Financiële tips en valkuilen van een tweede huis in het buitenland

Transcriptie

1 Financiële tips en valkuilen van een tweede huis in het buitenland FFP-Congres 2017 Maurice De Clercq & Harjit Singh ESJ Accountants & Belastingadviseurs

2 Agenda 1. Inwonerschap & belastingplicht 2. Een tweede woning in Nederland 3. Niet-inwonerschap & belastingplicht 4. Een tweede woning in het buitenland 5. Successieplanning

3 1. Inwonerschap & belastingplicht

4 Inwonerschap & belastingplicht Inkomstenbelastingheffing in Nederland Woonplaatsbeginsel Profijtgedachte (persoon) Onbeperkte belastingplicht Wereldinkomen belast

5 Inwonerschap & belastingplicht Inkomstenbelastingheffing in Nederland Box 1: Inkomsten uit werk en (eigen) woning Box 2: Inkomsten uit aanmerkelijk belang Box 3: Sparen & beleggen (tweede woning)

6 2. Een 2 e woning in Nederland

7 Een 2 e woning in Nederland Uitgangssituatie EIGENDOM

8 Een 2 e woning in Nederland Uitgangssituatie Inwoner van Nederland met 2e woning Aankoopprijs: WOZ-waarde: Gedurende 3 maanden verhuurd Totale huurinkomsten: Verkoop na 10 jaar voor

9 Een 2 e woning in Nederland Heffingsmomenten 1. Aankoop van de woning 2. Bezit van de woning 3. Verhuur van de woning 4. Verkoop van de woning

10 Een 2 e woning in Nederland Heffingsmoment 1: aankoop Overdrachtsbelasting Betaald door koper Bij aankoop van een bestaande woning Tarief voor woningen bedraagt 2% Grondslag is WEV Prijs woning Tarief 2% Totaal

11 Een 2 e woning in Nederland Heffingsmoment 1: aankoop BTW Betaald door koper Bij aankoop van een nieuwe woning Tarief voor woningen bedraagt 21% Grondslag is koopprijs Prijs woning Tarief 21% Totaal

12 Een 2 e woning in Nederland Heffingsmoment 2: bezit Onroerende-zaakbelasting (OZB) Gemeentelijke belasting Jaarlijks afgedragen door eigenaar op 1 januari Grondslag: WOZ-waarde 1 januari voorgaand jaar Tarief verschilt per gemeente (gemiddeld 0,1048%) WOZ-waarde woning Jaarlijks ongeveer 419

13 Een 2 e woning in Nederland Heffingsmoment 2: bezit Inkomstenbelastingheffing in box 3 Bron van inkomsten uit sparen en beleggen Grondslag: WOZ-waarde van de woning op 1 januari -/- eventuele hypotheekschuld Gewijzigd per 1 januari 2017

14 Een 2 e woning in Nederland Heffingsmoment 2: bezit Inkomstenbelastingheffing in box 3 Systeem tot : U wordt geacht jaarlijks 4% rendement te maken. Dit wordt belast tegen 30% inkomstenbelasting. Per saldo 1,2% inkomstenbelasting

15 Een 2 e woning in Nederland Heffingsmoment 2: bezit Inkomstenbelasting tot WOZ-waarde Hypotheekschuld 0-/ *-/- Saldo IB 1,2% * Let op: rentelasten

16 Een 2 e woning in Nederland Heffingsmoment 2: bezit Inkomstenbelastingheffing in box 3 Systeem vanaf : Jaarlijks rendement: Schijf Box 3-vermogen Rendement 1e ,87% 2e ,60% 3e of meer 5,39% Heffingvrij vermogen Dit wordt belast tegen 30% inkomstenbelasting.

17 Een 2 e woning in Nederland Heffingsmoment 2: bezit Inkomstenbelasting WOZ-waarde Hypotheekschuld 0-/ *-/- Saldo Grondslag Belastbaar inkomen IB 30% * Let op: rentelasten

18 Een 2 e woning in Nederland Heffingsmoment 3: verhuur De huurinkomsten zijn onbelast De jaarlijks af te dragen inkomstenbelasting blijft het zelfde

19 Een 2 e woning in Nederland Heffingsmoment 3: verhuur Stel: Huurinkomsten ad per jaar WOZ-waarde Hypotheekschuld 0-/ *-/- Saldo Grondslag Belastbaar inkomen IB 30% * Let op: rentelasten

20 Een 2 e woning in Nederland Heffingsmoment 4: verkoop Verkoopprijs Koopprijs /- Winst > De verkoopwinst ad is onbelast

21 Een 2 e woning in Nederland Resumé Koop Bestaand: overdrachtsbelasting 2% Nieuw: 21% BTW Bezit OZB (0,1408% x ) 419 IB Verhuur/verkoop - Totaal (jaarlijks) 5.204

22 3. Niet-inwonerschap & belastingplicht

23 Niet-inwonerschap & belastingplicht Inwoner van Nederland EIGENDOM

24 Niet-inwonerschap & belastingplicht Buitenland Bronbeginsel/situsbeginsel Profijtgedachte (object) Beperkte belastingplicht niet-inwoner Tweede woning belast in land waar de stenen staan

25 Niet-inwonerschap & belastingplicht Inwoner van Nederland: wereldinkomen belast B E L A S T I N G B E L A S T I N G EIGENDOM

26 Niet-inwonerschap & belastingplicht Dubbele belastingheffing? Nederland verleent voorkoming Op grond van: Belastingverdragen BRK Belastingregeling voor Nederland & Curaçao (BNC) Belastingregeling voor Nederland & St. Maarten Belastingregeling voor het land Nederland (BRN) Eenzijdige regeling -> Nederland heft niet over de 2e woning in het buitenland

27 Niet-inwonerschap & belastingplicht Voorkoming dubbele belasting in 2016 Spaargeld Vakantiewoning buitenland Rendementsgrondslag Heffingvrije vermogen /- Grondslag box Forfaitair rendement totaal Forfair rendement woning Belastingheffing (30%*39.023) Aftrek ter voorkoming (16.000/39.023)* /- Te betalen 6.907

28 Niet-inwonerschap & belastingplicht Voorkoming dubbele belasting in 2017 Spaargeld Vakantiewoning buitenland Rendementsgrondslag Heffingvrije vermogen /- Grondslag box Forfaitair rendement totaal Forfair rendement woning Belastingheffing (30%*43.555) Aftrek ter voorkoming (17.103/43.555)* /- Te betalen 7.935

29 Niet-inwonerschap & belastingplicht Dubbele belastingheffing? Nederland verleent voorkoming Als gevolg van de grondslagwijziging van box 3 krijgt men te maken met progressievoorbehoud bij buitenlands onroerend

30 Niet-inwonerschap & belastingplicht Aangifte in 2 landen Nederland Inwonerschap Wereldinkomen Buitenlandse woning(box 3) Buitenland Niet-inwonerschap Inkomsten uit buitenlandse woning Grondslag: WEV Voorkoming

31 4. Een 2 e woning in het buitenland

32 Een 2 e woning in het buitenland België

33 Een 2 e woning in België Uitgangssituatie B E L A S T I N G EIGENDOM

34 Een 2 e woning in België Uitgangssituatie Inwoner van Nederland met 2e woning in Knokke Waarde economisch verkeer: Gedurende 3 maanden verhuurd Totale huurinkomsten: Verkoop na 10 jaar voor Aankoopprijs:

35 Een 2 e woning in België Heffingsmomenten 1. Aankoop van de woning 2. Bezit van de woning 3. Verhuur van de woning 4. Verkoop van de woning

36 Een 2 e woning in België Heffingsmoment 1: aankoop Registratierechten Worden geheven bij bestaande bouw De hoogte van de registratierechten is afhankelijk van het gewest Grondslag: Overeengekomen prijs of de normale verkoopwaarde Vlaams gewest 10% -> 10% x =

37 Een 2 e woning in België Heffingsmoment 1: aankoop BTW Wordt geheven bij nieuwbouw, mits aan alle voorwaarden is voldaan. Grondslag: Overeengekomen prijs of de normale verkoopwaarde Tarief: 21% BTW 21% X =

38 Een 2 e woning in België Heffingsmoment 2: bezit Onroerende voorheffing Belasting op het (fictieve) inkomen uit onroerend goed Netto huuropbrengst die bij verhuur zou worden verkregen = Kadastraal Inkomen (KI) Grondslag = Geïndexeerd KI Tarief verschilt per gewest (Vlaanderen: 2,5%) Provinciale en gemeentelijke opcentiemen Geheven van gerechtigde op 1 januari

39 Een 2 e woning in België Heffingsmoment 2: bezit Onroerende voorheffing in cijfers KI Geïndexeerd KI (170%) Onr. Voorheffing (2,5% x 3.400) 85 Provinciale opcentiemen (355% x 85) 302 Gemeentelijke opcentiemen (1.900% x 85) Totaal 2.002

40 Een 2 e woning in België Heffingsmoment 2: bezit Personenbelasting Belasting op het (fictieve) inkomen uit onroerend goed Grondslag: Geïndexeerd KI + 40% Tarief is progressief (25% - 50%)

41 Een 2 e woning in België Heffingsmoment 2: bezit Personenbelasting in cijfers KI Geïndexeerd KI (170%) Verhoging met 40% Totaal onroerende inkomsten De onroerende inkomsten bedragen > Dus belast met personenbelasting. Door belastingvrije sommen -> belastingheffing 0

42 Een 2 e woning in België Heffingsmoment 3: verhuur Huurinkomsten onbelast Bij gemeubileerde verhuur wordt geïndexeerd KI verhoogd met opbrengst van verhuur van roerend inkomen Roerend inkomen forfaitair vastgesteld op 40% Forfaitaire aftrek voor afschrijving & onderhoud: 50% -> Op grond van belastingverdrag geen heffing in België

43 Een 2 e woning in België Heffingsmoment 4: verkoop Personenbelasting Verkoopwinst van uw vakantiewoning: Verkoop binnen 5 jaar: 16,5% personenbelasting Verkoop na 5 jaar: onbelast -> Verkoop na 10 jaar onbelast

44 Een 2 e woning in België Totale heffing Koop Bestaand: 10% registratierechten Nieuw: 21% BTW Bezit: Onroerende voorheffing: Personenbelasting 0 Verhuur Onbelast - Totaal (jaarlijks) Verkoop Personenbelasting 0

45 Een 2 e woning in het buitenland Vergelijk Nederland & België Koop bestaand nieuw Bezit 419 OZB/onr voorheffing IB/PB 0 Verhuur - - Totaal Jaarlijks Verkoop - -

46 Een 2 e woning in het buitenland Frankrijk

47 Een 2 e woning in Frankrijk Uitgangssituatie B E L A S T I N G EIGENDOM

48 Een 2 e woning in Frankrijk Uitgangssituatie Inwoner van Nederland met 2e woning in Frankrijk Waarde economisch verkeer: Gedurende 3 maanden verhuurd Totale huurinkomsten: Verkoop na 10 jaar voor Aankoopprijs:

49 Een 2 e woning in Frankrijk Heffingsmomenten 1. Aankoop van de woning 2. Bezit van de woning 3. Verhuur van de woning 4. Verkoop van de woning

50 Een 2 e woning in Frankrijk Heffingsmoment 1: aankoop Droit d Enregistrement (overdrachtsbelasting) Bestaat uit: Taxe départementale + Taxe communale + droits d assiette (opcenten) Grondslag: WEV Tarief : tussen de 5% en 5,09% -> 5% x =

51 Een 2 e woning in Frankrijk Heffingsmoment 1: aankoop Taxe sur la valeur ajoutée (BTW) Bij overdracht van nieuwbouwwoning Grondslag: nieuwbouwwaarde Tarief : 20% -> 20% x =

52 Een 2 e woning in Frankrijk Heffingsmoment 2: bezit Onroerende-zaakbelasting: Taxe foncière: eigenaarsgedeelte Grondslag: 50% van kadastrale huurwaarde Taxe d habitation: gebruikersgedeelte Grondslag: 100% van kadastrale huurwaarde Tarieven verschillen per gemeente -> 300 & = 1.400

53 Een 2 e woning in Frankrijk Heffingsmoment 2: bezit Impôt de solidarité sur la fortune (ISF) Vermogensbelasting Jaarlijks geheven Grondslag: nettowaarde vermogen > Tarief: 0,5% - 1,5% -> WEV = , dus ISF bedraagt 0

54 Een 2 e woning in Frankrijk Heffingsmoment 3: verhuur Impôt sur le revenu (IR): Franse inkomstenbelasting Grondslag: huurinkomsten -/- kosten (onderhoudskosten, lokale belastingen, rentekosten) Tarief voor niet ingezetenen: 20%

55 Een 2 e woning in Frankrijk Heffingsmoment 3: verhuur Impôt sur le revenu (IR): Verschillende regimes: gemeubileerd/ongemeubileerd/(niet-)professioneel -> Voorbeeld: Regime Micro-Bic (forfaitaire microregime) 71% van bruto huuropbrengst = gemaakte kosten x (100%-71%) x 20,0% = 464

56 Een 2 e woning in Frankrijk Heffingsmoment 4: verkoop Taxe sur la plus value: Vermogenswinstbelasting Grondslag: verschil aankoopprijs & verkoopprijs Aankoopprijs mag vermeerderd worden met aantal kosten zoals aankoopkosten, reparatiekosten, verbeterkosten Tarief: 19% belasting + 15,5% sociale lasten = 34,5%

57 Een 2 e woning in Frankrijk Heffingsmoment 4: verkoop Taxe sur la plus value : In 2012 is de regeling (meermaals) aangepast: Tarief verhoogd: 19,0% belasting + 15,5% sociale lasten Verkoop binnen 5 jaar: hele vermogenswinst belast Verkoop tussen 6 e en 17 e jaar: jaarlijks 2% aftrek Verkoop tussen 17 e en 24 e jaar: jaarlijks 4% aftrek Verkoop vanaf 25 e jaar: jaarlijks 8% aftrek Verkoop na 30 e jaar: belastingvrij Per 1 september 2013 zijn er 2 berekeningen nodig: De 19% belastingheffing in 22 jaar afgebouwd De 15,5% sociale lasten in 30 jaar afgebouwd

58 Een 2 e woning in Frankrijk Heffingsmoment 4: verkoop Taxe sur la plus value : Per 26 februari 2015: Uitspraak HvJ : géén 15,5% sociale lasten Geld wordt gestort in caisse nationale d assurance maladie (nationale ziekenkas) Strijd met Europees recht Afbouw in 22 jaar of 30 jaar? Bezwaar tegen reeds betaalde 15,5%?

59 Een 2 e woning in Frankrijk Heffingsmoment 4: verkoop Taxe sur la plus value : 21 december 2015: Franse wetgever heeft de nadelige gevolgen van het arrest gerepareerd Het geld wordt nu afgestort in het Fonds de Solidarité Vieillesse (Fonds ter financiering van de oudedagsvoorziening) Bezwaar maken?

60 Een 2 e woning in Frankrijk Heffingsmoment 4: verkoop Cijfervoorbeeld Taxe sur la plus value: Verkoop na een bezit van 10 jaar tegen Aankoopprijs: Waardestijging Aftrek: 5 x 2% x / Belasting Tarief 19% x Tarief 19% +15,5% x

61 Een 2 e woning in Frankrijk Totale heffing Koop Bestaand: overdrachtsbelasting 5% Nieuw: BTW 20% Bezit: taxe foncière: Vermogensbelasting < (0%) 0 Verhuur Inkomstenbelasting: 464 Totaal (jaarlijks) Verkoop Taxe sur la plus value (17.100)

62 Een 2 e woning in het buitenland Spanje

63 Een 2 e woning in Spanje Uitgangssituatie B E L A S T I N G EIGENDOM

64 Een 2 e woning in Spanje Uitgangssituatie Inwoner van Nederland met 2e woning in Spanje Waarde economisch verkeer: Gedurende 3 maanden verhuurd Totale huurinkomsten: Verkoop na 10 jaar voor Aankoopprijs:

65 Een 2 e woning in Spanje Heffingsmomenten 1. Aankoop van de woning 2. Bezit van de woning 3. Verhuur van de woning 4. Verkoop van de woning

66 Een 2 e woning in Spanje Heffingsmoment 1: aankoop Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) Overdrachtsbelasting Grondslag: Escritura-waarde (Prijs zoals overeengekomen tussen partijen) Tarief : 10% Nieuwbouw: 10% BTW -> 10% x =

67 Een 2 e woning in Spanje Heffingsmoment 2: bezit Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) Onroerende-zaakbelasting Grondslag: valor catastral (kadastrale huurwaarde) Tarief 0,4% Gemeentes gerechtigd tarief te wijzigen

68 Een 2 e woning in Spanje Heffingsmoment 2: bezit Impuesto extraordinario sobre el patrimonio (IP) Vermogensbelasting Per 1 januari 2008 gereduceerd tot 0% Heractivering per Tijdelijk? Grondslag: nettowaarde vermogen (2 e woning) Belastingvrije voet: Tarief: 0,2% - 2,5% -> WEV = , dus IP bedraagt 0

69 Een 2 e woning in Spanje Heffingsmoment 2: bezit Spaans huurwaardeforfait: IRNR (Spaanse inkomstenbelasting niet-resident) verschuldigd als woning niet is verhuurd Evenredig verminderd aan verhuurde periode Grondslag: 2% van valor catastral Tarief: 19%

70 Een 2 e woning in Spanje Heffingsmoment 3: verhuur IRNR: Spaanse inkomstenbelasting voor niet-resident Grondslag: werkelijk genoten huuropbrengsten Tarief: 19%

71 Een 2 e woning in Spanje Heffingsmoment 2 & 3: bezit & verhuur Cijfervoorbeeld IRNR: Waarde economisch verkeer Gedurende 3 maanden verhuurd Huurinkomsten Huurinkomsten: x 19% Huurwaardeforfait: /12 x (2% x ) x 19% Totaal: 2.660

72 Een 2 e woning in Spanje Heffingsmoment 4: verkoop Plus valía: Gemeentelijke meerwaardebelasting Grondslag: stijging kadastrale waarde grond Tarief: Verschilt per gemeente Tussen de 0,4% en 0,9%

73 Een 2 e woning in Spanje Heffingsmoment 4: verkoop Vermogenswinstbelasting: Geheven over grond en opstal Grondslag: waardeverschil bij aankoop & verkoop Aankoopprijs mag vermeerderd met kosten zoals IVA/ITP, kosten ter uitbreiding of verbetering (geen onderhoudskosten) Tarief: 19% 3% voorheffing bij verkoop door niet-inwoner

74 Een 2 e woning in Spanje Heffingsmoment 4: verkoop Voorbeeld van verkoop na 10 jaar bezit: Waarde bij koop: Waarde bij verkoop: -grond opstal Plus valía x 0,5% 50 Vermogenswinstbelasting / x 19% Totaal

75 Een 2 e woning in Spanje Totale heffing Koop Overdrachtsbelasting/BTW 10% Bezit Onroerende-zaakbelasting Huurwaardeforfait Vermogensbelasting < (0%) 0 Verhuur Inkomstenbelasting (IRNR) Totaal (jaarlijks) Verkoop Plus valía 50 Vermogenswinstbelasting

76 Een 2 e woning in het buitenland Vergelijk Spanje & Frankrijk Koop Overdrachtsbelasting BTW Bezit OZB Vermogensbelasting Huurwaardeforfait - Verhuur Inkomstenbelasting 464 Totaal

77 Een 2 e woning in het buitenland Vergelijk Spanje & Frankrijk Verkoop 50 Plus Valía Vermogenswinstbelasting Totaal ( )

78 5. Successieplanning

79 Successieplanning: 2 e woning in Portugal Uitgangssituatie EIGENDOM MOEDER ZOON

80 Successieplanning: 2 e woning in Portugal Systematiek Nederland Nederland heft successie over het wereldvermogen Nederland verrekent de Portugese successierechten over de 2e woning met in Nederland verschuldigde successierechten De verrekening van de buitenlandse successierechten bedraagt nooit meer dan de in Nederland verschuldigde successierechten

81 Successieplanning: 2 e woning in Portugal Systematiek Nederland Erfbelasting Nederland Aanknopingspunt Successiewet = woonplaats erflater (moeder) Erfgenaam (zoon) is belastingplichtig

82 Successieplanning: 2 e woning in Portugal Systematiek Nederland Erfbelasting Nederland Vakantiewoning in Portugal, WEV Zoon is enig erfgenaam Vrijstelling: > Zoon betaalt erfbelasting in Nederland

83 Successieplanning: 2 e woning in Portugal Systematiek Portugal Zegelbelasting Portugal Bronbeginsel/situsbeginsel Schenk- en erfbelasting afgeschaft Zegelbelasting: 10,8% voor onroerend goed

84 Successieplanning: 2 e woning in Portugal Systematiek Portugal Zegelbelasting Portugal 10,8% x = zegelbelasting Maar: echtgenoten, kinderen en ouders zijn vrijgesteld van zegelbelasting. Geen belastingheffing in Portugal -> Zoon betaalt erfbelasting in Nederland

85 Successieplanning: 2 e woning in Portugal Erfgenaam = broer Stel: Enig erfgenaam is niet de zoon maar een broer Broer is geen vrijgestelde categorie in Portugal Portugal: zegelbelasting (10,8% x ) Nederland: Dubbele belastingheffing? In Portugal voldoen: In Nederland voldoen: ( / ) Totaal:

86 Successieplanning: 2 e woning in Portugal Uitgangssituatie 2 EIGENDOM MOEDER ZOON

87 Successieplanning: 2 e woning in Portugal Uitgangssituatie 2 Aanknopingspunt NL Successiewet is woonplaats erflater Woonplaatsfictie Successiewet: 10 jaar na emigratie Bij vererving zegelbelasting in Portugal 10,8% Maar: overdracht aan echtgenoten, kinderen en ouders vrijgesteld van zegelbelasting. Dus: als moeder 10 jaar na emigratie komt te overlijden, betaalt de erfgenaam (zoon) geen erfbelasting

88 Emigratie Pensionadoregeling Portugal Inschrijven als niet-gewone ingezetene van Portugal onder 3 voorwaarden: 1. Afgelopen 5 jaar niet belastingplichtig in Portugal; 2. U bent nu belastingplichtig inwoner van Portugal (183 dagen per jaar aanwezig of aantoonbaar een Portugese woning ter beschikking per 31 december van het aanvangsjaar); 3. De aanvraag voor de status van niet-gewone ingezetene dient uiterlijk 31 maart van het jaar na aanvang gedaan te zijn. Deze procedure duurt 3 à 4 maanden.

89 Emigratie Pensionadoregeling Portugal Na inschrijving bent u inwoner van Portugal Portugal mag als woonland belasting heffen over uw buitenlands pensioen Pensionadoregeling: gedurende 10 jaar vrijstelling van Portugese inkomstenbelasting over uw buitenlands pensioen

90 Emigratie Pensionadoregeling Portugal Pensionadoregeling werkt door verdrag tussen Nederland en Portugal niet gunstig voor Nederlanders Nederland mag heffen indien: Premieaftrek in Nederland genoten bij opbouw pensioen; Jaarlijkse pensioenuitkering meer dan ; Portugal heft over minder dan 90% van het pensioen -> Heffing pensioen naar Nederland -> Box 3-inkomsten zijn onbelast in Portugal

91 Resumé Een inwoner van Nederland: Koopt, bezit, verhuurt of verkoopt zijn buitenlandse woning: Nederland: Geen belastingheffing In aangifte opnemen en aftrekken Buitenland: Belastingheffing in land waar woning staat Aangifte doen

92 Private client solutions Goal based financial planning Canada August 2017

93 Private Investors, OPAL platform Goal based financial planning OPAL Private Investors Wealth planner Robo Advice Financial planner Hybrid Advice

94 Global platform,local implementation International taxes, languages, local products and legislation In development: - Sweden - Finland - Luxembourg - Switzerland - Canada - Italy - Portugal

95 Vragen? ESJ Accountants & Belastingadviseurs Maurice De Clercq Harjit Singh M:+31 (0) M:+31 (0)

96