De invloed van investeringen in de openbare ruimte op de waardeverandering van woningen

Transcriptie

1 De invloed van investeringen in de openbare ruimte op de waardeverandering van woningen De Hedonic Price methode toegepast op geherstructureerde wijken in Rotterdam Lombardijen en Haarlemmermeer Dennis `t Hoen januari 2004

2 Grontmij Advies en techniek b.v. Vestiging Utrecht De Molen 48 Postbus DC Houten Telefoon: Fax: Internet: Documenttitel: De invloed van investeringen in de openbare ruimte op de waardeverandering van woningen De Hedonic Price methode toegepast op geherstructureerde wijken in Rotterdam Lombardijen en Haarlemmermeer Auteur: Status: Dennis `t Hoen Definitief rapport Datum: 19 januari 2004 Projectnaam: Appreciatieprognose\Afstudeeronderzoek Dennis `t Hoen Projectnummer: /03 Opdrachtgever: Begeleiders: Grontmij advies en techniek Tejo Spit, Universiteit Utrecht Justus Temme, Grontmij Advies en techniek, Houten Jeroen Smink, Grontmij Advies en techniek, Waddinxveen Gerlinda Tijhuis, Grontmij Advies en techniek, Waddinxveen De linker foto op de omslag toont een aangepakte open ruimte in Rotterdam Lombardijen, de rechter foto toont een aangepakte open ruimte in Rijsenhout (Haarlemmermeer). Definitief rapport ii 19 januari 2004

3 Voorwoord Voor u ligt de rapportage van mijn onderzoek naar de invloed van investeringen in de openbare ruimte op de waardeverandering van woningen. Het verslag van dit stage/afstudeeronderzoek vormt de afronding van mijn studie Sociale Geografie & Planologie aan de Universiteit Utrecht. Ik heb, met een aantal tussenposen, twaalf maanden aan dit onderzoek gewerkt. Het onderzoek is verricht in het kader van de appreciatieprognose voor Grontmij Advies en techniek. Ik heb het grootste gedeelte van het onderzoek uitgevoerd in het kantoor in Houten, waar ik begeleiding kreeg van Justus Temme. Via Justus en de andere collega s op de afdeling Taxaties Vastgoed heb ik kennis gemaakt met taxeren van vastgoed voor de wet Waardering Onroerende Zaken. Daarnaast ben ik begeleid door Jeroen Smink en Gerlinda Tijhuis vanuit Waddinxveen. Vooral in de brainstormsessies heb ik van alle begeleiders erg veel opgestoken op verschillende gebieden, hierdoor heb ik mijn onderzoek de vorm kunnen geven zoals hij nu is. Vanuit de Universiteit Utrecht ben ik begeleid door Tejo Spit. Toen ik begon met het onderzoek zette hij nogal wat vraagtekens bij het onderzoek. Desondanks heeft Tejo mij vaak over moeilijke punten in het onderzoeksproces heen geholpen. De begeleiding vanuit de Grontmij en de Universiteit heb ik beiden als zeer nuttig ervaren, vooral vanwege de verschillende benaderingen waarmee ze naar het onderzoek hebben gekeken. Speciale dank gaat verder uit naar de woningcorporaties De Woonmaatschappij uit Hoofddorp en COM Wonen uit Rotterdam. Zij zijn beiden zeer hulpvaardig geweest bij het verkrijgen van de benodigde gegevens voor het onderzoek. Tenslotte wil ik graag al mijn collega s bij Grontmij bedanken voor de aangename sfeer waarin ik heb kunnen werken en mijn familie en vrienden die mij hebben gesteund. Dennis `t Hoen Houten, januari 2004 Definitief rapport iii 19 januari 2004

4 Samenvatting Doel van het onderzoek In dit onderzoek is de invloed van investeringen in de openbare ruimte op de waardeverandering woningen bestudeerd. De aanleiding van dit onderzoek vormt de lacune aan kennis bij investeringen die worden gedaan in de openbare ruimte. In Nederland is steeds minder ruimte voor uitbreidingen van woningen in het buitengebied en daarnaast dreigt een groot aantal naoorlogse wijken te verpauperen. Dit is één van de redenen dat de laatste jaren het herstructureren van de naoorlogse wijken hoog op het programma staat van beleidsmakers. De rijksoverheid heeft hiervoor het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing en het Grote Stedenbeleid ontwikkeld. Ondanks dit beleid worden investeringen in de openbare ruimte vaak niet gedaan of worden beslissingen om te investeren in de openbare ruimte genomen op basis van een positief gevoel. Insteek van dit onderzoek is dat niet alleen de overheid voor deze investeringen verantwoordelijk is, maar dat ook vanuit de particuliere sector initiatief genomen kan worden. Hiervoor heeft dit onderzoek getracht de relatie tussen de investeringen in de openbare ruimte en de waardeverandering van woningen aan te tonen, om uiteindelijk een instrument te maken om vooraf de gevolgen van de investeringen in de openbare ruimte te prognosticeren. Met deze prognosticering zal de particuliere sector (maar ook de publieke sector) eerder overgaan tot investeringen als er een waardevermeerdering van de woningen aangetoond kan worden. De doelstelling van het onderhavige onderzoek is als volgt geformuleerd: de relatie tussen de fysieke elementen van de openbare ruimte en de waardeverandering van woningen in een geherstructureerde wijk met kwantitatieve gegevens statistisch beter in beeld brengen. Het is belangrijk een beter inzicht te krijgen in hoeverre fysieke elementen van de openbare ruimte van invloed zijn op de waardeverandering van woningen, om met deze uitkomsten een instrument te kunnen geven om de lacune van kennis bij het beslissen voor het doen van investeringen gedeeltelijk op te vullen. De bijbehorende probleemstelling luidt: Wat is de invloed van verbeteringen aan fysieke elementen van de openbare ruimte op de waardeverandering van woningen in een geherstructureerde wijk? Welke fysieke elementen van de openbare ruimte zorgen voor een relatief grote en welke voor een relatief kleine, of zelfs negatieve waardeverandering? Onderzoeksopzet Om de hierboven beschreven doelstelling te verwezenlijken is het onderzoek opgedeeld in een theoretisch en een empirisch deel. Voor deze indeling is gekozen, omdat de waardering van woningen enerzijds een complex systeem van factoren is, dat vanuit wetenschappelijke theorieën moet worden benaderd. Anderzijds moeten theoretische uitspraken over de waardering van woningen worden ondersteund met empirische bewijzen, om tot aannemelijke resultaten te komen. In het theoretische gedeelte zijn de verschillende theoretische modellen en begrippen bestudeerd. Uiteindelijk mondt het theoretische gedeelte uit in het conceptueel model. In het empirische gedeelte is dit conceptuele model toegepast op een tweetal casestudy s, te weten: Rotterdam Lombardijen en Haarlemmermeer. In de theorie van dit onderzoek is op een aantal punten stelling genomen. Als eerste is gebleken dat wanneer gesproken wordt over de woningmarkt dit geen volkomen markt is. De woningmarkt is alles behalve transparant, vooral voor vragers. Daarnaast geldt dat er op de woningmarkt sprake kan zijn van voorkeur of afkeer tegen een bepaalde ruilpartner en is het de vraag of elke woning kan worden aangeduid als een puntmarkt. Verder is de woningmarkt totaal niet homogeen, elke woning is door zijn unieke ligging zelfs verschillend en er is niet altijd een vrije toegang tot de markt (Janssen, 1992). Als markttype is de woningmarkt aan te duiden als een oligopolie. Daarnaast zijn voor woningen externe en interne prijsbeïnvloedingsfactoren te onderscheiden. Vanwege de aard van dit onderzoek is voor een invalshoek op de interne prijsbeïnvloedingsfactoren gekozen. Daarnaast zijn in dit onderzoek zijn ter waardering voor de woning de cijfers gebruikt die tot stand zijn gekomen in het kader van de wet Waardering Onroerende Zaken. Voor deze wet worden de woningen periodiek gewaardeerd volgens een systeem van vergelijking. Definitief rapport iv 19 januari 2004

5 De zojuist genoemde aannamen hebben betrekking op de waardering van woningen. In de theorie zijn daarnaast ook enkele aannamen gedaan die betrekking hebben op herstructurering en de openbare ruimte. Bij de bespreking van herstructurering is de levensloop van woningen aan bod gekomen. Kruijt (1974) heeft een theoretisch model ontworpen waaruit blijkt dat wanneer niet tijdig in de woning en/of woonomgeving wordt geïnvesteerd de waarde van een gebouw terugloopt. Vervolgens is nader ingegaan op de openbare ruimte. In dit onderzoek is uitgegaan van een ruime betekenis van dit begrip. Van der Wouden (1999) stelt dat de openbare ruimte verwijst naar de ruimtelijk-fysieke aspecten van het stedelijke openbare leven. Zij omvat naast de openbare wegen ook privaat beheerde, maar voor collectief gebruik bestemde ruimten zoals winkelgalerijen. Tot slot is in de theorie de keuze gemaakt om de relatie tussen de openbare ruimte en de waardevermeerdering van woningen aan te tonen door via de Hedonic Price methode (HPM). De HPM is gebaseerd op het waarnemen van verschillen in prijzen van onroerend goed (of andere goederen) die zijn toe te schrijven aan bepaalde karakteristieken van het onroerend goed en de omgeving. Op basis van bovenstaande theoretische aannamen is het empirische gedeelte van het onderzoek ingegaan. Er is een conceptueel model geconstrueerd waarin een vijftal componenten te onderscheiden zijn: marktprijsverandering en inflatie, investeringen in de openbare ruimte, investeringen in de woning zelf, bevolkingssamenstelling, huizentypen en ligging en waardevermeerdering woningen. De eerste drie zijn de onafhankelijke componenten in het model. Voor investeringen in de openbare ruimte en de woning zelf zijn een aantal variabelen geconstrueerd die zijn weergegeven in de bijlagen 1 en 2. Aan de marktprijsverandering en inflatie is aandacht geschonken door de cijfers van de aangepakte complexen te vergelijken met wat het betreffende woningtype in de regio voor een prijsontwikkeling heeft doorgemaakt. De bevolkingssamenstelling, huizentypen en ligging zijn in het onderzoek niet als aparte variabelen opgenomen, maar dienen als context voor de resultaten. De invloed van deze variabelen is gemeten op de afhankelijke variabele, de waardevermeerdering van woningen. Deze waarde is geoperationaliseerd door de stijgingspercentages van de WOZ-waarde van de afzonderlijke woningen te nemen. Resultaten Volgens deze systematiek zijn twee casestudy s uitgevoerd in Rotterdam Lombardijen en Haarlemmermeer. Hieruit is gebleken dat beide casestudy s ongeveer dezelfde ontwikkelingen ondergaan qua bevolkingssamenstelling en daarnaast hebben ze een vergelijkbare ligging. Wat betreft het woningtype is er één case die afwijkt, omdat het hier niet om appartementen gaat maar om rijwoningen. Bij vergelijking van de gemiddelde waarden van de woningen is geen duidelijk beeld naar voren gekomen dat de aangepaste wijken een grotere waardevermeerdering hebben ondergaan dan de referentiecomplexen als de waardestijging in de regio. Deze constatering is ook terug te vinden in de uitkomsten van de HPM. Hieruit blijkt vooral de invloed van investeringen in de woning zelf. In de conclusies van het onderzoek zijn voor deze resultaten een drietal kritiekpunten geformuleerd. De eerste was het gebruikt van de WOZ-waarde om de waardevermeerdering te bepalen. Deze geven waarschijnlijk toch niet voldoende de marktontwikkeling van de woningen weer. Ten tweede is er het kritiekpunt dat de sociale factoren niet in de statistische analyses zijn meegenomen. Als laatste geldt dat er veel onafhankelijke variabelen in de praktijk blijken samen te vallen en dus niet onderling in de statistische analyse gemeten kunnen worden. Terugkomend op de doelstelling van dit onderzoek is te concluderen dat deze niet geheel is gehaald. De resultaten van het onderzoek hebben geen input kunnen leveren om een model te ontwikkelen dat de waardevermeerdering door investeringen in de openbare ruimte prognosticeert. Wel geeft dit onderzoek aanbevelingen voor het uitvoeren van dit type onderzoek. Geconcludeerd wordt dat dit type onderzoek niet heeft afgedaan. Wel dient er rekening gehouden te worden met de veelheid aan gegevens die dit type onderzoek vergt. Definitief rapport v 19 januari 2004

6 Inhoudsopgave Voorwoord Samenvatting Inhoudsopgave iii iv vi 1.Inleiding 1.1 Aanleiding, doelstelling en probleemstelling Wetenschappelijke en maatschappelijke relevantie Onderzoeksopzet 5 2.Waarderen van Woningen 2.1 Economische theorie De woningmarkt De prijsbeïnvloedingsfactoren op de woningmarkt Waarderingsmethoden woningen 17 3.Herstructurering en openbare ruimte 3.1 Herstructurering; theoretisch kader Openbare ruimte; theoretisch kader Openbare ruimte; variabelen 26 4.Methodologie 4.1 Methodologie Empirisch overzicht Conceptueel model 33 5.Casestudy: Rotterdam Lombardijen 5.1 Beschrijving wijk Afbakening Resultaten HPM 50 6.Casestudy: Haarlemmermeer 6.1 Beschrijving wijk Afbakening Resultaten HPM 64 7.Conclusies en aanbevelingen 7.1 Vergelijking wijkbeschrijvingen Vergelijking waardeontwikkeling Vergelijking resultaten HPM Conclusies Aanbevelingen Slotbeschouwing 76 Literatuurlijst 78 Bijlagen Bijlage 1: Toelichting variabelen openbare ruimte 80 Bijlage 2: Toelichting variabelen woning 94 Bijlage 3: Verdeelsleutel financiën buitenruimteprojecten Lombardijen 96 Definitief rapport vi 19 januari 2004