De Nieuwe Transformatie Aanpak kantoren Rotterdam veranderen, verbinden, verdienen

Transcriptie

1 De Nieuwe Transformatie Aanpak kantoren Rotterdam veranderen, verbinden, verdienen

2 Transformatie: de (gedeeltelijke) omzetting van kantoren naar andersoortige functies, respectievelijk het opnieuw in Sprekende Cijfers gebruik nemen als (duurzaam) kantoor. Regio Rotterdam < 50 Bron: Dynamis, 2015

3 De Nieuwe Transformatie Aanpak Kantoren Inhoud Voorwoord 2 Bereikte resultaten 4 De feiten op een rijtje 5 Proces 20 Speerpunten Nieuwe Transformatie Aanpak Kantoren Transparantie 24 Gebiedsaanpak kansenkaart 24 Financiering 26 Regelgeving & stimulering 27 Kantorenloods 28

4 2 Voorwoord wethouders Ronald Schneider en Maarten Struijvenberg Gemeente Rotterdam december 2015

5 De Nieuwe Transformatie Aanpak Kantoren In 2011 heeft de gemeente Rotterdam, samen met marktpartijen de eerste stap gezet naar de leegstandsaanpak middels het sluiten van het Convenant Aanpak Kantorenleegstand. Hiermee zijn gemeente en marktpartijen overeengekomen om zich gezamenlijk in te spannen om leegstaande kantoren een nieuwe invulling te geven of te slopen. Nu ruim 4 jaar later wil Rotterdam de behaalde resultaten tegen het licht houden, om daarna gericht en met volle vaart vooruit te gaan. Want ook al is er veel bereikt, circa m2 leegstaand kantoor is in gebruik genomen, er ligt ook nog een omvangrijke opgave voor ons. Bijna 10% van alle m2 kantoormeters in Nederland liggen in de regio Rotterdam, met een totale voorraad van 4,8 miljoen m2 en een leegstand van circa 21%. Dit is een verspilling van ruimte en geld en daarom moet dit cijfer drastisch naar beneden. Door het succes van de aanpak voor leegstaande kantoren in Rotterdam, hebben de marktpartijen en de gemeente besloten om een vergelijkbare aanpak voor leegstaande winkels te starten, want ook daar ligt een opgave die nog lijkt te groeien. We hebben veel potentie in de stad en willen het positieve tij benutten om de kansen te verzilveren, voor de stad, de ondernemers en de inwoners van Rotterdam. De gemeente heeft in de transformatieaanpak een faciliterende rol, want de marktpartijen doen het. Zij hebben het investerend vermogen. Faciliteren betekent dat we vanuit een gebiedsgerichte benadering blijven inzetten op het versnellen van procedures, het inbrengen van kennis en samen met stakeholders nieuwe maatregelen ontwikkelen. Transformeren doen we samen en ik reken op uw medewerking in de komende maanden.

6 4 Bereikte resultaten

7 De Nieuwe Transformatie Aanpak Kantoren De feiten op een rijtje Regio Rotterdam Bron: DTZ medio 2015 Gemeente Rotterdam Sinds 2011 staat het percentage leegstand al boven de 10%, in 2014 is dit verder opgelopen tot ruim 12%, wat neerkomt op ruim een half miljoen lege vierkante kantorenmeters. Ontwikkeling totale aanbod 500m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space 500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st Aanbod m² vvo Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar +11% +24% +6% +5% +12% 0% Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde +6% +25% +25% +16% +20% 10% Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m² 3% 3% 11% 2% 1% 1% Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw 97% 97% 89% 98% 99% 99% Percentage of existing building floor area Bron: Dynamis, 2015

8 6 Convenant Kantoren Transformatie 2011 Wat hadden we met elkaar afgesproken: 1 De omvang van de transformatie zal in 2014 de dan door nieuwbouw aan de voorraad toegevoegde kantoorruimte in m2 overtreffen. 2 Voor alle met structurele leegstand kampende kantoren is in 2014 een transformatiescan beschikbaar en in geval de eigenaar van het pand meewerkt ook een businesscase voor de meest kansrijke transformatie. 3 Vanaf 2011 worden er door (of onder begeleiding van) de Werkgroep Transformatie Rotterdam tot 2014 jaarlijks tenminste tien transformatiescans en / of businesscases uitgevoerd voor verouderde en / of kansloze kantoren. 4 In Rotterdam is de kennis over transformatie op een hoog niveau ontwikkeld, goed ontsloten en breed gedeeld onder de leden van het Platform Marktsector, die hierover gezamenlijk communiceren naar vastgoedeigenaren. 5 Bij transformatie staat duurzaamheid voorop. 6 Er wordt minstens tegelijkertijd aan vijf pilots gewerkt. Voor het convenant van start ging is er eerst een platform met de marktsector opgesteld om te zien of en hoe leegstand als een probleem werd ervaren en wat de rol van de gemeente zou kunnen zijn om de leegstand te reduceren.

9 De Nieuwe Transformatie Aanpak Kantoren Wat hebben we gerealiseerd? 1 De omvang van transformatie heeft in 2014 de door nieuwbouw aan de voorraad toegevoegde kantoorruimte in aantallen m2 overtroffen. De focus is inmiddelds verlegd naar kwalitatieve doelstellingen: het gaat niet om het perspectief van 1 pand, maar om de ruimtelijk-economische ontwikkeling van een heel gebied en de stad. 2 Er is in 2014 wel een transformatiescan-methode beschikbaar. In het eerste jaar (2011) zijn conform de planning 10 transformatiescans en/of businesscases uitgevoerd. In 2012 is echter van het idee afgestapt dat de gemeente actief scans van gebouwen zou moeten uitvoeren, en is de verantwoordelijkheid voor businesscases bij marktpartijen neergelegd. 3 In het convenant was vastgelegd dat de partijen minimaal aan 5 pilotprojecten tegelijkertijd zouden werken, maar ook dit punt vervalt door punt 2. 4 Kennis over transformatie is ontwikkeld tot een hoog niveau. De kennis is ontsloten en gedeeld onder de leden van het Platform Marktsector en marktpartijen die in Rotterdam transformeren. 5 Duurzaamheid werd vastgelegd als belangrijk punt, en zou vooropstaan bij transformatie. Duurzaamheid wordt echter niet besproken als hoofdonderwerp van transformatie, behalve waar het gaat om de impliciete duurzaamheid van hergebruik, en wanneer het gaat om duurzaamheid in de vorm van leefbaarheid van gebieden. Daarnaast is door de gemeente geanticipeerd op aanpassingen in de weten regelgeving: Op nationaal niveau gewijzigde Leegstandswet, die tijdelijke verhuur bij leegstaande gebouwen verruimd. Op gemeentelijk niveau zijn er meer bevoegdheden gegeven ter bevordering van tijdelijke of permanente transformaties. Ook versnellen de wijzigingen de gemeentelijke procedures. Bestemmingsplannen hebben in de convenantperiode belangrijke versnellingen mogelijk gemaakt door wijziging van regelgeving. Belangrijkste wijziging is Besluit Omgevingsrecht. Deze wijziging is in november 2014 in werking getreden. Hiermee is tijdelijke en permanente afwijking van het bestemmingsplan veel gemakkelijk geworden.

10 8 Transformatieteam Het transformatieteam krijgt veel lof van zowel collega s bij de gemeente als marktpartijen. Marktpartijen weten wie hun aanspreekpunt is, en zijn tevreden met de inzet. Het transformatieteam wordt gezien als kennisrijk, enthousiast, meedenkend en begrijpen de markt. Echter blijft kennisontwikkeling en -deling nodig, omdat de markt in ontwikkeling blijft, nieuwe partijen steeds bijkomen en niet alle partijen even snel de kennis opnemen. Niet alle diensten van de gemeente lijken even goed op de hoogte te zijn van de ontwikkelde kennis en beleid; gebrek aan inzicht bij welstand en de monumentencommissie worden hier genoemd. Bron: Evaluatie convenant aanpak kantorenleegstand Rotterdam, TU Delft. Wat hebben onze gezamenlijke inspanningen opgeleverd? m 2 leegstaande kantoren zijn getransformeerd periode Dit komt neer op ca. 15% van de leegstand per jaar. In het afgelopen jaar 2014, zijn m 2 getransformeerd. Aantal voorbeelden van geslaagde transformaties De Nieuwe Admiraliteit HNK Studenthotel King Kong Hostel

11 De Nieuwe Transformatie Aanpak Kantoren De Nieuwe Admiraliteit waar m2 kantoren plaatsmaakt voor bijna 600 appartementen, volledig geserviced, waarvan alles inmiddels al bijna verhuurd is. Voormalig kantoor m 2 VVO Eigendom Bouwfonds IM Ontwerp transformatie: Klunder architecten Ontwikkelaar: Citypads & ABB Bouw Transformatieperiode: juli 2013 februari 2016 Casco is behouden 586 appartementen in diverse ges: helft van de kamers zijn als nieuwbouw op het bestaande gebouw geplaatst. Uitdagingen zeer grote omvang met grote parkeervoorziening Succesfactoren Innovatieve toepassing van 800 elektrische raampanelen Veel vraag naar studentenwoningen Verbeterd straatbeeld door voorzieningen: lobby voor ontmoetingen, een studieruimte, een Miele wasvoorziening

12 10 HNK Het Nieuwe Kantoor Voormalig hoofdkantoor RET en retailfunctie (1970) oorspronkelijke architect onbekend. Transformatieperiode Ontwerp: Property Upgrade Interieurontwerp: Schröder Interieurs Eigendom van belegger NSI VVO van m 2 Begane grond is opengebroken Vide op eerste verdieping Flexibele werkplekken

13 De Nieuwe Transformatie Aanpak Kantoren Uitdagingen De parkeernorm in de buurt was voor deze nieuwe bestemming problematisch maar het transformatieteam en de gemeente zijn hier toch met ze uitgekomen. Succesfactoren Maatschappelijke meerwaarde Ontmoetingsplek Goedelocatie Gelegen aan het Vasteland Tussen scheepsvaartkwartier en binnenstad Diverse functies Horeca Retail Kantoor

14 12 The Student Hotel, Rotterdam Voormalig kantoor (1946) ontwerp van: Van Tijen en Maaskant m 2 VVO Eigendom Van Omme & De Groot Ontwerp transformatie: DSH architecten Transformatieperiode: januari 2012 september 2012 Casco is behouden 252 kamers verdeeld over zes etages: helft van de kamers zijn als nieuwbouw op het bestaande gebouw geplaatst. In 2014 uitgebreid met het SoZaWe gebouw naar 484 kamers.

15 De Nieuwe Transformatie Aanpak Kantoren Uitdagingen Slechte staat Klein budget Succesfactoren Sterke en Heldere structuur bestaande pand Veel vraag naar studentenwoningen Verbeterd straatbeeld door voorzieningen: lobby voor ontmoetingen, een studieruimte, een fitnessruimte, een koffiebar en winkels.

16 14 King Kong Hostel Rotterdam Voormalige appartementen, horeca, casino en bordeel (1873) Ontwerp transformatie: SVDH Architecten Antonia Reif Architectuur Eigendom van SWL Vastgoed Panden stonden al 10 jaar leeg Technisch in slechte staat; Badhuis gesloopt Samenwerking in bouwteamverband 4 panden bij elkaar gevoegd Biedt ruimte voor circa 150 gasten Lobby van het hostel functioneert als ontmoetingsplek van de Witte de Withstraat

17 De Nieuwe Transformatie Aanpak Kantoren Uitdagingen Gebouw was in zeer slechte staat Gebouwen hadden een zeer slecht imago Succesfactoren Maatschappelijke meerwaarde Ontmoetingsplek Projecteam Eerdere samenwerking NRCafé Bouwteamverband Flexibel hostelconcept Succes Prijs voor het Beste Hostel in Nederland Entree Hospitality and Style award 2014 Staat in Lonely planets: Five reasons to visit Rotterdam. Enquête en interviews 10 stellingen 128 enque tes volledig ingevuld op de Provada Stellingen bevraagd in verdiepende interviews Interviews met 10 respondenten gemeente Interviews met 10 respondenten markt

18 16 En de stad heeft succes! Rotterdam is laatste jaren van een lelijk eendje veranderd in een mooie zwaan. De brug hadden we al maar nu volgen ook de nominaties en de prijzen, waaronder die van beste binnenstad van Nederland! Voor de komende 20 jaar wordt er nog m 2 aan transformaties verwacht dit zijn actuele dossiers die bekend zijn en waar concreet over gesproken wordt met de gemeente, onderverdeeld in m2 in de komende 5 jaar, m 2 over 5 tot 10 jaar en m2 over 10 tot 20 jaar (Stadsontwikkeling-REO, 2015).

19 De Nieuwe Transformatie Aanpak Kantoren Hoe goed doet Rotterdam het in Nederland? In Nederland zien we grote regionale verschillen. Er is niet één kantorenmarkt! Er staan in Nederland circa 8 miljoen m2 kantoor leeg (16%). Rotterdam heeft een leegstand van circa 21%. De totale voorraad in Nederland is bijna 50 miljoen m2. De kantorenmarkt in Rotterdam is een vervangingsmarkt. Kantorenmarkt Nederland Niet één markt - grote geografische verschillen 2013 Bronbestanden: DTZ Zadelhoff Kantoren in Cijfers Evaluatie Convenant Aanpak Kantorenleegstand Rotterdam 4 27

20 18 Kantorenbeleid van de gemeente Rotterdam Dit beleid is vastgelegd in het Programma Werklocaties De meest belangrijke punten uit het programma zijn: Plancapaciteit afstemmen op de nieuwbouwbehoefte. Voor de komende 10 jaar is de plancapaciteit een stuk lager dan voorheen. Een verdere reductie van de plancapaciteit is ongewenst, aangezien de bestaande voorraad veroudert en er een tekort dreigt te ontstaan aan hoogwaardig en courant aanbod; De ladder voor duurzame verstedelijking wordt nageleefd, zodat nieuwbouw vooral wordt gebruikt ter vervanging of herontwikkeling van incourant vastgoed; Blijvende inzet op transformaties van incourante gebouwen op minder geschikte locaties; Inzetten op tijdelijk gebruik, waar mogelijk ook de regelgeving versimpelen en versnellen; Samen met Rotterdam Partners, Innovation Quarter, Economie, Gebiedsontwikkeling en partners in de stad nog effectiever inzetten op acquisitie van bedrijven en investeerders naar de stad..

21 De Nieuwe Transformatie Aanpak Kantoren

22 20 Proces 2015 Maart 2015 September 2015 Oktober 2015 November 2015 Start Evaluatie Convenant Interne Co Design Sessie Externe Co Design Vaststellen speerpunten Aanpak Kantoren leeg- met de ambtenaren van Sessie met gemeente Nieuwe Transformatie stand Rotterdam door de de gemeente. en marktpartijen Aanpak Rotterdam TU Delft onder leiding van Hilde Remoy.

23 De Nieuwe Transformatie Aanpak Kantoren December 2015 Transformatie congres 2016 Januari t/m maart Vier speerpunten uitwerken tot concrete actie agenda, in vier werkgroepen die gemixt zijn samengesteld met marktpartijen en gemeente-ambtenaren. Uiterlijk 31 maart 2016 Ondertekenen convenant Nieuwe Transformatie Aanpak Kantoren Rotterdam

24 22 Speerpunten Nieuwe Transformatie Aanpak Kantoren

25 De Nieuwe Transformatie Aanpak Kantoren gebiedsaanpak/ kansenkaart regelgeving & stimulering kantorenloods financiering transparantie

26 24 Transparantie Door marktpartijen is verschillende keren benadrukt dat transparantie een belangrijk middel is om meer vertrouwen te krijgen. Transparantie verkrijgen we met elkaar door: kennis te delen via de website. Wij willen de website verder gaan uitbreiden met meer informatie en kennis over transformaties, de tools die ingezet kunnen worden en alle andere relevante informatie. Inzicht te geven in waar welke leegstand te vinden is door het opzetten van een leegstandsregister. Inzicht te geven in de behaalde resultaten, middels een jaarlijkse vastgoed monitor, die aangeeft welke doelen er wel en niet behaald zijn. Gebiedsaanpak kansenkaart Uit de enque te in het kader van de evaluatie van de kantoren aanpak is duidelijk naar voren gekomen dat gemeenten en marktpartijen vinden dat het gemeentelijk beleid zich meer moet richten op gebiedsgericht in plaats van gebouw gericht transformeren. Scan gebieden Wat zijn de kansen van het kantoorgebied? Hierbij maken we onderscheid naar twee soorten gebieden: gebieden die nog kansrijk zijn als toekomstig werkgebied. In de gebieden waar dit twijfelachtig of negatief is en waar de gebiedskwaliteit zich leent voor wonen, zal er versneld gekeken worden naar de mogelijkheden voor transformatie. Voor beide gebieden willen we de aanpak van de kansenkaart inzetten.

27 De Nieuwe Transformatie Aanpak Kantoren Kansenkaart Voor de gebieden ontwikkelen we een kansenkaart, door de volgende stappen te doorlopen: 1 Vaststellen van de gemeentelijke kaders wat wil de gemeente niet? 2 In kaart brengen wat er al gebeurt? Wat zijn de huidige en toekomstige initiatieven, voor zover bekend? 3 Waar liggen de kansen? Door middel van een Co Design Sessie met de eigenaren en gebruikers kunnen we deze stakeholders op ideeën brengen en stimuleren om in actie te komen. 4 Wat zijn belemmeringen en hobbels? 5 Wat zijn de aanjagers? 6 Welke rol pakt de gemeente en wat wordt het plan waarmee de gemeente de markt faciliteert? Bijvoorbeeld: welke investeringen zijn nodig in het openbare gebied? Heeft de gemeente hier middelen voor of is een publiek / private financiering nodig? Of is er gemeentelijk vastgoed waarmee de gemeente iets kan doen? Gebieden die wij in de komende jaren, als eerste, via de kansenkaart aanpak willen stimuleren zijn: Kansrijke werkgebieden RCD Alexandrium Westblaak Gebieden inzetten op transformatie Hart van Zuid Brainpark Noordwest De Westblaak is eigenlijk al een voorbeeld, waar een vergelijkbare gebiedsaanpak wordt toegepast.

28 26 Financiering Aankoop financiering Vanuit de markt blijkt dat één van de grote belemmeringen bij transformaties van kantoren nog steeds de financiering van de aankoop van het pand ten behoeve van transformatie, is. Vandaar dat er een onderzoek wordt gestart of het mogelijk is om een revolverend transformatie fonds op te zetten naar voorbeeld van de Ontwikkelings Maatschappij Utrecht (OMU), dat de financiering van leegstaande kantoren kan vereenvoudigen. In de komende maanden zal er op een aantal punten nader onderzoek worden gedaan, voordat definitief tot het besluit van een revolverend fonds kan worden overgegaan: Wat is de financieringsbehoefte vanuit de markt? Uitzoeken wie er geld willen en kunnen inleggen in het fonds? Welke externe fondsbeheerder kan het beste het beheer en uitvoering van het fonds op zich nemen? Gebiedsgerichte investeringen Ook op gebiedsniveau ligt er een financieringsbehoefte. Hier gaat het vaak om de (voor) financiering van investeringen in het openbare gebied. Om dit geschikt te maken voor wonen, of om het duidelijk te verbeteren. Voor deze gebiedsgerichte investeringen kan er een BIZ (Bedrijfs Investerings Zone) worden ingericht of een vast bedrag per m2 getransformeerd worden gekoppeld, dat in het gebiedsfonds wordt gestopt.

29 De Nieuwe Transformatie Aanpak Kantoren Regelgeving & stimulering Nieuwbouw draagt bij aan transformatie De verwachting is dat er een groot overschot in de markt blijft van kantoor vierkante meters. De gemeente wil geen nieuwbouw verbieden. De gemeente Rotterdam zoekt naar afspraken met marktpartijen om nieuwbouw te koppelen aan transformatie of sloop van de bestaande voorraad. Om de totale kantoren voorraad uiteindelijk te verkleinen willen we een afspraak maken om één of meer m2 te onttrekken bij nieuwbouw. Hoe we dit in de praktijk gaan regelen, gaan we in de komende maanden uitwerken. Leegstandsverordening en leegstandsregister De gemeente wil een leegstandsregister instellen en zoekt daarvoor mogelijkheden die de leegstandsverordening biedt. Dit betekent dat marktpartijen verplicht worden om leegstand actief te melden. Hiermee wordt de leegstand beter inzichtelijk en hebben wethouders hun commitment gegeven om met marktpartijen in gesprek te gaan, waar structurele leegstand een probleem is. De leegstandsinformatie leggen we vast in een leegstandsregister. Dit is een gebiedsinformatie systeem, dat direct inzicht geeft in de leegstand en alle relevante data. Leegstandstax of transformatiebonus? Om passieve eigenaren van leegstaande kantoren in beweging te krijgen wil de gemeente bekijken of een stimulatie of een sanctie het beste middel is om hier verandering in te brengen. Marktpartijen geven duidelijk de voorkeur aan de transformatie bonus, stimuleer het goede initiatief door middel van bijvoorbeeld lagere OZB of leges. De vraag die nog verder beantwoord moet worden is of een leegstandstax bijdraagt aan het stimuleren van passieve eigenaren? In het convenant willen we hier een keuze in gemaakt hebben. Regels en bestemmingen verder verruimen Er is op landelijk niveau een pleidooi voor het soepeler kunnen interpreteren van specifieke regels, die transformatie nu belemmeren: o.a. de verhuurdersheffing en de wet geluidshinder. Dit kan in het vooroverleg direct worden meegenomen of het afwijken van

30 28 de norm een mogelijkheid is en onder welke voorwaarden of welk aanvullend onderzoek er nodig is, om dit mogelijk te maken. Zodat de markt, samen met de gemeente de gewenste kwaliteit weet te realiseren. Aanbestedingsbeleid van het eigen vastgoed In het aanbestedingsbeleid van het eigen gemeentelijke vastgoed is het van belang dat er niet alleen op prijs, maar ook op kwaliteit en visie wordt aanbesteed. Reduceren plancapaciteit Omdat er een groot planaanbod is opgesloten in bestaande bestemmingsplannen wordt bij de herziening van bestemmingsplannen een nieuwe afweging gemaakt of de functie kantoor nog passend is. Als geconcludeerd wordt dat de functie niet langer passend is kan deze in het bestemmingsplan worden geschrapt. Deze aanpassing zal vooral toegepast kunnen worden in de gebieden die niet langer als kantoorgebied te boek staan. Kantorenloods Netwerk van loodsen De kantorenloods blijft de spin in het web. Maar hij is als loods niet meer de enige. Inmiddels is er een netwerk van loodsen en die zijn actief op de volgende gebieden: kantoren zelfbouw winkels pop up loket (evenementen binnen) zorg gemeentelijk vastgoed Van belang is dat dit netwerk zich naar buiten toe duidelijk profileert en dat men elkaar intern ook goed weet te vinden. Zeker in de totale samenwerking tussen: loodsen, accountmanagers, thema s en gebieden. Deze moeten we beter ontsluiten en inzicht geven, wie welke rol heeft.

31 De Nieuwe Transformatie Aanpak Kantoren Direct aan tafel gemeente en initiatiefnemer Vooroverleg met de initiatiefnemer en eventuele andere stakeholders en de experts binnen de gemeente is van cruciaal belang voor: 1 het verkrijgen van duidelijkheid over de haalbaarheid in een heel vroeg stadium van het proces. 2 Het inzichtelijk maken van waar de aanvraag nog niet voldoet: qua volledigheid of wat betreft kwaliteit van het concept. 3 Aangeven waar de belangrijkste uitdagingen en mogelijke knelpunten in het proces kunnen zitten. Dit vooroverleg wordt al toegepast maar willen we nog breder en vaker inzetten, zodat de transparantie wordt vergroot en het vertrouwen tussen markt en gemeente verder toeneemt. Het eerste aanspreekpunt blijft de kantorenloods. Meer mandaat Van belang is dat de loodsen meer capaciteit en mandaat krijgen in de organisatie, waardoor zij ook een krachtige rol kunnen vervullen richting de markt. Proces stroomlijnen Door het eerder genoemde vooroverleg, samen met meer mandaat en een duidelijke rol is de kantorenloods in staat om het proces beter te stroomlijnen. Daarnaast is het gewenst om voor specialistische kennis te gaan werken met vaste experts, met kennis en ervaring van transformatie. Dit zal het proces ook zeker versnellen. Dit kan bijvoorbeeld voor: bouwinspectie, juridische zaken, brandveiligheid etc.).