EVALUATIE STIMULERINGSLENINGEN VOLKSHUISVESTING O.B.V. DE VERORDENING STIMULERINGSLENINGEN 2010

Transcriptie

1 EVALUATIE STIMULERINGSLENINGEN VOLKSHUISVESTING O.B.V. DE VERORDENING STIMULERINGSLENINGEN 2010 Apeldoorn, September

2 Inhoudsopgave 1 Inleiding Waarom stimuleringsleningen Bekostiging van de stimuleringsleningen Waarom nu evalueren Opzet evaluatie Historie Stimuleringslening Stimuleringsleningen voor Stimuleringsleningen vanaf De kapstokverordening Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Duurzaamheidslening Regeling Collectieve Investeringen in de Woningvoorraad Uitgelicht de Starterslening Doelstelling van de starterslening Werking van de starterslening Wie maakt gebruikt van de Starterslening in Apeldoorn Ontwikkelingen woningmarkt Maatschappelijk Effecten Gevolgen bij ongewijzigd beleid Bijlagen: Bijlage 1: Kenmerken starterslening Bijlage 2: Brief Minister Blok beëindiging rijksbijdrage starterslening Bijlage 3: Gebruikers starterslening (o.b.v. onderzoek EIB 2014) 2

3 1 Inleiding 1.1 Waarom stimuleringsleningen Apeldoorn voert verschillende stimuleringsregelingen uit ten behoeve van de volkshuisvesting. De huidige regelingen (De Starterslening en de Regeling Collectieve Investeringen in de Woningvoorraad) zijn gebaseerd op de Verordening Stimuleringsleningen Apeldoorn De stimuleringsleningen zijn in het verleden in het leven geroepen om een stimulans te geven aan verschillende volkshuisvestelijke doelstellingen zoals eigen woning bezit, verbetering van de woningvoorraad of het versterken van de positie van de koper in collectief particulier opdrachtgeverschap. De achterliggende gedachte hierbij was dat de markt hier zelf onvoldoende functioneerde om aan deze doelstellingen een goede invulling te geven. 1.2 Bekostiging van de stimuleringsleningen Al vanaf het begin van het vorige decennium worden er stimuleringsleningen verstrekt. Voor het verstrekken van de stimuleringsleningen is destijds een fonds opgebouwd. Dit fonds is door de tijd heen gevoed met gelden die voorkwamen uit de verkoop van aandelen Bouwfonds en rijksbijdragen uit hoofde hoofde van het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS). Tot aan 2010 stond dit fonds als een reserve in de begroting. Met de herstructurering van de reservepositie eind 2010 heeft de raad besloten de SVN reserve op te heffen en het saldo van 15,9 mln over te boeken naar de algemene reserve. Van deze reserve was 11,6 mln. belegd in leningen. Er resteerde nog een bedrag van 4,3 mln. om aan de leningportefeuille toe te kunnen voegen. De afspraak is destijds gemaakt dat deze 4,3 mln. alsnog ingezet kon worden voor stimuleringsleningen. Dit bedrag komt echter niet meer uit de reserve maar door aan te trekken krediet. De som van de rentekosten van de gehele leningportefeuille zijn opgenomen in de begroting. Deze bedraagt circa ,-. De verstrekte leningen worden door de tijd heen afgelost. Deze aflossingen worden opnieuw ingezet voor het vestrekken van leningen. Hiermee heeft het fonds een revolverend karakter. 1.3 Waarom nu evalueren Er zijn twee redenen om de werking van de stimuleringsleningen op dit moment te evalueren. Financieel Ten eerste zal bij een voortzetting van het huidige beleid er een versneld beroep gedaan worden op de nog bij te storten middelen voor stimuleringsleningen. Van de 4,3 mln. uit 2010 resteert nu nog 3 mln. Dit lijkt relatief veel, echter de afgelopen jaren heeft het rijk voor voor 50% bijgedragen aan de financiering van de Starterslening. Deze bijdrage is inmiddels gestopt. In 2011 zijn door beleidwijzigingen en onzekerheid in de markt slechts 21 startersleningen verstrekt. In dat jaar is er meer aan aflossing binnengekomen dan dat er aan leningen is uitgegeven. Tot slot is er van regelingen die naast de Starterslening zijn gevoerd maar beperkt gebruik gemaakt. De in 2014 ingevoerde Regeling Collectieve Investeringen in de Woningvoorraad doet conform verwachtingen een groter beroep op het beschikbare budget. Dit betekent dat binnen afzienbare tijd alleen nog middelen beschikbaar gesteld kunnen worden uit de som van rente en aflossing. In 2017 is dit 2,6 mln. bij ongewijzigd beleid en gebruik. Vanaf 2018 is er circa 1,7 mln. op jaarbasis beschikbaar. 3

4 Beleidsinhoudelijk Ten tweede zijn beleidsinhoudelijke overwegingen. Overheidsingrepen in de markt doormiddels van subsidies of leningen met een lage rente worden gedaan omdat markten niet op zich zelf maatschappelijk gewenste ontwikkelingen tot stand brengen. Dit betekent dat stimuleringsleningen een oplossing behoren te bieden voor een geconstateerd probleem dat overheidsingrijpen legitimeert. Nu vijf jaar na het vaststellen van de verordening is het nuttig om te evalueren of de ingezette leningen geholpen hebben en of er redenen zijn om door te gaan met het uit blijven voeren van stimuleringsleningen. De woningmarkt is de afgelopen jaren veranderd. Dit geldt zowel aan de vraagzijde als aan de aanbodzijde (woningen en financiering). 1.4 Opzet evaluatie In deze evaluatie wordt eerst kort stilgestaan bij de stimuleringsleningen van voor Dit was voordat de huidige verordening van 2010 werd vastgesteld. Vervolgens worden de regelingen die gevoerd zijn vanaf 2010 geëvalueerd. Aan de starterslening wordt een aparte paragraaf gewijd gezien de omvang en historie van dit product. Tot slot wordt beschreven wat het verder gaan op basis van huidig beleid betekent. In een afzonderlijke notitie worden scanrio s geschetst voor de toekomt. 2 Historie Stimuleringslening 2.1 Stimuleringsleningen voor 2010 Op 18 december 2003 heeft de raad de eerste Verordening stimuleringsleningen vastgesteld. Met deze verordening werd er een programma van gewenste volkshuisvestelijke activiteiten vastgesteld die voor leningen op gunstige voorwaarden in aanmerking kwamen. De eerste activiteiten waren: de starterslening een duwtje in de rug voor degene die de stap van huren naar kopen wil maken langer in eigen huis eigenwoningen toekomstbestendig maken zodat ouderen langer thuis kunnen blijven wonen v.v.e.- leningen opheffen van achterstallig onderhoud bij appartementen en activeren vve s wonen boven winkels verbeteren van de leefbaarheid van de binnenstad / winkelgebied opplussen toekomstbestendig maken van huurwoningen wonen voor specifieke zorgafhankelijke woongroepen stimuleren van de bouw van woningen voor specifieke niet leeftijd gebonden zorgafhankelijke woongroepen Tot 2007 werden alleen van de startersleningen en de VvE-leningen veel gebruik gemaakt. Op de andere categorieën werden er (ook door de corporaties) géén aanvragen ingediend. In 2007 is er een nieuwe verordening vastgesteld, de Verordening 4

5 stimuleringsleningen Apeldoorn Hierin kwam de particuliere woningbouw centraal te staan. Aan huurwoningen gerelateerde subsidiecategorieën maakten plaats voor collectief particulier opdrachtgeverschap. Wonen boven winkels bleef, maar werd niet meer gebudgetteerd. In 2007 verscheen ook de Regeling duurzaamheidslening Apeldoorn Stimuleringsleningen vanaf De kapstokverordening In 2010 is de huidige kapstokverordening door de raad vastgesteld. Met de Verordening stimuleringsleningen 2010 gaf de raad het college een kader voor het maken van specifieke regelingen die het college wenselijk acht. Het college kwam daarop met regelingen voor: Collectief Particulier Opdrachtgeverschap, Duurzaamheid en Starters. Hieronder samengevat de belangrijkste gegevens per lening. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Duurzaamheidslening Collectieve Investeringen inde Woningvoorraad Starterslening Doelstelling Beschikbaar stellen van werkbudget voor groepen mensen die gezamenlijk woningen willen bouwen (collectief particulier opdrachtgeverschap CPO). Beschikbaar stellen van financiering voor investeringen ter bevordering van de energetische duurzaamheid van gebouwen. Het mogelijk maken van grootschalige investeringen in de woningvoorraad in collectief verband. Het ondersteunen van startende huishoudens die niet genoeg kunnen lenen op de reguliere hypotheekmarkt om hun eerste koopwoning te bemachtigen Aantal Leningen Totaal Financiering Status / Overig ,- Beëindigt per 1 januari ,- Vanaf Start in 2008 Beëindigt per 1 januari ,- Vanaf start juli 2014 t/m heden. Regeling loopt nog ,- Vanaf start in 2004 t/m 31 dec Regeling loopt nog 5

6 2.2.2 Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Toelichting Deze regeling gaf CPO-groepen de mogelijkheid om 1.500,- per te realiseren woning werkbudget te krijgen gedurende de voorbereidingsfase in een CPO-project. Hiermee kon bijvoorbeeld een adviseur ingehuurd worden of andere werkzaamheden worden bekostigd. Bij realisering van het project kon een derde van de ter beschikking getelde financiering worden kwijtgescholden. Resultaat Het gebruik van de regeling was beperkt. Vooral de kwijtschelding was aantrekkelijk. Hiermee werd de financiering voor een deel een subsidie. De beschikbaarheid van de lening lijkt geen doorslaggevend effect gehad te hebben op het wel of niet slagen van CPO-projecten. In de praktijk leek het er ook op dat zelfstandig werkende adviseurs / ontwikkelaars zelf CPO groepen gingen zoeken. De ontwikkelpraktijk leek hiermee meer te gaan lijken op wat regulier al gebeurde in de woningmarkt. In 2013 is voor het laatst uitvoering gegeven aan de regeling Duurzaamheidslening Toelichting Deze regeling gaf individuele woningeigenaren of Vereniging van Eigenaren (VvE s) de mogelijkheid om 5.000,- per woning te lenen voor investeringen gericht op duurzaamheid. Per labelstap kon dit bedrag verhoogd worden met 5.000,- tot maximaal ,-. In 2014 is het Nationaal Energie Bespaarfonds (NEF) 1 opgericht door het Rijk en twee banken. Dit fonds vertoont een grote mate van overlap met de toenmalig gevoerde duurzaamheidslening. Alleen VvE s konden bij de start van het NEF nog geen gebruik maken van dit fonds. Mede op advies van de Svn is daarom vanaf 2014 geen uitvoering meer gegeven aan de duurzaamheidslening. Resultaat De duurzaamheidslening heeft beperkt succes gehad en bood onvoldoende mogelijkheden voor grotere collectieve ingrepen in de woningvoorraad. Het aantal verstrekte leningen lag ten opzicht van de starterslening laag. Dit geldt ook voor het totaal aangevraagde bedrag aan leningen. De stimulerende werking van de lening ging vooral uit van de lage rente 2% ten opzicht van de rente op normaal consumptief krediet vanaf circa 7%. Door de lage rente en de besparingen op het energiegebruik ontstond er sneller een financieel aantrekkelijk scenario voor het nemen van duurzaamheidsmaatregelen. Inmiddels verstrekt het NEF dergelijke laagrente leningen met een rentetarief van ca. 3,3% Regeling Collectieve Investeringen in de Woningvoorraad Toelichting Met behulp van deze leenfaciliteit kunnen collectieven of organisaties zonder winstoogmerk geld lenen tegen een lage rente voor grootschalige investeringen. De opzet van de regeling is breed en dekt verschillende beleidsvelden uit het woonbeleid. Leningen kunnen verkregen worden voor investeringen in het wegwerken van achterstallig onderhoud (VvE-Beleid), verbeteren toegankelijkheid (Wonen en Zorg) en investeringen in verduurzaming (Bestaande woningen). 1 Het NEF is een samenwerking van het Rijk, Rabobank en ASN de uitvoering gebeurd in samenwerking met het Svn. 6

7 Resultaat De regeling bestaat nog maar kort. Tot op heden hebben drie partijen gebruik gemaakt van de regeling, een energiecoöperatie (voor 250 woningen, plaatsing zonnepanelen) en twee VvE s aan de Alexanderstaete (33 woningen, verbetering toegankelijkheid en nieuwe kozijnen) en aan de Koning Lodewijklaan (52 woningen, wegwerken achterstallig onderhoud en verduurzaming met 2 labelstappen). Hiermee was het beschikbare budget van 1,4 mln. uitgeput. Een vierde aanvraag is in voorbereiding binnen een VvE en kan gefinancierd worden uit het budget voor Hiermee doet de regeling waarvoor die beoogd is. Grootschalige investeringen mogelijk maken in de huidige woningvoorraad. Er zijn daarnaast nog verschillende gesprekken gevoerd met VvE s. Voor de VvE van de Lindenhove (180 woningen) heeft dit geleid tot een ander traject richting een 0 op de meter complex. (Dit is een complex dat net zoveel energie opwekt als dat zij gebruikt). Waarschijnlijk kan deze regeling met meer promotie en financieringssubsidiemogelijkheden voor procesbegeleiding meer impact krijgen. Voor een vervolg is het voornamelijk van belang om te kijken naar ontwikkelingen binnen het Nationaal Energie Bespaarfonds (NEF) en de uitwerking van het Gelders Energieakkoord. Het NEF geeft sinds 1 juli 2015 ook leningen aan VvE s. 3 Uitgelicht de Starterslening 3.1 Doelstelling van de starterslening De gemeente Apeldoorn kent sinds 2004 de starterslening. Jaarlijks wordt deze bijgesteld en afgestemd op ontwikkelingen in de markt. Doelstelling van de starterslening is het ondersteunen van startende huishoudens die niet genoeg kunnen lenen op de reguliere hypotheekmarkt om hun eerste koopwoning te bemachtigen.tegen de achtergrond van deze doelstelling, de ontwikkelingen van de afgelopen jaren en de perspectieven die er zijn voor de woningmarkt is het de vraag of overheidsinterventie in de markt doormiddel van de staterslening nog langer noodzakelijk is. 3.2 Werking van de starterslening De starterslening is een aanvullende lening bovenop de verstrekte hypotheek bij een bank. Van de starterslening kan gebruik gemaakt worden als de eerste lening niet toereikend is voor de aankoop van de woning. De starterslening geeft kopers van woningen een steuntje in de rug om de eerste woning te kunnen financieren. Starters kunnen tot maximaal 20 procent van de verwervingskosten (koopprijs + bijkomende kosten) van een woning extra financieren via de starterslening. De starter betaalt de eerste drie jaar geen rente en aflossing. Dit beperkt de maandlasten voor de starter in het begin van zijn wooncarrière op de koopmarkt. De toepassing en de omvang van de Starterslening is door de jaren heen aangepast. De maximale aankoopprijs van de woning is naar beneden bijgesteld van ,- in 2010 naar ,- in De maximale lening heeft afwisselend en bedragen (huidig). De lening is ingezet voor nieuwbouw en bestaande bouw, alleen nieuwbouw (2010 en deels 2011) en momenteel alleen voor de bestaande bouw. In bijlage 1 vindt u de kenmerken van de starterslening in Apeldoorn. De starterslening wordt grotendeels uitgevoerd door de Svn (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting). De lening wordt gefinancierd door gemeenten. Eerder is sprake geweest van een Rijksbijdrage in de financiering deze is halverwege dit jaar gestopt (bijlage 2). 7

8 Apeldoorn was de eerste gemeente die een bijdrage vroeg in de kosten van de starterslening van de verkopende partij. Het gaat om een bedrag van 1.250,-. Inmiddels hebben verschillende gemeenten dit voorbeeld gevolgd. 3.3 Wie maakt gebruikt van de Starterslening in Apeldoorn De gemiddelde koopsom van een woning waarvoor een starterslening wordt aangevraagd bedraagt ca en de gemiddelde hoogte van de starterslening ca ,-. De maximale aankooprijs van een woning mag in de Apeldoornse regeling maximaal ,- bedragen. Hiermee kan circa 1/3 van het bestaande aanbod van woningen op Funda met een starterslening gekocht worden. De focus ligt hiermee op doorstroming en starters die in het betaalbare segment van de woningmarkt een woning zoeken. Veelal wordt met de starterslening een eengezinswoning gekocht. Dit stimuleert de doorstroming in de markt van eengezinswoningen, maar beperkt de vraag naar goedkopere appartementen. In Apeldoorn zijn het met name de lagere inkomens die gebruik maken van de starterslening. Over het algemeen gaat het om huishoudens met inkomens lager dan ,-. Huishoudens met inkomens boven de ,- maken over het algemeen geen gebruik van de starterslening. Tot en met 31 december 2014 zijn er in totaal 812 startersleningen verstrekt. In 2015 zijn daar tot aan september 50 bij gekomen. De motieven om gebruik te maken van de lening verschillen (Zie bijlage 3). Voor een deel van de starters is de lening noodzakelijk om de woningmarkt te kunnen betreden, een deel koopt vervroegd een koopwoning en een deel gebruikt de lening om een duurdere woning te kopen dan zonder de lening mogelijk zou zijn geweest. Een beperkte groep gebruikt de lening omdat er de eerste drie jaar geen rente en aflossing hoeft te worden gebruikt. 3.4 Ontwikkelingen woningmarkt De woningmarkt is de afgelopen jaren drastisch veranderd. Voor de crisis in 2007 lag de mediane koopsom van een rijtjeswoning op ,-. In het 2 e kwartaal van 2015 was deze ,-. De mediaan voor de aanschaf van een appartement is gedaald van in 2007 naar circa in het 2 e kwartaal van De betaalbaarheid van woningen is hiermee in Apeldoorn net als in vele ander delen van het land sterk toegenomen. Dit geldt niet alleen voor woningen in de bestaande bouw maar ook in de nieuwbouw. De afgelopen jaren zijn er gezinwoningen gerealiseerd met prijzen van rond de 170,000,-. In 2007 was dit niet denkbaar. Vanuit het rijk zijn maatregelen genomen die de maximale hoogte van de hypotheek ten opzichte van de waarde van de woningen beperken (Loan to Value). Het percentage dat geldt als opslag op de waarde van de woning voor het bepalen van de maximale financiering is teruggebracht van 106% naar 103% in 2015 Dit percentage daalt de komende jaren totdat in 2018 niet meer dan 100% van de waarde van het onderpand gefinancierd mag worden. Dit zou bij gelijkblijvende of sterk stijgende woningprijzen de betaalbaarheid hebben doen verminderen. In de huidige markt is dit niet het geval. De overdrachtbelasting van een bestaande koopwoning is permanent verlaagd van 6% naar 2%. Dit heeft de betaalbaarheid weer verbeterd. Dit geldt ook voor de hyptotheekrente die mede door meer concurrentie tot een historisch dieptepunt is gedaald. 8

9 De verwachting is dat de tijden van voor 2009, op een paar locaties in Nederland na zoals Amsterdam, niet meer terugkeren. Ingegeven door demografische ontwikkelingen is er een meer ruime woningmarkt ontstaan in de grootste delen van het land. Deze ontwikkeling leidt tot minder druk op de woningmarkt. De crisis van de afgelopen jaren heeft gezorgd voor een snelle prijsdaling en daarmee de effecten van demografische ontwikkelingen op de woningmarkt wellicht versneld. Een voorbeeld: Een gemiddelde rijtjeswoning die voor de crisis zou hebben gekost, kost nu ongeveer ,-. De overdrachtsbelasting lag toen op 6% ( ) en nu op 2% (3.400). Hierdoor is dezelfde woning nu voor bijna ,- goedkoper te verkrijgen dan voor de crisis. Dit betekent uitgaande van de huidige rentepercentages een verlaging van de maandlasten van ca. 170,- netto per maand (na hypotheekrenteaftrek). 3.5 Maatschappelijk Effecten De meningen over het effect van de startersleningen lopen uiteen. De ene groep juicht de startersleningen toe vanwege het stimulerende effect op de aankoop van een woning, de doorstroming en de bouw, terwijl de andere groep juist wijst op het prijsopdrijvende effect van de startersleningen. Starters kopen met de starterslening een duurdere woning dan dat zij normaal gedaan zouden hebben. Dit beïnvloedt het vrije spel van vraag en aanbod. De starterslening is ingevoerd in een tijd dat de prijzen van woningen onder andere door demografische ontwikkelingen snel gestegen waren en voor starters niet meer bereikbaar. Een markt die op dat moment krap was is hiermee verder gestimuleerd. Woningen die met behulp van een starterslening zijn verkocht, zouden ook zonder dit instrument verkocht zijn. Feit is dat tot en met 2014, 812 mensen gebruik gemaakt hebben van de starterslening. Bij de aankoop zou men de starterslening als een positief instrument hebben ervaren. Voor een groot gedeelte van deze groep zal dit nog steeds gelden. Echter er zijn ook geluiden van kopers die juist aangeven dat zij mede door de starterslening nu verder onder water staan met hun hypotheek en hiermee een hogere (verwachte) restschuld hebben. Er valt geen eenduidig antwoord op de vraag te geven of de starterslening een positief of een negatief effect heeft gehad op de aankoop van de eerste woning en de woningmarkt als geheel. Op de volgende pagina vindt u een opsomming van de meest gehoorde voor- en tegens in discussies over de starterslening. 9

10 Veel gehoorde voor- en tegens Starterslening Voor Tegen 1) Starters worden op de koopmarkt 1) Door gebruik te maken van de Starterslening ondersteund/meer koopstarters worden in krijgen starters extra hypothecaire lasten; hun woonbehoefte voorzien; 2) De doorstroming op de woningmarkt wordt 2) De Starterslening kan woningprijsopdrijvend bevorderd. De koopsector en de huursector werken, doordat de gemeente meewerkt worden gestimuleerd. Mensen kunnen aan het beïnvloeden van de woningmarktprijzen; makkelijker vanuit een corporatiewoning doorstromen naar de koopmarkt; 3) De Starterslening stimuleert nieuwbouw, wat leidt tot meer bouwproductie en werkgelegenheid; 4) Er wordt tegemoetgekomen aan de vraag om Startersleningen vanuit Bouwend Nederland. 3) De verkoopcyclus op de markt wordt verstoord, omdat de eerste stap van een normale wooncarrière regelmatig wordt overgeslagen. Starters kopen met de Starterslening vaak een duurdere woning; 4) De eerder aangegeven problemen van een ontoegankelijke woningmarkt voor starters zijn niet meer aanwezig. Prijzen van woningen zijn sterk gedaald. Dit geldt ook voor de hypotheekrente. 5) Het rijk stelt geen budget meer ter beschikking, waardoor de gemeente de Starterslening volledig zelf dient te financieren. 4 Gevolgen bij ongewijzigd beleid. Op 1 januari 2015 bedroeg de totale omvang van uitstaande leningen bij het Svn ,-.Jaarlijks wordt er op de uitstaande leningen circa 1,7 mln. aan aflossing en rente betaald. Dit zijn gelden die terugkomen en opnieuw kunnen worden geïnvesteerd. Dit is de autonome voeding van het fonds. Momenteel is er vanuit de reservering voor regelingen t.b.v. de stimulering volkshuisvesting nog ca. 3 mln. beschikbaar om bij te storten in de leningportefeuille. De benodigde financiering voor de Starterslening is ca. 2,4 mln t/m. 2,8 mln. op jaarbasis. De afgelopen jaren was dit minder vanwege een 50% bijdrage van het Rijk. Deze bijdrage is in de loop van 2015 beëindigd. De regeling Collectieve investeringen in de Woningvoorraad kende een budget van 1,4 mln. Hiervan is nog ca beschikbaar. De verwachting is dat deze op het einde van dit jaar nagenoeg besteed zijn. Bij gelijkblijvend beleid is de verwachting dat er in 2017 een tekort ontstaat van 1,2 mln. en in 2018 van 2,1 mln. Jaar Benodigd Starterslening Benodigd Collectieve Investeringen woningvoorraad Benodigd Totaal Autonome Voeding Bij te Storten uit Resterende 3 mln Restant bij te storten middelen Overschot / Tekort ,4 mln 1,4 mln 3,8 mln 1,7 mln 2,1 mln 0,9 mln 0,9 mln ,4 mln 1,4 mln 3,8 mln 1,7 mln 0,9 mln 0,- - 1,2 mln ,4 mln 1,4 mln 3,8 mln 1,7 mln 0,- 0,- - 2,1 mln 10

11 Fluctuaties De afwijking in de autonome voeding kan enkele tonnen bedragen op jaarbasis. Deze is afhankelijk van het tempo waarin afgelost wordt. Me name bij de starterslening kan sprake zijn van vervroegde aflossing. De regeling collectieve investeringen kan een grote mate van fluctuatie kennen. De regeling kenmerkt zich door een beperkt aantal aanvragen voor grote bedragen. Het net voor of na de jaarwisseling indienen van een aanvraag heeft hiermee een grote invloed op het verloop. 11