VASTGOEDZAKBOEKJE 2017

Transcriptie

1 VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 Johan Ceenaeme Ingenieur Diensthoofd Bodemonderzoek en Sanering West OVAM astrid Clabots Advocaat Villa Juris Advocaten Hasselt maarten dambre Hoofddocent UGent Advocaat (Frans BAERT & vennoten Gent) andy KieKens Advocaat marjolein liefsoens Advocaat Villa Juris Advocaten Hasselt tom Vandromme Senior adviseur wonen Wetenschappelijk medewerker UAntwerpen Johan Vanmuysen Advocaat Villa Juris Advocaten Hasselt Koen Vanoppen Advocaat Villa Juris Advocaten Hasselt

2 De materie werd bijgehouden tot 2 mei Verantwoordelijke uitgever: Hans Suijkerbuijk 2017 Wolters Kluwer Belgium NV Ragheno Business Park Motstraat Mechelen Tel.: Fax: klant.be@wolterskluwer.com Behoudens de uitdrukkelijk bij wet bepaalde uitzonderingen mag niets uit deze uitgave verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt worden, op welke wijze ook, zonder de uitdrukkelijke voorafgaande en schriftelijke toestemming van de uitgever. D/2017/2664/206 ISBN BP/EIGZ-PI17001

3 Lijst van vaak gebruikte afkortingen V ALGEMENE INLEIDING 1 DEEL I EIGENDOM 3 HOOFDSTUK 1 DE EIGENDOM VAN EEN WONING 5 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 5 2. Literatuur 5 3. Principe en doelstellingen 5 4. Wat is eigendomsrecht? 6 5. Beperkingen van het eigendomsrecht De overheidsmaatregelen De rechten van particulieren De rechten van de omwonenden 7 6. De natrekking 7 7. De onteigening De basisprincipes De procedure Het vaststellen van de provisionele vergoeding, de eigendomsoverdracht en de inbezitstelling De vaststelling van de voorlopige vergoeding De vordering tot herziening 9 8. De publiciteit die wordt verleend aan eigendom van onroerende goederen Het hypotheekkantoor De overschrijving op het hypotheekkantoor De inschrijving op het hypotheekkantoor De kantmelding op het hypotheekkantoor Het kadaster 11 HOOFDSTUK 2 DE MEDE-EIGENDOM Toepasselijke wetgeving en reglementering Literatuur 13 WOLTERS KLUWER VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 Inhoud 1

4 3. Principe en doelstellingen Het begrip De soorten mede-eigendom De mede-eigendom en appartementsgebouwen De wettelijke regeling van de gedwongen mede-eigendom De wettelijke regeling van de gedwongen mede-eigendom in het algemeen De wettelijke regeling van de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen De statuten van het gebouw De rechtspersoonlijkheid van de vereniging van eigenaars Principe Deelverenigingen Organen van de vereniging van mede-eigenaars Btw-statuut van de vereniging van mede-eigenaars en haar organen Dwingend karakter mogelijkheid tot conventionele regeling De multi-eigendom 24 HOOFDSTUK 3 DE BETWISTINGEN 27 DEEL II UITOEFENING VAN HET EIGENDOMSRECHT 29 HOOFDSTUK 1 HET VRUCHTGEBRUIK Toepasselijke wetgeving en reglementering Literatuur Principe en doelstellingen De begripsbepaling en de kenmerken De vestiging van het vruchtgebruik De rechten en de plichten van de vruchtgebruiker De rechten en de plichten van de naakte eigenaar Het einde van het vruchtgebruik Het recht van bewoning 35 Inhoud 2 VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 WOLTERS KLUWER

5 HOOFDSTUK 2 DE ERFDIENSTBAARHEDEN Toepasselijke wetgeving en reglementering Literatuur Principe en doelstellingen Wat is een erfdienstbaarheid? De soorten erfdienstbaarheden De erfdienstbaarheden die ontstaan uit de ligging van de erven De erfdienstbaarheden die door de wet gevestigd zijn De wettelijke erfdienstbaarheden tot algemeen nut De wettelijke erfdienstbaarheden gevestigd ten voordele van particulieren De erfdienstbaarheden gevestigd door de mens Het belang van de erfdienstbaarheden voor de koper 40 HOOFDSTUK 3 DE SCHEIDING TUSSEN ERVEN Toepasselijke wetgeving en reglementering Principe en doelstellingen De gemene muur De definitie Het ontstaan van de gemene muur Het bewijs van de gemeenheid van een muur De rechten van de mede-eigenaars De plichten van de mede-eigenaars Het einde van de mandeligheid De gemene afsluitingsmuren in de steden en voorsteden De gemene hagen De gemene sloten 44 HOOFDSTUK 4 DE ERFPACHT Toepasselijke wetgeving en reglementering Literatuur Principe en doelstellingen Definitie en algemeenheden De duur van de erfpacht De rechten en de plichten van de erfpachter De rechten en de plichten van de eigenaar 47 WOLTERS KLUWER VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 Inhoud 3

6 HOOFDSTUK 5 HET RECHT VAN OPSTAL Toepasselijke wetgeving en reglementering Literatuur Principe en doelstellingen Definitie en enkele algemeenheden De duur van het opstalrecht De rechten en de plichten van de opstalhouder De rechten en de plichten van de opstalgever 51 HOOFDSTUK 6 DE VOORRECHTEN EN DE HYPOTHEKEN Toepasselijke wetgeving en reglementering Literatuur Principe en doelstellingen De voorrechten De hypotheken 54 HOOFDSTUK 7 DE BETWISTINGEN 55 DEEL III KOPEN EN VERKOPEN 57 HOOFDSTUK 1 DE GEWONE KOOP-VERKOOP Toepasselijke wetgeving en reglementering Literatuur Principe en doelstellingen Wat is een gewone verkoop? De typische kenmerken Wat is een verkoopbelofte? Wat is een koopoptie? De koop met commandverklaring De inhoudelijke geldigheidsvereisten van de verkoop De toestemming Principe De wilsgebreken Bijzondere informatieplicht van de verkoper De bekwaamheid Het voorwerp van de verkoop De oorzaak van de verkoop De formele geldigheidsvereisten van de koop. De formaliteiten en het bewijs 67 Inhoud 4 VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 WOLTERS KLUWER

7 10. Het recht van voorkoop De kosten van de verkoop De verplichtingen van de verkoper De levering De vrijwaringsplicht De vrijwaring voor eigen daden en voor daden van derden De vrijwaring voor verborgen gebreken De verplichtingen van de koper De zaak in ontvangst nemen De prijs betalen De beëindiging van de koopovereenkomst De nietigverklaring De vernietiging op grond van benadeling De ontbinding wegens wanprestatie De ontbinding wegens omstandigheden onafhankelijk van de wil (schuldloze niet-nakoming) Het beding van wederinkoop 76 HOOFDSTUK 2 DE OPENBARE VERKOOP Toepasselijke wetgeving en reglementering Principe en doelstellingen Algemeen De veiling De openbare verkopingen op rechterlijk gezag De vrijwillige openbare verkoping 81 HOOFDSTUK 3 DE KOOP OP LIJFRENTE Toepasselijke wetgeving en reglementering Principe en doelstellingen Wat is een verkoop op lijfrente? Wie kan bij een verkoop op lijfrente betrokken zijn? De geldigheidsvoorwaarden van de verkoop van een onroerend goed tegen lijfrente De inhoudelijke geldigheidsvereisten De formele geldigheidsvereisten Tegen welke rente wordt verkocht? De rechten en plichten van de verkoper De rechten en plichten van de koper 86 WOLTERS KLUWER VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 Inhoud 5

8 9. Het kostencontract 87 HOOFDSTUK 4 DE KOOP OP PLAN Toepasselijke wetgeving en reglementering Literatuur Principe en doelstellingen Wat is een koop op plan? 90 HOOFDSTUK 5 DE VERKOOP VAN APPARTEMENTEN Toepasselijke wetgeving en reglementering Principe en doelstellingen De algemene regeling 91 HOOFDSTUK 6 TONTINE EN BEDING VAN AANWAS Toepasselijke wetgeving Literatuur Tontine begripsomschrijving Voordeel op fiscaal en erfrechtelijk vlak Beding van aanwas. Begripsomschrijving Voordeel op fiscaal en erfrechtelijk vlak 94 HOOFDSTUK 7 DE KOOP VAN EEN SOCIALE KOOPWONING EN SOCIALE KAVEL IN HET VLAAMS GEWEST Toepasselijke wetgeving en reglementering Principe en doelstellingen De voorwaarden, verbintenissen, modaliteiten en vormen m.b.t. de verkoop van sociale koopwoningen en sociale kavels De voorwaarden De verschillende verkoopreglementen 100 HOOFDSTUK 8 DE FINANCIERING VAN DE KOOP-VERKOOP 103 HOOFDSTUK 9 DE TEGEMOETKOMINGEN BIJ DE AANKOOP VAN EEN WONING Toepasselijke wetgeving en reglementering Principe en doelstellingen Het Vlaams Gewest 105 Inhoud 6 VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 WOLTERS KLUWER

9 HOOFDSTUK 10 HOOFDSTUK 11 HOOFDSTUK 12 DE SANERINGS- EN VERKOOPACTIVITEI- TEN VAN HET WONINGFONDS 109 DE TEGEMOETKOMINGEN VANWEGE DE PROVINCIES EN DE GEMEENTEN 111 VASTGOED EN BIJKOMENDE VERPLICHTINGEN Vastgoed en bodemsanering Inleiding Definities en doelstellingen Definitie van grond en overdracht Andere definities Inventarisatie van de bodemkwaliteit Grondeninformatieregister Bodemattest Gemeentelijke inventaris Aard van de bodemverontreiniging Saneringsplicht en -aansprakelijkheid Saneringscriterium Saneringsplicht volgens een getrapt systeem Vrijstelling van saneringsplicht Saneringsfinanciering Voorbeeld van de regeling saneringsplicht Vermengde bodemverontreiniging Saneringsaansprakelijkheid Overdracht van gronden Algemene overdrachtsverplichtingen Bijzondere overdrachtsverplichtingen Verplichtingen bij de overdracht van mede-eigendommen Geldigheidsduur van het oriënterend bodemonderzoek Mogelijkheid tot overdracht Versnelde overdracht Nietigheid en tegenstelbaarheid Overdracht met schikking door de Vlaamse Regering Overdracht van delen van percelen Risicobeheer Brownfieldconvenanten Energieprestatiecertificaat In welke gevallen is het EPC verplicht? Wie heeft welke verantwoordelijkheden? De eigenaar De energiedeskundige 137 WOLTERS KLUWER VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 Inhoud 7

10 De makelaar en de notaris Het Vlaams Energieagentschap (VEA) Wat komt aan bod in een EPC? Welke communicatie is verplicht? Wat vermelden in de advertentie? Wat wordt verstaan onder advertentie? Welke controles zijn voorzien? Welke controle is er op de aanwezigheid? Welke controle is er op de correctheid van het EPC? Welke controle is er op de advertentieverplichting? Wat bij klachten over een energieprestatiecertificaat? Wanneer is een EPC nodig voor publieke gebouwen? Wat is een energieaudit? 144 HOOFDSTUK 13 DE BETWISTINGEN 145 BIJLAGE 147 DEEL IV SCHENKEN EN KRIJGEN 155 HOOFDSTUK 1 DE ERFENIS VAN WONINGEN Toepasselijke wetgeving en reglementering Literatuur Principe en doelstellingen Het openvallen van de erfenis De voorwaarden om te mogen erven Wie krijgt wat? Enkele basisbegrippen De basisregels die de verdeling van de nalatenschap beheersen Het eerste principe Het tweede principe Het derde principe De eerste uitzondering: de plaatsvervulling De tweede uitzondering: de kloving Wat indien echtgenoten erven? Het erven van derden Het erven van de mede-echtgenoot 162 Inhoud 8 VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 WOLTERS KLUWER

11 7. Het erfrecht van de langstlevende echtgenoot of wettelijk samenwonende Rekening houden met het huwelijksvermogensrecht Aan welke voorwaarden moet de langstlevende echtgenoot voldoen om te mogen erven? Het erfrecht van de langstlevende echtgenoot indien er geen andere erfgenamen zijn Het erfrecht van de langstlevende echtgenoot indien er wel andere erfgenamen zijn De langstlevende echtgenoot komt op samen met afstammelingen De langstlevende echtgenoot komt op samen met andere erfgenamen van de overledene De omzetting van het vruchtgebruik van de langstlevende echtgenoot Waarin kan het vruchtgebruik worden omgezet? Wie kan de omzetting vragen? Hoe wordt de waarde van het vruchtgebruik begroot? De langstlevende echtgenoot heeft het bezitrecht Het erfrecht van de langstlevende wettelijk samenwonende De anormale nalatenschap Het eerste geval: de bloedverwanten in de opgaande lijn Het tweede geval: adoptie De erfrechtelijke reserve Principe Het voorbehouden deel van de nauwe bloedverwanten Het voorbehouden erfdeel van de langstlevende echtgenoot De langstlevende echtgenoot komt in samenloop met afstammelingen of ascendenten De aanvaarding of de verwerping van de nalatenschap De zuivere aanvaarding De aanvaarding onder het voorrecht van boedelbeschrijving De verwerping De kleine nalatenschappen De verlenging van de onverdeeldheid 174 WOLTERS KLUWER VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 Inhoud 9

12 11.2. Het recht van overname De erfregeling bij landbouwbedrijven 176 HOOFDSTUK 2 DE TESTAMENTAIRE SCHENKING VAN WONINGEN Toepasselijke wetgeving en reglementering Literatuur Principe en doelstellingen Wat is een testament? Soorten testamenten Wie kan een testament opmaken? Wie kan begunstigde zijn? Is een testament herroepbaar? De soorten legaten Het algemeen legaat, het legaat onder algemene titel en het legaat onder bijzondere titel De regels m.b.t. het legaat van onroerende goederen (huizen, gronden e.d.m.) De legaten die wel of niet buiten erfdeel zijn Het beschikbare gedeelte 180 HOOFDSTUK 3 DE SCHENKING VAN WONINGEN Toepasselijke wetgeving en reglementering Literatuur Principe en doelstellingen Wat is een schenking? De geldigheidsvereisten Wie kan schenken? Wie kan krijgen? Zijn schenkingen herroepbaar? Het beschikbare deel De schenkingen aan en tussen echtgenoten De schenkingen door derden aan echtgenoten De schenkingen tussen aanstaande echtgenoten De schenkingen tussen echtgenoten (tijdens het huwelijk) De huwelijksvoordelen De schenking van woningen door de ouders aan de kinderen Als voorschot op het erfdeel of buiten het erfdeel? De vervroegde erfenis, de schenking met behoud van vruchtgebruik of met lijfrente, de schenking met last 186 Inhoud 10 VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 WOLTERS KLUWER

13 HOOFDSTUK 4 DE VEREFFENING, VERDELING EN INBEZITSTELLING VAN NALATENSCHAPPEN Toepasselijke wetgeving en reglementering Literatuur Principe en doelstellingen De eerste stap: de samenstelling van de te verdelen massa. De inbreng en inkorting De samenstelling van de fictieve massa De inbreng De inkorting De tweede stap: de verdeling van de nalatenschap De derde stap: de inbezitstelling 191 HOOFDSTUK 5 DE OUDERLIJKE BOEDELVERDELING Literatuur De ouderlijke boedelverdeling 193 HOOFDSTUK 6 FISCALE ASPECTEN 195 HOOFDSTUK 7 DE BETWISTINGEN 197 BIJLAGEN 199 DEEL V BOUWEN EN VERBOUWEN 201 HOOFDSTUK 1 PREMIES NIEUWBOUW Toepasselijke wetgeving en reglementering Principe en doelstellingen De stedenbouwkundige aspecten De contacten met de dienstverlenende beroepen De fiscale aspecten van het bouwen De tegemoetkomingen voor het bouwen van een woning Toepasselijke wetgeving en reglementering Principe en doelstellingen Het Vlaams Gewest 204 HOOFDSTUK 2 PREMIES VERNIEUWBOUW Toepasselijke wetgeving en reglementering Principe en doelstellingen De stedenbouwkundige aspecten 205 WOLTERS KLUWER VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 Inhoud 11

14 4. De contacten met dienstverlenende beroepen De fiscale aspecten van het verbouwen De tegemoetkomingen voor het verbouwen van een woning Toepasselijke wetgeving en reglementering Het Vlaams Gewest De voorwaarden inzake de aanvrager De voorwaarden inzake de woning De voorwaarden inzake de werken Het bedrag van de premie De hypothecaire lening De aanvraag 214 DEEL VI LENEN EN TERUGBETALEN 217 HOOFDSTUK 1 ALGEMEEN Toepasselijke wetgeving en reglementering Literatuur Principe en doelstellingen De lening en haar waarborgen Het financieringsplan Kredietvormen en toepasselijke wetgeving Waarborgen De meest gebruikelijke hypothecaire leningen Het aflossingskrediet met constante annuïteiten De wedersamenstelling door een gemengde levensverzekering Wedersamenstelling door een beleggingshypotheek De keuze van de meest geschikte lening Het sluiten van de kredietovereenkomst Het te ontlenen bedrag en de verkoopwaarde van de woning De rentevoet Vaste of variabele rentevoet Lening met variabele looptijd Voor welke renteformule kiezen? Berekening van de interesten Kortingen en ristorno s op de rentevoet Het vergelijken van rentevoeten De vervroegde terugbetaling en de wederbeleggingsvergoeding 245 Inhoud 12 VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 WOLTERS KLUWER

15 11. De vervroegde opeisbaarheid van het krediet De kosten van de lening De wettelijke kosten De kosten van de hypotheekvestiging Het ereloon van de notaris De bijkomende kosten De btw op de notariskosten De schattings- en dossierkosten De sociale leningen 253 BIJLAGEN Financieringsplan Bouwen van een woning Kopen en/of saneren van een woning Raming van de kosten van een akte van hypothecaire lening Gids voor de hindernissenloop 259 HOOFDSTUK 2 DE LENINGEN VANWEGE DE DOOR DE VLAAMSE REGERING ERKENDE KREDIETVENNOOTSCHAPPEN Toepasselijke wetgeving en reglementering 261 HOOFDSTUK 3 DE LENINGEN VANWEGE HET VLAAMS WONINGFONDS EN DE VLAAMSE MAATSCHAPPIJ VOOR SOCIAAL WONEN Toepasselijke wetgeving en reglementering Principe en doelstellingen De hypothecaire leningen De voorwaarden inzake de aanvrager De personen die recht hebben op de lening De inkomstenbegrenzing De verbintenissen Het onroerend bezit De voorwaarden inzake de woning De voorwaarden inzake de lening De waarborgen De terugbetaling van de lening De rentevoet Het bedrag van de lening De dossiervergoeding en de kosten van de akte 274 WOLTERS KLUWER VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 Inhoud 13

16 HOOFDSTUK 4 DE LENINGEN VANWEGE DE VLAAMSE MAATSCHAPPIJ VOOR SOCIAAL WONEN Toepasselijke wetgeving en reglementering Principe en doelstellingen De voorwaarden inzake de aanvrager De personen die recht hebben op de lening De inkomstenbegrenzing De verbintenissen Het onroerend bezit De voorwaarden inzake de grond en de woning Vrij zijn van hypotheek De verkoopwaarde De voorwaarden inzake de lening voor het saneren of verbeteren van een huis of voor de aankoop met sanering of verbetering De waarborgen De terugbetaling van de lening De rentevoet Het bedrag van de lening 283 HOOFDSTUK 5 DE TEGEMOETKOMINGEN VANWEGE DE PROVINCIE EN DE GEMEENTE 285 HOOFDSTUK 6 DE BETWISTINGEN 287 DEEL VII VERKROTTING EN LEEGSTAND BESTRIJDEN 289 WETGEVING EN BIBLIOGRAFIE Toepasselijke wetgeving en reglementering Literatuur 292 HOOFDSTUK 1 DE STRIJD TEGEN DE VERKROTTING EN DE LEEGSTAND: ALGEMEEN KADER Principe en doelstellingen Een goede ruimtelijke ordening Een alert woonbeleid Een actief woningtoezicht De woningkwaliteitsbewaking door de Vlaamse Wooncode Het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode 300 Inhoud 14 VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 WOLTERS KLUWER

17 5.2. De kwaliteitsnormen Gewestelijke normen Gemeentelijke normen De richtprijzen in de Vlaamse Wooncode Het conformiteitsattest De sancties in de Vlaamse Wooncode De herhuisvesting 313 HOOFDSTUK 2 DE BEVOEGDHEID VAN DE BURGEMEESTER TOT ONGESCHIKT- OF ONBEWOONBAARVERKLARING Principe en doelstellingen Toepassing van artikel 135 Nieuwe Gemeentewet Een gevaar voor de openbare gezondheid en de openbare veiligheid Een exclusieve bevoegdheid van de burgemeester Het uitvaardigen van een onbewoonbaarheidsbesluit De gevolgen van het onbewoonbaarheidsbesluit De herhuisvesting naar aanleiding van een onbewoonbaarheidsbesluit De betwistingen Toepassing van de Vlaamse Wooncode De kwalificatie ongeschiktheid/onbewoonbaarheid/ overbewoondheid Initiatief van de procedure Het advies van de gewestelijk ambtenaar Het besluit ongeschiktheid/onbewoonbaarheid/ overbewoondheid De gevolgen van het besluit De opheffing van het besluit 332 HOOFDSTUK 3 DE STRAFRECHTELIJKE AANPAK VAN DE VERHURING VAN KROTWONINGEN Principe en doelstellingen De misdrijven Het verhuren van een verkrotte woning Het verhuren van een constructie die niet bestemd is voor bewoning Zegelverbreking Publiciteitsvereisten De herstelvordering De herstelvorderende overheid Het voorwerp van de herstelvordering 341 WOLTERS KLUWER VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 Inhoud 15

18 4.3. Tegen wie kan een herstelvordering worden ingeleid? De dwangsom bij gebrek aan vrijwillige uitvoering door de veroordeelde De mogelijkheid tot ambtshalve uitvoering Specifieke maatregelen bij overdracht van een onroerend goed met herstelvordering/veroordeling tot herstel 345 HOOFDSTUK 4 BESTRIJDING VAN DE HUISJESMELKERIJ Principe en doelstellingen Het misdrijf De straffen Strafrechtelijk beslag Herhuisvesting van de slachtoffers 351 HOOFDSTUK 5 DE RENOVATIEHUUROVEREENKOMST 353 HOOFDSTUK 6 FISCALE MAATREGELEN OM LEEGSTAND EN VERKROTTING TE BESTRIJDEN Toepasselijke wetgeving en reglementering Literatuur Principe en doelstellingen Belasting op leegstaande of verwaarloosde bedrijfsruimten Toepassingsgebied Minimale oppervlakte In hoofdzaak gediend voor een economische activiteit Geheel of gedeeltelijk leegstaand Geheel of gedeeltelijk verwaarloosd Gebouwen die niet onder de heffing vallen Inventarisatie De registratie Betekening aan de eigenaar Beroep van de eigenaar tegen de registratie Bekendmaking van de registratie en bezwaar van derden tegen een niet-registratie Schrapping uit de inventaris Taak van de notaris in geval van eigendomsoverdracht van een geregistreerd goed Fiscale heffing Verschuldigdheid van de heffing Heffingsplichtigen 365 Inhoud 16 VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 WOLTERS KLUWER

19 Tarieven en belastbare grondslag Het aanslagbiljet Het bezwaar tegen de heffing Verzoek tot uitstel of spreiding van betaling van de heffing De invordering van de heffing Opschorting van de heffing De gemeentelijke inkomsten Financiële ondersteuning van de verwerving en de saneringswerkzaamheden in het kader van de vernieuwing voor bepaalde rechtspersonen Financiële ondersteuning van de saneringswerkzaamheden in het kader van de vernieuwing voor anderen Onteigening ten algemenen nutte Heffing ter bestrijding van verkrotting van gebouwen en woningen Toepassingsgebied Inventarisatie Algemeen Wijze van opname in de inventaris Schrapping uit de inventaris Verschuldigdheid van de Vlaamse heffing Belastingplichtigen Vlaamse heffing De belastbare grondslag Tarieven Vrijstellingen Opschorting van de heffing Inning en invordering Heffingstermijn en vestiging van de aanslag Bezwaar Betaling Invordering van de heffing De gemeentelijke inkomsten Onteigening ten algemenen nutte Heffing ter bestrijding van leegstand en verwaarlozing van gebouwen en woningen in het Vlaamse Gewest De fiscale bestrijding van leegstand De fiscale bestrijding van verwaarlozing 387 WOLTERS KLUWER VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 Inhoud 17

20 DEEL VIII EIGENDOM EN BIJZONDERE GROEPEN 391 HOOFDSTUK 1 ANTIDISCRIMINATIE EN ANTIRACISME Toepasselijke wetgeving en reglementering Literatuur Principe en doelstellingen Het Vlaamse Gelijkekansendecreet Algemeen Handhaving van het Gelijkekansendecreet Algemeen Burgerrechtelijk Strafrechtelijk Bewijslast De rol van Unia (het interfederaal Centrum) en de belangenverenigingen 403 HOOFDSTUK 2 DE STUDENTEN Principe en doelstellingen 405 HOOFDSTUK 3 DE GROTE GEZINNEN Toepasselijke wetgeving en reglementering Principe en doelstellingen De sanerings-, verkoop- en huurhulpactiviteiten van het woningfonds Algemene situering Het Vlaams Gewest Algemeen De voorwaarden t.a.v. de kandidaat-huurders De voorwaarden t.a.v. de woningen 408 HOOFDSTUK 4 DE OUDEREN Toepasselijke wetgeving en reglementering Literatuur Principe en doelstellingen De specifieke toelagen voor ouderen Woningen en voorzieningen voor ouderen Het BEVAK-systeem voor serviceflats De provinciale en gemeentelijke tegemoetkomingen 413 Inhoud 18 VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 WOLTERS KLUWER

21 HOOFDSTUK 5 DE PERSONEN MET EEN HANDICAP Toepasselijke wetgeving en reglementering Principe en doelstellingen De algemene voordelen en tegemoetkomingen Premies en voordelen Het huren van een sociale woning De specifieke toelagen De attesten De specifieke maatregelen Het Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (VAPH) Algemeen De provinciale en gemeentelijke tegemoetkomingen 420 DEEL IX DE PROFESSIONELEN VAN DE VASTGOEDSECTOR 423 HOOFDSTUK 1 DE ARCHITECT EN HET ARCHITECTENCONTRACT Toepasselijke wetgeving en reglementering Literatuur Principe en doelstellingen Het statuut van de architect Wanneer is er geen architect nodig? De taken van de architect De taken bij de voorbereiding van het bouwwerk Het opmaken van een voorontwerp Het verlenen van bijstand bij het aanvragen van een bouwvergunning Het opmaken van een (definitief) uitvoeringsontwerp (uitvoeringsplannen), op basis van het door de bouwheer aanvaarde voorlopige ontwerp Het opmaken van het bestek en de algemene voorwaarden (lastenkohier) Het opmaken van gedetailleerde werktekeningen en een nauwkeurige kostenbegroting Het zoeken van de voordeligste aannemer (aanbesteding) en concipiëren van het bouwcontract 430 WOLTERS KLUWER VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 Inhoud 19

22 6.2. De taken tijdens de werken De leiding en het toezicht op de werken Het voeren van de administratie van het werk De taak van de architect bij de eindoplevering De architectenovereenkomst Wat is een architectenovereenkomst? De inhoud van de architectenovereenkomst De verplichtingen van de architect De verplichtingen van de bouwheer De beëindiging van het architectencontract Wat kost een architect? Het ereloon De kosten Wanneer moet worden betaald? De tienjarige aansprakelijkheid van de architect 436 HOOFDSTUK 2 DE AANNEMER EN HET AANNEMINGSCONTRACT Toepasselijke wetgeving en reglementering Literatuur Principe en doelstellingen De aannemer Wat is een aannemer? De erkenning van de aannemer De vestiging van de aannemer Het bouwcontract Wat is een bouwcontract? De geldigheidsvoorwaarden van het bouwcontract De soorten bouwcontracten De aanneming tegen onbepaalde prijs De aanneming tegen vaste, forfaitaire prijs De aanneming op bestek (met prijslijsten of eenheidsprijzen) De verplichtingen van de aannemer Het uitvoeren van de werken De tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer De werken tijdig uitvoeren De oplevering van het bouwwerk De verbintenissen van de aanbesteder Het werk van de aannemer mogelijk maken De bouwprijs betalen De werken aanvaarden 448 Inhoud 20 VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 WOLTERS KLUWER

23 5.6. Het tenietgaan van het bouwwerk (of de materialen) vóór de oplevering Het voorrecht van de aannemer De rechtstreekse vordering van de onderaannemers tegen de bouwheer De onderaanneming en de nevenaanneming Het einde van de aanneming Een speciaal geval: het bouwen op plan de Woningbouwwet Principe Waarop is de woningbouwwet van toepassing? De formele geldigheidsvereisten De inhoudelijke regeling De eigendomsovergang en het risico De borgstelling De betaling van de prijs De herziening van de prijs Geen beding van wederinkoop De verplichte opleveringen De tienjarige garantie De strafsancties 456 HOOFDSTUK 3 DE NOTARIS Toepasselijke wetgeving en reglementering Literatuur Principe en doelstellingen Het statuut van de notaris De taken van de notaris Het opmaken van authentieke akten en publiciteit op het hypotheekkantoor De notaris en de openbare verkoop van onroerende goederen De notaris en de fiscus bij de verkoop van onroerende goederen De voorlichtingsplicht van de notaris de notaris als vertrouwenspersoon De notaris als bemiddelaar bij de minnelijke of gerechtelijke verkoop van onroerende goederen De kosten van de notaris 463 HOOFDSTUK 4 DE VASTGOEDMAKELAAR Toepasselijke wetgeving en reglementering 467 WOLTERS KLUWER VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 Inhoud 21

24 2. Literatuur Principe en doelstellingen Het statuut en de taak van de makelaar Het makelaarscontract Algemeen De verplichte vermeldingen in de makelaarsovereenkomst Onrechtmatige bedingen in makelaarsovereenkomsten De verplichtingen van de makelaar De verplichtingen van de opdrachtgever De uitvoering van de opdracht mogelijk maken Het ereloon betalen 475 HOOFDSTUK 5 DE LANDMETER-EXPERT Toepasselijke wetgeving en reglementering Principe en doelstellingen Het statuut en de taken De verplichtingen van de landmeter-expert 478 HOOFDSTUK 6 DE INGENIEURS EN DE STUDIEBUREAUS Toepasselijke wetgeving en reglementering Principe en doelstellingen Het statuut en de taken De overeenkomst tussen de ingenieur en de cliënt De verhouding tussen de ingenieur en de architect 482 HOOFDSTUK 7 DE BETWISTINGEN I.V.M. DE UITOEFENAARS VAN BEROEPEN IN DE VASTGOEDSECTOR De architect De aannemer De notaris De andere beroepen 485 BIJLAGEN Schaal van erelonen voor architecten Ereloonschaal notaris: Verkoop uit de hand Verkoop uit de hand Vlaams Gewest 495 Inhoud 22 VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 WOLTERS KLUWER

25 DEEL X EIGENDOM EN FISCALE ASPECTEN 499 HOOFDSTUK 1 KOPEN EN VERKOPEN Toepasselijke wetgeving en reglementering Literatuur Principe en doelstellingen De aankoop van een huis of een bouwgrond met betaling van registratierechten Registratieverplichting Verschuldigde belasting De waarde waarop het registratierecht berekend wordt Aankoop van volle eigendom Overeengekomen waarde Verkoopwaarde Korting (abattement) op de heffingsgrondslag in het Vlaams Gewest Renovatieabattement in het Vlaams Gewest Aankoop van vruchtgebruik Aankoop van de blote eigendom De vermindering van het registratierecht Meeneembaarheid van de registratierechten in het Vlaams Gewest Algemeen Voorwaarden voor de meeneembaarheid Grondvoorwaarden Neutralisering van een aankoop onder het btwstelsel in een keten van verrichtingen De aankoop van een woning met toepassing van de btw Registratieverplichting Verschuldigde belastingen Toepassingsvoorwaarden Een gebouw Een "nieuw" gebouw Een bijhorend terrein De verkoper is een btw-plichtige De beroepsvervreemder De toevallige vervreemder De waarde waarop de btw berekend wordt Het btw-tarief Tijdstip waarop de btw verschuldigd wordt 517 WOLTERS KLUWER VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 Inhoud 23

26 12. De belasting op de meerwaarde op de verkoop van een woning of van een grond De verkoop van een woning De verkoop van een stuk grond 518 HOOFDSTUK 2 SCHENKEN EN KRIJGEN Toepasselijke wetgeving en reglementering Literatuur Principe en doelstellingen Schenkingen Registratieverplichting Verschuldigde belasting Waarde waarop het schenkingsrecht berekend wordt Tarief van het schenkingsrecht Algemene tariefstructuur Invloed van vroegere schenkingen Vermindering van schenkingsrechten Nalatenschappen Verschuldigde belasting Aangifte van nalatenschap Personen die tot aangifte verplicht zijn Aangiftetermijn Vorm en inhoud Belastbare verkrijgingen Basis waarop de successierechten berekend worden Algemene principes Tarief Algemene tariefstructuur Invloed van vroegere schenkingen Betaling van het successierecht 530 HOOFDSTUK 3 BOUWEN EN VERBOUWEN BTW Toepasselijke wetgeving en reglementering Literatuur Principe en doelstellingen De btw bij nieuwbouw Verschuldigde belastingen De btw bij vernieuwbouw Het verlaagde tarief van 6 % Nieuwbouw of verbouwing 532 Inhoud 24 VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 WOLTERS KLUWER

27 HOOFDSTUK 4 FISCALE ASPECTEN I.V.M. HET BEZIT VAN EEN WONING Fiscale aspecten i.v.m. het bezit van een woning Toepasselijke wetgeving en reglementering Literatuur Principe en doelstellingen Het kadastraal inkomen Wat is het kadastraal inkomen? De vaststelling van het kadastraal inkomen De wijziging van het kadastraal inkomen De algemene perequatie en de jaarlijkse indexatie van het KI De schatting en de herschatting van het kadastraal inkomen tussen twee perequaties in De buitengewone en de speciale herziening van het kadastraal inkomen De kennisname en de betwisting van het nieuwe herziene, geschatte of herschatte kadastraal inkomen De vermindering of de vrijstelling van het kadastraal inkomen voor de berekening van de verschuldigde personenbelasting De onroerende voorheffing Wat is de onroerende voorheffing? Wie is de onroerende voorheffing verschuldigd? De berekeningsgrondslag en het tarief van de onroerende voorheffing De vrijstelling van onroerende voorheffing De vermindering van onroerende voorheffing Aanslag en betaling van de onroerende voorheffing De belasting op het onroerend inkomen De belasting op het inkomen van een woning die door de eigenaar verhuurd wordt 552 HOOFDSTUK 5 DE BETWISTINGEN 555 Trefwoordenregister WOLTERS KLUWER VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 Inhoud 25