MOTIVATIENOTA BETREFFENDE DE VERKAVELINGSAANVRAAG VK OOSTKAMP FABIOLALAAN DEEL 1

Transcriptie

1 MOTIVATIENOTA BETREFFENDE DE VERKAVELINGSAANVRAAG VK OOSTKAMP FABIOLALAAN DEEL 1 A.VOORWERP VAN DE AANVRAAG Verkavelingaanvraag voor een deel van 144 loten met 164 woonunits in een totale verkaveling van 249 loten met 298 woonunits. Voor dit totaal van 298 woonunits zijn, zoals wettelijk opgedragen, 74 loten bestemd voor gesubsidieerde woningbouw in het kader van het grond en pandendecreet en 44 loten voor bescheiden woningen in het kader van het grond- en pandendecreet. Voorliggend deel 1 van de aanvraag voorziet in een gedeelte van 16 loten sociaal voor éénsgezinswoningen, 2 loten sociaal met 22 appartementen-units, 44 bescheiden loten en 82 private loten. De aanvraag gebeurt in 2 aparte delen om voor deze grote verkaveling flexibiliteit toe te laten voor eventuele noodzakelijke latere verkavelingswijzigingen. B. ZONERINGSGEGEVENS VAN HET GOED Gewestelijk RUP afbakening stedelijk gebied Brugge: deelgebied 12 Woongebied Fabiolalaan. Zone artikel 12 Woongebied C. OVEREENSTEMMING EN VERENIGBAARHEID VAN DE AANVRAAG MET DE WETTELIJKE EN RUIMTELIJKE CONTEXT Het huidig van kracht zijnde RUP afbakening stedelijk gebied Brugge is van toepassing. Artikel 12 van het RUP: woongebied Sub 1 Dit gebied is bestemd voor wonen en aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen. Binnen de verkaveling geeft het wonen de hoofdtoon aan. Dat betekent dat elke kavel een residentiële invulling krijgt. Enkel nevenbestemmingen handel en diensten, niet storend aan de woonfunctie zelf, worden toegelaten. Sub 2 Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming zijn toegelaten voor zover ze wat schaal en ruimtelijke impact betreft verenigbaar zijn met de omgeving. Daarbij wordt ten minste aandacht besteed aan: - De relatie met de in de omgeving aanwezige functies; - De invloed op de omgeving wat betreft het aantal te verwachten gebruikers, bewoners of bezoekers; - De invloed op de mobiliteit en de verkeersleefbaarheid; - De relatie met de in de omgeving van het woongebied vastgelegde bestemmingen; - De bestaande of gewenste woondichtheid - De inpassing in de omgeving De verkaveling vormt een zelfde typologische en organische afwerking van het bebouwde weefsel van de dorpskern van Oostkamp en in de randzones van de verkaveling worden groene doorgangen in de verkaveling getrokken om de relatie met het naastliggende open landbouwgebied te versterken. Het nieuwe woonproject is aldus ingepast in haar omgeving. De inrichtingsstudie houdt rekening met de in de omgeving aanwezige functies en vastgelegde bestemmingen: afwerking van de bestaande achterkanten, kwalitatieve buffer ten aanzien van de E40, behoud dreef, wijkverzamelweg in aansluiting op het hogere

2 wegennet en woonstraten zonder doorgaand verkeer, fietsverbindingen met omliggende wijken,...moeten daarvoor zorgen. De inrichtingsstudie houdt bovendien rekening met het te verwachten aantal bewoners en bezoekers. a. Het project voorziet in voldoende parkeervoorzieningen. Voor de private woningen richten wij ons op de gevraagde norm van 2 parkeerplaatsen per woning waarvan de helft op het openbaar domein. Allereerst heeft elke woning dus één toegewezen private garage/carport of parkeerplaats. Voor elke private woning en voor de helft van de sociale woningen werd daarnaast een openbare parkeerplaats voorzien. Dit betekent: 1) Voor deel 1 (d.i. het deel ten noorden van de Olieboomstraat (incl.)) bekomen we: 38 sociale woningen x 1.5 = 57, waarvan 38 op eigen terrein en 19 openbaar 126 private woningen x 2 = 252, waarvan 126 op eigen terrein en 126 openbaar Samengeteld zijn er in deel 1 dus 145 parkeerplaatsen op openbaar domein te voorzien Wij voorzien 148 openbare parkeerplaatsen. 2) Voor deel 2 (d.i. het deel ten zuiden van de Olieboomstraat (excl.)) bekomen we: 36 sociale woningen x 1.5 = 54, waarvan 36 op eigen terrein en 18 openbaar 98 private woningen x 2 = 196, waarvan 98 op eigen terrein en 98 openbaar Samengeteld zijn er in deel 2 dus 116 parkeerplaatsen op openbaar domein te voorzien Wij voorzien 128 openbare parkeerplaatsen Daarnaast en niet meegeteld heeft 88% van de woningen nog een extra parkeerplaats op het eigen terrein (263 parkeerplaatsen). Alles samen mag dit als ruimschoots voldoende beschouwd worden om de parkeerdruk in een dergelijke woonwijk op te vangen. b. Inzake de ontsluiting verwijzen wij naar de MOBER en haar conclusie van februari 2012 opgemaakt door de WVI. Uit het onderzoek blijkt dat de mobiliteitseffecten van de nieuwe verkaveling eerder beperkt blijven en dat een aantal begeleidende maatregelen op het vlak van auto-ontsluiting langs de Molenwalstraat en stimulatie van andere vervoerswijzen de impact nog verder kunnen beperken. De inrichtingsstudie houdt ook rekening met een globale woningdichtheid van 298 woningen op 11,4101 ha of 26,1 won/ha. Dit is in lijn met de vooropgestelde en gewenste stedelijke dichtheid van 25 woningen per ha voor stedelijke gebieden conform het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen. Sub 3 Bij de realisatie van het gebied moeten geluidswerende maatregelen genomen worden om lawaaihinder te voorkomen. Wij beschikken over een bouwvrije zone van 40m langs de autosnelweg E40, waarbij conform het advies van Administratie Wegen en Verkeer de eerste 30m vrijgehouden wordt voor laag buffergroen. De resterende volgende 10m wordt kwalitatief ingericht met een combinatie van buffertalud en hoogstammig groen. Het eventueel bijkomend plaatsen van geluidspanelen langs de autosnelweg is een bevoegdheid van AWV. Daarenboven zal, om klachten van toekomstige bewoners in de toekomst te vermijden, in de authentieke akte verkoop een clausule worden opgenomen waarin toekomstige bewoners zich rekenschap geven en de aanwezigheid van de autosnelweg aanvaarden.

3 Sub 4 De bestaande dreef dient te worden behouden en als groene ruimte te worden geïntegreerd in het woongebied. De inrichtingsstudie houdt rekening met behoud en integratie van de bestaande dreef. De dreef wordt geherwaardeerd en ingericht als fietsverbinding en wordt aan beide zijden geflankeerd door groenzones. Tegen de Loppemsestraat is dit een open groenzone met waterbuffering, aan de binnenzijde van de verkaveling komt een afgeschermd groenplein met een speelzone. Sub 5 Bij de realisatie van het gebied moet gezorgd worden voor de nodige ruimte voor vertraagde afvoer van hemelwater, komberging, infiltratie, buffering en het open houden van het waterstelsel. Wij verwijzen naar het technisch dossier en de watertoets gevoegd bij onze aanvraag. Principieel wordt maximaal ingezet op vertraagde afvoer van regenwater. De maatregelen gaan van hemelwaterputten met aansluiting op de gebruiksleidingen op het niveau van de woning tot open bufferbekkens en open grachtenstelsels op het niveau van de verkaveling. Sub 6 Bij aanvragen voor stedenbouwkundige vergunningen en verkavelingsvergunningen voor projecten voor minimum 25 woningen en/of 1 hectare wordt een inrichtingsstudie gevoegd. Wij verwijzen naar de inrichtingsstudie, het inrichtingsplan en motivatienota inzake de opbouw van het plan, integraal in bijlage bij deze aanvraag. Sub 7 In dit gebied kan een vergunning pas afgeleverd worden indien binnen het verkavelingsproject een sociaal woonaanbod verwezenlijkt wordt dat gelijk is aan ten minste twintig en ten hoogste vijfentwintig procent voor gronden die in eigendom zijn van natuurlijke of rechtspersonen. In totaal zijn 74 units (25% van 298) bestemd voor gesubsidieerde woningbouw in het kader van het grond en pandendecreet. Dit aanbod zal gerealiseerd worden middels doorverkoop van deels bruto- en deels nettogrond aan de sociale huisvestingsmaatschappij Vivendo te Brugge. D. BESCHRIJVING VAN DE LIGGING EN DE OMGEVING VAN HET GOED De verkaveling is gelegen ten zuiden van de stad Brugge, in de gemeente Oostkamp, onmiddellijk ten westen van de dorpskern. De verkaveling kan beschouwd worden als een afwerking van het bebouwingsweefsel van Oostkamp binnen de cirkel van gelijke afstand rond de dorpskern, gelegen tussen de Loppemsestraat in het noorden, het centrum van Oostkamp in het oosten, de E40 in het zuiden en de Fabiolalaan en het omgevende landbouwgebied in het westen. De voorgestelde verkaveling sluit aan op een centrumbebouwing van open, halfopen en gesloten bebouwingen. E. BESCHRIJVING VAN DE BESTAANDE TOESTAND VAN HET GOED Het terrein is momenteel onbebouwd (akker en weiland). Er zijn lichte reliëfverschillen, maar geen belangrijke vegetaties. F. VERANTWOORDING VAN HET VERKAVELINGSCONCEPT Voor het verkavelingsconcept verwijzen wij naar de inrichtingsstudie, het inrichtingsplan en motivatienota inzake de opbouw van het plan, integraal in bijlage bij deze aanvraag. ORIËNTATIE opbouw van het plan, integraal in bijlage bij deze aanvraag. Bijzondere aandacht gaat naar de oriëntatie van de tuinen. Door verschillende oplossingen met zijtuinwoningen is het percentage van goed georiënteerde loten hoger dan in normale verkavelingen.

4 FUNCTIES opbouw van het plan, integraal in bijlage bij deze aanvraag. Binnen de verkaveling geeft het wonen de hoofdtoon aan. Dat betekent dat elke kavel een residentiële invulling krijgt. Woningsplitsing is niet toegelaten, enkel nevenbestemmingen handel en diensten, niet storend aan de woonfunctie zelf, worden wel toegelaten. GEKOZEN WONINGTYPOLOGIE opbouw van het plan, integraal in bijlage bij deze aanvraag. Binnen de verkaveling varieert de typologie hoodzakelijk van half-open bebouwingen, open bebouwing tot gesloten bebouwing. In heel beperkte mate wordt ook ruimte gegeven om op bepaalde welgekozen plekken meersgezinswoningen te voorzien. Typologisch kan hier verwezen worden naar eengezinswoningen en appartementen voor gezinnen in eerste verblijf, opgericht met hedendaagse kwalitatief hoogstaande materialen. SCHAKELING VAN DE WONINGEN Wij verwijzen naar de inrichtingsstudie, het inrichtingsplan en motivatienota inzake de opbouw van het plan, integraal in bijlage bij deze aanvraag. GRAAD VAN PRIVACY opbouw van het plan, integraal in bijlage bij deze aanvraag. De voorgestelde minimum afstanden tussen de gebouwen, de zijdelingse en achtergrenzen, alsook het gecontroleerd gegroepeerd bouwen, garanderen een voldoende ruime privacy voor alle percelen. De minimumafstanden worden bovendien afhankelijk gemaakt van de bouwhoogte. RELATIE MET OPENBAAR DOMEIN opbouw van het plan, integraal in bijlage bij deze aanvraag. Er kan onder geen enkele voorwaarde sprake zijn van exclusief gebruik van het openbaar domein door wie dan ook. INRICHTING VAN OPENBAAR DOMEIN Wij verwijzen in de eerste plaats naar het bijgevoegde technisch dossier voor de wegen en het openbaar domein. Het openbaar domein voorziet in de aanleg van wegen met laanbeplanting, voldoende parkeermogelijkheden op het terrein, ruime groen- en speelzones en behoud van de bestaande dreef in relatie met het woonproject. PARKEERVOORZIENINGEN Zie toelichting punt C sub 2 van onderhavige motivatienota. NIVEAUVERSCHILLEN opbouw van het plan, integraal in bijlage bij deze aanvraag. Waar het terrein beperkt hellend is werd het ontwerp gestuurd om daarop in te spelen en worden maatregelen genomen voor de opvang van aflopend water. DICHTHEID Totale oppervlakte VK Oostkamp Fabiolalaan Deel 1 en Deel 2 samen = m² 298 woonunits in deze verkaveling levert ca 26,1 woningen/ha. Voorliggend deel 1 heeft een oppervlakte van m² 164 woonunits in dit deel levert ca 26 woningen/ha G. TOEKOMSTIGE ONTWIKKELING De verkaveling voorziet nagenoeg in een afwerking van het volledige woongebied Fabiolalaan. Ontwikkeling van eventueel bepaalde randzones en achtertuinen kant Volderstraat, Fabiolalaan en

5 Molenwalstraat worden niet gehypothekeerd doordat wordt voorzien in voldoende doorgangen en ontsluitingsmogelijkheden.