DE ONDERHANDSE KOOP EN VERKOOP VAN EEN ONROEREND GOED DOOR PARTICULIEREN

Maat: px

Weergave met pagina beginnen:

Download "DE ONDERHANDSE KOOP EN VERKOOP VAN EEN ONROEREND GOED DOOR PARTICULIEREN"

Robert Peeters
8 jaren geleden
Aantal bezoeken:

1 DE ONDERHANDSE KOOP EN VERKOOP VAN EEN ONROEREND GOED DOOR PARTICULIEREN

2 ISBN D BP/R_P-BI9058 Verantwoordelijke uitgever: Hans Suijkerbuijk Ragheno Business Park Motstraat 30 B-2800 Mechelen Telefoon: (gratis oproepnummer) # 2009, Wolters Kluwer Belgium NV Behoudens de uitdrukkelijk bij wet bepaalde uitzonderingen mag niets uit deze uitgave verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt worden, op welke wijze ook, zonder de uitdrukkelijke voorafgaande en schriftelijke toestemming van de uitgever.

be # 2009, Wolters Kluwer Belgium NV Behoudens de uitdrukkelijk bij wet bepaalde uitzonderingen mag niets uit deze uitgave

3 p. Inleiding... 1 Hoofdstuk 1. Algemeenheden Begrip en strekking van de koop Verkooptypen onroerend goed Wettelijke regeling koop Literatuur Belgische literatuur Algemene studies Rechtspraakoverzichten Franse literatuur Nederlandse literatuur Hoofdstuk 2. Voorbereiding verkoop Eigenschappen van de verkoper Geldige eigendomstitel, handelingsbekwaamheid en beschikkingsbevoegdheid Geldige eigendomstitel Handelingsbekwaamheid Fysiek persoon Meerderjarig Minderjarige Gehuwd Wettelijke samenwoners Feitelijke samenwoners Onder voorlopig bewind geplaatste personen Onder collectieve schuldenregeling geplaatste persoon Gefailleerde Rechtspersoon Beschikkingsbevoegdheid Overdraagbaarheid Wettelijke onvervreemdbaarheid Bedongen onvervreemdbaarheid Bijzondere onbekwaamheden Voorkooprecht Wettelijke voorkooprechten Civielrechtelijke Bestuurlijke Conventionele voorkooprechten Recht van voorkeur Recht van wederinkoop Eigenschappen van het onroerend goed Object Verkoopprijs Onderzoeksplicht en mededelingsplicht verkoper omtrent alle relevante juridische en bouwkundige precontractuele informatie Inleiding Eigendomstitel Kadastrale informatie Hypothecaire staat Stedenbouw Rooilijnplannen Bodemverontreiniging Bosdecreet Monumenten, stads- en dorpsgezichten en landschappen Watertoets Bouwtechnische certificaten Elektriciteitsattest Energieprestatiecertificaat (EPC) Energieprestatiecertificaat binnenruimte (EPB) Stookolieopslag Hoofdstuk 3. Tekoopstelling aankondigen Wijze van aankondiging Inhoud advertentie Ligging Aard Oppervlakte Stedenbouwkundige informatie Kluwer De onderhandse koop en verkoop van een onroerend goed door particulieren V

Eigenschappen van de verkoper...... 11 1.1. Geldige eigendomstitel, handelingsbekwaamheid en beschikkingsbevoegdheid... 11 1.2. Geldige eigendomstitel.... 11 1.3. Handelingsbekwaamheid.... 13 1.3.1. Fysiek persoon.

4 2.5. Prijs Rechtsgevolgen van een tot een onbepaalde groep gegadigden gericht openbaar aanbod Hoofdstuk 4. Onderhandelen Inleiding Particulier gericht aanbod en aanvaarding Bezichtiging onroerend goed Reacties aspirant-koper Vrijblijvend tegenaanbod Prijs Bijkomende voorwaarden Rechtsgevolgen Aanvaarding zonder voorbehoud Eenzijdige aankoopbelofte De handelingsbekwaamheid van de aspirant-koper Reacties verkoper Vrijblijvend tegenaanbod Prijs Bijkomende voorwaarden Rechtsgevolgen Aanvaarding zonder voorbehoud Eenzijdige verkoopbelofte Nieuwe toezeggingen van de aspirant-koper Nieuwe reactie verkoper Koopoptie Anderszins tot stand gekomen aanbod of aanvaarding Aanvaarding parallel aanbod Bekrachtiging verkoopovereenkomst, ondertekend door een vastgoedmakelaar Aanvaarding toegezonden compromis, opgesteld door een notaris Hoofdstuk 5. Afbreken onderhandelingen Inleiding Precontractuele aansprakelijkheid wegens afgebroken onderhandelingen Hoofdstuk 6. Onderhandse koopovereenkomst Totstandkoming door wilsovereenstemming Bewijs Onderscheid wederzijdse verkoopbelofte en onderhandse koopovereenkomst Redactie onderhandse verkoopovereenkomst Identiteit partijen Object koop Aard Grond of gebouw Stedenbouwkundige bestemming Vergunde toestand Ligging Grondoppervlakte Accessoria Staat van het verkochte onroerend goed Beginsel Vrijteken beding Draagwijdte Eigendomsoverdracht Voor vrij en onbelast of vrij en zuiver van alle bevoorrechte en hypothecaire schulden en lasten Overgang kwalitatieve rechten Overgang van het risico Vrijmaking Gebruik en genot Niet verhuurd Verhuurd Koopprijs Bepaald Reëel Niet gesimuleerd Rechtvaardig Billijk voor de toebehoren Voorschot of waarborg Handgeld Voorschot Bewijs Recht op herroeping Kosten Notariskeuze Sancties VI De onderhandse koop en verkoop van een onroerend goed door particulieren Kluwer

Bijkomende voorwaarden..... 61 4.1.3. Rechtsgevolgen..... 61 4.2. Aanvaarding zonder voorbehoud.... 61 4.3. Eenzijdige aankoopbelofte... 62 4.4. De handelingsbekwaamheid van de aspirant-koper..... 63 5.

5 18. Controle redactie, ondertekening en dagtekening Fiscale gevolgen onvoorwaardelijke koop Termijn voor het verlijden van de notariële akte Voorwaarden Opschortende voorwaarde Aangenomen opschortende voorwaarden Het bekomen van een financiering Het bekomen van een vergunning De beschikbaarheid van het onroerend goed De overschrijving van de echtscheiding van de koper in de registers van de burgerlijke stand Het niet uitoefenen van een voorkooprecht Het bekomen van de goedkeuring door de voogdijoverheid Het bekomen van zuivering van het onroerend goed van hypothecaire in- en overschrijvingen Het bekomen van een machtiging van de rechter-commissaris bij faillissement van de verkoper Het bekomen van de machtiging van de vrederechter bij een verkoop waarbij een minderjarige of onbekwame betrokken is Het bestaan van een bepaalde bestemming van het onroerend goed Niet aangenomen opschortende voorwaarden De prijs Wettelijke vooroverdrachtverplichtingen Ontbindende voorwaarde Gevolgen vervulling van de voorwaarde Burgerrechtelijk Opschortende voorwaarde Ontbindende voorwaarde Fiscaalrechtelijk Opschortende voorwaarde Ontbindende voorwaarde Verplichtingen koper en verkoper tot medewerking aan het verlijden van de notariële akte Algemene verplichting Rechtsmiddelen bij weigering tot medewerking Opnieuw te koop stellen Verplichtingen verkoper Levering Plicht Termijn Conformiteit Toebehoren Vrijwaring Uitwinning Verborgen gebreken Verplichtingen koper Betaling prijs Betaling kosten van de notariële akte en de bijkomende kosten Garanties niet-betaalde verkoper Verkoopsbelemmeringen Uitoefening recht van wederinkoop Conventioneel recht van wederinkoop Wettelijk recht van wederinkoop Uitoefening recht van voorkoop Uitoefening voorkeurrecht Beëindiging koopovereenkomst door ontbinding of vernietiging Inleiding Buitengerechtelijke ontbinding naar gemeen recht Eenzijdige ontbindingsverklaring op grond van een stilzwijgend ontbindend beding Eenzijdige ontbindingsverklaring op grond van een uitdrukkelijk ontbindend beding Eenzijdige ontbinding wegens wanprestatie Eenzijdige ontbinding wegens schuldloze niet-nakoming Minnelijke ontbinding Minnelijke ontbinding, gevolgd door een nieuw compromis Nietigverklaring wegens wilsgebreken Dwaling Bedrog Ontbinding wegens niet-conforme levering Vernietiging wegens een verborgen gebrek Vernietiging wegens benadeling Vernietiging op grond van een Pauliaanse vordering Hoofdstuk 7. Dubbele verkoop Kluwer De onderhandse koop en verkoop van een onroerend goed door particulieren VII

De beschikbaarheid van het onroerend goed... 106 21.1.1.4. De overschrijving van de echtscheiding van de koper in de registers van de burgerlijke stand... 106 21.1.1.5.

6 Hoofdstuk 8. Verkoop appartement Inleiding Invloed woningbouwwet voor een te bouwen of te verbouwen appartement Inleiding Toepassingsgebied Een overeenkomst tot verkrijging Een te bouwen, een te verbouwen, in aanbouw zijnde of uit te breiden huis of appartement Een onroerend goed gelegen in België De bestemming tot huisvesting De koper moet vo o r de voltooiing één of meer stortingen doen Bijzondere bescherming De verplichte zekerheidsstelling Erkende aannemer Niet-erkende aannemer Van het gemeen recht afwijkende voorschriften Wettelijke regeling van de eigendomsovergang Uitstel van de risico-overgang Verbod van beding van wederinkoop Minimale schadevergoeding bij een eenzijdige contractbelofte Prijs en prijsherziening Wijze van betaling Oplevering of keuring Rechtsgevolgen oplevering Tienjarige aansprakelijkheid Controle notaris zo er een authentieke akte verleden wordt Bijzondere informatieplichten Vereiste van een geschrift Verplichte vermeldingen Als bijlage aan te hechten stukken Sancties Burgerrechtelijke sancties Strafrechtelijke sancties Invloed appartementswet Hoofdstuk 9. Besluiten Hoofdstuk 10. Modellen Eenzijdige aankoopbelofte Eenzijdige verkoopbelofte Onderhandse koopovereenkomst Hoofdstuk 11. Literatuur Hoofdstuk 12. Register VIII De onderhandse koop en verkoop van een onroerend goed door particulieren Kluwer

.. 141 2.2.5. De koper moet vo o r de voltooiing één of meer stortingen doen.... 141 2.3. Bijzondere bescherming.... 142 2.4. De verplichte zekerheidsstelling...... 142 2.4.1. Erkende aannemer... 143 2.

Vergelijkbare documenten

PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN KOOP VAN APPARTEMENTEN

PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN KOOP VAN APPARTEMENTEN Koop op plan, doorverkoop op plan, koop naar gemeen recht, huurkoop Roland TIMMERMANS Advocaat 2012 Inleiding.......................................................