Prospectus AEFIDES VASTGOED IX CV

Transcriptie

1 Prospectus AEFIDES VASTGOED IX CV

2

3 Prospectus in verband met de uitgifte van 320 participaties van ,- (exclusief 3,0% emissiekosten) (totaal ,-) in AEFIDES VASTGOED IX CV gevestigd te Groningen Het copyright op dit beleggingsvoorstel berust bij AEFIDES B.V. Niets uit deze uitgave mag geheel of gedeeltelijk worden overgenomen of vermenigvuldigd, in welke vorm dan ook, dan na voorafgaande schriftelijke toestemming. P r o s p e c t u s A E F I D E S V a s t g o e d I X C V p a g i n a 3

4 p a g i n a 4

5 INHOUDSOPGAVE Inhoudsopgave 1 Samenvatting 7 2 Risicofactoren 10 3 Ontwikkelingen markt voor commercieel vastgoed 12 4 Beleggingsobjecten 19 5 Financiële aspecten Uitgangspunten Fondsinvesteringen Financiering Rendementsprognoses Verkoop 26 6 Fiscale aspecten 28 7 Juridische structuur en opzet 31 8 Overige informatie Onderzoeksrapport Verklaring belastingadviseur Verklaring AEFIDES Beheer B.V Deelname in AEFIDES Vastgoed IX CV Overzicht geplaatste fondsen AEFIDES BV Definities Namen en adressen 42 KERNGEGEVENS 43 BIJLAGEN A Statuten AEFIDES Vastgoed IX CV 46 B Statuten Stichting Bewaarder AEFIDES Vastgoed 51 C Statuten Stichting Bewaarder Juridisch eigendom AEFIDES Vastgoed IX 54 D Beheerovereenkomst 56 E Bewaarovereenkomst 58 F Statuten AEFIDES Beheer B.V. 60 G Statuten AEFIDES Vastgoed IX B.V. 68 H Mededeling taxateur 76 Inschrijfformulier (los) en retourenvelop Formulier cliëntenprofiel (los) P r o s p e c t u s A E F I D E S V a s t g o e d I X C V p a g i n a 5

6 p a g i n a 6 Het kantoorpand in Den Helder is verhuurd aan een dochtermaatschappij van Gaz de France. De verhuurbare oppervlakte is m 2.

7 SAMENVATTING 1 Samenvatting Algemeen Deze samenvatting moet worden gelezen als een inleiding op het prospectus. De bijlagen A tot en met H, het inschrijfformulier en het formulier cliëntenprofiel, maken onlosmakelijk deel uit van het prospectus. Iedere beslissing om in de hierna te noemen investeringspropositie deel te nemen, moet zijn gebaseerd op de bestudering van het gehele prospectus. Als een vordering met betrekking tot de informatie in het prospectus bij een rechterlijke instantie aanhangig wordt gemaakt, zal de eiser in de procedure eventueel volgens de nationale wetgeving van de betreffende lidstaat de kosten voor de vertaling van het prospectus dragen voordat de vordering wordt ingesteld. Degenen die de samenvatting, met inbegrip van een vertaling ervan, hebben ingediend en om kennisgeving ervan hebben verzocht, kunnen uitsluitend aansprakelijk worden gesteld indien de samenvatting in samenhang met de andere delen van het prospectus misleidend, onjuist of inconsistent is. bedraagt gemiddeld 10,0%* per jaar. De CV richt zich op de particuliere en professionele belegger die een beleggingshorizon nastreeft van 7 tot 10 jaar met een beheerste groei in relatie tot een beheerst risico en niet meer dan 50% van het vrij beschikbare vermogen wenst te beleggen in vastgoed beleggingsinstellingen. In zijn algemeenheid wordt geadviseerd slechts een deel van de beleggingsportefeuille in vastgoed te beleggen. Iedere (aspirant) participant wordt aangeraden zelfstandig advies in te winnen over de geschiktheid van zijn individuele deelname in AEFIDES Vastgoed IX CV bij zijn beleggings- of financieel adviseur. Vastgoedmarkt 1 De Nederlandse kantorenmarkt is in 2005 gestabiliseerd waardoor een lichte verbetering van de vraagen transactievolumes is opgetreden. Mede ingegeven door efficiencyverbetering en kostenbesparing ten gevolge van herhuisvesting. Zie hoofdstuk 5 over de prognose van het rendement 1 Bron: Cijfers in perspectief 2006 van DTZ Zadelhoff. Investeringspropositie AEFIDES Beheer B.V. biedt de particuliere en professionele belegger de mogelijkheid met participaties van ,- te beleggen in het besloten vastgoedfonds AEFIDES Vastgoed IX CV. Deze CV koopt en exploiteert drie kantoorpanden in Den Helder, in Haarlem en in Nijmegen. Huurders van de panden zijn GDF Production Nederland B.V. van het pand in Den Helder, NRG Farrington B.V. van het pand in Haarlem en Cendris BSC, Bergland Advies en anderen van het pand in Nijmegen. GDF Production Nederland B.V. is een volledige dochter van Gaz de France. Hoewel er momenteel druk wordt gediscussieerd over privatisering, is Gaz de France een staatsbedrijf waarbij de Franse overheid ca 70% van de aandelen in handen heeft. NRG Farrington B.V. is een leverancier van producten en diensten op het gebied van document management en is ontstaan door overname van Swets Farrington door NRG Benelux. Cendris BSC ten slotte is een dochteronderneming van TPG Post. Het geprognosticeerde exploitatierendement vóór belastingen De kantorenmarkt reageert altijd wat vertraagd op economische ontwikkelingen. De herhuisvestingstrend heeft geleid tot een toename van het aanbod op secundaire locaties, omdat huurders kiezen voor kwalitatieve hoogwaardige kantoren op goede locaties. De vastgoedmarkt kan in verschillende segmenten worden onderscheiden. Belangrijk is de verdeling tussen verhuurmarkt en beleggingsmarkt. De verhuurmarkt is de afgelopen tijd zwak geweest. Sinds kort lijken de eerste tekenen zichtbaar van een mogelijke verbetering. Dit hangt samen met het gesignaleerde economische herstel. Op de beleggingsmarkt is het transactievolume hoog te noemen. De vraag naar vastgoedbeleggingen zal in 2006 naar de verwachting het aanbod overtreffen. Hieruit blijkt dat de beleggers vertrouwen houden in vastgoed als belegging. Dit vertrouwen komt mede voort uit het vergelijk met andere beleggingscategorieën als aandelen en obligaties. P r o s p e c t u s A E F I D E S V a s t g o e d I X C V p a g i n a 7

8 Den Helder Haarlem Kenmerken van AEFIDES Vastgoed IX CV Kantoorgebouwen in Den Helder, Haarlem en Nijmegen 320 participaties van ,- (exclusief 3,0% emissiekosten) Geprognosticeerd exploitatierendement voor belastingen en aflossingen van 10,0%* Geïndexeerde huurcontracten Uitkering per kwartaal Rendement onafhankelijk van aandelenkoersen Inflatiebestendige belegging Belegging valt voor particulieren in box III van de inkomstenbelasting, hetgeen een gunstig effect heeft op de belastingdruk. Nijmegen De objecten De panden zijn op drie plaatsen in Nederland gelegen. Fondsinvestering Aan het aangaan van de CV en het aankopen van de panden zijn verschillende kosten verbonden. Onderstaand de vermogensopbouw bij oprichting van het fonds. Totale fondsinvestering e ,- Eigen vermogen e ,- (participaties) Vreemd vermogen e ,- (hypothecaire financiering) De juridische structuur van AEFIDES Vastgoed IX CV AEFIDES B.V. AEFIDES Beheer B.V. 100%aandeelhouder Beheerovereenkomst 100%aandeelhouder AEFIDES Vastgoed IX B.V. Participanten/Commanditaire vennoten Beherend vennoot Commanditair kapitaal Stichting Bewaarder AEFIDES Vastgoed Bewaarovereenkomst AEFIDES VASTGOED IX CV Bestuurder Economisch eigendom Stichting Bewaarder Juridisch Eigendom AEFIDES Vastgoed IX Juridisch eigendom * Zie hoofdstuk 5 over de prognose van het rendement Vastgoedportefeuille p a g i n a 8

9 SAMENVATTING 2 Het exploitatierendement is gebaseerd op een enkelvoudige rendements berekening (zie hoofdstuk 6). De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Lees het prospectus zorgvuldig door. Doelstelling AEFIDES Vastgoed IX CV Het doel van de vennootschap is door aankoop, exploitatie en verkoop van de portefeuille voor de participanten een aantrekkelijk rendement te realiseren in combinatie met een laag risico. Omdat beleggen in vastgoed een langetermijnvisie dient en flexibiliteit tijdens de exit-procedure geboden is, wordt de CV voor onbepaalde tijd aangegaan. Intentie is echter de portefeuille over zeven tot tien jaar te verkopen. Een voorstel tot verkoop wordt de participanten ter goedkeuring voorgelegd. Een eventuele tussentijdse verkoop zal eveneens ter goedkeuring aan de participanten worden voorgelegd. Juridische structuur Voor dit fonds is gekozen voor de juridische structuur van een Commanditaire Vennootschap ( CV ). De participanten zijn voor verliezen in beginsel niet verder aansprakelijk dan hun inbreng. Uitgezonderd hiervan is de situatie indien de participanten beheersdaden verrichten, dan zijn zij wel aansprakelijk voor meer dan hun inbreng. Het aansprakelijkheidsrisico wordt gedragen door de beherend vennoot. AEFIDES Vastgoed IX CV is een initiatief van AEFIDES B.V. en wordt opgericht naar Nederlands recht. Beherend vennoot/beheerder AEFIDES Vastgoed IX B.V. treedt op als beherend vennoot en is bevoegd in die hoedanigheid te handelen namens de CV. Zij heeft AEFIDES Beheer B.V., die optreedt als beheerder in de zin van de Wet toezicht beleggingsinstellingen, belast met taken als het technisch, administratief, commercieel en financieel beheer van de portefeuille van de CV. Zij zal deze taken uitvoeren overeenkomstig de bepalingen in de Beheerovereenkomst (zie bijlage D). De beherend vennoot is gerechtigd taken te delegeren. AEFIDES B.V. houdt 100% van de aandelen in AEFIDES Beheer B.V. Rendement Het geprognosticeerde exploitatierendement, oftewel het directe rendement op basis van huurinkomsten, vóór belastingen bedraagt gemiddeld 10,0% per jaar 2 bij een beschouwingsperiode van tien jaar. Dit rendement is gebaseerd op een enkelvoudige berekening. Met eventuele verkoopwinst of -verlies is geen rekening gehouden. Fiscaliteiten De participaties zijn niet vrij overdraagbaar, anders dan bij vererving of legaat, of na toestemming van alle overige participanten (zie bijlage A). AEFIDES Vastgoed IX CV is door haar besloten karakter fiscaal transparant voor de inkomsten- en vennootschapsbelasting. Hierdoor is de CV zelf niet belastingplichtig. De baten en lasten worden naar rato van ieders kapitaaldeelname toegerekend aan de participanten. Bij verkoop van de portefeuille vindt toerekening plaats onder aftrek van het aandeel van de beherend vennoot in de mogelijke verkoopwinst van het vastgoed. Risico s Beleggen brengt altijd risico s met zich mee. Bij AEFIDES Vastgoed IX CV kunnen onverwachte ontwikkelingen de geprognosticeerde rendementen negatief beïnvloeden en derhalve leiden tot lagere opbrengsten. De voornaamste risico`s zijn de mogelijkheden van (frictie) leegstand en waardedaling. Een omschrijving van de risico s kunt u vinden in hoofdstuk 2 van dit prospectus. Vergunning Autoriteit Financiële Markten De Autoriteit Financiële Markten heeft op 29 mei 2006 een doorlopende vergunning in het kader van de Wet toezicht beleggingsinstellingen 2005 verleend aan AEFIDES Beheer B.V. Hierdoor staat deze BV onder permanent toezicht van de AFM. De AFM heeft op 29 november 2006 het prospectus van AEFIDES Vastgoed IX CV goedgekeurd. Inschrijving Voor de inschrijving kunt u gebruik maken van het bijgevoegde inschrijfformulier. De betaling van de participatie(s) ad ,- (exclusief 3,0% emissiekosten) dient ineens te geschieden. De uiterste stortingsdatum is 20 december Toekenning van de participatie(s) vindt plaats in volgorde van aanmelding. P r o s p e c t u s A E F I D E S V a s t g o e d I X C V p a g i n a 9

10 2 Het kantoorpand in Den Helder. Risicofactoren Inleiding Beleggen is onderhevig aan risico s waar het gaat om economische ontwikkeling, rente en exploitatie. Dit geldt ook voor vastgoed, zoals het participeren in AEFIDES Vastgoed IX CV. Vastgoed is anders gezegd gevoelig voor conjunctuurschommelingen. Gaat het slecht met de economie dan is de kans groot dat dit negatieve effecten heeft voor commercieel vastgoed. Hieronder beschrijven wij kort de meer specifieke kenmerken. Deze specifieke risico s hebben in meer of mindere mate gevolgen voor het rendement. De belegger wordt geacht voor eigen rekening en risico de uitgangspunten en verwachtingen te hebben beoordeeld en kennis te hebben genomen van de voorwaarden en pas daarna te beslissen tot participeren. Beleggingsrisico De waarde van beleggingen kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. De ontwikkeling van de vastgoedmarkt in de specifieke omgeving van de panden kunnen afwijken van het landelijke beeld. Hierdoor kan de ontwikkeling van de huur en van de verkoopprijzen van de panden afwijken van de gemiddelde trend in Nederland. De opbrengsten kunnen dan achterblijven bij het landelijke beeld en het rendement negatief beïnvloeden. Inflatierisico Inflatie is afhankelijk van diverse economische factoren en heeft invloed op de prognoseberekeningen. Als de werkelijke inflatie lager is dan het gehanteerde percentage van 2% in de prognose zal het rendement lager zijn dan geprognosticeerd. Van de opbrengst van het vastgoed dient eerst de lening afgelost te worden. Het is dan denkbaar dat er onvoldoende resteert om de inleg van de participanten geheel of gedeeltelijk terug te betalen. Leegstand en frictieleegstand Leegstandsrisico doet zich voor wanneer de huurovereenkomst niet wordt verlengd of wanneer een huurder niet meer in staat is aan zijn verplichtingen te voldoen. Hierdoor ontstaat een leegstand. Frictieleegstand ontstaat wanneer na het vrijkomen van een ruimte er niet aansluitend een andere huurder voor die ruimte is. Gedurende de periode van leegstand wordt er geen huur ontvangen en dient wel de rente op de lening betaald te worden. Dit heeft een negatieve invloed op het rendement. Het is zelfs denkbaar dat bij langdurige leegstand de waarde van de panden zo dramatisch daalt, dat bij gedwongen of vrijwillige verkoop de opbrengst onvoldoende is om de inleg van participanten geheel of gedeeltelijk terug te betalen. Huurrisico Huurrisico doet zich voor indien, bij leegstand en/of opgezegd huurcontract, er geen huurder tegen gelijkwaardige condities kan worden gevonden. Wordt een nieuw contract afgesloten met een lagere huur dan heeft dit een negatief gevolg voor het rendement. Debiteurenrisico Dit is het risico dat de huurder niet aan zijn verplichtingen kan voldoen en er daardoor geen huur wordt ontvangen. Door het niet voldoen aan zijn verplichtingen zal de huurder vertrekken uit het pand en ontstaat er leegstand en dient er een nieuwe huurder gezocht te worden. Dit heeft een erg negatief effect op het rendement. Markt- en restwaarderisico Ten gevolge van wijzigende economische omstandigheden, een conjunctuursdaling en/of overaanbod van gelijksoortig vastgoed kunnen de huurprijzen dalen. Bij beëindiging van de CV is de opbrengst van het vastgoed afhankelijk van de markt en kan negatief afwijken van de geschatte restwaarde. Wetgeving Een onzekere factor is de invloed van de politiek, regelgeving en rechtspraak. Het is mogelijk dat de wetgeving op het gebied van onder meer bestemmingsplannen, bodemverontreiniging, huurbescherming en belastingen (waaronder de regelgeving ten aanzien van de afschrijvingen op vastgoed in de p a g i n a 1 0

11 RISICOFACTOREN vennootschapsbelastingsfeer, de BTW, de onroerend zaak belasting en de heffingsgrondslag voor box III van de inkomstenbelasting) wordt aangepast. Dat kan gevolgen hebben voor vastgoedbeleggingen en dus ook voor de CV. Onderhoud Van groot belang bij vastgoed is de staat van onderhoud. De mate van uitvoeren van onderhoud heeft invloed op de beslissing van huurders om contracten te verlengen of te beëindigen en op de verkoopopbrengst. Er is rekening gehouden met 3% van de huur als onderhoud. Als de te betalen onderhoudskosten hoger zijn dan deze 3% dan zal het rendement lager zijn dan geprognosticeerd. Milieurisico Dit risico doet zich voor als in het vastgoed en de bijbehorende grond zich schadelijke stoffen bevinden waardoor het beoogde gebruik wordt belemmerd. Op grond van informatie van de gemeente en aanwezigheid van een rapport is er geen aanleiding te veronderstellen dat er sprake is van een milieurisico. Door verandering van milieukundige omstandigheden en/of andere richtlijnen is niet uit te sluiten dat toekomstige maatregelen moeten worden getroffen om te kunnen voldoen aan andere eisen. Rente De te betalen rente heeft invloed op het uiteindelijk te behalen rendement. Een hogere rente betekent een lager rendement. De rente van de hypothecaire financiering ,- is variabel. In de rendementsberekeningen is voor de gehele beschouwingsperiode uitgegaan van een rekenrente van 5,0%. Als de te betalen rente uitkomt boven de 5,0% dan zal het rendement lager zijn dan geprognosticeerd. kosten kunnen hoger zijn waardoor het rendement negatief wordt beïnvloed. Leverage of hefboomwerking De portefeuille wordt gefinancierd met de inleg van de participanten, het eigen vermogen van de CV, en met een hypothecaire financiering. Naar mate meer gefinancierd wordt is de invloed van inkomstenwijziging groter op het te realiseren rendement. Het rendement daalt relatief sterker naar mate de inkomsten uit huur lager worden. Het is zelfs denkbaar dat bij een grote inkomstendaling door onvoorziene leegstand niet meer aan de rente- en aflossingsverplichting kan worden voldaan. De financier heeft dan de mogelijkheid het pand bij executie te verkopen. Van de opbrengst van het vastgoed dient eerst de lening afgelost te worden. Het is dan denkbaar dat er onvoldoende resteert om de inleg van de participanten geheel of gedeeltelijk terug te betalen. Verlies inleg participanten Als de CV niet aan haar verplichtingen zou kunnen voldoen, bestaat de mogelijkheid dat het vastgoed van de CV gedwongen verkocht moet worden. In een dergelijke situatie is het denkbaar dat de opbrengst van het vastgoed onvoldoende is om de schulden te voldoen en de inleg geheel of gedeeltelijk terug te betalen. Exploitatie De huurinkomsten zijn vanwege inflatie gekoppeld aan de consumentenprijsindex (CPI) van het Centraal Bureau voor de Statistiek. De geprognosticeerde exploitatiekosten zijn gebaseerd op contractuele-, publieke en ervaringsgegevens. In de prognose is uitgegaan van een verandering van de kosten gelijk met de huurontwikkeling. De werkelijke P r o s p e c t u s A E F I D E S V a s t g o e d I X C V p a g i n a 1 1

12 3 Het kantoorpand in Den Helder. Ontwikkelingen markt voor commercieel vastgoed Een beleggingsbeslissing dient een weloverwogen beslissing te zijn. Gebaseerd op de te verwachten ontwikkeling van de betreffende belegging. De macro-economie heeft een grote invloed op het rendement en het toekomstperspectief van de vastgoedbelegging. Economische groei beïnvloedt de investeringsbereidheid van bedrijven en oefent zo invloed uit op de vraag naar vastgoed. Invloed die niet eenduidig is, maar is samengesteld uit verschillende factoren. Directe invloeden bestaan uit de ontwikkeling van de inflatie en de rentestand, maar ook meer indirecte invloeden, zoals het consumentenvertrouwen en de economische groei, zijn bepalend voor het eindresultaat van de belegging. De Nederlandsche Bank verwacht voor 2006 een economische groei van 2,25 à 2,5%, waarbij een slag om de arm wordt gehouden voor onverwachte tegenvallers als terroristische aanslagen en natuurrampen. Na een stagnatie in 2002 en 2003 is er weer groei gesignaleerd. Een groei die in 2005 uitkwam op 1%. Vastgoed heeft een directe relatie met inflatie door de koppeling van de huurprijzen aan het CBS-prijsindexcijfer. De huurinkomsten worden aangepast aan de ontwikkeling van de inflatie. Zo kan het directe exploitatierendement stijgen. De rentestand is van grote invloed op het rendement en de waarde-ontwikkeling. Een lage rentestand maakt vastgoed relatief aantrekkelijk als beleggingscategorie. Een uitgebalanceerde financiering zorgt voor stabiliteit in de beleggingsportefeuille. DTZ Zadelhoff, een prominent en internationaal makelaars- en advieskantoor voor bedrijfsmatig vastgoed, heeft de volgende visie op de markt: DE LANDELIJKE KANTORENMARKT De voorraad Nederland heeft een kantorenvoorraad van circa 43 miljoen m 2 (Bak, 2006) 3. Het zwaartepunt van de Nederlandse kantorenvoorraad ligt in de Randstad. De steden Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht nemen samen ruim een derde van de totale voorraad voor hun rekening. Amsterdam kent landelijk gezien de meest omvangrijke voorraad met een totaal van bijna 5,5 miljoen m 2 (Bak, 2006). Dit lijkt veel. Toch is de Amsterdamse voorraad in internationaal perspectief bezien relatief gering. Parijs omvat bijvoorbeeld alleen al meer dan 55 miljoen m 2. In het laatste decennium is de kantorenvoorraad in ons land met circa 10 miljoen m 2 gegroeid. Nederland kent momenteel een kantorendichtheid van ruim 2,5 m 2 per inwoner. Opname, aanbod en leegstand Belangrijke indicatoren voor de marktsituatie op de kantorenmarkt zijn opname, aanbod en leegstand. Opname is het totale metrage kantoorruimte waarvoor contracten zijn aangegaan (koop en huur), aanbod is het totale metrage dat op een bepaald moment wordt aangeboden. Leegstand is dat deel van het aanbod dat daadwerkelijk leeg staat, uitgedrukt in percentages van de voorraad. In onderstaande grafiek is te zien dat de opname in het afgelopen decennium relatief stabiel is gebleven, terwijl het aanbod in sneltreinvaart toenam. 3 De kantorenatlas van Nederland geschreven door de heer Rudolf Bak van CB Richard Ellis De vastgoedmarkt kan worden onderverdeeld in een aantal hoofdsegmenten: de markt voor kantoorruimte, bedrijfsruimte, winkels en woningen. Daarnaast is er nog het onderscheid tussen gebruiker en belegger. p a g i n a 1 2

13 ONTWIKKELINGEN MARKT VOOR COMMERCIEEL VASTGOED ingegeven door groei dat waarschijnlijk minder aanbod aan de markt zal worden teruggegeven. Het aanbod zal in dat geval niet veel verder meer stijgen en op termijn wellicht zelfs een lichte daling laten zien. De stijging van het aanbod heeft een aantal oorzaken. Zo zorgde de economische neergang voor faillissementen, concentraties en reorganisaties in het bedrijfsleven. Bedrijven konden toe met minder kantoorruimte en brachten de overtollige ruimte op de markt. Daarnaast zorgden in de hoogconjunctuur ingezette bouwprojecten in de jaren daarna voor een omvangrijke stroom aan nieuwbouw kantooraanbod. Huurprijzen Om een goede indruk te krijgen van de huurprijsontwikkeling op landelijk niveau is in onderstaande grafiek de gemiddeld gewogen huurprijs (GGH) van kantoorruimte weergegeven. Deze is berekend door van alle huurtransacties de geregistreerde huurprijzen te wegen naar omvang. Dit is derhalve een dwarsdoorsnede van alle kantoorruimte in Nederland waarvoor transacties plaatsvinden. Met de stijging van het aanbod is ook de leegstand toegenomen. Per ultimo 2005 stond circa 14 procent van de kantorenvoorraad leeg. Doordat zich in de afgelopen jaren een trek van oudere naar nieuwe kantoorruimte heeft voltrokken, komt inmiddels een deel van het beschikbare aanbod niet meer overeen met de wensen van de hedendaagse kantoorgebruiker. In de eerste zes maanden van 2006 lijkt het sentiment op de kantorenmarkt weer iets positiever te zijn geworden. De opname kwam uit op ruim m 2, krap 4% meer vergeleken met dezelfde periode van vorig jaar. Het aanbod van kantoorruimte is in dezelfde periode nog licht toegenomen tot 6,5 miljoen m 2 (+4,4%). De verwachting is dat dit de komende zes tot twaalf maanden zal veranderen: de vraag wordt meer en meer ingegeven door groei en behoefte aan uitbreiding en steeds minder door vervanging en/of concentratie. Dit zal echter niet direct leiden tot een stijging van de opname, omdat tegelijkertijd de vervangingsvraag langzamerhand zal verminderen. Voor heel 2006 zal de opname dan ook waarschijnlijk rond de 1,9 miljoen m 2 uitkomen. Wel betekent een vraag Uit de ontwikkeling van de gemiddeld gewogen huurprijs is te herleiden dat de verruiming van de kantoorruimtemarkt zijn uitwerking heeft gehad op de huurprijzen. De grootste daling (van EUR 148 naar EUR 142) vond plaats tussen 2003 en Medio 2006 lijkt de daling in huurprijsniveau grotendeels achter de rug. Eigenaren van kwalitatief hoogwaardig aanbod zijn in steeds mindere mate bereid de huurder tegemoet te komen in de huisvestingskosten, nu het aanbod in dit segment afneemt. De gemiddeld gewogen huurprijs bedraagt medio 2006 EUR 139 per m 2 per jaar. Bij bovengaande dient opgemerkt te worden dat tegemoetkomingen van eigenaren aan de huurders in de vorm van huurvrije perioden, inbouwpakketten, etc. niet in de cijfers zijn meegenomen. Hierover zijn geen precieze gegevens bekend. P r o s p e c t u s A E F I D E S V a s t g o e d I X C V p a g i n a 1 3

14 Het kantoorpand in Den Helder. DE KANTORENMARKT VAN DEN HELDER De voorraad Den Helder heeft een bescheiden kantorenvoorraad van circa m 2 (Bak, 2006). Afgezet tegen de bevolking, betekent dit een kantorendichtheid van 1,10 m 2 per inwoner. Dit is ruim onder het landelijke gemiddelde van ruim 2,5 m 2 per inwoner. Wel heeft de kantorenvoorraad in de periode vanaf 1998 een groei gekend van ruim 20 procent. Dit komt overeen met de landelijke groei van de kantorenvoorraad in deze periode. De dichtstbijzijnde stad met een grotere kantorenvoorraad is Alkmaar. Alkmaar beschikt over een kantorenvoorraad van m 2, oftewel 3,65 m 2 per inwoner (Bak, 2006). Opname, aanbod en leegstand DTZ Zadelhoff registreert in de vastgoeddatabank transacties en aanbod op de vrije kantoorruimtemarkt, vanaf 500 m 2. Onder vrije markt wordt de huur- en/of koopmarkt verstaan waarin projectontwikkelaars en beleggers kantoorruimte aanbieden voor nog onbekende gebruikers. Wanneer een gebruiker derhalve zelf een kantoorgebouw laat ontwikkelen en in gebruik neemt, dan wordt deze transactie niet in de databank geregistreerd. onderhands plaats, daarnaast is een groot deel van het vastgoed in handen van eigenaargebruikers. Statistisch materiaal is voor dit type kantorenmarkt slechts in beperkte mate voorhanden. Huurprijzen Omdat transacties in Den Helder niet vaak voorkomen, is het moeilijk om statistisch onderbouwde uitspraken te doen over het huurprijsniveau van kantoorruimte. Uit de marktkennis van onze regionale makelaars blijkt dat de huurprijzen zich hier afspelen in een bandbreedte van tussen de EUR 90 en 120 per m 2 per jaar. De huurprijzen liggen hiermee iets onder het niveau van Alkmaar (tussen de EUR 100 en EUR 130 per m 2 /jr.) en aanzienlijk onder het niveau van een middelgrote kantorenstad als Haarlem (tussen de EUR 120 en EUR 180 per m 2 /jr.). De vrije markt voor kantoorruimte in Den Helder is zeer beperkt. In de periode vanaf 1998 is geen enkele transactie op de vrije markt geregistreerd van 500 m 2 of meer. Wel is in enkele jaren een beperkt metrage-aanbod geregistreerd. Medio 2006 werd circa m 2 kantoorruimte aangeboden op de vrije kantorenmarkt in Den Helder. In plaatsen met een dergelijk beperkte kantorenvoorraad als Den Helder is vaak sprake van een zeer lokaal georiënteerde markt. De kantoren zijn grotendeels in gebruik bij bedrijven die ingebed zijn in de omgeving en mede om die reden niet vaak verhuizen. Verplaatsingen worden vaak pas geïnitieerd als de huidige huisvesting niet langer voldoet. Kantoorruimtetransacties vinden meestal p a g i n a 1 4

15 ONTWIKKELINGEN MARKT VOOR COMMERCIEEL VASTGOED DE KANTORENMARKT VAN HAARLEM De voorraad Haarlem is een stad met een middelgrote kantorenvoorraad van circa m 2 kantoorruimte (Bak, 2006). De voorraad is qua omvang te vergelijken met die van bijvoorbeeld Capelle aan den IJssel, Maastricht of Nieuwegein. De kantorendichtheid van Haarlem is 3,2 m 2 per inwoner, ruim boven het landelijke gemiddelde van ruim 2,5 m 2 per inwoner. Opmerkelijk is dat de Haarlemse voorraad vanaf 1998 een groei heeft doorgemaakt van 220 procent. Dit is het tienvoudige van de groei die op landelijk niveau is doorgemaakt. Medio 2006 was op de vrije kantorenmarkt van Haarlem ruim m 2 kantoorruimte beschikbaar. De kantoorruimtemarkt van Haarlem is hiermee te typeren als een relatief ruime kantorenmarkt. Volgens de meest recente leegstandscijfers lag de leegstand in Haarlem ultimo 2005 met 15,5 procent iets boven het landelijke gemiddelde van 13,8 procent. Met de aanzienlijke stijging van het aanbod in het afgelopen halfjaar is de leegstand medio 2006 waarschijnlijk eveneens hoger komen te liggen. De dichtstbijzijnde stad met een grotere kantorenvoorraad is Amsterdam. Amsterdam heeft een kantorenvoorraad van circa 5,5 miljoen m 2. Opname, aanbod en leegstand De opname van kantoorruimte heeft in Haarlem de afgelopen jaren een wisselend beeld laten zien (zie onderstaande grafiek). Enkele omvangrijke transacties zorgden voor grote schommelingen. Zo zorgden de gemeenten en VNU in 1999 voor een hoge opname en bracht Ikea Nederland in 2003 een grootschalige transactie tot stand. Vanaf 2004 is de opname in Haarlem slechts beperkt geweest. In het eerste halfjaar van 2006 is circa m 2 kantoorruimte opgenomen. De verwachting is dat de opname in heel 2006 vergelijkbaar zal zijn met die van 2005 (circa m 2 ). Huurprijzen Haarlem is qua huurprijsniveau in de omgeving het beste vergelijkbaar met plaatsen als Diemen en Amstelveen. De huurprijzen in Amsterdam liggen op een aanzienlijk hoger niveau. In de periode van hoogconjunctuur eind jaren negentig, zijn de huurprijzen voor eersteklas kantoorruimte (kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte op goede locaties) in Haarlem harder gestegen dan in plaatsen als Diemen en Amstelveen (zie onderstaande grafiek). Na een lichte daling begin deze eeuw, laten de huurprijzen in Haarlem de laatste jaren een stabiel beeld zien. Medio 2006 liggen de huurprijzen voor eersteklas kantoorruimte in de stad rond de EUR 170 per m 2 per jaar. Ondanks enkele grootschalige transacties is het aanbod in de afgelopen jaren aanzienlijk gestegen. De meeste kantoortransacties in Haarlem vinden plaats binnen een bandbreedte van EUR 120 tot EUR 180 per m 2 per jaar, afhankelijk van de locatie en de kwaliteit van het gebouw. P r o s p e c t u s A E F I D E S V a s t g o e d I X C V p a g i n a 1 5

16 Het kantoorpand in Den Helder. DE KANTORENMARKT VAN NIJMEGEN De voorraad Nijmegen is een stad met een middelgrote kantorenvoorraad van circa m 2 (Bak, 2006). Dit is vergelijkbaar met steden als Heerlen en Capelle aan den IJssel. Wanneer de kantorenvoorraad wordt gerelateerd aan de bevolking, dan blijkt dat de kantorendichtheid in Nijmegen met 2,6 m 2 per inwoner iets boven het landelijke gemiddelde (2,5 m 2 per inwoner) ligt. De groei van de voorraad is de afgelopen jaren relatief beperkt geweest. Vanaf 1998 is het kantooroppervlak in Nijmegen met circa 12 procent toegenomen, terwijl dit landelijk gezien een groei van 22 procent is geweest. De dichtstbijzijnde stad met een grotere kantorenvoorraad is Arnhem. Arnhem kent een kantorenvoorraad van m 2 (Bak, 2006). Opname, aanbod en leegstand In onderstaande grafiek is de ontwikkeling van opname en aanbod van Nijmegen vanaf 1998 weergegeven. In deze grafiek is te zien dat de opname in de afgelopen jaren een relatief vloeiende lijn heeft laten zien met een dieptepunt in 2003, terwijl het aanbod sterk fluctueerde. Vooral in de jaren 2000, 2003 en 2004 is relatief veel aanbod op de markt gebracht. De kantorenmarkt van Nijmegen wordt over het algemeen gekenmerkt door kleinschalige transacties. Een duidelijke uitzondering hierop deed zich voor in 2005, toen Philips besloot om m 2 kantoorruimte aan te huren in een nieuw gebouw van Ballast Nedam. Een dergelijke grote transactie was op de vrije kantorenmarkt van Nijmegen niet eerder geregistreerd. Medio 2006 is de Nijmeegse kantorenmarkt te typeren als een gemiddeld ruime markt. In het eerste halfjaar op de vrije markt hebben zich nog geen transacties vanaf 500 m 2 voorgedaan. De verwachting is dat de opname in 2006 het relatief hoge niveau van 2005 niet zal evenaren. Het aanbod vanaf 500 m 2 is in het afgelopen half jaar min of meer stabiel gebleven ten opzichte van een halfjaar geleden, op een niveau van m 2. Ondanks het feit dat het aanbod relatief hoog is vergeleken met de opname, ligt de leegstand volgens de meest recente cijfers in Nijmegen onder het landelijke gemiddelde. Ultimo 2005 stond 12,7 procent van de kantorenvoorraad in Nijmegen leeg, terwijl het landelijke gemiddelde op 13,8 procent lag. Aangezien het aanbod het afgelopen half jaar stabiel is gebleven, is de verwachting dat ook de leegstand niet noemenswaardig is gewijzigd. p a g i n a 1 6