1.1. De overeenkomst met de verkoper Verplichtingen van de vastgoedadviseur Het dossier Wanprestatie...

Maat: px

Weergave met pagina beginnen:

Download "1.1. De overeenkomst met de verkoper Verplichtingen van de vastgoedadviseur Het dossier Wanprestatie..."

Guido de Kooker
7 jaren geleden
Aantal bezoeken:

1 Inhoudsopgave 1. De verkoopopdracht 1.1. De overeenkomst met de verkoper...1 De overeenkomst van opdracht Overeenkomst van opdracht is geen volmacht...2 Courtage Tips voor een goede overeenkomst van opdracht voor de vastgoedadviseur Verplichtingen van de vastgoedadviseur...5 Zorgplicht...5 Informatieplicht Het dossier Wanprestatie...8 Wat is wanprestatie? Praktische tips uit de praktijk Het begeleidingstraject 2.1. De mededelingsplicht van de verkoper Jij weet wat ik weet...15 Vragenformulier...15 Schending mededelingsplicht...16 Ouderdomsclausule De onderzoeksplicht van de koper Deskundige bijstand...17 Conformiteit Toerekening kennis? De rol van de vastgoedadviseur...19 Zelfstandig onderzoek...19 Vastgoedadviseur staat koper bij Deskundigen De koop 3.1. De totstandkoming van een overeenkomst.. 23 Het aanbod De aanvaarding...24 Vormvereiste De koopovereenkomst Koop van een woning Wettelijke bedenktijd...26 Voorbehouden Wilsgebreken Wilsovereenstemming...27 Wilsgebreken...27 Let op verjaring III

2 Stuiten van verjaring Dwaling Bedrog Bedreiging...29 Misbruik van omstandigheden Geestelijke stoornis Bedenktijd consument-koper 4.1. Definitie Hoe werkt de bedenktijd in de praktijk? Ontvangstbewijs Goed tellen...34 Aanvang termijn Einde termijn Ontbinden van de overeenkomst...35 Vergoeding? Moet dit schriftelijk gebeuren? Wijziging overeenkomst, nieuwe bedenktijd? Kan de koper van de bedenktijd afzien? Bedenktijd niet-consument De koopovereenkomst 5.1. Wat moet er in een koopovereenkomst staan?...39 Het object De prijs Garanties en exoneraties...40 Garanties Exoneraties Enkele aandachtspunten Echtpaar...41 Verkoop via internet Belangrijke punten voor de verkoper 6.1. Beschikkingsbevoegdheid en overdragen...45 Beschikkingsbevoegdheid Geldige koopovereenkomst...46 Geldige titel Overdraagbaarheid Koopoptie en anti-speculatiebeding...46 De koopoptie...46 Het anti-speculatiebeding Faillissement, surseance en schuldsanering Faillissement Surseance IV

3 Schuldsanering (wsnp)...50 Risicobeperking Bijzondere lasten en beperkingen...50 Strengere regeling Publiekrechtelijke lasten en beperkingen Hypotheken en beslagen...53 Beslag Diverse aandachtspunten Ondermaat en overmaat...54 Bodemverontreinging...55 Huurovereenkomsten Meerdere verkopers Meerdere afzonderlijke kopers Conformiteit 7.1. Eigenschappen die de koper mag verwachten Verwachtingspatroon van de koper...58 Gebruik en eigenschappen die daarvoor nodig zijn Gebreken Ernstige gebreken...60 Niet ernstige gebreken Non-conformiteit Te nemen stappen Tijdig melden Een aantal voorbeelden uit de rechtspraak Wanneer is sprake van het moment van ontdekking?...65 Sanctie bij niet tijdig klagen...65 Verjaring rechtsvordering Verjaring bij opzet verkoper Samenloop non-conformiteit en dwaling...66 Verschilpunt dwaling en conformiteit Dwaling Vormerkung 8.1. Definitie...69 Inschrijven door notaris Hoe werkt Vormerkung?...71 Duur van de bescherming...71 Bescherming van de koper Bescherming van de verkoper...72 V

4 9. Verplichtingen van de koper 9.1. Betaling van de koopprijs en aanvaarding...75 Notaris...76 Andere wijze van betaling Aanvaarding Waarborgsom en bankgarantie Maximumhoogte Controle...78 Kostenbesparing...78 Formulering bankgarantie De wid, de mot en de wwft Algemeen Mot...81 Wid De wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (wwft) Ook de vastgoedadviseur?...82 Risico-inventarisatie...83 Meldingsplicht Welke gevolgen heeft een melding? Ontbindende voorwaarden Algemeen Financieringsvoorbehoud Formulering Bouwvergunning/sloopvergunning Verkoop eigen woning Bodemonderzoek...95 Formuleren Levering Akte van levering Volmacht Verschillen tussen koopovereenkomst en leveringsakte...98 Koopovereenkomst en leveringsakte wijken af...99 Dwingend bewijs Enkele mogelijke fouten Niet meewerken Niet aanwezig zijn bij de hypotheekakte Als partijen niet mee willen werken Weigering mee te werken aan de koopovereenkomst Weigering mee te werken aan de levering VI

5 12.4. Levering onder ontbindende voorwaarde Inschrijving in de openbare registers Rechterlijke uitspraken Vervulling ontbindende voorwaarde Fiscale aspecten van de koop en verkoop van onroerende zaken Algemeen Overdrachtsbelasting Verkrijgingen Uitgezonderde verkrijgingen Fictieve onroerende zaken Opeenvolgende verkrijgingen Vrijstellingen Samenloop overdrachtsbelasting en omzetbelasting Tarief Omzetbelasting Koop-/aannemingsovereenkomst Bouwterrein Bestaande onroerende zaak Herziening Belaste levering Belaste verhuur Samenloop overdrachtsbelasting en omzetbelasting Overdracht van een onderneming Inkomstenbelasting Onroerende zaak is (wordt) ondernemingsvermogen Onroerende zaak is (wordt) eigen woning Onroerende zaak is tweede eigen woning Verkoopwinst eigen woning Handelen met voorkennis Monumentenpand Wetteksten Wet op belastingen van rechtsverkeer (wbrv). 114 Wet op de omzetbelasting Wet inkomstenbelasting 2001 (wet ib) Als er iets niet goed gaat Nakoming Niet-nakoming Verjaring Opschorting Boetebeding Boete en nakoming VII

6 Boete en schadevergoeding Matiging Ontbinding Verzuim Hoe moet dat? Gevolgen van een ontbinding Schadevergoeding Verzuim Aanvullende schadevergoeding of vervangende schadevergoeding Verzuim en ingebrekestelling Ingebrekestelling Verzuim Gouden regel Verzuim zonder ingebrekestelling Gevolgen van het verzuim Schuldeisersverzuim Vernietiging Wat te vorderen: nakoming, ontbinding, vernietiging en/of schadevergoeding? Verjaring Nakoming Boetebeding Ontbinding Schadevergoeding Vernietiging Kalender 2009 bedenktijd consument-koper Inhoudsberekening Eigenwoningforfait Aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld Kamerhuurvrijstelling Aftrek monumentenpanden Kapitaalverzekering eigen woning Heffingvrij vermogen Toeslag heffingvrij vermogen minderjarige kinderen Ouderentoeslag Vrijstelling maatschappelijke beleggingen Vrijstelling beleggingen in durfkapitaal Vrijstelling voor een uitvaartverzekering Kapitaaluitkering uit levensverzekering; overgangsrecht Schulden Tarief successie en schenking Vrijstellingen schenkingsrecht Vrijstellingen successierecht Index VIII

Vergelijkbare documenten

II. DE TOTSTANDKOMING VAN OBLIGATOIRE OVEREENKOMSTEN / 11

II. DE TOTSTANDKOMING VAN OBLIGATOIRE OVEREENKOMSTEN / 11 INHOUD I. VERMOGENSRECHTEN / 1 1.1. Inleiding / 1 1.1.1 Goed, zaak, registergoed / 1 1.2. Eigendom en vorderingsrecht / 2 1.2.1 Absolute en relatieve rechten / 2 1.2.2 Zakelijke en persoonlijke rechten