Gemeente Ede. 20 oktober Kwalitatieve toets bouwplannen. 3e Concept

Transcriptie

1 Gemeente Ede Kwalitatieve toets bouwplannen 3e Concept 2 oktober 215

2 DATUM 2 oktober 215 TITEL Kwalitatieve toets bouwplannen ONDERTITEL 3e concept Boulevard Heuvelink KT Arnhem Postbus BD Arnhem info@companen.nl (26) OPDRACHTGEV Gemeente BTW NL B1 ER IBAN NL95RABO KVK AUTEUR(S) Bert van t Land (Companen) Rik ten Broek (Companen) PROJECTNUMM ER

3

4 Inhoud Inleiding... 2 Doorlopen proces... 3 Beoordeling korte termijn Korte termijn afzetbaarheid Marktopnamecapaciteit... 7 Lange termijndoelen uit de concept woonvisie...9 Confrontatie korte termijnafzetbaarheid en lange termijn doelen Overzicht woningbouwplannen oplevering t/m Beoordeling per project Projecten, waarvan eigenaar (particulier, belegger of woningcorporatie) heeft besloten om te bouwen Projecten uit kwadrant 1: Korte termijn +, lange termijn Projecten uit kwadrant 2: Korte termijn +, lange termijn Projecten uit kwadrant 3: Korte termijn -, lange termijn Projecten uit kwadrant 4: Korte termijn -, lange termijn Totaal aantal plannen en de marktopnamecapaciteit...15 Conclusie en aanbevelingen Bijlage 1: Getoetst programma Bijlage 2: Bronnen korte termijn afzetbaarheid...1 Bijlage 3: Theoretische Score per project...7 1

5 Inleiding Aanleiding De Gemeente Ede heeft afgelopen jaren de het bouwprogramma teruggebracht tot een realistische planning. Het motto hierbij was prognosticeer reëel en stuur op ambities. De prognose gaat uit van gemiddeld 4 woningen per jaar toevoegen, de ambitie ligt hoger. De praktijk heeft uitgewezen dat deze aantallen haalbaar zijn in de gemeente. Wel kan worden geconstateerd dat door de marktomstandigheden afgelopen jaren naar verhouding meer (dan gepland) goedkope woningen zijn gebouwd. De dure voorraad is/wordt vooruitgeschoven omdat deze momenteel minder afzetbaar is. Het lijkt dat daardoor momenteel een boeggolf ontstaat in de bouwplannen met vooral de dure koopwoningen. De gemeente Ede vraagt zich af of deze boeggolf door de markt te zijner tijd wordt opgelost (wordt afgezet als de markt weer aantrekt) of dat bijstelling in het programma (en daarmee de MPG) voor de langere termijn noodzakelijk is. De gemeente Ede heeft Companen gevraagd om, aansluitend en deels parallel aan het woonvisietraject, inhoudelijk en procesmatig te ondersteunen bij de beoordeling van de plancapaciteit. Dit valt uiteen in drie delen: 1. Analyses ter voorbereiding op de afzetbaarheid op korte termijn. 2. Samenvatten van de lange termijn doelen uit de concept-woonvisie. 3. Procesbegeleiding bij de confrontatie van het planaanbod met de afzetbaarheid, lange termijn doelen van de gemeente, inclusief aanbevelingen voor een beter en meer gedifferentieerde woningafzet. Dit rapport geeft in het kort het doorlopen proces en de resultaten weer. Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt het proces wat is doorlopen om tot een beoordeling van de projecten te komen kort toegelicht. In hoofdstuk 3 wordt naast de korte termijn afzetbaarheid gekeken naar de marktopnamecapaciteit voor de gemeente Ede. In hoofdstuk 4 worden de lange termijndoelstellingen uit de concept Woonvisie besproken. Hoofdstuk 5 behandelt resultaten van de individuele projecten op de confrontatie tussen de korte termijn afzetbaarheid en lange termijn doelen en biedt een totaaloverzicht in relatie tot de marktopnamecapaciteit. Tot slot worden op basis van de resultaten van de confrontatie van de verschillende projecten conclusies getrokken omtrent de plannen in relatie tot marktopnamecapaciteit, en worden aanbevelingen gedaan. 2

6 Doorlopen proces Op basis van de door de gemeente Ede aangeleverde projectinformatie uit de woningbibliotheek (datum 29/7/15) zijn de projecten met een geplande oplevering in 215, 216, 217 en 218 beoordeeld voor zowel korte als lange termijn. Projecten die in aanbouw zijn of inmiddels gereed zijn, zijn niet meegenomen. Deze confrontie leverde een eerste concept-beoordeling die in de projectencarrousel met projectleiders verder is aangescherpt. Score korte termijn (zie ook hoofdstuk 3): De projecten zijn beoordeeld op korte termijn afzetbaarheid. Hiervoor heeft Companen een inschatting gemaakt op basis van verschillende beschikbare bronnen. 1 Elk woningtype krijgt per prijsklasse één van de volgende beoordelingen. Goed afzetbaar Redelijk afzetbaar Matig afzetbaar Slecht/niet afzetbaar Per project wordt een een totaalscore voor de korte termijn opgesteld op basis van de aantallen woningen die per type en prijsklasse in het project zitten en hun score op korte termijn afzetbaarheid. Score lange termijn (zie ook hoofdstuk 4): Voor de lange termijn worden de plannen beoordeeld in hoeverre het project bijdraagt aan de doelstellingen uit de concept-woonvisie van de gemeente Ede. Er wordt gekeken of het project wel, matig of niet bijdraagt aan de volgende doelstellingen uit de concept-woonvisie. Het project draagt: - bij aan meer differentiatie van de woningvoorraad in wijk of kern; bij aan de uitbreiding van het aantal exclusieve (dure) woningen in een exclusieve woonomgeving; direct bij aan het reduceren van leegstaand vastgoed; bij aan de uitbreiding van het aantal goedkope koopwoningen in de kernen en Ede Stad; bij aan de uitbreiding van het aantal goedkope huurwoningen in Ede Stad; bij aan de uitbreiding van de hoeveelheid ouderen woningen/ zorggeschikte woningen; Let wel, dit betreft de huidige doelstellingen, sommige projecten zijn al veel eerder gestart en voldoen zodoende misschien (nog) niet op deze doelstellingen. Tot slot worden de resultaten van zowel korte termijn als lange termijn gecombineerd in een matrix waarin de korte termijn afzetbaarheid wordt afgezet tegen de lange termijn doelstellingen van de gemeente. Vanuit de confrontatie tussen de korte en lange termijn score komen wij tot conclusies per project. 1 Woonwensenonderzoek Foodvalley 212, verkoopgegevens NVM, huidige te transactiegegevens woningmarktcijfers.nl, daadwerkelijk verhuisgedrag op basis WOZ GBA koopstaande aanbod, 3

7 Doorkijk 218 en verder De projecten die een geplande oplevering hebben na 218 worden apart beoordeeld. Hierbij wordt niet gekeken naar de korte termijnafzetbaarheid, maar wel of de plannen aansluiten bij de lange termijn doelen uit de woonvisie. Ook wordt een indicatie gegeven van de relatie tussen de totale geplande productie en de totale verwachte marktopnamecapaciteit. Projectencarrousel Op 1 en 3 september heeft de projectencarrousel plaatsgevonden. In deze bijeenkomsten is samen met de projectleiders van de betreffende projecten de eerste beoordeling verder aangescherpt en genuanceerd. Hiervoor is per project de korte en lange termijnscore doorgenomen. Het resultaat van deze bijeenkomst is een betere kwalitatieve duiding van de resultaten per project, welke in hoofdstuk 5 verder wordt besproken. Hier worden de projecten ook afgezet tegen de verwachte marktopnamecapaciteit. Dit is een eerste stap in een proces waarin jaarlijks/periodiek de gemeente Ede de projectenportefeuille kan beoordelen volgens de nu doorlopen stappen. De bestanden daarvoor worden ter beschikking gesteld. 4

8 Beoordeling korte termijn 1.1 Korte termijn afzetbaarheid De projecten worden beoordeeld op korte termijn afzetbaarheid. Hiervoor heeft Companen een inschatting gemaakt voor elk woningtype en prijsklasse. Hierbij is één van de volgende beoordelingen gebruikt. Goed afzetbaar Redelijk afzetbaar Matig afzetbaar Slecht/niet afzetbaar Beoordeling korte termijn Op basis van de bronnen die in bijlage 2 opgenomen zijn komen wij tot de volgende eerste beoordeling van de korte termijn afzetbaarheid voor zowel de koop- als huursector. Koop: Appartementen: In de bestaande woningvoorraad worden relatief veel appartementen te koop aangeboden. Uit de analyse van de verkoopcijfers blijkt dat met name appartementen (tot 15./175.) op korte termijn (redelijk) goed afzetbaar zijn. Dit komt onder meer tot uitdrukking in de lage theoretische verkooptijd. Nieuwe appartementen in dit segmenten zijn redelijk verkoopbaar, mits de prijs-kwaliteitverhouding het aanbod in de bestaande voorraad overstijgt. Appartementen in hogere prijsklassen zijn moeilijk afzetbaar. Dit is een algemene beoordeling waar uitzonderingen op mogelijk zijn. Duurdere appartementen met specifieke kwaliteiten, bijvoorbeeld twee penthouses) of op een uitzonderlijke locatie kunnen best redelijk of goed afzetbaar zijn. Hierbij gaat het dan wel vaak om kleine aantallen. Grondgebonden nultredenwoningen: Uit de analyse blijkt dat grondgebonden nultredenwoningen in de prijscategorie tot 215. redelijk tot goed afzetbaar zijn. In de bestaande woningvoorraad is hierin zeer weinig aanbod. De potentiele kopers zijn vooral de senioren die nog een bewuste verhuisbeweging maken, dus preventief verhuizen naar een beter geschikte woning. Senioren willen bij verkoop van hun eigen huis geld overhouden en in hun bestaande wijk blijven wonen. Alleen voor echt unieke locatie en met meerdere seniorengeschikte woningen bij elkaar, of in de buurt van een zorginstelling, wil men de eigen wijk verlaten. Deze woningen in hogere prijsklassen zijn meestal moeilijker afzetbaar. Eengezinsrijwoningen: De rijwoningen tot maximaal 175. zijn op korte termijn (redelijk)goed afzetbaar. Dit komt onder meer tot uitdrukking in de lage theoretische verkooptijd van de woningen die verkocht worden in de bestaande woningvoorraad. Het aanbod van rijwoningen in de bestaande voorraad is groot, daarom zal een nieuwbouw eengezinsrijwoning een uitstekende prijs-kwaliteit verhouding moeten hebben. Rijwoningen boven 215. zijn over het algemeen matig afzetbaar. Twee-onder-een kapwoning: De afzetbaarheid van twee-onder-een kapwoningen tot een prijsklasse van 25. is redelijk. Daarboven neemt de afzetbaarheid af. In die segmenten is 5

9 al relatief veel aanbod is in de bestaande markt, waardoor concurrentie voor de nieuwbouw groot is. Vrijstaande woningen / kavels voor vrijstaande woningen: De afzetbaarheid van vrijstaande woningen tot 3. is redelijk, daarboven neemt de afzetbaarheid af naar mate de woning duurder wordt. De hoeveelheid huishoudens die een woning kan en wil kopen in dit segment is beperkt. Zij moeten vaak eerst een eigen woning (rij of twee-onder-een kap) verkopen in de prijsklasse van In dit segment is veel aanbod, dus moet rekening worden gehouden met langer verkooptijd. In het segment vrijstaande woning / kavel is al relatief veel aanbod in de bestaande voorraad. Ook hier kunnen uitzonderingen zich voordoen, dure woningen of kavels op mooie locaties of met zeer goede prijs-kwaliteitverhoudingen kunnen best goed afzetbaar zijn. Dit uit zich momenteel bijvoorbeeld in de verkoopsnelheid op de locaties op de Kazerneterreinen. De eerste aangeboden kavel zijn/worden redelijk snel verkocht. Veel koper/of optanten hebben gewacht op deze locatie. Er zich wellicht een stuwmeertje gevormd, dat nu leegloopt naar het eerste aanbod. De verwachting is dat, nadat de stuwmeertje leeg is, het tempo zal teruglopen naar enkele tientallen per jaar, afhankelijk van de kwaliteit van het aanbod. Huur: Appartementen: Appartementen tot 576 zijn goed verhuurbaar, de categorie daarboven tot 618 nog redelijk. Daarboven neemt de verhuurbaarheid af, waarbij de appartementen boven de liberalisatiegrens als zeker in grote aantallen slecht verhuurbaar worden ingeschat. Een van de belangrijkste doelgroepen voor dit segment, de ouderen, hebben op dit moment lage woonlasten en zijn minder bereid daar nu bij verhuizing meer geld aan uit te geven, tenzij de prijs-kwaliteit verhoudingen en de locatie zeer goed is. Een andere mogelijke doelgroep voor de dure huur appartementen zijn de jongere tweeverdieners. Voor deze groep kan een locatie dicht bij de snelweg / station wellicht een goede locatie zijn. Grondgebonden nultredenwoningen: Grondgebonden nultredenwoningen met een prijsklasse tot 618 zijn redelijk tot goed verhuurbaar. De doelgroep senioren is beperkt verhuisgeneigd, maar bij een goed aanbod in de bestaande buurt is men te bewegen. Dit woningtype met een huur boven de liberalisatie grens is slecht verhuurbaar. Eén van de belangrijkste doelgroepen voor dit segment, ouderen, hebben op dit moment lage woonlasten en zijn minder bereid daar nu bij verhuizing meer geld aan uit te geven, tenzij de prijs-kwaliteit verhoudingen en de locatie zeer goed is. Rijwoningen: In de huursector zijn over het algemeen de rijwoningen met een huur tot 618 goed afzetbaar evenals de huurwoningen tussen de 618 en 71. Rijwoningen boven de liberalisatiegrens ( 71), zijn in de basis moeilijker afzetbaar, zeker in grote getale. Ook hier zijn uitzonderingen mogelijk als het gaat om beperkte aantallen en specifieke kwaliteiten. Twee-onder-een-kapwoningen: Ook voor twee-onder-een kap woningen geldt dat de afzetbaarheid van dit type woning tot 71 redelijk tot goed is. Boven de 71 wordt de afzetbaarheid lager ingeschat, maar uiteraard hoger dan voor de rijwoningen in dat prijssegment. 6

10 Bovenstaande beoordelingen op korte termijn afzetbaarheid van zowel de koop- als huurmarkt hebben geleid tot een eerste indicatie beoordeling van de plannen op de korte termijn afzetbaarheid. Er is bij deze eerste beoordeling geen rekening gehouden met niches. Daarom zijn de scores individueel met de projectleiders besproken om de juiste nuances en context per project te kunnen schetsen. De resultaten beschrijven wij in hoofdstuk Marktopnamecapaciteit Marktopnamecapaciteit in aantallen per type Hiervoor is de korte termijn afzetbaarheid van de verschillende type woningen uitgebreid behandeld. Bij deze beoordelingen geen rekening met de totale opnamecapaciteit van de markt. Het kan best zo zijn dat een woning van 6. prima en snel verkoopt, zeker als deze op dat moment het enige aanbod is. Andersom kan het ook zo zijn dat de goed verkoopbare eengezinswoningen van 15. tot 215. niet meer verkoopt als er in een jaar 6 tegelijk op de markt komen. Bij een aantal segmenten is er sprake van veel aanbod in het bestaande segment. Dit betekent niet per definitie dat nieuwbouw in deze segmenten helemaal niet afzetbaar is. Aanbod in de nieuwbouw met een zeer goede prijs-kwaliteit verhouding kan de concurrentie met de nieuwbouw aan. Aanbod met een slechte prijs-kwaliteitverhouding kan dit niet en zal moeilijk of niet afzetbaar zijn. Daarom wordt na de eerste ranking een vergelijking gemaakt met de totale marktopnamecapaciteit. In deze paragraaf wordt ingegaan op de marktopnamecapaciteit in de gemeente Ede, waarbij een inschatting gemaakt is hoeveel woningen per type de komende drie jaar afzetbaar zijn. Uitgangspunt daarbij is dat het aantal huishoudens gemiddeld met 4 huishoudens per jaar groeit. Dit betekent dat de groei voor 216, 217 en 218 uit ongeveer 1.2 huishoudens kan bestaan. Mits de juiste woningen in het juiste tempo worden bijgebouwd. Met bijvoorbeeld 4 vrijesector-kavels gaan we de 4 groei in huishoudens niet halen en zullen huishoudens zich elders vestigen. Met alleen goedkope eengezinsrijwoningen halen we de doelen uit de concept woonvisie niet (zie hoofdstuk 3). Een juiste, bij de markt aansluitende mix in het programma is dus noodzakelijk. Het doel is om gemiddeld per jaar 4 huishoudens extra te huisvesten. Dit betekent een ook een gemiddelde woningtoename van 4 woningen. De gemeente heeft tot doel gesteld om gemiddeld 32 van de 4 (dus 8%) uit de gemeentelijk exploitaties. Dit aantal is de afgelopen jaren ook realistisch gebleken. Daarom wordt bij de markopnamecapaciteit uitgegaan van een realisatie van 1.2 woningen in drie jaar. Op basis van de marktanalyses is door Companen een inschatting gemaakt van hoeveel woningen per type komende 3 jaar binnen deze 1.2 woningen afzetbaar zijn. Hierbij is per segment een driedeling gehanteerd: Marktopnamecapaciteit ondergrens welke bij passend aanbod in ieder geval afgezet zou kunnen worden; Marktopname bovengrens; Risico: welk deel afhankelijk is van kwaliteit van het aanbod en de marktsituatie of het aantal woningen gehaald worden. In onderstaande figuren wordt dat weergegeven. 7

11 Figuur 3.1: Markopnamecapaciteit en 218 naar eigendom en type (totaal 1.2) Figuur 3.2: Markopnamecapaciteit en 218 naar huur/koop en prijsklasse (totaal 1.2) 8

12 Lange termijndoelen uit de concept woonvisie De plannen zijn ook beoordeeld in welke mate het project bijdraagt aan de doelstellingen uit de concept woonvisie van de gemeente Ede. Vanuit deze concept woonvisie zijn de volgende lange termijn doelen gedestilleerd: 1) Project draagt bij aan meer differentiatie van de woningvoorraad in wijk of kern Eén van de sporen uit de Woonvisie is: Gevarieerde opbouw wijken en dorpen. Wijken en dorpen zijn in opbouw gevarieerd. Dit betekent dat iedere wijk en ieder dorp over diverse typen en prijsklassen woningen en (basis) zorgaanbod beschikt zodat hier ook daadwerkelijk een mix van doelgroepen woonachtig kan zijn. Als klassiek volkshuisvestelijk uitgangspunt wordt gehanteerd homogene buurten in heterogene wijken. 2) Project draagt bij aan de uitbreiding van het aantal exclusieve (dure) woningen in een exclusieve woonomgeving Eén van de sporen uit de woonvisie is: Wonen in Foodvalley, hierin wil de gemeente inspelen op nieuwe doelgroepen en bijbehorende nieuwe woonwensen; ruimte voor exclusieve woonmilieus. 3) Project draagt direct bij aan het reduceren van leegstaand vastgoed Een van de sporen uit de Woonvisie is: Balans woningbouwprogramma/uitleglocaties en nieuwe binnenstedelijke en dorpse locaties. Om aan de toenemende behoefte te voldoen zijn zowel in de stad als in de dorpen nieuwe woningen nodig. Hiervoor is een woningbouwprogramma op diverse woningbouwlocaties verspreid over stad en dorpen beschikbaar. Daarnaast omarmt de gemeente marktinitiatieven die bijdragen aan de lange termijndoelen. Herontwikkeling van bestaand leegstaand vastgoed scoort hierbij hoog. 4) Project draagt bij aan de uitbreiding van het aantal goedkope koopwoningen in de kernen en Ede Stad Eén van de sporen uit de Woonvisie is: Betaalbare woningvoorraad. Hierbij is de doelstelling om voor iedere portemonnee snel passende en betaalbare huisvesting voorhanden te hebben, zowel in de stad als dorpen. Niet geconcentreerd maar verspreid over de diverse wijken in de stad en in de dorpen. Dit betekent in ieder geval een grotere goedkope huur- en koopwoningvoorraad in de stad en de grotere dorpen en een grotere goedkope koopwoningvoorraad in de dorpen. En daarmee ook voldoende woningen voor bijzondere doelgroepen. Maar ook een woningvoorraad met voldoende (middel-)dure koop- en huurwoningen die snellere doorstroming mogelijk maakt en tegelijk voor hogere inkomens van binnen of buiten de gemeente instap- mogelijkheden biedt. 5) Project draagt bij aan de uitbreiding van het aantal goedkope huurwoningen in Ede Stad Eén van de sporen uit de Woonvisie is: Betaalbare woningvoorraad 9

13 Hierbij is de doelstelling om voor iedere portemonnee snel passende en betaalbare huisvesting voorhanden te hebben, zowel in de stad als dorpen. Niet geconcentreerd maar verspreid over de diverse wijken in de stad en in de dorpen. Dit betekent ook een grotere goedkope huurwoningvoorraad in de stad. In de dorpen is de behoefte aan uitbreiding van de goedkope huurwoningenvoorraad beperkter dan in de stad. 6) Project draagt bij aan de uitbreiding van de hoeveelheid woningen voor ouderen/ zorggeschikte woningen Een van de sporen uit de Woonvisie is: Een levensloopbestendige woningvoorraad. Hierin wordt gesteld dat in 23 een belangrijk deel van de woningvoorraad levensloopgeschikt is, of eenvoudig te maken om ervoor te zorgen dat zorgbehoevende doelgroepen en senioren langer thuis kunnen blijven wonen. 1

14 Confrontatie korte termijnafzetbaarheid en lange termijn doelen 1.3 Overzicht woningbouwplannen oplevering t/m 218 Op basis van de aangeleverde informatie, de eerste beoordeling en de projectencarrousel zijn voor de periode 216 tot en met 218 de volgende projecten beoordeeld. In het volgende schema vindt u een totaaloverzicht. In de volgende paragraaf worden de score en bevindingen per project weergegeven. Het totale programma staat weergegeven in bijlage Beoordeling per project In deze paragraaf bespreken wij op hoofdlijnen de bevindingen over de individuele projecten. Hierbij bespreken wij de projecten één voor één. De projecten zijn op de hiervoor beschreven methode beoordeeld. Het onderstaande denkmodel is leidraad geweest voor de bespreking van de projecten. De Doelstelling is om uiteindelijk tot een bouwprogramma te komen dat de verwachte groei van gemiddeld 4 huishoudens per jaar op een geode wijze faciliteert. De projecten waarvan de bouw/realisatie min of meer is gegarandeerd door contracten met bouwende/ontwikkelende partijen worden apart beschreven, evenals de projecten waarvoor reeds een eigenaar aanwezig is, die het risico van afzet voor haar eigen rekening neemt, bijvoorbeeld een corporatie of beleggers van huurwoningen. Figuur 5.3 Faseringsmodel van Companen Bijdrage lange-termijnambities uit woonvisie Positief Positief Negatief Afzetbaarheid korte termijn 1 3 Plannen continueren / versnellen / bouwen Plannen anders faseren Negatief Plannen herprogrammeren of woningen flexibiliseren Plannen herontwikkelen of ruimte voor nieuwe initiatieven

15 1.5 Projecten, waarvan eigenaar (particulier, belegger of woningcorporatie) heeft besloten om te bouwen Deze projecten vallen buiten de beoordeling omdat het projecten zijn waarvan de bouw gegarandeerd is of waarvan inmiddels een groot deel (bijna) is verkocht. Bospoort (G241) Dit project bevat 55 huurappartementen met een huurprijs tussen 618 en 71, deze aantallen in dit prijssegment worden minder goed afzetbaar geacht. Voor de lange termijn scoort dit project wel goed op het toevoegen van goedkope huurwoningen en ouderen woningen en zorgt voor meer differentiatie in de wijk. De ontwikkeling kan uiteraard zo snel mogelijk worden doorgezet. Als de woning niet snel worden verhuurd, kan alsnog een tijdelijk huurprijsverlaging worden doorgevoerd. Maar dat is aan Woonstede. VP Kazerneterreinen Elias Beeckman (G1293), onderdeel van de vrije sector kavels Dir onderdeel van het project bestaat het programma uit 6 vrijstaande woningen in het koopsegment boven hiervan zijn gereserveerd. Op de lange termijnambities uit de concept woonvisie scoort dit project erg goed. Het project zorgt naast differentiatie in de wijk ook voor toevoeging van woningen in een exclusief woonmilieu. Wekerom West (G78) De ontwikkelaar heeft voor dit project alle grond van de gemeente afgenomen. In die zin is het dus geen risico voor de gemeente. De ontwikkelaars zal zelf initiatieven nemen bij tegenvallende verkoop. Dit plan bestaat voor ongeveer tweederde uit rijwoningen met een koopprijs tot 25.. Dat zorgt voor een goede score op afzetbaarheid voor de korte termijn. Een derde bestaat uit twee-onder-een kapwoningen boven 25., deze scoren minder goed op afzetbaar op korte termijn. Op de lange termijn scoort dit project alleen op de uitbreiding van goedkope koopwoningen en deels op de bijdrage aan meer differentiatie in de wijk. Veldhuizen A, Herstructurering (G244) Het programma van dit herstructureringsproject bestaat voornamelijk uit rijwoningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens. Een kwart van het programma betreft huurappartementen. Voor de lange termijnambities scoort dit plan op met name de uitbreiding van het aantal goedkope huurwoningen en zorggeschikte woningen. 1.6 Projecten uit kwadrant 1: Korte termijn +, lange termijn + Deze plannen zijn zowel op de korte termijn goed afzetbaar, en dragen ook bij aan de lange termijn doelen van de gemeente Ede. Bij deze plannen gaat het om continueren, bouwen en waar nodig versnellen. De volgende projecten zijn in deze categorie benoemd: Harskamp, Smachtenburgerweg (G58) Vooral de koopwoningen in de prijscategorie zorgen voor een goede score op de afzetbaarheid voor de korte termijn. Het deel met vrijstaande woningen boven 3. 12

16 scoort minder. Voor de lange termijn draagt dit project met name bij aan meer differentiatie in de kern en uitbreiding van het aantal goedkope koopwoningen. Flexibiliteit in het programma is gewenst en vanuit lange termijn perspectief toelaatbaar. Als bijvoorbeeld de kavels niet of onvoldoende snel verkopen kan een goedkoper type woning worden overwogen. Reehorsterweg Noord (G229) De korte termijn afzetbaarheid van dit project scoort goed door de aanwezigheid van huurwoningen onder 618 en koopwoningen in het segment tot De koopwoningen boven 3. vallen in een niche segment. Afzet hiervan is gegarandeerd. Ook op de lange termijn scoort dit project goed, het draagt bij aan meer goedkope koop- en huurwoningen. Daarnaast draagt het (beperkter) bij aan de differentiatie van de woningvoorraad en uitbreiding van het aantal zorggeschikte woningen. VP Kazerneterreinen Elias Beeckman (G1293), onderdeel huurappartementen Het project scoort minder goed op de afzetbaarheid op korte termijn. Het project bevat 75 huurappartementen in de prijsklasse tot 71 en 75 geliberaliseerde huurappartementen. Valley Center (G131) Het grootste gedeelte van het programma bestaat uit huurappartementen met een huurprijs tot 618 die zeker afzetbaarheid zijn. Een klein deel bestaat uit geliberaliseerde huurappartementen, wat meer verhuurrisico s voor de ontwikkelaar/ belegger met zich mee brengt. Op de lange termijn draagt het project bij aan meer differentiatie van de woningvoorraad en uitbreiding van het aantal zorggeschikte woningen (overeenkomst met naastgelegen dovencentrum). 1.7 Projecten uit kwadrant 2: Korte termijn +, lange termijn Deze plannen zijn op de korte termijn goed afzetbaar, maar dragen minder bij aan de lange termijn doelstellingen van de gemeente. Acties die voor deze plannen denkbaar zijn, zijn het waar mogelijk herprogrammeren of flexibiliseren van woningen zodat ze voor meerder doelgroepen geschikt zijn voor de lange termijn. Ook kan gekeken worden naar de verhouding goedkope en dure woningen of huur/koop in het project. De volgende projecten zijn in deze categorie benoemd: Kernhem Vlek B (G2216/18) Dit project scoort goed op de korte termijn afzetbaarheid, dit komt omdat een groot deel van de plannen (11 woningen) koopwoningen in het prijssegment bevat. Met betrekking tot de lange termijn ambities uit de concept woonvisie scoort dit project alleen op uitbreiding van het aantal goedkope koopwoningen. In Kernhem kan de afzetbaarheid worden vergroot als in het westelijke deel een ander type woonmilieu wordt gerealiseerd mits dit echt onderscheidend is voor Ede en Kernhem als wijk (stedenbouwkundig opzet en architectuur). Robert Kochlaan, Bennekom Dit project in Bennekom bestaat uit 4 resterende vrijstaande kavels met een totale woningprijs (grond en huis) van meer dan 3.. In Bennekom redelijk afzetbaar. Het project draagt niet 13

17 bij aan de lange termijnambities uit de concept woonvisie, zoals meer differentiatie en uitbreiding van de goedkope woningvoorraad. Dit project past wel goed in Bennekom. 1.8 Projecten uit kwadrant 3: Korte termijn -, lange termijn + Deze plannen zijn op de korte termijn minder goed afzetbaar, maar dragen wel bij aan de lange termijn ambities van de gemeente. Acties die genomen kunnen worden zijn het anders faseren van de plannen, bijvoorbeeld in kleinere delen per fase op de markt brengen. De volgende projecten zijn in deze categorie benoemd: Ericahorst (G255) Dit project maakt onderdeel uit van een groter project inclusief intramurale zorg. Het bevat 11 huurappartementen met een huurprijs tussen 618 en 71, deze aantallen in dit prijssegment worden minder goed afzetbaar geacht. Na realisatie van de intramurale instelling zal het beter afzetbaar zijn. Op de lange termijn draagt dit project bij aan meer differentiatie in de wijk en uitbreiding van het aantal goedkope huurwoningen zorggeschikte woningen. Er wordt gezocht naar een partij die zorg gerelateerde appartementen wil realiseren, ook intramuraal. Kernhem Noord (G222) Dit project bestaat uit een totaal project van 12 woningen. Vier daarvan worden voor eind 218 verkocht. Dit zijn exclusieve vrijstaande koopwoningen, met een verkoopprijs van ruim meer dan 3.. Deze zijn momenteel minder goed afzetbaar. Kernhem is als wijk ook minder geschikt voor dit segment omdat de concurrentie voor bosrijker woonmilieu groot is. Op de lange termijn draagt dit project wel bij aan meer differentiatie in de wijk en zorgt het voor meer woningen in een exclusieve woonomgeving. Op dit moment worden zorgconcepten overwogen, en is wonen en werken mogelijk. VP Kazerneterreinen Maurits noord (G1292) Het project scoort minder goed op de afzetbaarheid op korte termijn. Het project bevat een zeer gedifferentieerd programma. Een groot deel van het programma bestaat uit rij- en vrijstaande koopwoningen boven 25. en zelfs boven 3.. De verkoop loopt momenteel goed. Deze aantallen in dit segment worden na deze fase minder goed afzetbaar geacht omdat de kopers voor een deel uit het stuwmeer (zie hoofdstuk 3). Opgemerkt moet worden dat een deel eengezinswoningen in een monument betreft of patiowoningen voor senioren, en daardoor een bepaalde doelgroep kan aantrekken. Op de lange termijnambities uit de concept woonvisie scoort dit project erg goed. Het project zorgt naast differentiatie in de wijk ook voor toevoeging van woningen in een exclusief woonmilieu. Deels wordt leegstand vastgoed op het kazerneterrein opgevuld. De programmering zorgt ook voor uitbreiding van het aantal woningen dat geschikt is voor ouderen en zorggeschikte woningen. VP Kazerneterreinen Simon Stevin (G1294) Op de lange termijndoelen uit de concept woonvisie scoort dit project redelijk goed. Het project zorgt naast differentiatie in de wijk ook voor toevoeging van woningen in een exclusief woonmilieu. 14

18 1.9 Projecten uit kwadrant 4: Korte termijn -, lange termijn Deze plannen zijn op de korte termijn minder goed afzetbaar en dragen ook weinig bij aan de lange termijn doelstellingen van de gemeente. Bij deze projecten moet kritisch naar het programma gekeken worden en ruimte worden geboden voor nieuwe initiatieven. De volgende projecten zijn in deze categorie benoemd: Lunteren, Westzoom 't Hoefje (G42) Dit project in Lunteren bestaat uit 4 resterende vrijstaande kavels met een totale woningprijs (grond en huis) van meer dan 3.. Deze restkavel zijn slecht afzetbaar. Het project draagt alleen bij aan de lange termijnambitie uit de concept woonvisie om het aantal exclusieve woningen in een exclusieve woonomgeving uit te breiden. Herverkaveling is niet mogelijk, de omliggende kavels zijn verkocht. Andere verkoop bevorderende maatregelen zijn noodzakelijk. Veldjesgraaf II (G61) Dit project in Ederveen bestaat uit 4 resterende vrijstaande kavels met een totale woningprijs (grond en huis) van meer dan 3.. Deze zijn minder goed afzetbaar. Het project draagt niet bij aan de lange termijnambities uit de concept woonvisie, maar aanpassingen zijn niet mogelijk. 1.1 Totaal aantal plannen en de marktopnamecapaciteit Totale opleveringen ten opzichte huishoudensgroei tot 225 De gemeente heeft in haar calculatie rekening gehouden met een afzet van 4 woningen per jaar. Dit is ongeveer de verwachte huishoudensgroei. Het motto hierbij is prognosticeer reëel en stuur op ambities. Figuur 5.4 Geplande oplevering van woningen/kavels (gemeentelijke exploitatie en particulier initiatieven) per jaar Bron: opgave gemeente Ede

19 In figuur 5.2 is weergegeven dat de gemeente volgens de huidige planning en inschatting van de opleveringen van woningen in 216 en 217 ruimschoots aan de 4 komt. Zelfs rond de 8. Dit zijn echter aantallen dat die niet door de vraag/markt kunnen worden geabsorbeerd. Dus aantallen schuiven door naar de jaren daarna. In de planning van de particuliere ontwikkelaars is sprake van groot planningsoptimisme. De jaren 218 en 219 wordt volgens de planning net de 4 gehaald. Maar hierbij komt het niet opgeleverde deel van 216 en 217. De groei van het aantal huishoudens in Ede wordt ruimschoots gefaciliteerd door de geplande opleveringen. Voor de periode na 22 is extra plancapaciteit gewenst. Totale opleveringen ten opzichte prognose in MPG In de MPG is aangenomen dat 32 woningen/kavels gemiddeld per jaar uit de gemeentelijke exploitatie worden verkocht. De risico s zitten in de koopsector. In 216 en 217 kan de 32 worden gehaald. Zeker in 216 en 217, omdat in deze jaren relatief veel huurwoningen staan gepland (zie tabel 5.2). In 218 heeft de gemeente veel te weinig opleveringen in de planning staan. In 219 lijkt het aantal weer toereikend. De jaren daarna zal met de huidige planning de 32 niet worden gehaald. In 216 en 217 is sprake van een te hoog aantal geplande opleveringen. Een deel daarvan is huurwoning. De oplevering hiervan is min of meer gegarandeerd. De concurrentie voor de koopwoningen die in de planning staan opgenomen, is groot. De realisatie van de gemeentelijke projecten is sterk afhankelijk van de concurrentiepositie van de koopprojecten ten opzichte van de projecten in de particuliere initiatieven. Als de consumenten meer aangetrokken worden door de particuliere initiatieven dan door de gemeenten plannen kan het aantal opleveringen in 216 en 217 teruglopen ten koste van de opleveringen bij de particulier ontwikkelaars. De plannen van de gemeente moeten in prijs-kwaliteit verhouding onderscheidend zijn ten opzichte van de particulier initiatieven. De planvoorraad op gronden die niet in exploitatie van de gemeente zijn, staat in onderstaande tabel weergegeven, met onderscheid tussen de dorpen en Ede-stad. Tabel 5.1 Overzicht particuliere initiatieven naar start bouw Overzicht start bouw (inschatting) Ede Stad Dorpen Totaal particulieren stad en dorpen Bron: opgave gemeente Ede 215 We hebben te weinig inzicht in de kwalitatieve aspecten van de plancapaciteit van de particuliere initiatieven om deze plannen de te beoordelen ten opzichte van de gemeentelijke plannen. Detailweergave voor 216, 217 en 218 Tabel 5.2 Gemeentelijk programma opleveringsjaar naar type en prijsklasse Huur Koop

20 Totaal < >71 Totaal huur < >25. Totaal koop Eengezins Meergezins GGB -treden Totaal Realistisch aantal gemeentelijke exploitatie Particulier initiatief Totaal Bron: opgave gemeente Ede Gezien de beoordeling van de plannen in vorige paragraaf en de verdeling van over de prijsklassen in de koopsector (zie tabel 5.2), achten wij het realistisch dat de gemeente de 32 uit eigen exploitatie in 216 en 217 wel gaat halen en in 218 niet. In totaal worden komende drie jaar naar verwachting tussen de 1.75 en 2.5 woningen opgeleverd (doel is 1.2). In 216, 217 en 218 wordt de verwachte huishoudensgroei ruimschoots gefaciliteerd met het totaal aantal verwachte opgeleverde woningen. De realisatiekans van de gemeentelijke plannen In 216 worden veel huurwoningen gerealiseerd. De bouw hiervan lijkt gegarandeerd. De 32 woningen uit de gemeentelijke exploitatie worden naar verwachting ook gehaald. De hoeveelheid ingeplande dure woningen (waaronder dure kavels) is te groot (ca. 78 boven op de reeds verkochte kavels) voor de marktopnamecapaciteit. Iedere woning/kavel/project heeft op zich zelf veel kwaliteit, maar samen is het aanbod te groot. In dit segment dienen potentiele kopers zich aan die ook zelf hun woning nog moeten verkopen. In de huidige markt is het aanbod al groot. Momenteel staan ruim 9 bestaande woningen te koop in de gemeente Ede in de prijsklasse van 1. tot 3.. Potentiele kopers van de nieuwe woningen en kavels boven de 25.,- moeten met de verkoop van hun eigen woning concurreren in dit segment. Desalniettemin kan de 32 worden gehaald In 217 lijkt er een meer gevarieerd aanbod op de markt te komen, waarin zowel koop- als huurwoningen zijn opgenomen. De niet verkochte woningen/kavels uit 216 komen hier nog bij. Ook in dit jaar zal de 32 worden gehaald, maar te veel planuitval (in huur of koop) of een kleine tegenvaller in de marktopnamecapaciteit kan binnen de huidige plancapaciteit niet worden gecorrigeerd. Voor 218 is de gemeentelijke plancapaciteit ruim onvoldoende. Andere fasering van de projecten (geplande oplevering na 219) is noodzakelijk. Bij voorkeur in de verkoopbare segmenten of huur. Als dat gerealiseerd kan worden, dalen de opleveringen in 219 en 22. De planvoorraad voor 219 en 22 moet dan worden aangevuld met nieuwe initiatieven. Plancapaciteit ten opzichte van de marktopnamecapaciteit In de onderstaande figuur is het programma tot 218 afgezet tegen de te verwachten marktopnamecapaciteit. 17

21 Figuur 5.5 Markopnamecapaciteit versus programma De bovenstaande figuur laat zien dat meer appartementen in het programma tot en met 218 zijn opgenomen dan dat er in deze periode waarschijnlijk afgezet kunnen worden als de concurrentiepositie van de gemeentelijke goed is ten opzichte van de particuliere plannen. De meeste appartementen worden echter in de huursector ontwikkeld. De huursector fungeert als een ventiel voor potentiele kopers die nog even willen sparen. Dus deze woning worden wel ontwikkeld. Meer zorgelijk is de over programmering in de dure koopsector. Momenteel wordt met name op de Kazerneterreinen goed verkocht in dit segment. Maar de vraag blijft of hierbij sprake is van een stuwmeer (zie hoofdstuk 3) of een constante vraag voor komende jaren. Vooral zorgelijk is de grote hoeveelheid geplande dure appartementen. In het segment grondgebonden nultredenwoningen is geen programma, terwijl er wel een markt voor is. Dit is een segment wat kan worden gebuikt bij eventuele herprogrammering in bestaande projecten en nieuwe initiatieven. 18

22 Conclusie en aanbevelingen De belangrijkste conclusies: Het totaal aantal geplande opgeleverde woningen in 216 en 217 overschrijdt ruimschoots de vraag (en huishoudensgroei). De consument dus heeft veel keuze. De geprognosticeerde huishoudensgroei van gemiddeld 4 woningen per jaar, wordt komende jaren (216, 217 en 218) ruimschoots gefaciliteerd door de gemeentelijke en particuliere plannen. In 216 en 217 wordt de ten doel gestelde 32 woningen uit de gemeentelijke exploitatie waarschijnlijk gehaald. Ook vanwege het hoge aandeel huurwoningen in het programma. Over de gehele linie is sprake van een overcapaciteit van dure koopwoningen/kavels. De afzet van deze woningen/kavels is sterk afhankelijk van de: o Verkoopmogelijkheden van de huidige woningen van de potentiele kopers. Momenteel is het aanbod in bestaande voorraad van woningen tussen de 1. en 3. groot. Dit kan betekenen dat potentiele kopers van kavels/woningen afhaken omdat de verkoop van de eigen woning te lang duurt. o De vraag in welke mate momenteel sprake is van een stuwmeer van potentiele kopers voor duurdere woningen en kavels op met name de Kazerneterreinen. Loopt de verkoop momenteel zo goed omdat er sprake in van een stuwmeer of is het een bestendige vraag voor komende jaren? De plannen van de particulieren concurreren met de gemeentelijke plannen. Wie de sterkste prijs-kwaliteit verhouding heeft wint de consument. Om het duurdere deel (appartementen, woningen en kavels) uit de gemeentelijke exploitatie te kunnen afzetten, moeten bij deze grote concurrentie, de gemeentelijke plannen echt onderscheidend zijn ten opzichte van de particuliere plannen. De gemeentelijke plannen zijn beoordeeld en onderling met elkaar vergeleken. In deze beoordeling zijn de verschillende projecten met in totaal bijna 9 woningen meegenomen voor de periode 216 t/m 218. Dit komt dus neer op +/- 32 woningen per jaar, waarbij het zwaartepunt in geplande opleveringen in 216/217 ligt. In de woonvisie zijn doelen opgenomen over het realiseren van koopwoningen tot 15.,-. Het huidige programma voorziet daarin niet. Aanbevelingen voor planning en plancapaciteit: 4 woningen per jaar is te veel een eigen leven gaan leiden. Voor prognoses een noodzakelijkheid maar voor de markt (CONSUMENT) niet relevant. Deze 4 is niet meer dan een dan een gemiddelde. Een gemiddelde dat is gebaseerd op een groei van 19

23 6. huishoudens tussen 215 en 23. Soms is het een jaar meer, soms is het een jaar minder. Dit is afhankelijk van de vraag en het beschikbare planaanbod. Dus niet te rigide omgaan met de 4 per jaar. Nivelleer de pieken en dalen in de gemeentelijke plan(/opleverings-)capaciteit. Capaciteit van 219 en verder kan deels naar 218 worden verschoven om de dip in het aantal opleveringen in 218 te verminderen. Heraan wordt momenteel gewerkt. De plancapaciteit binnen de gemeentelijke exploitatie moet voor de jaren 218 en later worden aangevuld met nieuwe initiatieven om gemiddeld de 32 per jaar te kunnen halen. Het tekort wordt ingelopen door extra acquisitie en versnellen van processen waardoor de aantallen in de gemeentelijke exploitatie wel gehaald worden. Kernhem B zou kunnen worden versneld (zie ook paragraaf hierna Kernhem en Veluwse Poort ). Daarnaast kan op projectniveau nog bijgestuurd worden om te zorgen voor een betere afzetbaarheid (betere concurrentiepositie ten opzichte van bestaand aanbod en particuliere bouwplannen). Hiervoor biedt de matrix bij de score per project handvatten. Met name aantal geplande opleveringen van dure woningen en kavels is voor de eerste jaren te hoog ingepland. Het totaal aantal dure woningen en kavels past prima bij de doelen uit de woonvisie en is een welkome aanvulling op de huidige woningvoorraad. Dus de aanbeveling is om niet te saneren in deze capaciteit, meer wel te faseren. Het aantal dure woningen en kavels kan in de prognose (MPG) beter gefaseerd worden. Minder in 216 tm 218 en meer naar de jaren daarna. In het type woningtype grondgebonden nultredenwoningen liggen kansen, vooral in bestaande wijken. Een beter kwalitatieve spreiding tussen Kernhem B en Veluwse Poort kan leiden tot snellere ontwikkeling van de locaties. Zie hiervoor ook papragraaf hierna Kernhem en Veluwse Poort. Omarm nieuwe initiatieven vanuit maatschappij. Nieuwe initiatieven zijn over het algemeen goed afzetbaar. Laat de planning van de bouwcapaciteit geen goed afzetbare initiatieven in de weg staan. Huishoudensgroei faciliteren gaat voor rigide planningslijstjes. De gemeente Ede heeft vele woonmilieus. De gemeente Ede is landelijk en regionaal nog (te) onbekend, daar is winst te halen. Betere profilering van de woongemeente kan bijdrage aan de realisatie van de ambities. Dus meer inzetten op citymarketing (Ede als woonstad) en niet zozeer op locaties, om te sterke onderlinge concurrentie te voorkomen. Kernthema s hierin zijn: 2

24 o o o De gemeente Ede biedt gedifferentieerde woonmilieus; De gemeente Ede biedt wonen in een stad aan de rand van de Veluwe; Ede biedt de laatste kans voor de grootste achtertuin van Nederland. Overweging voor het programma op Kernhem en de Veluwse Poort De twee grote gemeentelijke locaties Kernhem en Veluwse Poort (Kazerneterreinen) beconcurreren elkaar ondanks de verschillende woonmilieus, met een op hoofdlijnen vergelijkbaar woningbouwprogramma. Beide locaties bevatten koop en huur, goedkope en dure woningen. Daarnaast zijn diverse particulier ontwikkelingen concurrerend. De keuze om op beide locaties zowel goedkoop als duur en koop en huur te ontwikkelen is ingegeven door de ambitie uit de woonvisie naar gedifferentieerde wijken. Voor de lange termijn kan dit voor Ede als gemeente een goede keuze zijn. Voor de korte termijn afzetbaarheid en de concurrentiekracht ten opzichte van de particuliere locaties en de regionale locaties kan dit een remmend effect hebben. Een andere afstemming tussen locatie en woningbouwprogramma zou overwogen kunnen worden door de gemeente. Markttechnisch is Kernhem dan vooral de wijk voor de goedkope en middeldure sector en de Veluwse Poort voor middeldure en dure sector en exclusieve woonmilieus. 21

25 Bijlage 1: Getoetst programma 22

26 koop in aantallen grgb-tr app vrijstaand 2 onder 1 kap egz rij > 3. grgb-tr app vrijstaand 2 onder 1 kap egz rij grgb-tr app vrijstaand onder 1 kap grgb-tr app 2 onder 1 kap egz rij grgb-tr app egz rij app grgb-tr app 2 onder 1 kap egz rij egz rij <1. >71 grgb-tr app 2 onder 1 kap egz rij grgb-tr app 2 onder 1 kap egz rij Totaal aantal grgb-tr Naamplan Bospoort (G241) Ericahorst (G255) Harskamp, Smachtenburgerwe Harskamp g (G58) Kernhem Noord Ede (G222) Kernhem Vlek B Ede (G2216/18) Lunteren, Westzoom 't Hoefje Lunteren (G42) Reehorsterweg Ede Noord (G229) Valley Center Ede (G131) Veldhuizen A, Herstructurering Ede (G244) VP Kazerneterreinen Elias Beeckman Ede (G1293) VP Kazerneterreinen Maurits noord Ede (G1292) VP Kazerneterreinen Simon Stevin Ede (G1294) Wekerom West Wekerom (G78) Veldjesgraaf II Ederveen (G61) Bennekom Robert Kochlaan Totaal app Kern Ede Ede App < egz rij huur in aantallen Oplevering t/m

27 2

28 Bijlage 2: Bronnen korte termijn afzetbaarheid Regionaal onderzoek woningmarktstrategie regio Foodvalley Uit het regionale onderzoek in 212 kwamen de volgende conclusies: Conclusies 212: Deze gegevens zijn een eerste indicatie voor de korte termijn afzetbaarheid die wij op basis van andere bronnen hebben geactualiseerd naar de huidige situatie. 1

29 Woningmarktcijfers.nl Op basis van Kadaster gegevens en Funda geeft Woningmarktcijfers.nl een beeld van de ontwikkeling van transacties, verkoopprijzen en theoretische verkooptijden per segment. Figuur Gemeente Ede: Ontwikkeling aantal transacties en koopsom Figuur Gemeente Ede: Ontwikkeling aantal transacties per woningtype Bron: Woningmarktcijfers 215 De meeste transacties vinden plaats in de segmenten tussenwoningen en appartementen. We zien in 214 een duidelijke toename van het aantal transacties ten opzichte van de jaren ervoor. 2

30 Figuur.6 Gemeente Ede: Ontwikkeling koopsom per woningtype Bron: Woningmarktcijfers 215 Tot 212 nam de gemiddelde koopsom van de verschillende segmenten af. Het prijsniveau is na 212 redelijk stabiel gebleven. Figuur.7 Gemeente Ede Theoretische verkooptijd per woningtype Bron: Woningmarktcijfers 215 De theoretische verkooptijd van rijwoningen is sinds 212 flink afgenomen en het laagst van de verschillende woningtypen. Het aantal transacties bij de twee-onder-een kap woningen is de afgelopen jaren ook weer iets toegenomen, wat zorgt voor een daling van de theoretische verkooptijd. Het aantal transacties bij vrijstaande woningen is toegenomen, maar in dat segment is er ook nog vrij veel woningaanbod. 3

31 Tabel.3 Te koop staande voorraad naar type en vraagprijs 1. Appartement >5. Totaal Ca 5 Rij/hoekwoning Ca 335 Twee-onder-een kap Vrijstaand Ca 2 Totaal Ca Ca Bron: (geraadpleegd: 23 september 215) 4

32 NVM Data&Research Tussenwoningen Hoekwoningen Twee-onder-een-kap woningen Vrijstaande woningen Appartementen Totaal 5

33 6

34 Bijlage 3: Theoretische Score per project De onderstaande tabel geeft in willekeurige volgorde de projecten weer die beoordeeld zijn. Per project is de score voor de korte termijn en lange termijn weergegeven en in welke kwadrant van het faseringsmodel het project daarmee terecht komt. Tabel.4 Score korte en lange termijn per project Score KT Score LT Kwadrant Bospoort (G241) Project Ericahorst (G255) Harskamp, Smachtenburgerweg (G58) Kernhem Noord (G222) Kernhem Vlek B (G2216/18) Lunteren, Westzoom 't Hoefje (G42) Reehorsterweg Noord (G229) Valley Center (G131) Veldhuizen A, Herstructurering (G244) VP Kazerneterreinen Elias Beeckman (G1293) VP Kazerneterreinen Maurits noord (G1292) VP Kazerneterreinen Simon Stevin (G1294) Wekerom West (G78) Veldjesgraaf II (G61) Robert Kochlaan