Fiscale aspecten van uw tweede woning in het buitenland

Transcriptie

1 Fiscale aspecten van uw tweede woning in het buitenland Second Home oktober Utrecht Maurice De Clercq & Harjit Singh ESJ Accountants & Belastingadviseurs

2 Agenda 1. Inwonerschap & belastingplicht 2. Een tweede woning in Nederland 3. Niet-inwonerschap & belastingplicht 4. Een tweede woning in het buitenland 5. Successieplanning

3 1. Inwonerschap & belastingplicht

4 Inwonerschap & belastingplicht Inkomstenbelastingheffing in Nederland Woonplaatsbeginsel Profijtgedachte (persoon) Onbeperkte belastingplicht Wereldinkomen belast

5 Inwonerschap & belastingplicht Inkomstenbelastingheffing in Nederland Box 1: Inkomsten uit werk en (eigen) woning Box 2: Inkomsten uit aanmerkelijk belang Box 3: Sparen & beleggen (tweede woning)

6 2. Een 2 e woning in Nederland

7 Een 2 e woning in Nederland Uitgangssituatie EIGENDOM

8 Een 2 e woning in Nederland Uitgangssituatie Inwoner van Nederland met 2e woning Aankoopprijs: WOZ-waarde: Gedurende 3 maanden verhuurd Totale huurinkomsten: Verkoop na 10 jaar voor

9 Een 2 e woning in Nederland Heffingsmomenten 1. Aankoop van de woning 2. Bezit van de woning 3. Verhuur van de woning 4. Verkoop van de woning

10 Een 2 e woning in Nederland Heffingsmoment 1: aankoop Overdrachtsbelasting Betaald door koper Bij aankoop van een bestaande woning Tarief voor woningen bedraagt 2% Grondslag is WEV Prijs woning Tarief 2% Totaal

11 Een 2 e woning in Nederland Heffingsmoment 2: bezit Onroerende-zaakbelasting (OZB) Gemeentelijke belasting Jaarlijks afgedragen door eigenaar op 1 januari Grondslag: WOZ-waarde 1 januari voorgaand jaar Tarief verschilt per gemeente (gemiddeld 0,1048%) WOZ-waarde woning Jaarlijks ongeveer 419

12 Een 2 e woning in Nederland Heffingsmoment 2: bezit Inkomstenbelastingheffing in box 3 Bron van inkomsten uit sparen en beleggen Heffing over WOZ-waarde van de woning op 1 januari Eventuele hypotheekschuld wordt afgetrokken van deze waarde Het saldo wordt belast tegen een tarief van 1,2%

13 Een 2 e woning in Nederland Heffingsmoment 2: bezit Inkomstenbelasting WOZ-waarde Hypotheekschuld 0-/ *-/- Saldo IB 1,2% * Let op: rentelasten

14 Een 2 e woning in Nederland Heffingsmoment 3: verhuur De huurinkomsten zijn onbelast De jaarlijks af te dragen inkomstenbelasting blijft het zelfde

15 Een 2 e woning in Nederland Heffingsmoment 3: verhuur Stel: Huurinkomsten ad per jaar WOZ-waarde Hypotheekschuld 0-/ *-/- Saldo IB 1,2% * Let op: rentelasten

16 Een 2 e woning in Nederland Heffingsmoment 4: verkoop Verkoopprijs Koopprijs /- Winst > De verkoopwinst ad is onbelast

17 Een 2 e woning in Nederland Resumé Koop Overdrachtsbelasting 2% Bezit OZB (0,1408% x ) 419 IB (1,2% x ) Verhuur/verkoop - Totaal (jaarlijks) 5.219

18 3. Niet-inwonerschap & belastingplicht

19 Niet-inwonerschap & belastingplicht Inwoner van Nederland EIGENDOM

20 Niet-inwonerschap & belastingplicht Buitenland Bronbeginsel/situsbeginsel Profijtgedachte (object) Beperkte belastingplicht niet-inwoner Tweede woning belast in land waar de stenen staan

21 Niet-inwonerschap & belastingplicht Inwoner van Nederland: wereldinkomen belast B E L A S T I N G B E L A S T I N G EIGENDOM

22 Niet-inwonerschap & belastingplicht Dubbele belastingheffing? Nederland verleent voorkoming Op grond van: BRK Belastingregeling voor Nederland & Curaçao (BNC) Belastingregeling voor Nederland & St. Maarten Belastingregeling voor het land Nederland (BRN) Belastingverdragen Eenzijdige regeling -> Nederland heft niet over de 2e woning in het buitenland

23 Niet-inwonerschap & belastingplicht Aangifte in 2 landen Nederland Inwonerschap Wereldinkomen Buitenlandse woning(box 3) Buitenland Niet-inwonerschap Inkomsten uit buitenlandse woning Grondslag: WEV Voorkoming

24 4. Een 2 e woning in het buitenland

25 Een 2 e woning in het buitenland België

26 Een 2 e woning in België Uitgangssituatie B E L A S T I N G EIGENDOM

27 Een 2 e woning in België Uitgangssituatie Inwoner van Nederland met 2e woning in Knokke Waarde economisch verkeer: Gedurende 3 maanden verhuurd Totale huurinkomsten: Verkoop na 10 jaar voor Aankoopprijs:

28 Een 2 e woning in België Heffingsmomenten 1. Aankoop van de woning 2. Bezit van de woning 3. Verhuur van de woning 4. Verkoop van de woning

29 Een 2 e woning in België Heffingsmoment 1: aankoop Registratierechten De hoogte van de registratierechten is afhankelijk van het gewest Grondslag: Overeengekomen prijs of de normale verkoopwaarde Vlaams gewest 10% -> 10% x =

30 Een 2 e woning in België Heffingsmoment 2: bezit Onroerende voorheffing Belasting op het (fictieve) inkomen uit onroerend goed Netto huuropbrengst die bij verhuur zou worden verkregen = Kadastraal Inkomen (KI) Grondslag = Geïndexeerd KI Tarief verschilt per gewest (Vlaanderen: 2,5%) Provinciale en gemeentelijke opcentiemen Geheven van gerechtigde op 1 januari

31 Een 2 e woning in België Heffingsmoment 2: bezit Onroerende voorheffing in cijfers KI Geïndexeerd KI (170%) Onr. Voorheffing (2,5% x 3.400) 85 Provinciale opcentiemen (355% x 85) 302 Gemeentelijke opcentiemen (1.900% x 85) Totaal 2.002

32 Een 2 e woning in België Heffingsmoment 2: bezit Personenbelasting Belasting op het (fictieve) inkomen uit onroerend goed Grondslag: Geïndexeerd KI + 40% Tarief is progressief (25% - 50%)

33 Een 2 e woning in België Heffingsmoment 2: bezit Personenbelasting in cijfers KI Geïndexeerd KI (170%) Geïndexeerd KI * 40% Totaal onroerende inkomsten De onroerende inkomsten bedragen > Dus belast met personenbelasting. Door belastingvrije sommen -> belastingheffing 0

34 Een 2 e woning in België Heffingsmoment 3: verhuur Huurinkomsten onbelast Bij gemeubileerd verhuur wordt geïndexeerd KI verhoogd met opbrengst van verhuur van roerend inkomen Roerend inkomen forfaitair vastgesteld op 40% Forfaitaire aftrek voor afschrijving & onderhoud: 50% -> Op grond van belastingverdrag geen heffing in België

35 Een 2 e woning in België Heffingsmoment 4: verkoop Personenbelasting Verkoopwinst van uw vakantiewoning: Verkoop binnen 5 jaar: 16,5% personenbelasting Verkoop na 5 jaar: onbelast -> Verkoop na 10 jaar onbelast

36 Een 2 e woning in België Totale heffing Koop Registratierechten 10% Bezit: Onroerende voorheffing: Personenbelasting 0 Verhuur Onbelast - Totaal (jaarlijks) Verkoop Personenbelasting 0

37 Een 2 e woning in het buitenland Vergelijk Nederland & België Koop Bezit 419 OZB/onr voorheffing IB/PB 0 Verhuur - - Totaal Jaarlijks Verkoop - -

38 Een 2 e woning in het buitenland Frankrijk

39 Een 2 e woning in Frankrijk Uitgangssituatie B E L A S T I N G EIGENDOM

40 Een 2 e woning in Frankrijk Uitgangssituatie Inwoner van Nederland met 2e woning in Frankrijk Waarde economisch verkeer: Gedurende 3 maanden verhuurd Totale huurinkomsten: Verkoop na 10 jaar voor Aankoopprijs:

41 Een 2 e woning in Frankrijk Heffingsmomenten 1. Aankoop van de woning 2. Bezit van de woning 3. Verhuur van de woning 4. Verkoop van de woning

42 Een 2 e woning in Frankrijk Heffingsmoment 1: aankoop Droit d Enregistrement (overdrachtsbelasting) Bestaat uit: Taxe départementale + Taxe communale + droits d assiette (opcenten) Grondslag: WEV Tarief : tussen de 5% en 5,09% -> 5% x =

43 Een 2 e woning in Frankrijk Heffingsmoment 1: aankoop Taxe sur la valeur ajoutée (BTW) Bij overdracht van nieuwbouwwoning Grondslag: nieuwbouwwaarde Tarief : 19,6% -> 19,6% x =

44 Een 2 e woning in Frankrijk Heffingsmoment 1: aankoop Makelaarskosten Overige kosten: vrije tarieven, gemiddeld 5%-10% Notariskosten Ongeveer 1% van de koopsom Registratierechten Bij overdracht onroerend goed 0,6%

45 Een 2 e woning in Frankrijk Heffingsmoment 2: bezit Onroerende-zaakbelasting: Taxe foncière: eigenaarsgedeelte Grondslag: 50% van kadastrale huurwaarde Taxe d habitation: gebruikersgedeelte Grondslag: 100% van kadastrale huurwaarde Tarieven verschillen per gemeente -> = 1.400

46 Een 2 e woning in Frankrijk Heffingsmoment 2: bezit Impôt de solidarité sur la fortune (ISF) Vermogensbelasting Jaarlijks geheven Grondslag: nettowaarde vermogen > Tarief: 0,5% - 1,5% -> WEV = , dus ISF bedraagt 0

47 Een 2 e woning in Frankrijk Heffingsmoment 3: verhuur Impôt sur le revenu (IR): Franse inkomstenbelasting Grondslag: huurinkomsten -/- kosten (onderhoudskosten, lokale belastingen, rentekosten) Tarief voor niet ingezetenen: 35,5% 20% IR + 15,5% sociale lasten = 35,5% Uitspraak Europese Hof van Justitie: 26 februari 2015

48 Een 2 e woning in Frankrijk Heffingsmoment 3: verhuur Impôt sur le revenu (IR): Verschillende regimes: gemeubileerd/ongemeubileerd/(niet-)professioneel -> Voorbeeld: Regime Micro-Bic (forfaitaire microregime) 72% van bruto huuropbrengst = gemaakte kosten x (100%-72%) x 35,5% = x (100%-72%) x 20,0% = 448

49 Een 2 e woning in Frankrijk Heffingsmoment 4: verkoop Taxe sur la plus value: Vermogenswinstbelasting Grondslag: verschil aankoopprijs & verkoopprijs Aankoopprijs mag vermeerderd worden met aantal kosten zoals aankoopkosten, reparatiekosten, verbeterkosten Belastingtarief: 19%

50 Een 2 e woning in Frankrijk Heffingsmoment 4: verkoop Taxe sur la plus value : In 2012 is de regeling (meermaals) aangepast: Tarief verhoogd: 19,0% belasting + 15,5% sociale lasten Verkoop binnen 5 jaar: hele vermogenswinst belast Verkoop tussen 6 e en 17 e jaar: jaarlijks 2% aftrek Verkoop tussen 17 e en 24 e jaar: jaarlijks 4% aftrek Verkoop vanaf 25 e jaar: jaarlijks 8% aftrek Verkoop na 30 e jaar: belastingvrij Per 1 september 2013 zijn er 2 berekeningen nodig: De 19% belastingheffing in 22 jaar afgebouwd De 15,5% sociale lasten in 30 jaar afgebouwd

51 Een 2 e woning in Frankrijk Heffingsmoment 4: verkoop Taxe sur la plus value : Per 26 februari 2015: Uitspraak HvJ : géén 15,5% sociale lasten Afbouw in 22 jaar of 30 jaar? Bezwaar tegen reeds betaalde 15,5%?

52 Een 2 e woning in Frankrijk Heffingsmoment 4: verkoop Cijfervoorbeeld Taxe sur la plus value: Verkoop na een bezit van 10 jaar tegen Aankoopprijs: Waardestijging Aftrek: 5 x 2% x / Belasting Tarief 19% x Tarief 19% +15,5% x

53 Een 2 e woning in Frankrijk Totale heffing Koop Overdrachtsbelasting 5% Bezit: taxe foncière: Vermogensbelasting < (0%) 0 Verhuur Inkomstenbelasting: 795 Totaal (jaarlijks) Verkoop Taxe sur la plus value /31.050

54 Een 2 e woning in het buitenland Spanje

55 Een 2 e woning in Spanje Uitgangssituatie B E L A S T I N G EIGENDOM

56 Een 2 e woning in Spanje Uitgangssituatie Inwoner van Nederland met 2e woning in Spanje Waarde economisch verkeer: Gedurende 3 maanden verhuurd Totale huurinkomsten: Verkoop na 10 jaar voor Aankoopprijs:

57 Een 2 e woning in Spanje Heffingsmomenten 1. Aankoop van de woning 2. Bezit van de woning 3. Verhuur van de woning 4. Verkoop van de woning

58 Een 2 e woning in Spanje Heffingsmoment 1: aankoop Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) Overdrachtsbelasting Grondslag: Escritura-waarde (Prijs zoals overeengekomen tussen partijen) Tarief : 10% Nieuwbouw: 10% BTW -> 10% x =

59 Een 2 e woning in Spanje Heffingsmoment 1: aankoop Makelaarskosten Overige kosten: voor rekening verkoper gemiddeld tussen 4% en 6% grote makelaars hanteren ook wel 3% koper/3% verkoper Notariskosten Afhankelijk van de regio Ongeveer tussen 0,3% en 1% van de koopsom

60 Een 2 e woning in Spanje Heffingsmoment 2: bezit Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) Onroerende-zaakbelasting Grondslag: valor catastral (kadastrale huurwaarde) Tarief 0,4% Gemeentes gerechtigd tarief te wijzigen

61 Een 2 e woning in Spanje Heffingsmoment 2: bezit Impuesto extraordinario sobre el patrimonio (IP) Vermogensbelasting Per 1 januari 2008 gereduceerd tot 0% Heractivering per Tijdelijk? Grondslag: nettowaarde vermogen (2 e woning) Belastingvrije voet: Tarief: 0,2% - 2,5% -> WEV = , dus IP bedraagt 0

62 Een 2 e woning in Spanje Heffingsmoment 2: bezit Spaans huurwaardeforfait: IRNR (Spaanse inkomstenbelasting niet-resident) verschuldigd als woning niet is verhuurd Evenredig verminderd aan verhuurde periode Grondslag: 2% van valor catastral Tarief: 19,5% (2016: 19%)

63 Een 2 e woning in Spanje Heffingsmoment 3: verhuur IRNR: Spaanse inkomstenbelasting voor niet-resident Grondslag: werkelijk genoten huuropbrengsten Tarief: 19,5% (2016: 19%)

64 Een 2 e woning in Spanje Heffingsmoment 2 & 3: bezit & verhuur Cijfervoorbeeld IRNR: Waarde economisch verkeer Gedurende 3 maanden verhuurd Huurinkomsten Huurinkomsten: x 19,5% Huurwaardeforfait: /12 x (2% x ) x 19,5% Totaal: 2.730

65 Een 2 e woning in Spanje Heffingsmoment 4: verkoop Plus valía: Gemeentelijke meerwaardebelasting Grondslag: stijging kadastrale waarde grond Tarief: Verschilt per gemeente Tussen de 0,4% en 0,9%

66 Een 2 e woning in Spanje Heffingsmoment 4: verkoop Vermogenswinstbelasting: Geheven over grond en opstal Grondslag: waardeverschil bij aankoop & verkoop Aankoopprijs mag vermeerderd met kosten zoals IVA/ITP, kosten ter uitbreiding of verbetering (geen onderhoudskosten) Tarief: 19,5% (2016:19%) 3% voorheffing bij verkoop door niet-inwoner

67 Een 2 e woning in Spanje Heffingsmoment 4: verkoop Voorbeeld van verkoop na 10 jaar bezit: Waarde bij koop: Waarde bij verkoop: -grond opstal Plus valía x 0,5% 50 Vermogenswinstbelasting / x 19,5% Totaal

68 Een 2 e woning in Spanje Totale heffing Koop Overdrachtsbelasting 10% Bezit Onroerende-zaakbelasting Huurwaardeforfait Vermogensbelasting < (0%) 0 Verhuur Inkomstenbelasting (IRNR) Totaal (jaarlijks) Verkoop Plus valía 50 Vermogenswinstbelasting

69 Een 2 e woning in het buitenland Vergelijk Spanje & Frankrijk Koop Overdrachtsbelasting Bezit OZB Vermogensbelasting Huurwaardeforfait - Verhuur Inkomstenbelasting 795 Totaal

70 Een 2 e woning in het buitenland Vergelijk Spanje & Frankrijk Verkoop 50 Plus Valía Vermogenswinstbelasting Totaal

71 5. Successieplanning

72 Successieplanning: 2 e woning in Portugal Uitgangssituatie EIGENDOM MOEDER ZOON

73 Successieplanning: 2 e woning in Portugal Systematiek Nederland Nederland heft successie over het wereldvermogen Nederland verrekent de buitenlandse successierechten over de 2e woning met in Nederland verschuldigde successierechten De verrekening van de buitenlandse successierechten bedraagt nooit meer dan de in Nederland verschuldigde successierechten

74 Successieplanning: 2 e woning in Portugal Systematiek Nederland Erfbelasting Nederland Aanknopingspunt Successiewet = woonplaats erflater (moeder) Erfgenaam (zoon) is belastingplichtig

75 Successieplanning: 2 e woning in Portugal Systematiek Nederland Erfbelasting Nederland Vakantiewoning in Portugal, WEV Zoon is enig erfgenaam Vrijstelling: > Zoon betaalt erfbelasting in Nederland

76 Successieplanning: 2 e woning in Portugal Systematiek Portugal Zegelbelasting Portugal Bronbeginsel/situsbeginsel Schenk- en erfbelasting afgeschaft Zegelbelasting: 10% voor onroerend goed

77 Successieplanning: 2 e woning in Portugal Systematiek Portugal Zegelbelasting Portugal Portugal: 10% x = zegelbelasting Maar: echtgenoten, kinderen en ouders zijn vrijgesteld van zegelbelasting. -> Geen belastingheffing in Portugal Zoon betaalt erfbelasting in Nederland

78 Successieplanning: 2 e woning in Portugal Erfgenaam = broer Stel: Enig erfgenaam is niet de zoon maar een broer Broer is geen vrijgestelde categorie in Portugal Portugal: zegelbelasting (10% x ) Nederland: erfbelasting Dubbele belastingheffing? In Portugal voldoen: In Nederland voldoen: ( / ) Totaal:

79 Successieplanning: 2 e woning in Portugal Uitgangssituatie 2 EIGENDOM MOEDER ZOON

80 Successieplanning: 2 e woning in Portugal Uitgangssituatie 2 Aanknopingspunt NL Successiewet is woonplaats erflater Woonplaatsfictie Successiewet: 10 jaar na emigratie Bij vererving zegelbelasting in Portugal 10% Maar: overdracht aan echtgenoten, kinderen en ouders vrijgesteld van zegelbelasting. Dus: als moeder 10 jaar na emigratie komt te overlijden, betaalt de erfgenaam (zoon) geen erfbelasting

81 Resumé

82 Resumé Waarom een tweede woning? 1. U zoekt een belegging Denk aan Nederland of België 2. U zoekt een eigen plek ter ontspanning Op welke afstand? Hoe vaak gaat u er gebruik van maken? Gaat u het verhuren?

83 Resumé Een inwoner van Nederland: Koopt, bezit, verhuurt of verkoopt zijn buitenlandse woning: Nederland: Geen belastingheffing In aangifte opnemen en aftrekken Buitenland: Belastingheffing in land waar woning staat Aangifte doen Schenkt of laat een buitenlandse woning na: Belastingheffing in Nederland én in het buitenland Belasting verschuldigd door begiftigde/erfgenaam

84 Vragen? ESJ Accountants & Belastingadviseurs Maurice De Clercq Harjit Singh Tel: Tel: