Het nieuwe werken en kantoren: Een onderzoek naar de effecten van het nieuwe werken op kantorenlocaties in Amsterdam.

Transcriptie

1 Hetnieuwewerkenenkantoren: Eenonderzoeknaardeeffectenvan hetnieuwe werken opkantorenlocatiesinamsterdam.

2 MasterscriptieAnoukMaat2012 HeteffectvanHNWopkantorenlocaties UNIVERSITEITVANAMSTERDAM GPIO Onderwijsinstituutgeografie,planologieeninternationaleontwikkelingsstudies MasterPlanologie Hetnieuwewerkenenkantoren: Eenonderzoeknaardeeffectenvan hetnieuwewerken op kantorenlocatiesinamsterdam AnoukMaat Begeleider:LeonieJanssen Jansen 2

3 MasterscriptieAnoukMaat2012 HeteffectvanHNWopkantorenlocaties Voorwoord In het kader van de Master Planologie aan de Universiteit van Amsterdam, naar aanleiding van het afstuderen, is dit onderzoek uitgevoerd. Het voornaamste doel van deze thesis is leren hoe een wetenschappelijk onderzoek opgezet en uitgevoerd dient te worden. Hierbij zijn alle stappen doorlopendienodigzijnomtoteengoedeindresultaattekomen.vanafdeinventarisatienaareen onderwerp,deprobleemstelling,detheorievorming,hetuitvoerenvankwantitatieveanalysesende conclusie, zijn alle wetenschappelijk stappen doorlopen. Het eindresultaat is een thesis waarin nieuwe sociaal wetenschappelijke bevindingen worden aangedragen en een toevoeging zijn aan de huidigekennisopwetenschappelijkgebied. VoordetotstandkomingvandezethesiswilikmijnbegeleidstervandeUvA,LeonieJanssen Jansen bedanken.dankzijdegoedeadviezenenkritischekijkophetmakenvanditonderzoekisuiteindelijk tot dit resultaat gekomen. Ook Hanneke Vreman Woutersen wil ik bedanken voor de goede begeleiding tijdens de stage periode bij het Kadaster. Het geduld en het doorzettingsvermogen om het databestand met hulp van andere collega s tot stand te brengen heeft geresulteerd in de mogelijkheid tot het uitvoeren van dit onderzoek. Deze stage periode bij het Kadaster heeft mij inzicht gegeven in het werkterrein van de planoloog. Interessant was te weten te komen hoe de theorie, vanuit de wetenschappelijke wereld, in praktijk wordt gebracht in het maatschappelijk werkveld. Ook wil ik Guido Kuijer en Jan Brinksma van het Kadaster bedanken voor de adviezen en hulpbijhetverkrijgenenanalyserenvandedatabestanden.naastdeprofessionelebegeleidingwilik ookmijnvriendenenfamiliebedankenvoordesteuntijdensmijnafstudeerproces. 3

4 MasterscriptieAnoukMaat2012 HeteffectvanHNWopkantorenlocaties Inhoudsopgave 1. Inleiding Aanleiding Hoofdvraagendeelvragen Doelstelling Maatschappelijkerelevantie Wetenschappelijkerelevantie Onderzoeksopbouw Leeswijzer 9 2. Kantorenlocatieen hetnieuwewerken Dekantorenmarkt Structureleleegstand:dewegernaartoe Hetnieuwewerken Kantorenlocaties Functionaliteit Bereikbaarheid Identiteit Conclusietheorie Onderzoeksopzet Conceptueelmodel Veronderstellingen Operationaliseringvandekernbegrippen Caseselectie:kantoreninAmsterdam Sloterdijk/Teleport Amstelstation/Overamstel Noord StationZuidWTC GrachtengordelZuid Steekproef Gegevensverzameling Combinerenvandata:hetontdekkenvaneenuitdaging Pragmatischeoplossing Analyse Hetnieuwewerken opkantorenlocaties Sloterdijk/Teleport Amstelstation/Overamstel Noord StationZuid GrachtengordelZuid Classificering Statistischetoetsingenhetbelangvanweging Functionaliteit Bereikbaarheid Identiteit Conclusieanalyse Conclusie Aanbevelingen Reflectie Reflectie:inhoud Reflectie:proces Reflectieopwetenschap:watiswaarheid? Literatuur 65 Bijlage1:Beslissingsboom 69 Bijlage2:Hetdatabestandmetalleafzonderlijkeadressenopdekantorenlocaties 70 Bijlage3:SPSSOutput 72 Bijlage4:GesprekmetRudolfBak 75 4

5 MasterscriptieAnoukMaat2012 HeteffectvanHNWopkantorenlocaties Lijstmetfiguren Figuur1: Schematischeweergavevandestructuurvanditonderzoek. Figuur2: Begrippenendefinitiesmetafkorting. Figuur3: Componentenbinnendebenaderingopbereikbaarheidopbasisvanverkeerenvervoerssystemen. Figuur4: Drieverschillendezonesineenstedelijkgebiedwaarbedrijvengevestigdzijn. Figuur5: Schematischeweergavevandeverschillendeperiodesdiehethedendaagselocatiepatroonvandekantorenin Nederlandportretteren,1850 heden. Figuur6: Conceptueelmodel. Figuur7: Indicatorenvandekenmerkenvankantorenlocaties. Figuur8: Geografischeweergavevandecasesinditonderzoek:Sloterdijk/Teleport,Amstelstation/Overamstel Noord,Station ZuidWTCenGrachtengordelZuid,2011. Figuur9: KaartSloterdijk/Teleport. Figuur10: GebruiksfunctiesinpercentagesenbereikbaarheidinkilometersopkantorenlocatieSloterdijk/Teleport,2010 Figuur11: KaartAmstelstation/Overamstel Noord. Figuur12: GebruiksfunctiesinpercentagesenbereikbaarheidinkilometersopkantorenlocatieAmstelstation/Overamstel Noord,2010. Figuur13: KaartStationZuidWTC. Figuur14: GebruiksfunctiesinpercentagesenbereikbaarheidinkilometersopkantorenlocatieStationZuidWTC,2010. Figuur15: KaartvandebuurtGrachtgordelZuid,2012. Figuur16: GebruiksfunctiesinpercentagesenbereikbaarheidinkilometersopkantorenlocatieGrachtengordelZuid,2010. Figuur17: Schematischeweergavevandegeselecteerdecasesendebijbehorendekenmerken. Figuur18: Cases,populatievandecases,steekproefomvangenpercentagevandepopulatie,2010. Figuur19: Eengedeeltelijkeschematischeweergavevandeeenselectieaanstratenopdekantorenlocaties Amstelstation/Overamstel Noord,GrachtengordelZuid,Sloterdijk/TeleportenStationZuidWTC,metdegemaakte keuzes. Figuur20: OverzichtvandegegevensvanSloterdijk/Teleport,Amstelstation/Overamstel Noord,StationZuidWTCen GrachtengordelZuid,2005en2010. Figuur21: Hetaantalpandenopdekantorenlocatiesmetaf entoenamevanhetaantalm 2 perwerknemertussen2005en Figuur22: Aantalpandenmetaantalvierkantemetersperwerknemertussen2005en2010inklasse. Figuur23: Wegingvanvariabelediedeverschuivinginklasseaanduidt. Figuur24: Gemiddeldetoe ofafnamevanhetaantalvierkantemeterperwerknemeropdekantorenlocatiestussen2005en 2010,onderverdeeldinfunctionaliteit. Figuur25: UitkomstenvantoetsingHypothese1.T toets,equalvariancesassumed. Figuur26: Uitkomstenvantoetsinghypothese1metwegen.T toets,equalvariancesassumed. Figuur27: Gemiddeldetoe ofafnamevanhetaantalvierkantemeterperwerknemeropdekantorenlocatiestussen2005en 2010,onderverdeeldinbereikbaarheidperauto. Figuur28: UitkomstenvantoetsingHypothese2.T toets,equalvariancesassumed. Figuur29: UitkomstenvantoetsingHypothese2.T toetsmetwegen,equalvariancesnotassumed. Figuur30: Gemiddeldetoe ofafnamevanhetaantalvierkantemeterperwerknemeropdekantorenlocatiestussen2005en 2010,onderverdeeldinbereikbaarheidpertrein. Figuur31: Uitkomstentoetsinghypothese3.T toets,equalvariancesassumed. Figuur32: Uitkomstentoetsinghypothese3.T toetsmetwegen,equalvariancesassumed. Figuur33: Gemiddeldetoe ofafnamevanhetaantalvierkantemeterperwerknemeropdekantorenlocatiestussen2005en 2010,onderverdeeldinligging. Figuur34: Uitkomstentoetsinghypothese4.Mannwhitneytoets. Figuur35: Uitkomstentoetsinghypothese4.Mannwhitneytoetsmetwegen. Figuur36: Gemiddeldetoe ofafnamevanhetaantalvierkantemeterperwerknemeropdekantorenlocatiestussen2005en 2010,onderverdeeldingeclassificeerdebouwjaren. Figuur37: Uitkomstentoetsinghypothese5.Mannwhitneytoetsmetwegen. Figuur38: Schematischeweergavevandekantorenlocatiesinditonderzoek,kenmerkenengevondenverbandennaweging (grijsgearceerd),2005en2010. Figuur39: Conceptueelmodel. Figuur40: Conceptueelmodelnaaanpassingvanuitbevindingenuitdeanalyse. 5

6 MasterscriptieAnoukMaat2012 HeteffectvanHNWopkantorenlocaties 1.1Aanleiding 1.Inleiding Dekantorenmarktisblootgesteldaandeeconomischecrisisenheeftdaarveelvantelijdengehad. Kantorenleegstand is daar een kenmerk van. Ongeveer zeven miljoen vierkante meter kantooroppervlak in Nederland staat leeg, dit is ongeveer 13% van de totale voorraad. Krantenkoppen als Meer leegstand door economische recessie (NRC Handelsblad, 2010) duiden de problemenrondomdekantorenleegstand.verwachtingenoverhetherstelvandekantorenmarktzijn alles behalve positief. Mede door de maatschappelijke ontwikkelingen, betreft invulling van het kantoorwerk, dragen hieraan bij. In een gezonde kantorenmarkt wordt veelal uitgegaan van een frictie leegstand van vier tot vijf procent. Het huidige leegstandspercentage ligt daar flink boven. Duidelijk is dat hier een meer structurele oorzaak aan ten grondslag ligt. Deze oorzaak wordt vaak toegeschrevenaan hetnieuwewerken. Hetnieuwewerken iseentrendrondomdeinvullingvan dewerkomgeving.denadrukvan hetnieuwewerken ligtvooralopflexibiliteit.kantooractiviteiten zijnindehuidigemaatschappijnietmeer fixed aaneenbepaaldelocatie,zoalseenkantoorpand(van tspijkerenvandermeer,2010).ditleidttoteenveranderingindeinrichtingvanhetkantoorwerk. Eenverschuivingvanbedrijfsgebondenvestigingennaarzogehete multi user kantorenvindtplaats. Deze multi user kantorenhebbensamenwerkingsruimtenenontmoetingsplekkenvoordeklanten dewerknemer(van tspijkerenvandermeer,2010).doordezeverschuivingwordteenafnamevan het aantal vierkante meter per werknemer verwacht, voortvloeiend uit het veranderend vraagperspectief hetnieuwewerken (Zuidema&vanElp,2010) Nudeverwachtingentenaanzienvanhetveranderendvraagperspectiefzijngeïllustreerdis de vraag in hoeverre dit ruimtelijke effecten te weeg brengt. In het kantorenmarkt onderzoek uit 2009 (Twynstra Gudde, 2010) wordt verondersteld dat een afname van het gebruik van het kantooroppervlakzalplaatsvinden.vijftienvierkantemeterkantooroppervlakperwerknemerwordt daarbijdestandaard(twynstragudde,2010).in2005washetgemiddeldaantalvierkantemetersper werknemernog28m 2 (Oudeman,2010)enin2010wasditgemiddelde22,4m 2 (VanElpet.al.,2011). Hierin is reeds een afname te constateren, maar zoals verondersteld, wordt een afname van 20% verwacht in de komende jaren (Van t Spijker en van der Meer, 2010). Wanneer grote kantoorhoudende organisaties over gaan op het nieuwe werken, zal deze ruimtereductie plaatsvinden. Overheden en onderwijsinstellingen hebben de ruimte reductie opgenomen in de huisvestingsstrategieën voor de aankomende jaren (UvA huisvestingsontwikkelingen, 2011). Enige overstapnaar hetnieuwewerken isreedstebespeuren. De vraag is echter wat dit voor ruimtelijke consequenties met zich mee brengt. Door het veranderd vraagperspectief ontstaat een mismatch tussen vraag en aanbod. Onderzoek naar transformatievan verouderde pandenisreedsuitgekristalliseerdinbeleid,zoals dekantorenloods vandegemeenteamsterdam.hierinwordtmiddelsbeleidgeprobeerdverouderdekantoorpandente revitaliseren (Zuidema & van Elp, 2010). De focus ligt vooral op het vinden van aansluiting tussen vraag en aanbod op pandniveau. Wanneer panden niet meer voldoen aan de eisen die de nieuwe vraag stelt, wordt geprobeerd het pand te transformeren of te slopen. Hiermee wordt gepoogd de leegstandsproblematiekviabeleidhethoofdtebieden.desalnietteminligtdenadrukoppandniveau. Interessantisteonderzoekenwatdeconsequentieszijnoplocatieniveau.Hetinzichtelijkmakenvan kantorenlocatiesdiewelennietvoldoenaandeeisenvan hetnieuwewerken staathierbijcentraal. Hiermee wordt een beeld geschetst van de ruimtelijke gevolgen op hoger schaalniveau, de locatie. Wanneer het gebruik van het kantooroppervlak op een bepaalde locatie afneemt, kan leegstand optreden.eentoenamevanhetgebruikvanhetkantooroppervlakopeenlocatie,geeftaandateen kantorenlocatieaantrekkelijkisvoordenieuwevraaguitdemarkt. 6

7 MasterscriptieAnoukMaat2012 HeteffectvanHNWopkantorenlocaties 1.2Hoofdvraagendeelvragen Inditonderzoekisdevolgendehoofdvraagopgesteld: Welke effecten heeft het nieuwe werken op het gebruik van het kantooroppervlak op kantorenlocatiesinamsterdam?opwelktypekantorenlocaties(inamsterdam)vindtintensivering van gebruik van het kantooroppervlak plaats en op welk type kantorenlocaties (in Amsterdam) vindtextensiveringvanhetgebruikvanhetkantooroppervlakplaats? Omdezeonderzoeksvraagtekunnenbeantwoordenzijndevolgendedeelvragengeformuleerd: 1. Watis hetnieuwewerken? 2. Watiseenkantorenlocatieenwelketypenkantorenlocatieszijnteonderscheiden? 3. Hoeis hetnieuwewerken temetenintermenvanintensiveringenextensiveringvanhet gebruikvanhetkantooroppervlak? 4. Watisderelatietussendefunctionaliteitvaneenkantorenlocatieenintensiveringof extensiveringvanhetgebruikvanhetkantooroppervlakopdielocatie? 5. Watisderelatietussendebereikbaarheidvaneenkantorenlocatieendeintensiveringof extensiveringvanhetgebruikvanhetkantooroppervlakopdielocatie? 6. Watisderelatietussendeidentiteitvaneenkantorenlocatieenintensiveringof extensiveringvanhetgebruikvanhetkantooroppervlakopdielocatie? 1.3Doelstelling Dedoelstellingvanditonderzoekiseropgerichteeninstrumentteontwikkelendiedeeffectenvan deveranderendevraaguitdemarkt, hetnieuwewerken,enhetgebruikvanhetkantooroppervlak op kantorenlocaties inzichtelijk maakt. Het blootleggen van deze effecten op kantorenlocaties in Amsterdamkanbijdragenaanhetzoekennaaroplossingentenaanzienvandehuidigeenverwachte toekomstigeleegstandsproblematiek.omtotinzichtentekomenwordteerstdeproblematiekopde kantorenmarkt wat samenhangt met het veranderend vraagperspectief uitgewerkt. Vervolgens worden de pijlen op vier verschillende kantorenlocaties in Amsterdam gericht. Het gaat om een locatiegerichte studie, dus er wordt geen onderzoek uitgevoerd op pandniveau. Er wordt gezocht naarverbandentussenlocatiekenmerkenenintensiveringdanwelextensiveringhetgebruikvanhet kantooroppervlakopdekantorenlocaties Maatschappelijkerelevantie Dit onderzoek probeert de ruimtelijke effecten op kantorenlocaties door toedoen van het veranderend vraagperspectief, het nieuwe werken bloot te leggen. Uit de verwachtingen ten aanzienvandezeeffectenisleegstandeenvandezemogelijkeeffecten.leegstaandekantoorpanden of beter gezegd, leegstand op kantorenlocaties kunnen verschillende negatieve effecten hebben. Eigenarenlopeninkomstenmisenkantoorpandenverouderen.Dezeverouderingkaneennegatieve invloed hebben op omliggende gebouwen en omgeving. Wanneer inzichtelijk wordt gemaakt welke kantorenlocaties om welke redenen minder aantrekkelijk zijn voor het nieuwe werken kan vroegtijdigwordeningesprongenophettegengaanvannegatieveeffectenvandezenieuwevraag. Hetzoekennaarmogelijkeoplossingenkannu,nietalleenoppandniveau,maarookoplocatieniveau plaatsvinden. Op deze manier kunnen maatschappelijke problemen, zoals leegstand door toedoen van het veranderend vraagperspectief ( het nieuwe werken ), via een locatiebenadering worden gesignaleerdenmogelijkwordenopgelost. 7

8 MasterscriptieAnoukMaat2012 HeteffectvanHNWopkantorenlocaties 1.3.2Wetenschappelijkerelevantie Opvallend is dat in de literatuur over het nieuwe werken herhaaldelijk naar voren komt dat het nieuwe werken een trend is binnen de invulling van het kantoorwerk en effect zal hebben op de vraagnaarkantoren.daarbijgaatdeveronderstellinguitvaneendalingindevraagnaarhetaantal vierkantemeterkantooroppervlaktewatnaarverwachtingeen doubledip veroorzaakttenaanzien van de kantorenleegstand (Van der Meer, 2010). Desalniettemin is het fenomeen het nieuwe werken en de effecten daarvan op de kantorenmarkt nog niet empirisch onderzocht. Hierdoor is hetgeen wat verwacht wordt niet wetenschappelijk onderbouwd. Dit onderzoek probeert hieraan invulling te geven. Het in kaart brengen van de mogelijke effecten op kantorenlocaties is hier onderdeelvan. 1.4Onderzoeksopbouw Ditonderzoekisopgebouwduiteenliteratuuronderzoek,waarindetheoriewordtbehandeldende basis vormt voor het empirische gedeelte. De theorie is gestoeld op nationale en internationale wetenschappelijke literatuur op het gebied van kantorenlocaties en het nieuwe werken. Het doel vandetheorievormingiseenverklaringtegevenoverwateenkantorenlocatieisenwat hetnieuwe werken inhoudt.voortvloeienduitdetheorieiseenconceptueelmodelopgesteld.inhetempirische deel komt de beantwoording van de hoofd en deelvragen aan bod. Via het creëren van een databestandwordenkwantitatieveanalysesuitgevoerdviaspss.viatoetsingvanveronderstellingen die voortvloeien uit het conceptueel model, wordt uiteindelijk een antwoord op de hoofdvraag geformuleerdindeconclusievanditonderzoek. Na elke stap in het onderzoeksproces vindt terugkoppeling tussen zowel de theorie en empirie plaats, zodat de samenhang binnen het onderzoek wordt gewaarborgd. In figuur 1 is een schematische weergave van de structuur van het onderzoek weergegeven. Hierin is te zien dat terugkoppelingtussentheorieenempiriecontinuplaatsgevondenheeft. Figuur1:Schematischeweergavevandestructuurvanditonderzoek Onderzoeksvraag Theorievorming Literatuurstudie Conclusie& Aanbevelingen Reflectie Oponderzoek&proces Onderzoeksontwerp Gegevensverzameling Analyse Opbasisvancasestudie enstatistischetoetsing 8

9 MasterscriptieAnoukMaat2012 HeteffectvanHNWopkantorenlocaties 1.5Leeswijzer In dit onderzoek worden verschillende begrippen en definities gebruikt die in de volgende hoofdstukken middels een afkorting worden genoemd. In het figuur 2 worden de definities met afkortingweergegeven. Figuur2:Begrippenendefinitiesmetafkorting Begrip Afkorting Hetnieuwewerken HNW Extensiveringvanhetgebruikvan hetkantooroppervlak Intensiveringvanhetgebruikvan hetkantooroppervlak Extensivering Intensivering De inhoud van dit onderzoek is geschetst in figuur 1. De uitwerking ervan wordt via hoofdstukken ingedeeld. Allereerst zal in hoofdstuk 2 een theoretisch kader geschetst worden welke de kernbegrippen binnen dit onderzoek nader toelicht. In hoofdstuk 3, de onderzoeksopzet, is een conceptueel model weergegeven die de verbanden tussen de kernbegrippen weergeeft. Voortvloeiend uit het conceptueel model zijn een vijftal veronderstellingen opgesteld. Vervolgens vindt operationalisering van de kernbegrippen plaats zodat toetsing kan plaatsvinden. Voor de toetsing van de veronderstellingen zijn een viertal cases geselecteerd wat uitmondt in de onderzoekssteekproef. Vervolgens worden de gegevens verzameld in hoofdstuk 4. Deze gegevens worden zodanig geprepareerd zodat analyse plaats kan vinden. Door het gebruik van statistische toetsing (SPSS) worden de onderzoeksgegevens in hoofdstuk 5 geanalyseerd. Tot slot worden de hieruit getrokken conclusies in hoofdstuk 6 besproken. Ook zal een antwoord op de hoofdvraag geformuleerd worden. Tevens worden enkele aanbevelingen voor verder onderzoek en beleid gegeven. In hoofdstuk 7 komt de reflectie aan bod. Hierin zal op het onderzoek en het onderzoeksproces gereflecteerd worden. Daarnaast zal een reflectie op wetenschap en waarheid gegevenworden. 9

10 MasterscriptieAnoukMaat2012 HeteffectvanHNWopkantorenlocaties 2.Kantorenlocatieen hetnieuwewerken Indithoofdstukwordendebelangrijksteconceptenbinnenditonderzoekuiteengezet.Allereerstzal eenuitlegoverdewerkingvandekantorenmarktgegevenworden.hierbijwordtingezoomdopde verschillende deelmarkten die binnen de kantorenmarkt actief zijn. Ook zal een korte geschiedenis gegeven worden van de kantorenmarkt tot nu toe. Vervolgens komt de nieuwe trend op de kantorenmarktaanbod, hetnieuwewerken.debetekenisvan hetnieuwewerken zalnaarvoren komenendemogelijkeinvloeddiedezetrendheeftopkantorenlocaties.alslaatstekomthetbegrip kantorenlocatieaanbod,uitgelegdaandehandvanlocatiekenmerken. 2.1Dekantorenmarkt In het proefschrift van Korteweg (2002), wordt het functioneren van de kantorenmarkt sinds de industriële revolutie uiteengezet. Daarbij onderscheidt Korteweg (2002) drie markten; de beleggersmarkt, gebruikersmarkt en bouw of ontwikkelingsmarkt. In Nederland is geen sprake van een landelijke kantorenmarkt maar functioneren meerdere regionale markten naast elkaar. Een regionale kantorensector bestaat uit gebruikers en kantoorpanden. De kantoorpanden vormen het (potentiële) aanbod op de markt en daarmee de voorraad op de kantoorruimte. Kantoorgebruikers zorgen voor de (potentiële) vraag naar kantoorruimte. (Kortweg, 2002, p.16). Redenen voor het ontstaan van de kantorenmarkt komt voort uit de snelle groei van de diensteneconomie. Kantoorhoudendeorganisatieskregenbehoefteaanflexibelebedrijfhuisvesting.Hetuitbestedenvan huisvesting aan bedrijven die hierin gespecialiseerd waren zorgde ervoor dat de organisaties zich konden richten op de kernactiviteiten (Weterings et al., 2009). Wanneer de vraag naar huur van kantoorruimte groot was, ontstonden investeringsmogelijkheden voor partijen die bereid waren op eigen risico kantoorgebouwen te ontwikkelen; de projectontwikkelaars (Neprom, 2008). Zo bestaat op de kantorenmarkt een samenspel tussen de gebruikersmarkt, bouw of ontwikkelingsmarkt en beleggingsmarkt. Waarbij de koop en huurprijzen van het vastgoed de samenhang tussen deze marktenweergeven(korteweg,2002,p.13). Volgens Korteweg (2002) wordt de beleggersmarkt gedomineerd door kopers en verkopers. Projectontwikkelaars zijn hierin de belangrijkste verkopers en institutionele beleggers zijn de belangrijkste kopers. Op deze markt wordt geïnvesteerd met als doel er door langer durende exploitatie, namelijk de verhuur van het pand en waardestijging, een gewenst rendement te verwerven (Korteweg, 2002, p.15). Tevens doen enkele beleggers zelf aan projectontwikkeling waarmee wordt geprobeerd een zo grootst mogelijke winst op een kantoorpand te behalen. Daarnaaststotenbeleggerskantoorpandenafnaaranderebeleggers.Dezetransactieswijzenopeen ander kenmerk van de beleggersmarkt, namelijk het bestaan van een voorraad (Korteweg, 2002, p.15). Doordat kantoorpanden een lange levensduur kennen is het aandeel nieuwe kantoorpanden slechts enkele procenten van de bestaande voorraad. Hierdoor worden op de beleggersmarkt niet alleen nieuwe kantoorpanden verkocht, maar ook de bestaande voorraad wordt verhandeld (Korteweg,2002,p.15). Korteweg (2002) definieert de bouw of ontwikkelingsmarkt voor kantoren als de markt waarop in opdracht van gebruikers, door projectontwikkelaars en andere initiatiefnemers kantoorgebouwen worden geproduceerd. Hiermee komt het aanbod van nieuwe kantoorruimte tot standviadebeleggingsmarkt,middelsdevraagvankantoorgebruikers.binnendeontwikkelingsmarkt onderscheidtkorteweg(2002)tweesegmenten.deeerstebehelstdeproductievankantoorpanden voor een opdrachtgever die ook gebruiker wordt (Korteweg, 2002, p.14). Bijvoorbeeld een kantoorhoudendeorganisatie,hetkadaster,dieeenprojectontwikkelaarinschakeltvoorhetbouwen van een nieuw kantoorpand. Dit is het direct kopen van de verkoper, relatie opdrachtgevergebruikers.hettweedesegmentisdevrijemarkt(korteweg,2002,p.14).hieropzijninitiatiefnemers 10

11 MasterscriptieAnoukMaat2012 HeteffectvanHNWopkantorenlocaties actiefdievooreigenrekeningenrisicoontwikkelenvooropvoorshandsnogonbekendegebruikers. Op deze vrije markt worden strategieën ontwikkeld die risicoreductie proberen te bewerkstelligen, bijvoorbeeld voorverhuur en fasering. Het doel van projectontwikkelaars is er niet op gericht de geproduceerdegebouwenineigendomtehouden.doorgaanswordendezekantoorpandenverkocht aankantoorgebruikersofbeleggers(korteweg,2002,p.14). De gebruikersmarkt wordt door Korteweg (2002) gedefinieerd als de markt waarop eigendoms engebruiksrechtenvankantoorpandenwordenverhandeld.hierbijligtdenadrukopde huisvestingsdiensten van die panden (Korteweg, 2002, p.14). Eigenaren van kantoorpanden nemen deze panden in gebruik ten behoeve van accommodatie voor kantooractiviteiten. Desbetreffend worden kantoorpanden gekocht of gehuurd, welke worden aangeboden door andere gebruikers, beleggers, projectontwikkelaars en aannemers (Korteweg, 2002, p.14). De gebruikersmarkt ondervindt verandering door conjuncturele en structurele dynamiek. Conjuncturele verandering ontstaandoorschommelingenindeeconomieenkomentotuitinginveranderendekwantitatieveen kwalitatieve vraag naar kantoorruimte(korteweg, 2002, p.14). Gedacht kan worden aan de afname van het aantal werknemers tijdens een economisch reces. Wanneer de economische situatie verbetert, zal het aantal werknemers respectievelijk weer toenemen. Daarom vinden conjuncturele veranderingen plaats op korte termijn. Veranderingen in de conjuncturele situatie zorgen voor aanpassingsmechanismen die tot een nieuw evenwicht leiden (Zuidema & Van Elp, 2010). De structureleveranderingopdegebruikersmarktistetyperenalsbijvoorbeelddegroeiendediensten sector waarbij kantoorpanden benodigd zijn voor huisvesting van deze sector, waardoor de kantorenmarktendecennialangzijngegroeid(korteweg,2002,p.14),maarookdehuidigestructurele leegstanddoorveranderingeningebruikvankantoorruimtezoals hetnieuwewerken. 2.2Structureleleegstand:dewegernaartoe. Nu de verschillende markten binnen de kantorenmarkt in kaart zijn gebracht, is het interessant te kijken naar de huidige situatie op de kantorenmarkt en de ontwikkeling hier naartoe. In de eerste plaatshaddenbeleggersenontwikkelaarsjarenlang vertrouwen inhetverkrijgenvanhogewinsten metbouwenvankantoren.ditheeftgeleidtotdevoortdurendebouwvankantorenindejaren 90. Het begon bij de groeiende vraag naar kantoren, met schaarste als resultaat. Projectontwikkelaars sprongenmassaalindeontwikkelingvankantoren,waardoordebouw enontwikkelingsmarktsterk groeide. Ten gevolge waarvan banken en investeerders geld ter beschikking stelden voor de ontwikkeling van deze kantoren. Op de beleggersmarkt was vastgoed en met name kantoorpanden een zekere investering door de langdurige waardestijging. Dit leidde tot een overschot van het kantooraanbod (Van Gool et. Al, 2007). Lange tijd is het kantorenoverschot toegeschreven aan de varkenscyslus (Korteweg, 2002, p.14). Deze varkenscyclus wordt gekenmerkt door afwisseling van overschotten en tekorten van een product (kantoren) doordat aanbieders massaal reageren op hoogtevanprijzenvanhetproduct(korteweg,2002,p.14).tussendeplanvormingvanontwikkeling vankantorenendedaadwerkelijkeopleveringverstrijkeneenaantaljaren.intijdenvaneconomisch hoogconjunctuur worden zulks beslissingen genomen. Wanneer het aanbod op de markt terecht komtisdeprijsgedaaldenontstaanoverschotten.enerzijdsdoordathetaanbodnietaansluitbijde economische situatie door geplande kantoren in economische hoogconjunctuur en anderzijds door hetinperkenvanhuisvestingenintijdenvaneconomischelaagconjunctuur(korteweg,2002,p.14). Volgens Downs (2009) is het niet deze varkenscyclus maar een overschot aan investeringsgeldindejaren90enhetbeginvande21 e eeuwdiedewerkingvandemarktbeïnvloedt. Door het uitblijven van correctie op de productie en een Niagara of capital op de kantorenmarkt ontstond een structureel overschot (Downs, 2009). Doordat de rente laag bleef was investeren in vastgoed aantrekkelijk. Bedrijven konden met weinig kosten verhuizen naar nieuwe en betere panden.hiermeewashetontstaanvaneenvervangingsmarkteenfeit.kantoorgebruikersverhuizen naar aantrekkelijkere gebouwen en locaties, maar er komen geen nieuwe huurders voor terug 11

12 MasterscriptieAnoukMaat2012 HeteffectvanHNWopkantorenlocaties (Remoy,2010b).Wegenscontinuetoevoegingvankantoorpandenaandevoorraadishetaanbodde afgelopen jaren exponentieel gegroeid. Verouderde kantoorgebouwen worden weggedrukt door nieuwe ontwikkelingen. Hiermee zijn oudere kantoorpanden deel uit gaan maken van de voorraad structureleleegstaandekantoorgebouwen,waarvandemeestezijnontwikkeldtussendejaren 70en 90enveelalgelegenopmonofunctionelekantorenlocaties(Remoy,2010b). Naast de Niagara of capital die op de kantorenmarkt vloeide wordt door Janssen Jansen (2010)overoptimismeaangekaartalsoorzaakvoordestructureleleegstand.VolgensJanssen Jansen (2010) wordt de crisis gebruikt als excuus en daarbij als externe oorzaak voor de leegstandsproblemenaangeduid.ontkenningvandemeerstructureleproblemendiezijnveroorzaakt doorovervloedigeliquiditeiten,overambitiesenoveroptimismedieindeafgelopendecenniaderegie over de ruimtelijke planning in handen had, is hiermee een feit (Janssen Jansen, 2010, p.3). De ruimtelijke ordening in Nederland vond jaren lang plaats op basis van groei, waarbij planners een belangrijke sturende rol hadden. Het in het buitenland geprezen Nederlandse planningsysteem is volgens Janssen Jansen (2010) in realiteit veel meer ontwikkelingsgericht dan wordt aangenomen. Enige nuance ten aanzien van het Nederlandse planningsbeleid is hierbij gepast (Janssen Jansen, 2010, p.4). Het beschermen van open ruimte leidt tot hogere grondprijzen op locaties waar wel ontwikkeltmagworden.hiermeezijndeinkomstenvangronduitgiftenbelangrijkgewordenvoorhet verdienmodelinderuimtelijkeordening(janssen Jansen,2010,p.5).VolgensJanssen Jansen(2010) wordt in de Nota Ruimte de nadruk meer op de ontwikkelingsplanologie gelegd en minder op toelatingsplanologie. Ruimte voor ontwikkeling wordt hierin centraal gesteld met decentraal wat kan,centraalwatmoet (Janssen Jansen,2010,p.5).Demarktkreeghiermeeeenbelangrijkepositie indeplanologieendaarmeedegebiedsontwikkeling.ookoverhedennamenhierbijintoenemende mate de rol van een marktpartij aan. Volgens Janssen Jansen (2010) is de verschuiving van toelatingsplanologienaarontwikkelingsplanologieeenfeit.actiefgrondbeleiddooroverhedenenhet initiëren van ontwikkelingen door betrokken staat centraal in de ontwikkelingsplanologie (Janssen Jansen,2010,p.5).Daarentegenhebbenoverhedenindetoelatingsplanologieeenmeersturenderol tenaanzienvanderuimtelijkeordering.indeontwikkelingsplanologiezijnoverhedenspelersopde verschillendemarktenennemeneenactieverolinbijruimtelijkeontwikkelingen.indenotaruimte werd verondersteld dat een combinatie van belangen met een probleemoplossende en uitvoeringsgerichte benadering leidt tot win win situaties voor gebieden en bewoners. Door middel van projecten en rood voor groen financieringsconstructies bestaat de mogelijkheid waardecreatie voorhetgehelegebiedtegenereren.ditgeloofindemaakbaarheidvandezelfbedachtetoekomst leidt tot problemen, zoals de structurele kantorenleegstand. De actieve rol van de overheid heeft geleidtotoverplanning(janssen Jansen,2010,p.7).Kortom,volgensJanssen Jansen(2010)heefthet samenspel tussen de mogelijkheid tot het verkrijgen van investeringsgeld en overoptimisme op de kantorenmarktgeleidtotdehuidigestructureleleegstand. VolgensRietdijket.al.(2011)isdeactieverolvandeoverheidookoplokaalniveauterugte vinden. Bij lokale (grootschalige) gebiedsontwikkelingsprojecten die gericht zijn op het behoud of verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, werd de context dikwijls buiten beschouwing gelaten. De functionele invulling van projecten is niet in de context van de gehele stad of regio geplaatst waardoor concurrentie tussen lokale overheden is ontstaan. Deze concurrentie tussen lokale overhedenmetbetrekkingtotdegronduitgifte,leiddetotgrotewinstenvoorgemeenten,waardoor het maatschappelijke karakter van het grondbeleid in diskrediet kwam te staan. Resulterend in de hedendaagseoverschotaankantoorpanden,vanwegeeenmismatchtussenvraagenaanbod(rietdijk et. al., 2011). De verwachting is dat enig herstel plaatsvindt in werkgelegenheid, maar lost in het huidige geval de leegstand niet op. Door demografische factoren, zoals de vergrijzing, zal naar verwachting een structurele daling plaatsvinden in de werkgelegenheid en mogelijk zelfs licht krimpen. De leegstand kan op deze manier niet vanuit de vraag worden opgelost en daarmee is sprake van structurele leegstand (Zuidema & Elp, 2010). Een tweede oorzaak voor de mismatch 12

13 MasterscriptieAnoukMaat2012 HeteffectvanHNWopkantorenlocaties tussen vraag en aanbod betreft de vroegtijdige veroudering. Deze vroegtijdige veroudering van kantoorpandenheeftplaatsgevondendooreentrendbreukinhetkantoorgebruik.aanhetbeginvan de eeuwwisseling zijn kantoorgebruikers steeds efficiënter met het ruimtegebruik van werknemers omgegaan, waardoor de kantoorbehoefte stagneert. Tevens heeft de uitbreidings c.q. vervangingsvraagnaarnieuwekantorenruimbaangekregenintijdenvanwerkgelegenheidsgroeien overoptimisme bij lokale overheden (Janssen Jansen, 2010, p.7). Bij veranderende gebruiksvoorkeuren sluit nieuwbouw beter aan. De sterke vraag naar nieuwbouw wordt door de gemeente gefaciliteerd met een ruim uitgifte beleid met oog op lokale economische groei en concurrentie met andere gemeenten. Dit leidt tot hoge productiestijging en daarmee kent de kantorenmarkt een hoge aanbodelasticiteit. Maar doordat de kantorenmarkt is veranderd van een uitbreidingsmarktnaareenverplaatsingsmarktlooptdeleegstandverderop(zuidema&elp,2010). Detrendbreukopdevraagontwikkelingvloeitvoortuitveranderingenindekwalitatievevraagnaar kantoren,éénvandieoorzakenwordttoegeschrevenaan hetnieuwewerken. 2.3 Hetnieuwewerken Hetnieuwewerken isreedsontwikkeldineenhyperondomdeinvullingvandewerkomgeving.de grondlegger van Microsoft, Bill Gates, introduceerde in 2005 the new world of work. Dit concept resulteert uit een idee waarin samenwerking, zakelijke informatie, de prioriteit van schaarse tijd en aandacht essentieel zijn voor succes. Daarbij bestaat de behoefte voor instrumenten die deze ontwikkelingen in een wereld van druk en toenemende verwachtingen eenvoudiger maken (Gates, 2005). Tegenwoordig is deze new world of work uitgegroeid tot het nieuwe werken (HNW). DoordatMicrosofthetgebruikvantechnologieindewerkomgevingstimuleert,heeftdezeomgeving enkeleontwikkelingendoorgemaakt.dekernvandezeontwikkelingligtvooraltengrondslagaande werknemer, waarbij de werknemer bepaalt wanneer, met wie en waar het werk plaatsvindt (Twynstra Gudde, 2010). Volgens Twynstra Gudde (2010) ligt de nadruk van HNW op het mogelijk makenvanflexibelwerkwaarbijdewerknemeronafhankelijkisvanplaatsentijd.anderzijds,wordt de werknemer steeds meer verantwoordelijk voor de resultaten. Verschillende organisaties en bedrijvenfocussenmomenteelopdezemethodevanwerkendoorhetstimulerenvanzelforganisatie, dynamischmanagement,cultureleveranderingopdewerkvloereneenflexibelewerkomgevingmet nieuwe media en kennis technologie (Van t Spijker & van der Meer, 2010). Dit leidt tot een verandering van de klassieke bedrijfsgebonden vestigingen naar multi user kantoren. Binnen deze multi user kantorenbestaatdevraagnaarsamenwerkingsruimtenenplekkenwaarwerknemersde klantkunnenontmoeten.vanuitdezetrendgevenvan tspijker&vandermeer(2010)aan,datde vestiging van kantoren niet langer bedrijfsgebonden is, maar activiteitgebonden, flexibel en multifunctioneeldienttezijn(van tspijker&vandermeer,2010).vanuitdezecomplexiteitrondom HNWwordenverschillendesynoniemenendefinitiesaangedragen. Bijl (2009), ook wel bekend als de grondlegger en aanjager van HNW, geeft de volgende definitie aan HNW: Het Nieuwe Werken is een visie waarbij recente ontwikkelingen in de informatietechnologiealsaanjagergeldenvooreenbeter(e)inrichtingenbestuurvanhetkenniswerk. Het gaat om vernieuwing van de fysieke werkplek(ken), de organisatiestructuur en cultuur, de managementstijlenniettevergetendementaliteitvandekenniswerkerenzijnmanager. InditonderzoekwordtdedefinitievanBijl(2009)gehanteerdterdefiniëringvanHNW.Resulterend uitdedefinitievanhethnwkanwordenopgemaaktdatditvaninvloedzalzijnophetgebruikvan kantoorruimten. Binnen het nationaal kantoormarkt onderzoek wordt verondersteld dat de vraag naarkantoorruimtezalafnemenenhetconceptkantooreveneensverandertdoortoedoenvanhnw. De verwachting van t Spijker en Van der Meer (2010) is dat nationale organisaties HNW implementeren in het kantorenprogramma, wat uiteindelijk effect zal hebben op vraag en aanbod naarkantoreninnederland.deeerstebusinesscasesgemaaktdoor tspijkerenvandermeer(2010) inhetnationaalkantorenmarktonderzoekwijzenuit,datverminderingvanhetkantooroppervlakvan 13

14 MasterscriptieAnoukMaat2012 HeteffectvanHNWopkantorenlocaties 25 tot 30 procent eenvoudig te realiseren is binnen organisaties en bedrijven. Een gemiddeld BVO (brutovloeroppervlak)perpersoonvan15m²isdaarbijgeenuitzondering.gezieninhetlichtvanhet gegeven dat grote Nederlandse kantoorhoudende organisaties huisvestingsprogramma s uitvoeren metbetrekkingtotdeoverstapophnwendeeffectendaarvanwaarschijnlijkin2012merkbaarzijn. Dit heeft naar alle waarschijnlijkheid, grote invloed op de Nederlandse kantorenvoorraad( t Spijker envandermeer,2010).wanneer60procentvandegehelekantorenvoorraadwordtgebruiktdoor groteorganisatiesdancorrespondeertditmeteenbvovan24,6miljoenvierkantemeters.alsgevolg van HNW zal 20 procent ruimtereductie plaatsvinden wat een afname van 4,93 miljoen vierkante meter betekent ( t Spijker en Van der Meer, 2010). Dit getal komt overeen met de huidige kantorenleegstand,watvolgensvandermeer(2010)leidttoteen doubledip.daarbijhebbendeze ontwikkelingen ten aanzien van de vraag naar kantoorruimte grote invloed op de leegstandsproblemen en creëren daarmee een toename van het economische en maatschappelijk probleem(vandermeer,2010). Uitgaandevanbovengenoemdeveranderingeninvraagenaanbodtenaanzienvanhetgebruik van kantoorpanden, onderscheidt Van der Meer (2010) drie trends binnen het kantoorwerk welke vaninvloedzijnopdeveranderendevraagnaarkantoren.eeneerstetrendbehelstdetoenamevan projectmatigerkantoorwerk(vandermeer,2010).samenwerkingindezewordtdaarbijalsbelangrijk geachtmaarisnietlangerruimtelijkgebondenaandeorganisatiemaarbeweegtzichookdaarbuiten. Dehuisvestingdaarvandientflexibeltezijnzodatwisselendegroepenmetwisselendebehoefteaan faciliteiten gebruik kunnen maken van de locatie. Wanneer deze toepassing van flexibele kantoorconcepten,zoalsplaats entijdonafhankelijkwerkentoeneemtzallogischerwijsdebehoefte aanbereikbaarheidtoenemen(vandermeer,2010).hetgebruikvanverschillendewerkplekken(ook welaangeduidals deskrotating )zaldemobiliteittussendewerkplekkendoenstijgen(vanelpet.al., 2011). Een tweede trend is expertmatiger kantoorwerk (Van der Meer, 2010). Door het steeds complexerwordenvanfinanciëleenzakelijkeproductenneemthetbelangvanexpertisetoe.daarbij vindtbinnennetwerkschakelsdekennisuitwisselingplaats.indehuisvestingisdaaromhoogwaardig voorzieningenniveaunoodzakelijkenruimtevoorontspanningenconcentratie(vandermeer,2010). Eenlaatstetrendophetgebiedvankantoorwerkishetbelangvanklantgerichtheid(VanderMeer, 2010). Feeling hebbenenhoudenmetdeklantwordtsteedsbelangrijkerendaaromwordtdeklant nauwbetrokkenbijhettotstandbrengenvanhetproduct.ditvereistfaciliteitenwaarbijklantenin passende ambiance kunnen worden ontvangen. Daarbij neemt het belang van architectonische waarde,zichtbaarheidenidentiteitvanhetklantenkantoortoe(vandermeer,2010).kortom,door deverwachtteontwikkelingenrondomhnwverandertdevraagnaarkantorenwatinvloedheeftop debestaandekantorenvoorraadendaarmeeopkantorenlocaties. Voortvloeiend uit bovengenoemde trends ten aanzien van de veranderende vraag door HNW werken,wordendevolgendeeisenaaneenkantorenlocatieonderscheiden: Gelokaliseerdopeenmultifunctionelelocatiewaarbijwonen,werkenenrecreërenkunnen wordengecombineerd. Hoogwaardige architectonische kwaliteit. De identiteit en de ruimtelijke omgeving van een gebouwdoeneropnieuwtoe. Bereikbaarheidvandewerkplek.Deskrotating(hetgebruikvanverschillendewerkplekken) zorgtvooreentoenameinmobiliteittussenwerkplekken. (TwynstraGudde,2010enVanElpet.al.,2011) Resumerend kan vanuit de literatuur geconcludeerd worden dat HNW eisen stelt aan kantorenlocaties. Omdat in dit onderzoek de focus ligt op het achterhalen van het effect van deze eisen op kantorenlocaties, zal in de volgende paragraaf een definitie van kantorenlocatie gegeven worden. 14

15 MasterscriptieAnoukMaat2012 HeteffectvanHNWopkantorenlocaties 2.4Kantorenlocaties. Een kantorenlocatie wordt gedefinieerd als een vestigingsplaats voor kantoororganisaties waarop kantoorhoudende activiteiten worden uitgevoerd. Kantoororganisaties zijn bedrijven die kantoorarbeid (het verwerken van informatie) uitvoeren en gevestigd zijn in kantoorpanden. Vestigingsplaatsfactoren zijn kenmerken van kantorenlocaties (Louw, 1996, p.190). Er zijn velerlei vestigingsplaatsfactoren van kantorenlocaties te onderscheiden. Omdat in dit onderzoek HNW centraal staat, wat verschillende eisen stelt ten aanzien van kantorenlocaties, zijn een drietal kenmerken van belang; functionaliteit, bereikbaarheid en identiteit. Deze kenmerken worden in de volgendeparagrafennadertoegelicht Functionaliteit InNederlandbestaatrelatiefveelgemengdestedelijkheid.Ditkomtdoordehistorischeontwikkeling van steden. Daardoor hebben oudere buurten een gemengd karakter waar wordt gewoond en gewerkt,zoalsbijvoorbeelddegrachtengordelinamsterdam(ebels,1997).naastgemengdstedelijk gebiedzijnverschillendeclustersvanwoon ofwerkfunctiesaantewijzen,zoalshetamstelbusiness park in Amsterdam. Concluderend zijn twee typen functionele invulling van het stedelijk gebied te onderscheiden. Enerzijds een monofunctionele invulling van het stedelijk gebied waarbij scheiding van functies (ontmenging) aanwezig is. Anderzijds een multifunctionele invulling van het stedelijk gebiedwaarbijfunctiemengingplaatsvindt.vng(2007)onderscheidtbijhetmultifunctioneelstedelijk gebied een aantal woon en werk combinaties. Allereerst de aanpandige woningen, waarin meestal dienstverleners zoals makelaars, advocaten, uitzendbureaus en detailhandel zijn gevestigd. Een tweedecategorieishetgemengdmilieu,waarbijeenruimtelijkescheidingvanwoningenenandere functies bestaat (VNG, 2007). Dit zijn voornamelijk onderwijsinstellingen, zorginstellingen, vervoersbedrijven,financiëledienstverlenersenbouwbedrijven.eenlaatstecategorieiseengemengd woonmilieu, waarbij de bedrijvigheid is aangewezen op ontsluiting op de hoofdinfrastructuur door grote verkeersaantrekkingskracht, zoals groothandel, post en telecommunicatiebedrijven (VNG, 2007). Monofunctioneel stedelijk gebied wordt gekenmerkt door een eenzijdige invulling. In dit gebied wordt alleen gewoond, gewerkt of gerecreëerd. Kortom, een multifunctionele locatie wordt gekenmerktdoorfunctiemenging.verschillendefuncties,zoalswonenenwerken,zijnopdelocatie aanwezig. Een monofunctionele locatie wordt gekenmerkt door ontmenging. Op een monofunctionelelocatieisééngebruiksfunctieaanwezig Bereikbaarheid Wanneer wordt gesproken over bereikbaarheid, gaat het over het functioneren van personen, huishoudens, bedrijven en voorzieningen zoals winkels, scholen en recreatieve voorzieningen in termen van verplaatsingen (Dijst et. al, 2002, p.158). Centraal hierbij staat het gemak waarmee mensen deel kunnen nemen aan activiteiten. Het gemak van verplaatsingen hangt sterk af van de locatiewaargewoondwordtendelocatiewaardeactiviteitplaatsvindt.daarnaastspeeltdekwaliteit van het verkeers en vervoersysteem op verschillende tijdstippen een belangrijke rol in de verplaatsbaarheid tussen locaties. Deze condities refereren aan bereikbaarheid. Dijst et. al. (2002) hanterendevolgendedefinitietenaanzienvanbereikbaarheid: Bereikbaarheid geeft aan in welke mate de ruimtelijk infrastructurele configuratie mensen in staat stelt ruimtegebonden activiteiten op verschillende locaties op diverse tijdstippen uit te oefenen (perspectief van personen). Verder geeft het aan in welke mate de ruimtelijk infrastructurele configuratiebedrijven,voorzieningenenandereactiviteitenplaatseninstaatsteltmensen,goederen eninformatieopdiversetijdstippenteontvangen(perspectiefvanlocatiesvanactiviteiten). Deze definitie van bereikbaarheid is gebaseerd op perspectieven; vanuit personen en vanuit de locaties van activiteiten. Het perspectief van de activiteitenplaats gaat uit van een gebied waarin personen, goederen en informatie gesitueerd zijn die vanuit de herkomstlocatie op een bepaald 15

16 MasterscriptieAnoukMaat2012 HeteffectvanHNWopkantorenlocaties tijdstip de bestemming kunnen bereiken (Dijst et. al., 2002, p.159). Het perspectief vanuit de personen gaat uit van een gebied waarin een persoon, huishouden of informatie de mogelijkheid heeft verschillende activiteitenplaatsen te bezoeken binnen een bepaald tijdstip(dijst et. al., 2002, p.159).inditonderzoekstaatdekantorenlocatiecentraal.daaromwordthetperspectiefvanlocaties van activiteiten op bereikbaarheid gehanteerd. Het ontsluitingskenmerk van een kantorenlocatie is daarmee een belangrijke factor binnen de bereikbaarheid van de kantorenlocatie. Dit behelst de ontsluiting van de kantorenlocatie door vervoerssystemen (Dijst et. al., 2002, p.159). Voorbeelden daarvan zijn de afstand tot een bushalte, station, afslag tot autosnelweg of verkeersknooppunt. Hiermee kan de ontsluiting van een regio of een locatie geanalyseerd worden (Dijst et. al., 2002, p.159). Vanuit de gekozen benadering op basis van verkeer en vervoerssystemen, worden verschillendecomponentenonderscheiden(figuur3). Figuur3:Componentenbinnendebenaderingopbereikbaarheidopbasisvanverkeeren vervoerssystemen. Component Opverkeers en vervoersgericht component Gemiddelde reistijd Vervoers verliesuren Temporelecomponent Spitsperiode Etmaalperiode Bron:Dijstet.al.,2002,p.163 Individuelecomponent Motiefafhankelijk: Sociaal Zakelijk Deze componenten geven indicatoren weer die de bereikbaarheid van een kantorenlocatie kunnen meten.deverkeers envervoersgerichtcomponentgeeftdeweerstandweeromeenkantorenlocatie te bereiken (Dijst et. al., 2002, p.166). Die weerstand wordt uitgedrukt in bijvoorbeeld afstand, reistijd, reiskosten, betrouwbaarheid en overige componenten zoals moeite, risico, kwaliteit en comfort. De temporele component wijst op de bereikbaarheid van een kantorenlocatie in de spitsperiodeeninetmaalperiodes(dijstet.al.,2002,p.166).hiermeekangemetenwordeninwelke mateeenkantorenlocatieperetmaaleninspitsperiodesbeschikbaaris.deindividuelecomponentis afhankelijkvanhetmotiefvoorhetbereikenvaneenkantorenlocatie(dijstet.al.,2002,p.166).indit onderzoek bevat dit een zakelijk motief. Personen hebben behoefte de kantorenlocatie te bereiken vanwege contractuele arbeidsovereenkomsten, met andere woorden, personen werken op een kantorenlocatie(dijstet.al.,2002,p.166) Identiteit Een derde kenmerk van een kantorenlocatie is identiteit. Dit is een lastig te definiëren kenmerk ten aanzien van een kantorenlocatie. Van Dale omschrijft identiteit als het individuele kenmerk en als eigen karakter. Dussen (2005) definieert identiteit als datgene wat blijvend is te middenvanveranderingenalsdatgenewateeneenheidvormttegenoverdiversiteit.eenmethode om identiteit vast te stellen is benadrukken wat iets niet is. Onderscheiden van andere geeft vorm aan de persoon of het object. Een tweede methode is het vaststellen van identiteit met de benadrukking op de zogehete collectieve herinnering in de zin van een bewustzijn van een gemeenschappelijk verleden (Dussen, 2005). De relatie ruimte en identiteit kan vanuit twee wetenschappelijke benaderingen worden omschreven; Place of identity en Identity of place (Boterman, 2009). Place of identity benadert de rol van plaatsen in collectieve of persoonlijke identiteiten. Tevens focust deze benadering op de abstracte individuele gevoelens bij of verbondenheid met een plaats. Daarentegen heeft Identity of place betrekking op de plaats (Boterman,2009).InditonderzoekwordtbenaderingvanIdentityofplacegehanteerd,omdathierbij kenmerken worden gebruikt welke een plaats identiteit of persoonlijkheid geven. Hierbij wijst 16

17 MasterscriptieAnoukMaat2012 HeteffectvanHNWopkantorenlocaties ruimtelijkeidentiteituitnaardeeigenheidofauthenticiteitvaneenplaatsennaarherkenbaarheid. Dezerelatieisconstantonderhevigaanveranderendeomstandigheden. Lynch (1960) stelt twee elementen centraal die belangrijk zijn ten aanzien van deze ruimtelijke identiteit; de context en de geschiedenis. Met de context wordt aangegeven dat geen enkelfysiekelementopzichzelfstaatmaarwordtbeleefdindecontextvandeomgeving.ditduidt Lynch(1960)aanalshetfysiekeperspectiefopruimtelijkekwaliteit.Degeschiedenisheefinvloedop de ruimtelijke identiteit vanuit een historisch perspectief(lynch, 1960). Hierbij wordt gekeken naar deinvloedvanhetverledenopdeplaats,waarvanouderdomeengevolgkanzijn(reinders,2004).dit is te duiden als een sociaal perspectief op de identiteit van een kantorenlocatie. Een bepaalde feeling bij een locatie is historisch gegroeid en wordt sociaal beleefd. Zo kan een gevoel van onveiligheidontstaanwanneerleegstandoptreedt. Het fysieke perspectief op ruimtelijke identiteit wordt gekenmerkt door de ligging. Verschillende randvoorwaarden die bedrijven stellen aan de locatiekeuze zijn: een goede bereikbaarheid,voldoendeparkeergelegenheid,eengoedeprijs kwaliteitverhouding,mogelijkheden tot uitbreiding, nabijheid van de afzetmarkt, beschikbaarheid van personeel en de status van de locatie (Pieters et. al. 2006). De eerst genoemde randvoorwaarden zijn moeilijk te realiseren in binnensteden. Hierdoor zijn bedrijven over het algemeen aangewezen op bedrijventerreinen en kantorenlocaties nabij de stad. Maar, doordat het belang van de status van de locatie toeneemt, worden binnenstedelijke locaties opnieuw interessant als vestigingslocatie(twynstra Gudde, 2010). Door deze continue verandering van perspectieven op de vestigingskeuze zijn kantorenlocaties gevestigdopverschillendestedelijkelocaties.deliggingvaneenkantorenlocatiewordtgekenmerkt doordriezonesineenstedelijkgebied.zone1ishetcentrumvandestad,zone2derandomhet centrumheenenzone3hetgedeeltenabijdestad(figuur4)(martens,2000). Figuur4:Drieverschillendezonesineenstedelijkgebiedwaarbedrijvengevestigdzijn. Bron:Martens,2000 NaastdegeografischeindelingvanMartens(2000)heefthetEconomischInstituutvoordeBouw(EIB) (2011) in de kantorenmonitor een indeling van de markt gemaakt op basis van kantorenlocaties en kantoorgebouwen met onderscheidende kenmerken en kwaliteit. Via overleg tussen het EIB en meerderemarkt enoverheidspartijenistoteenaantalcriteriagekomendiehebbengeleidtotdrie typenlocaties.hierbijheeftheteib(2011)deprijsvanhetpandalsbelangrijksteindicatiegenomen dieimplicietinformatiegeeftovergebruikersvoorkeurenengemaaktelocatiekeuzes.eeneerstetype locatie is de centrale locatie welke is gelegen in of nabij het stadscentrum (Van Elp et. al., 2011). Kenmerkenzijnmultifunctionaliteit,levendigheideneenrelatiefgoedeontsluitingmethetopenbaar vervoer. De ruimte voor nieuwbouw is schaars en de kantoorgebouwen kennen veelal een monumentaal karakter. De tweede locatie is de formele locatie. Dit zijn de monofunctionele 17

18 MasterscriptieAnoukMaat2012 HeteffectvanHNWopkantorenlocaties kantoorlocaties en grote kantoorconcentraties op bedrijventerreinen. Het zijn vooral zakelijke werklocaties. De overige locaties zijn verspreide kantoorlocaties, bijvoorbeeld kantoren in woonwijkenofgelegeninhetbuitengebied(vanelpet.al.,2011). Devraagisechterhoedezeindelingvankantorenlocaties(deligging)totstandisgekomen. Dit ligt ten grondslag aan de locatiekeuze voor het vestigen van kantoren. Daarbij heeft Pellenbarg (2006) globaal drie fases aangewezen welke het hedendaagse locatiepatroon van kantoren portretteren(figuur5). Figuur5:Schematischeweergavevandeverschillendeperiodesdiehethedendaagselocatiepatroon vandekantoreninnederlandportretteren,1850 heden. Fase Locatiekantoorpanden Industriëlerevolutie 1850 WOII Binnenstedelijk, scheidingvanfuncties Wederopbouwen diensteneconomie Clusteringaanrandenvan stedenindenabijheidvan mobiliteitsaders Netwerksamenleving 2000enverder Oplocatieswaardeeisen voorkantoorhoudende organisatiesworden behartigd Regionaleconcentratie Stedelijkeagglomeratie Ruimtelijkediffusie Bron:Pellenbarg,2006,p.2 Tot halverwege de negentiende eeuw ging de ambachtelijk manier van werken goed samen met wonen.deeventueleoverlastwaseenonvermijdelijkonderdeelvanhetwoon enwerkmilieuindie tijd(pellenbarg,2006,p.2).doordeopkomstvandeindustriëleproductieveranderdedezemenging van functies. De vervuiling die deze zware industrie veroorzaakt in de stad met gepaard gaande milieu en gezondheidseffecten zorgde voor het scheiden van de ruimtelijke combinatie van wonen enwerken(pellenbarg,2006,p.2).deopdienstengebaseerdewerkprocessenwerdenverplaatstnaar andere gebouwen, de kantoorgebouwen, welke vooral in het stadscentrum werden gesitueerd (Remøy,2010a,p.42).Latervolgendebankenenoverheidsinstellingendezetrend.Aanheteindevan denegentiendeeeuwwerdenongemengde woondorpen eenfeit.sindsdeindustrialiseringvande economie heeft het scheiden van wonen en werken een prominente rol in ruimtelijk beleid gehad (Polset.al.,2009).DaarvanwasCornelisvanEestereneenvandeeerstendieafscheidnamvande klassieke stedenbouw. Het functionalisme wordt daarbij een belangrijke stroming binnen de stedelijkeontwikkeling.denieuwevisievanvaneesteren(1934)isgebaseerdopdefunctionelestad. Defunctionelestadkrijgtvormvanuitvierhoofdfuncties:wonen,werken,recreatieentransport.Elke functie heeft een eigen gescheiden plek in de ruimte; vorm volgt functie. Daarbij leidt het optimaliseren van iedere functie tot fysieke scheiding van de functie. Het eerste voorbeeld van grootschaligefunctiescheidingishetalgemeenuitbreidingsplanamsterdamuit1934.inditplanvalt duidelijk te lezen dat een planmatige functiescheiding heeft plaatsgevonden. Het belang van optimaliseringheeftgeleidtothetscheidenvanfuncties(vanrossum,1997).ditfunctionalismeheeft groteinvloedgehadopstedenbouwkundigontwerpinamsterdamvandewestelijketuinstedentot de Bijlmermeer. Regionale concentratie van zowel wonen als werken was een feit. Agglomeratie voordelenspeeldenhierbijeenbelangrijkerol.debereikbaarheid,arbeidskostenengrondkostenzijn hardefactorendiedevestigingsplaatskeuzevoorbedrijvendomineren. Na de tweede wereld oorlog wordt in Nederland de stedelijke inrichting gebaseerd op basis vaninzichteninfunctiescheiding.daarbijwordtfunctiescheidinghetsturendeprincipeopalleniveaus in de ruimtelijke ordening (Pols et. al., 2009). Dit wordt door Pellenbarg (2006) aangeduid als de tweedefasebinnendevestigingstendensenvanhethedendaagselocatiepatroonvankantoren.met de bestemmingsplannen, milieuhindercategorieën en zonering wordt de scheiding geïnstitutionaliseerd. De nabijheid van de afzetmarkt, leveranciers en dienstverleners zijn leidend voordekeuzevaneenvestigingsplaats(polset.al.,2009).nadetweedewereldoorlogtreedttevens 18