Het begint met regionale prestatieafspraken

Transcriptie

1

2 Het begint met regionale prestatieafspraken Wim van den Engel Beleidsmedewerker Wonen en Stedelijke Vernieuwing Gemeente Dordrecht

3 Hoe is dit ontstaan in de Drechtsteden? Samenwerking gemeente en corporatie op breed terrein: Bod aan de samenleving van gezamenlijke corporaties en lange traditie in samenwerking, daarnaast aanpak particuliere woningvoorraad gemeente Concreet: Verkoop- en verhuurbaarheid van woningen de Omslag

4 Waarom prestatieafspraken met corporaties over particulier bezit? Invloed op leefbaarheid en verloedering, ook van corporaties Steeds meer gemengde complexen door verkoopprogramma en nieuwe problemen ontstaan in 60 en 70 complexen Integrale aanpak is veel sterker Voorkomen van nieuwe herstructureringswijken

5 Welke inhoud? Particuliere eigenaar blijft verantwoordelijk Op hoofdlijnen afspraken maken en daardoor massa creëren! Samen voorlichting geven, waardoor toekomstige problemen voorkomen worden Concrete vragen stellen aan corporaties en belang inzichtelijk maken

6 Prestatieafspraken, en dan? Alleen papieren afspraken. in de praktijk elkaar vinden en problemen/oplossingen bedenken maar intenties zijn uitgesproken! Voor alle partijen out of the box denken

7 Toekomstige ontwikkelingen? Gedetailleerde prestatieafspraken particuliere woningvoorraad: Alleen met onderhoudscontract Niet in kwetsbare wijken verkopen Alleen aan eigenaar-bewoners! Anders creëren we nieuwe herstructureringswijken met alleen maar individuele eigenaren!

8 Verval van een winkelstraat: AANPAKKEN Gemeente Schiedam Ruud van Workum

9 DE BINNENSTADSAANPAK Verval van een winkelstraat: aanpakken Fysiek Gebouwen, straten en pleinen Schoon en heel Bereikbaar Aantrekkelijk Omzet Cultuur Historie Water Komen en blijven Werk Sociaal cultureel Winkelen Kunst en cultuur Evenementen Eten en drinken Veilig Economie Ondernemen wonen toerisme overheid Gemeente Schiedam

10 DE PROBLEMEN Verval van een winkelstraat: aanpakken Leegstand van winkels Verloedering van straatbeeld Slecht onderhoud panden Weinig investeringsbereidheid Gemeente Schiedam

11 DE DOELEN Verval van een winkelstraat: aanpakken Panden verbeteren Uitstraling winkelstraten verbeteren Wonen in en boven winkels Het historische karakter binnenstad versterken Lifestyle ondernemers aantrekken Bijdrage aan beter functioneren centrum Gemeente Schiedam

12 DE AANPAK Verval van een winkelstraat: aanpakken Aanpak van deur tot deur Met zoet (subsidies) en zuur (aanschrijving) Hoogstaat, Broersveld actief, andere straten passief Aanpak van casco s met goedkope leningen Met wonen boven en/of in winkels Met lifestyle en gevelaanpak Gemeente Schiedam

13 DE RESULTATEN Verval van een winkelstraat: aanpakken 53% van de 197 panden is oké Beeldkwaliteit en casco s verbeterd 53 woningen en 38 nieuwe opgangen 50 panden hebben nieuwe investerende eigenaren 1 subsidie levert investering van 6 23 lifestyle ondernemers aangetrokken, 15 zijn er nog Leegstand in verbeterde panden is lager (10% om 36%) Gemeente Schiedam

14 VOOR EN NA 1 Verval van een winkelstraat: aanpakken Gemeente Schiedam

18 Funderingsherstel moet Willeke Koops Beleidsmedewerker, Gemeente Zaanstad

19

20 Bewoners Nr 12 Nr 10 Nr 8

21 Gemeente

22 Vragen Hoe bereik je de witte vlek tussen stimuleren en handhaven? Is er een oplossing voor eigenaren zonder geld? Hoe verleid je eigenaren tot sparen voor woningonderhoud? Zijn er nieuwe financieringsconstructies te verzinnen? Hoe kun je verschillende vormen van particuliere woningverbetering (onder- en bovengronds) handig verbinden? Hoe krijg je bewoners georganiseerd & gemotiveerd? Wat voor rol spelen partijen als makelaars, corporaties, banken, hypotheekverstrekkers?

23 Collectief particulier opdrachtgeverschap bij particuliere woningverbetering?! Anne-Jo Visser Programmaregisseur Pagina 2 van 4

24 CPO: nieuwbouw Pagina 2 van 4

25 Bestaande bouw: VVE, sociale huur Pagina 2 van 4

26 Bestaande bouw: Een Blok Stad Pagina 2 van 4

27 Bestaande bouw: kluspanden Pagina 2 van 4

28 Bestaande bouw: Sloop-nieuwbouw eigen woning Pagina 2 van 4

29 Hobbels Eigendomsrecht Financiering casco Pagina 2 van 4

30 Kansen: meer investering, meer sociale samenhang Bewoners: samen sta je sterk Banken: financier casco en collectief Bouwers: biedt maatwerk in collectief Bestuurders: achtervang financiering, goedkope lening, flexibel en pro-actief Pagina 2 van 4

31 Naar een effectief gemeentelijk instrumentarium voor particuliere woningverbetering ir. Milly Tambach, Onderzoeksinstituut OTB Delft University of Technology Challenge the future

32 Rollen particuliere woningeigenaar en gemeente bij PWV* Particuliere woningeigenaar Verantwoordelijk voor kwaliteit woning. Foto (Zuiderzeewijk): Tambach, 2011 Gemeente Woningwet: gemeente moet toezicht houden op kwaliteit woningvoorraad, die niet onder Bouwbesluitniveau bestaande woningen mag komen. Uitblijvende kwaliteitsinvesteringen particuliere woningvoorraad kunnen negatief effect op leefbaarheid, waarde en imago straat en buurt hebben = aanleiding tot gemeentelijk ingrijpen. * PWV = Afkorting in deze presentatie voor Particuliere Woningverbetering ir. Milly Tambach, Onderzoeksinstituut OTB 31

33 PWV beleidsinstrumenten gemeente in theorie* (1) Informatieoverdracht (bv. over kwaliteit woning; advies; ondersteuning) (2) Financiële middelen (bv. subsidies, laagrentende lening) Voorbeeld 1 (3) Wettelijke voorschriften (bv. Handhaving Woningwet met aanschrijving als stok achter de deur ) (4) maar ook: Samenwerking (bv. met woningcorporaties, makelaars, banken etc.) Voorbeeld 2 * Zie bv. Derksen en Schaap, 2007 Lokaal Bestuur, Reed Business bv, s-gravenhage ir. Milly Tambach, Onderzoeksinstituut OTB 32

34 Voorbeeld 1 Laagrentende lening in 2 wijken Laagrentende SVn-lening Ambitie gemeente: driekwart doelgroep wijk 1 (773 particuliere woningen) maakt gebruik van deze lening. Ondersteunend team Gemeentelijk project en werkt vanuit stadhuis (frontoffice) Ondersteunt particuliere eigenaren sociaal, financieel (leningaanvragen) en technisch en geeft hen advies (backoffice). Prestatieafspraken Woningcorporatie en gemeente nemen initiatief tot opknappen particulier woningbezit. Corporatie stelt beschikbaar voor nieuwe werkwijze projectteam (ooit als stichting opgericht op initiatief corporatie en gemeente). PWV Website & Inloopmarkt ir. Milly Tambach, Onderzoeksinstituut OTB 33

35 Voorbeeld 1 Laagrentende lening in 2 wijken Effectiviteit (oktober 2007 juni 2011): 4,7% doelgroep wijk 1 (en 0,3% wijk 2: lening sinds januari 2011 aangeboden; doelgroep wijk 2 zijn 917 particuliere woningen) kon gebruik maken van laagrentende lening, 5,7% doelgroep wijk 1 (en 0% wijk 2) heeft woning gerenoveerd, Totaal 39 renovaties gefinancierd met laagrentende lening en 13 renovaties zelf gefinancierd (waarvan één deels zelf en deels met laagrentende lening). Effectiviteit afhankelijk van onder meer: Financiële situatie particuliere woningeigenaren, (Informatie over) tijdsduur dat de laagrentende lening wordt aangeboden, Benader-, communicatie- en ondersteuningswijze particuliere woningeigenaren, Keuzemogelijkheden verbetermaatregelen voor particuliere woningeigenaren, ir. Milly Tambach, Onderzoeksinstituut OTB 34

36 Voorbeeld 1 Laagrentende lening in 2 wijken Kosteneffectiviteit voor gemeente: Beheerkosten revolverend fonds & rentederving (gedekt via 3,5 miljoen rijkssubsidie voor verstrekken laagrentende leningen), per jaar structureel aan menskracht voor ondersteunend team, Waardebehoud verbeterde (ook qua uitstraling) particuliere woningen. Kosteneffectiviteit voor particuliere eigenaren: Hypotheken en leningen te grote woonlast voor zelfstandige woningverbetering, Meeste particuliere eigenaren komen niet voor laagrentende lening in aanmerking, Motieven eigenaar-bewoners, te investeren in: a) gevelrenovatie: verbetering uiterlijk woning, besparen op onderhoudskosten, b) energetische verbetering: besparing op energiekosten. ir. Milly Tambach, Onderzoeksinstituut OTB 35

37 Voorbeeld 2 Samenwerking gemeente & woningcorporaties bij PWV in buurt X Integrale aanpak particulier & sociaal woningbezit in buurt X? Nog niet, want: Versnipperd bezit Verschillende belangen en verwachtingen Ontbrekend bewustzijn van noodzaak tot & gevoel van urgentie voor integrale aanpak particulier èn sociaal woningbezit in deze buurt Geen juridisch bindende prestatieafspraken over rol woningcorporaties bij PWV en over fysieke kwaliteit te verkopen sociale woningen Gezamenlijk belang? Waardebehoud woningbezit & buurt! ir. Milly Tambach, Onderzoeksinstituut OTB 36

38 Intervisiewerkplaats PWV Naar een effectief gemeentelijk instrumentarium voor particuliere woningverbetering! ir. Milly Tambach, Onderzoeksinstituut OTB 37

39 2011Bruto jaarinkomen modaal ,-- Huur 650,-- Energie 190,-- (2000 m3 & 3500 kwh) Totaal woonlasten 840, Bruto jaarinkomen (met inflatie EU norm) ,-- (119%) Huur (2,25%) 812,-- Energie (7%) 349,-- Totaal woonlasten 1.161,-- (138%) 2025 Bruto jaarinkomen (met inflatie EU norm) ,-- (132%) Huur (2,25%) 918,-- Energie (7%) 490,-- Totaal woonlasten 1.408,-- (167%)

40 Uw Keuze. Energie totaal rekening aan het energiebedrijf, bij 7% stijging per jaar 2000 m3 gas en 3600 kwh electra 5 jaar 10 jaar 15 jaar Gas Electra of Energiesprong Samenhangende pakket van maatregelen, Toekomstige verplichting energierekening contant maken middels een financiering of eigen middelen.

41 Innovators schilisolatie Hoger & Universitair onderwijs Interbankair financieel innovatie team Innovators afgiftesystemen Sensor technologie Innovators energiebron Henk Seinen

42 Schil isolatie: kap + isolatie / reflectie Rc = 5 drowa chips koudebrug oplossing NO REGRET Afgifte, Low H2O unit Oxygen Home control Bron CV Warmtepomp

43 Technisch Economisch Concept Bouwtechnisch Financiële instellingen financiërings bereidheid Eindverbruiker investeringsbereidheid Bouwkundig Technisch Financieel

44 Activeren VvE. middel of doel? Oscar König directeur Steeds

45 kwaliteit beheer afhankelijk van enthousiast overtuigd plichtsgetrouw onwillig ervaren motivatie bereid tot sparen capabel vermogend handig capaciteit geld met inkomen onwetend met schuld

46 kwaliteit beheer = capaciteit x motivatie x geld Onderhoud of..? onwetend onwillig met schuld handig plichtsgetrouw met inkomen capabel overtuigd vermogend ervaren enthousiast bereid tot sparen

47 kwaliteit beheer = capaciteit x motivatie x geld capaciteit ervaren motivatie enthousiast geld bereid tot sparen

48 kwaliteit beheer = capaciteit x motivatie x geld capaciteit ervaren motivatie onwillig geld bereid tot sparen

49 Activeren VvE C M G opstarten VvE benoemen bestuurder collectieve opstalverzekering rekening VvE openen maandelijkse bijdrage vaststellen MJOP leveren

50 Wanneer gaat het knellen? capaciteit nieuwe eigenaar (vertrek voorzitter) motivatie matige interesse in onderhoud casco geld bouwdepot is voor nieuwe keuken

51 capaciteit Proces van stimuleren motivatie De aanpakker maakt het verschil promotor binnen de VvE geld Maatwerk in het proces Persoonlijk contact, met oog voor individuele agenda Aanvullen op ontbrekende aspecten Leren waarderen Leren beheren Stroomlijnen besluitvorming

52 Middelen van stimuleren C M G proces van stimuleren goedgekeurde MJOP (professionele) bestuurder advies laagrentende lening subsidie aanschrijving

53 Middelen om niveau te borgen informatie vóór de koop kwaliteitssteekproeven gecertificeerde bestuurder certificering vve (controle) C M G

54 Het leereffect van een stimuleringsproces is even belangrijk als de opgeknapte woningen.

55

56 Erik Pereboom Bijna 20 jaar betrokken als bouwer bij projectmatige renovatie- en onderhoudstrajecten

57 Meeliften particuliere eigenaren grootschalige renovaties Ervaringen Heechterp Schieringen Leeuwarden Vogelaar/krachtwijk 1250 woningen 80 % corporatie hoogbouw/laagbouw/stempeling

58

59

60 Meeliften met 110 laagbouwwoningen Initiatief gemeente, corporatie en bouwbedrijf Duurzaamheidsfocus naar label B Woningverbetering ook Verbeteren leefbaarheid wijk

61 Acties Modelwoning Informatie-avonden Persoonlijke uitnodigingen Brochure Transparante prijsvorming Energieadvies en subsidies Website

62 Resultaat Veel belangstelling op info-avonden 35% Veel maatwerk offertes Meer comfort als duurzaamheid Teleurstelling over financiering en subsidies Uiteindelijk: 1 woning naar label B

63 Statement Welke zijn de randvoorwaarden voor het succesvol meeliften van particulieren bij grote duurzaamheids- en onderhoudstrajecten

64

65 Dorine Putman-Devilee

66 Particuliere woningverbetering in een krimpdorp

67 Projectleider Aantrekkelijk Oostburg Marlou Boerbooms energie ambassadeur

68 niemand wil verliezen-waarde creatie

69 Premie!!

70 bewoners en ondernemers bijeen

71 100 unieke mensen

72 Gezocht ambtenaren met lef die durven loslaten Omslag van stenen naar mensen

73 Mooie instrumenten, maar waarom doen bewoners dan niet mee? Frank Wassenberg Den Haag, 19 april 2012

74 Aanbod en vraag PWV Aanbod: Volle gereedschapskist: bouwadvies, keuring, laagrentende leningen, subsidies, revolving funds, bouwbureau, ondersteuning, besparingsberekeningen, etc. Vraag: Bewoners doen niet mee. Willen ze niet? Kunnen ze niet? Zien ze het niet? Besteden ze het niet? Onderkennen ze het niet? Prioriteren ze het niet? 73

75 Doen mensen mee? Leeuwarden, energie: 100 woningen, 30 kwamen, 14 offerte, 4 uitvoering. Dordrecht, PWV: 140 woningen, 50 interesse, paar offertes Lelystad, PWV: 5% gebruikt subsidieregeling. 30% budget verbruikt. Lelystad, PWV: 5% gebruikt goedkope lening (ipv 75%) Den Haag: 13 reacties op wijkoproep. 9 adviezen, 3 uitgevoerd Almere: corporatie investeert Kopers konden meeliften; niemand. Zelfs gratis deel werd geweigerd. Het kanon en de mug 74

76 Oplossingen? Gunstiger leningen? Meer subsidies? Beter advies? Grotere rol corporaties, banken, gemeenten? Scherper onderzoek? Energiegunstiger oplossingen? Grotere labelsprongen? VvE s optuigen? Flexibeler eigendomsvormen? 75

77 Oplossingen? Ligt het accent nu niet te veel op het instrument en de organisatie? 76

78 Kijk meer naar bewoners Niet de oplossing, maar: Denk vanuit bewoners Nodig uit, stimuleer, faciliteer Ontzorg het gedoe Zoek de buur. Stimuleer blok- of straatoplossingen Wortel en stok. Dus ook: handhaaf! Borg de bodem. Koop miskopers op Uitdaging: Zoek in een andere hoek! 77

79 Te Woon Keuzevrijheid Gemengd eigendom Verkopen onder voorwaarden Korting Terugkopen In vve goede mjop Peter van Hemmen, Woonbron

80 Onderhoud en verbetering Corporatie maakt onderhoudsplan Eigenaren liften mee met onderhoud Eigenaren liften mee met verbetering Eigenaren liften mee met duurzaamheid Kostenbesparend door grootschalige inkoop

81 Inkopen in vve Corporatie koopt appartementsrecht Corporatie wekt vve tot leven Corporatie stimuleert eigenaren Corporatie levert kwaliteit Woning kan in TeWoon weer verkocht worden

82 TeWoon toekomstgericht Corporatie koopt altijd terug, dus blijft eigenbelang hebben Corporatie blijft altijd lid vve

83 TeWoon voorwaarde voor invoeren kooprecht?

84 Liever daden dan woorden Particuliere woningverbetering 19 april 2012 Liever daden dan woorden, particuliere woningverbetering, Els Molenaar, OTB 19 april 2012

85 Liever daden dan woorden, particuliere woningverbetering, OTB 19 april 2012

86 Superpromoters... Betrokken burgers die hun enthousiasme delen en anderen beïnvloeden Liever daden dan woorden, particuliere woningverbetering, OTB 19 april 2012

87 Superpromoterblindheid 1. Focus op verbeteren 2. Focus op burgers die zich niet aan de afspraken houden 3. Enthousiasme is naïef Liever daden dan woorden, particuliere woningverbetering, OTB 19 april 2012

88 Burgerinitiatieven Iedereen die de Nederlandse nationaliteit heeft en ouder dan 18 jaar is, kan een burgerinitiatief indienen. U kunt uw initiatiefvoorstel zelf of samen met anderen indienen. U dient duidelijk op te schrijven wat het doel van uw voorstel is, waarom en hoe u dit doel denkt te kunnen bereiken. Uw voorstel moet vergezeld gaan van tenminste steunbetuigingen mét naam, adres en geboortedatum van personen ouder dan 18 jaar en met de Nederlandse nationaliteit. Deze gegevens worden steekproefsgewijs schriftelijk gecontroleerd; na de steekproef worden ze vernietigd. Uw voorstel moet verder aan de volgende regels voldoen: Uw voorstel is nieuw: de laatste twee jaar is het onderwerp niet in de Tweede Kamer aan de orde geweest. Uw voorstel gaat over een onderwerp waarover de Tweede Kamer beslist, dus over een kwestie die de rijksoverheid en níet een andere overheid aangaat en géén privékwestie is. Uw voorstel mag niet indruisen tegen in ons land diep gewortelde normen en waarden. Uw voorstel gaat niet over de Grondwet, de belastingen of de begrotingswetten. Behandeling burgerinitiatieven De Commissie voor de Verzoekschriften en de Burgerinitiatieven behandelt alle ingekomen burgerinitiatieven. De commissie beoordeelt of uw voorstel aan de voorwaarden voldoet. Om vast te stellen of de bijgevoegde handtekeningen van kiesgerechtigden zijn, doet de commissie een steekproef. Enkele honderden mensen van uw lijst krijgen een brief van de Tweede Kamer met het verzoek om een kopie van paspoort of ander identiteitsbewijs.

89 Niet zenden... Liever daden dan woorden, particuliere woningverbetering, OTB 19 april 2012

90 Maar luisteren en kijken Liever daden dan woorden, particuliere woningverbetering, OTB 19 april 2012

93 De waarde Event social media Analyzer Superpromoters: Zijn opbouwend,het zijn co-creaters Zijn oprecht Onafhankelijk Leren je wat je goed doet Creëren toegevoegde waarde Sociaal kapitaal Liever daden dan woorden, particuliere woningverbetering, OTB 19 april 2012

94 De daden Maak het doel duidelijk Zoek de bright spots Neem barrières weg Maak kleine stappen Stimuleer kopieergedrag

95 Tot slot... Denk niet: wat kan de superpromoter voor mij doen? Maar: wat kan ik doen voor de superpromoter? Liever daden dan woorden, particuliere woningverbetering, OTB 19 april 2012