ALGEMENE INHOUD. Lijst van vaak gebruikte afkortingen ALGEMENE INLEIDING 1

Transcriptie

1 Lijst van vaak gebruikte afkortingen ALGEMENE INLEIDING 1 V DEEL I EIGENDOM 5 HOOFDSTUK 1 DE EIGENDOM VAN EEN WONING 7 reglementering 7 2. Bibliografie 7 3. Principe en doelstellingen 8 4. Wat is eigendomsrecht? 8 5. Beperkingen van het eigendomsrecht De overheidsmaatregelen De rechten van particulieren De rechten van de omwonenden 9 6. De natrekking 9 7. De onteigening De basisprincipes De procedure Het vaststellen van de provisionele vergoeding, de eigendomsoverdracht en de inbezitstelling De vaststelling van de voorlopige vergoeding De vordering tot herziening De publiciteit die wordt verleend aan eigendom van onroerende goederen Het hypotheekkantoor De overschrijving op het hypotheekkantoor De inschrijving op het hypotheekkantoor De kantmelding op het hypotheekkantoor Het kadaster 14 KLUWER VASTGOEDZAKBOEKJE 2013 Inhoud 1

2 HOOFDSTUK 2 DE MEDE-EIGENDOM 15 reglementering Bibliografie Principe en doelstellingen Het begrip De soorten mede-eigendom De mede-eigendom en appartementsgebouwen De wettelijke regeling van de gedwongen mede-eigendom De wettelijke regeling van de gedwongen mede-eigendom in het algemeen De wettelijke regeling van de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen De statuten van het gebouw De rechtspersoonlijkheid van de vereniging van eigenaars Principe Deelverenigingen Organen van de vereniging van mede-eigenaars B.T.W.-statuut van de vereniging van mede-eigenaars en haar organen Dwingend karakter - mogelijkheid tot conventionele regeling De multi-eigendom 27 HOOFDSTUK 3 DE BETWISTINGEN 29 DEEL II UITOEFENING VAN HET EIGENDOMSRECHT 31 HOOFDSTUK 1 HET VRUCHTGEBRUIK 33 reglementering Bibliografie Principe en doelstellingen De begripsbepaling en de kenmerken 33 Inhoud 2 VASTGOEDZAKBOEKJE 2013 KLUWER

3 5. De vestiging van het vruchtgebruik De rechten en de plichten van de vruchtgebruiker De rechten en de plichten van de naakte eigenaar Het einde van het vruchtgebruik Het recht van bewoning 37 HOOFDSTUK 2 DE ERFDIENSTBAARHEDEN 39 reglementering Bibliografie Principe en doelstellingen Wat is een erfdienstbaarheid? De soorten erfdienstbaarheden De erfdienstbaarheden die ontstaan uit de ligging van de erven De erfdienstbaarheden die door de wet gevestigd zijn De wettelijke erfdienstbaarheden tot algemeen nut De wettelijke erfdienstbaarheden gevestigd ten voordele van particulieren De erfdienstbaarheden gevestigd door de mens Het belang van de erfdienstbaarheden voor de koper 42 HOOFDSTUK 3 DE SCHEIDING TUSSEN ERVEN 43 reglementering Principe en doelstellingen De gemene muur De definitie Het ontstaan van de gemene muur Het bewijs van de gemeenheid van een muur De rechten van de mede-eigenaars De plichten van de mede-eigenaars 45 KLUWER VASTGOEDZAKBOEKJE 2013 Inhoud 3

4 3.6. Het einde van de mandeligheid De gemene afsluitingsmuren in de steden en voorsteden De gemene hagen De gemene sloten 46 HOOFDSTUK 4 DE ERFPACHT 47 reglementering Bibliografie Principe en doelstellingen Definitie en algemeenheden De duur van de erfpacht De rechten en de plichten van de erfpachter De rechten en de plichten van de eigenaar 49 HOOFDSTUK 5 HET RECHT VAN OPSTAL 51 reglementering Bibliografie Principe en doelstellingen Definitie en enkele algemeenheden De duur van het opstalrecht De rechten en de plichten van de opstalhouder De rechten en de plichten van de grondeigenaar 52 HOOFDSTUK 6 DE VOORRECHTEN EN DE HYPOTHEKEN 55 reglementering Bibliografie Principe en doelstellingen 55 Inhoud 4 VASTGOEDZAKBOEKJE 2013 KLUWER

5 4. De voorrechten De hypotheken 56 HOOFDSTUK 7 DE BETWISTINGEN 57 DEEL III KOPEN EN VERKOPEN 59 HOOFDSTUK 1 DE GEWONE KOOP-VERKOOP 61 reglementering Bibliografie Principe en doelstellingen Wat is een gewone verkoop? De typische kenmerken Wat is een verkoopbelofte? Wat is een koopoptie? De koop met commandverklaring De inhoudelijke geldigheidsvereisten van de verkoop De toestemming Principe De wilsgebreken Bijzondere informatieplicht van de verkoper De bekwaamheid Het voorwerp van de verkoop De oorzaak van de verkoop De formele geldigheidsvereisten van de koop. De formaliteiten en het bewijs Het recht van voorkoop De kosten van de verkoop De verplichtingen van de verkoper De levering De vrijwaringsplicht De vrijwaring voor eigen daden en voor daden van derden De vrijwaring voor verborgen gebreken De verplichtingen van de koper De zaak in ontvangst nemen 75 KLUWER VASTGOEDZAKBOEKJE 2013 Inhoud 5

6 13.2. De prijs betalen De beëindiging van de koopovereenkomst De nietigverklaring De vernietiging op grond van benadeling De ontbinding wegens wanprestatie De ontbinding wegens omstandigheden onafhankelijk van de wil (schuldloze niet-nakoming) Het beding van wederinkoop 79 HOOFDSTUK 2 DE OPENBARE VERKOOP 81 reglementering Principe en doelstellingen Algemeen De veiling De openbare verkopingen op rechterlijk gezag De vrijwillige openbare verkoping 83 HOOFDSTUK 3 DE KOOP OP LIJFRENTE 85 reglementering Principe en doelstellingen Wat is een verkoop op lijfrente? Wie kan bij een verkoop op lijfrente betrokken zijn? De geldigheidsvoorwaarden van de verkoop van een onroerend goed tegen lijfrente De inhoudelijke geldigheidsvereisten De formele geldigheidsvereisten Tegen welke rente wordt verkocht? De rechten en plichten van de verkoper De rechten en plichten van de koper Het kostencontract 89 Inhoud 6 VASTGOEDZAKBOEKJE 2013 KLUWER

7 HOOFDSTUK 4 DE KOOP OP PLAN 91 reglementering Bibliografie Principe en doelstellingen Wat is een koop op plan? 92 HOOFDSTUK 5 DE VERKOOP VAN APPARTEMENTEN 93 reglementering Principe en doelstellingen De algemene regeling 93 HOOFDSTUK 6 TONTINE EN BEDING VAN AANWAS Toepasselijke wetgeving Bibliografie Tontine begripsomschrijving Voordeel op fiscaal en erfrechtelijk vlak Beding van aanwas. Begripsomschrijving Voordeel op fiscaal en erfrechtelijk vlak 96 HOOFDSTUK 7 DE KOOP VAN EEN SOCIALE EN MIDDELGROTE KOOPWONING EN SOCIALE EN MIDDELGROTE KAVEL IN HET VLAAMSE GEWEST 97 reglementering Principe en doelstellingen De voorwaarden, verbintenissen, modaliteiten en vormen m.b.t. De verkoop van sociale koopwoningen en sociale kavels en middelgrote koopwoningen of kavels De voorwaarden De verschillende verkoopreglementen 102 HOOFDSTUK 8 DE FISCALE ASPECTEN VAN DE KOOP-VERKOOP 105 KLUWER VASTGOEDZAKBOEKJE 2013 Inhoud 7

8 HOOFDSTUK 9 DE FINANCIERING VAN DE KOOP-VERKOOP 107 HOOFDSTUK 10 DE TEGEMOETKOMINGEN BIJ DE AANKOOP VAN EEN WONING 109 reglementering Principe en doelstellingen Het Vlaamse Gewest Het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest 112 HOOFDSTUK 11 DE SANERINGS- EN VERKOOP- ACTIVITEITEN VAN HET WONINGFONDS 113 HOOFDSTUK 12 DE TEGEMOETKOMINGEN VANWEGE DE PROVINCIES EN DE GEMEENTEN 115 HOOFDSTUK 13 VASTGOED EN BODEMSANERING Inleiding Definities en doelstellingen Definitie van grond en overdracht Andere definities Inventarisatie van de bodemkwaliteit Grondeninformatieregister Bodemattest Gemeentelijke inventaris Aard van de bodemverontreiniging Saneringsplicht en -aansprakelijkheid Saneringscriterium Saneringsplicht volgens een getrapt systeem Vrijstelling van saneringsplicht Saneringsfinanciering Voorbeeld van de nieuwe regeling saneringsplicht Saneringsaansprakelijkheid Overdracht van gronden Algemene overdrachtsverplichtingen Bijzondere overdrachtsverplichtingen Verplichtingen bij de overdracht van mede-eigendommen 131 Inhoud 8 VASTGOEDZAKBOEKJE 2013 KLUWER

9 5.4. Geldigheidsduur van het oriënterend bodemonderzoek Mogelijkheid tot overdracht Versnelde overdracht Nietigheid en tegenstelbaarheid Overdracht met schikking door de Vlaamse regering Overdracht van delen van percelen Risicobeheer Brownfieldconvenanten 136 HOOFDSTUK 14 DE BETWISTINGEN 139 BIJLAGE 141 DEEL IV SCHENKEN EN KRIJGEN 149 HOOFDSTUK 1 DE ERFENIS VAN WONINGEN 151 reglementering Bibliografie Principe en doelstellingen Het openvallen van de erfenis De voorwaarden om te mogen erven Wie krijgt wat? Enkele basisbegrippen De basisregels die de verdeling van de nalatenschap beheersen Het eerste principe Het tweede principe Het derde principe De eerste uitzondering: de plaatsvervulling De tweede uitzondering: de kloving Wat indien echtgenoten erven? Het erven van derden Het erven van de mede-echtgenoot Het erfrecht van de langstlevende echtgenoot of wettelijk samenwonende Rekening houden met het huwelijksvermogensrecht 157 KLUWER VASTGOEDZAKBOEKJE 2013 Inhoud 9

10 7.2. Aan welke voorwaarden moet de langstlevende echtgenoot voldoen om te mogen erven? Het erfrecht van de langstlevende echtgenoot indien er geen andere erfgenamen zijn Het erfrecht van de langstlevende echtgenoot indien er wel andere erfgenamen zijn De langstlevende echtgenoot komt op samen met afstammelingen De langstlevende echtgenoot komt op samen met andere erfgenamen van de overledene De omzetting van het vruchtgebruik van de langstlevende echtgenoot Waarin kan het vruchtgebruik worden omgezet? Wie kan de omzetting vragen? Hoe wordt de waarde van het vruchtgebruik begroot? De langstlevende echtgenoot heeft het bezitrecht Het erfrecht van de langstlevende wettelijk samenwonende De anormale nalatenschap Het eerste geval: de bloedverwanten in de opgaande lijn Het tweede geval: adoptie De erfrechtelijke reserve Principe Het voorbehouden deel van de nauwe bloedverwanten Het voorbehouden erfdeel van de langstlevende echtgenoot De langstlevende echtgenoot komt in samenloop met afstammelingen of ascendenten De aanvaarding of de verwerping van de nalatenschap De zuivere aanvaarding De aanvaarding onder het voorrecht van boedelbeschrijving De verwerping 168 Inhoud 10 VASTGOEDZAKBOEKJE 2013 KLUWER

11 11. De kleine nalatenschappen De verlenging van de onverdeeldheid Het recht van overname De erfregeling bij landbouwbedrijven 170 HOOFDSTUK 2 DE TESTAMENTAIRE SCHENKING VAN WONINGEN 171 reglementering Bibliografie Principe en doelstellingen Wat is een testament? Soorten testamenten Wie kan een testament opmaken? Wie kan begunstigde zijn? Is een testament herroepbaar? De soorten legaten Het algemeen legaat, het legaat onder algemene titel en het legaat onder bijzondere titel De regels m.b.t. het legaat van onroerende goederen (huizen, gronden e.d.m.) De legaten die wel of niet buiten erfdeel zijn Het beschikbare gedeelte 174 HOOFDSTUK 3 DE SCHENKING VAN WONINGEN 175 reglementering Bibliografie Principe en doelstellingen Wat is een schenking? De geldigheidsvereisten Wie kan schenken? Wie kan krijgen? Zijn schenkingen herroepbaar? Het beschikbare deel 177 KLUWER VASTGOEDZAKBOEKJE 2013 Inhoud 11

12 8. De schenkingen aan en tussen echtgenoten De schenkingen door derden aan echtgenoten De schenkingen tussen aanstaande echtgenoten De schenkingen tussen echtgenoten (tijdens het huwelijk) De huwelijksvoordelen De schenking van woningen door de ouders aan de kinderen Als voorschot op het erfdeel of buiten het erfdeel? De vervroegde erfenis, de schenking met behoud van vruchtgebruik of met lijfrente, de schenking met last 180 HOOFDSTUK 4 DE VEREFFENING, VERDELING EN INBEZITSTELLING VAN NALATENSCHAPPEN 181 reglementering Bibliografie Principe en doelstellingen De eerste stap: de samenstelling van de te verdelen massa. De inbreng en inkorting De samenstelling van de fictieve massa De inbreng De inkorting De tweede stap: de verdeling van de nalatenschap De derde stap: de inbezitstelling 185 HOOFDSTUK 5 DE OUDERLIJKE BOEDELVERDELING Bibliografie De ouderlijke boedelverdeling 187 HOOFDSTUK 6 ERVEN, KRIJGEN EN DE FISCUS 189 HOOFDSTUK 7 DE BETWISTINGEN 191 BIJLAGEN 193 Inhoud 12 VASTGOEDZAKBOEKJE 2013 KLUWER

13 DEEL V BOUWEN EN VERBOUWEN 195 HOOFDSTUK 1 HET BOUWEN VAN EEN WONING 197 reglementering Principe en doelstellingen De stedenbouwkundige aspecten De contacten met de dienstverlenende beroepen De fiscale aspecten van het bouwen De tegemoetkomingen voor het bouwen van een woning reglementering Principe en doelstellingen Het Vlaamse Gewest Het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest 198 HOOFDSTUK 2 HET VERBOUWEN VAN EEN WONING 199 reglementering Principe en doelstellingen De stedenbouwkundige aspecten De contacten met dienstverlenende beroepen De fiscale aspecten van het verbouwen De tegemoetkomingen voor het verbouwen van een woning reglementering Principe en doelstellingen Het Vlaamse Gewest De voorwaarden inzake de aanvrager De voorwaarden inzake de woning De voorwaarden inzake de werken Het bedrag van de premie De hypothecaire lening De aanvraag Het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest Algemeen 210 KLUWER VASTGOEDZAKBOEKJE 2013 Inhoud 13

14 De voorwaarden inzake de aanvrager De voorwaarden inzake de woning De voorwaarden inzake de werken Het bedrag van de premie De aanvraag 219 DEEL VI LENEN EN TERUGBETALEN 221 HOOFDSTUK 1 ALGEMEEN 223 reglementering Bibliografie Principe en doelstellingen De lening en haar waarborgen Het financieringsplan Kredietvormen en toepasselijke wetgeving Waarborgen De meest gebruikelijke hypothecaire leningen Het aflossingskrediet met constante annuïteiten De reconstitutie door een gemengde levensverzekering Reconstitutie door een beleggingshypotheek Het terugbetalingskrediet De keuze van de meest geschikte lening Het sluiten van de kredietovereenkomst Het te ontlenen bedrag en de verkoopwaarde van de woning De rentevoet Vaste of variabele rentevoet Lening met variabele looptijd Voor welke renteformule kiezen? Berekening van de interesten Kortingen en ristorno s op de rentevoet Het vergelijken van rentevoeten De vervroegde terugbetaling en de wederbeleggingsvergoeding De vervroegde opeisbaarheid van het krediet 248 Inhoud 14 VASTGOEDZAKBOEKJE 2013 KLUWER

15 12. De kosten van de lening De wettelijke kosten De kosten van de hypotheekvestiging Het ereloon van de notaris De bijkomende kosten De btw op de notariskosten De schattings- en dossierskosten De sociale leningen 255 BIJLAGEN Financieringsplan Bouwen van een woning Kopen en/of saneren van een woning Raming van de kosten van een akte van hypothecaire lening Gids voor de hindernissenloop 261 HOOFDSTUK 2 DE LENINGEN VANWEGE DE DOOR DE VLAAMSE REGERING ERKENDE KREDIETVENNOOTSCHAPPEN 265 reglementering 265 HOOFDSTUK 3 DE LENINGEN VANWEGE HET WONINGFONDS VAN DE GROTE GEZINNEN 267 reglementering Principe en doelstellingen Het Vlaamse Gewest De hypothecaire leningen De voorwaarden inzake de aanvrager De personen die recht hebben op de lening De inkomstenbegrenzing De verbintenissen Het onroerend bezit De voorwaarden inzake de woning De voorwaarden inzake de lening De waarborgen De terugbetaling van de lening De rentevoet Het bedrag van de lening 272 KLUWER VASTGOEDZAKBOEKJE 2013 Inhoud 15

16 3.5. De dossiervergoeding en de kosten van de akte Het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest De hypothecaire leningen De voorwaarden inzake de aanvrager De personen die recht hebben op de lening De inkomstenbegrenzing De verbintenissen Het onroerend bezit De voorwaarden inzake de woning De voorwaarden inzake de lening De rentevoet Het bedrag van de lening De voorwaarden voor andere leningen De dossiervergoeding en de kosten van de akte Het leningstelsel voor aanvragers jonger dan 35 jaar Renteloze leningen ter voorfinanciering van de huurwaarborg 276 HOOFDSTUK 4 DE LENINGEN VANWEGE DE VLAAMSE MAATSCHAPPIJ VOOR SOCIAAL WONEN 279 reglementering Principe en doelstellingen De voorwaarden inzake de aanvrager De personen die recht hebben op de lening De inkomstenbegrenzing De verbintenissen Het onroerend bezit De voorwaarden inzake de grond en de woning Vrij zijn van hypotheek De verkoopwaarde De voorwaarden inzake de lening voor het bouwen, saneren of verbeteren van een huis of voor de aankoop met sanering of verbetering De waarborgen 283 Inhoud 16 VASTGOEDZAKBOEKJE 2013 KLUWER

17 5.2. De terugbetaling van de lening De rentevoet Het bedrag van de lening 284 HOOFDSTUK 5 DE TEGEMOETKOMINGEN VANWEGE DE PROVINCIE EN DE GEMEENTE 287 HOOFDSTUK 6 DE BETWISTINGEN 289 DEEL VII VERKROTTING EN LEEGSTAND BESTRIJDEN 291 WETGEVING EN BIBLIOGRAFIE 293 reglementering Literatuur 294 VOORAF 295 HOOFDSTUK 1 DE STRIJD TEGEN DE VERKROTTING EN DE LEEGSTAND: INLEIDING Principe en doelstellingen Een goede ruimtelijke ordening Het gemeentelijk woningpatrimonium Een alert woonbeleid Een actief woningtoezicht Kwaliteits- en veiligheidsnormen voor de verhuring van woningen in het Vlaamse Gewest Het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode De kwaliteitsnormen Het conformiteitsattest De sancties in de Vlaamse Wooncode Kwaliteits- en veiligheidsnormen voor de verhuring van kamers en gemeubelde woningen Het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest Het Vlaamse Gewest Algemeen De algemene normen De specifieke normen voor kamers 310 KLUWER VASTGOEDZAKBOEKJE 2013 Inhoud 17

18 De specifieke normen voor studentenkamers De specifieke normen voor seizoenarbeiders De aanvullende gemeentelijke normen Het conformiteitsattest in het Vlaamse kamerdecreet De richtprijzen in het Vlaamse kamerdecreet De sancties en andere maatregelen in het Vlaamse kamerdecreet De bijzondere bevoegdheden in het Vlaamse kamerdecreet De overgangsmaatregelen en de inwerkingtreding 318 HOOFDSTUK 2 DE BEVOEGDHEID VAN DE BURGEMEESTER TOT ONGESCHIKT- OF ONBEWOONBAARVERKLARING Principe en doelstellingen Toepassing van artikel 135 nieuwe gemeentewet Een gevaar voor de openbare gezondheid en de openbare veiligheid Een exclusieve bevoegdheid van de burgemeester Het uitvaardigen van een onbewoonbaarheidsbesluit De gevolgen van het onbewoonbaarheidsbesluit De herhuisvesting naar aanleiding van een onbewoonbaarheidsbesluit De betwistingen Toepassing van de Vlaamse wooncode De kwalificatie ongeschiktheid/onbewoonbaarheid Initiatief van de procedure Het advies van de gewestelijk ambtenaar Het besluit ongeschiktheid/onbewoonbaarheid De gevolgen van het besluit 329 Inhoud 18 VASTGOEDZAKBOEKJE 2013 KLUWER

19 HOOFDSTUK 3 DE STRAFRECHTELIJKE AANPAK VAN DE VERHURING VAN KROTWONINGEN Principe en doelstellingen De misdrijven Artikel 17 kamerdecreet Artikel 20, 1, eerste lid Vlaamse Wooncode Artikel 20, 1, tweede lid Vlaamse Wooncode Publiciteitsvereisten De herstelvordering De herstelvorderende overheid Het voorwerp van de herstelvordering Tegen wie kan een herstelvordering worden ingeleid? De dwangsom bij gebrek aan vrijwillige uitvoering door de veroordeelde De mogelijkheid tot ambtshalve uitvoering Specifieke maatregelen bij overdracht van een onroerend goed met herstelvordering/ veroordeling tot herstel 342 HOOFDSTUK 4 BESTRIJDING VAN DE HUISJESMELKERIJ 345 HOOFDSTUK 5 FISCALE MAATREGELEN OM LEEGSTAND EN VERKROTTING TE BESTRIJDEN 347 reglementering Principe en doelstellingen Belasting op leegstaande of verwaarloosde bedrijfsruimten in het Vlaamse Gewest Toepassingsgebied Minimale oppervlakte In hoofdzaak gediend voor een economische activiteit Geheel of gedeeltelijk leegstaand Geheel of gedeeltelijk verwaarloosd Gebouwen die niet onder de heffing vallen Inventarisatie De registratie Betekening aan de eigenaar Beroep van de eigenaar tegen de registratie 352 KLUWER VASTGOEDZAKBOEKJE 2013 Inhoud 19

20 Bekendmaking van de registratie en bezwaar van derden tegen een niet-registratie Schrapping uit de inventaris Taak van de notaris in geval van eigendomsoverdracht van een geregistreerd goed Fiscale heffing Verschuldigdheid van de heffing Heffingsplichtigen Tarieven en belastbare grondslag Het aanslagbiljet Het bezwaar tegen de heffing Verzoek tot uitstel of spreiding van betaling van de heffing De invordering van de heffing Opschorting van de heffing De gemeentelijke inkomsten Financiële ondersteuning van de verwerving en de saneringswerkzaamheden in het kader van de vernieuwing voor bepaalde rechtspersonen Financiële ondersteuning van de saneringswerkzaamheden in het kader van de vernieuwing voor anderen Onteigening ten algemenen nutte Heffing ter bestrijding van verwaarlozing en verkrotting van gebouwen en woningen in het Vlaamse Gewest Toepassingsgebied Inventarisatie Algemeen Wijze van opname in de inventaris Schrapping uit de inventaris Verschuldigdheid van de heffing Belastingplichtigen De belastbare grondslag Tarieven Vrijstellingen Opschorting van de heffing Inning en invordering Heffingstermijn en vestiging van de aanslag Administratief beroep Betaling 374 Inhoud 20 VASTGOEDZAKBOEKJE 2013 KLUWER

21 Invordering van de heffing De gemeentelijke inkomsten Sancties Heffing ter bestrijding van leegstand van gebouwen en woningen in het Vlaamse Gewest Het leegstandsregister De leegstandsheffing 379 DEEL VIII EIGENDOM EN BIJZONDERE GROEPEN 381 HOOFDSTUK 1 ANTIDISCRIMINATIE, ANTIRACISME EN HUISJESMELKERIJ 383 reglementering Literatuur Principe en doelstellingen De antidiscriminatiewet Algemeen Handhaving van de antidiscriminatiewet Burgerrechtelijk Strafrechtelijk Bewijslast De rol van het CGKR en de belangenverenigingen De antiracismewet Algemeen Handhaving van de antiracismewet Burgerrechtelijk Strafrechtelijk Bewijslast De rol van het CGKR en de belangenverenigingen Huisjesmelkerij Situering Het misdrijf De straffen Strafrechtelijk beslag Herhuisvesting van de slachtoffers 397 HOOFDSTUK 2 DE STUDENTEN Principe en doelstellingen 399 KLUWER VASTGOEDZAKBOEKJE 2013 Inhoud 21

22 HOOFDSTUK 3 DE GROTE GEZINNEN 401 reglementering Principe en doelstellingen De sanerings-, verkoop- en huurhulpactiviteiten van het woningfonds Algemene situering Het Vlaamse Gewest Algemeen De voorwaarden t.a.v. de kandidaat-huurders De voorwaarden t.a.v. de woningen Het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest 404 HOOFDSTUK 4 DE BEJAARDEN 405 reglementering Literatuur Principe en doelstellingen De specifieke toelagen voor bejaarden Woningen en voorzieningen voor bejaarden Het BEVAK-systeem voor serviceflats De provinciale en gemeentelijke tegemoetkomingen 408 HOOFDSTUK 5 DE PERSONEN MET EEN HANDICAP 409 reglementering Principe en doelstellingen De algemene voordelen en tegemoetkomingen Premies en voordelen Het huren van een sociale woning De specifieke toelagen De attesten 411 Inhoud 22 VASTGOEDZAKBOEKJE 2013 KLUWER

23 4. De specifieke maatregelen Het Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (VAPH) Algemeen De provinciale en gemeentelijke tegemoetkomingen 415 DEEL IX DE PROFESSIONELEN VAN DE VASTGOEDSECTOR 417 HOOFDSTUK 1 DE ARCHITECT EN HET ARCHITECTENCONTRACT 419 reglementering Bibliografie Principe en doelstellingen Het statuut van de architect Wanneer is er geen architect nodig? De taken van de architect De taken bij de voorbereiding van het bouwwerk Het opmaken van een voorontwerp Het verlenen van bijstand bij het aanvragen van een bouwvergunning Het opmaken van een (definitief) uitvoeringsontwerp (uitvoeringsplannen), op basis van het door de bouwheer aanvaarde voorlopige ontwerp Het opmaken van het bestek en de algemene voorwaarden (lastenkohier) Het opmaken van gedetailleerde werktekeningen en een nauwkeurige kostenbegroting Het zoeken van de voordeligste aannemer (aanbesteding) en concipiëren van het bouwcontract De taken tijdens de werken De leiding en het toezicht op de werken Het voeren van de administratie van het werk De taak van de architect bij de eindoplevering 426 KLUWER VASTGOEDZAKBOEKJE 2013 Inhoud 23

24 7. De architectenovereenkomst Wat is een architectenovereenkomst? De inhoud van de architectenovereenkomst De verplichtingen van de architect De verplichtingen van de bouwheer De beëindiging van het architectencontract Wat kost een architect? Het ereloon De kosten Wanneer moet worden betaald? De tienjarige aansprakelijkheid van de architect 430 HOOFDSTUK 2 DE AANNEMER EN HET AANNEMINGSCONTRACT 431 reglementering Bibliografie Principe en doelstellingen De aannemer Wat is een aannemer? De registratie van de aannemer De vestiging van de aannemer Het bouwcontract Wat is een bouwcontract? De geldigheidsvoorwaarden van het bouwcontract De soorten bouwcontracten De aanneming tegen onbepaalde prijs De aanneming tegen vaste, forfaitaire prijs De aanneming op bestek (met prijslijsten of eenheidsprijzen) De verplichtingen van de aannemer Het uitvoeren van de werken De tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer De werken tijdig uitvoeren De oplevering van het bouwwerk 442 Inhoud 24 VASTGOEDZAKBOEKJE 2013 KLUWER

25 5.5. De verbintenissen van de aanbesteder Het werk van de aannemer mogelijk maken De bouwprijs betalen De werken aanvaarden Het tenietgaan van het bouwwerk (of de materialen) vóór de oplevering Het voorrecht van de aannemer De rechtstreekse vordering van de onderaannemers tegen de bouwheer De onderaanneming en de nevenaanneming Het einde van de aanneming Een speciaal geval: Het bouwen op plan de woningbouwwet Principe Waarop is de woningbouwwet van toepassing? De formele geldigheidsvereisten De inhoudelijke regeling De eigendomsovergang en het risico De borgstelling De betaling van de prijs De herziening van de prijs Geen beding van wederinkoop De verplichte opleveringen De tienjarige garantie De strafsancties 451 HOOFDSTUK 3 DE NOTARIS 453 reglementering Bibliografie Principe en doelstellingen Het statuut van de notaris De taken van de notaris Het opmaken van authentieke akten en publiciteit op het hypotheekkantoor De notaris en de openbare verkoop van onroerende goederen De notaris en de fiscus bij de verkoop van onroerende goederen 456 KLUWER VASTGOEDZAKBOEKJE 2013 Inhoud 25

26 5.4. De voorlichtingsplicht van de notaris - de notaris als vertrouwenspersoon De notaris als bemiddelaar bij de minnelijke of gerechtelijke verkoop van onroerende goederen De kosten van de notaris 458 HOOFDSTUK 4 DE VASTGOEDMAKELAAR 463 reglementering Bibliografie Principe en doelstellingen Het statuut en de taak van de makelaar Het makelaarscontract Algemeen De verplichte vermeldingen in de makelaarsovereenkomst Onrechtmatige bedingen in makelaarsovereenkomsten De verplichtingen van de makelaar De verplichtingen van de opdrachtgever De uitvoering van de opdracht mogelijk maken Het ereloon betalen 470 HOOFDSTUK 5 DE LANDMETER-EXPERT 473 reglementering Principe en doelstellingen Het statuut en de taken De verplichtingen van de landmeter-expert 474 HOOFDSTUK 6 DE INGENIEURS EN DE STUDIEBUREAUS 477 reglementering Principe en doelstellingen Het statuut en de taken 477 Inhoud 26 VASTGOEDZAKBOEKJE 2013 KLUWER

27 4. De overeenkomst tussen de ingenieur en de cliënt De verhouding tussen de ingenieur en de architect 479 HOOFDSTUK 7 DE BETWISTINGEN I.V.M. DE UITOEFENAARS VAN BEROEPEN IN DE VASTGOEDSECTOR De architect De aannemer De notaris De andere beroepen 481 BIJLAGEN Schaal van erelonen voor architecten Ereloonschaal notaris: Verkoop uit de hand Verkoop uit de hand - Brussels Gewest Verkoop uit de hand - Vlaamse Gewest Verkoop uit de hand - Waals Gewest 503 DEEL X EIGENDOM EN FISCALE ASPECTEN 509 HOOFDSTUK 1 KOPEN EN VERKOPEN 511 reglementering Bibliografie Principe en doelstellingen De aankoop van een huis of een bouwgrond met betaling van registratierechten Registratieverplichting Verschuldigde belasting De waarde waarop het registratierecht berekend wordt Aankoop van volle eigendom Aankoop van vruchtgebruik Aankoop van de blote eigendom 551 KLUWER VASTGOEDZAKBOEKJE 2013 Inhoud 27

28 4.4. De vermindering van het registratierecht De aankoop van een kleine landeigendom, een bescheiden woning of van een bouwgrond bestemd voor de bouw van een bescheiden woning De aankoop van een sociale woning met genot van de premie voor aankoop van een woning Aankopen door vastgoedhandelaars De aankoop van Brownfields in het Vlaamse Gewest Meeneembaarheid van registratierechten in het Vlaamse Gewest Algemeen Voorwaarden voor de meeneembaarheid onder de vorm van verrekening Voorwaarden voor de meeneembaarheid onder de vorm van teruggave Voorwaarden voor het behoud van het voordeel Sancties bij het niet-vervullen of -naleven van de voorwaarden Neutralisering van een aankoop onder het btw-stelsel in een keten van verrichtingen Cumulatieverbod Secundaire wijze waarop voorheen betaalde registratierechten kunnen worden meegenomen De gedeeltelijke teruggave in geval van spoedige wederverkoop Bijzondere gevallen Aankoop onder opschortende voorwaarde Aankoop op lijfrente Ruil van onroerende goederen Beëindiging of ontbinding van de verkoop De aankoop van een woning met toepassing van de btw Registratieverplichting Verschuldigde belastingen Toepassingsvoorwaarden Een gebouw Een nieuw gebouw Een bijhorend terrein De verkoper is een btw-plichtige 595 Inhoud 28 VASTGOEDZAKBOEKJE 2013 KLUWER

29 5.4. De waarde waarop de btw berekend wordt Overeengekomen waarde Verkoopwaarde Controle op de aangegeven prijs Het btw-tarief Gebouwen en woningcomplexen die voor sociale huisvesting zijn bestemd Gebouwen en woningcomplexen die voor de huisvesting van gehandicapten zijn bestemd Levering van privéwoningen in 2009 of 2010 met 6 % btw over een maximummaatstaf van EUR Tijdstip waarop de btw verschuldigd wordt De belasting op de meerwaarde op de verkoop van een woning of van een grond De verkoop van een woning De verkoop van een stuk grond De premies 610 HOOFDSTUK 2 SCHENKEN EN KRIJGEN 611 reglementering Literatuur Principe en doelstellingen Schenkingen Registratieverplichting Verschuldigde belasting Waarde waarop het schenkingsrecht berekend wordt Tarief van het schenkingsrecht Algemene tariefstructuur Invloed van vroegere schenkingen Vermindering van schenkingsrechten Nalatenschappen Verschuldigde belasting Aangifte van nalatenschap Personen die tot aangifte verplicht zijn Plaats van indiening Aangiftetermijn Vorm en inhoud 629 KLUWER VASTGOEDZAKBOEKJE 2013 Inhoud 29

30 5.3. Belastbare verkrijgingen Basis waarop de successierechten berekend worden Algemene principes Voorafgaande schatting Tarief Algemene tariefstructuur Invloed van vroegere schenkingen Vrijstellingen Verminderingen Voorbeeld Betaling van het successierecht 651 HOOFDSTUK 3 BOUWEN EN VERBOUWEN 653 reglementering Literatuur Principe en doelstellingen De btw bij nieuwbouw Verschuldigde belastingen De berekeningsbasis Controle op de berekeningsbasis De btw-aangifte van de nieuwbouw Het btw-tarief Oprichting van gebouwen en woningcomplexen die voor huisvesting in het kader van het sociaal beleid zijn bestemd Oprichting van gebouwen en woningcomplexen die voor de huisvesting van gehandicapten zijn bestemd Oprichting van privéwoningen in 2009 of 2010 met 6 % btw over een maximummaatstaf van EUR Tijdstip waarop de btw verschuldigd wordt De premies De btw bij vernieuwbouw Het verlaagde tarief van 6 % De aankoop van bouwmaterialen De prestaties van architecten, landmeters, immobiliënagentschappen, syndici en ingenieurs 682 Inhoud 30 VASTGOEDZAKBOEKJE 2013 KLUWER

31 5.4. Werk aan gebouwen en woningcomplexen die voor huisvesting in het kader van het sociaal beleid zijn bestemd Werk aan gebouwen en woningcomplexen die voor de huisvesting van gehandicapten zijn bestemd Afbraak en vernieuwing van privéwoningen in achtergestelde stadsgebieden Tijdstip waarop de btw verschuldigd wordt De premies Invloed van verbouwingswerken op het KI van de eigenaar De belastingvermindering voor energiebesparende uitgaven Algemeen Bedoelde belastingplichtige Bedoelde woning In aanmerking te nemen uitgaven en werken Algemeen Uitgaven die voor de belastingvermindering in aanmerking komen Te vervullen formaliteiten Vermeldingen op de factuur Eigenlijke energiebesparende investeringen Energieaudit Berekening van de vermindering Spreiding in de tijd Terugbetaalbaar belastingkrediet Volgorde aanrekening belastingvermindering energiebesparende investeringen Vlaamse premie in plaats van belastingvermindering De belastingvermindering voor woningrenovatie in probleemwijken Algemeen Bedoelde belastingplichtige Bedoelde woning In aanmerking te nemen uitgaven en werken Kostprijs van de werken Te vervullen formaliteiten Vermeldingen op de factuur 736 KLUWER VASTGOEDZAKBOEKJE 2013 Inhoud 31

32 7.8. Berekening van de vermindering De belastingvermindering voor uitgaven gedaan voor vernieuwing van tegen een redelijke huurprijs in huur gegeven woningen Algemeen Bedoelde belastingplichtige Bedoelde woning In aanmerking te nemen uitgaven en werken Kostprijs van de werken Berekening van de vermindering Te vervullen formaliteiten Vermeldingen op de factuur De belastingvermindering voor de beveiliging tegen inbraak of brand Algemeen Bedoelde belastingplichtige Bedoelde woning In aanmerking te nemen uitgaven en werken Berekening van de vermindering Te vervullen formaliteiten Vermeldingen op de factuur De belastingvermindering voorpassiefhuizen, lage energiewoningen en nulenergiewoningen Algemeen Bedoelde belastingplichtige Bedoelde woning Berekening van de vermindering Te vervullen formaliteiten Vermindering voor interesten van groene leningen Algemeen In aanmerking komende leningen In aanmerking komende belastingplichtigen Berekening van de vermindering Te vervullen formaliteiten Belastingvermindering voor oplaadpunt aan woning 773 Inhoud 32 VASTGOEDZAKBOEKJE 2013 KLUWER

33 13. Belastingvermindering voor renovatieovereenkomst Algemeen Bedoelde belastingplichtige Berekening van de vermindering Voorwaarden waaronder de belastingvermindering kan worden verleend Vermindering voor onderhoud en restauratie van niet-verhuurde beschermde eigendommen Bijlage 777 HOOFDSTUK 4 LENEN EN TERUGBETALEN 783 reglementering Bibliografie Principe en doelstellingen Algemeen De fiscale aftrekbaarheid van de interesten van leningen De gewone interestaftrek De belastingbesparing van de gewone interestaftrek De bijkomende interestaftrek De belastingbesparing van de bijkomende interestaftrek Belastingverminderingen voorkapitaalaflossingen en premies van individuele levensverzekeringen Kapitaalaflossingen van hypothecaire leningen Premies van individuele levensverzekeringen Gewone belastingvermindering Algemeen Berekeningsgrondslag van de vermindering Voorbeeld aanslagjaar Verhoogde belastingvermindering voor het bouwsparen Algemeen 821 KLUWER VASTGOEDZAKBOEKJE 2013 Inhoud 33

34 Hypothecaire leningen afgesloten vanaf 1 januari 1993 en vóór 1 januari Hypothecaire leningen afgesloten vóór 1 januari Hypothecaire leningen afgesloten vanaf 1 januari Samenloop van gewone en verhoogde belastingvermindering Taxatie van de uitkeringen Fiscaal stelsel van vervangingsleningen Aftrek voor enige woning Algemeen Voorwaarden voor de aftrek enige eigen woning Tijdstip waarop de lening werd aangegaan Hypothecaire lening Doel van de lening Enige woning Eigen woning Individuele levensverzekering Beperking van het aftrekbaar bedrag 846 HOOFDSTUK 5 FISCALE ASPECTEN I.V.M. HET BEZIT VAN EEN WONING Fiscale aspecten i.v.m. het bezit van een woning reglementering Literatuur Principe en doelstellingen Het kadastraal inkomen Wat is het kadastraal inkomen? De vaststelling van het kadastraal inkomen De wijziging van het kadastraal inkomen De kennisname en de betwisting van het nieuwe herziene, geschatte of herschatte kadastraal inkomen De verplichtingen van de belastingplichtige inzake het kadastraal inkomen Inwerkingtreding van het geschat of herschat kadastraal inkomen 864 Inhoud 34 VASTGOEDZAKBOEKJE 2013 KLUWER

35 De vermindering of de vrijstelling van het kadastraal inkomen voor de berekening van de verschuldigde personenbelasting De onroerende voorheffing Wat is de onroerende voorheffing? Wie is de onroerende voorheffing verschuldigd? De berekeningsgrondslag en het tarief van de onroerende voorheffing De vrijstelling van onroerende voorheffing De vermindering van onroerende voorheffing Aanslag en betaling van de onroerende voorheffing De bevrijdende onroerende voorheffing De verrekening van de onroerende voorheffing met de personenbelasting De belasting op het onroerend inkomen De belasting op het inkomen van een woning die door de eigenaar verhuurd wordt De belasting op het inkomen van een woning die door de eigenaar zelf betrokken wordt Gewestelijke belasting op leegstand en verkrotting Gemeentebelasting op verhuur van kamers 942 HOOFDSTUK 6 DE BETWISTINGEN 943 Trefwoordenregister KLUWER VASTGOEDZAKBOEKJE 2013 Inhoud 35