Datum raadsvergadering

Transcriptie

1 Raadsvoorstel Datum vaststelling voorstel door het college 26 mei 2015 Datum raadsvergadering 29 juni 2015 Nummer raadsvoorstel Bijbehorend veld van de programmabegroting Ruimte, cultuurhistorie, monumenten en natuur Naam portefeuillehouder college / Initiatiefnemer raad G. Boonzaaijer Wettelijke basis Huisvestingswet 2014 Onderwerp Huisvestingsverordening 2015 Samenvatting Op 1 januari 2015 is de nieuwe Huisvestingswet in werking getreden. Willen we de woningmarkt voor sociale huurwoningen blijven reguleren dan dient u een nieuwe huisvestingsverordening vast te stellen op basis van de nieuwe wet. Binnen de huidige woningmarktregio is in samenwerking met 16 gemeenten een huisvestingsverordening opgesteld met een regionaal deel en een lokaal deel. Wij vragen u de concept- Huisvestingsverordening vast te stellen. Voorgesteld besluit 1. De Huisvestingsverordening gemeente Utrechtse Heuvelrug vast te stellen en deze per 1 juli 2015 in te laten gaan; 2. Als onderdeel van deze verordening, kennis te nemen van de lokale uitwerking Gemeentelijk woonbeleid, zoals door het college op 26 mei 2015 is vastgesteld. Financiële consequenties / wijze van dekking Hieronder lichten we de financiële gevolgen per thema toe. Wijzigingen woningzoekendensysteem sociale huurwoningen De nieuwe Huisvestingsverordening brengt geen grote wijzigingen met zich mee. De grootste wijziging voor woningzoekenden is dat er nu voorrangsregels zijn in plaats van het uitsluiten van groepen (is wettelijk niet meer toegestaan). Dat betekent dat groepen niet meer uitgesloten mogen worden en dat alle woningzoekenden (ook hogere inkomens) op de sociale woningen mogen reageren. Maar omdat we voorrang geven aan lage inkomens en de omvang van deze inkomensgroep groot is, verandert er in de uitvoering praktisch niets: de lage inkomens komen als eerste in aanmerking voor de woningen. Naast voorrang voor inkomens zijn er ook andere voorrangsregelingen. De regelingen worden onder Toelichting op gevraagd besluit verder toegelicht. De aanpassingen in het woningzoekendensysteem worden in opdracht van de regionale woningcorporaties uitgevoerd door WoningNet. Deze kosten worden door de woningcorporaties gedragen. Mocht de raad wijzigingen voorstellen die aanpassing van het systeem vergen dan zal hieraan wel een

2 2 kostenplaatje hangen omdat het WoningNet-systeem dan specifiek voor de gemeente Utrechtse Heuvelrug moet worden aangepast. Hiervoor is geen budget gereserveerd in de begroting. Vooralsnog is dit niet aan de orde, aangezien nu wordt voorgesteld het huidige beleid, waaronder het lokaal maatwerk, ongewijzigd voort te zetten in het nieuwe gemeentelijke woonbeleid. Koopwoningen niet meer vergunningplichtig In de nieuwe Huisvestingswet is het niet meer mogelijk voor gemeenten om regels te stellen als het gaat om de toewijzing van sociale koopwoningen. De gevolgen van deze wetswijziging is dat economisch en maatschappelijke gebondenen aan de provincie de eerste drie maanden geen voorrang meer hebben op de goedkope woningmarkt. Nu mag een woning met een verkoopprijs beneden ,-- pas verkocht worden aan niet gebondenen als er in drie maanden minimaal 3 advertenties zijn geplaatst. Het niet meer vergunningplichtig zijn van sociale koopwoningen betekent dat we hier ook geen leges meer voor kunnen heffen. In 2014 zijn 50 vergunningen voor sociale koopwoningen verleend. De leges bedragen in ,50. Dit betekent dat we gemiddeld per jaar mislopen vanwege de wetswijziging. Geen compensatie meer bij wijzigingen woningvoorraad In de Huisvestingwet is vastgelegd dat er geen financiële tegemoetkoming meer gevraagd mag worden bij onttrekking, omzetting, samenvoeging en splitsing van woningen. Dit heeft tot gevolg dat hier geen inkomsten meer voor binnenkomen. Voorheen was het mogelijk om bij wijziging een compensatiebedrag te vragen per vierkante meter (bedrag afhankelijk van type wijziging). Compensatiebedragen werden toegevoegd aan de reserve Woonkwaliteit en specifiek gelabeld voor sociale woningbouw. Hierbij was overigens de regel dat als de woonruimte weer werd hersteld of teruggebouwd wij het compensatiebedrag via een afrekentabel moesten terugbetalen aan de aanvrager. Bestuurlijke boete In de regio bestond al de mogelijkheid voor het opleggen van een bestuurlijke boete voor het zonder huisvestingsvergunning in gebruik nemen/geven van een huurwoning en voor het zonder vergunning wijzigen van de woningvoorraad (splitsen, samenvoegen of onttrekken van woningen). Dit gold niet voor alle gemeenten Deze wordt nu regionaal ingevoerd, waardoor ook in alle 16 gemeenten de boetebedragen hetzelfde zijn. Eerdere raadsbesluiten - 2 oktober 2008: Wijziging Huisvestingsverordening december 2010: Wijzigingsverordening Huisvestingsverordening - 15 december 2011: Wijzigingsverordening Huisvestingsverordening januari 2014: Actualisatie Huisvestingsverordening maart maart 2015: Raadsinformatiebrief Gevolgen nieuwe Huisvestingswet en Huisvestingsverordening - 16 maart 2015: Beeldvormende raadsavond over de nieuwe Huisvestingswet en Huisvestingsverordening Reacties van derden / communicatie Tijdens het hele voorbereidingsproces is er op meerdere momenten gecommuniceerd met de stakeholders. Daarnaast waren er 2 regionale bijeenkomsten in november en maart voor gemeenteraden, corporaties, andere verhuurders en huurdersorganisaties. De input die tijdens de avonden (in de vorm van vrije discussie) werd opgehaald droeg bij aan de te nemen richting (bijvoorbeeld het bepalen van de maat van schaarste) of werd - voor zover mogelijk verwerkt in de verordening. Participatie - De 16 betrokken gemeenten hebben sinds medio 2014 intensief samengewerkt om uiteindelijk te komen tot een concept Huisvestingsverordening. Ook de betrokken bestuurders van de 16

3 3 gemeenten hebben meerdere malen overlegd en op momenten richting gegeven aan het te volgen traject. - De drie lokale woningcorporaties namen deel aan interne werkgroepen over specifieke onderdelen van de Huisvestingsverordening en de verordening als geheel. - Naast de lokale corporaties namen ook (beleids-)medewerkers van de velden WMO, Veiligheid en Wonen/vastgoed en Vergunning & Handhaving deel aan de werkgroepen. - Er zijn onder meer persoonlijke gesprekken gevoerd met: o Een vertegenwoordiger van huurdersvereniging Leersum-Doorn-Driebergen; o Een particuliere verhuurder; o En een lid van de WMO-raad. De belanghebbenden (waaronder de huurdersorganisaties van de drie lokale woningcorporaties) werden ook uitgenodigd voor de beeldvormende raadsavond op 16 maart 2015 en kregen de mogelijkheid om actief mee te praten over de wijzigingsvoorstellen. Zie ook bijlage 3 Verslag Beeldvormende raadsavond 16 maart In het verslag wordt aangegeven wat er met de input van de raadsavond is gedaan. Vervolgtraject - De communicatie naar de huurders en woningzoekenden (waaronder urgenten) wordt opgepakt in de maanden juni en juli, dus rondom de inwerkingtreding van de nieuwe verordening. Dit zal een gezamenlijk traject zijn van de regio Utrecht, de gemeenten, de corporaties en WoningNet. - De verordening zal op de gebruikelijke wijze worden bekendgemaakt. De verordening treedt in werking na bekendmaking, maar zal via de bekendmaking met terugwerkende kracht ingaan per 1 juli. - De Huisvestingswet gaat uit van een verordening voor een periode van vier jaar. De gemeente moet in de tussentijd maatregelen nemen om het schaarste probleem op te lossen. In het vierde jaar zal dan ook opnieuw bekeken moeten worden of er sprake is van schaarste en een nieuwe verordening nodig is. Dit zal aan de orde zijn in Bijlage(n): 1. Concept Huisvestingsverordening regio Utrecht 2015 gemeente Utrechtse Heuvelrug 2. Lokale uitwerking: gemeentelijk woonbeleid 3. Verslag Beeldvormende raadsavond 16 maart Verdeling verhuringen: wettelijk en gewenst 5. Ter informatie: basis huisvestingsverordening regio (voorbeeld - ongewijzigd) Nadere informatie te verkrijgen bij R.L. Parahoe, beleidsmedewerker Wonen, radha.parahoe@heuvelrug.nl J. Pieters, afdelingshoofd Ruimtelijke Ontwikkeling, jan.pieters@heuvelrug.nl Toelichting op gevraagde beslissing Per 1 januari 2015 is de Huisvestingswet 2014 in werking getreden. In deze wet wordt geregeld dat, als er sprake is van schaarste in de huurwoningvoorraad, gemeenten regels mogen stellen om die schaarse huisvesting eerlijk te verdelen onder de woningzoekenden. Ook is in deze wet geregeld dat een verordening op basis van de oude huisvestingswet van rechtswege vervalt op 1 juli Onze verordening (Huisvestingsverordening gemeente Utrechtse Heuvelrug 2006) vervalt dus ook automatisch op 1 juli In regionaal verband is aangetoond dat er sprake is van schaarste, in de hele woningmarktregio Utrecht en daarbinnen ook in de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Argumenten Huisvestingsverordening 1. Een nieuwe huisvestingsverordening is nodig omdat er sprake is van schaarste op de woningmarkt.

4 4 In de Huisvestingswet is geregeld dat een gemeente regels mag stellen aan de toewijzing van huurwoningen als er sprake is van schaarste. Het RIGO-onderzoek, dat in opdracht van de 16 gemeenten in de woningmarktregio (U16, zie ook punt 3), geeft aan dat er in de hele woningmarktregio Utrecht sprake is van schaarste in alle sociale huurwoning-categorieën. Dit onderzoek legitimeert het instellen van regels voor de woningtoewijzing in onze gemeente en de hele U16-regio. 2. De Huisvestingswet 2014 schrijft voor dat gemeenten onderling afstemming hebben over de verordeningen. De Huisvestingswet schrijft afstemming voor tussen gemeenten in hetzelfde woningmarktgebied. Wanneer gemeenten geen onderlinge overeenstemming kunnen bereiken, kan de provincie een besluit nemen. In de woningmarktregio Utrecht (U16) is deze afstemming bereikt door het gezamenlijk opstellen van de regionale verordening. 3. De Gemeente Utrechtse Heuvelrug maakt onderdeel uit van het woningmarktgebied regio Utrecht. Wij voeren een Huisvestingsverordening gebaseerd op regionale afspraken. Binnen onze woningmarktregio vallen de gemeenten Lopik, Montfoort, Oudewater, De Ronde Venen, Woerden, De Bilt, Bunnik, Houten, IJsselstein, Nieuwegein, Stichtse Vecht, Utrecht, Vianen, Zeist, Utrechtse Heuvelrug en Wijk bij Duurstede (U16). De regionale samenwerking stamt uit de tijd vóór de herindeling toen voormalig gemeente Driebergen onderdeel was van het BRU. Na de herindeling is deze samenwerking voortgezet. Deze regionale samenwerking is een ambtelijke samenwerking zonder bestuurlijke aansturing in de vorm van een halfjaarlijks overleg in het Platform woonruimteverdeling. De aanleiding om regionaal samen te werken was voorheen en is nog steeds - het vergroten van de kansen van de woningzoekenden uit onze gemeente. Gelet op de goede ervaringen met de huidige systematiek (bijvoorbeeld de website van WoningNet) en de nodige investeringen die daarvoor zijn gedaan, hebben wij ons ingespannen om het huidige regionale systeem voort te zetten. Eén woningmarkt biedt betere kansen aan onze woningzoekenden, zowel binnen als buiten de gemeentegrenzen. Het voordeel van een verordening op basis van regionale afspraken is dat onze woningzoekenden ook in aanmerking kunnen komen voor een woning in bijvoorbeeld Bunnik en vice versa. Om een nieuwe verordening per 1 juli 2015 in te laten gaan is gestart met diverse acties in samenwerking met de huidige regio om tijdige besluitvorming mogelijk te maken. Na afstemming tussen de gemeenten, in de vorm van ambtelijke en bestuurlijke overleggen, zijn stappen gezet om te komen tot een nieuwe Huisvestingsverordening met deels regionale afspraken en deels lokaal woonbeleid. Voor de lokale uitwerking zie bijlage 2 Gemeentelijk Woonbeleid. Het komt erop neer dat het proces een sneltrein is en we uit noodzaak (het vervallen van de verordening) op de trein zijn gestapt. 4. Omdat de huidige verordening op 1 juli 2015 van rechtswege vervalt is het nodig een nieuwe verordening vast te laten stellen, welke in werking kan treden op 1 juli De Huisvestingswet 2014 heeft een overgangstermijn ingesteld van 6 maanden voor bestaande huisvestingsverordeningen. Daarna vervalt de bestaande verordening van rechtswege. Om een gat in de regelgeving te voorkomen moeten de nieuwe regels uiterlijk op 1 juli 2015 in werking treden. Dit voorstel wordt echter pas in uw raadsvergadering van 2 juli ter vaststelling besproken. De verordening treedt in werking na bekendmaking, maar zal via de bekendmaking met terugwerkende kracht ingaan per 1 juli. 5. Een regionale verordening met daarin een lokaal deel is noodzakelijk voor een eenduidig systeem voor de woningzoekenden in deze woningmarktregio. De woningzoekenden in de regio zijn gebaat bij een zo eenduidig mogelijk systeem van inschrijven

5 5 als woningzoekende en het verdelen van beschikbare woningen. Daarom is gekozen voor een regionale verordening die voor alle 16 gemeenten gelijk is. Daarom is gekozen voor een regionale verordening die voor alle 16 gemeenten gelijk is. In de verordening is het ook mogelijk gemaakt daarnaast lokaal beleid op te nemen omdat elke gemeente tot op zekere hoogte anders is en haar eigen woonbeleid voert. Om te voorkomen dat er alsnog een wildgroei van afwijkingen zou ontstaan is gekozen voor een gereedschapskist met keuzemogelijkheden op bepaalde onderdelen. Dit betekent dat de keuze om deel te nemen aan de regio onze keuzemogelijkheden zijn beperkt tot de opgenomen gereedschapskist. Voor het bedenken van de gereedschapskist is echter ook rekening gehouden met onze wensen inzake gemeentelijk/lokaal beleid. Naar onze mening biedt de gereedschapskist voldoende mogelijkheden om ons gewenste beleid (conform Woonvisie) vorm te geven. 6. Door gebruik te maken van de gereedschappen in de verordening is het mogelijk gemeentelijk beleid via de verordening te verankeren. De gereedschapskist in de regionale verordening bevat de volgende onderdelen: bezettingsnorm, specifieke woningtypen, doorstroommogelijkheden, binding, bijzondere doelgroepen, lotingsmodel, voorrangsregeling voor woonwagenstandplaatsen, het beheerdersbelang en de aanwijzing van woongroepen. Aan de hand van ons gemeentelijk beleid voor wonen, zoals vastgelegd in onze woonvisie, zijn de hieronder genoemde gereedschappen opgenomen in de verordening. De regionale ambtelijke werkgroep heeft gezamenlijk gewerkt om tot een basisverordening te komen. De basisverordening is vervolgens binnen elke gemeente uitgewerkt tot een gemeentelijke verordening. Ter informatie is de basis versie van de verordening, waarin de keuzemogelijkheden van de gereedschappen allemaal genoemd zijn, bijgevoegd als bijlage Nieuw in de verordening zijn de urgenties voor mantelzorg en de bestuurlijke boete. Vervallen zijn de bevoegdheid van het college een woningzoekendenregister bij te houden en de compensatiemogelijkheid bij wijziging van de woningvoorraad. Naast de hierboven beschreven gereedschappen specifiek voor de gemeente Utrechtse Heuvelrug zijn er ook een aantal andere wijzigingen ten opzichte van de huidige verordening. Deze zijn het gevolg (m.u.v. punt b) van wijzigingen in de Huisvestingswet. a. De urgentie voor mantelzorg is nieuw (staat in de Huisvestingswet). Het wordt hierdoor zowel voor een mantelzorg-ontvanger als voor een mantelzorg-gever mogelijk om met voorrang bij elkaar in de buurt te komen wonen. In de buurt wil dan zeggen een reisafstand korter dan 5 kilometer. Er zijn een aantal voorwaarden aan verbonden, zoals het aantal uren in de week en de frequentie van de mantelzorg. Hierbij is aansluiting gezocht bij landelijk acceptabele regels. Om de mantelzorgrelatie en zwaarte aan te tonen is een advies van een door de gemeente aan te wijzen adviseur nodig. Hierover zijn afspraken gemaakt met de afdeling Maatschappelijke ontwikkeling, team WMO. Aanvragen kunnen worden ingediend bij het Sociaal Team. b. In de regio bestond al de mogelijkheid voor het opleggen van een bestuurlijke boete voor het zonder huisvestingsvergunning in gebruik nemen/geven van een huurwoning en voor het zonder vergunning wijzigen van de woningvoorraad (splitsen, samenvoegen of onttrekken van woningen). In onze huidige verordening was die mogelijkheid er al. Deze wordt nu regionaal ingevoerd, waardoor ook in alle 16 gemeenten de boetebedragen hetzelfde zijn. c. In de Huisvestingswet is de bevoegdheid van het college om een woningzoekendenregister bij te houden komen te vervallen. Voorheen was het zo dat de bevoegdheid om woningzoekenden in te schrijven en inschrijvingen eventueel door te halen bij het college lag. Door het vervallen van de bevoegdheid is ook in de regionale verordening de mogelijkheid vervallen om dit register en de daarbij horende werkzaamheden aan de corporaties te kunnen mandateren. In aanvulling daarop zijn in onze verordening ook weggelaten de regels met betrekking tot de

6 6 inrichting van het register. Daarover hebben wij immers geen zeggenschap meer. De noodzaak is ook niet zo hoog, omdat de huidige manier van werken middels het WoningNet prima functioneert en er geen aanleiding is voor de corporaties om hiervan af te wijken. Overigens hebben gemeenten wel de mogelijkheid gekregen om al dan niet te kiezen voor één toewijzingssysteem. Binnen het toewijzingssysteem kunnen woningzoekenden zich registreren, worden vrijkomende sociale huurwoningen aangeboden en vindt de matching plaats (toewijzing). Zie ook punt 20. Het voornemen is om gebruik te maken van de mogelijkheid om verhuurders te verplichten om gebruik te maken van één toewijzingssysteem. d. In de Huisvestingswet is de mogelijkheid voor het vragen van compensatie bij het onttrekken of samenvoegen van woonruimte vervallen. Daarmee is er geen grond meer om in de verordening een compensatiemogelijkheid op te nemen. Zie ook Financiële consquenties. Toelichting keuzes Huisvestingsverordening en gemeentelijk woonbeleid 8. Aanbodmodel als basis voor de Huisvestingsverordening Het aanbodmodel is bedoeld voor woningzoekenden die zelf actief willen zoeken naar een passende woning. Voor doorstromers en starters op de woningmarkt wordt hetzelfde criterium gebruikt, namelijk de inschrijfduur. De geïnteresseerde met de langste inschrijfduur of oudste indicatiedatum(bijvoorbeeld bij urgentie) krijgt de woning als eerste aangeboden. Deze volgorde wordt bepaald, nadat de advertentie is gesloten. Het aanbodmodel is het meest gebruikte model voor woonruimteverdeling in Nederland. Het doel van het model is om sociale huurwoningen zo eerlijk mogelijk te verdelen. Negatieve kanten van het model is dat inschrijftijden oplopen, doordat men zich preventief inschrijft en hiermee anticipeert op een toekomstig (en dus niet huidig) verhuisbehoefte. Starters en snelzoekers zijn hier de dupe van, omdat ze gewoonweg niet aan de lange inschrijftijd kunnen voldoen die nodig is om in aanmerking te komen voor een woning. Daarom is het Lotingmodel geïntroduceerd en wordt dit als optie aan het college geboden als onderdeel van het gemeentelijk woonbeleid. Er zal continu bekeken moeten worden bij welk model onze doelgroepen van beleid het meest gebaat zijn. 9. Eén toewijzingssysteem Versnippering van toewijzingssystemen zorgt ervoor dat: o Woningzoekenden niet weten waar ze terecht kunnen met hun verhuiswens; o Wij onze toezichthoudende rol minder goed kunnen vervullen vanwege de diverse systemen en gegevensbronnen; o Rapporten een kostbare (financieel en ureninzet) aangelegenheid is vanwege het vergelijkbaar maken van de verschillende informatiebronnen. Met het kiezen voor één toewijzingssysteem kiezen we voor maximale transparantie naar woningzoekenden. Woningzoekenden weten precies waar ze terecht kunnen met hun verhuiswens en wat de spelregels zijn. Wij kunnen op een eenvoudige wijze toewijzingsgegevens benaderen (bijvoorbeeld door standaardrapporten te hanteren) en daarmee onze toezichthoudende rol op een effectieve manier invullen. Daarnaast staat voor het aanbod van de woningcorporaties een stevige structuur. De woningcorporaties werken samen in de Stichting woonruimteverdeling regio Utrecht (SWRU) om als opdrachtverlener de toewijzing te organiseren. Dit verloopt uitstekend, het voorstel is ook bedoeld om dit goed werkende systeem te behouden. Binnen onze gemeente maakt woningbouwvereniging Amerongen gebruik van een ander toewijzingssysteem. Enkele jaren geleden kozen ze hiervoor omdat ook veel woningzoekenden van buiten de gemeente op woningen in Amerongen reageerden, terwijl de geografische ligging bij hen niet bekend was. Dit leidde tot veel woningweigeringen. Na het kiezen voor een ander toewijzingssysteem zagen zij hun woningweigeringen teruglopen, maar ook de aantallen reacties op een woning. Dit verhoogde te

7 7 slaagkansen op een woning in Amerongen. Dit is echter een vertekend beeld, omdat het niet voor alle woningzoekenden duidelijk is dat ze voor een woning in Amerongen moeten reageren via een ander systeem. Inmiddels geeft de woningbouwvereniging aan dat ook hun systeem haken en ogen heeft. Het verplicht stellen van één toewijzingssysteem voor alle verhuurders is daarom niet haalbaar voor 1 juli. Dit is ook opgenomen in de toelichting van de Huisvestingsverordening. Voorstel is wel om na 1 juli verdere mogelijkheden te onderzoeken, zodat het aanbod eenduidig en transparant in beeld komt voor de woningzoekenden. 10. Bezettingsnorm: Voorrang voor meerpersoonshuishoudens bij woonruimte met vier of meer kamers. Uit het schaarste onderzoek komt naar voren dat de slaagkans van grote gezinnen op een passende woning kleiner is dan voor alleenstaanden. Daarom willen wij een bezettingsnorm hanteren. Grotere woningen zijn bedoeld voor gezinnen of huishoudens van twee of meer personen. Door deze huishoudens voorrang te geven bij de verdeling van deze woningen wordt voorkomen dat deze woningen bij aanvang verhuurd kunnen worden aan 1 persoon. Er zijn voldoende kleinere woningen beschikbaar voor kleine huishoudens, zodat er geen sprake is van verdringing. Als we geen bezettingsnorm hanteren kunnen alleenstaanden dus ook in aanmerking komen voor bijvoorbeeld een vierkamer eengezinswoning. Dit is ongewenst, omdat we schaarse woningen aan een passend huishouden willen toewijzen. En omdat het een voorrangsregeling is komen alleenstaanden wel in aanmerking als er geen groter huishouden beschikbaar is. 11. Woningtype: de genoemde woningtypen met voorrang toe te wijzen aan de bijbehorende doelgroep. In de verordening zijn voor vier woningtypen de bijbehorende doelgroepen beschreven. Dit betreft woningen met zorgvoorzieningen, nultredenwoningen (vroeger ook wel seniorenwoningen genoemd), woningen voor minder validen en jongerenwoningen. Deze woningen zijn allemaal gebouwd voor de beschreven doelgroepen, ouderen, jongeren, mensen met een zorgbehoefte, maar die wel zelfstandig kunnen wonen, hetzij met een hulp van buiten, hetzij door voldoende aanpassingen. Het is dan ook niet meer dan logisch om deze woningen in eerste instantie toe te wijzen aan de betreffende doelgroep. Omdat de Huisvestingswet uitgaat van voorrang is in de verordening de mogelijkheid opgenomen dat een woning, als er geen geschikte kandidaat is gevonden, nog twee keer opnieuw geadverteerd mag worden. Is er dan nog geen geschikte kandidaat wordt de woning toegewezen aan de eerstvolgende die gereageerd heeft. Leegstand is immers ook niet goed. Als deze voorrangsregeling niet wordt ingevoerd, dan kan het zijn dat een aangepaste woning (waar het nodige in is geïnvesteerd) naar een kandidaat gaat zonder beperking en dat de aanpassingen bijvoorbeeld verwijderd worden. Of dat jongerenwoningen (vaak kleinere woningen met een lagere huur) ook aan alleenstaanden op leeftijd worden toegewezen. Hierdoor worden de kansen van jongeren op een woning nog kleiner en het risico op een te dure woning groter (de huurtoeslaggrens voor jongeren is veel lager dan voor andere groepen). 12. Doorstroming: de regeling van groot naar beter passend De regeling houdt in dat een 65 plusser die in een eengezinswoning woont voorrang krijgt op een woning die voor hem of haar geschikt is gezien verwachte fysieke veranderingen. Hiermee komt een eengezinswoning vrij voor een gezin en komt doorstroming in gang. De regeling is tot stand gekomen naar aanleiding van succesvolle experimenten in de regio. In Gemeente Utrechtse Heuvelrug zijn woningbouwvereniging Amerongen en de gemeente bezig met het opstarten van een experiment doorstroming van ouderen uit een eengezinswoning naar een voor ouderen beter passende woning. Dit experiment past in deze regeling. Het advies is deze regeling nu als normale mogelijkheid op te nemen in de verordening.

8 8 Als senioren niet worden gestimuleerd om te verhuizen naar een geschikte woning, dan blijven de kansen van gezinnen op een grotere cq. passende woning gelijk en dus laag. De doorstroming komt hierdoor niet extra op gang. Het is een kans om de regeling in te zetten en hiermee onze beleidsdoelstellingen (doorstroming bevorderen) beter te realiseren. 13. Doorschuifregeling: een huurder binnen eenzelfde complex verhuizen. Doelstelling van deze regeling is vragen/problemen in een complex op te lossen door verschuiving binnen het complex. Daarbij mag er uiteraard geen sprake zijn van wooncarrière, want dat zou niet eerlijk zijn t.o.v. andere woningzoekenden. Vooralsnog lijkt er geen behoefte te zijn aan deze regeling. Deze regeling wordt daarom nog niet in gebruik genomen. 14. Bindingsmogelijkheden De nieuwe Huisvestingswet gaat uit van vrije vestiging in heel Nederland. In de huidige verordening is er sprake van binding aan de provincie Utrecht. Zonder binding kon je zelfs niet inschrijven als woningzoekende. Dat verandert nu dus bij wet. Iedereen mag zich inschrijven. Bij de reactie op een vrijkomende woning wordt getoetst of de woningzoekende voldoet aan de criteria voor die woning. De Huisvestingswet biedt wel de mogelijkheid bij een deel van de nieuwe toewijzingen bindingseisen te stellen. Maximaal 50% van de toewijzingen mag regionaal gebonden zijn. En daarvan weer de helft (25% van het totaal) mag lokaal gebonden zijn. De gestelde criteria bij de verhuring zijn maatgevend voor deze telling. a. Nieuwbouwprojecten Wij stellen voor om bij nieuwbouwprojecten bindingseisen te stellen. Door bindingseisen te stellen krijgen woningzoekenden uit de gemeente voorrang op een nieuwbouwwoning. De lokale woningzoekende laat zelf ook een woning achter. De achtergelaten woning komt vervolgens vrij voor alle woningzoekenden. Nieuwbouwprojecten zorgen voor nieuw woningaanbod en gecombineerd met bindingseisen leidt dit tot doorstroming op de lokale woningmarkt. Gemeente en corporatie stemmen het aantal woningen per nieuwbouwproject af. 15. Bijzondere doelgroepen De verordening maakt het mogelijk bijzondere doelgroepen aan te wijzen waarvoor bijzondere toewijzingsregelingen kunnen gelden. Het is een bevoegdheid van het college om deze groepen aan te wijzen, zodat accuraat en snel gehandeld kan worden als een nieuw initiatief zich meldt. Uit het schaarste onderzoek komt naar voren dat de slaagkans van grote gezinnen op een passende woning kleiner is dan voor andere groepen. Daarom worden grote gezinnen (minimaal 5 personen) als bijzondere doelgroep aangewezen, waarbij er voorrang wordt verkregen bij de toewijzing van grote woningen ( vanaf 5 kamers). Als we grote gezinnen geen voorrang verlenen dan blijven de slaagkansen van grote gezinnen laag. n.b. er zijn ook speciale doelgroepen, zoals ex-gedetineerden of mensen uit een zorginstelling die zelfstandig mogen wonen. Deze doelgroepen maken gebruik van de regeling urgentie op basis van maatschappelijke indicatie. Deze urgentie geldt in de meeste gevallen lokaal en toewizjing van de woningen vindt plaats via bemiddeling. 16. Aanbieden van woningen via loting Ook in de huidige verordening was het al mogelijk om woningen middels loting aan te bieden. Dit is vooral interessant voor de zogenaamde spoedzoekers. Mensen met weinig inschrijftijd, maar wel een vraag op de korte termijn. Hierbij kunt u denken aan jongeren of mensen in een echtscheidingssituatie. Daarbij valt te denken aan inzetten op een afgebakend type woonruimte (vaak kleinere, vaak muterende woningen) of in bepaalde buurten. Het toepassen van aanbieden via loting wordt een bevoegdheid van het college.

9 9 Het alternatief is om niet voor loting te kiezen of juist voor één van de andere modellen waar landelijk ervaring mee is. Bij het niet kiezen van loting, is het enige model in de regio het aanbodmodel (zie punt 17 voor een nadere toelichting). Het aanbodmodel is echter geen geschikt model voor jongeren of snelzoekers omdat ze onvoldoende tijd hebben gehad om wachttijd (=selectiecriterium) op te bouwen. De andere landelijke modellen is niet gericht op snelzoekers, maar meer op passend wonen, vraaggericht wonen. Het aanbodmodel biedt voldoende dekking als het gaat om vraaggericht zoeken, waardoor het niet nodig is om een ander model in te voeren. 17. De aangeboden voorrangsregels voor woonwagenstandplaatsen niet gebruiken in de gemeente Utrechtse Heuvelrug Op voordracht van Zeist en Utrecht is in de regionale verordening de mogelijkheid opgenomen standplaatsen te zien als een woongroep, waarvoor een specifieke voorrangsregeling geldt. In de gemeente Utrechtse Heuvelrug zijn echter maar een beperkt aantal standplaatsen beschikbaar. Daarnaast zijn er niet of nauwelijks mutaties. Voorgesteld wordt dan ook geen gebruik te maken van die mogelijkheid. Als er wel een huurstandplaats vrij komt zal deze via de reguliere weg (net als een huurwoning) worden aangeboden via WoningNet. 18. Beheerdersbelang invoeren Net als bij de doorschuifregeling is het beheerdersbelang bedoeld om problemen op te lossen in een complex. Dit kan zijn door het ervaren van overlast, maar ook om een woning niet op nieuw te verhuren maar te gebruiken als modelwoning of ontmoetingsruimte. De ruimte voor beheerdersbelang wordt gemaximeerd op 10% van het eigen vrijkomend aanbod. De verhuurder moet vooraf de voorgenomen verhuring melden (ook vanwege de betrokkenheid van het wijkteam of het sociale team) en advies vragen bij de gemeente. Jaarlijks wordt achteraf gerapporteerd hoe ze gebruik hebben gemaakt van deze regeling. Bij het niet kiezen voor het beheerderbelang zal de verhuurder voor elk vraagstuk de gemeente moeten benaderen voor een collegebesluit. Dit vraagt ambtelijke en bestuurlijke capaciteit. Daarnaast draagt het niet voeren van deze regeling niet bij aan de slagvaardigheid van de verhuurder. 19. Woongroepen Op dit moment is er in de gemeente Utrechtse Heuvelrug één woongroep bekend te weten Centraal Wonen. Mocht er zich een initiatief aandienen biedt deze regeling het college de mogelijkheid afspraken te maken over de toewijzingsmethodiek. U zult door het college geïnformeerd worden als een woongroep zich heeft gemeld en de afspraken die met hen gemaakt worden over de toewijzingsmethodiek. 20. Bemiddeling Bemiddeling wordt ingezet als mensen niet zelf in staat zijn hun weg te vinden op WoningNet of voor (volkshuisvestelijke) urgenten die aan het eind van hun urgentietermijn nog geen andere woning hebben gevonden. De corporatie biedt in die gevallen eenmalig een woning aan aan deze woningzoekenden. Het gaat hierbij om de volgende groepen mensen: o Statushouders o Mensen met een beperking, die een speciale aangepaste woning nodig hebben. o Sommige urgenten met een maatschappelijke indicatie (zie bijlage Gemeentelijk woonbeleid voor een overzicht van doelgroepen en toewijzingsmethodiek). o Urgenten met een volkshuisvestelijke indicatie en waarbij sprake is van mantelzorg (i.v.m. de nabijheidseis van 5 km) o Overige urgenten indien er geen passend aanbod is geweest en de urgentie wordt verlengd).

10 10 In bovengenoemde gevallen is bemiddeling een goede manier om mensen (op tijd) naar een voor hen geschikte woning te laten verhuizen. 21. Experimenten Evenals in de huidige verordening is er een mogelijkheid opgenomen om experimenten te voeren. Dit wordt een bevoegdheid van het college. Voorbeelden van reeds gevoerde experimenten: o Doorstroomregeling voor ouderen om van een eengezinswoning naar een seniorenwoning ( beter passend ) te verhuizen. De doorstroomregeling omvatte stimulerende maatregelen en extra begeleiding en was een samenwerkingsverband tussen woningbouwvereniging Amerongen en de gemeente. o De mogelijkheid om jong zorgpersoneel aan te trekken door een zorgpartij en hen huisvesting te bieden in een wooncomplex beschikbaar gesteld door Heuvelrug Wonen. Kanttekening 1. De nieuwe verordening gaat uit van samenwerking in de woningmarktregio Utrecht en richt zich bijvoorbeeld niet op de regio Veenendaal/Food Valley. De gemeente Utrechtse Heuvelrug ligt weliswaar in de regio Utrecht, maar ligt ook nabij Veenendaal. We hadden ons ook meer kunnen oriënteren op Veenendaal. Na vaststelling van de nu voorliggende verordening zal een verkenning opgepakt worden en worden bekeken welke woningmarkt logischerwijs bij onze gemeente past. Mocht de verkenning tot nieuwe inzichten leiden zal hierover gerapporteerd worden, waarbij de consequenties van aansluiting bij een andere regio niet vergeten zullen worden. Op dit moment is dat echter nog niet aan de orde. Het uitgangspunt van vrije vestiging van de Huisvestingswet geeft de woningzoekende zelf de mogelijkheid te reageren op woningen in een andere regio. Waarbij men wel ingeschreven moet staan in de betreffende regio en moet voldoen aan de voorwaarden die gelden in de betreffende regio. 2. Als er geen Huisvestingsverordening wordt vastgesteld, dan krijgen we een open woningmarkt en gelden alleen de wettelijke regels zoals vrije vestiging (geen bindingseisen). Wij missen dan een belangrijk instrument waarmee we vooral in de bestaande voorraad gerichte beweging kunnen krijgen. Beoogd effect Zorg dragen voor een goede verdeling van schaarse huurwoningen in de gemeente Utrechtse Heuvelug met een eenduidige toewijzingssystematiek voor de hele woningmarktregio. Lokaal Maatwerk De Huisvestingswet gaat uit van vrije vestiging in Nederland. Het is voor gemeenten mogelijk om een deel van de verhuring regionaal (max. 50%) of zelfs lokaal (50% van de regionale binding) gebonden te laten zijn. Zie ook bijlage 4 Verdeling verhuringen: wettelijk en gewenst. Hiermee wordt gestreefd de sociale cohesie in de dorpen te versterken door de woningen te verhuren aan mensen met een sociale binding aan deze dorpen. Ook economische binding is mogelijk, waarbij de link gelegd wordt tussen werk en wonen. Evaluatie Met de wethouders van de bestuurstafel U16 is afgesproken dat de procedure om te komen tot deze verordening na de zomer geëvalueerd zal worden. De uitvoering van de regels in de verordening en de gevolgen die de woningzoekenden daarvan ervaren zal (waarschijnlijk) elk jaar een gemonitord worden. O.a. de gevolgen van de nieuwe urgenties voor mantelzorg, de huur-inkomenstabel en de lokale keuzes zullen daarbij aandacht krijgen. U zult hierover geïnformeerd worden.