De locatiewaarde bepaal t/d *

Transcriptie

1 De locatiewaarde bepaal t/d * * niet doorhalen wat van toepassing is Onderzoek naar de waarde van de locatie voor bedrijfsmatig onroerend goed in Nederland. Bart Vink Utrecht, 20 januari 2004 In samenwerking met: DTZ Zadelhoff Research Universiteit Utrecht Faculteit Ruimtelijke Wetenschappen

2 VOORWOORD De locatie wordt doorgaans aangedragen als het belangrijkste waardebepalende element van bedrijfsmatig onroerend goed, maar waar die locatiewaarde vervolgens uit bestaat blijft veelal onderbelicht. De meest gebruikte wijze waarop de waarde van de locatie wordt bepaald is de restwaarde-methode, waarbij die restwaarde (de locatiewaarde) wordt toegeschreven aan de markt. Op zichzelf een prima methode, ware het niet dat het doorgaans ontbreekt aan inzicht in die markt. Het ramen van de waarde van de locatie berust daarmee vooral op het zogenaamde Fingerspitzengefühl. Met andere woorden, de spreekwoordelijke natte vinger viert hoogtij. De voorliggende scriptie is het resultaat van een onderzoek naar de waarde van de locatie voor bedrijfsmatig onroerend goed in Nederland. Specifiek is daarbij geprobeerd op een objectieve wijze de locatiekenmerken te ontrafelen die inhoud geven aan de locatiewaarde voor kantorenlocaties en bedrijventerreinen. Uitgangspunt voor het verkrijgen van een objectief beeld van de locatiewaarde is een statistische basis die de relatie tussen de kwaliteit van de locatie en het gerealiseerde huurprijsniveau op die locatie, blootlegt. Bij de totstandkoming van dit rapport heb ik kunnen leunen op een aantal personen die ik langs deze weg daarvoor wil bedanken. Ere wie ere toekomt. Allereerst iedereen die op enigerlei wijze betrokken is geweest bij dit onderzoek. Daarbij dank ik met name mijn tijdelijke collega s bij DTZ Research voor het geduld en vertrouwen maar vooral voor de leerzame en sfeervolle afstudeerperiode. In het bijzonder wil ik noemen de heren Michiel Verlaak, Tejo Spit en Dick Ettema. Michiel, bedankt reeds voor het gestelde vertrouwen, je interesse en inspirerende commentaar, als het ware. Het heeft al met al even geduurd, maar uiteindelijk zijn de resultaten dan toch daar, waarvan akte. Tejo, dank voor de stimulerende input en het in goede banen leiden van het onderzoek. Dick, zonder jouw hulp had ik de eindjes niet aan elkaar kunnen knopen. Als laatste mijn familie, vrienden en natuurlijk Anky. Jullie zijn stuk voor stuk toppers en hebben allemaal op z n tijd gezorgd voor een nuchtere blik, een stimulerende prikkel of een welkome afleiding. Dankzij jullie hou ik veel meer over aan mijn studie planologie dan alleen het bemachtigen van een bul. Of zoals de mannen van Bløf het in een van hun liedjes verwoorden: Met de zegen van de hoop, ben ik tot hier gekomen en met de regen in mijn rug weet ik waar ik ben. Utrecht, 20 januari 2004 Bart Vink IV

3 SAMENVATTING Aanleiding, doel & opzet De locatie wordt doorgaans aangedragen als het belangrijkste waardebepalende element van bedrijfsmatig onroerend goed, maar waar die locatiewaarde vervolgens uit bestaat blijft veelal onderbelicht. De voorliggende scriptie is het resultaat van een onderzoek naar de waarde van de locatie voor bedrijfsmatig onroerend goed in Nederland. Specifiek is daarbij getracht de locatiekenmerken te ontrafelen die inhoud geven aan de locatiewaarde voor kantorenlocaties en bedrijventerreinen. De aanleiding voor het achterhalen van de locatiewaarde en de verklarende locatiekenmerken van die locatiewaarde, wordt treffend verwoord door een citaat uit een recent verschenen artikel (Stijnenbosch et.al., 2003, pp ): Wat ons meer zorgen baart, is het gebrek aan inzicht in de werking van de markt van commercieel onroerend goed. Er is weinig fundamenteel onderzoek beschikbaar en de verkoopverhalen voeren de boventoon. Meer inzicht is nodig in de stromen op de markt. Inzicht in de markt voor commercieel onroerend goed is onder meer van belang voor het ruimtelijk beleid ten aanzien van werklocaties. Vooralsnog schiet het gevoerde ruimtelijke beleid aangaande de werklocatie doorgaans tekort. Heuer & Boekema (2003, p. 47) noemen dit niet verwonderlijk aangezien er geen goede methode is voor het berekenen van de toekomstige ruimtevraag en onderzoek naar de kwalitatieve vraag van ondernemingen naar bedrijfsgrond ontbreekt. Het gebrek aan inzicht in de markt voor werklocaties en het belang ervan voor de ruimtelijke ordening vormen de aanleiding voor dit onderzoek. Als uitgangspunt voor het verkrijgen van inzicht in de markt is het locatieniveau genomen en specifiek de kwaliteitskenmerken van de locatie. Het onderzoeksdoel kan daarmee als volgt worden omschreven: Het inzichtelijke maken van de locatiewaarde door het achterhalen van de specifieke locatiekenmerken (van de huisvestingskwaliteit) die de waarde van de locatie bepalen. Het onderzoeksdoel laat zich vertalen naar de volgende probleemstelling: In hoeverre is het verschil in huurprijsniveau (de onroerend goed- waarde ) van werklocaties te verklaren vanuit de specifieke kwaliteitskenmerken van de locatie ( locatiewaarde ) en waaruit bestaat die specifieke locatiewaarde? Voor het kunnen beantwoorden van de probleemstelling wordt gebruik gemaakt van de volgende onderzoeksvragen: 1. Bestaat er een relatie tussen het huurprijsniveau en de prestatiekwaliteit van locatiekenmerken van de werklocatie en zo ja, wat is de relatieve waarde er van? 2. Welke locatiekenmerken van de werklocatie zijn van invloed op het huurprijsniveau? 3. Op welke wijze kunnen verkregen inzichten bijdragen aan een verbetering van het ruimtelijk beleid voor werklocaties? VI

4 Methode Met het beantwoorden van de onderzoeksvragen is geprobeerd de locatiewaarde op een objectieve manier inzichtelijk te maken. Hierbij is onderzocht in hoeverre de variantie in gemiddeld gerealiseerde huurprijsniveaus kan worden verklaard vanuit de variantie in prestatiekwaliteit van de locatiekenmerken. Hiermee is getracht een empirische basis te leggen voor de beantwoording van de centrale onderzoeksvraag. Hiervoor is gebruik gemaakt van hedonistische modellering, een methode voor een prijsanalyse van heterogene goederen. De hedonistische analysebenadering kan worden omschreven als een meervoudige regressieanalyse van de prijsvorming van heterogene goederen. De te verklaren variabele wordt met een dergelijke analyse in verband gebracht met diverse kenmerken die in het analysemodel zijn opgenomen. Op deze wijze wordt vastgesteld welke bijdrage een afzonderlijk kenmerk levert aan de waarde van de te verklaren variabele (Conijn et al., 1998, p. 39). Om de mate van prestatiekwaliteit van de locatiekenmerken te bepalen, is gebruik gemaakt de REN-methode. De REN kwalificeert de functionele prestatiekwaliteit van de werklocatie door het toekennen van een objectieve kwaliteitsscore aan de kenmerken van de werklocatie. De REN-analyse van de locatiekwaliteit van de 281 opgenomen werklocaties heeft geresulteerd in een REN-database die is gebruikt in dit onderzoek. De hedonistische regressieanalyse kan worden opgedeeld in twee aspecten. Allereerst het ontrafelen van de mate waarin het verschil in huurprijsniveaus van werklocaties kan worden verklaard vanuit de specifieke kwaliteitskenmerken van de locatie. In dit verband wordt in dit onderzoek ook wel gesproken van het achterhalen van de locatiewaarde. Daarnaast in het achterhalen van de locatiekenmerken waaruit die specifieke locatiewaarde bestaat. Met andere woorden, het ontrafelen van de geleverde prestatiekwaliteit van locatiekenmerken welke de meerwaarde (een huurprijsverhogend of -verlagend effect) van de locatie vormen. Bij een prijsanalyse van bedrijfsmatig onroerende goederen is het van belang te onderkennen dat er meerdere marktevenwichten op een markt voor heterogene goederen bestaan. Dit gegeven heeft geleid tot een onderverdeling van de werklocaties naar afzonderlijke deelmarkten. Daartoe zijn de 281 werklocaties allereerst onderverdeeld in 144 kantorenlocaties en 137 bedrijventerreinen. Vervolgens is binnen de analyse voor kantorenlocaties en bedrijventerreinen, ingezoomd op drie schaalniveaus, te weten respectievelijk Nederland als geheel, de Randstad en de Periferie. De locatiewaarde bepaal..t/d Voor kantorenlocaties varieert het aandeel van de locatiewaarde van circa 40% op het nationale niveau en in de Randstad, tot maarliefst 80% voor kantorenlocaties in de Periferie. Toedeling naar type kantorenlocatie, te weten stations- en stads(rand)locaties, vergroot het verklaringspercentage voor kantorenlocaties naar circa 62% op het nationale niveau en 67% in de Randstad. Voor kantorenlocaties in de Periferie blijft het verklaringspercentage echter onverminderd hoog. De variantie in kwaliteit van de locatie kent daarmee in de Periferie een grotere samenhang met de variantie in gerealiseerde huurprijsniveaus dan in de Randstad en in geheel Nederland. Voor bedrijventerreinen vertoont het aandeel van de locatiewaarde echter een tegengesteld patroon. Hier laat de variantie in het gerealiseerde huurprijsniveau zich voor circa 75%, 63% VII

5 en 42% verklaren vanuit de locatiewaarde voor bedrijventerreinen in respectievelijk Nederland, sec de Randstad en sec de Periferie. Dat de kwaliteit van de locatie in meer of minder mate invloed uitoefent of de waarde van bedrijfsmatig onroerend goed is hiermee statistisch bevestigd. Bovendien is inzichtelijk gemaakt in welke mate de kwaliteit van de locatie van invloed is op de waarde van de werklocatie en dat deze verschilt naar type werklocatie en deelgebied. Interessant is echter dat de waarde-effecten die de ontrafelde locatiekenmerken genereren, ongeacht het type werklocatie, veel groter zijn in de Randstad dan in de Periferie. Met andere woorden, de bandbreedte van het waarde-effect van de prestatiekwaliteit van de locatiekenmerken ten opzichte van het geschatte basis -huurprijsniveau, is veel groter. Op basis van die waarde-effecten is een top vijf met belangrijkste waardeverklarende locatiekenmerken voor werklocaties opgesteld. Deze top vijf is afgezet tegen de doorgaans aangedragen vijf belangrijkste vestigingsplaatscriteria voor de locatie uit voorgaande onderzoeken. De top vijf type locatiekenmerken voor werklocaties zoals naar voren gekomen in dit onderzoek bestaat uit: 1) ligging, 2) representativiteit, 3) voorzieningenniveau, 4) parkeergelegenheid en 5) zichtbaarheid. De top vijf zoals aangedragen in voorgaande onderzoeken bestaat uit: 1) bereikbaarheid, 2) ligging, 3) representativiteit, 4) parkeergelegenheid en 5) voorzieningenniveau. Het opvallendste aan een vergelijking van de beide ranglijsten, is dat het doorgaans aangedragen locatiekenmerk bereikbaarheid niet wordt onderschreven door de onderzoeksresultaten. Omgekeerd wordt het statistisch aangetoonde belang van representativiteit en voorzieningen voor de werklocatie vanuit de theorie in mindere mate onderschreven. De waarheid ligt waarschijnlijk in het spreekwoordelijke midden, maar dat deze locatiekenmerken van belang zijn, is eens temeer bevestigd. De onderzoeksresultaten in perspectief; een doorkijk naar de gebruiksmogelijkheden Het exploratieve karakter van dit onderzoek, maakt echter dat de resultaten slechts als indicatief geïnterpreteerd kunnen worden. Voor een betrouwbaarder beeld van de locatiewaarde en de waarde-effecten van de locatiekenmerken, is het noodzakelijk de analysemethode aan te scherpen. Aanbevelingen hiervoor richt zicht enerzijds op de analysemethode zelf. Anderzijds op het vergroten en verfijnen van de analysedata. Het verkregen inzicht in de interactie tussen de kwaliteit en de prijs (tevredenheid) aangaande de locatiekenmerken, biedt mogelijkheden voor een slagvaardiger ruimtelijk beleid. Objectieve kennis, verkregen met behulp van analyses van het aanbod in relatie tot de gerealiseerde huurprijsniveaus, biedt mijns inziens een betere grondslag voor beleidskeuzes als enquêtes die inzicht moeten bieden in de vraag. Dit omdat het verschil ligt in inzicht in het feitelijke gedrag of het wenselijke gedrag. De gepresenteerde resultaten bieden inzicht in het feitelijke gedrag van de gebruiker en bieden daarmee inzicht in de markt. Een ruimtelijk beleid dat anticipeert op het marktgedrag kan enerzijds inspelen op wenselijke marktontwikkelingen en is anderzijds beter in staat gepaste alternatieven te bieden voor niet wenselijke marktontwikkelingen. Met ander woorden: De klant is koning, de overheid regeert VIII

6 INHOUDSOPGAVE VOORWOORD IV SAMENVATTING VI INHOUDSOPGAVE IX HOOFDSTUK I: AANLEIDING, PLAATSBEPALING & OPZET VAN HET ONDERZOEK AANLEIDING VOOR HET ONDERZOEK PLAATSING VAN HET WERKLOCATIE-ONDERZOEK IN EEN 3 WETENSCHAPPELIJK KADER 1.3 PLANNING VAN WERKLOCATIES KWALITEIT VAN WERKLOCATIES EN HET GEREALISEERDE 9 HUURPRIJSNIVEAU 1.5 ONDERZOEKSOPZET, PROBLEEMSTELLING, ONDERZOEKSVRAGEN EN 10 CONCEPTUEEL MODEL 1.6 LEESWIJZER 11 HOOFDSTUK II: WAARDELEER & WAARDEVORMING VAN BEDRIJFSMATIG 13 ONROEREND GOED INLEIDING EN LEESWIJZER WAT WORDT ER VERSTAAN ONDER ONROEREND GOEDMARKTEN? BEDRIJFSMATIG ONROEREND GOEDMARKTEN VOOR KANTOREN 16 EN BEDRIJFSRUIMTEN 2.3 WAARDEBEPALING VAN BEDRIJFSMATIG ONROEREND GOED LOCATIE, LOCATIE, LOCATIE 24 IX

7 HOOFDSTUK III: HEDONISTISCHE MODELLERING 26 INLEIDING & LEESWIJZER WAT IS HEDONISTISCHE MODELLERING? ONTSTAAN & ONTWIKKELING TOEPASSINGEN VAN HEDONISTISCHE MODELLEN VERGELIJKBARE HEDONISTISCHE PRIJSSTUDIES VOOR BEDRIJFSMATIG 36 ONROEREND GOED 3.5 DE HEDONISTSICHE METHODE GEOPERATIONALISEERD HEDONISTISCHE REGRESSIEANALYSES EN DE RELEVANTIE 40 VAN ONDERZOEKSDATA 3.7 RICHTLIJNEN VOOR HET KIEZEN VAN HET JUISTE HEDONISTSICHE 42 MODEL 3.8 ALGEMENE KRITIEK OP HEDONISTISCHE MODELLEN ANALYTICAL HIERARCHY PROCESS & DE REN-METHODE DE REN & HEDONISTISCHE MODELLERING: 48 GEBRUIKSMOGELIJKHEDEN VOOR DE ANALYSE VAN DE LOCATIEWAARDE VOOR WERKLOCATIES HOOFDSTUK IV: DE REN-METHODE 51 INLEIDING & LEESWIJZER WAT IS DE REAL ESTATE NORM? ONTSTAAN & DOELSTELLING WAT GEEFT DE REAL ESTATE NORM AAN? DE REN-METHODE IN BEELD DE REN & HUISVESTINGSKWALITEIT TOEPASSINGSMOGELIJKHEDEN, SELECTIE VAN DE 58 KWALITEITSASPECTEN & MATE VAN OBJECTIVITEIT X

8 HOOFDSTUK V: HEDONISTISCHE REGRESSIEANALYSE NAAR DE 63 LOCATIEWAARDE EN LOCATIEWAARDE-VERKLARENDE LOCATIEKENMERKEN INLEIDING & LEESWIJZER OPZET & METHODE VAN DE ANALYSE TYPERING VAN DE ONDERZOEKSDATA KADER VOOR TOEPASSING MULTIPLE REGRESSIEANALYSE RESULTATEN VAN DE MULTIPLE REGRESSIEANALYSE: HET ONTRAFELEN 73 VAN DE LOCATIEWAARDE IN TWEE FASEN 5.5 RESUME MULTIPLE REGRESSIEANALYSE 76 HOOFDSTUK VI: DE LOCATIEWAARDE BEPAAL T/D 77 INLEIDING & LEESWIJZER ONDERZOEKSRESULTATEN: EMPIRIE NAAST THEORIE KANTORENLOCATIES & DE LOCATIEWAARDE STATIONSLOCATIES VERSUS STADS(RAND)LOCATIES BEDRIJVENTERREINEN & DE LOCATIEWAARDE ONBEKEND MAAKT ONBEMIND? DE LOCATIEWAARDE BEPAAL T/D REACTIES OP DE ONDERZOEKSRESULTATEN 98 SLOTBESCHOUWING 101 LITERATUURLIJST 104 FIGUREN- EN TABELLENLIJST 109 BIJLAGEN ZIE BIJLAGENBUNDEL (BESCHIKBAAR BIJ ZADELHOFF RESEARCH) XI

9 HOOFDSTUK I AANLEIDING, PLAATSBEPALING & OPZET VAN HET ONDERZOEK 1.1 AANLEIDING VOOR HET ONDERZOEK De voorraad gebouwen op de markt voor commercieel onroerend goed zal in de toekomst maar weinig toenemen. Naast beperkte toevoegingen door nieuwbouw zijn aanpassingen van de bestaande voorraad essentieel. Fundamenteel onderzoek is daarvoor noodzakelijk. Dit ontbreekt vooralsnog Dat gaat zich wreken nu die markten zich steeds meer gaan ontwikkelen in de richting van vervangingsmarkten. Er is in principe voldoende voorraad met misschien in bepaalde segmenten in bepaalde gebieden nog een klein tekort. De toevoeging zal echter gering zijn. Dus, wat eraan de voorkant bijkomt, zal er aan de achterkant vroeg of laat weer afgaan. Nu kan men denken dat dit het probleem is van de desbetreffende eigenaar of betrokken gemeente, maar dan denkt men wel erg kortzichtig. Immers, een gemeente zal het wel nalaten om in de toekomst nieuwe plannen te maken, als ze weet dat deze toevoeging kan leiden tot leegstand op een andere plaats op haar grondgebied Wat ons meer zorgen baart, is het gebrek aan inzicht in de werking van de markt van commercieel onroerend goed. Er is weinig fundamenteel onderzoek beschikbaar en de verkoopverhalen voeren de boventoon. Meer inzicht is nodig in de stromen op de markt. (Stijnenbosch et.al., 2003, pp ) De bovenstaande fragmenten uit een recent verschenen artikel in PropertyNL verwoorden de huidige marktsituatie voor commercieel onroerend goed en het belang van degelijk marktonderzoek. Er is sprake van een overaanbod en het aantrekken van de markt voor bedrijfsmatig onroerend goed laat voorlopig nog op zich wachten (Neprom & DTZ Zadelhoff Research, 2003, pp ). Vanuit dit perspectief bestond er binnen DTZ Zadelhoff Research de behoefte aan een kwantitatieve analyse van werklocaties om inzicht te krijgen in het huidige aanbod van werklocaties in Nederland. Als uitgangspunt is hiervoor de REN-methode gebruikt, een instrument dat kwalitatieve werklocatiekenmerken kwantificeert en communiceerbaar maakt. Inzicht in de markt voor commercieel onroerend goed is eveneens van belang voor het ruimtelijk beleid ten aanzien van werklocaties. Ruimtelijke ordening heeft immers als doel het tot stand brengen van de best denkbare wederkerige aanpassing van ruimte en samenleving, zulks ter wille van die samenleving (Commissie van Veen, 1971). Met leegstaande kantoor- dan wel bedrijfsruimte is niemand gediend. Bij de ontwikkeling en het beheer van werklocaties moet dan ook worden getracht de kans op leegstand te minimaliseren. De huidige marktsituatie en de ingezette beleidsdoeleinden van een efficiënter en doelmatiger ruimtelijke inrichting 1, vragen om een meer marktgericht werklocatiebeleid: De algemene aanbeveling voor een betere sturing in de kwaliteitskenmerken is dat gemeenten een meer vraaggeoriënteerde en anticiperende houding moeten laten zien bij de ontwikkeling van bedrijventerreinen. De keuze voor het ontwikkelen van een bepaald type terrein moet worden gemaakt op basis van marktonderzoek en een sterkte/zwakteanalyse van de locatie binnen de regio (Van der Gaag, 2003, p.51). Vooralsnog schiet het gevoerde ruimtelijke beleid aangaande de werklocatie doorgaans tekort. Dit ondanks het feit dat het ruimtelijk (economisch) beleid (werklocatieplanning), en dan met name de 1 Ruimte maken, ruimte delen. Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening 2000/2020. Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu. Den Haag, pp

10 gronduitgifte, een belangrijk onderdeel is van het sociaal-economisch beleid. In de meeste gemeenten gaat het beleid echter niet verder dan een globale behoefteraming en het gereedmaken van kavels. Heuer & Boekema (2003, p.47) wijzen onder meer op het vaak ontbreken van inzicht in de wensen en eisen van ondernemers omtrent de bedrijfslocatie. Heuer & Boekema (2003, p.47) noemen dit niet verwonderlijk aangezien er geen goede methode is voor het berekenen van de toekomstige ruimtevraag en onderzoek naar de kwalitatieve vraag van ondernemingen naar bedrijfsgrond ontbreekt. Het gebrek aan inzicht in de markt voor werklocaties en het belang ervan voor de ruimtelijke ordening vormen de aanleiding voor dit onderzoek. Als uitgangspunt wordt hiervoor het locatieniveau genomen en specifiek de kwaliteitskenmerken van de locatie. Immers, actoren op de markt voor bedrijfsmatig onroerend goed wijzen doorgaans de locatie aan als één, zoniet dé belangrijkste determinant van de waarde van het onroerend goed. Although location, location, location is the quintessential cliché in the real estate business, it is nevertheless true. Location is a key determinant of the value of real estate- location with respect to remunerative economic opportunities, location relative to scenic or otherwise desirable and attractive living areas, location convenient to the transportation network, and so forth. In short, virtually every attribute of a piece of land beyond its physical dimensions including any improvements can be reduced to location (Atack & Margo, 1998, p.151). Deze toegekende waarde hangt nauw samen met de vraag naar het onroerend goed. Eenvoudig gezegd mag gesteld worden dat naarmate de vraag naar een bepaald type onroerend goed groot is, de waarde ervan ook groot is. Via bestemmingsplannen is de overheid uiteindelijk de enige speler op de markt voor werklocaties die bepaald waar en onder welke voorwaarden werklocaties zijn toegestaan. Door het voorschrijven van de locatie en de richtlijnen bepaalt deze daarmee in grote mate het aanbod. De behoeften van ondernemers wat betreft de werklocatie bepalen in sterke mate vraag. Inzicht in de markt laat zich daarmee toespitsen op het verkrijgen van inzicht in de rol c.q. waarde van de locatie in relatie tot de onroerend goedwaarde. Is het mogelijk de zogenaamde locatiewaarde inzichtelijk te maken en welke locatiekenmerken zijn van invloed op die locatiewaarde? Teneinde op deze vraag een antwoord te kunnen geven wordt in 1.2 beschreven in hoeverre er kennis van en inzicht in de markt voor werklocaties aanwezig is. Vervolgens wordt in 1.3 beschreven op welke wijze in de ruimtelijke ordening de planning van werklocaties wordt benaderd. Verkenning van de huidige stand van zaken omtrent het inzicht in de markt voor werklocaties en de planning van werklocaties, resulteren in een onderzoeksopzet, probleemstelling en onderzoeksvragen ( 1.5). 2

11 1.2 PLAATSING VAN HET WERKLOCATIEONDERZOEK IN EEN WETENSCHAPPELIJK KADER De werklocatie gedefinieerd Werklocaties kunnen op vele manieren worden gedefinieerd. Belangrijk is echter het onderscheid tussen het functionele en fysieke aspect van werklocaties. Onder het functionele element van een werklocatie wordt de aard van verrichte werkzaamheden van het kantoor of bedrijf verstaan (Louw, 1996, p.2). Hierbij kan worden gedacht aan het verlenen van diensten, het leiden van ondernemingen, het produceren, opslaan of distribueren van goederen, het uitvoeren van commerciële handelingen en wat nog niet meer zij. Het fysieke aspect van werklocaties laat zich veel moeilijker omschrijven en gangbare definities komen vaak niet verder dan: gebouwen welke geheel of gedeeltelijk worden gebruikt voor... of vestigingen waarvan het vloeroppervlak geheel of grotendeels gebruikt wordt voor (Louw, 1996, p.2). De termen grotendeels, gedeeltelijk en geheel laten enigszins doorschemeren dat van een hard criterium doorgaans geen sprake is. In de praktijk worden dan ook verschillende definities gehanteerd voor hetzij kantoorgebouwen, hetzij kantoorachtige gebouwen, hetzij bedrijfsgebouwen, hetzij bedrijfshallen, waarbij de criteria verre van eenduidig zijn (Louw, 1996, p.2). Zo wordt in bestemmingsplannen doorgaans gewerkt met percentages van het vloeroppervlak met een bepaalde functie welke een werklocatie bestemt tot bijvoorbeeld een kantoorgebouw of een kantoorachtig gebouw 2. In de vastgoedsector zijn weer legio definities die onderscheid maken in type gebruik van kantoor- dan wel bedrijfsruimte. Deze definities en criteria verschillen aanzienlijk en dan wordt de interpretatievrijheid nog buiten beschouwing gelaten. Het lijkt wel of iedere zichzelf respecterende vastgoedonderneming zijn eigen definities en criteria erop nahoudt. Vanuit de afdelingen marktonderzoek van vastgoedondernemingen bestaat sinds kort het initiatief om tot een eenduidiger definiëring van de verschillende aspecten van de vastgoedsector te komen. Dit initiatief heeft gestalte gekregen in het overlegorgaan Werkgroep Researchoverleg, bestaande uit afgevaardigden van gerenommeerde onderzoeksbureaus en organisaties uit de vastgoedsector 3 (Rooijakkers, 2003, pp ). Het functionele en fysieke aspect van de werklocatie zijn echter met elkaar verweven omdat handelsactiviteiten zijn gehuisvest in kantoor dan wel bedrijfsruimten. Door de jaren heen zijn er verschillende typen werklocaties gerealiseerd. Ontwikkelingen en strategieën van enerzijds het ruimtelijke beleid van de overheid en anderzijds het bedrijfsleven, hebben er toe bijgedragen dat er vele bedrijfshuisvestingsvarianten zijn ontstaan. Van een werkruimte in, aan of nabij het huis zoals de oude ambachten en boerderijen en de latere eerste kantoren (administratieve ruimten), via fabrieken en zogenaamde kantoorhuizen in de wijk, naar specifieke bedrijventerreinen en kantorenlocaties. Vanaf de industriële revolutie tot de jaren 90 van de vorige eeuw, kent deze ontwikkeling een tred van zowel fysieke als functionele multifunctionaliteit naar monofunctionaliteit. De laatste jaren bestaat er echter opnieuw aandacht voor meervoudig ruimtegebruik en functiemenging in de ruimtelijke ordening. Monofunctionaliteit maakt plaats voor multifunctionele (werk)locaties. Het bestaan van gemengde bedrijventerreinen en andere vormen van multifunctionele werklocaties of meervoudig ruimtegebruik, maakt het opdelen van de opgenomen werklocaties in kantorenlocaties en bedrijventerreinen lastig. De opdeling van werklocaties naar bedrijventerreinen en kantorenlocaties in dit onderzoek dient dan ook te worden gezien als richting gevend, en niet als 2 Zie voor een uitvoerig overzicht van verschillende kantoordefinities Van der Velde (1992), pp Werkgroep Researchoverleg bestaat uit afgevaardigden van Bouwfonds, CB Richard Ellis, Cushman & Wakefield, DTZ Zadelhoff, Dynamis, FHG Bank, Van Gool & Partners, Jones Lang LaSalle, Meeùs Groep, NVM en Vastgoedmarkt. 3

12 een hard en voldongen feit. De opdeling van de 281 onderzochte werklocaties in 144 kantorenlocaties en 137 bedrijventerreinen 4 heeft plaatsgevonden op basis van raadpleging van de DTZ makelaarskantoren en bestemmingsplannen. Werklocaties & wetenschap Sinds de jaren 60 is er in toenemende mate aandacht voor onderzoek naar kantoren en bedrijventerreinen waarbij in de jaren 70 en 80, ondanks het veelal ontbreken van geschikt statistisch materiaal en een uitgewerkte theoretische basis, veel publicaties zijn verschenen (Ter Hart, 1981) (Bak, 1980). De geografische benadering van werklocatieonderzoek richt zich op het ruimtelijke gedrag van bedrijven en instellingen. Van Dinteren (1989) maakt daarbij onderscheid in twee aspecten die afhankelijk zijn van elkaar. Enerzijds de keuze van een vestigingsplaats en anderzijds het functioneren vanuit een eenmaal ingenomen locatie. Hij stelt dat mag worden aangenomen dat ondernemingen op bepaalde momenten de voor- en nadelen van de huidige en/of toekomstige vestigingsplaats zullen afwegen in het licht van de marktpositie en het beleid van de onderneming. Binnen de geografie als tak van wetenschap die zich bezig houdt met (werk)locatieonderzoek (c.q. vestigingsplaatsaspecten), ook wel bekend als economische geografie, zijn twee hoofdstromen te herkennen. De ene stroming is geënt op de behavioristische geografie of gedragswetenschappelijke (sociale) geografiebenadering en is meer kwalitatief van aard. Deze stroming bestudeert het ruimtelijk gedrag en handelen van individuen en de cognitieve (verstandelijke) en affectieve (emotionele) processen die aan het gedrag ten grondslag liggen. Grondaanname is daarbij dat niet de omgeving zelf het gedrag/handelen van mensen bepaalt, maar de wijze waarop zij die omgeving percipiëren 5. Hierbij is het merendeel van de studies beschrijvend en inventariserend van aard (De Pater & Van der Wusten, 1991, p. 163). De andere stroming houdt zich meer bezig met kwantitatief onderzoek en staat bekend als de ruimtelijke analyse of moderne geografie. In de ruimtelijke analyse staat het ontwikkelen van modellen en de modellering van ruimtelijke patronen voorop (Louw, 1996, p.6). Het gebruik van geavanceerde computerprogramma s als SPSS en GIS is tegenwoordig niet meer weg te denken bij dergelijke onderzoeken waaronder dit werklocatieonderzoek. De tweeledige basis van de economische geografie heeft de nodige discussie opgeleverd welke bekend staat als het choice-constraint debat. Dit debat kwam er op neer of de nadruk nu moest liggen op de keuzemogelijkheid (choice) van het individu of juist op de beperkingen (constraints) welke het individu ondervindt. In de jaren tachtig heeft dit debat geresulteerd in een zekere consensus waarbij beide optieken belangrijk zijn en in hoge mate complementair (De Pater & Van der Wusten, 1991, p. 163). In de methode die gebruikt is voor het analyseren van de prestatiekwaliteit van de locatiekenmerken, komen deze twee stromingen helder naar voren. Het instrument koppelt de wensen en eisen van de gebruiker (kwaliteitsverwachting) aan de kwaliteitsprestatie van een gebouw en/of locatie. Het dient daarmee onder meer als hulpinstrument in het keuzeproces 6. 4 Zie voor een overzicht van de 281 opgenomen werklocaties de bijlagen A1 en A2. 5 Instellingen en organisaties worden in de behavioristische benadering gezien als actieve besluitvormers die, bij het omgaan met de geboden (locatie)keuzemogelijkheden, uitsluitend beperkt worden door psychische factoren. Deze psychische belemmeringen bestaan uit het onvermogen om over alle relevante informatie te beschikken en effectief te gebruiken bij het nemen van beslissingen (Louw, 1996, p.6). 6 Hoofdstuk IV is gewijdt aan dit instrument voor het analyseren van de prestatiekwaliteit; de REN-methode. 4

13 In de jaren 90 begon langzamerhand het besef te ontstaan dat het aanbod van werklocaties als verklarende factor voor het spreidingspatroon van werklocaties altijd onderbelicht is geweest (Louw, 1996,p. 5). Hessels (1992) is één van de pioniers die ook de aanbodzijde belicht in zijn dissertatie over de locationele dynamiek van de zakelijke dienstverlening. Hierin stelt hij dat locatiebeslissingen van ondernemers van kantoorhoudende organisaties ingebed zijn in enerzijds de voorkeuren van deze ondernemers en anderzijds de vestigingsmogelijkheden die beschikbaar zijn om de locationele voorkeuren te kunnen effectueren. Van der Krabben en Lambooy (1993) wijzen ook op de eenzijdige aandacht voor de vraagzijde bij (werk)locatieonderzoek. In de traditionele stedelijkeconomische wetenschapsbeoefening wordt in het algemeen uitgegaan van een vragersoevereiniteit. Dit houdt in dat aangenomen wordt dat het aanbod van grond en gebouwen zich aanpast aan de vraagontwikkeling. Dit heeft impliciet tot gevolg gehad dat de totstandkoming van de gebouwde omgeving binnen de ruimtelijke theorievorming is verwaarloosd. De gebouwde omgeving wordt vaak als een statisch geheel beschouwd met als gevolg dat de dynamiek in de gebouwde omgeving 7 onderbelicht blijft (Van der Krabben en Lambooy, 1993, p. 1382). Vanuit de planologie heeft voor de totstandkoming van (vastgoed)projecten en de rol van betrokken actoren bij de projecten van oudsher meer aandacht bestaan dan vanuit de (economische) geografie. Dit ligt deels verscholen in de benaderingswijze van deze ruimtelijke wetenschap. Planologie laat zich omschrijven als de wetenschap die zich bezig houdt met de vraagstukken wie, wat, waar, wanneer en op welke wijze? aangaande de ruimtelijke ordening. De kern van de wetenschap van planning ligt grotendeels verscholen in de nog altijd veel gebruikte definitie van het begrip ruimtelijke ordening zoals die wordt verwoord door de Commissie van Veen: De ruimtelijke ordening is het zoeken naar en het tot stand brengen van de best denkbare wederkerige aanpassing van ruimte en samenleving, zulks ter wille van die samenleving (Commissie van Veen, 1971). Hierin komt duidelijk naar voren dat planning de kenmerken draagt van een zoekproces. Dit zoekproces beperkt zich niet alleen tot de fysieke organisatie van de ruimte (de wat- en waarvraagstukken) maar behelst zeker ook de maatschappelijke organisatie daarvan (de wie-, wanneer- en op welke wijze- vraagstukken). Het maken van onderscheid in deze twee aspecten van de ruimtelijke organisatie is zuiver analytisch van aard. In werkelijkheid is de ruimtelijke organisatie één geheel (Hidding en Kleefman, 1989). In de planologie moet daardoor worden gezocht naar het ontwikkelen van zodanige denkbeelden over de toekomstige ruimtelijke organisatie, welke niet alleen deugdelijk zijn maar ook maatschappelijk gedragen worden (Hidding, 1997, pp.38-41). Om tot deugdelijke en maatschappelijk gedragen denkbeelden over de toekomst te komen dienen gedegen toekomstverkenningen plaats te vinden. Hierbij genieten verkenningen de voorkeur boven voorspellingen omdat verkenningen beter werkbaar zijn omdat deze niet vastliggen. Daarbij heerst in de planologie de inherente gedachte dat de toekomst niet gedetermineerd is maar tot op zekere hoogte gemaakt dan wel beïnvloed kan worden 8. Toekomstverkenningen hebben binnen de ruimtelijke ordening een drieledige functie (Hidding, 1997, pp ): 1. Het signaleren van mogelijke toekomstige problemen, uitgaande van de bestaande ontwikkelingen. 2. Het verruimen van het perspectief; andere toekomsten dan die welke als het ware voor de hand liggen, via ontwerpende activiteit te voorschijn brengen en bespreekbaar maken. 7 Onder de dynamiek van de gebouwde omgeving worden hier de processen die ten grondslag liggen aan de ontwikkeling van grond en gebouwen verstaan (Van der Krabben en Lambooy, 1993, p. 1382). 8 Voor een nader uitleg over het verschil tussen voorspellingen en verkenningen zie Hidding ( 1997), pp

14 3. De mogelijkheid om onderzoek te doen naar de consequenties van eventuele strategische beleidskeuzen. De scenariomethode wordt doorgaans gebruikt voor het ontwerpen van dergelijke alternatieve toekomstbeelden. Van Vught (1978) definieert de term scenario als volgt: Een beschrijving van de huidige toestand, van een of meer mogelijke en/of wenselijk geachte toekomstige toestanden, alsmede de weg die vanuit de huidige toestand naar die toekomsten zou kunnen leiden. Hierbij kunnen mogelijke toekomstbeelden verder verfijnd worden in waarschijnlijke en niet of minder waarschijnlijke toekomstbeelden (Kurstjens, 1996). Door het waarnemen, beschrijven en modelleren van de huidige situatie en toekomstige ontwikkelingen c.q. verwachtingen, kunnen de verschillende aspecten van mogelijke scenario s worden gewogen en bepaalde ontwikkelingen worden gekanaliseerd. Deze sturende maatregelen resulteren in voorschriften en ontwikkelingskaders in bijvoorbeeld beleidsnota s en bestemmingsplannen. Zo ook de ontwikkelingsmogelijkheden van werklocaties. Beleidsnota s en bestemmingsplannen zijn daarmee van invloed op de aanbodzijde van de werklocatiemarkt. Dit onderzoek richt zich op de eerste fase van een scenariostudie, namelijk een inventarisatie van bestaande werklocaties. Het waarnemen, beschrijven en modelleren van de huidige situatie heeft betrekking op het aanbod van werklocaties in Nederland. Werklocaties & bedrijfsleven Vanuit het bedrijfsleven begon in de jaren 90 interesse te bestaan voor het belang van huisvesting voor de onderneming. Dit belang vertaalt zich in het toevoegen van bedrijfshuisvesting (corporate real estate) als vijfde hoofdaspect van de bedrijfsstrategie. In het bedrijfsleven wordt het huisvestingsaspect geschaard onder de noemer Facility Management 9. Hieronder wordt verstaan: Het integraal managen en realiseren van huisvesting, services en middelen die moeten bijdragen aan een efficiënte, flexibele en creatieve verwezenlijking van de doelen van een organisatie (Louw, 1996, p. 10). Het standpunt dat de werkomgeving van invloed is op de productiviteit van het personeel en de kwaliteit van de producten c.q. geleverde diensten, maakt dat ondernemers in toenemende mate aandacht schenken aan de kwaliteit van de werkomgeving. Als gekeken wordt naar de ontwikkelingsfasen en de daarmee samenhangende belangstelling voor werklocatieonderzoek, dan valt op dat deze een sterke samenhang vertoont met de sociaaleconomische ontwikkelingen in de tijd. Het zijn met name de economisch bezien mindere perioden geweest die een nieuwe impuls gaven aan dit onderzoeksgebied. In de jaren '70 verschenen in toenemende mate publicaties. De crisis in de jaren '80 heeft een verbreding van het onderzoeksgebied naar de aanbodzijde van de werklocatiemarkt in de hand gewerkt en begin jaren '90 ontstond een toenemende belangstelling vanuit het bedrijfsleven voor de werklocatie (huisvesting). De huidige economische ontwikkelingen hebben ertoe geleid dat er een overaanbod op de bedrijfshuisvestingsmarkt ontstaan is. Er is sprake van relatief hoge leegstandspercentages en critici voorspellen dat de bedrijfsruimtemarkt op z n vroegst in 2006 in evenwicht zal zijn (Neprom 9 Zie voor een uitgebreide beschrijving over de functie van huisvesting in de bedrijfsstrategie Geert De Wulf, Peter Krumm, Hans de Jonge (2000), Successful Corporate Real Estate Strategies. 6

15 & DTZ Zadelhoff Research, 2003, pp ). Dit onderzoek hoopt een bijdrage te leveren aan het verkrijgen van nieuwe inzichten omtrent het onderzoek naar werklocaties en trekt wellicht hernieuwde belangstelling voor het onderzoeksgebied. 1.3 PLANNING VAN WERKLOCATIES Ontstaan van bedrijfshuisvesting en werklocaties Door de eeuwen heen hebben maatschappelijke, economische en technische ontwikkelingen er toe geleid dat werkplek los is komen te staan van de woonplek. Tot aan de industriële revolutie, eind negentiende eeuw, was het gebruikelijk dat de huisvesting zowel de woon als de werkfunctie herbergde. Sindsdien heeft de ontwikkeling van bedrijfshuisvesting een vlucht genomen. De industriële revolutie leidde tot de vraag naar fabriekshallen en het ontstaan van een productieeconomie. Rond 1960 ontstond de behoefte aan zelfstandige werkruimten voor administratieve werkzaamheden en het leveren van diensten mede als gevolg van de verregaande mechanisering van het productieproces. Langzamerhand veranderde Nederland van een productie-economie in de diensten- en distributie-economie van vandaag de dag. Noodzaak van planning Het ruimtelijk beleid heeft getracht op deze ontwikkelingen in te springen. Door de jaren heen zijn daardoor verschillende typen werklocaties ontstaan. Hierbij spelen niet alleen (bedrijfs)economische aspecten een rol, maar zeker ook sociaal-economische c.q. maatschappelijke aspecten. De belangenverschillen vanuit bijvoorbeeld de economie en het milieu en de opleving van de veiligheidsaspecten na de vuurwerkramp in Enschede omtrent werklocatieplanning, tonen het belang van gedegen ruimtelijke beleid. De schaarse ruimte in Nederland vraagt om een goede allocatie van de doorgaans tegenstrijdige belangen. Wanneer de ruimtelijke inrichting overgelaten wordt aan enkel de markt, geldt het recht van de sterkste. Het gevolg is een marktimperfectie waarbij milieubelangen en sociaal en economisch minder aantrekkelijke belangen naar de achtergrond verdwijnen. Het organiseren van de ruimte volgens de best denkbare wederkerige aanpassing van ruimte en samenleving, zulks ter wille van die samenleving is daardoor een moeilijke, maar noodzakelijke bezigheid (Hidding, 1997, p. 39). Het ontwikkelen en beheren van een ruimtelijke organisatie die aan uiteenlopende maatschappelijke doelstellingen moet voldoen is bepaald niet eenvoudig. Het feit dat een organisatie in het algemeen de som is van de verschillende delen, maakt dat veranderingen in één onderdeel vaak doorwerken in de gehele organisatie. Met andere woorden, de verschillende onderdelen beïnvloeden elkaar in meer of mindere mate. Dat geldt ook voor de verschillende aspecten van de ruimtelijke organisatie. Doordat deze aspecten voortdurend in beweging zijn (demografische ontwikkelingen (woningbehoefte), economische ontwikkelingen (ruimte voor bedrijvigheid), ontwikkeling mobiliteit (infrastructuur) en toenemende milieuwetgeving etc.) ligt er een constante druk tot aanpassing van de ruimtelijke organisatie. Op de lastige vraagstukken die hiermee zijn verbonden wordt via planning getracht een antwoord te zoeken (Hidding, 1997, p. 39). Een veel gebruikte methode bij het zoeken naar een antwoord is de scenariostudie. Zo ook bij de planning van werklocaties. Werklocatieplanning in Nederland Een goede onderbouwing van de planning is gezien het voorgaande van essentieel belang voor de ruimtelijke organisatie. Daarbij komt dat de omvang, richting en context van bedrijfsverplaatsingen van de invulling van werklocatieplanning afhankelijk is. De locatiekeuze van bedrijven is in sterke mate afhankelijk van het beschikbare aanbod (Pen, 2002, p. 128). 7

16 In 1.1 kwam echter reeds naar voren dat onderbouwing van de planning van werklocaties fundamenteel tekort schiet. Ook Olden (1999) wijst op het tekortschieten van de onderbouwing en dan met name voor de planning van bedrijventerreinen. Hierbij sluit hij aan bij constatering van het Ministerie van Ruimtelijke Ordening en Milieu dat geleiding van de groei van bedrijvigheid een onderbelicht thema is in de Vierde Nota (Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening, 2001, p ). Pen (2002) stelt daarentegen dat voor de planning van kantorenlocaties het tekort aan onderbouwing in mindere mate opgaat. Dit onder meer omdat marktpartijen (beleggers, ontwikkelaars) meer inzicht hebben in de vraag en een beduidend grotere invloed hebben op het aanbod (Pen, 2002, p. 128). Het tekort aan onderbouwing van werklocatieplanning richt zich volgens Pen (2002) op een vijftal in elkaar overlopende thema s (Pen, 2002, p. 146): (1) methodologische problemen en onderbouwing van bedrijventerreinconcepten; (2) het effect van het aanleggen van een nieuw terrein op bedrijfsmigratie; (3) de dynamiek op een verouderd terrein; (4) intensiever en zuinig ruimtegebruik; (5) nadere onderbouwing ruimteclaims 10. Hier wordt ingegaan op het eerste thema, de methodologische problemen en onderbouwing van concepten. Het achterhalen van de wensen en eisen van ondernemers ten aanzien van de werklocatie gebeurt doorgaans middels enquêtes. Op de eerste plaats komt het veelvuldig voor dat deze verkeerd worden geïnterpreteerd, zowel door de enquêteur als de geënquêteerde. Ten tweede worden dergelijke interviews gebruikt om populaire en weinig bestudeerde concepten en ideeën zoals parkmanagement, gezamenlijke voorzieningen en duurzaam en intensief ruimtegebruik bij respondenten in de mond te leggen. Daarnaast bestaat het gevaar dat de ondervraagde groep ondernemers of de respons niet representatief is. Het beeld van die ondernemers die niet zijn ondervangen in de onderzoekspopulatie blijft daardoor buiten beschouwing. Veel belangrijker is echter het feit dat de onderbouwing middels enquêtes gebaseerd is op meningen en inschattingen in plaats van op objectieve metingen (Pen, 2002, p. 146). Dit laatste kritiekpunt vormt het kader voor de aanpak van dit onderzoek. Wenselijk gedrag hoeft namelijk niet overeen te komen met het feitelijke gedrag. Op deze complicerende factor wijst ook Louw (1996). Aan het feit dat bedrijven oorspronkelijk een bepaald type locatie wensten, maar uiteindelijk anders besloten, legt hij twee oorzaken ten grondslag. Enerzijds wijt hij dit aan de gebrekkige afstemming tussen de vraag van een bedrijf met het aanbod. Anderzijds de voortdurende verandering in locatiepreferenties van bedrijven (Louw, 1996). In dit onderzoek wordt dan ook gekeken naar een mogelijkheid om het feitelijke gedrag in kaart te brengen. Dit onderzoek hoopt daarmee de onderbouwing van werklocatie-planning te kunnen verbeteren door op een meer objectieve manier de locatiewaarde in beeld proberen te brengen. Hierbij wordt onderzocht welke (mate van kwaliteit van) locatiekenmerken van invloed zijn op de locatiewaarde. Het onderzoek kent daarmee een exploratief karakter en kan wellicht bijdragen aan een alternatieve methode voor de onderbouwing van werklocatie-planning. 10 Voor een nadere beschouwing van deze tekortkomingen wordt verwezen naar het proefschrift van Pen (2002) Wat beweegt bedrijven,

17 1.4 KWALITEIT VAN WERKLOCATIES EN HET GEREALISEERDE HUURPRIJSNIVEAU Het op een objectieve manier bepalen van de waarde van de locatie is geen gemakkelijke taak. Waarde-toekenning kent immers per definitie een zeker subjectief gehalte. Door uit te gaan van het gerealiseerde huurprijsniveau kan echter gesteld worden dat er in zeker zin overeenstemming is bereikt over de waarde (hier van de werklocatie). In ieder geval overeenstemming tussen de vrager en aanbieder van de werklocatie. De werklocatiemarkt is een deelmarkt van de commercieel onroerend goedmarkt. Deze markt kan worden omschreven als een marktvorm 11 van heterogeen oligopolie en oligosonie, ofwel er zijn weinig aanbieders en weinig vragers, terwijl het product heterogeen 12 is. Gevolg is dat er geen sprake is van een vaste prijs, maar een bandbreedte van prijzen waarbinnen een koper of verkoper gaat zitten en waarbinnen transacties tot stand komen (Venema & Gerritse, 2002). Onder de gemiddelde gerealiseerde huurprijs per locatie wordt in dit onderzoek dan ook het rekenkundig gemiddelde van de bandbreedte van huurprijzen per locatie verstaan. De vervolgstap is echter het achterhalen waaraan de overeengekomen waarde wordt toegeschreven. Een werklocatie kent immers vele eigenschappen. Voor al deze eigenschappen mag echter gesteld worden dat zij (in meer of mindere mate) voldoen aan de kwaliteitsverwachtingen van de vrager. Immer anders betaalt deze er niet voor. Een gerealiseerd huurprijsniveau geeft daarmee een indicatie van de mate van tevredenheid van de ondernemer over de aangeboden kwaliteit van de werklocatie. De ondernemer is immers bereid geweest een x-bedrag te betalen voor een zeker kwaliteitsniveau c.q. de mate waarin de werklocatie voldoet aan zijn wensen en eisen. Kwaliteit is op haar beurt eveneens een moeilijk meetbaar begrip omdat kwaliteit in de basis een subjectief criterium is. Natuurlijk zijn er in de loop der jaren allerhande kwaliteitsnormen ontwikkeld door onafhankelijk instellingen, maar uiteindelijk bepaald ieder individu zelf of een bepaald goed voldoende kwaliteit bezit. De Real Estate Norm (REN) is een instrument dat algemene objectieve kwaliteitskenmerken van een locatie en/of pand koppelt aan de kwaliteitseisen van het individu (de gebruiker). De REN is opgesteld om de huisvestingskwaliteit meetbaar en vergelijkbaar te maken en de kans op miscommunicatie over huisvestingskwaliteit te verkleinen. In dit onderzoek beschrijft de REN de functionele kwaliteit van de huisvestingslocatie. De 281 opgenomen werklocaties worden beschreven aan de hand van een aantal locatiekenmerken. Door de prestatiekwaliteit van de locatiekenmerken te koppelen aan het gemiddelde gerealiseerde huurprijsniveau per locatie, wordt een prijs-kwaliteitsbeeld van de werklocatie(kenmerken) verkregen. 11 Onder marktvorm wordt verstaan (DvD, p. 1659): het samenstel van alle krachten die de prijs bepalen; een abstracte plaats waar de prijzen en ruilvolumina gedetermineerd worden. 12 Dat werklocaties te typeren zijn als heterogene goederen laat zich verklaren doordat er sprake is van differentiatie in het aanbod zowel naar type werklocatie als naar prijsniveau. De differentiatie in het aanbod van werklocaties wordt gevormd door enerzijds het assortiment aan gebouwtypen welke aangeboden wordt en anderzijds door de verschillende locatietypen, zoals bijvoorbeeld stationslocaties, centrumlocaties, randstedelijke locaties of snelweglocaties. Er is dus sprake van differentiatie op pandniveau en op locatieniveau. 9

18 1.5 ONDERZOEKSOPZET, PROBLEEMSTELLING, ONDERZOEKSVRAGEN EN CONCEPTUEEL MODEL Traditiegetrouw kent het werklocatieonderzoek een sterke voorkeur voor het bestuderen van ontwikkelingen aan de vraagzijde van de werklocatiemarkt, hetgeen resulteerde in een verwaarlozing van het bestuderen van de aanbodzijde van de markt. In het onderhavige onderzoek wordt juist geprobeerd inzicht te krijgen in de aanbodzijde van werklocaties. Hierbij wordt slechts een klein aspect belicht van het totale spectrum aan actoren en factoren (variabelen) welke een rol spelen op de werkocatiemarkt, namelijk de locatie. De locatie staat centraal omdat deze factor de belangrijkste factor is voor de waarde van onroerend goed en de ruimtelijke ordening hier met name invloed op uitoefent. Zoals in de voorgaande paragraaf al uiteen gezet is, kennen werklocaties een functioneel en een fysiek aspect. Het instrument dat gebruikt is voor de analyse van 281 werklocaties, is gebaseerd op de REN. Deze methode richt zich alleen op de functionele huisvestingskwaliteit van in dit geval de werklocatie. Daar de REN is opgedeeld in een aanbodprofiel en een vraagprofiel, leent deze methode zich (in beginsel) voor een kwantitatieve analyse van het aanbod van werklocaties 13. In dit onderzoek is uitsluitend gebruik gemaakt van dat deel van de REN dat het aanbod van de huisvestingskwaliteit van de locatie betreft. De gedachte dat de overheid middels het ruimtelijk beleid ten aanzien van de werklocatie invloed uitoefent op het aanbod ervan, is in 1.1 aangehaald. In Nederland kent alleen de overheid (gemeente) de bevoegdheid om bestemmingen toe te kennen aan bepaald grondgebied. Daarmee wijst zij letterlijk de locatie aan voor bijvoorbeeld de ontwikkeling van een bedrijventerrein of kantorenlocatie. Daarbij ontbreekt het veelal aan een degelijke onderbouwing van de aannames c.q. inzicht in bijvoorbeeld de ruimtebehoefte en vestigingsplaatscriteria van bedrijven en kantoorhoudende organisaties. Mede hierdoor kan een mismatch ontstaan tussen de vraag naar en het aanbod van werklocaties. Daarnaast blijft het meestal onduidelijk wat de gevolgen zijn van bepaalde beleidskeuzen ten aanzien van de ruimtelijke ordening. Dit is niet verwonderlijk omdat toekomstverkenningen altijd een zekere mate van onzekerheid met zich meedragen. Dit onderzoek tracht dan ook een handreiking te zijn voor onderzoeksmogelijkheden tot voordeel van een efficiënter en doelmatiger ruimtelijk beleid voor werklocaties. Het onderzoeksdoel kan daarmee als volgt worden omschreven: Het inzichtelijke maken van de locatiewaarde door het achterhalen van de specifieke locatiekenmerken (van de huisvestingskwaliteit) die de waarde van de locatie bepalen. Het onderzoeksdoel laat zich vertalen naar de volgende probleemstelling: In hoeverre is het verschil in huurprijsniveau (de onroerend goed- waarde ) van werklocaties te verklaren vanuit de specifieke kwaliteitskenmerken van de locatie ( locatiewaarde ) en waaruit bestaat die specifieke locatiewaarde? Voor het kunnen beantwoorden van de probleemstelling wordt gebruik gemaakt van de volgende onderzoeksvragen: 13 In hoofdstuk IV wordt de REN uitvoerig beschreven en in de hoofdstukken III en VI komen de toegepaste analsyetechnieken en methoden aan bod. 10