Workshop Werk aan de Winkel in oude wijken: en met name aan de particuliere woningvoorraad

Transcriptie

1 Workshop Werk aan de Winkel in oude wijken: en met name aan de particuliere woningvoorraad Hans van den Hombergh Bianca Oude Groeniger

2 1. Introductie Woonlab en deelnemers workshop Woonlab Woonlab is een adviesbureau voor corporaties, maatschappelijke ondernemers en gemeenten. Wij adviseren woningcorporatie SCW-Tiel en de gemeente Tiel bij de wijkontwikkeling van de Hertogenwijk. Wij zijn projectleider voor Werk aan de Winkel

3 Agenda workshop 1. Introductie Woonlab en deelnemers workshop 2. Actuele trends 3. Case Werk aan de Winkel Hertogenwijk Tiel 4. Discussieronde: Bouwstenen voor een succesvolle aanpak 5. Presentatie aanpak en resultaten Werk aan de Winkel m.n. gevelplan winkels en aanpak particuliere portiekflats 6. Discussie en ervaringen: stellingen over interventieprincipes en kritische succesfactoren Hans van den Hombergh

4 2. Trends de particuliere voorraad - Circa slecht en matig onderhouden particuliere woningen, m.n. flats rond de oorlog, gemiddelde herstelkosten koopflats euro (stand 2012; PLATFORM en OTB 2013) - Meer dan 1 miljoen hypotheken onder water, m.n. starters; gemiddelde restschuld euro (stand 2011, CBS 2013) - Werkloosheid stijgt en de inkomens dalen nú en in de komende periode - Winkelstrips in woonwijken kwetsbaar, toekomst zeer onzeker - Oude wijken met oude pariculiere flats en winkelstrips het meest kwetsbaar

5 2. Trends participatiemaatschappij & wijkaanpak Participatiemaatschappij - Burgers dienen vaker eigen verantwoordelijkheid voor elkaar en hun omgeving te nemen - Vraagt om nieuwe samenwerking burger en overheid => faciliterende rol overheid Wijkaanpak - Negatief rapport Sociaal Cultureel Planbureau over resultaten Vogelaarwijken. - Andere rol corporaties en welzijnsprofessionals nieuwe aanpak van particulier bezit in oude wijken

6 3. Case Werk aan de Winkel Hertogenwijk Tiel

7 3a Kenschets Hertogenwijk Woningen 2011 Hertogenwijk Landelijk Huur 74% 44% Koop 24% 55% Gem. waarde Bewoners Hertogenwijk 2012 Aantal inwoners 2280 Niet-westers 42% Gem. inkomen (2010)

8 3b Hertogenplein

9 3c Problematiek

10 3d Werk aan de Winkel - Doorbreken van armoedige uitstraling van bebouwing en woonomgeving - Op korte termijn daadkrachtig aanpakken van belemmeringen voor (levensvatbare) winkels en bedrijven - Activering van bewoners, ondernemers, particuliere eigenaren - Genereren van stageplekken, scholingsplekken en/of werkplekken - Het genereren/vieren van successen. - Met GSO-gelden en partners

11 4. Discussieronde Wat zijn belangrijke bouwstenen voor een succesvolle aanpak? - Wat voor soort interventies zullen helpen? - Wat moet de rol zijn van diverse partijen? - Hoe kun je verschillende doelgroepen activeren?

12 1 portiekflats SCW 4.b Projecten Werk aan de Winkel 6 buurtmoestuin 2 galerijflats SCW 3 Gevelplan winkels 4. Particulier flats/vve 5 Werelds Koken

13 5. Aanpak Werk aan de Winkel Project aanpak particuliere portiekflats Inzet Aanpak uitstraling en achterstallig onderhoud Structureren VVE maatregel Faciliteren aanpak achterstallig onderhoud - eenmalige bijdrage (helft kosten) - kortlopende lening (revolving fund) - tbv Aanpak dak, entrees en balkons voorwaarde: - bestuur, beheer en administratie op orde - MJOP - eigen bijdrage plus hogere maandelijkse bijdrage - strakke procedure wanbetalers en slepers

14 5. Aanpak Werk aan de Winkel Project aanpak particuliere portiekflats Kenmerken interventie: - Voor-wat-hoort-wat - Intensief contact VvE bestuur en sleutelfiguren - Eigenaar-bewoners persoonlijk bezoeken tbv volmachten - Aanwezigheid en verantwoording VvE-vergadering - In tijd begrenzen bijdragemogelijkheid - Nazorg: betalingsregeling voor krap-bij-kas eigenaren

15 5. Aanpak Werk aan de Winkel Project gevelplan winkelstrip Inzet Verbeteren uitstraling winkels Stimulering allochtoon ondernemerschap Maatregel Eenmalige bijdrage (1/3 e kosten of zonwering) tbv opknap puien: -schilder- en herstelwerk -lichtbakken -zonwering Mediterrane markt Organiseren ondernemers

16 5. Aanpak Werk aan de Winkel Project gevelplan winkelstrip Kenmerken interventie - FlexibeIe inzet van eenmalige bijdrage - Intensief contact ondernemers en eigenaren - Lange adem: Sleuren, trekken tbv vertrouwen winnen Hindernissen/ kansen - Verschillende achtergronden, taal- en cultuurbarrière - Economische crisis

17 5. Resultaten Filmpje

18 6. Stellingen over interventieprincipes 1. Interventies blijven nodig Ondanks de terugtredende overheid blijven interventies nodig om te zorgen dat de onderkant van de particuliere voorraad en het winkelapparaat in goede staat blijft en niet verloedert Hans van den Hombergh

19 2. Balans in voor-wat-hoort-wat Bij succesvolle interventies gaat het om het vinden van een subtiele balans in voor-wat-hoort-wat richting eigenaren/ondernemers - je biedt iets substantieels - met een duidelijke prikkel om zelf ook substantieel bij te dragen én over te nemen - tijdelijk Hans van den Hombergh

20 3. Flexibel maar gecontroleerd inspelen op belangen Met de interventie moet met een mix van instrumenten ingespeeld kunnen worden op daadwerkelijke problemen en belangen van particuliere eigenaren/ondernemers, zonder gebonden te zijn aan subsidieregels, etc.; maar hij moet zich tegelijkertijd laten controleren door belanghoudende organisaties en investerende partijen. Hans van den Hombergh

21 4. Presentie essentieel Interventies in de particuliere voorraad hebben het karakter van sociale interventies. Presentie is voorwaarde voor het verkrijgen van vertrouwen van particuliere eigenaren en dus voor succes: - fysiek aanwezig zijn, echt contact maken, je engageren, - in taal en aanpak aansluiten op wat leeft, - en over een lange adem beschikken Hans van den Hombergh

22 2. Presentie essentieel Referentie: de presentietheorie van Andries Baart, zie bijgaande publicatie uit 2004 Een praktijk waarbij de zorggever zich aandachtig en toegewijd op de ander betrekt, zo leert zien wat er bij die ander op het spel staat van verlangens tot angst en die in aansluiting dáárbij gaat begrijpen wat er in de desbetreffende situatie gedaan zou kunnen worden en wie hij/zij daarbij voor de ander kan zijn. Wat gedaan kan worden, wordt dan ook gedaan. Een manier van doen, die slechts verwezenlijkt kan worden met gevoel voor subtiliteit, vakmanschap, met praktische wijsheid en liefdevolle trouw. Hans van den Hombergh