Onderzoek financiële onderbouwing realisatie nieuw Huis der Gemeente. Vertrouwelijk. 26 september 2012

Transcriptie

1 Deloitte Financial Advisory Services B.V. Real Estate Advisory Orteliuslaan BE Utrecht Postbus AC Utrecht Nederland Tel: Fax: Onderzoek financiële onderbouwing realisatie nieuw Huis der Gemeente Vertrouwelijk Uitgebracht aan: Het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Overbetuwe t.a.v. de heer mr. drs. N.R.M. de Milliano Auteur(s): Reviewer: Verantwoordelijk partner: drs. I.L. Wegkamp E.C.M. van den Bouwhuijsen Msc. drs. H. Celik drs. F.J.M. ten Have Kenmerk:

2 2/30 Inhoud 1. Inleiding Achtergrond en vraagstelling Opdrachtformulering en afbakening Vertrouwelijkheid Leeswijzer 6 2. Methodiek Inventarisatie en (documentatie)analyse Beoordeling financiële uitgangspunten Rapportage 8 3. Analyse financiële onderbouwing College van B&W Lasten Investeringskosten Overige kosten Dekkingsmiddelen Eenmalige dekkingsmiddelen Structurele dekking Conclusie financiële onderbouwing College Analyse financiële onderbouwing CDA Kosten Opbrengsten Parameters Conclusie financiële onderbouwing CDA Visie Deloitte REA op financiële onderbouwing Verschillen gehanteerde uitgangspunten Kapitaallasten Dekking Berekening Deloitte nieuwbouw Lasten Dekking Resultaat berekening Deloitte voor nieuwbouw Berekening Deloitte renovatie Lasten Dekking Resultaat berekening Deloitte voor renovatie 28

3 3/ Tot slot: faalkosten 28 Bijlage 1. Documentenlijst 29 Bijlage 2. Netto contante waarde berekening CDA 30

4 4/30 1. Inleiding 1.1 Achtergrond en vraagstelling Enkele jaren geleden heeft de Gemeenteraad van de gemeente Overbetuwe besloten tot de realisatie van een nieuw Huis der Gemeente. Het Huis der Gemeente wordt het politiek-bestuurlijk centrum van de gemeente en moet de kantoorfunctie van de gemeentelijke werkorganisatie gaan huisvesten. Deze is thans nog gehuisvest op drie verschillende locaties (in Elst en Andelst). Na het realiseren van de nieuwe huisvesting zullen deze drie locaties vrijvallen. De ontwikkeling en realisatie van het Huis der Gemeente is onderdeel van een veelomvattende en ingrijpende herontwikkeling van het gebied rond het station Elst en het industriegebied Elst Zuidoost; het plan Elst Zuidoost/Elst Centraal. Op 29 mei 2012 is het bestemmingsplan voor dit plan vastgesteld, waarmee de bouw van het Huis der Gemeente mogelijk wordt gemaakt. Rond de realisatie van het Huis der Gemeente is politieke en maatschappelijke controverse ontstaan. In oktober 2011 hebben de plannen voor het nieuwe gemeentehuis tot een breuk in de coalitie geleid; de verantwoordelijk CDA-wethouder is opgestapt. Bij vaststelling van het bestemmingsplan was de bouw van het Huis der Gemeente een belangrijk verschilpunt van inzicht tussen coalitie en oppositie. Vanwege de onderlinge samenhang tussen de bouw van het Huis der Gemeente en het gehele bestemmingsplan heeft de voltallige oppositie (CDA, Groen Links en ChristenUnie) haar steun aan het bestemmingsplan onthouden. De discussie over het Huis der Gemeente spitst zich toe op de financiële onderbouwing. Het College van B&W heeft een financieel plan neergelegd voor de bouw van het nieuwe gemeentehuis dat naar haar inzicht een solide onderbouwing heeft. Oppositiepartij CDA heeft in diverse stukken dit financieel plan ter discussie gesteld. Zij heeft dat onder meer gedaan door een eigen berekening te presenteren die een financieel ongunstiger beeld geeft. Het College van B&W heeft geen reden om te twijfelen aan de juistheid van haar eigen berekeningen, maar vindt het van belang om ook de alternatieve berekeningssystematiek te bekijken. Het College van B&W heeft derhalve besloten om zowel de eigen berekeningen als de berekeningen die door het CDA zijn gepresenteerd door een onafhankelijke deskundige te laten beoordelen. Deloitte Real Estate Advisory (hierna: Deloitte REA) is als onafhankelijke verzocht het onderzoek uit te voeren (zie ook onze offerte Onderzoek financiële onderbouwing realisatie Huis der Gemeente met

5 5/30 kenmerk d.d. 3 juli 2012, die op 6 juli 2012 door de gemeente voor akkoord is getekend). 1.2 Opdrachtformulering en afbakening Bij collegebesluit van 26 juni 2012 zijn de volgende onderzoeksvragen geformuleerd welke in deze rapportage worden beantwoord: I. Onderzoek en rapporteer over de financiële onderbouwing die het College van B&W hanteert in haar plannen voor het nieuwe Huis der Gemeente. II. Onderzoek en rapporteer daarnaast over de financiële onderbouwing die het CDA hanteert in haar stukken over het Huis der Gemeente. III. Geef daarbij een onderbouwde beoordeling van de gehanteerde financiële uitgangspunten van beide berekeningen. IV. Breng hierbij met name in beeld in hoeverre de financiële uitgangspunten, die in beide berekeningen gehanteerd worden, bepalend zijn voor de uitkomst van de berekeningen. V. Breng daarbij tevens in beeld in hoeverre de verschillen in de uitkomsten van beide berekeningen te verklaren zijn uit de verschillen in de gehanteerde uitgangspunten. VI. Geef inzicht in de manier waarop het onderzoek is uitgevoerd. Tijdens het gesprek met portefeuillehouder Mooij is hier een VIIe vraag aan toegevoegd: VII. Onderzoek en rapporteer over de financiële uitgangspunten die het CDA hanteert voor de variant renovatie. Onze werkzaamheden zijn beperkt tot de hiervoor omschreven onderdelen en daarom omvat onze opdracht expliciet niet: Beantwoording van de vraag Welke variant goedkoper is: nieuwbouw of renovatie (zie ook hierna paragraaf 2.1). Aangegeven is dat er reeds een keuze is gemaakt (investeringsbeslissing) om over te gaan tot nieuwbouw. Dit onderzoek gaat enkel in op de financiële onderbouwing voor het Huis der Gemeente. Dit betekent dat er alleen wordt gekeken of de berekeningssystematiek correct is en de input (gehanteerde uitgangspunten en bedragen) aannemelijk is (onderbouwd). Een analyse naar de bepaling van de omvang van de investeringen (lees: de omvang van bouwkosten, kosten nieuwe inventaris en grondkosten). De investeringsomvang wordt beschouwd als een gegeven.

6 6/30 Analyse van de overige (niet financiële) uitgangspunten zoals het benodigd oppervlak en het kwaliteitsniveau. Onderzoek naar c.q. verificatie van de juistheid en volledigheid van de door de gemeente Overbetuwe of namens de gemeente verstrekte informatie. Ondanks dat het Huis der Gemeente onderdeel uitmaakt van de herontwikkeling van het gebied rond het station Elst en het industriegebied Elst Zuidoost is in dit onderzoek geen rekening gehouden met eventuele (financiële) samenhang tussen de realisatie van het Huis der Gemeente en het plan Elst Zuidoost/Elst Centraal. Bij de opdrachtformulering is aangegeven dat alleen een analyse van de financiële onderbouwing van de plannen voor het nieuwe Huis der Gemeente gewenst is. Het onderzoek betreft een analyse van de financiële onderbouwing van de twee rekenmethodes en geeft geen oordeel over de uitkomsten van de rekenmethodes. 1.3 Vertrouwelijkheid Deze rapportage bevat vertrouwelijke informatie over het project Huis der Gemeente in de gemeente Overbetuwe. Dit betreft hoofdzakelijk de in paragraaf 3.2 opgenomen taxatiewaarden van vrijkomende panden. Openbaarmaking van deze rapportage of het beschikbaar stellen daarvan aan derden kan daarom mogelijk de onderhandelingspositie van de gemeente schaden. Daarom dient dit rapport vertrouwelijk te worden behandeld. Ons rapport is uitsluitend bedoeld voor de gemeente Overbetuwe en voor het in paragraaf 1.2 weergegeven doel en mag dienovereenkomstig zonder onze voorafgaande schriftelijke toestemming niet worden bekendgemaakt of ter beschikking worden gesteld aan enige andere partij. 1.4 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt de door Deloitte REA gehanteerde onderzoeksmethodiek toegelicht. Vervolgens worden in hoofdstuk 3 de analyse(resultaten) van de financiële onderbouwing van de berekening van het College van B&W besproken. In hoofdstuk 4 wordt op eenzelfde wijze een analyse gegeven van de financiële onderbouwing van de CDA-berekening. Vervolgens wordt in hoofdstuk 5 aangegeven welke onderdelen in beide berekeningen bepalend zijn voor de uitkomsten en waarin de (belangrijkste) verschillen tussen beide rekenmethodes zijn gelegen. Tevens wordt in dit hoofdstuk het resultaat van een door Deloitte opgestelde onderbouwing gepresenteerd, na correctie op een aantal uitgangspunten (zoals opbrengst vrijvallende panden en aanbestedingsvoordeel). Daarnaast is eenzelfde berekening uitgevoerd voor de variant renovatie.

7 7/30 2. Methodiek 2.1 Inventarisatie en (documentatie)analyse De eerste fase van het onderzoek omvat de inventarisatie en analyse van zowel de door de gemeente Overbetuwe, als de door de CDA fractie opgestelde financiële onderbouwing. Deze bestond uit een documentstudie op basis van de verkregen stukken, zoals opgenomen in bijlage 1. Daarnaast zijn er gesprekken gevoerd met degenen die verantwoordelijk zijn voor de gekozen uitgangspunten danwel opgestelde berekeningen met als doel om o.a. toelichting en onderbouwing te krijgen voor de gekozen berekensystematiek en uitgangspunten. Onderstaande tabel geeft een overzicht van deze interviews. 1. Dhr. Mooij Verantwoordelijk portefeuillehouder 13 juli Dhr. Nieuwboer Financieel beleidsmedewerker 13 juli Dhr. Hol en dhr. Peters Raadslid en oud raadslid CDA 16 juli Dhr. Bos Projectleider Huis der Gemeente 24 juli 2012 Tabel 1. Overzicht geïnterviewde personen In ons gesprek met de heren Hol en Peters is door hen aangegeven dat de vragen in dit onderzoek, conform collegebesluit d.d. 26 juni 2012, niet met de Raad zijn afgestemd. Naar hun idee geven deze onderzoeksvragen geen antwoord op de vragen die bij de Raad leven (o.a. de vraag Wat is goedkoper: nieuwbouw of renovatie? ). Dit is na het gesprek teruggekoppeld aan wethouder Mooij, alsook aan de heer De Milliano, Algemeen Manager Interne Service en Projectrealisatie, alsmede ambtelijk aanspreekpunt voor dit onderzoek. Zij hebben echter aangegeven dat de onderzoeksvragen, zoals vermeld in paragraaf 1.2, niet worden aangepast en als zodanig dienen te worden beantwoord in dit onderzoek. Aan de hand van de ontvangen documentatie en toelichting hierop tijdens de gesprekken is een oordeel gegeven over de gehanteerde uitgangspunten. Hierbij is gekeken naar de aansluiting tussen de berekeningen en de binnen de gemeente Overbetuwe gehanteerde (beleids)uitgangspunten qua afschrijvingstermijnen, renteparameters, etc. (zoals vastgelegd in o.a. de Financiële verordening gemeente Overbetuwe en de Kadernota). In onderhavige rapportage is per post aan de hand van onderstaand kleurenschema aangegeven of de post overeenkomt met de door de gemeente Overbetuwe gehanteerde (beleids)uitgangspunten.

8 8/30 = De onderbouwing sluit aan bij de gehanteerde (beleids)uitgangspunten van de gemeente Overbetuwe. = Er is geen onderbouwing aangeleverd. = De onderbouwing sluit niet aan bij de gehanteerde (beleids)uitgangspunten van de gemeente Overbetuwe. Daarna wordt kort toegelicht op welke wijze de post is onderbouwd. Per berekening wordt vervolgens geconcludeerd of de methodiek op een correcte wijze is toegepast en of de aannames in de berekeningen aannemelijk zijn. 2.2 Beoordeling financiële uitgangspunten Vervolgens zijn de belangrijkste verschillen in gehanteerde uitgangspunten van beide rekenmethodes in kaart gebracht. De (financiële c.q. kwantitatieve) impact van deze verschillende uitgangspunten is hierbij ook inzichtelijk gemaakt. Op deze wijze wordt transparant waarin de verschillen in beide berekeningen zijn gelegen en welke uitgangspunten het grootste effect hebben op het berekende saldo. De (op aannemelijk onderbouwde) uitgangspunten uit beide berekeningen zijn opgenomen in een door Deloitte REA herziene berekening voor de realisatie van het nieuwe Huis der Gemeente. Eenzelfde berekening is opgesteld voor de variant renovatie. Deze aangepaste berekeningen geven tevens zicht op de haalbaarheid van beide varianten (lees: of er gegeven de (kapitaal)lasten voldoende dekking binnen de begroting aanwezig is). 2.3 Rapportage De laatste fase van het onderzoek betreft het vastleggen van de resultaten van het onderzoek in een (i.c. onderhavige) rapportage. Per onderzoeksvraag zijn de bevindingen weergegeven. De concept rapportage is voor hoor- en wederhoor neergelegd bij de geïnterviewde personen. Hen is gevraagd te reageren op eventuele feitelijke onjuistheden in de concept rapportage.

9 9/30 3. Analyse financiële onderbouwing College van B&W 3.1 Lasten In een vertrouwelijke notitie heeft het College op 30 november 2011 toegelicht op welke wijze de (structurele) lasten voor de nieuwbouw van het Huis der Gemeente zijn bepaald en hoe deze gedekt (kunnen) worden in de begroting. De insteek van de berekening is dat de investeringskosten voor de ontwikkeling en realisatie van het Huis der Gemeente (op annuïteitbasis) worden afgeschreven. De jaarlijkse afschrijvingstermijnen en rente (i.c. kapitaallasten), alsook onderhouds- en exploitatiekosten dienen binnen de begroting te worden gedekt. In dit hoofdstuk wordt de onderbouwing van de berekening van het College getoetst aan de (beleids-)uitgangspunten van de gemeente Overbetuwe. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op het effect van eventuele (noodzakelijke) correcties in de berekening Investeringskosten Bij het raadsbesluit d.d. 23 februari 2010 is het totale investeringsniveau voor de nieuwbouw van het Huis der Gemeente bepaald op 29,2 mln. Deze investeringskosten bestaan uit de onderstaande posten: Investeringskosten voor het gebouw Investeringskosten voor de inventaris Grondkosten In tabel 2 zijn deze investeringskosten opgesomd met bijbehorende uitgangspunten voor het berekenen van bijbehorende kapitaallasten. Totale kosten Afschrijvingstermijn Rentepercentage Kapitaallasten (in jaren) Investering gebouw ,50% Investering inventaris ,50% Grondkosten ,50% Totaal Tabel 2. Uitgangspunten berekening kapitaallasten Huis der Gemeente Zoals reeds in paragraaf 1.2 is aangegeven valt een analyse van de investeringskosten buiten de scope van dit onderzoek. De overige uitgangspunten (afschrijvingstermijn en rentepercentage) worden hierna toegelicht.

10 10/30 Afschrijvingstermijnen De opgenomen afschrijvingstermijnen zijn conform de Financiële verordening Overbetuwe, welke in werking is getreden op 1 januari Rentepercentage Het rentepercentage dat is aangehouden in de berekening komt overeen met de Begroting Geconcludeerd kan worden dat de jaarlijkse kapitaallasten gegeven de investeringskosten ad 29,2 mln. op een correcte wijze en in lijn met de gemeentelijke beleidsuitgangspunten zijn berekend Overige kosten Naast de jaarlijkse kapitaallast ad 1,6 mln. maken onderstaande lasten tevens deel uit van de totale lasten van het nieuwe Huis der Gemeente. Onderhouds- en exploitatiekosten De onderhouds- en exploitatiekosten worden geacht gelijk of zelfs lager te zijn in vergelijking tot de huidige kosten voor onderhoud, energie, verzekeringen c.a. voor de drie gemeentehuizen. Omdat deze lasten voor de bestaande locaties reeds in de begroting zijn opgenomen, zijn deze niet expliciet benoemd in de vertrouwelijke notitie van het College d.d. 30 november Het betreft echter een aanname; er is geen onderbouwing beschikbaar voor de onderhouds- en exploitatiekosten van het nieuwe Huis der Gemeente. Werkelijke onderhouds- en exploitatielasten kunnen dan ook (in negatieve of positieve zin) afwijken van de lasten, zoals deze thans in de begroting zijn opgenomen. Parkeerkosten De parkeerkosten zijn opgenomen in het investeringsbudget ad 29,2 mln. Hierbij wordt uitgegaan van zowel koop als huur van diverse parkeerplaatsen in een gebouwde parkeervoorziening. Wat betreft de huur van deze parkeerplaatsen is een overeenkomst gesloten voor een periode van 10 jaar. Voor de jaren daarna is er geen duidelijkheid. Er resteert, volgens de gemeente (i.c. de projectleider) binnen het investeringsbudget wel 1 Opgemerkt dient te worden dat in deze berekening het aanbestedingsvoordeel op de bouwkosten ter grootte van 4 mln. (nog) niet is meegenomen, omdat daar op dat moment (februari 2010) nog geen sprake van was.

11 11/30 ruimte voor een aanvullende huurtermijn, maar of dit budget toereikend is zal afhangen van het aantal en de prijs van de alsdan te huren plaatsen. Geconstateerd kan worden dat er geen onderbouwing aanwezig is voor de exploitatie- en onderhoudslasten van nieuwbouw en dat de parkeerkosten niet voor de komende 40 jaar inzichtelijk zijn. Dit betekent dat de werkelijke exploitatie- en onderhoudslasten mogelijk niet (volledig) worden gedekt met de huidige budgetten in de begroting, respectievelijk niet binnen het investeringsbudget passen. E.e.a. kan betekenen dat de thans berekende lasten anders uitvallen dan thans gepresenteerd. 3.2 Dekkingsmiddelen Eenmalige dekkingsmiddelen De eenmalige dekkingsmiddelen, zijnde de verwachte opbrengst uit de vrijkomende panden en de reeds gevormde bestemmingsreserve, worden gestort in een (nog te vormen) Bestemmingsreserve dekking kapitaallasten. Met de toegerekende rente aan deze reserve en de jaarlijkse onttrekkingen uit deze reserve worden de eenmalige dekkingsmiddelen omgezet in structurele dekkingsmiddelen. Voor de nieuwbouw van het Huis der Gemeente zijn onderstaande eenmalige dekkingsmiddelen benoemd (zie tabel 3). Eenmalige dekkingsmiddelen Opbrengst vrijkomende panden Bestemmingsreserve Totaal eenmalige dekkingsmiddelen Dit levert jaarlijks een dekking op van: Tabel 3. Overzicht eenmalige dekkingsmiddelen en bijbehorende jaarlijkse dekking Opbrengst vrijkomende panden Op dit moment is de gemeentelijke werkorganisatie nog gehuisvest op drie verschillende locaties (in de kernen Elst en Andelst). Na het realiseren van het Huis der Gemeente zullen deze locaties vrijkomen. De gemeente gaat in haar berekening uit van een opbrengstpotentie van 8,0 mln. Dit bedrag is gebaseerd op een taxatie in 2003 (ruim 6 mln.) en indexering in 2007 met 30%. Voor zowel het Ambtshuis in Elst als het gemeentehuis te Andelst is recent een taxatierapport opgesteld (respectievelijk mei 2012 en augustus 2012). Bij de taxatie van het Ambtshuis te Elst is uitgegaan van een functie op basis van hergebruik als kantoor. Bij de taxatie van het Gemeentehuis in Andelst zijn de waarden berekend uitgaande van

12 12/30 herontwikkeling ( 0,92 mln.) alsook uitgaande van kantoorruimte ( 1,35 mln.). Van het Gemeentehuis in Elst is geen taxatie beschikbaar. Het ligt in de rede voor dit gemeentehuis vooralsnog de recente WOZ-waarde aan te houden. Het verdient evenwel aanbeveling ook voor het Gemeentehuis in Elst een onafhankelijke taxatie te laten uitvoeren. De totale waarde van de drie panden bedraagt daarmee 6,31 mln. tot 6,75 mln. (zie tabel 4). Dit bedrag is 1,25 mln. lager dan de opbrengst, zoals opgenomen in de berekening van de gemeente. Panden WOZ-waarde per Taxatiewaarde Gemeentehuis Elst n.v.t. Ambtshuis Elst Gemeentehuis Andelst tot Totaal tot Tabel 4. Overzicht vrijkomende panden en opbrengstpotentie Daarnaast dient de boekwaarde van de vrijkomende panden nog afgetrokken te worden van de opbrengsten. Deze boekwaarde bedraagt Per saldo resteert dan een opbrengst van ca. 5,76 mln. Hierbij zij opgemerkt dat de gemeente in haar berekening bewust geen rekening heeft gehouden met een af te boeken boekwaarde, omdat door die afboeking structurele kapitaallasten (ad ) vrijvallen die een herinvesteringsruimte geven. Hoewel ook deze benaderingswijze op zich correct is, achten wij het in het kader van de transparantie opportuun om het afboeken van de boekwaarde enerzijds en het laten vrijvallen van de kapitaallasten anderzijds separaat inzichtelijk te maken. Let wel, hierbij wordt er van uitgegaan dat de Raad hiertoe expliciet een besluit heeft genomen. Bestemmingsreserve De bestemmingsreserve ad 3,9 mln. is op grond van de Programmabegroting reeds gevormd ten laste van de Algemene reserve. Jaarlijkse dekking De omzetting van de eenmalige dekkingsmiddelen tot structurele dekkingsmiddelen is gebaseerd op een rente van 4,5%. Dit is overeenkomstig de Begroting Daarbij is in de dekking van rekening gehouden met een bedrag van voor de vrijvallende kapitaallasten van de oude panden. Hiervoor is echter geen 2 De boekwaarde van het Ambtshuis wordt afgeboekt ten laste van bestemmingsreserve kapitaallasten Ambtshuis ad 1,4 mln.

13 13/30 onderbouwing aangeleverd. Op het totaal is een bedrag van evenwel verwaarloosbaar. De opbrengsten van de vrijkomende panden zullen evenwel niet in één keer worden ontvangen en daarmee niet (direct) een structurele bijdrage genereren. Dit betekent dat de Bestemmingsreserve dekking kapitaallasten niet in één keer volledig gevormd c.q. volgestort zal zijn. Om dit te ondervangen heeft de gemeente een Bestemmingsreserve voorfinanciering Huis der Gemeente gevormd. Deze reserve wordt gevoed met (een deel van de) structurele ruimte PNL en de rente over de bestemmingsreserve nieuwe huisvesting ad 3,9 mln.). Deze reserve kent per een omvang van (Jaarrekening 2011). Geconcludeerd kan worden dat de gehanteerde eenmalige dekking uit verkoop bestaande panden ad 8,0 mln. niet aannemelijk is. Op grond van recente taxaties en WOZ-waarden dient uitgegaan te worden van een maximale opbrengstpotentie van ca. 6,75 mln. Daarop dient de resterende boekwaarde van de panden nog in mindering worden gebracht. Per saldo resteert een opbrengst van maximaal 5,76 mln. Aanbevolen wordt de berekening van het College hierop aan te passen, waarmee de door de gemeente berekende jaarlijkse dekking van afneemt tot een bedrag van Daar staat evenwel een vrijval aan kapitaallasten tegenover voor een bedrag van , waarmee er per saldo een jaarlijkse dekking resulteert van Structurele dekking Aangegeven is dat de overige (kapitaal)lasten structureel gedekt kunnen worden uit diverse posten (zie tabel 5). Structurele dekkingsmiddelen Efficiency voordeel op personeelsbudget Structurele financieringsruimte in PNL Totaal Tabel 5. Overzicht structurele dekkingsmiddelen Efficiency voordeel op personeelsbudget In de Kadernota 2012 is de efficiency taakstelling op het personeelsbudget onderbouwd van. Hierin staat echter dat deze taakstelling in een periode van 4 jaar wordt gerealiseerd.

14 14/30 Structurele financieringsruimte in PNL De structurele financieringslasten uit het Programma nieuwe lasten (PNL) van jaarlijks zijn opgenomen in de Programmabegroting 2012 als structurele ruimte voor (nieuw)bouw van het Huis der Gemeente 3. De totale structurele dekking bedraagt conform de berekening van het College Gezien het efficiencyvoordeel dat gerealiseerd wordt over een periode van vier jaar zal deze de eerste drie jaar lager zijn. De verwachting is evenwel dat dit ondervangen kan worden door de Bestemmingsreserve voorfinanciering. 3.3 Conclusie financiële onderbouwing College De gehanteerde berekeningsmethodiek is correct. De insteek van de berekening is dat de investeringskosten voor de ontwikkeling en realisatie van het Huis der Gemeente (op annuïteitbasis) worden afgeschreven. De jaarlijkse afschrijvingstermijnen en rente (i.c. kapitaallasten), alsook onderhouds- en exploitatiekosten dienen binnen de begroting te worden gedekt. Hoewel de systematiek correct is toegepast, dienen er qua uitgangspunten en aannames die in de berekening van het College zijn gehanteerd een aantal correcties te worden doorgevoerd. In de berekening van het College is de opbrengstpotentie van de vrijvallende panden niet aannemelijk en dient deze (o.g.v. de recente(re) taxaties) naar beneden te worden bijgesteld, en verdient het aanbeveling om voor het Gemeentehuis in Elst ook een onafhankelijke taxatie te laten uitvoeren; dient de huidige boekwaarde van de panden nog in aftrek te worden gebracht op de opbrengstpotentie van de vrijkomende locaties, en kan tegelijkertijd de vrijval aan kapitaallasten ter dekking worden ingezet; is het ingroei-effect ten aanzien van het efficiency voordeel op het personeelsbudget niet verwerkt in de berekening, evenmin als de ter compensatie van dit ingroei-effect dekking vanuit de Bestemmingsreserve Voorfinanciering. 3 In de Programmabegroting 2012 is aangegeven dat de financiële ruimte HdG is, onder aftrek van rentekosten (ad ) van de eerste deelinvesteringen. Dit bedrag wordt gestort in de Bestemmingsreserve Voorfinanciering HdG.

15 15/30 Hier tegenover staat evenwel dat in bovenstaande berekening nog geen rekening is gehouden met het aanbestedingsvoordeel van 4 mln., aangezien dat voordeel ten tijde van de berekening nog niet bekend was. Bij herziening van de berekening op bovenstaande punten dient thans ook het voordeel te worden ingerekend. Daarnaast verdient het aanbeveling om op basis van het definitief ontwerp van het Huis der Gemeente een raming van de exploitatie- en onderhoudslasten op te (laten) stellen. Op deze wijze kan uitsluitsel worden gegeven over de realiteitswaarde van het thans gehanteerde uitgangspunt dat de exploitatielasten van het nieuwe Huis der Gemeente gelijk zijn aan de huidige lasten van de drie locaties samen. In hoofdstuk 5 wordt nader ingegaan op het effect van de benodigde correcties.

16 16/30 4. Analyse financiële onderbouwing CDA Gezien het CDA vraagtekens heeft bij de door het college gegeven financiële onderbouwing heeft zij zelf een alternatieve berekening opgesteld. Deze berekening is toegelicht in de rapportage Om op te bouwen! d.d. april Dit betreft een netto contante waarde berekening (hierna: NCW-berekening) 4. Een dergelijke berekening wordt gebruikt bij een investeringsbeslissing. Deze berekening geeft niet aan wat de kapitaallasten zijn en op welke wijze deze gedekt kunnen worden binnen de begroting, zoals de berekening van het College. Door het CDA is aangegeven dat de berekening ook niet met dat oogmerk is opgesteld. De berekening van het CDA heeft tot doel antwoord te kunnen geven op de vraag: Wat is goedkoper: nieuwbouw of renovatie? In dit hoofdstuk worden de uitgangspunten van de berekening van het CDA getoetst. In tabel 6 is de NCW-berekening van het CDA weergegeven onderverdeeld in kosten en opbrengsten. De volledige berekening is toegevoegd in bijlage 2. Netto contante waarde berekening Kosten Investering Aanbestedingsvoordeel Verhuiskosten Exploitatielasten Onderhoud gebouw Exploitatie en huur parkeergarage Nominale kosten Opbrengsten Verkoop bestaande panden Besparing personeel Nominale opbrengsten Nominaal saldo Rentesaldo Saldo NCW Tabel 6. Netto contante waarde berekening CDA 4 De netto contante waarde van een investering is het verschil tussen de optelling van alle inkomsten gedisconteerd naar tijdstip t=0 minus de optelling van alle uitgaven gedisconteerd naar tijdstip t=0.

17 17/ Kosten In de berekening zijn onderstaande kostenposten benoemd: Investering De investeringskosten ( 29,2 mln.) zijn opgenomen in lijn met het raadsbesluit van 23 februari Deze kosten zijn gefaseerd over een periode van 4 jaar waarin het gemeentehuis zal worden ontwikkeld en gebouwd. Aanbestedingsvoordeel In de berekening is rekening gehouden met een aanbestedingsvoordeel van 2 mln. In de CDA-notitie Om op te bouwen! is aangegeven dat de gemeente heeft gecommuniceerd dat er sprake is van een voordeel van 4 mln. Het CDA heeft hiervoor echter geen onderbouwing kunnen verkrijgen. Thans is vastgesteld dat het aanbestedingsvoordeel inderdaad 4 mln. bedraagt en is bij Raadsbesluit het investeringsniveau teruggebracht naar 25,2 mln. Dit was ten tijde van de CDA-berekening echter nog niet bekend. Verhuiskosten De verhuiskosten bedragen eenmalig In de rapportage van het CDA is aangeven dat dit een opgave van het College betreft en dat deze kosten niet zijn opgenomen in de totale investeringssom. Exploitatielasten De exploitatielasten bedragen de eerste 4 jaar Dit betreffen de exploitatielasten voor renovatie zoals genoemd in de Dagoberth rapportage d.d. december Het is echter incorrect exploitatielasten toe te schrijven zolang het Huis der Gemeente niet is opgeleverd. In de berekening wordt er vanuit gegaan dat het gemeentehuis na een ontwikkel- en bouwtijd van 4 jaar wordt opgeleverd. Vanaf jaar 5 zijn de exploitatielasten op een correcte wijze meegenomen, en in overeenstemming met het in de Dagoberth rapportage voor nieuwbouw opgenomen bedrag. Onderhoud gebouw Bij de onderhoudskosten is eveneens voor de eerste 4 jaar al gerekend met de onderhoudskosten voor renovatie conform de Dagoberth rapportage. Het is echter incorrect om deze kosten mee te nemen in de berekening, aangezien het Huis der Gemeente pas na 4 jaar wordt opgeleverd. Vanaf jaar 5 zijn op een correcte wijze de

18 18/30 onderhoudskosten voor het gebouw (nieuwbouw) meegenomen conform de gegevens in de Dagoberth rapportage. Exploitatielasten en huur parkeergarage Voor de exploitatie en huur van de parkeergarage is jaarlijks in de berekening opgenomen. Er is geen onderbouwing aangetroffen voor deze kostenpost. De gemeente (i.c. de projectleider) heeft aangegeven dat de kosten voor het kopen en huren van de benodigde parkeerplaatsen opgenomen zijn binnen het investeringsbudget. Aangezien een analyse van het investeringsbudget buiten de scope van dit onderzoek valt, is dit niet geverifieerd Geconcludeerd kan worden dat de in de door het CDA opgestelde berekening gehanteerde investeringskosten in lijn zijn met de opgave van de gemeente. Het CDA heeft een aanbestedingsvoordeel ingerekend van 2,0 mln., welke niet is onderbouwd (inmiddels blijkt dit trouwens 4,0 mln. te zijn). De berekening van het CDA dient te worden bijgesteld ten aanzien van de exploitatie- en onderhoudslasten, aangezien het niet correct is deze lasten aan het Huis der Gemeente toe te rekenen zolang het gemeentehuis niet is opgeleverd. 4.2 Opbrengsten Verkoop bestaande panden De opbrengsten van de bestaande panden zijn geraamd op 3,5 mln. In de rapportage Om op te bouwen is aangegeven dat deze opbrengsten zijn opgenomen op basis van de laatste, door het CDA, ontvangen informatie. Op basis van de taxaties en WOZwaarden genoemd in paragraaf 3.2 bedragen de verwachte opbrengsten van de drie panden 6,32 mln. tot 6,75 mln. De opbrengsten zijn in de berekening van het CDA wel gefaseerd. Dit is correct, aangezien de verwachting is gerechtvaardigd dat niet alle drie de panden binnen een jaar worden verkocht (mede gelet op de huidige marktomstandigheden). Besparing personeel De kostenbesparing is op een juiste wijze in de berekening opgenomen. De kosten komen overeen met de gehanteerde bedragen in de Kadernota 2012.

19 19/30 Wat betreft de opbrengsten kan worden geconcludeerd de gehanteerde opbrengstpotentie ad 3,5 mln. niet aannemelijk is. Op grond van recente taxaties en WOZ-waarden dient uitgegaan te worden van een maximale opbrengstpotentie van ca. 6,75 mln. Daarop dient evenwel de resterende boekwaarde van de panden nog in mindering worden gebracht. De berekening dient hierop te worden aangepast. 4.3 Parameters De in de tijd gefaseerde kosten en opbrengsten worden allen teruggerekend naar jaar 0 (start bouw) om de NCW te berekenen (en diverse varianten met elkaar te kunnen vergelijken). Voor deze berekening heeft het CDA onderstaande parameters c.q. aannames gebruikt. Looptijd en rente De gehanteerde looptijd (30 jaar) in de NCW-berekening is niet in overeenstemming met de Financiële verordening van de gemeente Overbetuwe, waarin voor nieuwbouw een afschrijvingstermijn van 40 jaar is vastgelegd. Daarbij is een renteniveau aangehouden van 5%. Hoewel dit rentepercentage afwijkt van de interne gemeentelijke rekenrente ad 4,5%, is een gemiddeld rentepercentage van 5% voor de langere termijn aannemelijk. De NCW-berekening is op een juiste manier uitgevoerd. Wanneer de uitgangspunten met betrekking tot looptijd, de opbrengstpotentie van de vrijkomende panden en de exploitatie- en onderhoudskosten in de eerste 4 jaar worden aangepast, bedraagt de NCW ca. 24,4 mln. 5 Zoals eerder vermeld geeft deze berekening geen antwoord op de vraag of er voldoende budget in de begroting beschikbaar is. De NCW-berekening wordt normaliter immers gebruikt voor een investeringsbeslissing wanneer men de kosten in jaar 0 van diverse varianten wil vergelijken. 4.4 Conclusie financiële onderbouwing CDA De gehanteerde berekeningsmethodiek van het CDA is op zich correct, maar is niet vergelijkbaar met de systematiek die de gemeente hanteert. Een NCW-berekening wordt gebruikt om een investeringsbeslissing te nemen en bepaalde varianten met elkaar te vergelijken. De binnen de berekening van het CDA gehanteerde aannames wat betreft 5 Hierbij is de looptijd verlengd tot 40 jaar, zijn de onderhouds- en exploitatielasten in de eerste 4 jaar eruit gehaald en de verkoopopbrengsten van de panden als volgt gefaseerd over dezelfde 3 jaar ( 2,25 2 en 2 mln.).

20 20/30 rente en looptijd zijn niet in lijn met het gemeentelijke financiële beleid, maar deze financiële beleidsuitgangspunten passen ook niet bij een NCW-berekening. De volgende aannames en uitgangspunten dienen gegeven o.a. de verkregen documentatie te worden gecorrigeerd: Exploitatie- en onderhoudslasten dienen pas te worden toegerekend zodra het Huis der Gemeente is opgeleverd (en in gebruik is genomen); De verhuiskosten dienen te worden voorzien van een onderbouwing; De opbrengstpotentie van de vrijkomende panden ad 3,5 mln. dient te worden onderbouwd met recente taxaties, of naar boven te worden bijgesteld op grond van de van de gemeente verkregen recente taxaties; Het aanbestedingsvoordeel dient van 2,0 mln. naar 4,0 mln. te worden bijgesteld.

21 21/30 5. Visie Deloitte REA op financiële onderbouwing In dit hoofdstuk wordt toegelicht welke uitgangspunten bepalend zijn voor de uitkomst van de berekeningen. Uit hoofdstukken 3 en 4 blijkt al dat beide berekeningssystematieken anders van aard zijn en met een ander oogmerk zijn opgesteld. Het College rekent uit welke (kapitaal)lasten gepaard gaan met de bouw van het Huis der Gemeente en of er voldoende dekking in de begroting is opgenomen. Het CDA berekent daarentegen wat het saldo van de jaarlijkse kosten en opbrengsten is van nieuwbouw, teruggerekend naar jaar 0 om dit vervolgens af te zetten tegen de variant renovatie. Dit hoofdstuk gaat in op de vraag in hoeverre de verschillende, gehanteerde uitgangspunten van invloed zijn op de berekening van de lasten en bijbehorende dekkingsmiddelen. Daarnaast is zowel voor de variant nieuwbouw (paragraaf 5.2) als renovatie (paragraaf 5.3) een gewijzigde berekening opgesteld op basis van de (aannemelijk onderbouwde) uitgangspunten uit beide berekeningen. Deze aangepaste berekeningen geven tevens zicht op de haalbaarheid van beide varianten (lees: of er gegeven de (kapitaal)lasten voldoende dekking binnen de begroting aanwezig is). 5.1 Verschillen gehanteerde uitgangspunten Naast het gebruik van een andere berekeningssystematiek hanteren beide partijen ook verschillende uitgangspunten. Bij beide partijen zijn delen van de onderbouwing (in)correct c.q. (niet) aannemelijk of ontbreekt een onderbouwing. In deze paragraaf wordt ingegaan op de belangrijkste afwijkende uitgangspunten en het effect hiervan Kapitaallasten Belangrijkste verschillen in de uitgangspunten van de berekening van het CDA en het College zijn het rentepercentage en de afschrijvingstermijn c.q. looptijd van de exploitatie. Het verschil in uitgangspunten wordt kort toegelicht op basis van het investeringsbudget exclusief aanbestedingsvoordeel (zie tabel 7). Kapitaalslasten investeringskosten ( 29,2 mln) Rente 4,5% Rente 5 % Afschrijvingstermijn 30 jaar Afschrijvingstermijn 40 jaar Tabel 7. Effect afschrijvingstermijn en rente op kapitaallasten Rentepercentage: College 4,5% - CDA 5,0 % Het rentepercentage bedraagt conform de begroting van de gemeente Overbetuwe 4,5 %. Een wijziging van rentepercentage van 4,5% in 5% (uitgangspunt CDA) bij een

22 22/30 afschrijvingstermijn van 40 jaar resulteert in een jaarlijkse additionele kapitaallast van 0,13 mln. ( 1,70 mln. minus 1,57 mln.). Afschrijvingstermijn College 40 jaar Looptijd exploitatie CDA 30 jaar Conform de Financiële verordening van de gemeente Overbetuwe bedraagt de afschrijvingstermijn bij nieuwbouw 40 jaar. Een wijziging van de afschrijvingstermijn van 40 naar 30 jaar resulteert in een structurele kapitaallast van 1,84 mln. Wanneer daarbij gerekend wordt met een rente van 5% lopen de kapitaallasten op tot 1,95 mln. Op basis van de uitgangspunten van het CDA komen de jaarlijkse kapitaallasten ca. 0,31 mln. hoger uit Dekking Aan de dekkingskant bestaat er een groot verschil in de uitgangspunten van beide berekeningen ten aanzien van de verwachte opbrengst van de huidige panden. Thans zijn er recente(re) taxaties van de panden voor handen. Opbrengst bestaande panden: College 8 mln. - CDA 3,5 mln. Wanneer de verkoopopbrengsten afnemen van 8 mln. tot 3,5 mln. resulteert dit in een structurele afname qua dekking van ca. 0,27 mln. Zoals reeds in paragraaf 3.2 is vermeld, is het aannemelijk te veronderstellen dat de verwachte opbrengsten van de drie panden ca. 6,32 mln. tot 6,75 mln. bedragen. Dit betekent dat de dekking jaarlijks ca. 0,09 mln. minder bedraagt. 5.2 Berekening Deloitte nieuwbouw Lasten Aangezien de uitgangspunten van beide berekeningen niet geheel correct zijn (qua aannames, aansluiting bij onderbouwing etc.) wordt in deze paragraaf een aangepaste, door Deloitte REA opgestelde, berekening gepresenteerd. De berekeningssystematiek van het College is gebruikt, omdat deze berekent of de afschrijvingstermijnen, rente en overige kosten ten laste van de begroting kunnen worden gebracht. De lasten en dekking hiervan worden hieronder kort toegelicht. De totale lasten voor de nieuwbouw van het Huis der Gemeente zijn opgenomen in tabel 8.

23 23/30 Lasten nieuwbouw Kapitaallast investering nieuwbouw ad 29,2 mln Exploitatielasten Onderhoudslasten Aanbestedingsvoordeel Totaal Tabel 8. Totale jaarlijkse lasten voor de nieuwbouw van het Huis der Gemeente Investeringskosten De investeringskosten bedragen 29,2 mln. zoals opgenomen in beide berekeningen. Om de kapitaallasten te bepalen, is conform de Financiële verordening van de gemeente Overbetuwe een afschrijvingstermijn van 40 jaar over de investering op de gebouwen gerekend tegen een rentepercentage van 4,5%. De afschrijvingstermijn over de inventaris bedraagt 10 jaar tegen een rentepercentage van 4,5 %. Dit betekent dat de kapitaallasten na 10 jaar afnemen van 1,65 tot 1,51 mln. ervan uitgaande dat na deze 10 jaar geen nieuwe inventaris wordt aangeschaft. Exploitatielasten- en onderhoudskosten De kosten van exploitatie- en onderhoud zijn opgenomen conform de huidige lasten ervan uitgaande dat nieuwbouw geen hogere exploitatie- en onderhoudslasten met zich meebrengt (dit vanuit de veronderstelling dat het Huis der Gemeente energiezuiniger zal zijn, en (groot)onderhoudsvriendelijker). Hiervoor is echter geen onderbouwing aangeleverd. Aanbestedingsvoordeel De bouw van het nieuwe Huis der Gemeente is inmiddels aanbesteed. Bij deze aanbesteding is een aanbestedingsvoordeel behaald van 4 mln. Als gevolg hiervan is het investeringsbudget (bij raadsbesluit) naar beneden bijgesteld van 29,2 mln. naar 25,2 mln. Dit voordeel resulteert (uitgaande van een afschrijvingstermijn van 40 jaar en een rente van 4,5%) in een voordeel op de kapitaallast van ca en wordt in mindering gebracht op de jaarlijkse lasten. De totale structurele lasten bedragen bij nieuwbouw daarmee 1,99 mln. Hierbij zij opgemerkt dat hierin niet de (eventuele) huur van parkeerplaatsen na de eerste 10 jaar zijn meegenomen, aangezien de daarvoor benodigde informatie niet is verkregen.

24 24/ Dekking Tabel 9 geeft de onderbouwing van de aanwezige structurele dekking voor de nieuwbouw van het Huis der Gemeente weer. Deze posten worden achtereenvolgens kort toegelicht. Dekking nieuwbouw Budget kapitaallast huidige panden Reserve Efficiencyvoordeel personeelsbudget Structurele ruimte PNL Budget ter dekking huidige exploitatielasten Budget ter dekking huidige onderhoudslasten Totaal Tabel 9. Totale jaarlijkse dekking voor de nieuwbouw van het Huis der Gemeente Budget ter dekking huidige kapitaallasten panden In de begroting is voor de huidige locaties een structurele dekking opgenomen om de kapitaallasten op te vangen. Deze kapitaallasten vallen vrij bij verkoop van de panden en na afboeking van de resterende boekwaarde. Reserve Er is reeds een bestemmingsreserve gevormd van 3,9 mln. Daarnaast wordt de bestemmingsreserve verder gevuld met de opbrengsten uit de verkoop van de huidige panden. Op basis van de taxaties en WOZ-waarden bedraagt deze maximaal 6,75 mln. De netto opbrengst van de panden bedraagt 5,76 mln., aangezien de boekwaarde van de panden hierop in minder wordt gebracht. Met de toegerekende rente aan deze reserve en de jaarlijkse onttrekkingen uit deze reserve worden deze eenmalige dekkingsmiddelen omgezet in structurele dekkingsmiddelen. Uitgaande van het vorenstaande resulteert dit in een structurele dekking van afgerond , indien en zodra alle drie de vrijvallende panden zijn verkocht. Efficiencyvoordeel personeelsbudget In de Kadernota 2012 is de efficiency taakstelling op het personeelsbudget onderbouwd van. Deze kan (na 3 jaar) volledig ingezet worden als dekking om de lasten op te vangen ten behoeve van de nieuwbouw.

25 25/30 Structurele ruimte PNL In de Programmabegroting 2012 is de structurele financiële ruimte van opgenomen ter dekking van de nieuwe huisvesting. Budget ter dekking huidige exploitatie- en onderhoudslasten In de begroting is op dit moment dekking opgenomen voor de huidige exploitatielasten van de bestaande panden. Deze kunnen ook ingezet worden voor het dekken van de exploitatie- en onderhoudslasten van het nieuwe Huis der Gemeente Resultaat berekening Deloitte voor nieuwbouw Op basis van bovenstaande berekening bedragen de jaarlijkse lasten van een nieuw Huis der Gemeente ca. 1,99 mln. Binnen de begroting is er voldoende dekking zijnde 2,19 mln. aanwezig om deze lasten op te vangen. De lasten nemen bovendien na 10 jaar af wanneer de inventaris is afgeschreven. Er bestaat op dit moment veel discussie over de opbrengstpotentie van de huidige gemeentelijke panden. Taxaties en een WOZ-waarde geven aan dat de opbrengstpotentie maximaal ca. 6,75 mln. bedraagt. Echter, wanneer deze panden een opbrengst van minimaal 3,5 mln. genereren, zijn er nog steeds voldoende (geoormerkte) middelen in de begroting aanwezig om de lasten te dekken. 5.3 Berekening Deloitte renovatie Lasten Op basis van de Dagoberth rapportage, de rapportage Om op te bouwen en de uitgangspunten van de gemeente Overbetuwe is een berekening voor renovatie opgesteld. In deze berekening zijn de (kapitaal)lasten opgenomen voor de renovatie van de drie panden, waarin het bestuur en de ambtelijke organisatie thans is gehuisvest. Daarnaast is een berekening gemaakt van de dekking die beschikbaar is om deze lasten op te vangen. De totale kapitaallasten van renovatie bedragen jaarlijks ruim 1,9 mln. (zie tabel 10).

26 26/30 Lasten renovatie Investeringskosten Vervangende huisvesting c.a Exploitatielasten Onderhoudslasten Huidige kapitaallast Totaal Tabel 10. Totale jaarlijkse lasten voor renovatie 3 locaties Deze kapitaallasten bestaan uit de volgende posten: Investeringskosten De investeringskosten van renovatie bedragen 13,25 mln. De Dagoberth werkgroep heeft in 2005 de verwachte uitgaven in beeld gebracht en deze zijn vervolgens met 22,3% geïndexeerd om het huidige kostenniveau te bereiken. Daarbij is een aanvullende investering geraamd van 0,8 mln. met een groen/duurzaam karakter. Een analyse van de omvang van deze investeringen valt buiten de scope van dit onderzoek. Voor renovatie is een afschrijvingstermijn van 25 jaar aangehouden conform de Financiële verordening; dit in afwijking van de 20 jaar die is aangehouden in de Dagoberth rapportage. E.e.a. tegen de gemeentelijke rekenrente van 4,5 %. De jaarlijkse kapitaallasten bedragen vervolgens ca. 0,9 mln. Vervangende huisvesting c.a. Onder vervangende huisvesting c.a. vallen de kosten voor tijdelijke huisvesting, verhuiskosten heen en terug en de inrichtingskosten. De totale kosten bedragen 1,59 mln. Deze kosten zijn overgenomen uit de rapportage Ende de cost gaet voor de baet uit. Voor deze kosten is een afschrijvingstermijn van 10 jaar aangehouden tegen de gemeentelijke rekenrente van 4,5 %. Hierbij zij opgemerkt dat er nog geen rekening lijkt te zijn gehouden met de kosten voor definitieve inrichting na renovatie en kosten voor oplossing van het parkeerprobleem. De tijdelijke inrichtingskosten bedragen evenwel - conform Dagoberth rapportage (2005). Indien deze kosten worden geïndexeerd met 22,3% - zoals ook bij de investeringskosten voor renovatie is gedaan- om het huidige kostenniveau te bepalen, zijn de tijdelijke inrichtingskosten gelijk aan de definitieve inrichtingskosten in de nieuwbouwvariant. Gelet op het vorenstaande dienen er mogelijk extra kosten worden gemaakt voor de definitieve inrichting en het parkeren. Deze kosten zijn thans niet in onze berekening meegenomen.

27 27/30 Exploitatie- en onderhoudslasten De exploitatie- en onderhoudslasten zijn bepaald op basis van de genoemde uitgangspunten in de Dagoberth rapportage. Huidige kapitaallast Dit betreft de huidige kapitaallast van de huidige panden en blijft een structurele last tot het moment dat de huidige boekwaarde van de panden wordt afgeboekt Dekking Tegenover de zojuist genoemde lasten dient in de begroting dekking te staan. Deze dekking wordt hieronder per post toegelicht (tabel 11): Dekking renovatie Budget kapitaallast huidige panden Reserve Structurele ruimte PNL Budget ter dekking huidige exploitatielasten Budget ter dekking huidige onderhoudslasten Totaal Tabel 11. Totale dekking ten behoeve van kapitaallasten renovatie Budget kapitaallast huidige panden Evenals bij de nieuwbouw variant kan in de renovatie variant de reeds aanwezige structurele dekking ad voor de huidige panden worden ingezet. Reserve Er is reeds een bestemmingsreserve gevormd van 3,9 mln. die ingezet kan worden voor zowel nieuwbouw als renovatie. Er is ook al een bestemmingsreserve gevormd voor de kapitaallasten van het Ambtshuis van 1,4 mln. Deze bestemmingsreserves tezamen vormen over een periode van 20 jaar tegen een rekenrente van 4,5 % een jaarlijkse dekking van ca. 0,41 mln. Structurele ruimte PNL In de Programmabegroting 2012 is de structurele financiële ruimte van opgenomen ter dekking van de nieuwe huisvesting.

28 28/30 Efficiency voordeel personeelsbudget In de Kadernota 2012 is opgenomen dat In verband met de voorgenomen bouw van het nieuwe gemeentehuis is afgesproken dat een financiële taakstelling van op het personeelsbudget gerealiseerd moet worden. In de toekomst gaan we van meerdere locaties naar één gemeentehuis. De verwachting is dat dit efficiencyvoordelen zal opleveren. Hiermee heeft de Raad een expliciet verband gelegd tussen de financiële taakstelling op het personeelsbudget en de realisatie van het Huis der Gemeente. Gesteld zou kunnen worden dat de raad ook ter dekking van de lasten van renovatie een dergelijke taakstelling zou kunnen opleggen c.q. een deel van de besparingen in de bedrijfsvoering zou kunnen oormerken als dekking van de kapitaallasten gepaard gaande met renovatie. Op grond van de Kadernota 2012 kan de huidige efficiency taakstelling van evenwel niet worden ingezet als structurele dekking voor renovatie; hiertoe zou de Raad expliciet moeten besluiten. Het efficiency voordeel op het personeelsbudget is derhalve niet in onze berekening meegenomen. Huidige exploitatie- en onderhoudslasten In de begroting is op dit moment dekking opgenomen voor de huidige exploitatielasten. Deze kunnen evenals bij nieuwbouw ingezet worden voor het dekken van de exploitatie- en onderhoudslasten na renovatie Resultaat berekening Deloitte voor renovatie De structurele lasten bij renovatie bedragen 1,83 mln. Daartegenover staat een jaarlijkse dekking in de begroting van ca. 1,52 mln. Dit betekent dat de lasten van renovatie niet gedekt kunnen worden binnen de huidige begroting. Dit betreft een berekening voor de komende 25 jaar, aangezien de afschrijvingstermijn van renovatie 25 jaar bedraagt conform de Financiële verordening. 5.4 Tot slot: faalkosten Wanneer de bouw van het nieuwe Huis der Gemeenten geen doorgang vindt, treden er faalkosten op. Er zijn kosten gemaakt voor onder andere de aanbestedingsprocedure, het opstellen van het bestemmingsplan, de architect van het nieuwe Huis der Gemeente, diverse adviseurs en bouwbegeleiding 6. Deze kosten zijn dan onnodig gemaakt en dienen wellicht nogmaals te worden gemaakt. De gemaakte kosten ten behoeve van het nieuwe Huis der Gemeente bedragen per 31 juli 2012 ca. 1,3 mln. 6 In het investeringsbudget voor nieuwbouw is hiervoor eenmalig ruimte opgenomen.

29 29/30 Bijlage 1. Documentenlijst Informatiestuk financiële aspecten Huis der Gemeente (vertrouwelijk) d.d. 30 november 2010 Dagoberth rapportage Ende de cost gaet voor de baet uit d.d. 5 december 2005 Notitie CDA fractie Om op te bouwen! d.d. april 2012 (inclusief bijlagen) Memo Reactie op de het stuk Om op te bouwen van de CDA fractie Overbetuwe d.d. 24 april 2012 Taxatierapport Ambtshuis Elst d.d. mei 2012 door Richard Damhuis Taxatie gemeentehuis Andelst d.d. augustus 2012 door Richard Damhuis Financiële verordening Overbetuwe Kadernota 2012, gemeente Overbetuwe Programmabegroting gemeente Overbetuwe