Waar het echt om gaat!

Transcriptie

1 Waar het echt om gaat! Ondernemingsplan

2 Inhoudsopgave Inleiding 3 1. De omgeving waarin we werken 4 2. Het huis dat we willen bouwen Betaalbaar wonen Wonen en zorg Duurzaam wonen 8 3. De bouwmaterialen Een slagvaardige organisatie Extra aandacht voor sturing op vastgoed Extra aandacht voor bewonersparticipatie Extra aandacht voor benutting van ons netwerk Ons fundament 15 2 ondernemingsplan

3 Inleiding Waar het echt om gaat! Dat is het thema van onze koers voor Want we hebben keuzes moeten maken voor de komende periode. Waar gaat het ons echt om? Wat vinden wij té belangrijk om te laten liggen? Zelfs nu we als corporatie minder (financiële) mogelijkheden hebben. Daarover leest u in dit ondernemingsplan. De omgeving waarin we werken Het eerste hoofdstuk gaat over de wereld om ons heen. Er zijn flink wat veranderingen op de woningmarkt en in het beleid van de overheid. Ze hebben soms invloed op onze koers. Het huis dat we willen bouwen Doordat we solide beleid hebben gevoerd, kunnen we vasthouden aan belangrijke beleidskeuzes die we in het verleden hebben gemaakt. We hoeven geen drastische maatregelen te nemen. Maar dit betekent niet dat we rustig aan doen. We zijn juist vol ambities! U leest meer over onze ambities in het tweede hoofdstuk. Dit zijn de ambities waar het ons echt om gaat. De bouwmaterialen De vraagstukken waar we voor staan zijn fors en tegelijkertijd uitdagend. In het derde hoofdstuk leest u wat wij nodig hebben om onze ambities te bereiken. U leest bijvoorbeeld over onze intensieve samenwerking met andere partijen. Ons fundament Waar we als Omnia Wonen voor staan, blijft hetzelfde. Het is het fundament waarop we bouwen. Ook de komende periode. De kern van de visie en missie uit het vorige ondernemingsplan blijft recht overeind staan. In het laatste hoofdstuk leest u hoe we de missie opnieuw hebben geformuleerd. Veel leesplezier! ondernemingsplan

4 1. De omgeving waarin we werken Wat speelt er om ons heen? Waar hebben wij mee te maken? Wat speelt er in de wereld om ons heen? In dit hoofdstuk zetten we een aantal ontwikkelingen voor u op een rij. Zo krijgt u een beeld van de omgeving waarin wij als Omnia Wonen werken. In het volgende hoofdstuk leest u over onze ambitie en hoe de omgeving daar soms invloed op heeft. Meer regels en heffingen door de overheid Ongetwijfeld heeft u gelezen over misstanden bij collega-corporaties. Het gevolg van deze misstanden is dat de overheid corporaties meer regels oplegt. Het gaat om regels over wat corporaties nog mogen doen. Maar het gaat ook om twee heffingen die corporaties moeten betalen: de verhuurdersheffing en de saneringsheffing. Als compensatie van de verhuurdersheffing krijgen corporaties meer mogelijkheden om huurprijzen te verhogen. Veranderingen in de zorg Ouderen en mensen met een handicap of psychische problemen krijgen minder snel een zorgindicatie. Dit komt door veranderingen en bezuinigingen in de zorg. Daardoor moeten mensen langer zelfstandig thuis blijven wonen. Hierdoor neemt de vraag naar aanpassingen in woningen waarschijnlijk toe. In het bijzonder verwachten we dat de vraag naar woningen in de buurt van voorzieningen toeneemt. Een ander gevolg van veranderingen in de zorg is dat mensen hulp moeten krijgen uit hun directe omgeving. De kans bestaat dat mensen eenzaam worden of geen hulp krijgen. Of dat de (over)last voor buren en buurt groter wordt. Overgang naar de participatiesamenleving De overheid verwacht van burgers dat zij verantwoordelijkheid nemen voor zichzelf en hun directe leefomgeving. De overheid faciliteert. Ze komt pas in actie als het niet anders kan. Behoefte aan sociale huurwoningen We zien op de korte termijn dat de druk op de woningvoorraad van corporaties toeneemt. Huishoudens hebben minder te besteden, doordat het salaris of pensioen tijdens de economische crisis gelijk is gebleven of zelfs gedaald. En veel mensen hebben hun baan verloren. Waarschijnlijk duurt het nog even voordat de werkgelegenheid in Nederland weer groeit. Tot die tijd zal de wachtrij voor sociale huurwoningen groeien. Op de lange termijn zijn er geen grote tekorten aan sociale huurwoningen in de meeste gemeenten waarin Omnia Wonen actief is. Vooral door de vergrijzing worden er wel andere eisen aan woningen en woonomgeving gesteld dan nu het geval is. Vraag naar goedkopere huurwoningen in de vrije sector Mensen met een middeninkomen (tot circa ) willen of kunnen lang niet altijd een woning kopen. Bijvoorbeeld omdat ze een tijdelijk contract hebben of omdat een koopwoning vanwege hun inkomen te duur is. Deze mensen hebben een te hoog inkomen voor een sociale huurwoning. Maar in de vrije sector zijn er maar weinig goedkope huurwoningen. Slechts een beperkt aantal commerciële partijen werkt aan deze vraag. Zeker als we buiten de grote steden kijken. Belang van milieu en duurzaamheid Het vraagstuk rondom milieu en duurzaamheid is nog steeds van groot belang. We moeten met elkaar de uitstoot van CO 2 flink verlagen. Zo houden we de aarde voor toekomstige generaties bewoonbaar. Ook zijn de energielasten een steeds groter deel van de totale woonlasten. 4 ondernemingsplan

5 2. Het huis dat we willen bouwen Waar gaan we voor in de komende vier jaar? In dit hoofdstuk leest u over het huis dat wij willen bouwen; de ambities voor de periode Deze ambities blijven voor ons overeind staan. Ook al hebben we te maken met minder financiële ruimte en meer regels. 2.1 Betaalbaar wonen Een woning hebben die je ook kunt betalen. Daar gaat betaalbaar wonen om. Maar betaalbaar wonen wordt steeds lastiger. Onder andere door de economische crisis. Mensen raken hun baan kwijt of hun salaris stijgt niet of beperkt. Dit betekent dat het voor mensen met een laag inkomen niet eenvoudig is om de huur te blijven betalen. Betaalbaar wonen wordt ook lastig omdat corporaties veel geld moeten betalen aan verhuurders- en saneringsheffing. Het gevolg is dat veel corporaties besluiten om nu de huurprijzen flink te verhogen. Soms wel tot 80 of 90% van de maximaal toegestane huurprijs. Dit mag van de overheid. En vaak is de huurverhoging nodig om financieel gezond te blijven. Wij willen de huur betaalbaar houden voor onze huurders We hebben in het verleden gekeken naar wat wij een redelijke verhouding vinden tussen de kwaliteit van een woning en de huurprijs. Per woningcomplex hebben we zo een streefhuur vastgelegd. We willen de streefhuur gemiddeld met niet meer dan de inflatie laten stijgen. We verhogen de huurprijzen dus niet meer dan we voor de invoering van de verhuurders- en saneringsheffing al van plan waren, ondanks dat de overheid ons de kans geeft om de huurprijs nog meer te verhogen. Want een betaalbare huurprijs voor onze huurders vinden we belangrijker. We kijken bij woningtoewijzing naar evenwicht tussen inkomen en huurprijs Huurders met een jaarinkomen tot kunnen bij ons terecht voor een sociale huurwoning. Verdient iemand heel weinig? Dan vinden wij dat deze huurder als eerste ook een goedkopere woning moet hebben. En verdient iemand iets meer? Dan komt hij in aanmerking voor een iets duurdere huurwoning. Zo blijft een sociale huurwoning voor iedereen betaalbaar. Huurders met een middeninkomen sluiten we niet uit We vinden het belangrijk om deze doelgroep niet uit te sluiten, omdat lang niet iedereen met een middeninkomen (tot circa ) op de koopmarkt een woning kan vinden. Ook is er voor deze doelgroep niet veel aanbod van goedkopere huurwoningen in de vrije sector. Daarom behouden we woningen die we in de vrije sector hebben. En ook een deel van de duurdere sociale huurwoningen bestemmen we voor de middeninkomens. Waar het echt om gaat In 2018 hebben we voor verschillende inkomensgroepen een betaalbare huurwoning beschikbaar - 70% tot 80% van onze woningen heeft een huurprijs tot 596, % tot 25% van onze woningen heeft een huurprijs van 596,75 2 tot 699, minimaal 5% van onze woningen heeft een huurprijs boven de 699, Prijspeil 2014, deze inkomensgrens voor toewijzing van sociale huurwoningen wordt jaarlijks aangepast. 2 Prijspeil 2014, deze aftoppingsgrens wordt jaarlijks aangepast. 3 Prijspeil 2014, deze liberalisatiegrens (grens tussen sociale huurwoning en vrije sector huurwoning) wordt in beginsel jaarlijks aangepast. ondernemingsplan

6 2.2 Wonen en zorg Mensen moeten langer thuis kunnen blijven wonen. Bijvoorbeeld door aanpassingen in hun woning. En mensen die zorg nodig hebben, zijn straks meer afhankelijk van hun netwerk. Sommige mensen die nu in een instelling wonen, moeten weer zelfstandig in de wijk gaan wonen. Wij vinden dat veranderingen in de zorg niet ten koste mogen gaan van kwetsbare mensen. Wij willen vraaggestuurd voor aangepaste woningen zorgen Ouderen en mensen met een handicap kunnen ook bij ons terecht. Wij zorgen voor huisvesting die bij hen past. Omdat het om veel geld gaat, investeren we vraaggestuurd; we bouwen nieuwe woningen of passen bestaande woningen aan als er een duidelijke behoefte en noodzaak is. Met zorgorganisaties zoeken we naar mogelijkheden om leegstaand zorgvastgoed een herbestemming te geven. Wij denken dan bijvoorbeeld aan een transformatie naar betaalbare zelfstandige huisvesting voor ouderen of mensen met een handicap. Hebben we een woning die geschikt is voor zorg en ondersteuning? Dan krijgt een huurder voorrang als hij is aangewezen op zo n woning. Wij maken afspraken met andere organisaties We verwachten van de gemeente dat zij haar regierol pakt. Eventueel spreken we een gemeente daarop aan. Ook spreken we met zorgverleners over begeleiding van mensen. Hoe zorgen we er samen voor dat mensen in de wijk kunnen blijven wonen? Iedere organisatie vanuit haar eigen verantwoordelijkheid. Huurders voelen zich thuis Voel je thuis! Dit geldt zowel voor huurders die nu al bij ons huren, als voor de mensen die weer zelfstandig moeten wonen. Om dit te bereiken proberen we problemen en overlast te voorkomen en te beperken. Wij zien voor onszelf een signalerende taak. We schakelen zo nodig de juiste organisaties uit ons netwerk in. Zij hebben de benodigde expertise om mensen te begeleiden. Van tevoren hebben we al afspraken gemaakt met deze organisaties. Zo zorgen we voor woongenot voor iedereen. Waar het echt om gaat In 2018 hebben we genoeg aangepaste woningen beschikbaar gesteld Samen met onder andere de gemeenten schatten we in hoeveel woningen aangepast moeten zijn voor mensen met een handicap en mensen die die zorg of ondersteuning nodig hebben. We maken prestatieafspraken met gemeenten over het huisvesten van mensen die een aangepaste woning nodig hebben. In 2018 zijn onze samenwerkingspartners tevreden over onze inzet op het gebied van wonen en zorg. Ze geven ons minimaal een 7,5 voor onze inzet Samen met gemeenten, collega-corporaties, zorg-, welzijns-, hulporganisaties en politie zorgen we er voor dat mensen zo lang mogelijk zelfstandig en plezierig kunnen blijven wonen. We meten hun waardering voor onze inzet in het onderzoek dat we onder belanghouders houden. In 2018 zijn huurders tevreden over hun woongenot. Ze geven ons hiervoor minimaal een 7,5 We vinden het belangrijk dat huurders zich thuis voelen in hun woning en woonomgeving. In ons klanttevredenheidsonderzoek meten we of huurders tevreden zijn over de manier van wonen. 6 ondernemingsplan

7 2.3 Duurzaam wonen Duurzaamheid is altijd belangrijk voor ons geweest. In het verleden hebben we laten zien dat we werk maken van energiebesparing, duurzame bouw- en onderhoudsmethoden en duurzame materialen. Ook de komende tijd willen we vasthouden aan duurzaamheid. Zo houden we oog voor generaties die na ons komen. Met het beschikbare budget willen we een maximaal milieueffect bereiken We kijken welke investering het meeste resultaat heeft op het gebied van energiebesparing. Met onze bouw- en onderhoudspartners zoeken we daarom naar manieren waarop we een maximaal milieueffect kunnen bereiken. We investeren vooral in complexen met energielabel D of lager. Bij nieuwbouw houden we ons aan de eisen van het Bouwbesluit. Die eisen zijn namelijk al zeer hoog. We doen ons best om huurders te overtuigen van duurzaamheid Daarvoor overleggen we regelmatig met bewonerscommissies. We willen huurders overtuigen van het nut van maatregelen die energie besparen of energie opleveren. Alleen als voldoende huurders overtuigd zijn, voeren we een duurzaamheidsplan door. Hierdoor krijgen deze woningen een beter energielabel. Huurders mogen in overleg altijd zelf extra maatregelen nemen die energie besparen of opleveren. Ook los van een duurzaamheidsplan maken we huurders bewust van het nut van energiebesparing en duurzaamheid. Huurders mogen mee profiteren van energiebesparende maatregelen Huurders betalen mee aan de maatregelen om energie te besparen. Energiebesparende maatregelen zijn een gedeelde verantwoordelijkheid. Maar een huurder betaalt niet meer dan hij naar verwachting op zijn energierekening gaat besparen. Zo dalen de woonlasten dus. Ook profiteren huurders van de verbetering in wooncomfort. We willen aandacht besteden aan duurzame materialen en methoden Bij de bouw of verbetering van woningen kiezen we voor duurzame materialen. Dit betekent dat we in de toekomst bijvoorbeeld minder hoeven te schilderen. Ook kiezen we voor duurzame methoden. Door ons afval milieuvriendelijk te laten afvoeren bijvoorbeeld. Waar het echt om gaat In 2018 is de gemiddelde energie-index van onze woningen maximaal 1,30 Dit betekent dat we in de komende jaren substantiële stappen zetten in het verbeteren van de duurzaamheid van onze woningen. Op nationaal niveau is afgesproken dat corporaties uiterlijk in 2021 op gemiddeld energielabel B (energie-index tussen 1,06 en 1,30) zitten. In 2018 geven huurders ons minimaal een 7,5 voor onze inzet op het gebied van duurzaamheid In ons klanttevredenheidsonderzoek meten we of huurders tevreden zijn over onze inspanningen om woningen energiezuiniger te maken, duurzame materialen en methoden toe te passen en de bewustwording van het nut van duurzaamheidsmaatregelen te bevorderen. ondernemingsplan

8 3. De bouwmaterialen Wat hebben we nodig? In de komende vier jaar werken we verder aan een slagvaardige organisatie. Ook besteden we extra aandacht aan de sturing van ons vastgoed, bewonersparticipatie en benutting van ons netwerk. Dit zijn de bouwmaterialen waarmee we aan onze ambities werken. In dit hoofdstuk geven we u inzicht in die bouwmaterialen. 3.1 Een slagvaardige organisatie In de afgelopen vier jaar hebben we hard gewerkt om efficiënter te worden. We hebben bezuinigd door aanpassingen te doen in de organisatie. Zo is de organisatie nu ingericht naar processen en liggen verantwoordelijkheden laag in de organisatie. De woonwinkels hebben plaatsgemaakt voor één centraal punt waar huurders met al hun vragen terecht kunnen; WoonService. Hierdoor kunnen we vragen van huurders efficiënter oppakken. De ingezette koers zetten we voort in de komende vier jaar. Omnia Wonen wil een actieve en slagvaardige woningcorporatie zijn met een gezonde financiële basis en een eigentijdse klantbenadering. Een woningcorporatie die zich continu verbetert en over de nodige flexibiliteit beschikt om op nieuwe ontwikkelingen in te spelen. Hieronder leest u hoe we dat doen. We blijven financieel solide beleid voeren We hebben altijd financieel solide beleid gevoerd. Daarom zijn we als corporatie nu financieel gezond en hebben we een betere uitgangspositie dan veel andere corporaties. Ook in de toekomst houden we iets hogere financiële buffers aan. Hierdoor kunnen we risico s opvangen. Dat doen we om twee redenen: - We willen ook in de toekomst kunnen blijven zorgen voor voldoende en betaalbare woningen voor onze huurders. Ook willen we kunnen investeren in bijvoorbeeld wonen en zorg en duurzaam wonen. - We willen een betrouwbare partner zijn voor bijvoorbeeld huurders, gemeenten en zorginstanties. We besparen nog meer op bedrijfsvoering en bedrijfskosten We willen extra financiële ruimte scheppen. Zodat we een tandje bij kunnen zetten om onze ambities te realiseren. Aan extra financiële ruimte hebben we de afgelopen vier jaar al gewerkt door een efficiëntere bedrijfsvoering en modernisering van de dienstverlening aan onze huurders. Onder andere door processturing, automatisering, samenwerking met vaste onderhoudspartners en een cultuurtraject. In de komende vier jaar willen we dit voorzetten en zo verder geld besparen en de dienstverlening verbeteren. Zo moet bijvoorbeeld het woonportaal voor een efficiëntere dienstverlening zorgen: we zijn er straks 24 uur per dag voor de klant. We investeren in medewerkers We investeren in betrokken medewerkers die zich volop inzetten om de ambities van Omnia Wonen waar te maken. In de afgelopen vier jaar hebben we onze medewerkers bewust gemaakt van onze cultuur en kernwaarden: bekwaam, alert en verbindend. Medewerkers hebben hun vaardigheden en kennis uitgebreid. Nu is het tijd om goed te gebruiken wat ze in zich hebben. We verwachten dat medewerkers zelf verantwoordelijkheid nemen om hun functie goed uit te voeren. Hebben ze daar extra vaardigheden of kennis voor nodig? Dan nemen ze daarin zelf initiatief. Wij coachen op het gedrag in de praktijk. Zodat de buitenwereld merkt waar Omnia Wonen voor staat. ondernemingsplan

9 We blijven ons onderscheiden door te weten wat er speelt De woonwinkels in de verschillende gemeenten hebben we gesloten. Toch houden we de kwaliteit van onze dienstverlening op peil en weten we nog steeds goed wat er speelt in de buurten en dorpen waar onze woningen staan. De woonadviseurs zijn namelijk onze ogen en oren in de wijk. Zij hebben een signaleerfunctie en zorgen ervoor dat ze weten wat er in een woningcomplex gebeurt. Een paar voorbeelden van taken van de woonadviseur: - specifieke vragen van huurders afhandelen - huurders aanspreken op gedrag - huurders stimuleren om elkaar aan te spreken - andere partners inschakelen (zoals politie en hulpverleners) Randvoorwaarden In de periode is de rentedekkingsgraad minimaal 1,9, de aflossings- en rentedekkingsgraad minimaal 1,25 en hebben wij maximaal aan leningen per verhuureenheid Zo zorgen we voor genoeg financiële buffers om risico s op te vangen. Een andere naam voor de rentedekkingsgraad is de Interest Coverage Rate (ICR). Een andere naam voor de aflossings- en rentedekkingsgraad is de Debt Service Coverage Rate (DSCR). In 2018 hebben we 10% bespaard op bedrijfslasten We willen ten opzichte van 2014 nog 10% op onze bedrijfslasten besparen om extra financiële ruimte voor onze ambities te creëren. Bij de bedrijfslasten rekenen we de verhuurders- en saneringsheffing niet mee. In 2018 herkennen huurders en belanghouders ons op onze kernwaarden en geven ons hiervoor minimaal een 7,5. Dit laat zien dat we een actieve en slagvaardige organisatie zijn die flexibel op nieuwe ontwikkelingen inspeelt en dat onze reputatie overeenkomt met onze kernwaarden. In 2018 zien huurders ons als een professionele en klantgerichte organisatie en geven ons minimaal een 7,5 voor onze dienstverlening Dit geeft aan dat we een professionele en klantgerichte organisatie zijn. De waardering voor onze dienstverlening meten we in het klanttevredenheidsonderzoek. In 2018 geven medewerkers ons minimaal een 7,5 als werkgever We willen in 2018 nog steeds een aantrekkelijke werkgever zijn. 3.2 Extra aandacht voor sturing op vastgoed Voor al onze woningcomplexen stellen we onder andere vast welke huur we willen vragen, naar welk energielabel we streven en of wel of geen aanpassingen nodig zijn voor bijvoorbeeld mensen met een handicap. Ook kijken we of we bepaalde woningtypen moeten verkopen of juist moeten bouwen of aankopen. Daarbij sturen we op de doelstellingen die we voor onze ambities hebben geformuleerd en op de prestatieafspraken die we met gemeenten en andere partners maken. 10 ondernemingsplan

10 We kijken naar het rendement van onze woningen Voor de keuzes die we voor onze woningcomplexen maken, kijken we naar onder andere woningmarktgegevens, verhuurbaarheidscijfers en de bestaande technische staat. Daarnaast kijken we goed naar het rendement dat een woningcomplex oplevert. Het rendement wordt bepaald door enerzijds de huurinkomsten en anderzijds kosten zoals het onderhoud. Onze woningen moeten minimaal een bepaald rendement opleveren als wij ons werk willen blijven doen. Als een woningcomplex een te laag rendement oplevert, nemen we maatregelen. Ook investeringen moeten een minimaal rendement opleveren. Bijvoorbeeld investeringen bij nieuwbouw of een woningverbetering van een bestaande woning. De rendementseis 4 is voor sociale huurwoningen lager dan voor huurwoningen in de vrije sector. We bouwen minder nieuwe woningen dan in het verleden In de afgelopen 10 jaar hebben we veel nieuwe woningen gebouwd. Nu kiezen we ervoor om het accent op onze bestaande woningen te leggen. De reden hiervoor is dat we daardoor geld overhouden voor onze ambities. Met dat geld kunnen we de huurprijzen betaalbaar houden. En we hebben meer geld voor aanpassingen in woningen of energiebesparende maatregelen. Een andere reden is dat er geen aanleiding is om grote aantallen woningen toe te voegen in de meeste gemeenten waar wij actief zijn. Dat blijkt uit verschillende onderzoeken naar de woningmarkt. Als we nieuw bouwen, kijken we met het oog op de betaalbaarheid kritisch naar de stichtingskosten en de kwaliteit die we neerzetten. We blijven het woningaanbod concentreren in ons kerngebied Ons kerngebied bestaat uit de gemeenten op de Noordwest-Veluwe en de gemeenten Amersfoort, Arnhem en Steenwijkerland. We concentreren ons op dit gebied om efficiënter te kunnen werken. Zo maken we een verschil waar het kan. We hebben in dit gebied intensief contact met belanghouders. Zo maken we bijvoorbeeld prestatieafspraken met de gemeenten in dit gebied. We kiezen er bewust voor om actief te blijven in meerdere gemeenten. Zo spreiden we de risico s van ons vastgoed. En we kunnen opgedane kennis en ervaringen delen in verschillende gemeenten. Daar profiteren huurders en andere belanghouders van. In Amstelveen, Assen, Den Haag en Utrecht blijven we goed beheerder Deze plaatsen liggen relatief ver van ons kerngebied, we hebben er geen breed netwerk en we zijn er een kleine speler. Ons bestaande woningaanbod blijven we hier goed beheren. Is het nodig? Dan stoten we woningen in deze gemeenten af om in ons kerngebied te kunnen investeren. Uitwerking Elk jaar maken we een jaarplan met keuzes over bestaand en nieuw vastgoed In het jaarplan geven we onder andere aan: - welke aanpassingen we doen in onze vastgoedportefeuille; - wat we willen bereiken met de aanpassingen; - hoeveel budget we vrijmaken voor de aanpassingen; - welke rendementseisen we gebruiken voor de verschillende categorieën vastgoed. We bouwen jaarlijks minimaal 40 nieuwe woningen Hoewel minder dan in het verleden, blijven we woningen aankopen of nieuwbouw realiseren. Dat past bij ons strategische doel om te zorgen voor voldoende woningen voor mensen met een bescheiden inkomen. 4 Interne opbrengstvoet (Internal Rate of Return IRR) ondernemingsplan

11 3.3 Extra aandacht voor bewonersparticipatie Omnia Wonen hecht veel waarde aan de mening van huurders en hun vertegenwoordigers. Ook vinden wij het belangrijk dat huurders zelf verantwoordelijkheid nemen voor hun directe woonomgeving. We betrekken huurders bij onze plannen en beleid Bijvoorbeeld bij de voorbereiding en uitvoering van onderhoud of verbeteringen. Bewonerscommissies spelen hierin een belangrijke rol. De centrale huurdersorganisatie betrekken we bij beleidsonderwerpen die voor alle huurders van belang zijn. Door middel van enquêtes vragen we regelmatig naar de mening van huurders over plannen en beleidsvoornemens. Huurders zijn zelf verantwoordelijk voor hun woonomgeving Niet alleen door buren te helpen als dat nodig is. Maar ook door elkaar aan te spreken op ongewenst gedrag. Of door een klein klusje op te pakken. Zo nodig activeren wij huurders hun verantwoordelijkheid te nemen. Dat kan bijvoorbeeld in het verband van een bewonerscommissie. We juichen initiatieven van bewoners toe Omdat eigen initiatief betrokkenheid aangeeft. Wij bieden ondersteuning aan initiatieven die aan deze voorwaarden voldoen: - Het initiatief draagt bij aan de leefbaarheid in of rond een woningcomplex. - Door het initiatief verbetert de verhuurbaarheid en de waarde van de woningen. Nemen huurders niet zelf initiatief en is ingrijpen in het belang van de leefbaarheid of verhuurbaarheid wel nodig? Dan nemen we zelf het voortouw en activeren we huurders zich aan te sluiten. Uitwerking Elk jaar maken we een jaarplan met aandacht voor bewonersparticipatie In het jaarplan geven we onder andere aan: - bij welke plannen van ons we huurders willen betrekken en wat we daarmee willen bereiken; - welke initiatieven van bewoners we ondersteunen en wat we zo samen willen bereiken; - hoeveel budget we vrijmaken voor deze plannen en initiatieven. 12 ondernemingsplan

12 3.4 Extra aandacht voor benutting van ons netwerk Er komen veel vragen en mogelijke problemen op ons af. Die vragen en problemen kunnen we niet alleen oppakken. We werken samen met partners in ons netwerk. Wij streven er steeds naar om de juiste partners in te schakelen. Hieronder leest u welke partners wij hebben en wat wij van hen vragen. Collega-corporaties In de meeste gemeenten zijn wij niet de enige corporatie. Daarom stemmen we onze bijdrage aan de huisvesting van mensen met een bescheiden inkomen af met onze collega s. Samen zorgen we ervoor dat er in een gemeente genoeg huurwoningen zijn, afgestemd op de wensen en (financiële) mogelijkheden van de mensen voor wie wij er zijn. Ook spreken we met elkaar criteria af over hoe we de woningen toewijzen. Gemeenten Van gemeenten vragen wij dat zij: - hun regierol pakken in zorg, hulp en ondersteuning van burgers; - actie ondernemen als de leefbaarheid in een buurt of dorp achteruitgaat; - hun eigen verantwoordelijkheid nemen bij woningaanpassingen en voor betaalbare woonlasten en een beter milieu; - zich sterk maken voor woningen voor mensen met een middeninkomen. Politie, zorg-, welzijns- en hulpinstanties We werken samen met zorg-, welzijns- en hulpinstanties, omdat zij kwetsbare mensen ondersteunen om zelfstandig te kunnen wonen. Wij hebben hen en de politie nodig om huurders een goed woongenot te bieden. Met de zorgorganisaties overleggen we, samen met collega-corporaties en de gemeente, hoe we bestaand zorgvastgoed efficiënt kunnen inzetten. Bouw- en onderhoudspartners We werken zoveel mogelijk samen met vaste partners voor bouw en onderhoud. We kiezen partners uit die vernieuwend zijn en net als wij hart hebben voor duurzaamheid en milieu. Rijksoverheid Van de rijksoverheid vragen we om een samenhangend beleid voor de huur- en koopmarkt. Het is belangrijk dat de overheid het beleid voor meerdere jaren uitvoert. Zodat we weten waaraan we toe zijn. Onderdelen van het beleid zijn wat ons betreft: - voldoende ondersteuning in woonlasten voor mensen met een bescheiden inkomen; - vermindering van (administratieve) regels die kosten van corporaties verhogen. Uitwerking Elk jaar maken we een jaarplan met aandacht voor ons netwerk In het jaarplan geven we onder andere aan: - waar we ons netwerk willen uitbreiden en met welke partijen we intensiever willen samenwerken; - wat we willen bereiken met de samenwerking; - hoeveel budget we vrijmaken voor de samenwerking. ondernemingsplan

13 4. Ons fundament Waar staan we voor? Een hoop ambities en plannen voor de komende vier jaar! Waarom hebben we de ambities die we hebben? Dat heeft te maken met ons fundament. Graag laten we u in dit hoofdstuk zien waar ons fundament uit bestaat. Onze visie en missie zijn het vertrekpunt voor de strategische koers voor de periode De essentie blijft hetzelfde als in het vorige ondernemingsplan. We kiezen wel voor een meer zakelijke invalshoek. Met een gevarieerd woningaanbod We zorgen voor verscheidenheid in ons woningaanbod. We bieden bijvoorbeeld goedkopere én duurdere woningen aan. Grotere en kleinere woningen. Aangepaste en niet aangepaste woningen. Dat doen we omdat er grote diversiteit onder huurders is. We vinden het belangrijke dat onze woningen van goede energetische kwaliteit zijn. Omdat we oog hebben voor toekomstige generaties. We werken aan bewustwording, energiebesparing en duurzaam bouwen. bieden wij Wij scheppen voorwaarden, maar leggen niets op. Omdat wij vinden dat huurders in eerste instantie zelf verantwoordelijk zijn voor hun woongenot. Wij signaleren eventuele problemen en verwijzen door naar de juiste organisaties. onze huurders Omnia Wonen is er voor mensen met een bescheiden inkomen. Onze missie Met een gevarieerd woningaanbod bieden wij onze huurders een eigen thuis! een eigen thuis De uitnodiging aan onze huurders is nog steeds: Voel je thuis! Om je thuis te voelen heb je een kwalitatief goede woning in een aantrekkelijke omgeving nodig. Daar zorgen wij voor met ons woningaanbod. Huurders zorgen vanuit hun eigen verantwoordelijkheid voor hun eigen woonomgeving. ondernemingsplan

14 Scheepssingel 12 Postbus 418, 3840 AK Harderwijk

15 Addendum Ondernemingsplan april 2016 Ons ondernemingsplan wordt op de volgende drie punten aangescherpt: a. Het kerngebied wordt de Noordwest Veluwe 1 en Amersfoort. Arnhem en Steenwijkerland gaan tot de groep overige gemeenten behoren. De groep overige gemeenten bestaat dan uit Arnhem, Steenwijkerland, Assen, Den Haag, Amstelveen en Utrecht. b. Onze doelgroep definiëren we als volgt: 1. huishoudens met een inkomen onder de maximum inkomensgrens voor huurtoeslag (primaire doelgroep, met potentieel recht op huurtoeslag) 2. huishoudens met een inkomen boven de maximum inkomensgrens voor huurtoeslag en onder de maximum inkomensgrens voor het toewijzen van sociale huurwoningen (primaire doelgroep, geen recht op huurtoeslag) 3. gezinnen en bijzondere doelgroepen (bijvoorbeeld mensen met een beperking of mensen die zorg of begeleiding nodig hebben) met een middeninkomen, dat wil zeggen een inkomen tussen de maximum inkomensgrens voor toewijzing van sociale huurwoningen en de hoogste inkomensgrens bij de inkomensafhankelijke huurverhoging (secundaire doelgroep) c. Beschikbaarheid toevoegen aan de speerpunten ( Het huis dat we bouwen ). We krijgen dan de volgende vier speerpunten: 1. Betaalbaar wonen 2. Wonen en zorg 3. Duurzaam wonen 4. Voldoende woningen (beschikbaarheid) 1 Noordwest Veluwe bestaat uit de gemeenten Oldebroek, Elburg, Nunspeet, Harderwijk, Ermelo en Putten.

16 Pagina : 2/8 1 Kerngebied 1.1 Ondernemingsplan In het ondernemingsplan wordt onderscheid gemaakt tussen het kerngebied en de overige gemeenten. Tot het kerngebied behoren de gemeenten op de Noordwest Veluwe (we hebben nu woningbezit in Oldebroek, Elburg, Nunspeet, Harderwijk en Ermelo) en de gemeenten Amersfoort, Arnhem en Steenwijkerland. De overige gemeenten zijn Assen, Den Haag, Amstelveen en Utrecht. Over het kerngebied wordt gezegd dat Omnia Wonen er daar toe wil doen door volkshuisvestelijk actief te zijn en intensief contact te onderhouden met belanghouders. Over de overige gemeenten wordt gezegd dat Omnia Wonen er een goed beheerder wil zijn, maar er geen breed volkshuisvestelijk netwerk onderhoudt. Ook wordt aangegeven dat Omnia Wonen zich in het kerngebied wil concentreren en in de overige gemeenten woningen afstoot als dat nodig is om in het kerngebied te kunnen investeren. 1.2 Woningwet Woningmarktregio s In de nieuwe Woningwet staat dat een woningcorporatie nog maar in één woningmarktregio uitbreidingsinvesteringen (nieuwbouw en aankoop) mag doen. Gemeenten moeten aan de minister een voorstel doen voor het vormen van een woningmarktregio. De woningmarktregio waar een corporatie het grootste aandeel van haar bezit heeft, wordt in principe de woningmarktregio waarin nog uitbreidingsinvesteringen mogen worden gedaan. Mijn inzet en inschatting is dat de Noord(west) Veluwe de regio wordt waar we in de toekomst nog nieuwbouw en aankoop mogen blijven doen. Op de Noordwest Veluwe bevindt zich ruim 60% van ons woningbezit (zie bijlage). Omdat de Noordwest Veluwe van meet af aan tot ons kerngebied heeft behoord - hebben we er zowel op bestuurlijk als op operationeel niveau een uitgebreid netwerk, een goede reputatie bij belanghouders en zijn we er qua woningaantallen sterk gegroeid. We doen er dus toe in deze regio. De gemeenten Elburg, Nunspeet, Harderwijk, Ermelo en Putten proberen tot één woningmarktregio te gaan behoren. Dit kan de regio Noord Veluwe 2 zijn, maar ook andere opties worden door de gemeenten nog onderzocht. De gemeente Oldebroek (hier zit 7,7% van ons bezit) heeft nog geen duidelijke keuze gemaakt. Zij twijfelt of ze zich aansluit bij de regio Zwolle of bij de regio waar ook (het gros van) de andere gemeenten op de Noord Veluwe zich bij gaan aansluiten. Ontheffing De nieuwe Woningwet biedt aan corporaties de mogelijkheid om aan de minister ontheffing te vragen van de regel dat een corporatie alleen uitbreidingsinvesteringen mag doen in haar kernregio. Er kan ontheffing worden verleend als in een regio er onvoldoende sociale huurwoningen zijn èn er geen corporaties zijn die in die regio mogen of in voldoende mate kunnen investeren in nieuwbouw of aankoop. De gemeente Amersfoort voorziet dat er in haar regio onvoldoende investeringscapaciteit zal zijn om de noodzakelijke vergroting van de sociale woningvoorraad te realiseren. Het is namelijk zeer waarschijnlijk dat de in Amersfoort actieve woningcorporaties (De Alliantie, Portaal en Omnia Wonen) aan een andere regio worden gekoppeld dan de regio waar Amersfoort waarschijnlijk toe gaat behoren, te weten Eemvallei. Ook de andere corporaties in deze regio hebben onvoldoende investeringscapaciteit om de benodigde grote aantallen woningen toe te voegen aan de sociale woningvoorraad in Amersfoort. De 2 Noord Veluwe bestaat uit de Noordwest Veluwe (gemeenten Oldebroek, Elburg, Nunspeet, Harderwijk, Ermelo en Putten) en de Noordoost Veluwe (gemeenten Hattem, Heerde en Epe).

17 Pagina : 3/8 gemeente Amersfoort heeft daarom de drie in Amersfoort actieve woningcorporaties gevraagd of zij bereid zijn een verzoek tot ontheffing te doen. Omnia Wonen heeft, evenals De Alliantie en Portaal, de toezegging gedaan die ontheffing zo nodig aan te vragen. Voor Arnhem geldt dat de (sociale) woningmarkt minder gespannen is dan in Amersfoort. In Steenwijkerland is zelfs sprake van een ontspannen (sociale) woningmarkt. In Arnhem en Steenwijkerland zijn bovendien meerdere andere corporaties actief die waarschijnlijk wel aan een regio worden gekoppeld waar ook Arnhem respectievelijk Steenwijkerland toe gaan behoren. Ik heb ook geen enkel signaal dat één van deze gemeenten ons gaat verzoeken ontheffing aan te vragen. Ook voor Assen, Den Haag, Amstelveen en Utrecht geldt dat er wel één of meer woningcorporaties actief zijn die naar alle waarschijnlijkheid in deze gemeenten uitbreidingsinvesteringen mogen doen. Ook van één van deze gemeenten heb ik nog geen verzoek gehad om ontheffing aan te vragen. 1.3 Voorstel Gezien het voorgaande wil ik ons kerngebied opnieuw definiëren en beperken tot de Noordwest Veluwe en Amersfoort. In deze gemeenten willen we er toe doen door volkshuisvestelijk actief te zijn, bestuurlijk en operationeel intensief contact te onderhouden met belanghouders en onze woningvoorraad, mits er uiteraard voldoende behoefte/vraag is, uitbreiden. In de overige gemeenten (Amstelveen, Arnhem, Assen, Den Haag, Steenwijkerland, Utrecht) willen we een goed beheerder zijn. We verkopen hier bezit als dat kan en nodig is om in ons kerngebied te kunnen groeien. Wat we onder een goed beheerder verstaan werken we nog verder uit. Op de (hele) lange termijn ontstaat zo een corporatie met een vanuit risicospreiding aantrekkelijke vastgoedportefeuille. Enerzijds vastgoed in niet stedelijk gebied (Noordwest Veluwe, met op dit moment een beperkte behoefte aan extra sociale huurwoningen) en anderzijds vastgoed in de stedelijk gebied (Amersfoort, met op dit moment een grote behoefte aan extra sociale huurwoningen).

18 Pagina : 4/8 2 Doelgroepen 2.1 Ondernemingsplan In het ondernemingsplan wordt aangegeven dat Omnia Wonen er is voor mensen die voor betaalbare woonruimte zijn aangewezen op een woningcorporatie. In dit verband worden twee doelgroepen genoemd, te weten: mensen met een inkomen tot de maximum inkomensgrens 3 voor het toewijzen van sociale huurwoningen en mensen met een middeninkomen 4. De eerste groep kan, aldus het ondernemingsplan, bij ons terecht voor een sociale huurwoning. Binnen deze groep wordt overigens nog onderscheid gemaakt tussen: mensen die heel weinig verdienen en mensen die iets meer verdienen. Over de middeninkomens wordt gezegd dat deze niet altijd op de koopmarkt terecht kunnen en dat er niet veel aanbod beschikbaar is van goedkopere huurwoningen in de vrije sector. Daarom is in het ondernemingsplan de keuze gemaakt een deel van de duurdere sociale huurwoningen voor middeninkomens te bestemmen en de vrije sector woningen die we nu hebben voor hen te behouden. 2.2 Woningwet Passend toewijzen Op grond van de nieuwe Woningwet zijn er nadere regels gesteld voor het toewijzen van sociale huurwoningen aan mensen met een inkomen onder de maximuminkomensgrens voor huurtoeslag 5. Deze regels komen erop neer dat een woningcorporatie er voor moet zorgen dat - van alle nieuwe toewijzingen aan deze doelgroep - de huur in tenminste 95% van de gevallen onder de aftoppingsgrenzen moet liggen. In dat geval wordt er - in de woorden van de regelgeving - passend toegewezen. Middeninkomens Op grond van de nieuwe Woningwet zijn er ook nadere regels gesteld voor het toewijzen van sociale huurwoningen aan middeninkomens. Meer specifiek mag: maximaal 10% van de toe te wijzen sociale huurwoningen toegewezen worden aan mensen met een inkomen vanaf (prijspeil 2016), waarbij voorrang moet worden gegeven aan bijzondere doelgroepen zoals mensen met een beperking of mensen die verzorging of begeleiding nodig hebben. En daar bovenop mag: maximaal 10% van de toe te wijzen sociale huurwoningen toegewezen worden aan mensen met een inkomen tussen de ,- en maximaal ,- (prijspeil 2016). Speelveld De nieuwe Woningwet zorgt ervoor dat woningcorporaties zich weer gaan richten op diegenen die afhankelijk zijn van een betaalbare woning in het sociale huursegment. De hoofdregel is dat 3 jaarinkomen ,-; prijspeil jaarinkomen tussen ,- en ca ,- ( , prijspeil 2016) 5 jaarinkomen ,- voor eenpersoonshuishoudens en ,- voor meerpersoonshuishoudens ( ,- vanaf AOWleeftijd); prijspeil 2016

19 Pagina : 5/8 woningcorporaties er zijn om betaalbare sociale huurwoningen te bouwen, verhuren en beheren. Deze woningen worden in de zogenaamde daeb-tak ondergebracht. Nieuwe vrije sector woningen mogen door een corporatie alleen nog maar worden gebouwd als een gemeente daarom verzoekt en een marktpartij het niet oppakt (markttoets). Bestaande vrije sector woningen hoeven niet afgestoten te worden, maar moeten wel in de zogenaamde niet-daeb tak ondergebracht worden. 2.3 Nadere duiding ondernemingsplan Om handen en voeten te kunnen geven aan de in het ondernemingsplan genoemde onderscheid tussen mensen die heel weinig verdienen en mensen die iets meer verdienen hebben we aansluiting gezocht bij de wet- en regelgeving. Onder mensen die heel weinig verdienen verstaan we huishoudens met een inkomen onder de maximum inkomensgrens voor huurtoeslag. En onder mensen die iets meer verdienen verstaan we huishoudens met een inkomen boven de maximum inkomensgrens voor huurtoeslag en onder de maximum inkomensgrens voor het toewijzen van sociale huurwoningen. De in het ondernemingsplan aangegeven doelgroepen duiden we dus als volgt: laagste inkomensgroep: huishoudens met een inkomen onder de maximum inkomensgrens voor huurtoeslag (primaire doelgroep, met potentieel recht op huurtoeslag) huishoudens met een iets hoger inkomen: huishoudens met een inkomen boven de maximum inkomensgrens voor huurtoeslag en onder de maximum inkomensgrens voor het toewijzen van sociale huurwoningen (primaire doelgroep, geen recht op huurtoeslag) huishoudens met een middeninkomen: huishoudens met een inkomen tussen de maximum inkomensgrens voor het toewijzen van sociale huurwoningen en de hoogste inkomensgrens bij de inkomensafhankelijke huurverhoging 6 (secundaire doelgroep) Vervolgens hebben we gekeken welke huur voor deze huishoudens nog betaalbaar is. Daartoe hebben we gebruik gemaakt van de methodiek van het Nibud 7. De laagste inkomensgroep (primaire doelgroep, met recht op huurtoeslag) is volgens deze methodiek qua betaalbaarheid grotendeels aangewezen op een woning onder de eerste aftoppingsgrens 8. Voor huishoudens met een iets hoger inkomen (primaire doelgroep, geen recht op huurtoeslag) geldt dat binnen deze doelgroep de gezinnen (3 of meer personen) volgens de methodiek van het Nibud qua betaalbaarheid aangewezen zijn op een woning onder de eerste aftoppingsgrens. De overige huishoudens (1 of 2 personen) binnen deze doelgroep kunnen zich een huurwoning tussen de eerste aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens 9 veroorloven. Voor huishoudens met een middeninkomen (secundaire doelgroep) geldt dat binnen deze doelgroep de gezinnen (3 of meer personen) qua betaalbaarheid aangewezen zijn op een woning tussen de eerste aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens. De overige huishoudens (1 of 2 personen) binnen deze doelgroep kunnen zich een goedkopere vrije sector huurwoning 10 veroorloven. 6 alle huishoudens ; prijspeil 2016; deze definitie sluit geheel aan op de definitie die al in het ondernemingsplan staat 7 zie e aftoppingsgrens 586,68, prijspeil 2016 (2 e aftoppingsgrens: 628,76) ,68, prijspeil huurprijs tot ca. 850,--

20 Pagina : 6/8 2.4 Vrije sector Omnia Wonen voelt zich niet verantwoordelijk voor voldoende ( goedkopere ) vrije sector huurwoningen. In het ondernemingsplan is dit (impliciet) ook al aangegeven. In paragraaf 2.1 (Betaalbaarheid) staat: Daarom behouden we woningen die we in de vrije sector hebben. Het uitbreiden van vrije sector woningen wordt nadrukkelijk niet genoemd. Dat is ook helemaal in lijn met de filosofie achter de Woningwet. Die filosofie zegt dat de bouw van vrije sector huurwoningen door de markt opgepakt moet worden. Er zijn geluiden die beweren dat de markt deze opgave buiten de Randstad (nog) niet oppakt. Los van dat je vraagtekens kunt plaatsen bij deze geluiden, ben ik van mening dat wij als corporatie niet in het gat moeten springen. Want dan weten we zeker dat de markt de bouw van goedkopere vrije sector huurwoningen niet op gaat pakken. 2.5 Voorstel Gezien het voorgaande wil ik de doelgroep, waarvoor Omnia Wonen zich inzet, als volgt te definiëren: 1. huishoudens met een inkomen onder de maximum inkomensgrens voor huurtoeslag (primaire doelgroep, met potentieel recht op huurtoeslag) 2. huishoudens met een inkomen boven de maximum inkomensgrens voor huurtoeslag en onder de maximum inkomensgrens voor het toewijzen van sociale huurwoningen (primaire doelgroep, geen recht op huurtoeslag) 3. gezinnen en bijzondere doelgroepen (bijvoorbeeld mensen met een beperking of mensen die zorg of begeleiding nodig hebben) met een middeninkomen, dat wil zeggen een inkomen tussen de maximum inkomensgrens voor het toewijzen van sociale huurwoningen en de hoogste inkomensgrens bij de inkomensafhankelijke huurverhoging (secundaire doelgroep)

21 Pagina : 7/8 3 Beschikbaarheid 3.1 Ondernemingsplan In het ondernemingsplan staat dat we ervoor kiezen het accent te leggen op de bestaande woningvoorraad en dat er geen aanleiding is grote aantallen woningen toe te voegen in de gemeenten waar wij actief zijn. Om die reden is het uitbreiden van de woningvoorraad niet als speerpunt opgenomen. 3.2 Woningmarktonderzoek Inmiddels zijn we tot andere inzichten gekomen. In Amersfoort moeten er volgens recent woningmarktonderzoek de komende vijf jaar per saldo tenminste sociale huurwoningen bij komen. Dit nog afgezien van een extra behoefte door de toestroom van statushouders en de extramuralisering in de zorg. De gemeente Amersfoort schat in dat de totale behoefte daarom oploopt tot circa In de prestatieafspraken die in december 2015 zijn gemaakt, is afgesproken dat Omnia Wonen, De Alliantie en Portaal tot en met 2020 per saldo een kleine 700 woningen gaan realiseren. Nog veel te weinig dus. Ik heb de ambitie een substantieel deel van het resterende tekort voor onze rekening te nemen. In de overige gemeenten in ons (nieuwe) kerngebied klopt het in het ondernemingsplan geschetste beeld nog steeds. Op basis van woningmarktonderzoek zijn wij van mening dat er op de Noordwest Veluwe geen grote aantallen sociale huurwoningen bij hoeven te komen. In Oldebroek en Elburg hoeven er de komende 10 jaar per saldo geen sociale huurwoningen toegevoegd te worden. In Nunspeet moeten er de komende 10 jaar per saldo nog circa 150 woningen bijkomen en in Harderwijk per saldo nog circa 300 woningen. Voor al deze gemeenten geldt dat dit exclusief de additionele behoefte als gevolg van de toestroom van vergunninghouders is. Zoals hiervoor al aangegeven voelen we ons niet verantwoordelijk voor voldoende ( goedkopere ) vrije sector huurwoningen. Onze financiële positie laat het overigens toe, bij verder ongewijzigd beleid en binnen de in het ondernemingsplan geformuleerde financiële kaders, in 10 jaar tijd te groeien naar een woningbezit van ruim woningen. 3.3 Voorstel Gezien het voorgaande wil ik het item beschikbaarheid aan de speerpunten van het ondernemingsplan toevoegen. Gezien de uitbreidingsbehoefte in het nieuwe geformuleerde kerngebied wil ik bij dit speerpunt de volgende ambitie stellen: Omnia Wonen voegt de komende 10 jaar per saldo gemiddeld tenminste100 sociale huurwoningen per jaar toe.

22 Pagina : 8/8 Bijlage: Woningbezit Omnia Wonen Aantal woningen Omnia Wonen per gemeente, stand eind 2015 gemeente aantal woningen %-aandeel Amersfoort ,1% Amstelveen 136 1,8% Arnhem 537 7,2% Assen 339 4,6% Den Haag 607 8,2% Elburg 394 5,3% Ermelo 28 0,4% Harderwijk ,9% Nunspeet ,4% Oldebroek 573 7,7% Steenwijk 423 5,7% Utrecht 45 0,6% Totaal ,0% Procentueel aandeel Omnia Wonen in sociale huurmarkt per gemeente, stand eind 2014 gemeente %-aandeel Amersfoort 3,9% Amstelveen 1,0% Arnhem 1,7% Assen 3,7% Den Haag 0,8% Elburg 15,1% Ermelo 1,0% Harderwijk 14,8% Nunspeet 92,5% Oldebroek 26,2% Steenwijkerland 6,3% Steenwijk 12 à 15% Utrecht 0,1% Slechts in één gemeente bedienen we vrijwel de gehele sociale huurmarkt. Dat is Nunspeet. In Oldebroek bedienen we nagenoeg de gehele sociale huurmarkt in het westelijk deel van de gemeente (ten westen van de autosnelweg A28).