; 13 mei 2019 : 27 mei ; dhr. J.C.H. Rensen ; Marije Willems

Transcriptie

1 2 7 MEI 2019 gemcenie RAADSVOORSTEL ter besluitvorming in de raad Datum Forum vergadering Datum Raadsvergadering Portefeuillehouder Verantwoordelijk MT-Jid Evaluatiedatum; ; 13 mei 2019 : 27 mei 2019 ; dhr. J.C.H. Rensen ; Marije Willems Zaaknummer : 392 Onderwerp: Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019 Voorstel Vaststellen van de Huisvestingsverordening Regio Utrecht Gemeente en deze per 1 juli 2019 in te laten gaan onder gelijktijdige intrekking van de huidige Huisvestingsverordening Regio Utrecht 1 juli Gemeente. Samenvatting De Huisvestingwet 2014 biedt de mogelijkheid om door middel van een huisvestingsverordening te sturen op de woonruimteverdeling wanneer er sprake is van schaarste. Van die mogelijkheid hebben de U1 gemeenten in de regio Utrecht (Bunnik, De Bilt, De Ronde Venen, Houten, IJsselstein, Lopik,, Nieuwegein, Oudewater, Stichtse Vecht, Utrecht, Utrechtse Heuvelrug, Vijfherenlanden, Wijk bij Duurstede, Woerden en Zeist) gebruik gemaakt Sinds 1 juli 2015 hebben zij een gezamenlijk opgesteide regionale huisvestingsverordening. Een huisvestingsverordening heeft een doorlooptijd van maximaal 4 jaar. Per 1 juli 2019 vervalt de looptijd van de huidige verordening en daarom is er nu een nieuwe verordening opgesteld. Bijlage(n) 1. Format model Huisvestingsverordening Regio Utrecht Toelichting op de wijzigingen Huisvestingsverordening Regio Utrecht Huisvestingsverordening Regio Utrecht Beleidsregels Huisvestingsverordening Regio Utrecht Formulier regionale afstemming Aanleiding Waarom een nieuwe regionale verordening? De woningmarkt stopt niet bij de gemeentegrens, er is sprake van een regionale woningmarkt. Voor woningzoekenden is het van belang dat er een transparant en een eenduidig systeem is. De woningen worden dan ook via één regionaal systeem Woningnet aangeboden. Daarom is het ook van belang dat de verdeling van de woningen ook eenduidig is. Sinds juli 2015 is er al sprake van een regionaal afgestemde huisvestingsverordening in U1 verband. Voorheen was er eveneens sprake van een regionaal afgestemde huisvestingsverordening, maar dit is sinds 2015 geformaliseerd. De Huisvestingwet 2014 biedt de mogelijkheid om door middel van een huisvestingsverordening te sturen op de woonruimteverdeling wanneer er sprake is van schaarste. De Huisvestingswet 2014 geeft aan dat elke vier jaar bekeken moet worden of er nog steeds sprake is van schaarste, waarna opnieuw een verordening mag worden ingesteld. De huidige verordening is, met tussentijdse wijzigingen, nu bijna 4 jaar oud en vervalt op 1 juli In de regio Utrecht is de schaarste nog niet opgelost. De druk op de regionale woningmarkt in de regio Utrecht is heel groot. Er is sprake van schaarste in eigenlijk alle categorieën woningen. Dit treft vooral de woningzoekenden die niet zelf de mogelijkheid hebben om in hun woonruimte te voorzien, die niet voldoende inkomen hebben om te kopen of te huren in de vrije sector. De afgelopen jaren zijn er wel nieuwe sociale huurwoningen gebouwd, maar niet voldoende om in de vraag te voorzien. Er is nog Onderwerp: Huisvestingsverordening Regio Utrecht 1 juli Gemeente, datum raadsvergadering: 27 mei /

2 gemeente steeds een grotere vraag dan aanbod aan sociale huurwoningen. De Bestuurstafel Gezonde Woon - en Leefomgeving van de U10/U1 heeft daarom besloten opnieuw een regionale verordening in te stellen. Wijzigingen ten opzichte van de oude verordening De afgelopen maanden is in regionaal verband zowel strategisch als juridisch naar de huisvestingsverordening gekeken. Hierbij zijn ook de woningcorporaties in onze regio betrokken geweest. De nu voorliggende nieuwe verordening is een grondig herziene versie van de huidige verordening, waarmee deze weer passend wordt bij de huidige situatie op de woningmarkt. Strategische wijzigingen De belangrijkste (strategischejwijzigingen die worden voorgesteld in de voorliggende (model)verordening betreffen: I. Doorstroomregeling van groot naar beter verruimen en regionaal instellen II. Passende huisvesting middenhuur naar inkomen III. Gemeenten krijgen meer ruimte af te wijken van het zoekprofiel voor urgenten IV. Woningzoekenden behouden 75% van de inschrijving bij acceptatie woonruimte V. Aanpassing van de woonruimtevoorraad VI. Woningruil en voortzetting huur opnemen in de verordening Vit. Overige wijzigingen (technisch van aard) NB: Vooruitleg van bovenstaande wijzigingen veoarijzen wij u naar bijlage 2. Gezien het feit dat het een regionale verordening betreft is het van belang dat de wijzigingen in alle 1 gemeenten gelijkelijk worden overgenomen. Allerlei regionale afwijkingen zijn niet uitvoerbaar. Daarom is het van belang dat deze wijzigingen in alle gemeenten worden geaccepteerd. Hierop vormen echter de wijzigingen met betrekking tot middenhuur en het hoofdstuk wijziging woningvoorraad een uitzondering. Deze wijzigingen zijn optioneel en de betrokken gemeente kunnen hier hun eigen keuze in maken. Hieronder zullen wij de keuze die wij voor voorstellen toelichten. o Middenhuur onder het regime van de verordening brengen? Momenteel ligt de huurprijsgrens van de verordening op de liberalisatiegrens, 720,42. Het is ook mogelijk om wanneer er sprake is van schaarste deze grens te verhogen en zo ook de middenhuur ( ) onder het regime van de verordening te laten vallen. Hiermee kan er dan ook op het midden segment worden gestuurd. Wij stellen voor voor dit nu niet te doen. Er is nog «reinig aanbod voor middenhuur in. De maximale inkomenseisen zijn een extra eis die mogelijk een drempel kunnen op werpen voor beleggers/ontwikkelaars om hier middenhuunwoningen te realiseren. Daarnaast moeten er dan ook huisvestingsvergunningen worden afgeven en gecontroleerd worden dat er juist getoetst wordt Veel afspraken over het bereikbaar houden van middenhuur-woningen voor de bedoelde doelgroep kunnen ook geregeld worden in de ontwikkelovereenkomsten voor locaties waar middenhuur een mogelijke woningcategorie is. De situatie in een aantal grotere gemeenten in onze regio is op het gebied van middenhuur een wezenlijk andere dan in. In de Regio Utrecht zullen, naar venwachting, 4-5 gemeenten de regulering van middenhuur bij nieuwbouw opnemen in de verordening. De andere gemeenten niet. Wij kunnen kijken wat de ervaring bij de grotere gemeenten is met het verruimen van deze categorie onder de verordening en wellicht in de toekomst alsnog de verordening hierop aanpassen. Onderwerp: Huisvestingsverordening Regio Utrecht 1 juli Gemeente. datum raadsvergadering 27 mei /

3 geniecnie o Wijziging hoofdstuk over wijziging woningvoorraad gelijkluidend aan Utrecht? Ook de voorgestelde aanpassing van het hoofdstuk wijziging van de woningvoorraad stellen wij voor niet over te nemen. Het aantal aanvragen in is minimaal. De problematiek met betrekking tot wijziging van de bestaande woningvoorraad in staat niet in verhouding met de problematiek in studentenstad Utrecht. De gevraagde onderbouwing (uitvoerige leefbaarheidstoets) in het Utrechtse voorstel is dan ook veel te uitgebreid voor Omdat enige Invloed op de wijzigingen in de voorraad. zeker ais het gaat om onze goedkope en betaalbare woningvoorraad, wel nodig is in, is de huidige regeling voor overgenomen in de nieuwe verordening met een aantal technische aanpassingen. Ook voor deze wijziging geldt dat niet alle gemeenten de mogelijke wijziging ovememen. Technische wijzigingen Naast deze strategische wijzigingen is nog een aantal technische wijzigingen doorgevoerd en is de mogelijkheid voor woningruil toegevoegd aan de verordening. De technische wijzigingen, zie onder VII in bijlage 2, betreffen een aantal begripsbepalingen, aanpassingen van de verordening aan de huidige praktijk en andere indeling van moeilijk leesbare artikelen. De toevoeging van woningruil als mogelijkheid is in feite een reparatie van regelgeving. De mogelijkheid bestond reeds in eerdere wettelijke regelgeving (huisvestingsbesluit), maar dat besluit is venrallen. De praktijk van ruiling wijzigt niet, maar wordt door deze toevoeging weer onder de regelgeving gebracht. Couleur locale De regionale verordening 2019 heeft een aantal keuzemogelijkheden (bevoegdheid raad) en een aantal kan-bepalingen (burgemeester en wethouders kunnen...) waarmee elke gemeente zijn eigen lokale kleur kan geven aan de huisvestingsverordening. Deze kan-bepalingen kunnen in lokale beleidsregels worden opgenomen. Te denken valt hierbij aan o.a. binding, regels over inzet van loting en bemiddeling. Keuzemogelijkheden die in de verordening kunnen worden opgenomen zijn o.a. bezettingsnorm en koopprijsgrens. Aangezien er regionaal naar de verordening werd gekeken, hebben we ook de lokale invulling opnieuw onder de loep genomen. Hierbij zijn Groenwest en WoonzorgNederland betrokken geweest. - Kan bepalingen GroenWest heeft aangegeven graag meer woningen via loting te willen aanbieden om de slaagkans voor spoedzoekers te vergroten. Bij loten heeft iedereen gelijke kansen ongeacht de inschrijfduur. Ook in het licht van de wijziging van behoud inschrijftijd is dit een noodzakelijke stap om de positie van starters en spoedzoekers te verbeteren (zie onder IV bijlage 2). - Keuze mogelijkheden In de model-verordening staat nu verder nog een aantal keuzemogelijkheden voor de raad. Dit betreft de koopprijs en -grens en de bezettingsnorm. o Koopprijs: Deze prijs wordt gebruikt in het hoofdstuk voor wijziging van de voorraad. De keuzemogelijkheden zijn: a. Het gebruiken van de WOZ-waarde op 1 januari van jaar van aanvraag b. De actuele verkoopprijs. Voorstel: Aangezien de gemeente zelf de WOZ-waardes vaststelt en deze openbaar opvraagbaar zijn stellen wij voor de WOZ-waarde op 1 januari te gebruiken, o Koopprijsgrens: Ook hierbij twee keuzemogelijkheden: a. Een zelf te bepalen hoogte van de WOZ-waarde b. Aansluiting zoeken bij het maximale aankoopbedrag van de Nationale Hypotheek Garantie. Voorstel: Aangezien de hoogte van de Nationale Hypotheek Garantie-grens elk jaar op basis van de situatie op de koopwoningmarkt aangepast wordt. Hiermee vormt het een Onderwerp: Huisvestingsverordening Regio Utrecht 1 juli Gemeente Mondoort, datum raadsvergadering: 27 mei /

4 gemeente reële grens voor de koopvoorraad waarop de gemeente zou willen sturen. Deze grens zal ook gehanteerd gaan worden in de nota huisvesting arbeidsmigranten Deze nota is nu op dit onderdeel aangepast. o Bezettingsnorm: Eén van de voorrangsregels betreft de bezettingsnorm. Bij de bezettingsnorm gaat het om de grootte van het huishouden bij toewijzing ten opzichte van de grootte van de woning. Hierbij zijn eveneens twee opties mogelijk: a. Er is alleen een splitsing tussen een- en meerpersoonshuishoudens. Waarbij meerpersoonshuishoudens voorrang krijgen op woningen met vier of meer kamers. b. Een uitgebreide tabel waarbij naast grootte van het huishouden ook wordt gekeken naar aantal kamers en vierkante meters. Hoe groter de woning hoe groter het huishouden zou moeten zijn. Bij de vaststelling van de huisvestingsverordening in 2015 lag deze keuze ook reeds voor. Voorstel; GroenWest heeft aangegeven behoefte te hebben om gebruik te maken van de uitgebreide tabel bezettingsnorm. Bij optie 1 maakt alleen feitelijk onderscheid tussen éénen meerpersoonshuishoudens. Dat betekent dat ook tweepersoonshuishoudens voorrang krijgen bij grote woningen (vier kamers of meer). In de praktijk worden grote woningen dan ook vaak met voorrang aan tweepersoonshuishoudens toegewezen. GroenWest geeft aan dat hiermee de schaarse woningvoorraad niet optimaal worden ingezet. De uitgebreide tabel biedt de mogelijkheid om de woningvoorraad op deze manier efficiënter in te zetten. Omdat het systeem werkt op basis van voorrang en geen groepen uitsluit, maken wel alle woningzoekenden die hebben gereageerd kans op de woning. In Woerden en Oudewater wordt deze tabel ook in de huisvestingsverordening toegevoegd. Ronde Venen heeft haar keuze nog niet bepaald. Op deze wijze wordt er zoveel mogelijk één beleid voor de toewijzing van de woningen van GroenWest toegepast. Beoogd resultaat Met de nieuwe verordening wordt een zo eerlijk mogelijke verdeling van de schaars vrijkomende sociale huurwoningen bewerkstelligd en is deze aangepast aan de vraagstukken van deze tijd. Argumenten De looptijd van de huidige Huisvestingsverordening vervajt per 1 juli Hierdoor is het noodzakelijk om een nieuwe verordening vast te stellen. Aangezien er nog steeds sprake is van schaarste is het noodzakelijk om via een verordening te sturen in de woonruimteverdeling. Aangezien er sprake is van een regionale woningmarkt is het logisch om dit in regionaal verband te doen. Hiermee ontstaat er eenduidigheid en transparantie voor woningzoekenden. De kan bepalingen en de keuzemogelijkheden die de regionale verordening biedt, zorgen voor de mogelijkheid van couleur locale voor. Financiën N.v.t. Tijdpad / relatie met projectmatig werken De Huisvestingsverordening Regio Utrecht 1 juli 2019 zal op 13 mei 2019 worden voorgelegd in het Forum Ruimte en op 27 mei 2019 ter vaststelling voorliggen bij de raad. Daarna zal de verordening per 1 juli 2019 inwerking treden. Communicatie De nieuwe regelgeving zal worden gecommuniceerd via de gemeentelijke website, de website van de verhuurders, de U10 en via WoningNet Regio Utrecht. Daarnaast wordt de verordening gepubliceerd in de landelijke portalen voor wet- en regelgeving. Monitoring en evaluatie De werking van de nieuwe Huisvestingsverordening 1 juli 2019 zal worden geëvalueerd in Uit ervaring van de evaluatie van de vorige verordening is gebleken dat het van belang is om dit na een kalenderjaar te doen. Onderwerp: Huisvestingsverordening Regio Utrecht 1 ju* Gemeente, datum raadsvergadering: 27 mei 20194/

5 gemeente Monlfoorl In de openbare vergadering van 27 mei 2019 heeft de gemeenteraad besloten: Vaststellen van de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 1 juli Gemeente en deze per 1 juli 2019 in te laten gaan onder gelijktijdige intrekking van de huidige Huisvestingsverordening Regio Utrecht 1 juli Gemeente. de griffier, de voorzitter. ssen / / mr. P.J. van Ha ong Onderwerp; Huisvestingsverordening Regio Utrecht 1 juli Gemeente. datum raadsvergadering: 27 mei 2019/

6 gemeente Bestuurlijke samenwerking De verordening is tot stand gekomen in nauw overleg met de andere 15 gemeenten in de regio Utrecht. De U10/U1 is daarvoor de trekker. De wijzigingsvoorstellen zijn verschillende keren besproken en goedgekeurd door de 1 portefeuillehouders wonen in de Bestuurstafel Gezonde woonen leefomgeving. Op 30 januari 2019 hebben de raadsleden van de 1 gemeenten de mogelijkheid gehad zich te laten informeren over de voorgestelde wijzigingen in de huisvestingsverordening tijdens een U10 Beraad(t) en konden reactie worden doorgegeven. Dit is tevens via een informatiebrief op 29 januari aan de raadsleden vermeld. In de themabijeenkomst Wonen van 21 maart 2019 is in een toelichting gegeven op de voorgestelde wijzigingen. BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN MONTFi RT de secretaris, de burgemeester, M.H. van der Veer /mr. P.J. v^ / p-de Jong Onderwerp: Huisvestingsverordening Regio Utrecht 1 juli Gemeente. datum raadsvergadering: 27 mei /