SCENARIO S TOEKOMST STIMULERINGSLENINGEN

Transcriptie

1 SCENARIO S TOEKOMST STIMULERINGSLENINGEN Apeldoorn, September

2 Inhoudsopgave 1 Inleiding Ontwikkelingen in de stimuleringsleningen De Restschuldlening De Blijversregeling Scenario s voor na Scenario Scenario koperstimulering Scenario woonkwaliteit... 5 Bijlagen: Bijlage 1: Trendbreuk meer woningen op het droge Bijlage 2: Kamerbrief restschuldfinanciering door de Svn 2

3 1 Inleiding In de evaluatie van de stimuleringsleningen is de historie van de stimuleringsleningen beschreven en teruggekeken naar de effecten. Dit biedt de mogelijkheid om nu vooruit te kijken naar de ontwikkeling van de stimuleringsleningen voor de komende jaren. Eerst wordt aangegeven welke nieuwe regelingen vanuit de Svn als uitvoerder van de regelingen nieuw zijn opgesteld waar gebruik van gemaakt kan worden. Daarna worden er een aantal scenario s geschetst. Voor het uitvoering geven aan deze scenario s is op termijn, voor het eerst in 2018 nog circa 1,7 mln. beschikbaar. In 2017 ontstaat er bij voortzetting van huidig beleid een tekort van circa 1,2 mln. Op dit moment is er 3,8 mln. beschikbaar op jaarbasis voor de stimuleringsleningen. Hiervan is 2,4 mln. beschikbaar voor de starterslening en 1,4 mln. voor de regeling collectieve investeringen in de woningvoorraad. Dit betekent dat regelingen op korte termijn met elkaar in concurrentie komen te staan. 2 Ontwikkelingen in de stimuleringsleningen De Apeldoornse stimuleringsleningen worden over het algemeen uitgevoerd door de Svn. De Svn voert op verzoek van gemeenten regelingen uit. Zij biedt zowel standaard regelingen als de mogelijkheid voor maatwerk regelingen. Binnen de standaardregelingen zitten vaak een aantal beleidsknoppen waaraan gedraaid kan worden. Een standaard regeling is bijvoorbeeld de starterslening. Productkenmerken als de rente, de wijze van aflossen liggen vast maar de gemeente mag zelf bepalen wie van de starterslening gebruik mag maken. Denk bijvoorbeeld aan kopers van een nieuwbouwwoning en/of een bestaande woning. Als de gemeente besluit mee te doen, stort zij hiervoor de middelen bij het Svn. De afgelopen periode heeft de Svn aan twee nieuwe leningen gewerkt. 2.1 De Restschuldlening gericht op doorstroming De restschuldlening richt zich op huishoudens die tussen 29 oktober 2012 en voor 31 december 2017 hun woning verkocht hebben voor een bedrag lager dan prijs waarvoor zij de woning hebben gekocht. De overgebleven restschuld kan dan met behulp van een tweede hypotheek worden gefinancierd. Eerder werd deze lening de Blokhyptoheek genoemd. Na enige twijfel in de markt wordt deze leenfaciliteit nu ook door de meeste private banken aangeboden op basis van dezelfde uitgangspunten als het Svn hanteert. 2.2 De Blijversregeling De blijversregeling is vanaf oktober 2015 beschikbaar. Doelstelling is het langer zelfstandig thuiswonen mogelijk te maken. Dit geldt voor mensen die ouder worden, maar kan ook gelden voor mensen met een (andere) beperking die hen meer afhankelijk maakt van een aangepaste woning. Op dit moment kijkt Svn naar de mogelijkheid van twee varianten. Een consumptieve blijverslening voor kleinere aanpassingen tussen de en ,- en een hypothecaire variant die tussen de 2.500,- en ,- kan liggen. Apeldoorn biedt op dit moment de mogelijkheid aan collectieven zoals een VvE om investeringen te doen in toegankelijkheid van een complex. Hiervoor is maximaal 3

4 5.000,- per woning beschikbaar. Ook groepen van grondgebonden woningeigenaren zouden gebruik kunnen maken van deze regeling als zij in gezamenlijkheid investeren. 3 Scenario s voor na 2015 De stimuleringsleningen kennen een historie en zijn door de tijd aangepast aan de dan geldende behoefte. De leningen zijn een middel om aanvullend op wat de markt zelf al regelt ontwikkelingen die ten goede komen aan de volkshuisvesting en maatschappelijk relevant worden gevonden te stimuleren. Hieronder worden een drietal scenario s geschetst voor het vervolg van de stimuleringsleningen. 3.1 Scenario 0 De stimuleringsleningen worden stopgezet. De gemeente voert geen financieel instrumentarium meer om ontwikkelingen in de woningmarkt aan te jagen of te stimuleren. Afwegingen: Voor Particulieren en marktpartijen zijn zelf verantwoordelijk voor hun bezit of de aankoop hiervan. Stimulering vanuit de gemeente is niet langer noodzakelijk. De meeste mensen kunnen prima op eigen benen een woning vinden of onderhouden. Met name daar waar het opgaven betreft in de bestaande bouw worden er via het Nationaal Energie Bespraarfonds voldoende mogelijkheden geboden. Zowel voor particulieren als voor VvE s. Voor het aflossen op de restschuld zijn na een periode van twijfel in de markt ook voldoende mogelijkheden. Steeds meer banken bieden de restschuldfinanciering aan. Tegen Als voor dit scenario gekozen wordt betekent dit ook dat de huidige verordening die de basis vormt voor de stimuleringsregelingen ingetrokken kan worden, net als de nu nog resterende regelingen. De infrastructuur, juridisch, financieel en organisatorisch voor het voeren van stimuleringsleningen wordt dan beëindigd. Mocht het op een later tijdstip alsnog belangrijk gevonden worden om een stimuleringslening voor een bepaald onderwerp te gaan voeren dan is hiervoor een langere en complexere besluitvorming en voorbereiding voor nodig. 3.2 Scenario koperstimulering De huidige starterregeling wordt voortgezet. Daarnaast komt er een regeling voor het aflossen van restschulden. Hiermee kunnen woningbezitters die een hogere hypotheek hebben dan de waarde van hun woning makkelijker doorstromen. Afwegingen: Voor Het aantal verkopen van woningen ligt nog niet op het niveau van voor Eigen woningbezit moet daarom gestimuleerd blijven worden. Dit kan met de starterslening. Een deel van de huishoudens heeft te kampen met een restschuld dit is niet goed voor de doorstroming en voorkomt dat woningeigenaren een woning kunnen kopen die passend is bij de behoefte die zij nu hebben. Denk bijvoorbeeld aan de alleenstaande starter die inmiddels met een gezin in een te klein appartement woont. Om de 4

5 doorstroming te bevorderen in de Apeldoornse woningmarkt wordt daarom aangesloten bij de regeling voor restschuldfinanciering van de Svn. Tegen Hier staat tegenover dat de betaalbaarheid van woningen, ook met de huidige prijsontwikkeling, aanzienlijk is verbeterd. Gebruikers van de starterslening kopen momenteel voornamelijk eengezinswoningen en niet meer de appartementen. De vraag is of de starter nog ondersteuning nodig heeft. Het Rijk is duidelijk en zegt van niet. Zij voert een beleid om overcreditering te voorkomen. De starterslening past hier niet binnen. Restschulden lijken het nieuwe obstakel in de koopmarkt, echter de afgelopen jaren hebben geleerd dat woningeigenaren extra zijn gaan aflossen. Daarnaast groeien de huizenprijzen momenteel weer mee met de inflatie. Voor 2016 wordt een gemiddelde waardestijging verwacht van 3%. Hiermee wordt de restschuldproblematiek minder. (zie bijlage 1, trendbreuk meer woningen op het droge en bijlage 2. Kamerbrief restschuldfinanciering door de Svn). De meeste banken en financiers bieden op basis van het zelfde wettelijk kader als waarvan de Svn gebruik maakt ook een restschuldfinanciering aan. In deze wet staat dat de restschuld voor 31 december 2017 moet zijn ontstaan. Dit geldt ook voor de Svn. Dit betekent dat een gemeentelijke regeling voor restschuldfinanciering een zeer beperkte duur en effect zal hebben. 3.3 Scenario woonkwaliteit Doorgaan met en uitbreiden van de huidige regeling Collectieve Investeringen in de Woningvoorraad bijvoorbeeld met mogelijkheden voor procesfinanciering en meer mogelijkheden voor individuele woningeigenaren. Hiernaast kan gebruik gemaakt worden van de blijversleninig om te investeren in woonaanpassingen om langer thuis te kunnen wonen. Omdat Apeldoorn dit belangrijke doelstellingen vindt wordt hiervoor financiering aangeboden tegen een lage rente. Hierbij kan voor het uitgangspunt gekozen worden dat de regeling flexibel wordt opgezet om snel in te kunnen spelen op actuele ontwikkelingen. Concurrentie met regelingen die met dezelfde doelstelling door andere overheden al dan niet in een private samenwerking zijn opgezet wordt voorkomen. We stellen ons altijd de vraag of er vanuit een andere voorziening financiering geboden kan worden. Denk bijvoorbeeld aan het Nationaal Energie Bespaarfonds. Vanuit dit fonds kunnen nu ook VvE s financieringen krijgen voor verduurzaming, maar slechts beperkt voor het wegwerken van achterstallig onderhoud en niet voor het verbeteren van toegankelijkheid. Afwegingen: Voor De opgave in de volkshuisvesting verschuift van creëren naar beheren en vanuit het beheer vernieuwen en aanpassen aan veranderende wensen en behoeften. Overheden streven naar samenleving waarin alleen nog van duurzame energiebronnen gebruik wordt gemaakt. Een kwalitatief goede woningvoorraad wordt belangrijk gevonden, niet alleen voor de huidige bewoners, maar ook om Apeldoorn als woonstad aantrekkelijk te houden. De markt biedt nog onvoldoende mogelijkheden om grotere investeringen in de woningvoorraad te bekostigen. Daarnaast kent deze markt innovatiedrempels die overwonnen moeten worden. Een aantal complexen lijkt het op eigen benen niet te redden, hier doen zich problemen van achterstallig onderhoud voor. De huidige regeling collectieve investeringen in de woningvoorraad kan dusdanig aangepast worden dat deze snel en flexibel in kan spelen op actuele ontwikkelingen en kansen. 5

6 Tegen Tegen over de redenen om te investeren in woonkwaliteit staat dat particulieren toch vooral zelf verantwoordelijk zijn voor hun woning. Ze kopen een (nieuwe) auto, een nieuwe keuken en gaan op vakantie. Waarom zou dan vanuit de overheid goedkoop krediet beschikbaar moeten zijn om in de meer bouwkundige of energetische kant van woning te investeren? Mensen maken hun eigen prioriteiten en als deze niet liggen bij de huidige woning of het voorbereiden op de oude dag dan is die behoefte waarschijnlijk maar beperkt. Daarnaast kan het beschikbaar stellen van krediet ook voor fondsbeheerders een interessante markt zijn. De vraag is of deze tot ontwikkeling komt als overheden structureel financieringen verstekken voor investeringen in het particuliere woningbezit. 6