WETTEREN (3e afdeling) sectie F Nummers 1d/deel 1f/deel 12L4 15b MOTIVERINGSNOTA

Transcriptie

1 WETTEREN (3e afdeling) sectie F Nummers 1d/deel 1f/deel 12L4 15b MOTIVERINGSNOTA 1. Voorwerp van de aanvraag : Deze aanvraag strekt tot het verkavelen van onbebouwde grond gelegen binnen woonuitbreidingsgebied. Volgende kavels worden gevormd : Loten 1-5-6t/m19 als half-open eengezinswoning Loten als gesloten eengezinswoningen Uit de verkavelingsvoorwaarden te sluiten : Lot 20 perceeltje bestemd voor oprichten van een electriciteitscabine Loten 21a en 21b bestemd voor aanleg wegenis Loten 22a en 22b bestemd voor openbaar groen / park 2. Zoneringsgegevens : Niet gelegen binnen de grenzen van een goedgekeurd plan van aanleg (APA en/of BPA), noch binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde en niet vervallen varkaveling. Gewestplan : Volgens het gewestplan Gentse en Kanaalzone (KB 14/09/1977) is het perceel gelegen in een woonuitbreidingsgebied. De woonuitbreidingsgebieden zijn uitsluitend bestemd voor groepswoningbouw zolang de bevoegde overheid over de ordening van het gebied niet heeft beslist, en zolang, volgens het geval, ofwel die overheid geen besluit tot vastlegging van de uitgaven voor de voorzieningen heeft genomen, ofwel omtrent deze voorzieningen geen met waarborgen omklede verbintenis is aangegaan door de promotor. G; Van Acker nv Wetteren F Vijverstraat / Pr J Charlottelaan - motiveringsnota 1/6

2 ATLAS van de woonuitbreidingsgebieden : De Atlas is een beleidsdocument en een consultatie-instrument zonder juridische waarde. De aangeduide gebieden zijn woonuitbreidingsgebieden zoals bedoeld in artikel van het KB van 28/12/1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen. Dit artikel blijft onverkort gelden De Atlas van de woonuitbreidingsgebieden geeft voor elk woonuitbreidingsgebied in Vlaanderen aan of het vanuit beleidsmatig en planologisch oogpunt kan ontwikkeld worden voor woningbouw. De Atlas houdt rekening met de opties van de op dit moment gekende plannen (algemeen plan van aanleg (APA), bijzonder plan van Aanleg (BPA), ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP), gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (GRS), afbakeningsprocessen stedelijke gebieden, duinendecreet, habitatrichtlijngebieden, goedgekeurde niet-vervallen verkavelingen, woningbehoeftestudies, principiële akkoorden, enz.). Belangrijk: de Atlas vervangt de genoemde plannen niet. Deze plannen kunnen wijzigen en er kunnen plannen bijkomen. Bijgevolg is de Atlas slechts een momentopname, die regelmatig zal moeten bijgewerkt worden om zijn actualiteitswaarde te behouden. Volgens deze atlas (versie juni 2010) is de verkaveling gelegen in een groen ingekleurde zone met vermelding GRS : het betreft een gebied welke principieel vanuit het Vlaams beleidskader niet kan ontwikkeld worden gebaseerd op het GRS. Dit GRS geeft echter aan dat het gebied weldegelijk nog in aanmerking kan komen om ontwikkeld te worden (zie hierna) Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Het GRS voorziet dat het woonuitbreidingsgebied langs de Schelde tussen Schelde en Noordlaan terug een open ruimte zal krijgen via opmaak RUP / BPA(van WUG naar valleigebied) Het aldus te schappen gedeelte is in het GRS omschreven als het gebied ten westen van de Molenbeek en ten noorden van de Noordlaan. De huidige aanvraag is gelegen ten oosten van de Molenbeek. De Molenbeek fungeert als begrenzer van de bebouwing. In het onderzoek naar de herziening van het GRS wordt voorgesteld de ontwikkeling van huidig gebied mogelijk te maken. G; Van Acker nv Wetteren F Vijverstraat / Pr J Charlottelaan - motiveringsnota 2/6

3 Ontwikkelingsmogelijkheid Mee in het licht van de rechtspraak van de Raad van State over de interpretatie van art van het KB van '72 zijn in essentie zijn volgende aspecten van belang: Ordening van een woonuitbreidingsgebied kan enkel via vaststelling van een plan, m.n.: BPA of RUP (bijzonder plan van aanleg of ruimtelijk uitvoeringsplan) In principe moet het BPA dat een woonuitbreidingsgebied ordent conform zijn met wat in woongebied toegelaten is. Voor RUPs geldt dat ze conform artikel 201 DRO de gewestplanbestemming vervangen. Het RUP moet zich dus niet schikken naar de gewestplanbestemming, maar moet wel opgemaakt zijn in uitvoering van /conform met het betrokken ruimtelijk structuurplan. Globale verkavelingsvergunning De verkavelingsaanvraag moet het volledige gebied of minstens een substantieel en isoleerbaar deel van het woonuitbreidingsgebied tot voorwerp hebben. De in de verkaveling toegelaten functies moeten conform zijn met wat in woongebied in het gewestplan toegelaten is. Het college van burgemeester en schepenen oordeelt over de verkavelingsaanvraag. Als de verkaveling de aanleg van wegen veronderstelt -wat normaal gezien het geval is bij ontwikkeling van een woonuitbreidingsgebied- dan is daarvóór ook een beslissing van de gemeenteraad nodig. Deze aanvraag beroept zich op de globale verkaveling zoals gesteld in het KB van 1972 Overstromingsgebied Het terrein is gelegen in een mogelijk of effectief overstromingsgevoelig gebied. Gezien de inkleuring van de overstromingsgevoelige gebieden op basis van hoogtes, weergegeven op een stafkaart, en hier gerelateerd aan een hoogte van TAW, en gezien het te verkavelen terrein is gelegen boven de 5.75 m TAW, wordt aangenomen dat het te verkavelen gebied als niet overstromingsgevoelig mag worden aanzien. G; Van Acker nv Wetteren F Vijverstraat / Pr J Charlottelaan - motiveringsnota 3/6

4 3. Ligging en omgeving : Het te verkavelen goed is het sluitstuk van een woonkerngebied en is gelegen aan het einde van de Vijverstraat en Prinses Jos. Charlottelaan. Beide straten eindigen op het gebied. Alle aanpalende woningen ten oosten zijn gelegen in een woongebied De terreinen ten noorden zijn gelegen in een gebied voor ambachtelijke bedrijven en KMO s. Ten westen eveneens woonuitbreidingsgebied. Omgeving : Station op ca 900 m, markt met gemeentehuis op 800 m. Bushaltes, winkels, apotheek, dokter, bank, op minder dan 500 m Sport en recreatiecentrum de Warande op ca 1800 m 4. Bestaande toestand : Nivellering : Op het grondplan met de bestaande toestand is de nivellering van het terrein weergegeven. Hieruit blijkt dat het terrein is gelegen tussen en TAW. Beide straten zijn voorzien van elektriciteit, water, gas, gemengde riolering, distributie. Aan de distributienetbeheerder zijn de definitieve voorwaarden aangevraagd. Het goed is niet verpacht en niet verhuurd. Er zijn geen gebouwen opgericht. 5. Verantwoording van het concept : Het te ontwikkelen gebied is het enige gedeelte van een groter gebied WUG waarvan het niveau is gelegen tussen 5.75 en 6.50 m TAW. Het ten westen gelegen gebied tot aan de Molenbeek, eveneens volgens GRS niet te schappen, is gelegen op ca 4.75 m TAW. Dit lager gelegen deel, wel overstromingsgevoelig, zal niet meer ontwikkeld worden en zal geïntegreerd worden in (nog te bestemmen) valleigebied. Het niveau van de nieuw aan te leggen wegenis zal gelegen zijn tussen en TAW (ca zelfde niveau als Zuiderdijk). Er is gekozen om geen verbinding te maken en om twee pijpekoppen te voorzien. Ten zuiden (verlenging Vijverstraat) is gekozen om de straat tot aan het latere valleigebied door te trekken, voldoende breed (16.50 m) teneinde voldoende parkeerplaatsen te kunnen voorzien voor de loten 1 t/m 5 en om een open ruimte te creëren naar de lager gelegen weiden en Molenbeek. Ten noorden is de Pr. Jos Charlottelaan doorgetrokken voor ca 35 m, een haakse bocht en naar het zuiden gerichte strat over ca 80 m eindigend in een ruime pijpekop. In het eerste deel en rond de pijpekop is voldoende ruimte voorzien voor parkeerplaatsen. Achter de pijpekop is ten westen een groene ruimte voorzien als poort naar het latere valleigebied. G; Van Acker nv Wetteren F Vijverstraat / Pr J Charlottelaan - motiveringsnota 4/6

5 In een latere fase kan een groene verbinding worden gemaakt van de Noordlaan over de terreinen van de school, ten westen palende aan huidige verkaveling voor het gedeelte gelegen in de vroeger afgeschafte buurtweg (eveneens huidig eigendom van de school) en over een eveneens af te staan gedeelte achter loten10 en 11 en over de terreinen van de zeeschelde naar de Schelde toe. Gezien de tuinen van loten 6 t/m 11 westgericht zijn wordt een zachte overgang gemaakt tussen wonen en valleigebied. De binnentuinen van de percelen 12e3, 12w3, 12c3, 12n3, 12f4 en 12p3 vormen een groene binnencluster welke mede een overgang vormt van woongebied naar valleigebied. Oriëntatie : Bij de loten 1 / 5 zijn de tuinen zuidgericht. Alle overige bouwloten zijn loodrecht gelijnd op de nieuw aan te leggen straat. Functies : De woningen binnen de verkaveling hebben als hoofdfunctie wonen. Dat betekent dat op elke kavel één residentiële woning wordt opgericht. Woningsplitsing is niet toegelaten Nevenbestemmingen (vrij beroep) zijn toegelaten tot 60 % van de gelijkvloerse verdieping Voorzieningen voor een inwonend ouder of kind zijn toegelaten voor zover ze niet afsplitsbaar zijn van de hoofdwoning: de zogenaamde zorgwoning. Bij aanvraag van een sociale huisvestingsmaatschappij kunnen de loten 1 t/m 5 echter wel samengevoegd worden tot één of twee meergezinswoningen in het kader van de in het grond en pandendecreet vermelde sociale last. Gekozen woningtypologie Binnen de verkaveling worden half open en gesloten kavels voorzien met maximaal 2 bouwlagen en een dakvolume. De gelijkvloerse woonlaag is maximaal 16 m diep, de verdieping maximaal 12 m. Parkeervoorzieningen Bij loten 1 / 5 is geen garageberging voorzien gezien de geringe breedte van de loten. In de voorliggende straat zijn voldoende parkeerplaatsen voorzien om aan de parkeerbehoefte ruimschoots te voldoen. Bij de bredere loten 6 t/m 9 en 19 is de garageberging te voorzien in het hoofdgebouw. Bij de loten 13 t/m 18 is een gekoppelde garageberging op de perceelsgrens voorzien op 13 m achter de voorgevel. Lot 12 (hoekperceel) kan een garageberging voorzien in het hoofdgebouw. Hier is de gelijkvloerse woonlaag uitzonderlijk maximaal 18 m. Tevens is in de verlengde Pr. J. Charlottelaan in het eerste gedeelte langsparkeren voorzien, en zijn er ook verschillende parkeerplaatsen voorzien rond de pijpekop. Water Alle verhardingen van oprittten dienen te gebeuren met waterdoorlatende materialen of materialen toegepast met een brede voeg. Waterdichte vlakken zijn enkel voor de verhardingen van de terrassen toegelaten (met een max. oppervlakte 30 m²) G; Van Acker nv Wetteren F Vijverstraat / Pr J Charlottelaan - motiveringsnota 5/6

6 Dichtheid Globale verkaveling : Totale oppervlakte = 8519 m² of ha 19 kavels in de verkaveling ca. 22 woningen / ha Sociaal gedeelte (loten 1/5): Totale oppervlakte = 1831 m² of ha 5 kavels in de verkaveling ca. 27 woningen / ha Bij samenvoeging van de loten tot meergezinswoningen zal de woondichtheid nog toenemen. Deze toename is ruimschoots mogelijk binnen de gestelde normen van het grond en pandendecreet. De woondichtheid is aanvaardbaar gezien : - De kleinere loten een eerder sociaal (bescheiden) karakter hebben. - het grond an pandendecreet een woningdichtheid voorziet van ten minste 35 en ten hoogste 100 woningen per hectare in stedelijke gebieden, en ten minste 25 en maximaal 35 woningen per hectare in het buitengebied - het goed is gelegen in een woonuitbreidingsgebied in het kerngebied ven de gemeente met middelgrote dichtheid waar de gemiddelde dichtheid begrepen is tussen 15 en 25 woningen per hectare (zie punt omzendbrief 8 juli 1997 en gewijzigd en ). 6. Watertoets : De verkaveling is niet gelegen in een recent overstroomd gebied doch volgens de watertoets gelegen n een overstromingsgevoelig gebied. Deze kaart is echter gebaseerd op een incorrecte stafkaart welke het te verkavelen gebied grotendeels op niveau 4.50 m TAW inkleurt. Waterbekken : Boven Schelde bekken Voor de individuele woningen zal een hemelwaterput opgelegd worden, overeenkomstig de normen vastgelegd in de gewestelijke stedenbouwkundige verordening. 7. Verordeningen : Provinciale verordening : Het besluit van de Vlaamse regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater. 8. Compensatiemaatregelen van ten dele beboste grond Enkel van toepassing op perceel nr 12 L4 9. Riolering- en wegeniswerken : Zie bijgevoegd dossier technische werken. G; Van Acker nv Wetteren F Vijverstraat / Pr J Charlottelaan - motiveringsnota 6/6