Het herbestemmen van kantoren naar woningen

Transcriptie

1 Dr.ir. Marleen Hermans Hoofdstroom Beleidsadvies en Onderzoek Het herbestemmen van kantoren naar woningen Stand van zaken en aanbevelingen voor proefprojecten Rotterdam, juni 2004

2 Dit rapport is opgesteld door dr.ir. Marleen Hermans, Hoofdstroom Beleidsadvies en onderzoek, in opdracht van SEV (Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting) te Rotterdam. De SEV geeft regelmatig nieuwe publicaties uit. U kunt de publicatielijst vinden op of kosteloos bestellen bij: Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting Postbus BW Rotterdam tel fax order@sev.nl De SEV initieert en steunt experimenten die nieuwe wegen inslaan in de volkshuisvesting. Een andere kerntaak is het verspreiden van de kennis uit deze experimenten. De uitkomsten van de experimenten dienen voor de SEV tevens als basis om de betrokken ministeries - zoals VROM, VWS en BZK - te adviseren. 2

3 Inhoudsopgave Inleiding Achtergronden Hoge leegstand in kantoren Grote behoefte aan woningen voor studenten en starters Behoefte aan herbestemmen van kantoren naar woningen voor studenten en starters Leeswijzer Juridische randvoorwaarden Bouwbesluit en Gemeentelijke bouwverordening Bestemmingsplan Technische mogelijkheden Financieel instrumentarium Investeringskosten Opbrengsten en terugverdientijd Het aankoopbedrag van het pand Eigen vermogen ter financiering van de onrendabele top Bankgaranties en subsidies Praktijkvoorbeelden Tijdelijk herbestemmen Stichting Tijdelijk Wonen: KPN kantoor te Utrecht Permanent herbestemmen Belastingkantoor Delft, DUWO Puntegale, Stadswonen, Rotterdam SSH Utrecht Ervaringen met het herbestemmen van niet-kantoren Overige ervaringen Conclusies en aanbevelingen Conclusies Aanbevelingen Aanbevelingen vanuit de wens om meer studentenhuisvesting te realiseren Aanbevelingen op het terrein van het transformeren van kantoren Verantwoording Schriftelijke bronnen Interviews

4 4 Herbestemmen van kantoren

5 1 Inleiding De publicatie Van werkplek naar woonstek dateert uit Recente ontwikkelingen in de markt geven aanleiding om deze publicatie te herzien. De leegstand in kantoorgebouwen neemt toe. De druk op de woningmarkt is, zeker voor starters, hoog. De SEV wil in de nabije toekomst (medio 2004) graag een experiment starten op het gebied van Wonen in kantoren. Als voorbereiding op dit experiment heeft de SEV behoefte om via een korte inventarisatieslag de bestaande publicatie te vertalen naar de huidige situatie. Bovendien wil de SEV, in aanvulling op het eerdere rapport, ook de mogelijkheden voor het tijdelijk gebruiken van kantoren voor wonen onderzoeken. Bij de herziening ligt de nadruk op het beschrijven van recente geslaagde voorbeelden van transformaties. Daarnaast wordt bestaande en ontbrekende kennis over financiële, juridische, technische aspecten en rekenmodellen in kaart gebracht. De ontbrekende kennis vormt het startpunt voor de uit te voeren pilots (het experiment). De belangrijkste bron voor informatie over de mogelijkheden voor het herbestemmen van kantoren vormt een interviewronde langs een aantal studentenhuisvesters die in de afgelopen jaren intensief bezig geweest zijn met het onderzoeken van mogelijkheden tot het herbestemmen van kantoren voor studentenhuisvesting. Daarnaast is er gebruik gemaakt van beschikbare literatuur, voornamelijk beschikbaar op Internet. 5

6 2 2.1 Achtergronden Hoge leegstand in kantoren In haar rapport Cijfers in perspectief, de Nederlandse markt voor commercieel vastgoed 2004 schetst DTZ Zadelhoff een somber beeld van de huidige en toekomstige situatie op de kantorenmarkt. Het aanbod van direct beschikbare kantoorruimte bedroeg in 2003 maar liefst 5,1 miljoen m 2. Dit is een toename van 25% ten opzichte van Deze 5,1 miljoen m 2 bedraagt 12% van de totale voorraad en bestaat voornamelijk uit bestaande gebouwen: 3,2 miljoen m 2. Het gaat dan vooral om verouderde, incourante kantoorruimte in gebouwen jonger dan 15 jaar. De fysieke leegstand bedraagt 4,3 miljoen m 2, dus 10,3% van de totale voorraad. In 2002 bedroeg dit nog 7,2% van de voorraad. DTZ verwacht niet eerder dan begin 2008 evenwicht op de markt. Kantoorpanden in grote steden doen het daarbij beter dan panden in buurgemeenten en satellietsteden, door factoren als arbeidspotentieel, imago, voorzieningen en OV-bereikbaarheid. Zichtlocaties zullen het beter doen dan niet-zichtlocaties. Randgemeenten concurreren overigens wel op prijs met de grote steden. Vooral oudere panden met beperkte of slechte parkeergelegenheid en bereikbaarheid zullen moeilijk verhuurbaar blijven. De grote leegstand is op dit moment nog niet of nauwelijks zichtbaar in de gemiddelde transactiehuur. Dit komt doordat de door de verhuurders verstrekte incentives, in de vorm van een huurvrije periode, inbouwpakketten, verbouwingen, en overname van lopende huurverplichtingen, niet zichtbaar zijn in deze transactiehuur. B. Hobbelink, voorzitter van het Dagelijks Bestuur van DTZ Zadelhoff, stelt: Het actief uit de markt halen van verouderd vastgoed is meer dan ooit van belang. DTZ ziet goede mogelijkheden voor herbestemming tot woningbouw, studenten- en ouderenhuisvetsing, openbare voorzieningen of detailhandel. Maar wijst wel op de daarbij naar voren komende problemen als technische en financiële haalbaarheid, hoge boekwaarde, regelgeving en lengte van procedures voor herbestemming en de strikte definities en afbakening voor herbestemming. Het beeld wordt onderstreept door de uitspraken van de heren Rietdijk en Nuss van NVB, Vereniging voor projectontwikkelaars in NVB Thermometer Kantoren van najaar 2003: Wij adviseren een totale herstructurering van het aanbod. Zonder correcties zal de leegstand onacceptabel pijnlijk worden. Eigenaren van moderne vestigingen en gebouwen hoeven verhoudingsgewijs weinig te vrezen, maar eigenaren van gedateerde ruimte met een matige prijs/kwaliteit moeten zich zorgen maken. Alhoewel zorgen maken, beter is het om als verhuurder de uitdaging aan te gaan en deze tijd aan te grijpen om de eigen voorraad op te schonen en te reorganiseren. Een buitengewoon serieus signaal uit de sector zelf dus. In Amsterdam is de leegstand in kantoren aanleiding voor het gemeentebestuur om de bouw van kantoren af te remmen (Parool, 25 september 2003). Locaties die eerst bestemd waren voor kantoren worden nu onderzocht op hun potenties voor woningbouw, onder andere voor studenten. Projectontwikkelaars krijgen alleen nog toestemming voor bouw van kantoren als de toekomstige huurder bekend is. 6

7 Rob Geraedts en Theo van der Voordt, beiden verbonden aan de Technische Universiteit Delft, Faculteit Bouwkunde, Vakgroep Real Estate en Housing, ontwikkelden de Vacancy Risk Meter waarmee op snelle wijze de kans op leegstand in de onderkant van de kantorenmarkt in beeld gebracht kan worden (The Vacancy Risk Meter. An instrument for defining the lower end of the office premises market, R. Geraedts en T. Van der Voordt, 2003). 2.2 Grote behoefte aan woningen voor studenten en starters Het totale aantal studenten in Nederland varieert rond de [Bron: Cijfers over Wonen 2003, VROM]. Ongeveer de helft van deze studenten is uitwonend. Deze studenten wonen in zelfstandige wooneenheden, onzelfstandige wooneenheden, op een kamer in een studentenhuis of op een kamer bij een hospita. De woningbehoefte onder studenten is groot. De Landelijke Studenten Vakbond inventariseert jaarlijks de woningnood onder studenten en publiceert op haar site ( de resultaten. Voor het jaar 2003 concludeert de LSVb: Begin juli 2003 zijn er ongeveer studenten op zoek naar een kamer. Begin juli 2002 waren dit er ook Daarmee is het recordaantal van vorige jaar geëvenaard. De wachtlijsten in veel steden lopen bovendien op tot boven de 12 maanden. De Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer relativeert deze cijfers enigszins door naast de wachttijden ook de reistijden en het feitelijke gedrag van studenten bij het becijferen van de woningbehoefte onder studenten te betrekken (brief Studentenhuisvesting, VROM, 2003). Minister Dekker komt dan op urgent woonruimtezoekende studenten. Een reden voor Minister Dekker om met de sector afspraken te maken over een snelle groei in het aanbod aan woonruimte. Zij streeft daarbij vooral naar een uitbreiding van de zelfstandige wooneenheden. Eén van de problemen die spelen is het gebrek aan doorstroming afgestudeerden blijven lang op een studentenkamer wonen omdat er een gebrek is aan betaalbare woonruimte voor starters. Eveneens volgens de LSVb, gaat de doorstroming van onzelfstandige (studentenkamer) naar zelfstandige woonruimte bijzonder traag; de wachttijd voor zelfstandige woonruimte bedraagt gemiddeld drie jaar, in Utrecht zelfs acht jaar. Naast het realiseren van extra woonruimte voor studenten, is het dus van belang eveneens zorg te dragen voor voldoende doorstroomwoningen. De Minister van VROM heeft hiervoor onder meer een voorstel gedaan in de vorm van de invoer van campuscontracten tijdelijke huurovereenkomsten met studenten voor de duur van hun studie. 2.3 Behoefte aan herbestemmen van kantoren naar woningen voor studenten en starters De belangstelling in de markt voor het herbestemmen van utiliteitsgebouwen naar woningen voor studenten en starters is groot, zo wijst de interviewronde en de media-aandacht voor dit onderwerp uit. Het aantal geslaagde voorbeelden uit de kantoren in de praktijk is desalniettemin beperkt, maar daarom niet minder interessant. In hoofdstuk 6 zijn de geslaagde initiatieven van Stichting Tijdelijk Wonen uit Utrecht, Stichting Studentenhuisvesting Utrecht, Stadswonen in Rotterdam en DUWO uit Delft beschreven. Gebouwen die niet uit de commerciële markt komen, blijken veel eenvoudiger her te bestemmen dan kantoren. 7

8 Onderstaande tabel geeft een overzicht van de verschillende transformatiemogelijkheden van niet-woongebouwen naar woongebouwen. Oorsprong Kantoor (grootschalig) Kantoor (kleinschalig) Scholen Bejaarden- of verpleeghuizen Andere utilitaire gebouwen Tijdelijk herbestemmen Permanent herbestemmen Doel: wonen Studenten Starters Andere woonvormen Combinatie met commerciële functies Combinatie met overige functies Tabel 1 Transformatiemogelijkheden niet-woongebouwen naar woongebouwen De kantorenmarkt toont volop aanleiding tot heroverweging van de bestemming van bestaande kantoorpanden. Daarbij kan de keuze gemaakt worden om tijdelijk her te bestemmen of om permanent her te bestemmen. Aan tijdelijk herbestemmen kunnen verschillende motieven ten grondslag liggen: koelhuis constructie (cool huis): kantoor wordt tijdelijk gebruikt als woonruimte en daarna weer teruggeleverd als kantoor; kantoor tijdelijk gebruiken als woonruimte in afwachting van sloop; kantoor tijdelijk gebruiken als woonruimte in afwachting van herontwikkeling; enige tijd exploiteren op basis van een verwachte waardeontwikkeling; Tijdelijk herbestemmen, in afwachting van een toekomstig hergebruik als kantoorpand (opties 1 en 4), lijkt niet echt de weg, gezien de conclusies van NVB en DTZ Zadelhoff. Een aanzienlijk deel van het huidige aanbod is immers te typeren als overcompleet en wordt verdrongen van de markt door kwalitatief betere nieuwbouw op beter bereikbare of zichtbare locaties. Een toekomst voor een kantoorfunctie is op die plek voor dat pand niet meer weggelegd. Sloop en nieuwbouw liggen dan, indien de locatie wèl in trek is of zal komen, meer voor de hand indien herontwikkeling voor een andere bestemming geen optie is. Er is in Nederland nog steeds sprake van een woningtekort. Het herbestemmen van kantoren of kantoorlocaties - naar woningen ligt dan ook meer voor de hand. Bij een permanente herbestemming is er dan een artikel 19 procedure noodzakelijk voor een aanpassing van het bestemmingsplan. Eveneens denkbaar is een tijdelijke herbestemming van het pand, in afwachting van een toekomstig herontwikkelingstraject dat bijvoorbeeld wacht op een artikel 19 procedure. De behoefte aan woonruimte onder studenten is groot en staat hoog op de politieke agenda. Omdat het eisenpakket van de gemiddelde student beperkt is en de verblijfsduur in de woonruimte relatief kort (in principe beperkt tot de studietijd) zijn er voor studentenhuisvesters meer mogelijkheden tot het inzetten van andersoortige panden voor tijdelijke bewoning door studenten dan voor andere bevolkingsgroepen. Het investeringsniveau is relatief beperkt ten opzichte van meer eisende andere doelgroepen in de woningbouw. Voor de eigenaar van het pand is er, bij het verhuren op basis van een huurcontract dat gebaseerd is op de Leegstandswet, bovendien meer zekerheid dat het pand na een bepaalde tijd weer beschikbaar komt voor verder gebruik in de originele functie, permanente herbestemming of sloop bijvoorbeeld in het kader van stadsvernieuwing. 8

9 In de praktijk blijkt zowel het tijdelijk als het structureel herbestemmen van kantoren voor de specifieke doelgroep van studenten lastig te zijn. Voor andere niet-woongebouwen zijn er vaak meer mogelijkheden door lagere investeringskosten. Voor kantoren lijken andere doelgroepen dan studenten, of combinaties van woningen voor studenten met woningen voor meer draagkrachtige doelgroepen of bedrijfsruimte een grotere kans op succes te bieden. Door hogere opbrengsten kunnen dan de investeringskosten immers ook hoger liggen en is de hoogte van de aankoopsom minder een probleem. Een aantal partijen onderzoekt waarom vooral het herbestemmen van kantoren zo lastig van de grond komt en zoekt concreet naar oplossingen. Eén van deze partijen is het Aanjaagteam van de provincie Utrecht, dat getrokken wordt door Renée Schoonbeek en waarin SSH Utrecht, de provincie, de gemeente en Universiteit Utrecht, USF Studentenbelangen participeren. Zij komen op korte termijn met een draaiboek waarin beschreven staat op welke wijze kantoren naar jongeren- en studentenhuisvesting omgezet kan worden. Het draaiboek is mede gebaseerd op de praktijkervaringen van SSH Utrecht en is in de praktijk getoetst in Houten in overleg en samenwerking met lokale partijen. Een ander voorbeeld is Kences, een samenwerkingsverband van acht studentenhuisvesters die gezamenlijk proberen deze lastige markt door het delen van kennis te veroveren. Ook in de wetenschappelijke wereld is het herbestemmen van kantoren bron voor onderzoek. Aan de Technische Universiteit Delft werkt een groep afstudeerders van de faculteit Bouwkunde, Real Estate & Housing aan dit thema. In hoofdstuk 4 wordt hierover meer geschreven. 2.4 Leeswijzer Dit artikel onderzoekt de mogelijkheden voor en praktijkvoorbeelden van het tijdelijk of permanent herbestemmen van kantoren voor gebruik als huisvesting voor studenten of starters. Bij het bepalen van de mogelijkheden komen er drie aspecten aan bod: de technische mogelijkheden van een pand, de financiële haalbaarheid van de herbestemming en de juridische randvoorwaarden voor deze herbestemming. Deze aspecten zijn in kaart gebracht aan de hand van een interviewronde langs een aantal studentenhuisvesters en een belegger. De interviewronde leverde bovendien de praktijkvoorbeelden op die in hoofdstuk 6 een plaats hebben gekregen. In hoofdstuk 7 worden een aantal conclusies getrokken en worden er zowel vanuit het gezichtspunt van de behoefte aan meer studentenhuisvesting als vanuit de behoefte aan het verminderen van de leegstand in de kantorenmarkt een aantal aanbevelingen gedaan. 9

10 3 Juridische randvoorwaarden Juridische randvoorwaarden zijn er vanuit de regelgeving op twee terreinen: Op bouwtechnisch gebied zijn er het Bouwbesluit, waarin verschillende eisen zijn vastgelegd voor woningen en kantoren en de gemeentelijke bouwverordening, op basis waarvan er bijvoorbeeld een bouwvergunning wordt verstrekt en een gebruiksvergunning wordt verleend. Op ruimtelijk ordeningsgebied is er het Bestemmingsplan, waarin is vastgelegd of een bepaalde locatie bedoeld is voor woningen of voor kantoren. 3.1 Bouwbesluit en Gemeentelijke bouwverordening Het Bouwbesluit legt eisen vast aan nieuwbouw en bestaande bouw op het gebied van: Veiligheid; Gezondheid; Bruikbaarheid; Energiezuinigheid; Milieu. De aard en het niveau van de eisen aan kantoren en woningen zijn verschillend. Daarnaast zijn ook de eisen voor nieuwbouw en bestaande bouw verschillend. De regelgeving op dit gebied wordt niet altijd goed toegepast. In grote lijnen werkt het toetsingsmechanisme als volgt: Bij functieverandering (herbestemmen van kantoren naar woningen) wordt eerst getoetst aan het bouwbesluit bestaande bouw. Vervolgens moeten alle verplichte en vrijwillige wijzigingen aan het pand in principe voldoen aan de nieuwbouweisen voor woningen. De gemeente heeft echter (op grond van 1.5 Bouwbesluit 2003) de ruimte op bepaalde, voorgeschreven punten, bij gehele of gedeeltelijke vernieuwing of veranderen of vergroten van een bouwwerk vrijstelling te verlenen. In het algemeen zal dat zijn tot het niveau bestaande bouw. In een aantal gevallen vindt vrijstelling plaats tot op het niveau dat geaccepteerd is bij de oorspronkelijke bouwvergunning (het rechtens verkregen niveau ). Daarnaast is er voor niet-permanente bouwwerken in 1.6 Bouwbesluit 2003 vastgelegd dat zij bij nieuwbouw ten minste moeten voldoen aan de voorschriften met betrekking tot de staat van een bestaand bouwwerk en daar waar aangegeven tot het niveau van nieuwbouw. Bij het herbestemmen van kantoren naar woningen zijn in het bijzonder die eisen uit het Bouwbesluit relevant waarbij de eisen aan woningen afwijken van dan die aan kantoren. Uit het Bouwbesluit is per eis af te leiden waar de eisen aan bestaande kantoren afwijken van die van woningen en waar ontheffing mogelijk is. In de praktijk blijken voornamelijk verschillen in eisen op het gebied van brandveiligheid, geluidsbelasting, daglicht, ventilatiemogelijkheden en te openen ramen tot de hoogste investeringen te leiden. Eisen aan de verdiepingshoogte leidden in een aantal gevallen tot een onmogelijke bouwopgave en het afketsen van projecten. 10

11 Naast het Bouwbesluit spelen vooral de lokale regelgeving, zoals de Bouwverordening een belangrijke rol. Voor studentenhuisvesting speelt vooral het verkrijgen van een gebruiksvergunning een doorslaggevende rol, waarbij de brandweer het meest bepalend is voor de gewenste bouwkwaliteit op het gebied van brandwerendheid, vluchtwegen en brandpreventie. De eisen op dit gebied worden lokaal bepaald en zijn, volgens de geïnterviewden, niet altijd inzichtelijk en zeker niet uniform tussen de gemeenten. Dit maakt het in het bijzonder voor partijen die over de gemeentegrenzen heen werken zeer lastig om de investeringsopgave te bepalen. Relatieve onbekendheid van inspecteurs met het onderhanden zijnde vraagstuk lijkt in de praktijk te leiden tot een grote voorzichtigheid ten aanzien van te kiezen oplossingen. Meer dan eens is deze lokale praktijk de oorzaak van het afketsen van een investeringsbeslissing. Verschillende partijen hebben mede daarom aangedrongen op landelijke uniformering van de eisen op dit gebied. 3.2 Bestemmingsplan In het bestemmingsplan is vastgelegd of een bepaalde locatie bedoeld is voor woningen of voor kantoren. Bij het herbestemmen van kantoren naar woningen zal wettelijk gezien afgeweken moeten worden van het bestaande bestemmingsplan. Dat kan simpelweg op twee manieren: Tijdelijk Permanent Een tijdelijke herbestemming is toegestaan op grond van artikel 15 van de Leegstandswet voor een periode van maximaal 3 jaar of op grond van artikel 17 van de WRO voor een periode van maximaal 5 jaar. Het genoemde artikel uit de Leegstandswet geeft eigenaren de gelegenheid tot het tijdelijk verhuren van woonruimte in een leegstaand gebouw of woning voor een periode die tot maximaal drie jaar verlengd kan worden. Artikel 17 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening geeft Burgemeesters en Wethouders de mogelijkheid vrijstelling te verlenen van het bestemmingsplan in afwachting van bestemmingsplanwijziging voor maximaal 5 jaar. Voor een permanente herbestemming van kantoren naar woningen is hetzij een aanpassing van het bestemmingsplan nodig, dan wel een permanente vrijstelling van het bestemmingsplan, op basis van artikel 19 WRO. Voor permanente vrijstelling is toestemming van Gedeputeerde Staten nodig. De reguliere procedure voor bestemmingsplanwijzigingen is een langdurige aangelegenheid met ruime bezwaarmogelijkheden. Bij tijdelijke herbestemmingen zijn de bezwaarprocedures beperkter en hebben in principe geen opschortende werking. Toch kunnen omwonenden bezwaar maken en hun gelijk via de rechter halen. Bij een dergelijke procedure kan in de praktijk wel vertraging optreden. Ter ondersteuning van initiatieven op het gebied van het tijdelijk herbestemmen van panden, onderzoekt het Ministerie van VROM op dit moment de mogelijkheden om de Leegstandswet te wijzigen. Het wetsvoorstel voorziet er dat voor sloop bestemde woningen niet drie maar maximaal vijf jaar tijdelijk te gebruiken zijn. De investeringskosten hebben zo een langere terugverdientijd 11

12 4 Technische mogelijkheden Bij de analyse van de geschiktheid van een pand voor het herbestemmen tot woonruimte voor studenten en starters worden de volgende hoofdafwegingen gemaakt: Is het pand op een gunstige wijze te herverkavelen in door de markt gewenste kameroppervlakten? Afhankelijk van het gekozen type eenheid (zelfstandig of onzelfstandig) ligt de vereiste grootte per eenheid tussen de 11 en 30 m 2 voor een onzelfstandige eenheid gemiddeld 21 m 2, voor een zelfstandige eenheid gemiddeld 30 m 2. Bij onzelfstandige eenheden moet per groep van 5 tot 8 woningen gemeenschappelijke voorzieningen kunnen worden gerealiseerd als keuken en natte cellen; Een tweede belangrijke factor, waarop een behoorlijk aantal projecten in de praktijk afketst, is het beschikbaar zijn van minimaal twee vluchtwegen per kamer. Een ontwerpcriterium is dus eveneens of de herverkaveling voldoende vluchtmogelijkheden biedt en of eventuele voorzieningen hiervoor tegen een aanvaardbaar prijsniveau te realiseren zijn; Er zijn slechts zeer minimale eisen aan de verdiepingshoogte bij bestaande bouw. Bij ingrepen die van invloed zijn op de verdiepingshoogte bestaat de mogelijkheid dat nieuwbouweisen worden toegepast. Hiervoor is het echter verstandig een expert te raadplegen; Een volgend belangrijk criterium is de aard en kwaliteit van de gevel. Hierbij spelen in hoofdzaak twee aspecten: heeft de gevel voldoende (per kamer) te openen ramen, is er per kamer voldoende daglicht en is de gevel voldoende geluidwerend. Veel kantoren liggen immers op een zichtlocatie, wat in de praktijk betekent: langs een verkeersroute. De geluidseisen aan woonruimte zijn aanzienlijk hoger dan aan kantoorruimte (max. 55 dba op de gevels). Een matig geluidwerende gevel betekent ingrijpende investeringskosten voor aanpassing. Een volledig gesloten gevel is in de praktijk nauwelijks tegen aanvaardbare kosten aan te passen voor gebruik in een woonfunctie. Alleen bij structureel herbestemmen is het vervangen van de gevel in bepaalde omstandigheden een rendabele oplossing; Een criterium dat vooral bij de wat oudere panden speelt is de aanwezigheid van asbest in het pand. Indien er delen met asbest in het pand gesloopt moeten worden, zijn de sloopkosten, gezien alle veiligheidsmaatregelen die genomen moeten worden, aanzienlijk; Een niet onbelangrijk aspect zijn de mogelijkheden om het gebouw te voorzien van voldoende installaties. Met name de mogelijkheden voor het plaatsen van natte cellen (met goede afvoermogelijkheden) en keukenvoorzieningen (met voldoende ventilatiemogelijkheden) spelen hierbij een rol. Eveneens van belang is de mogelijkheid om elke kamer separaat te verwarmen; En tenslotte is natuurlijk de algemene bouwkundige staat van het gebouw en de installaties van belang. Naarmate meer onderdelen einde levensduur zijn, is het herinvesteringsbedrag hoger. Panden die enige tijd leegstaan zijn door verloedering aanzienlijk onaantrekkelijker voor herbestemming dan panden die tot het laatste moment in gebruik geweest zijn en dus in relatief goede onderhoudsstaat verkeren. Naast deze technische aspecten speelt voor veel toekomstige eigenaren ook het beheersaspect een belangrijke rol. Studenten worden veelal gezien als een lastige doelgroep. De praktijk van de meeste studentenhuisvesters wijst uit dat met een goed beheerplan en duidelijke afspraken bij de huurovereenkomst het beheer op een efficiënte manier vormgegeven kan worden. Daarnaast worden op dit moment door Stadswonen in Rotterdam mogelijkheden onderzocht om ook tijdelijke huurafspraken te maken door een huurcontract te baseren op de Leegstandswet. 12

13 De locatie van het pand is voor de toekomstige bewoners ook een belangrijke keuzefactor. Panden op de route naar de universiteit of hogeschool zijn beter verhuurbaar, dan panden in een buitenwijk of op een industrieterrein. De autobereikbaarheid is daarbij veel minder van belang dan de bereikbaarheid per fiets en per openbaar vervoer. Verder speelt op de locatie de beschikbaarheid van voorzieningen in de nabije omgeving een rol. Binnenstedelijke panden zijn aantrekkelijker dan panden in de periferie. De Technische Universiteit Delft (R. Geraedts en T. van der Voordt, Faculteit Bouwkunde, afdeling Real Estate en Housing) ontwikkelde in de afgelopen jaren een Transformatiemeter. Dit is een instrument waarmee op snelle wijze de transformatiepotentie van kantoren voor het herbestemmen naar verschillende woonfuncties voor specifieke doelgroepen bepaald kan worden. (Transformation of Office Buildings, An instrument for measuring the potential for transforming offices into homes, R. Geraedts en T. van der Voordt, 2003). In het instrument zijn veel van de bovengenoemde criteria verwerkt. De Transformatiemeter is recent geëvalueerd door een afstudeerder (N. de Vreij) op basis van de voorbeelden die bij Stadswonen in Rotterdam in de praktijk ontwikkeld zijn. Er zijn verbeteringsvoorstellen geformuleerd en de werkwijze en normeringen van Stadswonen geanalyseerd en beschreven. Op dit moment wordt de wijze waarop het rapport in de markt gezet kan worden nader onderzocht. 13

14 5 Financieel instrumentarium In de afwegingen van huisvesters om al dan niet een pand her te bestemmen tot woningen spelen de volgende factoren een rol: De investeringskosten om het pand geschikt te maken voor bewoning; De verwachte opbrengsten van het pand, gerelateerd aan de maximale verhuurperiode en het huurniveau; De aankoopkosten van het pand; De beschikbaarheid van gelden bij de huisvester om onrendabele investeringen te financieren. Een voorbeeld van de posten in een financieel model (mede gebaseerd op informatie die ter beschikking gesteld door het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam) is gegeven in onderstaande tabel: Kosten Totaal Per eenheid Stichtingskosten Aankoopkosten / huurlasten Totale sloopkosten Totale bouwkosten Financieringskosten Overige stichtingskosten Exploitatielasten energie/water verhuurkosten dagelijks onderhoud/schoonmaak belasting/verzekeringen brandbeveiliging liftonderhoud overig onderhoud CV onderhoud rioolrecht leegstand Opbrengsten Huuropbrengsten Subsidies Eigen investering / collegiale financiering Restwaarde Tabel 2 Financieel Model 5.1 Investeringskosten De investeringskosten om het pand geschikt te maken voor bewoning hangen samen met de onder 4 genoemde benodigde maatregelen. De verschillen tussen panden zijn groot. 14

15 Naarmate een pand oorspronkelijk meer verkaveld is zoals wenselijk voor bewoning bijvoorbeeld bij panden die oorspronkelijk ook als woningen zijn gebouwd en de gevel geschikt is, zijn de investeringskosten lager. Hierbij speelt overigens zeker ook het gewenste eindniveau een rol. Voor een tijdelijke herbestemming zal dat niveau anders liggen dan voor een structurele herbestemming en voor een doelgroep uitsluitend bestaand uit studenten weer anders dan voor een doelgroep bestaande uit zowel studenten als starters. 5.2 Opbrengsten en terugverdientijd Met de doelgroep hangt eveneens het maximale toelaatbare huurniveau samen. Deze maximale huurprijzen worden jaarlijks door VROM vastgesteld (Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2003 tot en met 30 juni 2004, VROM, 24 februari 2003). De huurprijs is mede afhankelijk van het aantal punten dat wordt behaald op basis van het woningwaarderingsstelsel. Voor onzelfstandige woonruimte is de maximale huurprijs per 1 juli ,15 bij het maximale aantal punten. Voor zelfstandige woningen ligt dit niveau op 1075,89. Het moge duidelijk zijn dat woonruimte voor studenten in het algemeen fors onder dit maximale aantal punten ligt en dus een veel lager maximaal huurniveau kent (voor niet zelfstandige woonruimte op ongeveer 190,-). Het maximale huurprijsniveau voor huursubsidie overigens alleen beschikbaar voor zelfstandige woningen ligt voor 1- en 2 persoonshuishoudens op 453,77. Voor jongeren onder de 23 jaar is er een lagere maximale subsidiabele huur van 317,- per woning. Het huurprijsniveau is sterk afhankelijk van de lokale markt. De prijzen in Amsterdam en Utrecht liggen hoger dan die in andere studentensteden. De totale verhuurprijs voor een pand per maand bepaalt, samen met de beoogde levensduur van het project normaal gesproken de investeringsruimte. Uit deze ruimte moet zowel het aankoopbedrag of huurbedrag voor het pand gefinancierd worden als de investeringen om het pand geschikt te maken voor bewoning. Het ligt voor de hand dat het totale investeringsbedrag voor tijdelijke herbestemmingen van 3 tot 5 jaar op een veel lager niveau ligt dan de investeringen die toelaatbaar zijn bij structurele herbestemmingen. Dit vindt zijn weerslag in de kwaliteit van de gekozen oplossingen. Bij structurele herbestemmingen wordt overigens ook veel vaker gekozen voor zelfstandige woonruimte in plaats van voor onzelfstandige woonruimte, met een bijbehorend hoger investeringsniveau maar ook hogere rendementen en meer toekomstperspectief. Dit is dan ook vooral een voor starters geschikte oplossing. 5.3 Het aankoopbedrag van het pand In het bijzonder op het aankoopbedrag van het pand gaat het in de praktijk op dit moment regelmatig mis. Zoals geschetst in een van de voorgaande hoofdstukken, is er weliswaar sprake van een behoorlijke leegstand op de kantorenmarkt maar heeft dit zich nog niet vertaald in een lagere huurprijs. In de kantorenmarkt bepaalt de huurprijs de boekwaarde van het pand: x keer de huurprijs per jaar is de boekwaarde. Beleggers willen veelal deze boekwaarde uitbetaald zien bij verkoop van het pand, zelfs als in de huidige situatie geen verhuur plaatsvindt of er bij verhuur aanzienlijke incentives gegeven moeten worden. De taxatiewaarde van veel panden is lager dan de boekwaarde, maar beleggers zijn (nog) niet bereid dit verschil te nemen. Zij bepalen hun verkoopprijs op basis van 100% verhuurd. Ook bij tijdelijk gebruik, in afwachting van sloop, stranden veel pogingen tot aankoop of aanhuur van kantoorpanden op de vraagprijs. 15

16 5.4 Eigen vermogen ter financiering van de onrendabele top In een aantal gevallen zijn corporaties bereid zelf extra te investeren in een object, bijvoorbeeld vanuit hun maatschappelijke taak op het gebied van het huisvesten van doelgroepen. Arme corporaties kunnen daarbij zelfs een beroep doen op hun rijkere collega-corporaties middels collegiale financiering. Rijke corporaties leveren dan een financiële bijdrage aan de opgave op het gebied van studentenhuisvesting van hun collega-corporaties en vullen zo hun maatschappelijke opgave in. In de brochure Investeren in de toekomst van Nederland van Kences (samenwerkingsverband van studentenhuisvesters) nodigen corporaties op basis van projectvoorstellen hun collega-corporaties uit om mee te investeren in huisvestingsprojecten voor studenten. 5.5 Bankgaranties en subsidies Voor die partijen die zelf niet beschikken over financiële middelen is het kunnen beschikken over een bankgarantie van de gemeente of een daaraan gerelateerde partij of het verkrijgen van een subsidie of lening als startkapitaal een belangrijk breekijzer naar mogelijke financiers. Vooral in het begin van een project moeten er hoge kosten gemaakt worden, die pas ten tijde van de exploitatie weer terugverdiend worden. Een overbruggingskrediet, een bankgarantie of een lening kunnen dan helpen om een project toch van de grond te krijgen, zoals de bankgaranties van de gemeente en de provincie Utrecht, de voorfinanciering van Timpaan en de zachte lening uit het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) bij Stichting Tijdelijk Wonen die in Utrecht een voormalig KPN-kantoor tijdelijk herbestemde tot woonruimte voor studenten. 16

17 6 6.1 Praktijkvoorbeelden Tijdelijk herbestemmen Van succesvolle tijdelijke herbestemmingen van kantoren bestaat in Nederland voor zover wij voor deze publicatie hebben kunnen achterhalen slechts één voorbeeld: het KPN kantoor van Stichting Tijdelijk Wonen (STW) in Utrecht. Dit pand is recent opgeleverd. De ervaringen met dit pand zijn volgens de bestuurders goed bruikbaar voor andere kantoorpanden. Waar het KPN-kantoor voornamelijk als pilot heeft gediend, kunnen de ervaringen uit dit project bij volgende projecten te gelde worden gemaakt. De ontwikkelkosten kunnen dan beperkter zijn. STW wil hiervoor zijn kennis graag in de vorm van advies en begeleiding inbrengen Stichting Tijdelijk Wonen: KPN kantoor te Utrecht Naam project: Pilot Kanaalweg 92, Utrecht Basisgegevens: Locatie (straat, plaats): Kanaalweg, Utrecht Opdrachtgever / ontwikkelaar: Stichting Tijdelijk Wonen Foto 1 Pilot Kanaalweg 92, Utrecht, Bron: Stichting Tijdelijk Wonen, Utrecht Datum oplevering: Januari maart 2004 Bruto opp. bestaand gebouw: 4969 m2 Bruto opp. toevoeging: 0 Monument (ja / nee): Nee Bestemming: Vorige bestemming: Kantoorgebouw Huidige bestemming (type woningen b.v. studentenhuisvesting): Studentenhuisvesting Totaal aantal eenheden: 140 Waarvan: Aantal eenheden onzelfstandig: 140 Aantal eenheden zelfstandig: Tijdelijke of permanente herbestemming: Tijdelijk: 3 jaar Financiële gegevens: Stichtingskosten per eenheid: +/ ,- Aanvangshuur gemiddeld: Max. 80% van maximaal redelijke (VROM-)huurprijs 17

18 Toelichting / beschrijvingen Projectomschrijving Een voormalig kantoorpand van KPN is recent gekocht door Blauwhoed B.V. en Van der Vorm Beheer B.V. Dit pand is vervolgens voor 3 jaar gehuurd door Stichting Tijdelijk Wonen. De huurder kreeg een huurcontract onder de Leegstandswet om de bewoonbare verdiepingen (begane grond en hoger) in te richten als studentenhuisvesting het pand staat op de nominatie om bij een herontwikkelingsproject in de toekomst gesloopt te worden. Voor deze tijdelijke herbestemming is een beroep gedaan op artikel 17 WRO. In het pand zijn 140 kamers gerealiseerd met een oppervlakte van 11 tot 35 vierkante meter. De kamerprijzen zijn opgebouwd uit kale huur en servicekosten. De bewoners betalen in ruil voor hun zelfwerkzaamheid iedere bewoner werkt 64 uur mee aan de verbouw van het pand - slechts 72% van de maximaal redelijke (door VROM bepaalde) huur. Met de bewoners is eveneens een tijdelijk huurcontract afgesloten op basis van de Leegstandswet. Realisatie en bijzondere oplossingen Het kantoorgebouw was zowel wat verkaveling als wat onderhoudsstaat betreft al behoorlijk geschikt voor gebruik als studentenhuisvesting. De bakstenen gevel heeft te openen ramen. Het gebouw ligt op een rustige locatie. Hierdoor waren er aan de gevel nauwelijks extra voorzieningen nodig. Binnen zijn scheidingswanden aangebracht tussen de kamers, natte cellen (douches) gerealiseerd naast de bestaande toiletvoorzieningen, gemeenschappelijk keukens geplaatst (1 voorziening per 4 à 5 studenten) met de daarbij behorende afzuigvoorzieningen en zijn er voorzieningen getroffen voor het verbeteren van de brandveiligheid en het realiseren van voldoende kwalitatief goede vluchtwegen. Het beheer wordt in belangrijke mate aan de bewonersvereniging overgedragen. Daarnaast is er een huismeester in het pand. Het systeemplafond moest op diverse plaatsen onderbroken worden door een brandwerende afscheiding. Het ventilatiesysteem moest eveneens vanwege brandwerendheid buiten werking worden gesteld. Voor verwarming, elektriciteit en dataverkeer kan deels gebruik gemaakt worden van de in het gebouw al beschikbare systemen. Haalbaarheidsaspecten Ontwikkelaar Timpaan uit Rijsenhout financierde voor, het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) verstrekte een lening en de gemeente en de provincie Utrecht verzorgden een bankgarantie. Zo ontstonden het nodige startkapitaal en de nodige zekerheden voor het project. Doordat elke huurder volgens zijn huurcontract verplicht is minimaal 64 uur zelf te klussen aan het pand, zijn de kosten voor professionele inzet beperkt gebleven tot werkzaamheden die met gas, water en elektra te maken hebben. De bewoners hebben de eenvoudigere klussen uitgevoerd zoals het plaatsen van gipsen scheidingswanden. 18

19 De Stichting Tijdelijk Wonen heeft geen winstoogmerk en heeft als primaire doel betaalbare jongerenhuisvesting. De bestuurders van de stichting verrichten in de uitvoeringsfase hun werkzaamheden als vrijwilligerswerk en zullen pas salaris ontvangen als het gebouw rendeert. Voor elk technisch vraagstuk is gezocht naar een technisch goede maar goedkope oplossing Permanent herbestemmen Belastingkantoor Delft, DUWO DUWO, de studentenhuisvester uit Delft, is zeer actief op het gebied van het tijdelijk en permanent herbestemmen van niet-woongebouwen voor studenten. De corporatie breidt haar werkgebied momenteel uit tot ver buiten Delft. In Delft zelf realiseerde de corporatie de herbestemming van het belastingkantoor. Daarnaast zijn er vele haalbaarheidsonderzoeken uitgevoerd, ook naar niet-kantoorgebouwen (aantal scholen), waarvan de besluitvorming over een aantal panden nog hangt. Naam project: Belastingkantoor Delft Basisgegevens: Locatie (straat, plaats): Westplantsoen, Delft Foto 2 Belastingkantoor Delft, DUWO. Bron: DUWO Bestemming: Vorige bestemming: Kantoor Huidige bestemming (type woningen b.v. studentenhuisvesting): Studentenhuisvesting 1:2 s Totaal aantal eenheden: 45 Waarvan: Aantal eenheden onzelfstandig: 0 Aantal eenheden zelfstandig: 45 (verhuurd als 1:2 s) Tijdelijke of permanente herbestemming: Permanent Opdrachtgever: Stichting DUWO Architect: Karina Benraad Datum oplevering: juli 1999 Bruto opp. bestaand gebouw: m2 Bruto opp. toevoeging: 550 m2 Monument (ja / nee): Nee Financiële gegevens: Verwerving incl. asbestverwijdering: ,- Bouwkosten en bijkomend: ,- Totale stichtingskosten: ,- Stichtingskosten per eenheid: ,- Aanvangshuur gemiddeld 307,50 19

20 Toelichting / beschrijvingen Projectomschrijving Het belastingkantoor van Delft moest nodig leuker gemaakt worden. Het sombere leistenen gebouw met talloze ramen uit 1968 is veranderd in een moderne compositie van staal, aluminium en paars baksteen. Bovenop het gebouw is een extra laag toegevoegd. Een deel van de ramen heeft plaats gemaakt voor stalen panelen. Elke woning is voorzien van een opvallend balkon of heeft toegang tot het dakterras. Aan de binnenzijde is het kantoor geheel gestript. Met een droog bouwsysteem (metal-stud) zijn ruime 2-kamerwoningen gerealiseerd. De woningen hebben door hun plattegrond en voorzieningenniveau een grote toekomstwaarde: de woningen zijn ontwikkeld als driekamerwoningen, waarbij de twee slaapkamers zijn samengevoegd en de keuken niet in open verbinding staat met de woonkamer. Hierdoor kunnen per eenheid twee kamerbewoners gehuisvest worden, met keuken en sanitair als gemeenschappelijke voorzieningen. De woningen waren dus bedoeld voor kamergewijze verhuur, maar hebben wel een hoge mate van flexibiliteit. Daarnaast is het pand en de woningen van allerlei technische snufjes voorzien. Realisatie en bijzondere oplossingen Door de stringente kolommenstructuur in de gevel is een buitenruimte ontstaan waarbij het balkon heel diep en heel smal is. Feitelijk dicteert het gebouw de verschijningsvorm van de balkons. Eenvoudige technieken, die slim met elkaar gecombineerd zijn maken het de bewoner makkelijker. Bij de entree is een camera aangebracht aangesloten op het CAI-net. De bewoners kunnen op TV zien wie er aan de deur staat. De installaties van het gebouw en alle woningen zijn aangesloten op een gebouwbeheerssysteem. Zo kan op afstand het energieverbruik gemeten worden, kunnen verbruikskosten direct bepaald worden en zijn storingen snel op te sporen. Op het gebouwbeheersysteem zijn bewegingsmelders aangesloten om het energieverbruik te reguleren. Wanneer er geen beweging wordt waargenomen, gaan verwarming en ventilatie van dat vertrek in de nachtverlaging. De sloten zijn voorzien van kaartlezers. De woningen zelf zijn uitermate flexibel. De huidige plattegrond met twee grote gelijkwaardige verblijfsruimten leent zich goed voor kamerbewoning of lossere samenwoningsvormen. Maar zonder grote ingrepen is de woning eenvoudig aan te passen aan veranderende wensen. Zo kan de keuken bij één van de kamers getrokken worden waardoor een nog ruimere woonkamer ontstaat. De andere kamer is eenvoudig op te delen in twee slaapkamers van verschillende omvang. Ook een MIVA woning behoort tot de mogelijkheden. Haalbaarheidsaspecten Bijzonder is de verhuurwijze en de groepsgrootte. De zgn. 1:2 s zijn in Delft een populaire woonvorm. Tijdens de ontwikkeling is de haalbaarheid onder druk komen te staan door het wegvallen van de huursubsidie voor onzelfstandige woonruimte. Met een slimme verhuurwijze heeft DUWO dit in ieders voordeel om kunnen buiten. De woningen worden op één contract verhuurd aan een hoofdhuurder en een contractuele medehuurder. Hierdoor kunnen bewoners maximaal gebruik maken van huursubsidie en de opbrengst voor DUWO is gegarandeerd. De verbouwing is mede mogelijk geworden door financiële steun van de TU Delft en BWS subsidies. In totaal ca Het pand heeft betonnen kolommen en vloeren die opgelegd zijn op stalen liggers. De constructie gaat schuil achter het inbouwpakket, die het geheel ook beschermt bij brand. De geringe verdiepingshoogte van de begane grondverdieping, die in de oude situatie als souterrain fungeerde, leverde een regeltechnisch probleem op. De toch al geringe verdiepingshoogte zou 20