Prospectus AEFIDES VASTGOED VII CV

Transcriptie

1 Prospectus AEFIDES VASTGOED VII CV

2

3 Prospectus in verband met de uitgifte van 312 participaties van e ,- (exclusief 3,0% emissiekosten) (totaal e ,-) in AEFIDES VASTGOED VII CV gevestigd te Groningen Het copyright op dit beleggingsvoorstel berust bij AEFIDES B.V. Niets uit deze uitgave mag geheel of gedeeltelijk worden overgenomen of vermenigvuldigd, in welke vorm dan ook, dan na voorafgaande schriftelijke toestemming. P r o s p e c t u s A E F I D E S V a s t g o e d V I I C V p a g i n a 3

4 p a g i n a 4

5 INHOUDSOPGAVE Inhoudsopgave 1 Samenvatting 6 2 Risicofactoren 9 3 De initiatiefnemer 11 4 Ontwikkelingen markt voor commercieel vastgoed 12 5 Het beleggingsobject 14 6 Financiële aspecten Uitgangspunten Fondsinvesteringen Financiering Rendementsprognoses Verkoop 20 7 Fiscale aspecten 21 8 Juridische structuur en opzet 23 9 Overige informatie Onderzoeksrapport Verklaring Belastingadviseur Verklaring AEFIDES Beheer B.V Deelname in AEFIDES Vastgoed VII CV Definities Namen en adressen 33 KERNGEGEVENS 34 BIJLAGEN A Statuten AEFIDES Vastgoed VII CV 36 B Statuten Stichting Bewaarder AEFIDES Vastgoed 42 C Statuten Stichting Bewaarder Juridisch Eigendom AEFIDES Vastgoed VII 45 D Beheerovereenkomst 48 E Bewaarovereenkomst 50 F Statuten AEFIDES Beheer B.V. 52 G Statuten AEFIDES Vastgoed VII B.V. 53 H Taxatierapport DTZ Zadelhoff 62 Inschrijfformulier (los) en retourenvelop P r o s p e c t u s A E F I D E S V a s t g o e d V I I C V p a g i n a 5

6 1 Samenvatting 1 Bron: Cijfers in perspectief 2006 van DTZ Zadelhoff Algemeen Deze samenvatting moet worden gelezen als een inleiding op het prospectus. Iedere beslissing om in de hierna te noemen investeringspropositie deel te nemen moet zijn gebaseerd op de bestudering van de gehele prospectus. Als een vordering met betrekking tot de informatie in het prospectus bij een rechtelijke instantie aanhangig wordt gemaakt, zal de eiser in de procedure eventueel volgens de nationale wetgeving van betreffende lidstaat de kosten voor de vertaling van het prospectus dragen voordat de vordering wordt ingesteld. Degenen die de samenvatting, met inbegrip van een vertaling ervan, hebben ingediend en om kennisgeving ervan hebben verzocht, kunnen uitsluitend aansprakelijk worden gesteld indien de samenvatting in samenhang met de andere delen van het prospectus misleidend, onjuist of inconsistent is. Investeringspropositie AEFIDES B.V. biedt de particuliere en niet-particuliere belegger de aantrekkelijke mogelijkheid met participaties van ,- te beleggen in het besloten vastgoedfonds AEFIDES Vastgoed VII CV. Deze CV koopt en exploiteert een kantoorpand aan de Eemsgolaan 9 te Groningen. Huurder van het pand is Atos Origin, een internationale ICT dienstverlener die met ruim medewerkers actief is in meer dan veertig landen. Het geprognosticeerde exploitatierendement vóór belastingen bedraagt gemiddeld 10,0%* per jaar. In zijn algemeenheid wordt geadviseerd slechts een deel van de beleggingsportefeuille in vastgoed te beleggen. Iedere (aspirant) participant wordt aangeraden zelfstandig advies in te winnen over de geschiktheid van zijn individuele deelname in AEFIDES Vastgoed VII CV bij zijn beleggings- of financieel adviseur. Vastgoedmarkt 1 De Nederlandse kantorenmarkt is in 2005 gestabiliseerd waardoor een lichte verbetering van de vraag- en transactievolumes is opgetreden, mede ingegeven door efficiencyverbetering en kostenbesparing ten gevolge van herhuisvesting. De kantorenmarkt reageert altijd wat vertraagd op economische ontwikkelingen. De herhuisvestingstrend heeft geleid tot een toename van het aanbod op secundaire locaties, omdat huurders kiezen voor kwalitatieve hoogwaardige kantoren op goede locaties. De vastgoedmarkt kan in verschillende segmenten worden onderscheiden. Belangrijk is de verdeling tussen verhuurmarkt en beleggingsmarkt. De verhuurmarkt is in de afgelopen tijd zwak geweest. Sinds kort lijken de eerste tekenen zichtbaar van een mogelijke verbetering. Dit hangt samen met het gesignaleerde economische herstel. Op de beleggingsmarkt is het transactievolume hoog te noemen. De vraag naar vastgoedbeleggingen zal in 2006 naar verwachting het aanbod overtreffen. Hieruit blijkt dat de beleggers vertrouwen houden in vastgoed als belegging. Dit vertrouwen komt mede voort uit het vergelijk met andere beleggingscategorieën als aandelen en obligaties. Kenmerken van AEFIDES Vastgoed VII CV Kwalitatief hoogwaardig kantoorgebouw op een uitstekende zichtlocatie aan de Eemsgolaan 9 te Groningen. 312 participaties van ,- (exclusief 3,0% emissiekosten) Hoog geprognosticeerd exploitatierendement voor belastingen en aflossingen van 10,0%* Geïndexeerd huurcontract Solide huurder** Uitkering per kwartaal Rendement onafhankelijk van aandelenkoersen Inflatiebestendige belegging Belegging valt voor particulieren in box III van de inkomstenbelasting, hetgeen een gunstig effect heeft op de belastingdruk. * Zie hoofdstuk 6 over de prognose van het rendement ** Zie hoofdstuk 2 over de risico s p a g i n a 6

7 SAMENVATTING Het object Het pand is gevestigd aan de Eemsgolaan 9 te Groningen. Het object wordt thans gebouwd en zal in juni 2006 worden opgeleverd en in z n geheel in gebruik genomen worden door ATOS Origin. De goede bereikbaarheid vanaf de A7, de relatief ruime parkeerfaciliteiten en de prominente zichtlocatie vanaf de rijksweg, maken dit pand tot een bijzonder aantrekkelijke vestigingsplaats voor kantoorgebruikers. Fondsinvestering Voor het oprichten van de CV en het aankopen van het onroerend goed worden verschillende kosten gemaakt. Onderstaand de vermogensopbouw bij oprichting van het fonds. Doelstelling AEFIDES Vastgoed VII CV Het doel van de vennootschap is door aankoop, exploitatie en verkoop van de portefeuille voor de participanten een aantrekkelijk rendement te realiseren in combinatie met een laag risico. Omdat beleggen in vastgoed een langetermijnvisie dient en flexibiliteit tijdens de exit-procedure geboden is, wordt de CV voor onbepaalde tijd aangegaan. Intentie is echter de portefeuille over zeven tot tien jaar te verkopen. Een voorstel tot verkoop wordt de participanten ter goedkeuring voorgelegd. Een eventuele tussentijdse verkoop zal eveneens ter goedkeuring aan de participanten worden voorgelegd. Totale fondsinvestering e ,- Eigen vermogen e ,- (participaties) Vreemd vermogen e ,- (hypothecaire financiering) De juridische structuur van AEFIDES Vastgoed VII CV AEFIDES Beheer B.V. Beheerovereenkomst 100%aandeelhouder AEFIDES Vastgoed VII B.V. Participanten / Commanditaire vennoten Beherend vennoot Commanditair kapitaal Stichting Bewaarder AEFIDES Vastgoed Bewaarovereenkomst AEFIDES VASTGOED VII CV Bestuurder Economisch eigendom Stichting Bewaarder Juridisch Eigendom AEFIDES Vastgoed VII Juridisch eigendom Vastgoedportefeuille Eemsgolaan 9 te Groningen P r o s p e c t u s A E F I D E S V a s t g o e d V I I C V p a g i n a 7

8 Juridische structuur Voor dit fonds is gekozen voor de juridische structuur van een CV. De participanten zijn voor verliezen niet verder aansprakelijk dan hun inbreng. Uitgezonderd hiervan is de situatie indien de participanten beheersdaden verrichten. Dan zijn zij wel aansprakelijk voor meer dan hun inbreng. Het aansprakelijkheidsrisico wordt gedragen door de beherend vennoot. AEFIDES Vastgoed VII CV is een initiatief van AEFIDES B.V. en wordt opgericht naar Nederlands recht. Beherend vennoot/beheerder AEFIDES Vastgoed VII B.V. treedt op als beherend vennoot en is bevoegd in die hoedanigheid te handelen namens de CV. Zij heeft AEFIDES Beheer B.V., die optreedt als beheerder in de zin van de Wet toezicht beleggingsinstellingen, belast met taken als het technisch, administratief, commercieel en financieel beheer van de portefeuille van de CV. Zij zal deze taken uitvoeren overeenkomstig de bepalingen in de Beheerovereenkomst (zie bijlage D). De beherend vennoot is gerechtigd taken te delegeren. AEFIDES B.V. houdt 100% van de aandelen in AEFIDES Beheer B.V. Rendement Het geprognosticeerde exploitatierendement, oftewel het directe rendement op basis van huurinkomsten, vóór belastingen bedraagt gemiddeld 10,0% per jaar 2 bij een beschouwingsperiode van tien jaar. Dit rendement is gebaseerd op een enkelvoudige berekening. Met eventuele verkoopwinst en -verlies is geen rekening gehouden. Fiscaliteiten De participaties zijn niet vrij overdraagbaar, anders dan bij vererving of legaat, of na toestemming van alle overige participanten (zie bijlage A). AEFIDES Vastgoed VII CV is door haar besloten karakter fiscaal transparant voor de inkomsten- en vennootschapsbelasting. Hierdoor is de CV zelf niet belastingplichtig. De baten en lasten worden naar rato van ieders kapitaaldeelname toegerekend aan de participanten. Bij verkoop van de portefeuille vindt toerekening plaats onder aftrek van het aandeel van de beherend vennoot in de mogelijke verkoopwinst van het vastgoed. Risico s Beleggen brengt altijd risico s met zich mee. Bij AEFIDES Vastgoed VII CV kunnen onverwachte ontwikkelingen de geprognosticeerde rendementen negatief beïnvloeden en derhalve leiden tot lagere opbrengsten. De voornaamste risico`s zijn de mogelijkheid van (frictie) leegstand en waardedaling. Een omschrijving van de risico s kunt u vinden in hoofdstuk 2 van dit prospectus. Vergunning Autoriteit Financiële Markten De Autoriteit Financiële Markten heeft op 29 mei 2006 een doorlopende vergunning in het kader van de Wet toezicht beleggingsinstellingen 2005 verleend aan AEFIDES Beheer B.V. Hierdoor staat de CV onder permanent toezicht van de AFM. De AFM heeft op 29 mei 2006 bevestigd dat het prospectus van AEFIDES Vastgoed VII CV voldoet aan de gestelde richtlijnen. Financiële bijsluiter Voor dit product is een financiële bijsluiter opgesteld met informatie over dit product, de kosten en de risico s. Vraag erom en lees hem voordat u het product koopt. De bijsluiter is verkrijgbaar ten kantore van de Beheerder. Inschrijving Voor de inschrijving kunt u gebruik maken van het bijgevoegde inschrijfformulier. De betaling van de participatie(s) ad ,- (exclusief 3,0% emissiekosten) dient ineens te worden voldaan. De uiterste stortingsdatum is 15 juni Toekenning van de participatie(s) vindt plaats in volgorde van aanmelding. 2 Het exploitatierendement is gebaseerd op een enkelvoudige rendementsberekening (zie hoofdstuk 6). De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Lees het prospectus en de financiële bijsluiter zorgvuldig door. p a g i n a 8

9 RISICOFACTOREN 2 Risicofactoren Inleiding Beleggen is onderhevig aan risico s waar het gaat om economische ontwikkeling, rente en exploitatie. Dit geldt ook voor vastgoed, zoals het participeren in AEFIDES Vastgoed VII CV. Vastgoed is anders gezegd gevoelig voor conjunctuurschommelingen. Gaat het slecht met de economie dan is de kans groot dat dit negatieve effecten heeft voor commercieel vastgoed. Hieronder beschrijven wij kort de meer specifieke kenmerken. Deze specifieke risico s hebben in meer of mindere mate gevolgen voor het rendement. De belegger wordt geacht voor eigen rekening en risico de uitgangspunten en verwachtingen te hebben beoordeeld en kennis te hebben genomen van de voorwaarden en pas daarna te beslissen tot participeren. Beleggingsrisico De waarde van beleggingen kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. De ontwikkeling van de vastgoedmarkt in de specifieke omgeving van het pand kan afwijken van het landelijke beeld. Hierdoor kan de ontwikkeling van de huur en van de de verkoopprijs van het pand afwijken van de gemiddelde trend in Nederland. De opbrengsten zullen dan achterblijven bij het landelijke beeld en het rendement negatief beïnvloeden. Er wordt belegd in één pand met één huurder. Dit brengt meer risico met zich mee dan het beleggen in meerdere objecten of in objecten met meerdere huurders. Inflatierisico Inflatie is afhankelijk van diverse economische factoren en heeft invloed op de prognose berekeningen. Als de werkelijke inflatie lager is dan het gehanteerde percentage van 2% in de prognose zal het rendement lager zijn dan geprognosticeerd. Markt- en restwaarderisico Ten gevolge van wijzigende economische omstandigheden, een conjunctuurdaling en/of overaanbod van gelijksoortig vastgoed kunnen de huurprijzen dalen. Bij beëindiging van de CV is de opbrengst van het vastgoed afhankelijk van de markt en kan negatief afwijken van de geschatte restwaarde.van de opbrengst van het vastgoed dient eerst de lening afgelost te worden. Het is dan denkbaar dat er onvoldoende resteert om de inleg van de participanten geheel of gedeeltelijk terug te betalen. Leegstand en frictieleegstand Leegstandsrisico doet zich voor wanneer de huurovereenkomst niet wordt verlengd of wanneer een huurder niet meer in staat is aan zijn verplichtingen te voldoen. Hierdoor ontstaat er leegstand. Frictieleegstand ontstaat wanneer na het vrijkomen van een ruimte er niet aansluitend een andere huurder voor die ruimte is. Gedurende de periode van leegstand wordt er geen huur ontvangen en dient wel de rente op de lening betaald te worden. Dit heeft een negatieve invloed op het rendement. Het is zelfs denkbaar dat bij langdurige leegstand de waarde van het pand zo dramatisch daalt, dat bij gedwongen of vrijwillige verkoop de opbrengst onvoldoende is om de inleg van participanten geheel of gedeeltelijk terug te betalen. Huurrisico Huurrisico doet zich voor indien, bij leegstand en/ of opgezegd huurcontract er geen huurder tegen gelijkwaardige condities aan het beëindigde contract kan worden gevonden. Wordt een nieuw contract afgesloten met lagere huur dan heeft dit een negatief gevolg voor het rendement. Debiteurenrisico Dit is het risico dat de huurder niet aan zijn verplichtingen kan voldoen en er daardoor geen huur wordt ontvangen. Door het niet voldoen aan zijn verplichtingen zal de huurder vertrekken uit P r o s p e c t u s A E F I D E S V a s t g o e d V I I C V p a g i n a 9

10 het pand en ontstaat er leegstand en dient er een nieuwe huurder gezocht te worden. Dit heeft een erg negatief effect op het rendement. Wetgeving Een onzekere factor is de invloed van de politiek, regelgeving en rechtspraak. Het is mogelijk dat de wetgeving op het gebied van onder meer bestemmingsplannen, bodemverontreiniging, huurbescherming en belastingen (waaronder de regelgeving ten aanzien van de afschrijvingen op vastgoed in de vennootschapsbelastingsfeer, de BTW, de onroerend zaak belasting en de heffingsgrondslag voor box III van de inkomstenbelasting.) wordt aangepast. Dat kan gevolgen hebben voor vastgoedbeleggingen en dus ook voor de CV. Onderhoud Van groot belang bij vastgoed is de staat van onderhoud. De mate van uitvoeren van onderhoud heeft invloed op de beslissing van huurders om contracten te verlengen of te beëindigen en op de verkoopopbrengst. In de rendementsopzet is gedurende de eerste vijf jaar geen rekening gehouden met regulier onderhoud omdat dit wordt gegarandeerd door de ontwikkelaar. Na deze vijf jaar is rekening gehouden met 2% onderhoud. Als de te betalen onderhoudskosten hoger zijn dan deze 2% dan zal het rendement lager zijn dan geprognosticeerd. Rente De te betalen rente heeft invloed op het uiteindelijk te behalen rendement. Een hogere rente betekent een lager rendement. De rente van de financiering ,- is variabel In de rendementsberekeningen is voor de gehele beschouwingsperiode uitgegaan van een rekenrente van 4,5%. Als de te betalen rente uitkomt boven de 4,5% dan zal het rendement lager zijn dan geprognosticeerd. het Centraal Bureau voor de Statistiek. De geprognosticeerde exploitatiekosten zijn gebaseerd op contractuele-, publieke en ervaringsgegevens. In de prognose is uitgegaan van een verandering van de kosten gelijk met de huurontwikkeling. De werkelijke kosten kunnen hoger zijn waardoor het rendement negatief wordt beïnvloed. Leverage of hefboomwerking De portefeuille wordt gefinancierd met de inleg van de participanten, het eigen vermogen van de CV, en met een hypothecaire financiering. Naarmate hoger gefinancierd wordt is de invloed van inkomstenwijziging groter op het te realiseren rendement. Het rendement daalt relatief sterker naarmate de inkomsten uit huur lager worden.. Het is zelfs denkbaar dat bij een grote inkomstendaling door onvoorziene leegstand niet meer aan de rente- en aflossingsverplichting kan worden voldaan. De financier heeft dan de mogelijkheid het pand bij executie te verkopen. Van de opbrengst van het vastgoed dient eerst de lening afgelost te worden. Het is dan denkbaar dat er onvoldoende resteert om de inleg van de participanten geheel of gedeeltelijk terug te betalen. Verlies inleg participanten Als de CV niet aan haar verplichtingen zou kunnen voldoen, bestaat de mogelijkheid dat het vastgoed van de CV gedwongen verkocht moet worden. In een dergelijke situatie is het denkbaar dat de opbrengst van het vastgoed onvoldoende is om de schulden te voldoen en de inleg geheel of gedeeltelijk terug te betalen. Exploitatie De huurinkomsten zijn vanwege inflatie gekoppeld aan de consumentenprijsindex (CPI) van p a g i n a 1 0

11 DE INITIATIEFNEMER 3 De initiatiefnemer AEFIDES B.V. is speciaal opgericht om u kwaliteit te bieden op het terrein van vastgoedbeleggingen. Door het vastgoed zorgvuldig te selecteren wordt een zo gunstig mogelijk rendement nagestreefd bij een beperkt risico. Met haar besloten vastgoedfondsen is AEFIDES B.V. in de noordelijke provincies een professionele aanbieder van zorgvuldig geselecteerde beleggingen. De directie van AEFIDES B.V. bestaat uit twee directeuren. De heer Jis van der Veen RA FFP Na afronding van de middelbare school is Jis van der Veen in 1972 in dienst getreden van de Friesland Bank. Hij heeft gelijktijdig diverse studies opgenomen. Dat resulteerde er in dat hij zich registeraccountant mag noemen. Hij heeft diverse functies bekleed; vanaf 1991 als directeur van het Fries Trustkantoor, een dochteronderneming van de Friesland Bank. Vanuit deze functie heeft Jis van der Veen aan de wieg gestaan van zes vastgoedmaatschappen en een aantal beleggingsfondsen. In 2002 is Jis van der Veen gestart met AEFIDES B.V.. Onder zijn leiding is AEFIDES B.V. uitgegroeid tot een vooraanstaande aanbieder van vastgoedfondsen in Nederland. Daarnaast is Jis van der Veen verantwoordelijk geweest voor de snelle groei van de AEFIDES-vastgoedfondsen. De heer Klaas Hoekstra Klaas Hoekstra heeft een gevarieerde loopbaan bij diverse grootbanken, waarbij hij ruim tien jaar ervaring heeft opgedaan bij gespecialiseerde vastgoedbanken op het gebied van vastgoed en de financiering hiervan. Vanuit die achtergrond heeft hij aan de makelaarsopleiding gedoceerd. Per 2004 is Klaas Hoekstra opgenomen in de directie van AEFIDES B.V. AEFIDES B.V. heeft op geen enkele wijze een binding met banken of andere partijen, anders dan in dit prospectus gemeld. Hiermee wordt een unieke positie bekleed als zelfstandig en volledig onafhankelijk kantoor. De ambitie is om elk jaar één of twee vastgoedfondsen op de markt te introduceren. Een groeistrategie die vooral gericht is op de noordelijke provincies. Kenmerkend voor AEFIDES B.V. is de werkwijze, die het beste te karakteriseren is als nuchter, eerlijk en krachtig. Deze eigenschappen, gekoppeld aan het hanteren van een eigen beleggingsfilosofie, zijn bepalend voor de goede resultaten van de vastgoedfondsen. GEPLAATSTE VASTGOEDFONDSEN AEFIDES B.V. Naam fonds jaar Eigen Fonds- Geprognosticeerd Gerealiseerd oprichting vermogen vermogen rendement t/m 2005 rendement t/m 2005 AEFIDES Vastgoed I CV mei ,4% 13,7% AEFIDES Vastgoed II CV jun ,6% 8,4% AEFIDES Vastgoed III CV jun ,2% 12,6% AEFIDES Vastgoed IV CV jan ,6% 11,3% AEFIDES Vastgoed V CV feb ,4% 15,1% AEFIDES Vastgoed VI CV dec nvt nvt Totaal ,0% 12,2% P r o s p e c t u s A E F I D E S V a s t g o e d V I I C V p a g i n a 1 1

12 4 Ontwikkelingen markt voor commercieel vastgoed Een beleggingsbeslissing dient een weloverwogen beslissing te zijn, gebaseerd op de te verwachten ontwikkeling van de betreffende belegging. De macro-economie heeft een grote invloed op het rendement en het toekomstperspectief van de vastgoedbelegging. Economische groei beïnvloedt de investeringsbereidheid van bedrijven en oefent zo invloed uit op de vraag naar vastgoed. Invloed die niet eenduidig is, maar is samengesteld uit verschillende factoren. Directe invloeden bestaan uit de ontwikkeling van de inflatie en de rentestand, maar ook meer indirecte invloeden, zoals het consumentenvertrouwen en economische groei, zijn bepalend voor het eindresultaat van de belegging. De Nederlandsche Bank verwacht voor 2006 een groei van 2,25 à 2,5%, waarbij een slag om de arm wordt gehouden voor onverwachte tegenvallers als terroristische aanslagen en natuurrampen. Na een stagnatie in 2002 en 2003 is er weer groei gesignaleerd. Een groei die in 2005 uitkwam op 1,0%. Vastgoed heeft een directe relatie met inflatie door de koppeling van de huurprijzen aan het CBS-prijsindexcijfer. De huurinkomsten worden aangepast aan de ontwikkeling van de inflatie. Zo kan het directe exploitatierendement stijgen. De rentestand is van grote invloed op het rendement en de waardeontwikkeling. Een lage rentestand maakt vastgoed relatief aantrekkelijk als beleggingscategorie. Een uitgebalanceerde financiering zorgt voor stabiliteit in de beleggingsportefeuille. De vastgoedmarkt kan worden onderverdeeld in een aantal hoofdsegmenten: de markt voor kantoorruimte, bedrijfsruimte, winkels en woningen. Daarnaast is er nog het onderscheid tussen gebruiker en belegger. Kantorenmarkt 3 Als gevolg van het economisch herstel wordt door DTZ Zadelhoff een verdere groei in het opnamevolume voor kantoren verwacht, omdat de opnamecyclus van kantoorruimte twee jaar achterloopt op de economische bewegingen. Een werkelijke substantiële toename wordt daarom pas in 2007 verwacht. In totaal is de opname van kantoorruimte in 2005 op 1,6 miljoen m 2 uitgekomen. Een stijging van 15% ten opzichte van het voorgaande jaar. Dit is vooral een gevolg van grote transacties in de ICT en dienstensector. Als reden wordt genoemd de positieve verhuismotieven, zoals gewenste kwaliteitsverbetering en de behoefte aan uitbreiding. In totaal is er in ,6 miljard in direct onroerend goed belegd. Een absoluut record, mede veroorzaakt door de gunstige rente en tegenvallende beleggingsresultaten van de andere beleggingscategorieën. Daarnaast is er een ontwikkeling gaande dat deze beleggingen niet alleen worden gezien als een waardevaste belegging in stenen, maar ook als basis voor andere financiële producten. Kantoorgebruikers zijn op zoek naar flexibiliteit. Een eerste stap is vaak het verkopen van de eigen huisvesting om vervolgens ruimte te gaan huren. Dan wordt er gekeken naar de lengte van het huurcontract. Er wordt een daling van de lengte van huurcontracten gesignaleerd van gemiddeld 4 jaar. De analyse van DTZ toont aan dat huurcontracten van gemiddeld tien jaar en langer een schaars goed zijn geworden. 3 Bron: Cijfers in perspectief 2006 van DTZ Zadelhoff p a g i n a 1 2

13 ONTWIKKELINGEN MARKT VOOR COMMERCIEEL VASTGOED Kantorenmarkt in Groningen 4 Een stijgend aanbodniveau in combinatie met een Van wezenlijk belang voor de ontwikkeling van de dalende opname heeft geleid tot een verruiming kantorenmarkt in Groningen is het Europapark. De van de markt. Het eerste halfjaar van 2005 waren ontwikkeling hiervan duurt waarschijnlijk tot met name non-profit organisaties actief op de Het totale park omvat naast een planvoorraad voor kantorenmarkt; in de tweede helft zowel de kleine kantoren van circa m 2, woningen, een NS als grotere bedrijven. De kantorenvoorraad van station en een voetbalstadion. Het Zernike Science Groningen is de grootste van Noord Nederland. Park en Kranenburg zijn meer locaties voor Groningen heeft ondanks de decentrale ligging kennisintensieve en ICT bedrijven. in Nederland aantrekkingskracht op bedrijven. De In Groningen is en blijft er behoefte aan hoogwaardige en efficiënte kantoorpanden. lagere huren in vergelijking met de Randstad spelen hierin een rol. Daarnaast is er een groot kennispotentieel door de aanwezigheid van de Rijksuniversiteit en hogescholen. Voor werknemers is het prettig wonen door het betaalbare en prettige woonklimaat. De binnenstad van Groningen is dermate aantrekkelijk dat deze in 2005 is uitgeroepen tot Beste binnenstad van Nederland. Door de grootte heeft Groningen een meer dan alleen regionale functie. Naast de Rijksuniversiteit zijn bedrijven als de Gasunie, Geové, Atos Origin en de Informatie Beheer Groep hier voorbeelden van. De huurprijzen staan landelijk, maar ook in Groningen, als gevolg van de ruime marktsituatie onder druk. Beleggers en ontwikkelaars strijden om de gunst van de huurder. Vaak wordt dit vertaald in zogenaamde incentives, zoals een huurvrije periode. De gemiddelde huurprijs voor eersteklas kantoorruimte bedraagt in Groningen op dit moment circa 140 per m 2 per jaar. 4 Bron: Sprekende cijfers 2006 van Dynamis Makelaars P r o s p e c t u s A E F I D E S V a s t g o e d V I I C V p a g i n a 1 3

14 5 p a g i n a 1 4 Het beleggingsobject Het pand is gesitueerd op een prominente zichtlocatie aan de A7 (Groningen-Amsterdam) en maakt deel uit van het plangebied Kranenburg. Dit plangebied omvat de ontwikkeling van een woonwijk met een zone van hoogwaardige bedrijven op een zichtlocatie, die als het ware, vanaf Drachten de entree van de stad Groningen vormen. Via een directe verbinding met de kern van het stadspark, de vijver bij het stadsparkpaviljoen, ontstaat een aantrekkelijke woon- en werkomgeving. Kranenburg is een gebied dat bestemd is voor kennisintensieve en ICT bedrijven. Het kantoorgebouw maakt deel uit van een concentratie van drie, representatieve bij elkaar passende gebouwen, die allemaal gebruikt worden door ATOS Origin. Het pand is gelegen op eigen grond van 48,37 are. Het verhuurbare oppervlak bedraagt m 2. Op het omliggende terrein zijn 107 parkeerplaatsen gerealiseerd. Het pand wordt gekenmerkt door de asymmetrische bouw van 4 lagen, inclusief een dakopbouw. Het gebouw bestaat uit een lange zijde met schuin daarop een korte zijde, zodat een Y ontstaat. Tussen de beide korte poten is de entree, met daarboven een luifel. Zo ontstaat een markante en expressieve uitstraling, die nog eens wordt versterkt door de gemetselde buitengevel, met daarin gemoffelde aluminium kozijnen met isolerend en zonwerend glas. Het pand wordt uitgerust met moderne klimaatinstallaties; er is selectieve nachtventilatie in de zomer mogelijk. Door de in het plafond geïntegreerde units met verwarmings- c.q. koelelementen ontstaat er een optimale luchtbehandeling. Verder zijn er een bliksemafleider-, een noodverlichtingsinstallatie en een beveiligingsinstallatie gepland. Er wordt ruimschoots voorzien in brandpreventie, bestaande uit een brandmeldcentrale en rookmelders, zoals vereist door de brandweer. Het pand is op 31 maart 2006 door DTZ Zadelhoff getaxeerd op een vrije verkoopwaarde van ,- vrij op naam. DTZ Zadelhoff Taxaties heeft ingestemd met de opneming van het taxatieverslag in dit prospectus. De huurder Er is een huurcontract gesloten waarin wordt bepaald dat het pand met ingang van 1 juni 2006 gehuurd wordt door Atos Origin Nederland B.V. voor een periode van tien jaar met twee optieperioden van vijf jaar. Daarna wordt er telkens verlengd voor vijf jaar. Met inachtneming van een opzeggingstermijn van twaalf maanden heeft de huurder eenmalig de mogelijkheid tot tussentijdse opzegging na zeven en een half jaar. Maakt de huurder hier gebruik van dan is een boete verschuldigd van ,-. De huur bedraagt totaal ,- per jaar, prijspeil 15 juni Dit is 143,- per m 2 v.v.o. en per parkeerplaats 258,-. De huur wordt jaarlijks geïndexeerd, voor het eerst op 15 juni Huurprijsherziening is voor het eerst mogelijk op 1 juni Atos Origin is eerder op diverse plaatsen in Groningen gehuisvest geweest. Dit nieuwe pand is het derde en tevens laatste object dat ten behoeve van Atos Origin wordt gerealiseerd op het terrein Kranenburg. Atos Origin heeft hiermee al haar activiteiten geconcentreerd. Atos Origin is één van s werelds toonaangevende dienstverleners op het gebied van ICT en consulting, met ruim medewerkers in meer dan veertig landen. In Nederland telt Atos Origin circa medewerkers. Het bedrijf is hier ook marktleider. Het van oorsprong Franse bedrijf heeft haar hoofdkantoor in Brussel, en staat genoteerd aan de Franse beurs Euronext in Parijs. Atos is de wereldwijde informatietechnologie partner van de Olympische Spelen, met een internationaal klantenbestand, waaronder gerenommeerde partijen als de ABN Amro, Akzo Nobel, DSM, Heineken, Ericsson, Euronext, ING, Shell en anderen. Atos Origin heeft een omzet van meer dan miljoen. In 2005 is de omzet autonoom met 8,0% gegroeid tot miljoen.

15 FINANCIELE ASPECTEN 6 Financiële aspecten Het doel van AEFIDES Vastgoed VII CV is het voor gezamenlijke rekening en risico exploiteren van het pand aan de Eemsgolaan 9 te Groningen. De CV wordt voor onbepaalde tijd aangegaan, maar wordt beëindigd bij verkoop van het vastgoed. Voor de prognose is uitgegaan van een beschouwingsperiode van tien jaar. Belangrijke activiteiten Gelijktijdig bij de oprichting van AEFIDES Vastgoed VII CV zal het economisch eigendom van de vastgoedportefeuille Eemsgolaan 9 te Groningen voor een bedrag van ca ,- worden verkregen. De definitieve koopsom zal op basis van de feitelijke huur per 1 juni 2006 worden bepaald (zie toelichting bladzijde 20). Het juridische eigendom zal worden geleverd aan Stichting Bewaarder Juridisch Eigendom AEFIDES Vastgoed VII. 6.1 Uitgangspunten Algemeen De hieronder gehanteerde uitgangspunten zijn niet beïnvloedbaar door de beheerder en betreffen externe factoren of contractueel vastgelegde uitgangspunten. De beheerder kan voor wat betreft de post onderhoud invloed uitoefenen door het niet uitvoeren of uitstellen van onderhoud. Dit kan een negatief effect hebben op de beslissing van huurders het huurcontract te verlengen of op te zeggen. Participanten Er worden 312 participaties uitgegeven. Elke participant brengt ,- (exclusief 3,0% emissiekosten) of een veelvoud in. Jaarlijkse percentages De jaarlijkse huurstijging (indexering) wordt geraamd op 2,0%. De jaarlijkse stijging van de exploitatiekosten is naar schatting 2,0%. Omzetbelasting Atos Origin huurt het pand belast met BTW, hierdoor kan de voordruk op de aankoop en andere kosten worden verrekend. Onderhoudskosten Het pand wordt geheel nieuw opgeleverd. Omdat het een nieuw pand is, wordt de eerste vijf jaar geen onderhoud verwacht. Dit heeft de ontwikkelaar gegarandeerd. Na deze vijf jaar is rekening gehouden met een onderhoudspost van 2,0% van de huur. Het onderhoud aan de binnenkant van het gebouw is voor rekening van de gebruiker, tenzij het vervanging van installaties betreft. Dit is voor rekening van de eigenaar. De beheerder De beheerder ontvangt jaarlijks 5,0% (exclusief BTW) van de geïncasseerde huuropbrengsten. Bij aankoop ontvangt de beheerder een structureringsfee van 3,5% (exclusief BTW ) over de koopsom van het vastgoed. Bij verkoop ontvangt de beheerder een winstdeling van 10,0% (exclusief BTW) over de gerealiseerde verkoopwinst; die bestaat uit het verschil tussen de verkoopopbrengst verminderd met de totale aankoopprijs. Hypotheek/ financiering Hypothecaire lening: ,- Geldverstrekker: Bouwfonds Property Finance Geldnemer: Stichting Bewaarder Juridisch Eigendom AEFIDES Vastgoed ten behoeve van AEFIDES Vastgoed VII CV Rekenrentepercentage: 4,5% (zie hoofdstuk 6.3) Aflossing: toenemend getrapt (zie hoofdstuk 6.3) Afsluitprovisie: ,- Rentebetaling: per maand achteraf Zekerheden: het recht van eerste hypotheek op het onroerend goed en verpanding van de huurpenningen. P r o s p e c t u s A E F I D E S V a s t g o e d V I I C V p a g i n a 1 5

16 Leegstand Bij de oprichting van de CV is er geen leegstand. Omdat Atos een tienjarig huurcontract heeft afgesloten, wordt er geen rekening met leegstand gehouden. Werkkapitaal Het in de fondsinvestering opgenomen werkkapitaal is naar het oordeel van de beheerder de komende 12 maanden toereikend. 6.2 Fondsinvesteringen Toelichting kostprijs van het onroerend goed De kostprijs van het onroerend goed betreft de voorlopige koopsom, welke is opgenomen op basis van het prijspeil per 15 juni Omdat op basis van een rendement van 7,14% is gekocht, zal de definitieve koopsom worden vastgesteld op basis van de werkelijke huur oftewel het prijspeil per ingangsdatum van de huur. De ontwikkeling van het prijspeil wordt berekend op basis van de ontwikkeling van het door het Centraal Bureau voor de Statistiek gepubliceerde indexcijfer CPI-Alle huishoudens. De aanpassing van de kostprijs van Investering en financiering Aankoop Kostprijs van het onroerend goed Bemiddelingskosten Notariskosten Totaal aankoopkosten (afgerond) Totaal aankoopprijs Bijkomende kosten Structureringsfee initiatiefnemer Taxatiekosten Marketingkosten Oprichtingskosten Notariskosten financiering Afsluitprovisie financiering Totaal bijkomende kosten Rente cap Financiering rente cap Liquide middelen Fondsinvestering Financiering Hypothecaire financiering Eigen Vermogen Omvang participaties Uit te geven participaties 312 Opmerking: alle bedragen zijn in euro s p a g i n a 1 6

17 FINANCIËLE ASPECTEN het onroerend goed op de overdrachtsdatum 6.3 Financiering (naar verwachting 1 juni 2006), zal kort daarop De fondsinvestering wordt gefinancierd door worden gevolgd door een indexatie van de huur ,- eigen vermogen en ,- vreemd vermogen in de vorm van een hypothecaire Toelichting bijkomende kosten geldlening en ,- kredietfaciliteit ten De in de fondsinvestering opgenomen behoeve van de af te sluiten rentecap. Het eigen structureringsfee is de vergoeding voor de vermogen wordt verkregen door het plaatsen initiatiefnemer voor het structureren van de CV van 312 participaties van ,- (exclusief 3,0% en heeft betrekking op de selectie en beoordeling emissiekosten). Met de geldverstrekker is van de gebouwen, de kosten van externe een getrapt aflossingsschema voor de geldlening deskundigen en het afdekken van de daarbij overeengekomen, zoals in onderstaand overzicht is gelopen risico s. weergegeven. Het resterende bedrag, in 2015 ad De financieringskosten hebben betrekking op de ,-, dient, behoudens herfinanciering, in door de financier in rekening te brengen één keer te worden afgelost. De jaarlijkse aflossingen afsluitprovisie. dienen per maand in maandelijkse termijnen De taxatiekosten zijn de kosten gemoeid met de achteraf te worden voldaan. De rente van de hypothecaire lening is gebaseerd op één-maands euribor taxatie voor het verkrijgen van het onroerend goed en de financiering. vermeerderd met 1,1%. De rentecap zorgt ervoor Marketingkosten zijn de kosten die gemoeid zijn dat tot en met 3 juni 2013 de te betalen rente met het vermarkten van de participaties van de CV. maximaal 5,0% per jaar bedraagt. Oprichtingskosten zijn de kosten voor het oprichten van de commanditaire vennootschap en de stichting, de kosten van de vergunningsaanvraag bij de Autoriteit Financiële Markten plus de kosten van accountant en juridisch en fiscaal advies. Financiering Hypothecaire lening e Krediet faciliteit e Geldverstrekker Bouwfonds Property Finance Geldnemer Stichting Bewaarder Juridisch Eigendom AEFIDES Vastgoed VII ten behoeve van Aefides Vastgoed VII CV. Rekenrentepercentage 4,5% per jaar. Aflossing 1e jaar nihil 2e t/m 4e jaar e e t/m 10e jaar e Rentebetaling Per maand achteraf. Afsluitprovisie e eenmalig. Zekerheden Het recht van eerste hypotheek op het onroerend goed en verpanding van de huurpenningen. P r o s p e c t u s A E F I D E S V a s t g o e d V I I C V p a g i n a 1 7

18 6.4 Rendementsprognoses Het rendement kan worden onderverdeeld in: exploitatierendement (direct rendement); verkoopwinst (indirect rendement). Het exploitatierendement wordt gerealiseerd door het batig saldo van de huurinkomsten minus de exploitatiekosten verband houdend met het beheer en de instandhouding van het vastgoed. Aangezien de huren worden geïndexeerd en de kosten vaak redelijk goed kunnen worden ingeschat, laat het exploitatierendement zich normaliter goed prognosticeren. Toelichting exploitatierendement Hieronder volgt een toelichting op de uitgangspunten die voor de prognose van belang zijn. De toelichting heeft niet de intentie volledig te zijn. Aspirant-participanten dienen daarom kennis te nemen van het gehele prospectus en de financiële bijsluiter. Huurontvangsten De huur wordt jaarlijks geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI) van het Centraal Bureau voor de Statistiek (zie hiervoor ook hoofdstuk 4). In de rendementsprognose is een Prognose exploitatierendement en cash flow jaren: mnd: Baten Huurontvangsten Leegstand Rentebaten op liquiditeiten PM PM PM PM PM PM PM PM PM PM Totaal van de baten Lasten OZB en andere belastingen Verzekeringen Onderhoud Algemene kosten Beheervergoeding Financieringslasten * Exploitatieresultaat Exploitatie per participatie In procenten 8,2% 8,4% 8,8% 9,3% 9,8% 9,9% 10,4% 11,0% 11,5% 12,1% gemiddeld rendement ** 10,01% Aflossing Voor uitkering beschikbaar Per participatie Uitkering in procenten 7,00% 7,00% 7,00% 7,00% 7,00% 7,00% 7,00% 7,00% 7,00% 7,00% Uitkering in * Het verschil tussen de rekenrente en de werkelijk betaalde rente wordt gebruikt voor de aflossing van de kredietfaciliteit. ** Het gemiddeld exploitatierendement is gebaseerd op een enkelvoudige rendementsberekening. Opmerking: alle bedragen zijn in euro s. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Lees het prospectus zorgvuldig door! Voor dit product is een financiële bijsluiter opgesteld met informatie over het product, de kosten en de risico s. Vraag erom en lees hem voordat u het product koopt. p a g i n a 1 8

19 FINANCIËLE ASPECTEN indexering van 2,0% per jaar aangehouden voor Beheervergoeding zowel de huur als de exploitatiekosten. De feitelijke Het beheer van AEFIDES Vastgoed VII CV wordt index is de afgelopen jaren, met uitzondering van gevoerd door AEFIDES Beheer B.V. Voor haar 2003 en 2004, hoger geweest. werkzaamheden brengt zij de CV 5,0% (exclusief BTW) van de huuropbrengsten in rekening. Dit is Bij de berekening van de huurontvangsten is voor een vergoeding die betrekking heeft op het het eerste jaar uitgegaan van de opbrengsten op incasseren van de huur, het managen van de basis van het prijspeil per 15 juni Dit uitgangspunt komt overeen met het uitgangspunt Kosten voor het dagelijks technisch beheer vallen portefeuille en het voeren van de administratie. welke is meegenomen bij de vaststelling van de hier ook onder. Verrekening vindt plaats in voorlopige koopsom (kostprijs van het onroerend maandelijkse termijnen. goed in hoofdstuk 6.2). Financieringslasten Onroerende zaakbelasting De rente van de lening van ,- is De OZB wordt berekend over de door de gemeenten gebaseerd op één-maands euribor vermeerderd met te taxeren waarden. een opslag van 1,1%. De rente wordt door middel In de rendementsprognose is een schatting van de van een rentecap gemaximeerd op 5,0% gedurende OZB opgenomen. zeven jaar. Daarna is de rente niet gemaximeerd en bestaat de kans dat er meer dan deze 5,0% betaald Verzekeringen moet worden. Gezien de huidige stand van de Er wordt een uitgebreide opstal- en aansprakelijkheidsverzekering afgesloten voor het object. rente minder is; daarom is een rekenpercentage van variabele rente is verondersteld dat de te betalen 4,5% gehanteerd. Voor de bescherming gedurende Onderhoud zeven jaar wordt een rentecap gesloten, hiervoor Het pand is nieuw waardoor er de eerste vijf jaar is een premie verschuldigd van ca ,-. Dit geen onderhoud wordt verwacht. Dit is door de wordt gefinancierd middels een rekening-courant ontwikkelaar gegarandeerd. In de rendementsopzet faciliteit. De huidig te betalen rente zou circa 3,6% is daarna rekening gehouden met een onderhoud zijn, zodat wordt verwacht dat de rente en de van 2,0% van de huur. inperking van de faciliteit kunnen worden betaald uit de verwachte besparing op de te betalen rente. Algemene kosten De vergoedingen verschuldigd aan de door AEFIDES Uitkering Vastgoed VII CV ingeschakelde adviseurs, alsmede De uitkering is afhankelijk van het exploitatieresultaat en de jaarlijks te betalen aflossing op de de kosten van de Stichting Bewaarder AEFIDES Vastgoed, zoals bestuurskosten, tot een maximum lening. Fluctuaties in de rente hebben gevolgen van 1.500,- per bestuurder per jaar, komen voor voor het exploitatieresultaat. Om zekerheid in te rekening van de CV. Het bestuur van de stichting bouwen, is besloten de rente gedurende zeven jaar ontvangt jaarlijks een vergoeding van 1.000,- per te maximeren op 5,0%. Naar de huidige inzichten persoon. Onder adviseurs worden begrepen de en uitgaande van de in hoofdstuk 6 genoemde accountants in verband met de controle van de uitgangspunten wordt een jaarlijkse uitkering van jaarrekening. Deze kosten zijn in de prognose 7,0% van de participatie verwacht. begrepen in de post algemene kosten. Andere Deze uitkering wordt per kwartaal achteraf kosten die voor rekening van de CV komen, zijn de uitgekeerd. Het verkoopresultaat wordt bij realisatie jaarlijkse exploitatiekosten en vaste lasten. hiervan en bij de afwikkeling van de CV verrekend. P r o s p e c t u s A E F I D E S V a s t g o e d V I I C V p a g i n a 1 9

20 6.5 Verkoop Het pand wordt zo gunstig mogelijk geëxploiteerd. Uitgangspunt is dat de CV voor meerdere jaren wordt aangegaan. De portefeuille kan op voorstel van de beheerder na toestemming van de participanten worden verkocht. De beheerder ontvangt dan een winstdeling van 10,0% over de netto verkoopwinst. Er is geen verplichting van de beheerder tot bijstorting indien er verkoopverlies is. Dit waarborgt een blijvende betrokkenheid van de beheerder en de gelijkgerichtheid van participanten en beheerder. De verkoopkosten die de beherend vennoot op dat moment aan de CV voor bemiddeling in rekening mag brengen, bedragen 1,5% van de bruto verkoopopbrengst. Hieruit wordt de verschuldigde makelaarscourtage betaald. Het tijdstip van verkoop wordt in belangrijke mate bepaald door de marktomstandigheden. Een voorspelling van de waarde bij verkoop kan slechts gedaan worden vanuit de huidige situatie en omvat meer dan het afwegen van specifieke vastgoedeigenschappen. Locatie is daarbij uitermate belangrijk. Voorts moet rekening worden gehouden met de illiquiditeit van de vastgoedmarkt ten opzichte van de aandelen- en obligatiemarkt. De waardeontwikkeling wordt tevens beïnvloed door de plaatselijke economische bedrijvigheid en de conjuncturele ontwikkeling. Om aan te geven welke invloed verkoop op het rendement geeft, wordt hierna een tweetal scenario s gepresenteerd voor de verkoop. Beide scenario s zijn gebaseerd op een indexatie van de huren met 2,0% per jaar. Bij de berekening van het rendement aan de hand van het scenario 2 is er vanuit gegaan dat de portfolio aan het einde van de looptijd wordt verkocht tegen een kapitalisatiefactor van 13,5. Deze factor drukt de waarde van de portfolio uit in een veelvoud van de bruto jaarhuur. De kapitalisatiefactor bij aankoop bedraagt afgerond 14,1 vrij op naam. In het geval van het scenario 2 wordt er derhalve een verkoopwinst gerealiseerd van 345,- per participatie. Bij een iets voorzichtiger benadering van 13,0 keer de jaarhuur is het verkoopverlies 922,- per participatie. Dit is weergegeven als scenario 1. Verkoopscenario's Opmerking: alle bedragen in euro s. Nevenstaande prognose is gebaseerd op een aantal onzekerheden. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Lees het prospectus en de financiële bijsluiter zorgvuldig. scenario 1 scenario 2 Kapitalisatiefactor 13,0 13,5 Jaarhuur in Bruto verkoopopbrengst Verkoopkosten Vergoeding beheerder Beschikbaar Oorspronkelijke fondsinvestering Resultaat voor participanten Per participatie Verkoopresultaat per participatie in % - 6,9% 3,2% Verkoopresultaat per participatie per jaar in % - 0,7% 0,3% Gemiddelde rendementen Gemiddeld exploitatierendement 10,0% 10,0% Verkoopresultaat per jaar - 0,7% 0,3% 9,3% 10,3% Het exploitatierendement is gebaseerd op het gemiddeld rendement per participatie voor belastingen Uitbetaling per participatie Beschikbaar Aflossing lening Beschikbaar voor uitkering Per participatie p a g i n a 2 0

21 FISCALE ASPECTEN 7 Fiscale aspecten Hierna volgt een globaal overzicht van de fiscale positie van de CV, alsmede van de Nederlandse fiscale behandeling van de resultaten uit de participaties, welke worden gehouden door binnenlandse belastingplichtigen, een en ander onder de huidige fiscale wetgeving en ons bekende jurisprudentie. Dit globale overzicht is niet bedoeld om te worden beschouwd als een uitputtende uitwerking van de fiscale gevolgen voor de CV en haar participanten. Voorts staat op de rol een civielrechtelijke wetswijziging aangaande de rechtspersoonlijkheid van een commanditaire vennootschap. De geplande invoering was 1 januari 2006, maar is uitgesteld tot een nader te bepalen tijdstip (1 juli 2006 of eventueel nog later). De staatssecretaris heeft inmiddels meegedeeld dat deze wetswijziging geen gevolgen heeft voor de inkomstenbelasting en de vennootschapsbelasting. De eventuele gevolgen voor de overdrachtsbelasting zijn momenteel nog niet bekend. Participanten wordt aangeraden ter beoordeling van hun eigen individuele situatie hun eigen fiscaal adviseur te raadplegen. Belastingpositie van de CV In de overeenkomst Aefides Vastgoed VII CV (zie bijlage A) is bepaald dat participanten slechts mogen toe- en uittreden dan wel zich laten vervangen, als alle participanten schriftelijk hierin toestemmen. Een en ander geldt niet bij vererving of verkrijging als legaat. Door deze bepalingen is er sprake van een zogenaamde besloten CV. Als gevolg hiervan wordt de CV aangemerkt als fiscaal transparant. Daarmee is zij niet zelfstandig belastingplichtig voor de belastingheffing. De staatssecretaris heeft aangegeven dat elke wijziging als gevolg van toetreding of vervanging van een commanditaire vennoot, alsmede elke wijziging tussen de commanditaire vennoten onderling, een uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van alle vennoten vereist. Indien deze voorwaarde niet strikt wordt nageleefd, zal de CV niet meer worden beschouwd als een transparant lichaam en is er sprake aldus de staatssecretaris van een zogenoemde open CV. Deze open CV is zelfstandig vennootschapsbelastingplichtig. Omzetbelasting (BTW) De CV wordt voor de BTW als ondernemer aangemerkt. Over de koopsom van het pand is BTW verschuldigd. Ter zake van de verhuur zal worden geopteerd voor een BTW-belaste verhuur. De CV kan derhalve de BTW op de kosten van de aankoop en de overige kosten als voorbelasting in aftrek brengen. Dit geldt zowel voor de onderhoudskosten alsook voor andere kosten zoals de structureringsfee, welke door de initiatiefnemer aan de CV in rekening wordt gebracht. Over de aan- en verkoopkosten van de participaties is in beginsel geen BTW verschuldigd. Overdrachtsbelasting Het pand wordt in juridische eigendom verkregen door de bewaarder. De juridische eigendom wordt geleverd aan de bewaarder en de economische eigendom aan de CV. Bij de aankoop van het pand is BTW verschuldigd. Het pand wordt als een nieuw ongebruikt pand verkregen. Dit brengt met zich mee dat voor de verkrijging een beroep op de vrijstelling van overdrachtsbelasting kan worden gedaan. P r o s p e c t u s A E F I D E S V a s t g o e d V I I C V p a g i n a 2 1

22 Bij de verkoop van de CV-participaties door de participanten, is de fiscus in het algemeen van mening dat de koper van de participaties overdrachtsbelasting is verschuldigd. De overdrachtsbelasting is dan verschuldigd over de waarde van het deel van het gebouw dat aan de betreffende participatie kan worden toegerekend, zonder dat rekening wordt gehouden met de financiering. Op 15 oktober 2004 is echter door de Hoge Raad (zaak nr.: ) uitspraak gedaan in een zaak over de verschuldigdheid van overdrachtsbelasting bij de overdracht van participaties in vastgoedfondsen. Indien de verkrijger van de participaties een belang heeft van minder dan 33,33%, dan is (onder voorwaarden) geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Bij eventuele verkoop van participaties is het verstandig de eigen adviseur te raadplegen om de gevolgen te kunnen beoordelen. Inkomstenbelasting Voor in Nederland woonachtige participanten geldt in principe de forfaitaire rendementsheffing van box III. De participanten worden dan jaarlijks, ongeacht het rendement van de participatie, belast voor een forfaitair rendement van 4,0% over de gemiddelde waarde van de participatie in het betreffende jaar. Op deze gemiddelde waarde mag de gemiddelde waarde van de met de participatie samenhangende leningen in mindering worden gebracht. Over het saldo zijn de participanten 30% inkomstenbelasting verschuldigd. Heffing in 2006 zal plaatsvinden voorzover het heffingsvrije vermogen van ,- ( ,- voor echtgenoten) wordt overschreden. Rente op schulden, aangegaan ter financiering van de participatie, zijn alsdan voor de participanten aftrekbaar. Eventuele uit de participatie voortvloeiende verliezen zijn voor de participanten aftrekbaar tot ten hoogste het bedrag van de investering. Vennootschapsbelasting Een positief exploitatieresultaat van in Nederland gevestigde participanten, niet zijnde een fiscale beleggingsinstelling, die aan de heffing van de Nederlandse vennootschapsbelasting zijn onderworpen, wordt in 2006 belast tegen een tarief van 29,6%. Het zogenaamde tariefopstapje in 2006 voor winsten tot ,- is 25,5%. Een bij verkoop gerealiseerd positief verkoopresultaat is in principe eveneens aan de heffing van vennootschapsbelasting onderworpen. Rente op schulden, aangegaan ter financiering van de participatie, zijn voor de participanten aftrekbaar. Ten slotte zijn eventuele uit de participatie voortvloeiende verliezen voor de participanten aftrekbaar tot ten hoogste het bedrag van de investering. Invulinstructie De participanten ontvangen een invulinstructie voor hun belastingaangifte. Indien de participatie tot het ondernemingsvermogen wordt gerekend, zal de participatie onderhevig zijn aan het regime dat op de onderneming van toepassing is. Is er sprake van bijvoorbeeld een eenmanszaak of een vennootschap onder firma, dan zal de participatie bij participanten in box I in de heffing van de inkomstenbelasting worden betrokken, alwaar een progressief tarief geldt tot maximaal 52%. De regels van goedkoopmansgebruik zijn dan van toepassing op de wijze van afschrijving en aftrek van kosten. p a g i n a 2 2