Amsterdam De locatiewaarde bepaal t/d* *niet doorhalen wat van toepassing is. Bart Vink. i.s.m. Universiteit Utrecht DTZ Zadelhoff

Transcriptie

1 Amsterdam De locatiewaarde bepaal t/d* *niet doorhalen wat van toepassing is Bart Vink i.s.m. Universiteit Utrecht DTZ Zadelhoff 1

2 Opzet presentatie de locatiewaarde bepaal t/d* *niet doorhalen wat van toepassing is 2 Opzet presentatie: Centrale onderzoeksvraag Onderzoeksopzet & structuur theoretisch kader & operationalisatie Onderzoeksresultaten Gebruiksmogelijkheden Gelegenheid tot het stellen van vragen

3 centrale onderzoeksvraag 3 centrale onderzoeksvraag: A. In hoeverre is het verschil in huurprijsniveau van werklocaties te verklaren vanuit de specifieke kwaliteitskenmerken van de locatie (de locatiewaarde ) & B. Waaruit bestaat die specifieke locatiewaarde?

4 Onderzoeksopzet & structuur 4 Figuur 1.1: conceptueel model werklocatieonderzoek Theoretisch kader: vraag aanbod Neo-klassieke economie H I & II marktevenwicht c.q. verhouding: prijs - - kwaliteit ruimtelijke ordening H I Hedonistische modellering Ren-methode H V huurprijsniveau (in m 2 /jr) werklocatie prestatiekwaliteit werklocatie H IV gebouw locatie Operationalisatie: analyse mate van samenhang in variantie H V H II gebruiksmogelijk-heden locatiekenmerken H H IVV Multiple regressieanalyse Variantie huurprijsniveau relatieve waarde van locatie (kenmerken) in relatie tot het huurprijsniveau van de werklocatie H VI slotbeschouwing Variantie kwaliteit locatie

5 Hedonistische modellering; een beschrijving 5 Doel: The objective of the hedonic quality measurement technique is to establish a realtionship between observed market prices for goods and the implicit prices of the characteristics which the good embody (Gillingham, 1975). Uitgangspunt: When goods can be treated as tied packages of characteristics, observed market prices are also comparable on those terms (Rosen, 1974). Samengevat: De totaalprijs van een goed is de som van de impliciete prijzen die de markt toekent aan de specifieke kenmerken van het goed. Daardoor is het mogelijk om middels een regressieanalyse die impliciete prijzen te ontrafelen. Daarbij wordt het relatieve belang van de kenmerken, voor de totaalprijs van het goed, zichtbaar.

6 Hedonistische modellering; een voorbeeld 6 Heterogene goederen: zijn goederen die soortgelijk zijn maar dusdanig van elkaar verschillen dat ze niet één op één met elkaar kunnen worden vergeleken. De bestanddelen waaruit die goederen bestaan kunnen echter wél met elkaar worden vergeleken. Voorbeeld: prijsvergelijking chocoladerepen Mars, Nuts en Snickers kwaliteit cacao kwaliteit karamel wel of geen pinda s en de kwaliteit daarvan kwaliteit verpakking etc.

7 De REN-methode; introductie 7 Real Estate Norm Communicatie-instrument Kwaliteit geobjectiveerd Verschillende aspectniveaus REN op locatie- en gebouwniveau REN voor kantoren en bedrijfsruimten Veldwerk Set wegingsfactoren REN-score; de match

8 De REN-methode; deel van het inventarisatieformulier 8 Real Estate Norm Formulier Kantoorlocaties Plaats: Locatie: DTZ Zadelhoff Research 1 Imago 1 stedelijke omgeving aantal inwoners van betreffende kern 1 minder dan tot tot tot en meer 2 aantrekkingskracht aantrekkingskracht voor organisaties om een kantoor te vestigen 1 zeer beperkt aantal gevestigde organisaties 2 hoofdzakelijk plaatselijk opererende bedrijven 3 plaatselijk en regionaal opererende organisaties 4 regionaal en landelijk opererende organisaties 5 landelijk en internationaal opererende organisaties 3 omgevingskwaliteit niveau van stedebouwkundige invulling - hoogwaardige architectuur 1 0 x ja - onderscheidend straatmeubilair 2 1 x ja - hoogwaardig inrichtingsconcept 3 2 x ja - hoogwaardige groenvoorziening x ja - ondergrondse parkeervoorziening 5 5 x ja 4 zichtbaarheid type weg binnen gebied waar meeste verkeer langskomt 1 woonstraat 2 wijkverzamelweg 3 belangrijke ontsluitingsweg/doorgaande weg 4 provinciale weg/hoofdweg 5 rijksweg(en)

9 Principe Multiple Regressieanalyse 9 Figuur 5.1:schematisering principe multiple regressieanalyse Variabele X 2 Variabele X 1 Variabele X 3 Variabele X 4 Y Variabele X 5 Variabele X 6 Variabele X 7 Variabele X 8 Bron: eigen illustratie, 2003 Y = de te verklaren variabele (hier het gemiddeld gerealiseerde huurprijsniveau) X 1 X 8 = de verklarende variabelen (hier de prestatiekwaliteit van de locatiekenmerken)

10 Kantorenlocaties & de locatiewaarde 10 Locatiewaarde en waarde-effect naar locatiekenmerk (Landelijk) Locatiewaarde naar kantorenlocatiekenmerken Nederland gelegen in Randstad 1 tot 5 winkels aanwezig binnen ca 10 min. lopen (2) 25,73 24,42 meer dan 12 restaurants voor zakenlunch/-diner aanwezig binnen ca 10 min. lopen (5) hoog niveau van stedelijke omgeving (5) bovengemiddeld niveau van stedenbouwkundige invulling (4) 10,37 17,69 15, meerwaarde in Euro per m 2 /jaar verklaringspercentage: 38,1% geschatte basis -huurprijsniveau: 107,77 met een standaard schattingsfout van 27,28

11 Kantorenlocaties & de locatiewaarde 11 Locatiewaarde naar kantorenlocatiekenmerken Randstad filegevoeligheid: geen filevorming (5) gelegenheid tot openbaar parkeren: vrijwel nooit (2) zichtbaarheid: belangrijke ontsluitingsweg/doorgaande weg (3) gemiddeld niveau van stedenbouwkundige invulling (3) benedengemiddeld niveau van stedenbouwkundige invulling (2) 1 tot 5 winkels aanwezig binnen ca 10 min. lopen (2) -22,37-27,29-27,83-32,12 32,44 94,11 Randstad verklaringspercentage: 40.5%; geschatte basis -huurprijsniveau: 177,85 bij een standaard schattingsfout van 33, meerwaarde in Euro per m 2 /jaar Periferie verklaringspercentage: 80,3%; geschatte basis -huurprijsniveau: 115,87 bij een standaard schattingsfout van 5,87 Locatiewaarde naar kantorenlocatiekenmerken Periferie hoog niveau van stedelijke omgeving (5) 13,83 meer dan 12 restaurants voor zakenlunch/-diner aanwezig binnen ca 10 min. lopen (5) 10,23 hoog niveau van stedenbouwkundige invulling (5) 9,24 bovengemiddeld niveau van stedenbouwkundige invulling (4) 7,46 gelegenheid openbaar parkeren: soms (3) -4,57 afstand tot op-/afrit snelweg: 5-10 km (2) -6,05 aantrekkingskracht: plaatselijk en regionaal opererende organisaties (3) -6,49 gemiddeld niveau van stedelijke omgeving (3) -7, meerwaarde in Euro per m 2 /jaar

12 Specificatie naar type kantorenlocatie Stationslocatie vs Stads(rand)locatie 12 Locatiewaarde naar kantoorlocatiekenmerken stationslocaties Nederland Stationslocaties: 5-8 restaurants voor zakenlunch/-diner aanwezig binnen ca 10 min. lopen (3) gelegen in Randstad parkeerplaats per m2 bvo: tussen 1:50 en 1:125 (4) zichtbaarheid: belangrijke ontsluitingsweg/doorgaande weg (3) -32,72 30,31 75,97 64,33 verklaringspercentage: 62.4%; geschatte basis -huurprijsniveau: 136,57 bij een standaard schattingsfout van 33,25 gelegenheid tot openbaar parkeren: soms (3) -53, meerwaarde in Euro per m 2 /jaar Locatiewaarde naar kantoorlocatiekenmerken (rand)stedelijke locaties Nederland Stads(rand)locaties: verklaringspercentage: 67%; geschatte basis -huurprijsniveau: 127,53 bij een standaard schattingsfout van 15,25 parkeerplaats per m2 bvo: geen parkeerplaatsen (1) filegevoeligheid: filevorming tijdens kantooruren (2) gelegen in Randstad parkeerplaats per m2 bvo: slechter dan of gelijk aan 1:250 (2) 1 tot 5 winkels aanwezig binnen ca 10 min. lopen (2) hoog niveau van stedelijke omgeving (5) parkeerplaats per m2 bvo: tussen 1:50 en 1:125 (4) benedengemiddeld niveau van stedenbouwkundige invulling (2) gelegenheid tot openbaar parkeren: vrijwel nooit (2) gemiddeld niveau van stedenbouwkundige invulling (3) -9-9,35-12,78-15,29 20,81 18,72 16,58 13,19 33,94 73,75 * * meerwaarde in Euro per m 2 /jaar

13 Bedrijventerreinen & de locatiewaarde 13 verklaringspercentage: 75,5% geschatte basis -huurprijsniveau: 39,49 bij een standaard schattingsfout van 5,31 Locatiewaarde naar bedrijfsterreinkenmerken Nederland laag niveau van stedelijke omgeving (1) 19,17 gelegen in Randstad hoog niveau van stedenbouwkundige invulling (5) type bedrijvigheid: activiteiten met geringe overlast (hwc 2) (4) zichtbaarheid: rijksweg(en) (5) 11,14 5,93 5,43 4,76 laag niveau van stedenbouwkundige invulling (1) -2, meerwaarde in Euro per m 2 /jaar

14 Bedrijventerreinen & de locatiewaarde 14 Locatiewaarde naar bedrijventerreinkenmerken Randstad Randstad: laag niveau van stedelijke omgeving (1) hoog niveau van stedenbouwkundige invulling (5) type bedrijvigheid: activiteiten met geringe overlast (hwc 2) (4) 6,43 14,06 19,57 * verklaringspercentage: 63,1%; geschatte basis -huurprijsniveau: 49,41 bij een standaard schattingsfout van 6,02 zichtbaarheid: rijksweg(en) (5) 5, meerwaarde in Euro per m 2 /jaar Periferie: verklaringspercentage: 42,2%; geschatte basis -huurprijsniveau: 38,06 bij een standaard schattingsfout van 4,31 Locatiewaarde naar bedrijfsterreinkenmerken Periferie meer dan 10 aanwezige voorzieningen binnen ca. 10 min. lopen (5) zichtbaarheid: rijksweg(en) (5) hoog niveau van stedelijke omgeving (5) ov bovenlokaal: reistijd per ov naar IC-station min. (2) laag niveau van stedenbouwkundige invulling (1) -2,54 3,05 4,68 4,22 6, meerwaarde in Euro per m 2 /jaar

15 Bandbreedte waarde-effect naar deelgebied en type werklocatie 15 Het waarde-effect van de locatiekwaliteit in procenten Maximaal (+/-) locatiewaarde-effect werklocatiekenmerken t.o.v. geschatte 'basis'- huurprijsniveaus kantoorlocaties Nationaal kantoorlocaties Randstad kantoorlocaties Periferie kantoorlocaties Stationslocaties Nationaal kantoorlocaties (rand)stedelijk Nationaal kantoorlocaties (rand)stedelijk Randstad kantoorlocaties (rand)stedelijk Periferie bedrijventerreinen Nationaal bedrijventerreinen Randstad bedrijventerreinen Periferie -46,3-21,5-63,5-29,1-16,8-20,9-7,0-6,7 28,7 29,7 49,7 87,4 71,2 124,9 124,1 122,2 117,6 91,6-100,0-50,0 0,0 50,0 100,0 150,0 locatiewaarde-effect in %

16 De locatiewaarde bepaal t/d 16 Top 5 locatiekenmerken kantorenlocatie naar voren gekomen in dit onderzoek 1. ligging 2. voorzieningenniveau 3. representativiteit 4. parkeergelegenheid 5. autobereikbaarheid Top 5 typen locatiekenmerken Bedrijventerreinen zoals naar voren gekomen in dit onderzoek 1. representativiteit 2. zichtbaarheid 3. ligging/voorzieningenniveau 4. autobereikbaarheid 5. ov-bereikbaarheid Top 5 vestigingsplaatscriteria kantorenlocaties aangedragen in voorgaande onderzoeken 1. ligging 2. (multimodale) bereikbaarheid 3. parkeergelegenheid 4. representativiteit 5. voorzieningenniveau Top 5 typen vestigingsplaatscriteria Bedrijventerreinen aangedragen in voorgaande onderzoek 1. bereikbaarheid 2. representativiteit c.q omgevingskwaliteit 3. parkeergelegenheid 4. ligging/voorzieningenniveau 5. zichtbaarheid

17 Gebruiksmogelijkheden 17 Inzicht in de interactie tussen het feitelijke gedrag c.q de mate van tevredenheid en de aangeboden kwaliteit van de locatie(kenmerken) Rendement investeringen bij ontwikkeling/beheer werklocaties Haalbaarheidsstudies Doorrekenen beleidsvoornemens Met als doel: een betere afstemming tussen vraag en aanbod Kortom: De klant is koning, de overheid regeert