De maatschappelijke effecten van het verkopen van huurwoningen in beeld

Transcriptie

1 De maatschappelijke effecten van het verkopen van huurwoningen in beeld Het verhaal in vijftien stappen Sake Zijlstra Jochum Deuten Bron: februari 2010

2 Vooraf In 2008 is door onderzoeksinstituut OTB van TU Delft, in opdracht van SEV, onderzoek gedaan naar de effecten van de verkoop van huurwoningen. De resultaten van dit onderzoek zijn verbeeld in de SEV- EffectenArena, een hulpmiddel om de maatschappelijke werking van een interventie bloot te leggen. Hierbij is een onderscheid gemaakt tussen effecten die in het algemeen verwacht worden èn die door het onderzoek bevestigd worden, en verwachte effecten die niet bevestigd worden. Hierna wordt de EffectenArena in 15 stappen opgebouwd.

3

4 Verschillende soorten effecten Effecten als gevolg van het te koop aanbieden van de woning die verwacht werden èn die bevestigd worden door het onderzoek als gevolg van de daadwerkelijke koop die verwacht werden en die niet bevestigd worden door het onderzoek

5 De corporatie investeert in twee soorten activiteiten: 1. de voorbereiding 2. het te koop aanbieden aan zittende huurders Het tastbare resultaat is het aantal huishoudens met een aanbieding om het huis te kopen

6 Effecten als gevolg van het te koop aanbieden van de woning die verwacht werden èn die bevestigd worden door het onderzoek als gevolg van de daadwerkelijke koop die verwacht werden en die niet bevestigd worden door het onderzoek

7 Het te koop aanbieden heeft twee belangrijke effecten: Een toegenomen keuzevrijheid voor bewoner (kopen of huren) Groter zelfbewustzijn: huurders die overwegen om hun huis te kopen worden bewuster van hun eigen mogelijkheden, ook als ze daarna niet tot koop overgaan.

8 Meer keuzevrijheid leidt vervolgens tot: grotere tevredenheid over de woonsituatie, omdat bewoners bewust kiezen hoe ze willen wonen financiële zelfredzaamheid, want bewoners worden door keuze bewuster van eigen financiële situatie

9 Effecten als gevolg van het te koop aanbieden van de woning die verwacht werden èn die bevestigd worden door het onderzoek als gevolg van de daadwerkelijke koop die verwacht werden en die niet bevestigd worden door het onderzoek

10 De volgende effecten worden wel verwacht bij het te koop aanbieden van woningen, maar zijn niet bevestigd in het onderzoek: Effect op arbeidsparticipatie (meer/ beter werk), omdat mensen na het aanbod om te kopen een koopwoning willen kunnen betalen Dit verwachtte effect zou er vervolgens toe moeten leiden dat mensen een opleiding gaan volgen en hoger inkomen krijgen. En een hoger inkomen zou tot meer zelfredzaamheid leiden.

11 en een hoger inkomen zou effect hebben op de koopkracht in de wijk. Deze koopkracht zou weer een vervolgeffect hebben op: de wijkeconomie en het voorzieningenniveau in de wijk (bijv. detailhandel) Ook zou het te koop aanbieden van de woning positief effect hebben op: schoon, heel en veilig en mooi door verzorging van en onderhoud aan de woning Maar deze effecten zijn niet bevestigd door het onderzoek.

12 Effecten als gevolg van het te koop aanbieden van de woning die verwacht werden èn die bevestigd worden door het onderzoek als gevolg van de daadwerkelijke koop die verwacht werden en die niet bevestigd worden door het onderzoek

13 Circa 10% van de bewoners gaat over tot koop van de woning: 5% op marktconforme voorwaarden, 5% op niet-marktconforme voorwaarden. Dit leidt tot nieuwe activiteiten voor de corporatie, met als resultaat het aantal verkochte woningen.

14 Deze activiteiten rond de verkoop leiden tot een belangrijk hoofdeffect: meer bewoners hebben een eigen woning in bezit

15 Het bezitten van een eigen woning heeft de volgende vervolgeffecten: bewoners bouwen vermogen op door toekomstige waardestijgingen en de eventuele aflossing van de hypotheek. bewoners hebben lagere woonlasten men verwerft controle over de eigen woning (een vorm van emancipatie). Negatieve effecten zijn er ook: kopers hebben minder vrijheid om te verhuizen nieuwe eigenaren zijn kopers aan de onderkant van de koopmarkt; dit gaat ten koste van de eigenwaarde (ook een vorm van emancipatie).

16 De lagere woonlasten en de vermogensopbouw leiden gezamenlijk tot het vervolgeffect voldoende inkomen voor de koper

17 Het bezitten van een eigen woning heeft ook effect op de binding aan de wijk omdat men daarmee ook besluit voorlopig niet te verhuizen.

18 De controle over de eigen woning heeft vervolgens tot effect dat mensen investeren in de kwaliteit van hun woning. Een hogere/andere kwaliteit van de woning heeft weer verdere vervolgeffecten: de prijs van de woning stijgt (omdat men investeert in woningverbetering) de differentiatie van de woningen neemt toe in de wijk

19 Effecten als gevolg van het te koop aanbieden van de woning die verwacht werden èn die bevestigd worden door het onderzoek als gevolg van de daadwerkelijke koop die verwacht werden en die niet bevestigd worden door het onderzoek

20 Aan het effect binding aan de wijk worden vervolgens enkele vervolgeffecten op wijkniveau verbonden: meer gemeenschapszin meer sociale cohesie meer integratie meer buurtstabiliteit En op individueel niveau: een groter sociaal netwerk Deze effecten zijn echter niet aangetoond in dit onderzoek.

21 Aan het bezitten van een eigen woning worden ook vaak twee andere wijkeffecten verbonden: Meer eigenaarschap in de wijk zou bijdragen aan de leefbaarheid (schoon, heel en veilig) omdat bewoners daar als woningeigenaar belang bij hebben. Het zou leiden tot een andere samenstelling van de populatie in de wijk, omdat bewoners sociaal stijgen of omdat woningen aan niet-zittende bewoners worden verkocht. Deze effecten zijn niet aangetoond door het onderzoek. Ook een effect voor de arbeidsparticipatie, als gevolg van het kopen, werd niet gevonden door het onderzoek.

22 Bij elkaar leveren alle activiteiten van de corporatie de volgende (bewezen en niet bewezen) effecten op

23 Van deze activiteiten en effecten zijn de volgende incasseerders te benoemen: corporaties: verdienen op het verkopen van hun bezit en door betere wijkcultuur stijgt overig bezit in de wijk in waarde bewoner: door beter economisch leven notarissen & hypotheekverstrekkers: meer omzet door toegenomen transacties leveranciers bouwmaterialen & klusbedrijven: meer omzet omdat nieuwe eigenaren investeren in hun woning gemeente: besparing omdat de wijk zelfredzamer wordt NB: Incasseringen zijn geen onderwerp van onderzoek geweest

24 Het totaalplaatje Investeerders Activiteiten & resultaat Effecten Incasseerder Voor een pdf-versie zie

25