Gemeente Alphen-Chaam. Woningmarktonderzoek maart 2016 COM PAN EN WONINGMARKT EN LEEFOMGEVING

Transcriptie

1 Gemeente Alphen-Chaam Woningmarktonderzoek maart 2016 } 4 COM PAN EN ADVIES VOOR WONINGMARKT EN LEEFOMGEVING

2 COM PAN EN ADVIES VOOR WONINGMARKT EN LEEFOMGEVING D A T U M 2 maart 2016 TITEL W o n i n g m a r k t o n d e r z o e k 2015 O N D E R T I T E L Boulevard Heuvelink KT A r n h e m Postbus B D A r n h e m O P D R A C H T G E V E R G e m e e n t e A l p h e n - C h a a m i n f c o m p a n e n. n l w w w. c o m p a n e n. n l (026) C o m p a n e n B T W N L B 0 1 I BAN N L 9 5 R A B O KVK A U T E U R ( S ) B r a m K l o u w e n Diana Boertien P R O J E C T N U M M E R /G

3

4 Inhoud Samenvatting 1 1 Inleiding Vraagstelling Achtergronden bij de vraagstelling Leeswijzer 6 2 Beeld van de huidige woningmarkt Demografische ontwikkelingen Samenstelling huidige w o n i n g v o o r r a a d Geschiktheid w o n i n g v o o r r a a d Ontwikkelingen op de huur en k o o p m a r k t Betaalbaarheid 18 3 Woonwensen van inwoners in Alphen-Chaam Huidige woonsituatie G e w e n s t e woonsituatie Blik in de toekomst Bevolkings- en huishoudensgroei Behoefte aan w o n e n m e t zorg Inkomensontwikkelingen 29 5 Kwalitatieve vraag en toekomstige woningbehoefte 32 Bijlage 1: Factsheets per kern 1 Alphen 1 C h a a m 2 Galder 3 Overige kernen (Bavel, U l v e n h o u t en Strijbeek) 4

5 Samenvatting Door de veranderingen op de w o n i n g m a r k t heeft de g e m e e n t e A l p h e n - C h a a m behoefte aan een actueel inzicht in de ontwikkelingen op de w o n i n g m a r k t. Deze samenvatting vertelt de belangrijkste uitkomsten van het onderzoek. Het doel van het onderzoek w a s o m op een aantal vragen a n t w o o r d te geven:» H o e functioneert de w o n i n g m a r k t in A l p h e n - C h a a m?» W a t is de toekomstige ontwikkeling in A l p h e n - C h a a m tot aan ?» H o e ziet de g e w e n s t e samenstelling van de voorraad eruit in ? Karakteristiek huidige woningmarkt in Alphen-Chaam Op 1 januari telde de g e m e e n t e A l p h e n - C h a a m ongeveer inwoners. V a n a f is de g e m e e n t e alle jaren gegroeid m e t ongeveer 50 i n w o n e r s per jaar. Deze groei van de bevolking k o m t voornamelijk door vestiging van huishoudens in A l p h e n - C h a a m. De leeftijd van de vestigers (voor namelijk tussen de 25 en 50 jaar, en kinderen tot 15 jaar) suggereert dat A l p h e n - C h a a m een belangrijke aantrekkingskracht heeft op gezinnen m e t kinderen. Daarnaast is op te m e r k e n dat dit ook gepaard gaat met toevoegingen van woningen aan de woningvoorraad. In jaren waarin relatief veel nieuwbouw w o n i n g e n zijn gerealiseerd, hebben zich per saldo m e e r m e n s e n in de leeftijd 25 tot 49 jaar gevestigd. De m e e s t e verhuisbewegingen vinden plaats tussen A l p h e n - C h a a m en Breda, en A l p h e n - C h a a m en Baarle-Nassau. Per saldo vestigen deze m e n s e n zich voornamelijk in A l p h e n - C h a a m vanuit Breda of Baarle-Nassau. Migratiebewegingen tussen de kernen Opvallend is dat er tussen de kernen in de g e m e e n t e bijna geen verhuisbewegingen zijn. De m e n s e n die verhuizen in A l p h e n - C h a a m besluiten voornamelijk de g e m e e n t e te verlaten óf ze verhuizen binnen de eigen kern. De kernbinding is daardoor in alle kernen heel sterk, m a a r deze is het sterkst in C h a a m en Alphen. Het ruimere aanbod aan w o n i n g e n in deze kernen m a a k t het v o o r huishoudens o o k makkelijker o m te verhuizen naar een andere w o n i n g binnen de kern. Er zijn in die kernen m e e r w o n i n g e n en er k o m e n ook vaker w o n i n g e n vrij. Kenmerken van de woningvoorraad De w o n i n g v o o r r a a d in A l p h e n - C h a a m bestaat voor 7 4 % uit k o o p w o n i n g e n. De resterende 2 6 % zijn huurw o n i n g e n. V a n de totale voorraad is 7 % in h a n d e n van woningcorporatie Leystromen, 6 % van Laurentius en ľ/í is van W o n e n B r e b u r g. De rest valt onder overige h u u r (H/%). De woningcorporatie M o o i l a n d heeft nog 20 w o n i n g e n in C h a a m, dit betreft een seniorencomplex. V a n de totale voorraad heeft m e e r dan de helft van de w o n i n g e n een w o z w a a r d e boven de C Daarnaast heeft ongeveer 4 0 % een w o z w a a r d e tussen de C en C V o o r de huursector w e t e n w e alleen de huurprijzen van de corporaties Leystromen, Laurentius en W o n e n B r e b u r g. Ongeveer 6 0 % van de h u u r w o n i n g e n van de corporaties heeft een huurprijs onder de aftoppingsgrenzen. Vergeleken m e t de andere t w e e corporaties heeft Leystromen een iets goedkopere voorraad, m e t m e e r w o n i n g e n onder de bovenste aftoppingsgrens (C 629, huurgrens 2016). W o n e n Breburg heeft de duurste voorraad, alle 33 w o n i n g e n van deze corporatie (in A l p h e n C h a a m ) hebben een huurprijs boven de bovenste aftoppingsgrens. Ontwikkeling huurmarkt Kijken w e naar de ontwikkelingen op de sociale h u u r m a r k t dan valt op dat grondgebonden w o n i n g e n gemiddeld het meeste aantal reacties krijgen. Bij Leystromen w o r d t hier gemiddeld 25 keer op /G Woningmarktonderzoek

6 gereageerd. Bij a p p a r t e m e n t e n ligt dit gemiddelde op 14 reacties. De gemiddelde wachttijd voor een w o n i n g in A l p h e n - C h a a m is 4 jaar, waarbij deze bij Laurentius iets hoger ligt. De m e e s t e woning zoekenden k u n n e n gemiddeld binnen 10 m a a n d e n een w o n i n g in A l p h e n - C h a a m betrekken. Ontwikkeling koopmarkt De k o o p m a r k t t o o n t lichte t e k e n e n van herstel. Het aantal transacties is iets opgelopen, en ook de gemiddelde transactieprijs lijkt vanaf hoger uit te k o m e n. W e l is dit herstel heel pril en zal de t o e k o m s t m o e t e n uitwijzen of deze positieve ontwikkeling zich doorzet. H o e w e l de transactieprijzen in zijn gestegen (gemiddeld C per transactie) is deze nog niet op het niveau van t o e n het effect van de crisis nog niet doorgedrongen w a s op de koopmarkt. In w a s de gemiddelde transactieprijs C Bevolkings- en huishoudensprognose De ontwikkeling van de bevolking en het aantal huishoudens baseren w e op de bevolkings- en huis houdensprognose van de provincie Noord-Brabant. Deze prognoses bieden een indicatie van de verwachte ontwikkelingen in de samenstelling van een g e m e e n t e naar bijvoorbeeld leeftijd. Op basis van de bevolkingsprognose is de verwachting dat deze tot m e t ongeveer 100 i n w o n e r s zal toenemen. De effecten van binnenlandse migratie zijn hierin echter niet opgenomen. Door de structu rele vestiging van gezinnen in A l p h e n - C h a a m kan de bevolking harder groeien dan door de prognose w o r d t gesuggereerd. Het aantal huishoudens zal tot m e t ongeveer huishoudens t o e n e m e n. De huishoudensgroei bepaalt in belangrijke m a t e de w o n i n g b e h o e f t e. Vertalen w e huishoudens naar w o n i n g b e h o e f t e dan is er tot toevoeging gewenst van ongeveer 30 w o n i n g e n per jaar. V o o r a l de groep oudere één- en t w e e p e r s o o n s h u i s h o u d e n s (75+) zal de k o m e n d e jaren stijgen van huishoudens nu, naar huishoudens in Deze vergrijzing van de bevolking in A l p h e n - C h a a m heeft gevolgen voor de ontwikkeling van de vraag naar (zorg) voorzieningen en de kwaliteit van de w o n i n g v o o r r a a d. Door recent gewijzigde wetgeving krijgen in de t o e k o m s t minder m e n s e n een indicatie voor intramuraal verblijf, terwijl deze m e n s e n w e l een (intensieve) zorgvraag hebben. Dit betekent dat het aantal m e n s e n m e t een zorgvraag dat zelfstandig blijft w o n e n, zal gaan t o e n e m e n. V o o r de behoefte aan w o o n v o r m e n voor o u d e r e n m e t zorg is een prognose opgesteld o m een inschatting te m a k e n van de vraag naar extramurale w o o n v o r m e n (verzorgd w o n e n en zorg aan huis). Het aantal o u d e r e n m e t een (lichte) zorgvraag n e e m t in de periode tot en m e t toe naar ongeveer 330 huishoudens. T e n opzichte van 2015 is dit een stijging van ongeveer 180 huishoudens. Op basis van k e n m e r k e n van de woningvoorraad is een grove inschatting g e m a a k t over hoeveel w o n i n g e n in A l p h e n - C h a a m geschikt zijn voor ouderen of m e n s e n m e t een lichte beperking. Hierbij is een onderscheid g e m a a k t tussen w o n i n g e n die al geschikt zijn, en w o n i n g e n die m e t een kleine aanpassing relatief eenvoudig geschikt te m a k e n zijn (potentieel geschikt). Op dit m o m e n t zijn w o n i n g e n in A l p h e n - C h a a m op dit m o m e n t al geschikt o m langer zelfstandig te blijven w o n e n. Daarnaast zijn nog eens w o n i n g e n geschikt te m a k e n. Deze w o n i n g e n w o r d e n waarschijnlijk niet allemaal b e w o o n d door oudere huishoudens, een aantal van deze groep zal in een ' reguliere' w o n i n g w o n e n. Een groot deel van deze groep is op dit m o m e n t echter nog vitaal genoeg o m hierin te blijven w o n e n. Bij het ontstaan van beperkingen k u n n e n deze b e l e m m e r i n g e n opgelost w o r d e n m e t een relatief kleine aanpassing. V o o r de k o m e n d e jaren ligt de opgave dan ook voornamelijk in het benutten van kansen in de potentieel geschikte voorraad /G Woningmarktonderzoek

7 Betaalbaarheid en passend wonen In de n i e u w e W o n i n g w e t is o p g e n o m e n dat corporaties vanaf 1 januari w o n i n g e n m o e t e n toe wijzen volgens het principe van het passend toewijzen. Dit betekent dat minimaal 9 5 % van de huis h o u d e n s m e t een i n k o m e n tot de huurtoeslaggrens een w o n i n g m o e t w o r d e n t o e g e w e z e n m e t een huur onder de aftoppingsgrenzen (C 586 / C 629). M e t uitzondering van i n k o m s t e n uit beleggen e n / o f sparen w o r d t v e r m o g e n hierin niet m e e g e r e k e n d. Dit is een lastige opgave o m d a t de afgelopen jaren hebben laten zien dat het aandeel toewijzingen aan lage i n k o m e n s is t o e g e n o m e n en tegelijkertijd een t o e n e m e n d e groep huurders een te dure w o n i n g t o e g e w e z e n heeft gekregen. Het passend toewijzen heeft een positieve uitwerking op de betaalbaarheid voor huurders m e t een i n k o m e n tot de huurtoeslaggrens. Toch zien w e op basis van de NIBuD-richtlijnen dat gezinnen m e t een i n k o m e n tot C eigenlijk niet in staat zijn o m een huur boven de C te betalen. Huishoudens van 65 jaar en ouder zijn daarentegen relatief goed af. Z o w e l één- en t w e e p e r s o o n s h u i s h o u d e n s van 65+ m e t een i n k o m e n boven de huurtoeslaggrens zijn in staat o m een h u u r w o n i n g boven de aftoppingsgrenzen te betalen. V o o r o u d e r e n geldt echter w e l dat zij niet of nauwelijks invloed hebben op hun i n k o m e n. Passend toewijzen in A l p h e n - C h a a m gaat bij Laurentius goed. Op een enkeling na krijgen alle n i e u w e huurders een huurprijs die past bij hun i n k o m e n. Leystromen heeft gemiddeld een iets goedkopere voorraad, w a a r d o o r passend toewijzen makkelijker mogelijk is. De woningcorporatie W o n e n B r e b u r g heeft niet veel bezit in A l p h e n - C h a a m. Dit bezit is relatief duur (hoge huurprijzen) en mutaties hebben nog niet plaatsgevonden. V a n passend toewijzen is d a a r o m bij W o n e n B r e b u r g geen sprake. Gewenste omvang sociale voorraad Ongeveer 4 0 % van de i n w o n e r s in A l p h e n - C h a a m heeft een i n k o m e n onder de C , w a a r v a n 3 4 % een i n k o m e n onder de huurtoeslaggrens heeft. V a n alle b e w o n e r s van corporatiewoningen heeft ongeveer 7 0 % een i n k o m e n onder de C De resterende BO/í w o o n t 'scheef', zij h e b b e n een hoger i n k o m e n en behoren d a a r m e e niet tot de corporatiedoelgroep. De g e w e n s t e ontwikkeling van de sociale huurvoorraad hangt onder andere af van de groei van de doelgroep (huishoudens tot C ) en de m a t e waarin de sociale voorraad w o r d t b e w o o n d door huish o u d e n s m e t een hoger i n k o m e n (scheefheid). O m de g e w e n s t e o m v a n g te bepalen zijn er drie economische scenario's doorgerekend en is daarnaast gekeken w a t het effect is van vermindering van de scheefheid. Hieruit blijkt dat toevoeging van de sociale voorraad op korte termijn gewenst is. Hierbij gaat het o m de toevoegingen van ongeveer 50 w o n i n g e n tot Gelet op de huidige druk op de huurvoorraad en de verwachting dat deze op korte termijn toe zal n e m e n is toevoeging zeker gewenst. Toevoeging biedt de corporaties ook mogelijkheden o m hun bezit te vervangen en zodoende te anticiperen op bijvoorbeeld de vergrijzing. Verhuisbewegingen in de afgelopen jaren M e t behulp van CBS-microdata zijn alle verhuisbewegingen in de periode 2006 tot en m e t geanalyseerd. Dit geeft een gedetailleerd inzicht in het zoekgedrag en de mogelijkheden op de w o n i n g markt van A l p h e n - C h a a m. Een relatief grote groep vestigers richt zich op zowel de eengezinshuurwoningen als op vrijstaande w o n i n g e n. Over het algemeen trekt m e n minder vaak naar h u u r a p p a r t e m e n t e n en k o o p a p p a r t e m e n t e n. In de jongere huishoudens is goed te zien dat deze groep zich m e e r richt op d e rijwoningen in de koopsector. Let wel, de feitelijke verhuisbewegingen zijn sterk aanbod-gestuurd /G Woningmarktonderzoek

8 Kwalitatieve woningbehoefte De combinatie van input uit het doelgroepenpanel, input uit het marktkennerspanel, de resultaten van de woonwensenenquête en de verhuisbewegingen uit het verleden geven inzicht in de w o o n w e n s e n van verschillende huishoudenstypen in A l p h e n - C h a a m. V o o r de o u d e r e n die w e l een verhuisstap willen m a k e n, zijn er in A l p h e n - C h a a m op dit m o m e n t niet veel mogelijkheden. H u u r a p p a r t e m e n t e n of grondgebonden (patio) w o n i n g e n z o u d e n v o o r deze groep ideaal zijn. Echter, ouderen zijn vaak honkvast en realiseren een uitgesproken verhuiswens vaak niet. Hierdoor zullen veel o u d e r e n juist langer in h u n (koop)woning blijven w a a r d o o r deze w o n i n g e n niet vrijkomen en de vraag naar die w o n i n g e n sterker w o r d t vanuit andere huishoudens. In A l p h e n - C h a a m zal dit voor een groot deel de vrijstaande w o n i n g e n betreffen. Daarnaast heeft A l p h e n - C h a a m een relatief dure woningvoorraad. M i d d e n i n k o m e n s die door versterkte inkomenseisen in de sociale huur geen huisvesting k u n n e n vinden, m a a r ook nog niet de hypotheeklasten k u n n e n dragen voor de dure w o n i n g e n in de bestaande voorraad, hebben baat bij m e e r (goedkopere) rijwoningen of twee-onder-één-kapwoningen. Het succes van recente CPO-projecten benadrukt de vraag naar deze w o n i n g e n. O m de leefbaarheid in A l p h e n - C h a a m ook in de t o e k o m s t op peil te h o u d e n, is het belangrijk dat A l p h e n - C h a a m jonge gezinnen en / of starters aan blijft trekken. Deze laatste groep heeft baat bij m e e r sociale h u u r w o n i n g e n (eengezinswoningen en in m i n d e r e m a t e a p p a r t e m e n t e n ) en goedkopere rijwoningen. Als richtingen voor het w o n i n g b o u w p r o g r a m m a geven w e de volgende adviezen:» T o t w o n i n g e n toevoegen.» Op korte termijn zullen jaarlijks gemiddeld 15 sociale h u u r w o n i n g e n toegevoegd m o e t e n w o r d e n.» Naar s e g m e n t e n gaat het o m de volgende kansrijke s e g m e n t e n : o Vrije sector h u u r w o n i n g e n ( a p p a r t e m e n t e n en patio's) v o o r o u d e r e senioren (75+). o Dure k o o p w o n i n g e n vanaf C o Betaalbare k o o p w o n i n g e n tot circa C voor jonge huishoudens, via bijvoorbeeld CPO. o Sociale h u u r w o n i n g e n v o o r jonge gezinnen (eengezinswoningen) en senioren (levensloopgeschikte woningen) /G Woningmarktonderzoek

9 1 Inleiding De n i e u w e W o n i n g w e t is per 1 juli 2015 vastgesteld, waarin n i e u w e regels zijn vastgesteld ten aanzien van passend toewijzen en de tijdelijke verruiming van de inkomensdoelgroep. Daarnaast w e e t de w o n i n g m a r k t steeds overtuigender uit het dal van de crisis te k l i m m e n. Hierdoor wijzigen verhoudingen tussen vraag en aanbod. Als laatste is de extramuralisering inmiddels realiteit, die deze effecten op de w o n i n g m a r k t nog eens versterkt. Dit is dan ook een goed m o m e n t o m onderzoek te doen naar de lokale w o n i n g m a r k t. De g e m e e n t e A l p h e n - C h a a m wil graag een actueel inzicht in de werking van de lokale w o n i n g m a r k t. Hoe is de vraag samengesteld? W a t is de huisvestingsbehoefte van verschillende inkomensgroepen en w a t is de behoefte aan w o n e n m e t zorg, m e d e als gevolg van de extramuralisering? De g e m e e n t e wil dit zowel kwantitatief als kwalitatief, m e t een onderscheid naar de drie afzonderlijke k e r n e n ; Alphen, C h a a m en Galder. A a n C o m p a n e n is gevraagd de g e m e e n t e bij dit onderzoek te ondersteunen. 1.1 Vraagstelling M e t het onderzoek w o r d t er inzicht geboden in de volgende drie vraagstukken voor de kernen:» H o e functioneert de w o n i n g m a r k t (verhuisbewegingen binnen en naar de g e m e e n t e )?» W a t zijn de toekomstige verhuiswensen en g e w e n s t e w o n i n g v o o r r a a d in zowel h u u r als k o o p?» W a t zijn de w o o n v o o r k e u r e n van de laagste inkomens, en r o n d o m w o n e n m e t zorg?» W a t zijn de w o o n v o o r k e u r e n van specifieke doelgroepen als statushouders en MOE-landers.» W a t is de behoefte aan sociale h u u r w o n i n g e n per prijsklasse? Het onderzoek biedt h i e r m e e houvast aan het bepalen van een w o n i n g b o u w p r o g r a m m a per kern, en v o r m t een goede b o u w s t e e n voor o n d e r b o u w i n g van de eerste t w e e treden vanuit de Ladder voor D u u r z a m e Verstedelijking. 1.2 Achtergronden bij de vraagstelling Woonvoorkeuren: vraag of wens? Vaak w o r d t bij veel onderzoeken in eerste instantie gekeken naar de verhuiswensen van bepaalde doelgroepen, en niet naar de verhuisbewegingen uit het verleden. Echter, de afgelopen jaren hebben laten zien dat v e r h u i s w e n s e n vaak beïnvloed w o r d e n door idealen die in de praktijk moeilijk te realiseren zijn. Vooral in de huursector speelt dit een grote rol door de passendheidstoets en de eisen ten aanzien van de Eu-doelgroepen. Via CBS-microdata hebben w e een gedetailleerd beeld k u n n e n presenteren w i e binnen de g e m e e n t e is verhuisd, de g e m e e n t e is b i n n e n g e k o m e n of de g e m e e n t e heeft verlaten. De trends die hierin w o r d e n w a a r g e n o m e n k u n n e n vervolgens w o r d e n m e e g e n o m e n naar de toekomst. Verhuiswensen in beeld De feitelijke verhuisbewegingen zijn echter sterk aanbodgestuurd, en geven o n v o l d o e n d e inzicht in de onvervulde vraag. O m het beeld van de gerealiseerde verhuizingen aan te vullen brengen w e d a a r o m /G Woningmarktonderzoek

10 zicht op de verhuur- en verkoopscores o m de druk op de bestaande m a r k t s e g m e n t e n in beeld te brengen. Daarnaast is in een sessie bijeenkomsten uitvoerig gepraat over de w o n i n g m a r k t in Alphen- C h a a m door makelaars en corporaties over de w o o n v o o r k e u r e n in verschillende kernen. Ladder voor Duurzame Verstedelijking Het w o n i n g m a r k t o n d e r z o e k is van belang voor de programmatische invulling van n i e u w b o u w, m a a r ook voor de o n d e r b o u w i n g in het kader van de Ladder voor D u u r z a m e Verstedelijking. Bij de toetsing van de Raad van State k w a m naar voren dat een goede stapsgewijze benadering van de behoeftebepaling essentieel is voor de behandeling van eventuele bezwaren tegen plannen. Bij de opzet van de analyses is dan ook constant rekening g e h o u d e n m e t de vereisten vanuit de Ladder. Hierbij volgen w e de verschillende stappen van de Ladder:» Trede 1: a a n t o n e n van de regionale behoefte.» Trede 2: is (een deel van) de regionale behoefte o o k op te vangen binnen het bestaand b e b o u w d gebied?» Trede 3: is de betreffende locatie multimodaal ontsloten. Deze trede ligt buiten de scope van dit onderzoek. Betaalbaarheid Uit verschillende signalen k o m t naar voren dat de betaalbaarheid en beschikbaarheid voor verschillende groepen steeds m e e r onder druk k o m t te staan. M e d e gelet op de beperkte o m v a n g van de sociale voorraad, het hoge prijsniveau in de koopsector en de d a a r m e e s a m e n h a n g e n d e v e r w a c h t e omvangrijke scheefheid in de sociale huursector, is de beschikbaarheid van betaalbare h u u r w o n i n g e n voor de doelgroep mogelijk uiterst schaars. V a n w e g e de passendheidstoets m o e t nauwgezet bekeken w o r d e n w a t voor verschillende inkomens groepen de slaagkansen zijn in de sociale huursector, ook binnen de context van de n i e u w e wet. Dit is een leidraad bij het bepalen van het g e w e n s t e huurprijzenbeleid, de prestatieafspraken over de beschikbare sociale voorraad en het g e w e n s t e percentage sociale huur bij n i e u w b o u w. Daarnaast w o r d t er ook gekeken naar het potentiële effect van maatregelen als scheefheidsbestrijding. Wonen met zorg Door de extramuralisering en het scheiden van w o n e n en zorg w o n e n steeds m e e r m e n s e n m e t een intensieve zorgvraag zelfstandig. Hierdoor ontstaan er n i e u w e w o o n v o o r k e u r e n o m deze m e n s e n te voorzien van passende huisvesting. Hierbij is gekozen voor een n o r m a t i e v e benadering o m die v o o r k e u r e n in beeld te brengen. 1.3 Leeswijzer De rapportage is als volgt ingedeeld:» Hoofdstuk 2 schetst de huidige situatie van A l p h e n - C h a a m naar bevolkingssamenstelling en woningvoorraad.» Hoofdstuk 3 gaat in op de a n t w o o r d e n die m e n s e n hebben gegeven op de woonwensenenquête.» In hoofdstuk 4 w o r d t er vervolgens gekeken naar de t o e k o m s t ; h o e o n t w i k k e l e n bepaalde inkomensgroepen zich? En w a t is de toekomstige zorgbehoefte?» Hoofdstuk 5 gaat in op de kwalitatieve woningvraag.» T o t slot is er per kern een factsheet g e m a a k t m e t w a t basiskenmerken per kern /G Woningmarktonderzoek

11 2 Beeld van de huidige woningmarkt In dit hoofdstuk w o r d t een beeld geschetst van de huidige situatie op de w o n i n g m a r k t in A l p h e n - C h a a m. Hierbij w o r d t ingegaan op de demografische ontwikkelingen in het verleden, de huidige samenstelling van z o w e l de bevolking als de samenstelling van de huidige woningvoorraad. O o k k o m e n ontwikkelingen op de huur- en k o o p m a r k t aan bod en de betaalbaarheid van het w o n e n. 2.1 Demografische ontwikkelingen De g e m e e n t e A l p h e n - C h a a m had eind n o v e m b e r ongeveer inwoners, verspreid over de kernen Alphen, C h a a m, Galder en de kleinere dorpen Bavel AC, Strijbeek en U l v e n h o u t AC. In deze rapportage w o r d t m e t Bavel en U l v e n h o u t altijd het deel in de g e m e e n t e A l p h e n - C h a a m bedoeld. Alphen en C h a a m zijn de grootste kernen, m e t ongeveer i n w o n e r s in Alphen en ongeveer inwoners in C h a a m. De kern Galder heeft ongeveer inwoners. Bavel is de kleinste kern, m e t ongeveer 50 inwoners. De resterende i n w o n e r s zijn verdeeld over Strijbeek en Ulvenhout. De onderstaande figuur laat de ontwikkeling van de bevolking, de w o n i n g v o o r r a a d, het geboortesaldo (geboorte m i n u s de sterfte) en het migratiesaldo (vestiging m i n u s vertrek) zien. Figuur 2.1: Gemeente Alphen-Chaam. Bevolkingsontwikkeling B e v o l k i n g s o n t w i k k e l i n g G e b o o r t e s a l d o B u i t e n l a n d s e migratie Bron: CBS, B i n n e n l a n d s e migratie W o n i n g v o o r r a a d o n t w i k k e l i n g In n a m de bevolking in A l p h e n - C h a a m nog af, echter in de jaren daarna is de bevolking gestegen m e t gemiddeld 50 i n w o n e r s per jaar. V a n a f stijgt de bevolking minder hard. A l p h e n - C h a a m heeft een structureel vestigingsoverschot, w a t betekent dat er m e e r m e n s e n naar de g e m e e n t e toetrekken dan dat er m e n s e n de g e m e e n t e verlaten. A l p h e n - C h a a m laat d a a r m e e zien dat het m e n s e n van buiten de g e m e e n t e w e e t te verleiden o m in A l p h e n - C h a a m te vestigen. De groei van de bevolking van de afgelopen jaren is dan o o k v o o r een groot deel hieraan te danken. Het buitenlandse migratiesaldo is e v e n e e n s positief en ligt rond de 25 vestigers vanuit het buitenland per jaar. Aangezien A l p h e n - C h a a m dicht bij de Belgische grens ligt, zal dit in zeker m a t e hierdoor /G Woningmarktonderzoek

12 beïnvloed w o r d e n. De t o e n a m e van het aantal statushouders zal de k o m e n d e jaren de buitenlandse migratie verder op laten lopen. Het geboortesaldo (geboorte m i n u s de sterfte) in A l p h e n - C h a a m fluctueert een beetje door de jaren heen. Tussen en w o r d e n er m e e r kinderen geboren dan dat er i n w o n e r s sterven, m a a r in duikt deze voor het eerst onder de nullijn. De natuurlijke groei van de bevolking zal in de k o m e n d e jaren verder a f n e m e n door trends in de samenleving zoals de vergrijzing. O o k de ontwikkeling van de w o n i n g v o o r r a a d loopt bijna parallel aan het aantal vestigers en aan de groei van de bevolking. E e n jaar na het t o e v o e g e n van w o n i n g e n, n e e m t o o k de bevolking sterker toe. Dit betekent dat A l p h e n - C h a a m m e n s e n w e e t aan te trekken op het m o m e n t dat er n i e u w b o u w bijkomt. In de grafiek is in een sterke toevoeging van het aantal w o n i n g e n te zien, dit zijn niet zozeer de n i e u w b o u w w o n i n g e n, m a a r dit heeft te m a k e n m e t de verandering van de BAG-registratie, w a a r d o o r s o m m i g e g e b o u w e n zoals recreatiewoningen en niet-woningen nu bij de w o n i n g v o o r r a a d w o r d e n m e e g e r e k e n d. Huidige opbouw bevolking Figuur 2.2: Gemeente Alphen-Chaam. Opbouw van de huidige bevolking naar leeftijd, per kern, Alphen Chaam Galder Overig I ^ 5 M 25 tot 40 M 40 tot 55 M 55 tot 75 M 7 5 t Bron: Gemeente Alphen-Chaam, O v e r het a l g e m e e n verschillen de kernen onderling niet heel veel van elkaar m e t betrekking tot de samenstelling van de bevolking in leeftijd. W e l is te zien dat de buitendorpen (Bavel, U l v e n h o u t en Strijbeek) gemiddeld iets o u d e r e i n w o n e r s heeft dan bijvoorbeeld Alphen, die juist het grootste aandeel jongeren heeft. Migratie naar leeftijd Zoals hiervoor al gemeld spelen de vestigers een belangrijke rol in de ontwikkeling van A l p h e n - C h a a m in de afgelopen jaren. Het is d a a r o m interessant o m de achtergronden in beeld te brengen van de m e n s e n die zich vestigen in A l p h e n - C h a a m of juist vertrekken uit A l p h e n - C h a a m. Zijn het gezinnen die Alphen- C h a a m aantrekt? O f m e e r o u d e r e n? /G Woningmarktonderzoek

13 Figuur 2.3: Gemeente Alphen-Chaam. Migratiesaldo naar leeftijdsklasse jaar M jaar M jaar M jaar H65-plus Bron: CBS De groep 15- tot 24-jarigen verlaten per saldo de g e m e e n t e. Dit is een herkenbaar beeld v o o r de m e e s t e Nederlandse g e m e e n t e n. Het gaat hierbij vooral o m jongeren die de g e m e e n t e verlaten v a n w e g e w e r k of studie. Alleen een grote g e m e e n t e m e t bijvoorbeeld een H B O - of Universiteits-locatie w e e t deze groep structureel aan te trekken. Daarnaast valt op dat de groep 65-plussers structureel de g e m e e n t e verlaat ( m e t uitzondering van 2012). Belangrijker is dat A l p h e n - C h a a m de groep 25- tot 50-jarigen veel w e e t aan te trekken, en dat m e t n a m e in de jaren tot De CPO-projecten die in de afgelopen jaren zijn afgerond k u n n e n hierop van invloed zijn. Daarnaast gaat deze vestiging van 25- tot 50-jarigen gepaard m e t vestiging van kinderen tot 15 jaar. Deze combinatie m a a k t het waarschijnlijk dat A l p h e n - C h a a m een sterke aantrekkingskracht heeft op gezinnen. Migratie tussen gemeenten G e k e k e n naar de omliggende g e m e e n t e n deelt A l p h e n - C h a a m in absolute getallen de m e e s t e verhuisbewegingen m e t Breda, Gilze-Rijen en Baarle-Nassau. Hierbij vestigen m e n s e n uit Breda en Baarle- Nassau zich per saldo in de g e m e e n t e. M e t de andere omliggende g e m e e n t e n (Goirle, Gilze-Rijen en Zundert) is het aantal dat uit A l p h e n - C h a a m vertrekt nagenoeg gelijk aan het aantal dat in A l p h e n - C h a a m vestigt. Migratie tussen kernen Door middel van analyses van CBS Microdata zijn alle verhuisbewegingen van personen in de periode tot geanalyseerd. Hierin w o r d t bijvoorbeeld duidelijk w a t de kernbinding in een bepaalde kern in A l p h e n - C h a a m is, en de relaties tussen de kernen /G Woningmarktonderzoek

14 Figuur 2.4: Gemeente Alphen-Chaam. Verhuisbewegingen per kern, Alphen / Chaam 4 5 / Galder 2 3 / 0 / Overig Gemeente 3 9 / 2 /O / 1 0 / 2 0 / 3 0 / 4 0 / 5 0 / 6 0 / 7 0 / 8 0 / 9 0 / / M Binnen eigen kern M Binnen eigen gemeente Vertrokken uit gemeente *Onder 'Overig' vallen de dorpen Bavel, Ulvenhout en Strijbeek Bron: CBS Microdata In A l p h e n - C h a a m heeft bijna de helft van de verhuizingen plaatsgevonden binnen de g e m e e n t e. Hiervan is 3 9 / verhuisd binnen de eigen kern, en is 2 / verhuisd naar een andere kern in A l p h e n - C h a a m. V a n de m e n s e n is 5 9 / verhuisd naar een andere g e m e e n t e. De kernbinding is het sterkst in Alphen en in C h a a m. Hier vindt de helft van de verhuizingen plaats binnen de g e m e e n t e, en slechts 2 / besluit naar een andere kern te verhuizen in A l p h e n - C h a a m. Hier spelen wellicht de locaties w a a r deze kernen liggen een belangrijke rol. C h a a m ligt bijvoorbeeld dichter tegen Breda aan, terwijl Alphen m e e r bij Tilburg en de g e m e e n t e Goirle ligt. Daarnaast is het w o n i n g a a n b o d in deze grotere kernen m e e r divers en k o m e n er m e e r w o n i n g e n vrij w a t het makkelijker m a a k t o m binnen deze kernen door te verhuizen naar een geschikte woning. O n d a n k s de weinige verhuizingen tussen de kernen, is in beeld gebracht w e l k e kernen de sterkste onderlinge verhuisrelaties hebben. Tabel 2.1: Gemeente Alphen-Chaam. Verhuisbewegingen tussen kernen, Naar: Van: Alphen Chaam Galder Alphen 4 4 / 1 / 0 / 0 / 5 5 / / Chaam 2 / 4 5 / 0 / 0 / 5 4 / / Galder 0 / 0 / 2 3 / 0 / 7 7 / / 405 Overig 0 / 8 / 4 / 3 / 8 6 / / 359 Gemeente o 0% 59% 100% Bron: CBS Microdata Overig Vertrokken Totaal Aantal verhuisbewegingen O o k in deze tabel k o m t de kernbinding sterk naar voren. De m e e s t e verhuizingen v o n d e n plaats binnen de eigen kern, of m e n besloot de g e m e e n t e te verlaten. Inwoners uit de drie kleinste kernen van A l p h e n - C h a a m besluiten voornamelijk de g e m e e n t e te verlaten, degenen die dit niet doen verhuizen echter vaker naar C h a a m of Galder dan dat ze in de eigen kern blijven w o n e n. Dit kan aanbod-gestuurd zijn; C h a a m en Galder hebben een groter en m e e r divers aanbod aan w o n i n g e n. O o k is er een heel klein aandeel tussen Alphen en C h a a m te zien (en a n d e r s o m ) m a a r over het algemeen vindt er binnen de g e m e e n t e weinig migratie plaatst tussen t w e e kernen in de g e m e e n t e /G Woningmarktonderzoek

15 2.2 Samenstelling huidige woningvoorraad De g e m e e n t e A l p h e n - C h a a m heeft op dit m o m e n t ongeveer w o n i n g e n. Hiervan is 7 4 / van de w o n i n g e n een k o o p w o n i n g, en is 2 6 / van de voorraad een h u u r w o n i n g. V a n de h u u r w o n i n g e n is ongeveer Ĵ.5% in bezit van de corporatie, H.% valt onder de categorie 'overige huur'. Bij deze laatste categorie gaat het voornamelijk o m bezit van beleggers, pensioenfondsen of particulieren die bijvoorbeeld één of m e e r d e r e w o n i n g e n tegelijkertijd verhuren. Tabel 2.2: Gemeente Alphen-Chaam. Samenstelling woningvoorraad naar eigendom, 2015 Aantal /o Huur - Leystromen (Alphen) / Huur - Laurentius (Chaam Z Galder) / Huur - WonenBreburg (Chaam/Galder) 33 1 / Huur - Mooiland (Chaam) 20 1 / Huur - overig / Koop / Totaal / Bron: Gemeente Alphen-Chaam De verschillende woningcorporaties zitten o o k duidelijk in verschillende kernen, en dit heeft o o k consequenties voor de verdeling van de w o n i n g v o o r r a a d naar h u u r en koop. Samenstelling sociale voorraad Het aanbod van de woningcorporatie L e y s t r o m e n bevindt zich voornamelijk in Alphen. Laurentius heeft voornamelijk bezit in C h a a m. De w o n i n g e n van W o n e n B r e b u r g staan vooral in C h a a m en Galder, m a a r dit zijn er slechts 33. De woningcorporatie M o o i l a n d heeft nog een paar w o n i n g e n in C h a a m, dit zijn w o n i n g e n in een seniorencomplex. Tabel 2.3: Gemeente Alphen-Chaam. Verdeling sociale huurvoorraad per kern, 2015 Aantal /o Alphen / Chaam / Galder 33 6 / Alphen-Chaam / Bron: Leystromen, Laurentius en WonenBreburg, 2016, De helft van de sociale huurvoorraad staat in Alphen, en dit zijn w o n i n g e n van de woningcorporatie L e y s t r o m e n. Daarnaast heeft L e y s t r o m e n nog een klein aantal w o n i n g e n in C h a a m. De sociale h u u r w o n i n g e n in C h a a m zijn voornamelijk van Laurentius (209 woningen). W o n e n B r e b u r g heeft nog 2 3 w o n i n g e n in C h a a m. In Galder staan 28 w o n i n g e n van Laurentius en 10 w o n i n g e n van W o n e n B r e b u r g. V a n de sociale voorraad heeft het grootse deel ( 6 0 / ) een huurprijs onder de aftoppingsgrenzen (huurgrenzen 2016), ongeveer een derde heeft een huurprijs tussen de bovenste aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens. De resterende 1 0 / heeft een huurprijs boven de liberalisatiegrens of daarvan is de huurprijs onbekend /G Woningmarktonderzoek

16 Figuur 2.5: Gemeente Alphen-Chaam. Sociale woningvoorraad naar prijsklasse per kern, 2015 Alphen 9 / 7 / Galder 1 2 / 3 6 / Chaam»/ 8 / 9 / Totaal 6 / 4 / 0 / 1 0 / 2 0 / 3 0 / 4 0 / 5 0 / 6 0 / 7 0 / 8 0 / 9 0 / / <C409 C410 - C629 C629-C711 M >C711 onbekend Bron: Leystromen, Laurentius en WonenBreburg, Alphen heeft het grootste aandeel h u u r w o n i n g e n onder de aftoppingsgrenzen, bijna 7 0 / van de voorraad w o r d t verhuurd m e t een huurprijs onder de C 629 per m a a n d. C h a a m is duidelijk duurder, w a a r ongeveer de helft van de h u u r w o n i n g e n een prijs boven de hoogste aftoppingsgrens heeft en 8 / heeft een huurprijs boven de liberalisatiegrens. V o o r een deel k o m t dit door de (relatief dure) voorraad van W o n e n B r e b u r g. V a n de verschillende corporaties die actief zijn in A l p h e n - C h a a m, verhuurt W o n e n - Breburg geen w o n i n g e n onder de aftoppingsgrenzen, m a a r alleen in het geliberaliseerde deel of tussen de C en C Samenstelling totale voorraad G e k e k e n naar de gehele voorraad heeft Alphen het grootste aandeel h u u r w o n i n g e n, en de kleinere kernen als Bavel, Strijbeek en U l v e n h o u t een kleiner aandeel h u u r w o n i n g e n. Figuur 2.6: Gemeente Alphen-Chaam. Verdeling woningvoorraad naar huur en koop per kern, 2015 Alphen Chaam Galder Overig Gemeente Alphen-Chaam 0 / 1 0 / 2 0 / 3 0 / 4 0 / 5 0 / 6 0 / 7 0 / 8 0 / 9 0 / / Huur Koop Bron: Gemeente Alphen-Chaam, De kern Alphen heeft de m e e s t e h u u r w o n i n g e n ( 2 7 / ). V o o r een groot deel k o m t dit door het bezit van Leystromen in Alphen. C h a a m volgt op de t w e e d e plaats, m e t 2 5 / h u u r w o n i n g e n. In de kleinere kernen als Bavel, U l v e n h o u t en Strijbeek is juist het grootste aandeel k o o p w o n i n g e n aanwezig, bijna 8 0 / /G Woningmarktonderzoek

17 Figuur 2.7: Gemeente Alphen-Chaam. Woningvoorraad naar woningtype, per kern, 2015 Alphen 8 / 2 9 / 2 3 / 4 0 / 1 Chaam 1 0 / 3 9 / 4 2 / Galder 60 / Overig 2 / / 1 0 / 8 8 / Gemeente 8 / 4 6 / / 1 0 / 2 0 / 3 0 / 4 0 / 5 0 / 6 0 / 7 0 / 8 0 / 9 0 / / Appartement Rij/hoek woning 2 A 1 Vrijstaand Bron: Gemeente Alphen-Chaam Bijna de helft van de w o n i n g e n (huur en koop) in A l p h e n - C h a a m zijn vrijstaande w o n i n g e n, daarnaast is nog bijna een derde van de w o n i n g e n een t w e e - o n d e r - e e n - k a p w o n i n g. Dit grote aandeel vrijstaande w o n i n g e n en t w e e - o n d e r - e e n - k a p w o n i n g e n k o m t vooral terug in de kernen Galder, Bavel, U l v e n h o u t en Strijbeek. Bijna 9 0 / van de w o n i n g v o o r r a a d in die kernen zijn vrijstaande w o n i n g e n, en een tiende is een twee-onder-één-kapwoning. Rijwoningen v o r m e n m a a r 2 / van de voorraad. C h a a m heeft weliswaar een kleiner aandeel vrijstaande w o n i n g e n, m a a r heeft daarentegen w e l het grootste aandeel t w e e - o n d e r - e e n - k a p w o n i n g e n. De rij- en h o e k w o n i n g e n in A l p h e n - C h a a m zijn voornamelijk in Alphen te vinden, ongeveer 3 0 / van de voorraad in Alphen bestaat uit rijwoningen. Daarnaast is er nog een klein percentage ( 8 / ) apparte m e n t e n te vinden. Dit grote aandeel vrijstaande w o n i n g e n en t w e e - o n d e r - e e n - k a p w o n i n g e n in A l p h e n - C h a a m heeft o o k effect op de w o z - w a a r d e n in de g e m e e n t e. Figuur 2.8: Gemeente Alpen-Chaam. Verdeling woningvoorraad naar woz-klassen, 2015 Alphen 1 3 / 2 0 / 1 6 / 8 / Chaam 9 / 2 5 / Galder Overige U 3 // 22 / 1 0 / Gemeente 1 1 / 0 / 1 0 / 2 0 / 3 0 / 4 0 / 5 0 / 6 0 / 7 0 / 8 0 / 9 0 / / ^ > Bron: Gemeente Alphen-Chaam, R u i m de helft van de w o n i n g e n in A l p h e n - C h a a m heeft een w o z - w a a r d e van C of hoger. Deze dure voorraad bevindt zich voornamelijk in de overige kernen w a a r o o k de m e e s t e vrijstaande en t w e e - onder-één-kapwoningen staan. Alphen heeft de m e e s t e w o n i n g e n in een goedkoper segment. Bijna 4 0 / /G Woningmarktonderzoek

18 van de w o n i n g e n in Alphen heeft e e n w o z - w a a r d e onder de C , daarnaast is 1 3 / goedkoper dan C Geschiktheid woningvoorraad Het huidige rijksbeleid is erop gericht dat o u d e r e n en m e n s e n m e t een beperking zo lang mogelijk zelfstandig k u n n e n blijven w o n e n in h u n eigen v e r t r o u w d e omgeving. Hierdoor w o r d t het steeds belangrijker dat de w o n i n g waarin m e n w o o n t o o k daadwerkelijk geschikt is o m te b e w o n e n v o o r m e n s e n m e t een fysieke beperking. Op basis van een aantal k e n m e r k e n is de w o n i n g v o o r r a a d van A l p h e n - C h a a m getoetst op de geschiktheid van de w o n i n g e n. Daarbij zijn de volgende definities gehanteerd. Geschikte woning Alle primaire v o o r z i e n i n g e n (slaapkamer, w o o n k a m e r, toilet, b a d k a m e r en k e u k e n ) liggen gelijkvloers of zijn z o n d e r t r a p l o p e n bereikbaar. D e w o n i n g is geschikt v o o r b e w o n e r s m e t geringe b e p e r k i n g e n bij het lopen, die als hulpm i d d e l e n e v e n t u e e l w a n d e l s t o k of kruk(ken) gebruiken. D e w o n i n g e n v o l d o e n a a n t e n m i n s t e één v a n de v o l g e n d e k e n m e r k e n : «w o n i n g is a a n g e m e r k t als s e n i o r e n w o n i n g of n u l t r e d e n w o n i n g ; «a p p a r t e m e n t e n / (galerij)flats ( a a n g e n o m e n is dat deze o v e r e e n lift beschikken); «( s e m i ) b u n g a l o w s, w o o n b o e r d e r i j e n. Potentieel geschikte woning Potentieel geschikte w o n i n g e n zijn w o n i n g e n die m e t relatief b e p e r k t e m i d d e l e n geschikt te m a k e n zijn. Deze w o n i n g e n v o l d o e n a a n de v o l g e n d e criteria: «E e n g e z i n s w o n i n g, is g e b o u w d na ; «i n h o u d 1 bij k o o p is groter dan m 3 en g e b o u w d na ; «i n h o u d bij h u u r is groter d a n m 3 e n g e b o u w d na ; «geschakelde w o n i n g e n. Niet geschikte woning D e overige w o n i n g e n zijn als niet geschikt a a n g e m e r k t e n die w o n i n g e n zijn v e r m o e d e l i j k o o k niet (eenvoudig) geschikt te m a k e n. De beoordeling van de woningvoorraad op geschiktheid op basis van woz-gegevens is een inschatting. Bezoek aan de woning zelf moet uitwijzen of de inschatting ook juist is. Daarnaast geeft de analyse inzicht in de kenmerken van de woning. Het is denkbaar dat ouderen de woning niet meer geschikt vinden omdat bijvoorbeeld het onderhoud van de woning of de tuin teveel wordt, of dat men dichter bij voorzieningen wil wonen. Daar wordt in deze analyse geen rekening mee gehouden. Op basis van deze criteria zijn er in A l p h e n - C h a a m op dit m o m e n t ongeveer w o n i n g e n geschikt voor m e n s e n m e t een lichte fysieke beperking. Dit is 3 1 / van de totale woningvoorraad. Daarnaast is nog eens 3 8 / van de w o n i n g v o o r r a a d m e t een lichte (woning)aanpassing geschikt te m a k e n. E e n groot deel van de voorraad in A l p h e n - C h a a m is dus al geschikt of potentieel geschikt. Dit k o m t voor een deel door het grote aandeel vrijstaande en twee-onder-één-kapwoningen die in A l p h e n - C h a a m staan. 1 Uit landelijk onderzoek is gebleken dat er een relatie is tussen de inhoud en de potentiële geschiktheid van woningen /G Woningmarktonderzoek

19 Tabel 2.4: Gemeente Alphen-Chaam. Geschiktheid woningvoorraad naar eigendom Geschikt Potentieel geschikt Niet geschikt Huur - Leystromen / / / Huur - Laurentius / / / Huur - WonenBreburg 0 0 / / 0 0 / Huur - Mooiland / 0 0 / 0 0 / Huur - overig / / / Koop / / / Totaal / / / Bron: Gemeente Alphen-Chaam 2016, bewerking Companen. E e n groot deel van de w o n i n g e n van de woningcorporatie L e y s t r o m e n kan op dit m o m e n t w o r d e n getypeerd als 'geschikt', namelijk bijna de helft. Bij Laurentius ligt het aandeel geschikte w o n i n g e n lager, m a a r hier zijn w e l veel w o n i n g e n makkelijk geschikt te m a k e n. M o o i l a n d heeft op dit m o m e n t een seniorencomplex in A l p h e n - C h a a m, op grond daarvan zijn deze als 'geschikt' getypeerd, in de realiteit is wellicht m e e r nuance op zijn plek. In de overige huursector is een derde van de voorraad geschikt v o o r m e n s e n m e t een lichte fysieke beperking. Dit geldt ook voor de koopsector. Veel winst is daarnaast te halen in de koopsector, w a a r 4 5 / van de w o n i n g v o o r r a a d potentieel geschikt is, w a t betekent dat deze w o n i n g e n relatief eenvoudig geschikt te m a k e n zijn. In de praktijk kan het zo zijn dat een aantal van deze w o n i n g al aanpassingen h e b b e n gehad. O p basis van de huidige k e r n m e r k e n van de w o n i n g is dat echter niet duidelijk te achterhalen. Per w o n i n g t y p e verschilt de m a t e van geschiktheid wel. Figuur 2.9: Gemeente Alphen-Chaam. Geschiktheid van de gehele woningvoorraad naar woningtype Rijwoning 2-1 kap 3 5 / Vrijstaand 5 7 / / 1 8 / / Appartement 7 0 / Seniorenwoning 10 0 / Totaal 3 3 / 1 0 / 1 0 / 2 0 / 3 0 / 4 0 / 5 0 / 6 0 / 7 0 / 8 0 / 9 0 / / Geschikte woning Potentieel geschikt Niet geschikt Bron: Gemeente Alphen-Chaam 2016, bewerking Companen. E e n groot percentage vrijstaande w o n i n g e n ( 5 7 / ) en a p p a r t e m e n t e n ( 7 0 / ) op dit m o m e n t al geschikt voor b e w o n e r s m e t een licht fysieke beperking.de rijwoningen en de twee-onder-één-kapwoningen zijn op dit m o m e n t niet of nauwelijks geschikt o m langer zelfstandig thuis te blijven w o n e n, m a a r veel van deze w o n i n g e n zijn w e l makkelijk geschikt te m a k e n. Eerder is al laten zien dat de samenstelling van de w o n i n g v o o r r a a d naar w o n i n g t y p e sterk verschilt per kern. De m a t e van geschiktheid laat hetzelfde beeld zien /G Woningmarktonderzoek

20 Figuur 2.10: Gemeente Alphen-Chaam. Geschiktheid van woningvoorraad per kern Alphen Chaam M M M i M Galder Overig Gemeente Geschikte woning Potentieel geschikt Niet geschikt Bron: Gemeente Alphen-Chaam 2016, bewerking Companen. De kleinere kernen hebben een groter aandeel geschikte w o n i n g e n. Dit is te verklaren door het grote aandeel vrijstaande w o n i n g e n dat in deze kernen aanwezig is, en het grote aandeel vrijstaande w o n i n g e n dat nu al geschikt is o m langer zelfstandig thuis te w o n e n. O n d a n k s dat veel w o n i n g e n geschikt zijn o p basis van de k e n m e r k e n van de w o n i n g, zegt dit echter weinig over bijvoorbeeld het g e m a k van voorzieningen of hulpondersteuning. Alphen loopt iets achter m e t het aandeel geschikte w o n i n g e n, dit k o m t doordat A l p h e n vooral rijw o n i n g e n en t w e e - o n d e r - e e n - k a p w o n i n g e n heeft die op dit m o m e n t nog niet geschikt zijn, en h o e w e l Alphen w e l a p p a r t e m e n t e n heeft, zijn dat er minder dan in C h a a m. Desondanks is een derde van de w o n i n g v o o r r a a d geschikt in de m e e s t e kernen. Alphen en C h a a m hebben daarnaast nog een groot aandeel w o n i n g e n die m e t een simpele aanpassing geschikt te m a k e n zijn. 2.4 Ontwikkelingen op de huur en koopmarkt Ontwikkelingen op de huurmarkt De t w e e grootste corporaties in A l p h e n - C h a a m zijn Leystromen en Laurentius. W o n e n B r e b u r g heeft nog 33 w o n i n g e n in C h a a m f Galder, m a a r deze zijn pas recentelijk opgeleverd w a a r d o o r W o n e n B r e b u r g geen gegevens heeft over de huurontwikkelingen. V o o r de onderstaande cijfers is dan o o k uitgegaan van de gegevens van Leystromen en Laurentius. Tabel 2.5: Gemeente Alphen-Chaam. Ontwikkelingen op de huurmarkt per corporatie, 2014 en 2015 Leystromen Laurentius Totaal Aantal verhuringen Gemiddeld aantal reacties Gemiddeld aantal weigeringen 7 7 Gemiddeld zoektijd (maanden) Gemiddelde wachttijd (jaren) 3,9 4,2 4,0 Bron: Leystromen, Laurentius, In de periode zijn er in totaal 50 verhuringen geweest in A l p h e n - C h a a m. V o o r het grootste deel zijn dit verhuringen van Leystromen. Hierbij hoort w e l de o p m e r k i n g dat 32 verhuringen van Leystromen plaatsvonden in Dit aantal is hoger dan gemiddeld door de oplevering van n i e u w b o u w in Alphen - C h a a m (De Hoogt f Centrumplan). Per v e r h u u r d e w o n i n g van Leystromen k o m e n er gemiddeld 2 1 reacties op. Dit gemiddelde w o r d t o m h o o g gehaald door het aantal reacties op g r o n d g e b o n d e n w o n i n g e n (gemiddeld 25 reacties), bij a p p a r t e m e n t e n zijn er gemiddeld 14 reacties fG Woningmarktonderzoek

21 i i Laurentius heeft in de jaren en gemiddeld 7 weigeringen gehad op een woning. In de m e e s t e gevallen had de weigering te m a k e n m e t de huurprijs. V o o r Leystromen is deze informatie niet beschikbaar. D e gemiddelde zoektijd in A l p h e n - C h a a m bedraagt 10 m a a n d e n. D e m e e s t e m e n s e n hebben daarnaast een gemiddelde wachttijd van 4 jaar voordat m e n een w o n i n g in A l p h e n - C h a a m kan betrekken. Ontwikkeling transacties koopvoorraad H e t Kadaster geeft inzicht in de gemiddelde k o o p s o m en de ontwikkeling van het aantal transacties in de periode tot en m e t De ontwikkeling in A l p h e n - C h a a m heeft er in de afgelopen jaren als volgt uitgezien. Figuur 2.11: Gemeente Alphen-Chaam. Ontwikkeling gemiddelde koopsom en het aantal transacties r C s ie t u a s n a r t l a t n a A C C C C C js ri p ie i t c a s n a r t e o r u ld l e 3e d id m e Ontwikkeling transacties Ontwikkeling k o o p s o m Bron: Woningmarktcijfers.nl / Kadaster De gemiddelde k o o p s o m laat vanaf een duidelijke negatieve trend zien, van gemiddeld C naar C De economische crisis die v a n a f in Nederland speelt heeft effect gehad op de relatief dure voorraad van A l p h e n - C h a a m. H o e w e l de daling daarna niet m e e r zo sterk is geweest, is de gemiddelde k o o p s o m tot licht blijven dalen naar gemiddeld C in In is de gemiddelde k o o p s o m w e e r aan het stijgen. De aantrekkende w o n i n g m a r k t in kan hiervan de verklaring zijn, m a a r de t o e k o m s t zal uitwijzen of deze zich positief doorzet. W a t betreft het aantal transacties is deze door de jaren heen aardig stabiel gebleven, w e l zijn er in de jaren en m e e r transacties geweest dan in de andere jaren. Opmerkelijk is dat dit parallel loopt aan de gemiddelde k o o p s o m (die w a r e n die jaren het laagst) /G Woningmarktonderzoek