Spaanse belastingen bij vastgoedbezit in Spanje

Transcriptie

1 Loftsi.nl Spaanse belastingen bij vastgoedbezit in Spanje Voor niet-residenten De meest relevante Spaanse belastingen bij vastgoedbezit in Spanje Koop Bezit Verkoop Erf- en schenkingsbelasting Uitgave: januari Barcelona Spanje

2 Inhoudsopgave 1 1. Uw situatie* 2. Aankoopbelastingen 3. Belastingen tijdens bezitfase 4. Belastingen bij verkoop 5. Erf- en schenkingsbelasting 6. Over Loftsi.nl * In deze publicatie gaan we ervan uit dat u niet in Spanje fiscaal woonachtig bent/wordt ( niet-resident ).

3 1. Uw situatie 2 1. Waar bent u voornemens om Spaans vastgoed te kopen? Er bestaan in Spanje regionale verschillen in aankoopbelasting (overdrachtsbelasting, stempelbelasting) 2. Waar gaat u het Spaanse vastgoed voor bestemmen? Privé gebruik, verhuur, aan- en verkoop 3. Wat is uw persoonlijke situatie voorafgaand aan de koop? Familie, leeftijd, in bezit van Nederlandse bedrijfsstructuur (Holding BV) 4. Blijft u na aankoop (daadwerkelijk) fiscaal resident in Nederland? < 183 in Spanje, Belastingverdrag Nederland - Spanje

4 2. Aankoopbelastingen 3 Nieuwbouw: 10% BTW laag tarief ( Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA) Woning dient over alle vergunningen te beschikken om te kwalificeren voor dit lage BTW tarief Uitbreidingen of verbeteringen ná oplevering worden tegen het standaard BTW tarief (21%) belast 1-2% stempelbelasting ( Actos Jurídicos Documentados, ITP-AJD) Percentage verschilt per deelstaat Notaris en registerkosten Variëren doorgaans tussen 500 en 2.000, afhankelijk van de koopsom van de woning Bestaande bouw: 8-10% overdrachtsbelasting ( Transmisiones Patrimoniales Onerosas, ITP-TPO) Percentage verschilt per deelstaat Notaris en registerkosten Variëren doorgaans tussen 500 en 2.000, afhankelijk van de koopsom van de woning

5 2. In schema 4 Aankoopbelastingen vastgoed Spanje: circa 11-12% van de koopsom ** Type vastgoed BTW Overdrachtsbelasting Stempelbelasting Notaris & Eigendomsregister Nieuwbouw woning 10% - 1 2%* Bestaande woning %* - * Verschillen per deelstaat: de tarieven voor de stempelbelasting en de overdrachtsbelasting verschillen per deelstaat. De exacte tarieven voor iedere deelstaat zijn bij ons opvraagbaar: support@loftsi.nl ** Normaalgespoken zijn de aankoopbelastingen gelijk voor alle aankoopvarianten: (1) aankoop in privé (2) middels een BV of (3) een SL (= Spaanse BV)

6 2. Bijzonderheden aankoop 5 Catalonië & Andalusië Bonificatie in de overdrachtsbelasting mogelijk als het vastgoed met een Spaanse BV wordt gekocht voor handelsdoeleinden (koop-verkoop) Spanje BTW (21%) kan tussen ondernemingen worden toegepast op transacties van bestaand vastgoed ( renuncia a la exención ). In deze situatie zal er een verhoogde stempelbelasting van toepassing zijn. Spanje Betaalde BTW bij aankoop kan worden teruggevorderd bij de Spaanse fiscus indien kan worden aangetoond dat het vastgoed wordt aangewend voor een BTW activiteit. Wilt u meer informatie of deze belastingbesparende mogelijkheden op uw situatie van toepassing zijn? Neem via support@loftsi.nl contact met ons op.

7 3. Bezitfase 6 1. Privé bezit Inkomstenbelasting eigen gebruik: bij uitsluitend eigen gebruik dient er jaarlijks een aangifte te worden gedaan. De te betalen belasting is gebaseerd op de kadastrale waarde van de Spaanse woning. Inkomstenbelasting verhuur: indien de woning wordt verhuurd, dient er ieder kwartaal een aangifte te worden gedaan. Grondslag is de netto verhuuropbrengst die gedurende het kwartaal is gerealiseerd. Vermogensbelasting: per persoon geldt een vrijstelling van Indien de waarde van het Spaanse bezit groter is, zal er aangifte gedaan moeten worden. De tarieven lopen op tot 2,5%. 2. Bezit met Nederlandse BV Inkomstenbelasting: de BV is inkomstenbelasting verschuldigd over de netto verhuuropbrengst die met de woning wordt gerealiseerd (kwartaalaangiften). De huurprijzen dienen marktconform te zijn. 3% heffing: indien de directe eigenaar (BV) of uiteindelijke begunstigde van de BV in een land woont waarmee Spanje geen Belastingverdrag heeft afgesloten, dan dient er mogelijk een belasting van 3% van de kadastrale waarde te worden betaald (jaarlijks). 3. Bezit met Spaanse BV (SL) Spaanse vennootschapsbelasting: er dient jaarlijks een aangifte VPB te worden gedaan over het bedrijfsresultaat van de Spaanse BV. Ook jaarstukken dienen te worden gedeponeerd. Vermogensbelasting: kan van toepassing zijn indien de aandelen in privé worden gehouden.

8 3. Inkomstenbelasting 7 Eigenaar Spaanse woning Inkomstenbelasting (2015)** Privé (EU) BV* SL* 20% x 1,1% 20% x netto VPB (25-28%) x Privé gebruik x kadastrale waarde verhuuropbrengst bedrijfsresultaat Jaaraangifte Kwartaalaangifte jaarlijks 20% x netto 20% x netto VPB (25-28%) x Verhuur verhuuropbrengst verhuuropbrengst bedrijfsresultaat Kwartaalaangifte Kwartaalaangifte jaarlijks Bijzonderheden 3% kadastrale waarde: vrijstelling mogelijk Jaaraangifte Jaarrekeningen deponeren Jaarlijks * De BV en de SL dienen voor privégebruik en de verhuur marktconforme prijzen berekenen. ** Naast de Inkomstenbelasting zullen er ook gemeentelijke heffingen zoals de IBI en de Basura moeten worden betaald.

9 3. Vermogensbelasting 8 Vermogensbelasting: van toepassing bij bezit van Spaans vastgoed of aandelen vastgoed SL in privé. Per persoon geldt een vrijstelling van Landelijke tarieven 2015 Begin schaal Einde schaal % Belasting begin schaal , , , , , , , ,45 0,2% ,88 0,3% ,75 0,5% ,51 0,9% ,01 1,3% ,03 1,7% ,06 2,1% - 2,5% - 334,26 835, , , , , ,29

10 4. Winstbelasting verkoop 9 Vastgoed in bezit van Belastingheffing Spanje verkoop vastgoed (tarieven 2015) Privé 20%* x [verkoopprijs -/- kostprijs -/- direct gerelateerde kosten] BV 20%* x [verkoopprijs -/- kostprijs -/- direct gerelateerde kosten] SL - aandelen in privé bezit - 25% - 28%** VPB over het bedrijfsresultaat van het betreffende jaar. In veel gevallen hebben vastgoed SL-en compensabele verliezen. SL - aandelen in bezit BV - 0% winstbelasting als de aandelen in de SL door de BV worden verkocht. Voorafgaande bestudering van de casus is noodzakelijk. * Tarief wordt in 2016 verlaagd naar 19% ** Standaardtarief 25% vanaf 2016

11 5. Erf- en Schenkingsbelasting 10 Richtlijnen Spaanse erf- en schenkingsbelasting voor niet-residenten: Spanje zal erf- en schenkbelasting heffen over de in Spanje gelegen situs goederen (vastgoed, aandelen, banktegoeden, voertuigen, etc.). Afhankelijk van de waarde van de Spaanse bezittingen kan de belastingdruk aanzienlijk oplopen. Het is derhalve raadzaam om de belasting voorafgaand in kaart te laten brengen om te bekijken of belastingbesparende maatregelen gewenst zijn. De erfgenaam of de ontvanger van de bezittingen is hiervoor in Spanje belastingplichtig. Er dient binnen 6 maanden (nalatenschap) of 30 dagen (schenking) aangifte te worden gedaan. Pas na aangifte kunnen de bezittingen op naam worden gezet. Het hebben van een Spaans testament is niet per definitie noodzakelijk om de Spaanse nalatenschap af te wikkelen. In veel gevallen kan worden volstaan met een vertaling van uw Nederlandse testament. Sinds 2015 zijn de deelstaat tarieven ook op niet-residenten van toepassing. Actuele tarieven per deelstaat kunt u via support@loftsi.nl bij ons opvragen.

12 5. Erf en Schenkingsbelasting 11 Eigendom vastgoed Nalatenschap of schenking van Spaans OG aan niet-residenten * In privé Onderhevig aan Spaanse Erf- en Schenkingsbelasting BV Niet onderhevig aan Spaanse Erf- en Schenkingsbelasting (geen verandering van directe eigenaar van de woning)** SL Aandelen in privé Onderhevig aan Spaanse Erf- en Schenkingsbelasting SL Aandelen van BV Niet onderhevig aan Spaanse Erf- en Schenkingsbelasting (geen verandering van directe eigenaar van de woning)** * De ontvanger of erfgenaam is de belastingplichtige ** Uitspraken van de Spaanse fiscus moeten worden gevolgd of dit in de toekomst standhoud.

13 Over ons 12 Wat kan Loftsi voor u doen? Loftsi is ambitieus, we groeien en zijn goed bekend met de fiscale en juridische wetgeving in Spanje. We helpen en adviseren particulieren en zakelijke partijen op Tax & Legal gebied met hun investeringen in Spaans vastgoed en de daarmee gepaard gaande Spaanse verplichtingen. Wat wij willen is dat u zeker weet dat het in Spanje 100% klopt, dat uw Spaanse fiscale en juridische zaken net zo goed op orde zijn als in Nederland en dat u natuurlijk goed slaapt. Geen borrelpraat, wollige verhalen, maar concreet advies in uw eigen taal. Zo hopen we bij te dragen aan het genot of de winstgevendheid van uw Spaanse vastgoedbezit. Heeft u vragen of wilt u weten hoe wij u kunnen helpen? support@loftsi.nl Web: Telefoon: Volg ons op Meld u via onze website aan voor onze nieuwsbrief

14 Disclaimer 13 Deze publicatie is met grote zorg samengesteld, maar... Deze publicatie is met grote zorgvuldigheid samengesteld. Voor mogelijke onjuistheden en/of onvolledigheden van de hierin verstrekte informatie aanvaardt Loftsi geen aansprakelijkheid. Evenmin kunnen aan de inhoud van deze publicatie rechten worden ontleend. De informatie kan ook nadrukkelijk niet als belastingadvies worden beschouwd gezien belastingwetgeving voortdurend aan verandering onderhevig is. Wil je informatie gebruiken of delen met derden? Dat mag uiteraard, maar we zouden het waarderen als je onze naam en website vermeld of ons hiervan op de hoogte stelt. We kunnen je dan direct informeren over mogelijke bijzonderheden, uitzonderingen of extra voorwaarden die van toepassing zouden kunnen zijn op de in dit document genoemde informatie. Heb je suggesties of vragen? Laat het ons weten via of neem contact met ons op via onze website Bedankt voor je interesse.