Proces. EVA-Lanxmeer is een co-productie van de gemeente Culemborg en Stichting E.V.A.. Zij zijn gezamenlijk opdrachtgever

Transcriptie

1 Proces Het innovatieve concept van Stichting E.V.A. viel in goede aarde bij de gemeente Culemborg dat al jaren een vooruitstrevend duurzaamheidbeleid voerde maar ook vernieuwingen in de sociale woningbouw en het groenbeheer. De toenmalige vakwethouder en de directeur van de sector Ruimte hebben zich vanaf het begin ingezet voor het vergaande EVA-concept. Ook omdat er in Culemborg een uitstekende locatie beschikbaar was: Lanxmeer. Vlakbij het NS-station en aansluitend aan het stadscentrum, grond met een landbouwbestemming die vrijkwam rond een waterwingebied. In het voorjaar van 1996 is door de gemeente Culemborg en Stichting E.V.A. het projectteam EVA-Lanxmeer opgericht. Als projectleider is Hein Struben van Hein Struben Advies aangetrokken die een plan van aanpak heeft opgesteld dat in mei gereed kwam. Voor het opstellen van een programma van eisen is in het najaar van 1996 uit drie partijen de keuze gevallen op Martin Dubbeling als stedenbouwkundige van het bureau BügelHajema. EVA-Lanxmeer is een co-productie van de gemeente Culemborg en Stichting E.V.A.. Zij zijn gezamenlijk opdrachtgever Het stedenbouwkundig concept van de wijk kreeg vorm in diverse workshops, ateliers en masterclasses. In dat dynamische proces hebben architecten uit binnen- en buitenland, stedenbouwkundigen, landschapsarchitecten, ambtenaren en toekomstige bewoners een actieve rol gespeeld. Verder heeft de gemeenteraad van Culemborg aangegeven dat de bevolking van de stad betrokken moet worden bij het ontstaan van de nieuwe wijk Lanxmeer en bij de duurzame aspecten daarvan. Daarvoor is een communicatiestrategie ontwikkeld, gericht op begripsvergroting en draagvlakverbreding in de gemeente Culemborg. Het tot stand komen van EVA-Lanxmeer als voorbeeld voor duurzame stedelijke ontwikkeling is om meerdere redenen uitzonderlijk vanwege: -een integraal concept voor duurzame stedelijke ontwikkeling -interdisciplinaire samenwerking -een vernieuwende samenwerking tussen een gemeente en een particuliere stichting die concept heeft ontwikkeld -de betrokkenheid van toekomstige bewoners vanaf het stedenbouwkundig programma van eisen. Deelnemers stedenbouwkundige atelier -stedenbouwkundige Martin Dubbeling -architect Pieter van de Ree -de Duitse architect Michael Schimmelschmidt die in Engeland werkt met ecologische bouwmethoden en organische vormgeving - permadeskundige Fransje de Waard -architect Pierre Bleuzé -energiedeskundige Dick Sidler

2 Programma van eisen en stedenbouwkundig plan Vanuit verschillende invalshoeken en disciplines is een groot aantal workshops, bijeenkomsten en ateliers gehouden. Op drie zaterdagen in februari 1997 heeft Stichting E.V.A. workshops georganiseerd om de groep enthousiaste mensen zo goed mogelijk op de hoogte te brengen van de diverse thema s van het EVA-concept. De bijeenkomsten hebben geleid tot het verschijnen van het bewonersboek in maart In dit boek wordt het denk- en doeproces van de toekomstige bewoners met betrekking tot het EVA-project uit de doeken gedaan. Maart 1997 heeft een stedenbouwkundig atelier plaatsgevonden. Een delegatie van de inmiddels opgerichte bewonersvereniging EVA-Lanxmeer heeft tijdens dat atelier de ideeën en wensen van de bewoners ingebracht. Het net verschenen bewonersboek vormde een zinvolle inspiratiebron voor de verschillende deskundigen. In de loop van 1997 hebben de bewonersvereniging en Stichting E.V.A. via free-publicity het EVA project nader onder de aandacht gebracht van de Culemborgse bevolking op manifestaties en informatie avonden. Zo was er in juni 1997 een informatieavond voor belangstellenden waarop de wethouder aangaf dat de EVA-plannen bij de gemeente Culemborg in goede aarde waren gevallen. Martin Dubbeling van BugelHajema (stedenbouwkundig bureau) presenteerde deze avond de eerste resultaten van zijn werk. In september 1997 zijn voor de ontwikkeling van het stedenbouwkundig plan enkele stedenbouwkundige ateliers gehouden. Het resultaat van deze bijeenkomst is gepresenteerd tijdens de masterclass van begin oktober De masterclass zou de afronding moeten vormen van de stedenbouwkundige ontwerpfase. Drie buitenlandse architecten/stedenbouwkundigen, Margrit Kennedy, Declan Kennedy en Joachim Eble, allen werkend vanuit de principes die ook de grondslag van het EVA-concept vormen, gaven hun visie op de locatie en reageerden op de presentatie van het ontwerpteam. De belangrijkste opmerking was dat er niet voldoende naar de plek was gekeken, te weinig met water en het waterwingebied werd gedaan en de verkaveling te weinig sociale beleving mogelijk maakt. Ook bij de bewonersgroep was weinig herkenning. De introductie van Joachim Eble tijdens de Stedenbouwkundig raam werk waarin het Eco-raamwerk is verwerkt Partijen programma van eisen en stedenbouwkundig plan -EVA-concept Marleen Kaptein Stichting E.V.A. -Projectleiding Hein Struben, Hein Struben Advies -Programma van Eisen EVA-Lanxmeer Martin Dubbeling BügelHajema -Stedenbouwkundig raamwerk Lanxmeer Martin Dbbeling - BügelHajema -Eco-raamwek Martin Dubbeling - BügelHajema - Stedenbouwkundig plan Martin Dubbeling BügelHajema Joachim Eble Joachim Eble Architektur Hyco Verhaagen Copijn -Water Pierre Bleuzé - opmaat Hyco Verhaagen Copijn -Energie Dick Sidler C.O.R.E. International

3 masterclass was aanleiding om hem eind 1997 als stedenbouwkundig ontwerper aan te trekken. In diezelfde periode is Hyco Verhaagen van het tuin- en landschapsarchitectenbureau Copijn uit Utrecht aan het projectteam toegevoegd. Beide ontwerpers hebben in samenwerking met de stedenbouwkundige gewerkt aan een nieuwe stedenbouwkundige opzet voor het gebied. Door Martin Dubbeling van BügelHajema is een programma van eisen opgesteld dat in januari 1998 verscheen tezamen met het stedenbouwkundig raamwerk. In het stedenbouwkundig raamwerk is ook het Eco-raamwerk opgenomen voor water, landschap en verkeer. -Ketenbeheer Pieter van der Ree ORTA Atelier -Communicatie Harry Heerlijn, Fundamentaal In februari 1998 is dit programma van eisen en het stedenbouwkundig raamwerk aan het gemeentebestuur van Culemborg aangeboden en toegelicht. De raad heeft daarop aansluitend het plan unaniem goedgekeurd. Het programma van eisen en het stedenbouwkundig raamwerk waren de basis voor het stedenbouwkundig plan dat in november 1998 verscheen.in dit stedenbouwkundig plan zijn de uitgangspunten van het EVA-concept herkenbaar terug te vinden. In het zoeken naar mogelijkheden om de vele ambities financieel haalbaar te maken is door het gemeentebestuur een unieke keuze gemaakt om de ontwikkelingskosten van het woningontwerp (tot en met het bestek) voor de eerste en later ook de tweede fase voor te financieren. Omdat een grote groep potentiële bewoners zich had aangemeld, was het risico voor de gemeente beperkt. De projectorganisatie heeft ook gezorgd voor het verkoophandelingen. Na het ondertekenen van de koopaktes is het bouwrisico overgenomen door de aannemer. Uitvoering Door tijdsdruk was het noodzakelijk om tijdens de verdere uitwerking van het stedenbouwkundig plan ook al te beginnen met de voorbereidingen van het architectonisch ontwerp van de eerste fase van de woningen. De eis van de provincie Gelderland was namelijk dat met de bouw van de 1 e fase eind 1998 moest zijn begonnen. Voor deze eerste fase zijn ORTA Atelier uit Bunnik en Joachim Eble Architektur uit Tübingen (Duitsland) als architect geselecteerd.op 5 februari 1999 is het startsein voor de uitvoering gegeven door Lili Jacobs, gedeputeerde van de provincie Gelderland. Stedenbouwkundig plan Deze beslissing heeft het hele proces, maar vooral het overleg met bewoners, de civieltechnische voorbereiding en de afronding met de bouwkundige aannemer (Kingma Bouw uit Lelystad) onder zware tijdsdruk gezet. In de civieltechnische voorbereiding had men te maken met tal van nieuwe

4 technieken. Problemen die in samenwerking met de nutsbedrijven voor gas, water een elektriciteit in relatief korte tijd moesten worden opgelost. Alweer onder tijdsdruk is besloten om ook de tweede fase in te gaan met de architecten van de eerste fase en de zelfde bouwkundig aannemer, Kingma Bouw uit Lelystad. De 55 woningen van de eerste fase zijn begin 2000 opgeleverd. De 44 woningen van de tweede fase in In dat jaar zijn ook de kaswoningen op het Pioniersveld opgeleverd. Enkele vrijstaande woningen kwamen al eerder gereed. Recenter zijn 24 appartementen van senioren in houtskeletbouw (2003) en 24 ecologische woningen (2004). Op dit moment (2005) zijn een aantal projecten gestart en zijn en aantal projecten in voorbereiding, waaronder het EVA Centrum. Zie Bebouwing voor een karakterisering van de woningen, kantoren en bijzondere bebouwing en bebouwing in voorbereiding. Kleurconcept in de Hermanshof Het overleg over bewonersbeheer is in 1999 gestart met een werkgroep van de bewonersvereniging. Dit is in 2005 geformaliseerd. [Zie verder Participatie Bewonersbeheer] Van de procesaspecten kan over de woningbouwontwikkeling nog het volgende worden vermeld: o Vanwege tijdsdruk in verband met de toegewezen contingenten (in vier opvolgende jaren een nieuwe fase van ca. 50 woningen) is in de projectgroep besloten om de tweede fase direct aan te laten sluiten bij de eerste fase. Met dezelfde architecten en dezelfde aannemer. Dit hield tevens in dat geen nieuw participatie traject is gehouden en dat de woningtypen van de eerste fase min of meer zijn gecontinueerd. Mensen konden aangeven of deze woningen min of meer bij hun wensen pasten. Wel konden bewoners in beperkte mate individuele wensen bij de aannemer kenbaar maken. o Tegelijk met de ontwikkeling van de tweede fase is gestart met het uitnodigen van gegadigden voor de bouwen in eigen beheer projecten in de derde fase op et Pioniersveld. In totaal hebben zich 22 kandidaten aangemeld. Vanuit de projectgroep is een ontwerp begeleidingsgroep opgericht. Een aantal mensen viel af, deels om redenen van financiering en deels omdat zij soms erg idealistisch waren. o Tijdens de voorbereiding van de eerste fase is de wens ontstaan om voor de hele wijk een kleurconcept toe te gaan passen. Aan Barbara Eble-Greabener uit Tũbingen is gevraagd dit op Kleinschalige windturbine

5 stedenbouwkundig en blokniveau niveau uit te werken. Vanwege de hoge kosten kreeg zij niet de opdracht voor de begeleiding van architecten. Voor de eerste fase bleek er te weinig tijd voor een goede vertaling van de kleurvoorstellen naar het technische bestek. Er is veel aandacht besteed aan het probleem, hoe het kleurconcept op duurzame manier kon worden vertaald naar verfsoort en ondergrondmateriaal. Daarvoor zijn studiebijeenkomsten georganiseerd met de kleuradviseur, architecten en verffabrikanten. o Vanaf de programmafase is gewerkt aan het realiseren van twee bijzondere energiebronnen, een kleinschalige biogasinstallatie en een windturbine die tussen en op gebouwen kan worden geplaatst. De ontwikkeling van de biogasinstallatie is een moeizaam proces met steeds wijzigende partners en veranderende subsidieregelingen. De windturbine is door C.O.R.E. International inmiddels (2005) op de markt gebracht. Het onderzoek naar de realisatie van de biogasinstallatie is nog in volle gang (2005). De biogasinstallatie zal waarschijnlijk worden gekoppeld aan de Living Machine van het toekomstige EVA Centrum. Zie verder bij Bebouwing Een strook met kleinere kantoren was vanaf het begin onderdeel van het project EVA-Lanxmeer. Er was al snel belangstelling van bedrijven die zich wilden vestigen. Bij de uitgifte van de grond is als voorwaarde gesteld dat men moet voldoen aan het ambitieniveau van het project als geheel. Dit is besproken in een open dialoog met opdrachtgevers en architecten. De kantorenlocatie langs de N320 was van oorsprong een zelfstandig project met een eigen benadering en programma van eisen. Om twee redenen is de kantoorontwikkeling uiteindelijk gekoppeld aan de ambities van het EVA-Lanxmeer project. In 1997 is besloten beide projecten als een geheel in te dienen als voorbeeldproject in het kader van de Stimuleringsregeling Intensief Ruimtegebruik (StIR). Deze keuze maakte het noodzakelijk om explicieter te worden over het duurzame karakter van beoogde kantorenbouw. Een tweede aanleiding was een excursie naar verschillende projecten in Duitsland. Daardoor ontstond bij de verantwoordelijke gemeentelijk bestuurder het vertrouwen in hoogwaardige kantorenbouw volgens ecologische en duurzame beginselen. Breed vestigde zich de opvatting dat dit ook markttechnisch gezien een interessant product zou kunnen opleveren. Begin maart 2002 is door de projectontwikkelaar Proper Stok de kantoren locatie Caetshage gepresenteerd als onderdeel van het bestemmingsplan EVA-Lanxmeer. Vanwege marktomstandigheden is dit plan niet in ontwikkeling genomen (2005).

6 De ontwikkeling van een stadsboerderij is in het concept van de stichting E.V.A. een wezenlijk onderdeel. Dit is vertaald naar het programma van eisen voor het project, het bestemmingsplan en de grondexploitatie. Hoewel er sympathie was voor dit planonderdeel, voelden raadsleden zich, vooral door gebrekkige communicatie, onplezierig verrast toen bleek dat voor de grondaankoop een aanzienlijk bedrag uit de grondexploitatie beschikbaar moest worden gesteld. Toekomstige bewoners en stichting E.V.A. hebben zich ingespannen om raadsleden te overtuigen. Toen kon worden aangetoond dat de grondexploitatie minder kritisch was dan men had gedacht, ging de commissie akkoord, op voorwaarde dat het toekomstige bedrijf zou kunnen zorgen voor een financieel sluitende bedrijfsvoering. Zie verder bij Bebouwing. Ook heeft de ontwikkeling van het EVA Centrum vanaf het vroegste begin een rol gepeeld in de planontwikkeling. In het stedenbouwkundig plan, bestemmingsplan en grondexploitatie heeft dit een plek gekregen. Al vroeg was er een globaal programma bekend. De ontwikkeling kwam in een versnelling toen in 1999 Marleen Kaptein uit eigen budget drie architecten een studieontwerp liet maken. In de afgelopen jaren zijn met veel potentiële gebruikers, mogelijke (mede)ontwikkelaars, financiers en adviseurs gesprekken gevoerd. Op dit moment (2005) wordt een conceptueel ontwerp ontwikkeld en een bedrijfsplan voor realisatie van het EVA Centrum met hotel. Zie verder bij Bebouwing. Plan stadsboerderij Voorstudie EVA Centrum met hotel

7 Organisatie Officieel is er sprake van gedeeld opdrachtgeverschap van de gemeente Culemborg en Stichtin E.V.A.. De gemeente Culemborg heeft de organisatorische en financiële structuur geleverd en de locatie. Stichting E.V.A heeft het concept geleverd en de deskundigen. In het project is gewerkt met een combinatie van top-down en bottum-up aanpak; de organisatie is daarop toegesneden. De organisatie is opgebouwd vanuit: het bestuur de projectgroep de deskundigen de bewoners/gebruikers Bovendien de organisatie van externe communicatie en financiering. Daarop wordt hier niet ingegaan. Bestuurlijke lijn Het project kent de gebruikelijke beslissingsmomenten met een formele rol voor college, raadscommissies en gemeenteraad. Daarin vormt dit project geen uitzondering. Kenmerkend is echter dat veel kleinere beslissingen in direct overleg met de verantwoordelijke portefeuillehouder genomen zijn, deels onder (mondelinge) terugkoppeling naar college en raadscommissie. In het eerste jaar was de vakwethouder een vaste deelnemer van het projectteam. Later is er een periodiek overleg (ca. 6 x per jaar) ingesteld tussen bestuur van de Stichting E.V.A. en de vakwethouder (bestuurlijk overleg). Dit bestuurlijk overleg is uitgebreid met vertegenwoordigers van de bewonersvereniging en de woningcorporatie. Het was bedoeld om de grote lijnen met elkaar door te spreken en vast te stellen. In een later stadium is het overleg met de portefeuillehouder strakker georganiseerd. Er is een tweewekelijks overleg ingesteld ( opdrachtgeversoverleg ), met de bedoeling om ontwikkelingen en beslissingen binnen de projectgroep bestuurlijk te kunnen ijken. Dit heeft ongeveer een jaar gefunctioneerd. Daarna was er geen formele structuur meer geregeld. De projectgroep had in feite een informeel mandaat om veel beslissingen zelf te kunnen nemen. Deze bestuurlijke keuze maakte het mogelijk om in het proces een hoge dynamiek te kunnen ontwikkelen. De betreffende raadscommissie van de gemeente Culemborg is regelmatig over de voortgang en

8 nieuwe ontwikkelingen geïnformeerd. Projectgroep en deskundigen In februari 1996 is dor de gemeente Culemborg en Stichting E.V.A. gezamenlijk de projectgroep EVA- Lanxmeer opgericht Daarin hebben aanvankelijk zitting: -gemeente Culemborg, met de wethouder ruimtelijke ordening, de directeur van de sector ruimte en diverse ambtenaren -bestuur van Stichting E.V.A. met drie personen -woningcorporatie BCW -de externe projectleider Hein Struben van Hein Struben Advies -stedenbouwkundige Martin Dubbeling van BügelHajema -diverse deskundigen en adviseurs -en vanaf 1998 de bewonersvereniging BEL De projectgroep EVA-Lanxmeer had een aantal rollen. In de beginperiode was het vooral de plek waar de verschillende ideeën bij elkaar kwamen en consensus werd gezocht. Dus sterk beleidsvormend ( denktank ). Geleidelijk verschoof het accent naar de organisatie en planning van het proces, het bewaken van de voortgang en het voortdurend toetsen van de ontwikkelingen aan de uitgangspunten en de bedoelingen van het project ( conceptbewaking ). In de programma- en ontwerpfase is een organisatiestructuur gekozen met verschillende lagen. In de loop van het proces zijn onderdelen vervallen en andere toegevoegd. Project team EVA Lanxmeer Gemeente Culemborg, Stichting EVA., BEL, BCW, project manager één of meer coördinatoren van de projecten indien gewenst <<<< Coördinatie groep Project manager, gemeente Culemborg, Stichting EVA project coördinatoren Projecten -project 1 -project 2 -etc. ^ ^ ^ Onderwerpen ^ - stedenbouwkundig plan ^ - energie plan ^ - water system, etc. ^ Ontwerp groep Project manager, gemeente Culemborg, Stichting EVA, stedenbouwkundig en landschapontwerp, architecten Organisatiestructuur vereenvoudigd weergegeven.

9 Voor het secretariaat van het project, voorlichting en ondersteuning van potentiële bewoners/kopers en het regelen van bijeenkomsten en excursies, is een projectbureau gevormd. De verschillende deskundigen hebben in het proces veel ruimte gekregen om eigen ideeën te ontwikkelen en uit te werken (filosofie: honderd bloemen laten bloeien ). Slechts bij uitzondering is er gewerkt met een gedetailleerde taakstelling. Externe specialisten zijn vooral geselecteerd op basis van hun innovatief vermogen en een benaderingswijze die overeen kwam met de bedoelingen van het plan. Resultaten werden regelmatig doorgesproken in de projectgroep. Voor de coaching van architecten en individuele opdrachtgevers van woning- en kantorenprojecten is een begeleidingsgroep (Ontwerpteam) samengesteld die ongeveer een à twee keer per maand bij elkaar kwam. De begeleiding had tot doel kennis uit te wisselen en projecten bij te sturen naar duurzamere concepten. Ook de stedenbouwkundige inpassing had bijzondere aandacht. Dit ontwerpteam bood bouwers in eigen beheer een belangrijk ondersteuning en voor het project een grotere zekerheid om binnen deze doelgroep tot haalbare en duurzame plannen te kunnen komen. In de organisatie van het woningbouwproces zijn een aantal keuzes van essentiële betekenis geweest. o De keuze om op risico van de gemeente de ontwikkeling van woningbouwplannen voor de 1 e en 2 e fase tot en met het bestek voor te financieren en na voldoende belangstelling van potentiële kopers (in eerste instantie uit het ledenbestand van de bewonersvereniging) over te dragen aan een aannemer, heeft het mogelijk gemaakt veel van de ambities te realiseren.voor de financiële begeleiding van de woningbouwprojecten is een kostendeskundige aan de projectorganisatie toegevoegd. o Het principe om ontwikkelaars (en winsten) buiten de deur te houden is geëvalueerd in de vorm dat kopers in een vroeg stadium de opdracht en daarmee het ontwikkelingsrisico over nemen (3 e en 4 e fase). o Op basis van ervaring is daar een aanvulling op gekomen. Vanuit de projectorganisatie wordt begeleiding aangeboden. De begeleiding kan zich beperken tot voortgangsmanagement of uitgebreidere vormen aannemen (begeleiding op maat ). Een belangrijk element in dit voorstel is dat er vooraf afspraken gemaakt worden over mogelijke arbitrage vanuit de projectorganisatie bij meningsverschillen tussen kopers onderling.

10 Bewoners De invloed van bewoners kent een individuele en een collectieve vorm. Waar individuele belangen elkaar raken of sprake is van collectieve invloed, bijvoorbeeld op de planontwikkeling, de inrichting van het gebied, het beheer, afspraken over bewonersgedrag, heeft de bewonersvereniging een vertegenwoordigende en organiserende rol. Binnen de gedachtegang van het project is veel waarde gehecht aan een bewonersvereniging met zelfstandige verantwoordelijkheden, een eigen onafhankelijke positie en een geformaliseerde invloed op de planontwikkeling. Formele taken van de bewonersvereniging zijn: - beheren van de ledenlijst als basis voor woningtoewijzing nu en woningmutaties in de toekomst - het afsluiten van een gedragsovereenkomst en toezicht op de naleving daar van. - vertegenwoordiging in de projectorganisatie (en verantwoording naar haar leden) - organiseren van het beheer openbare ruimte (incl. budgetbeheer en verantwoordingsplicht) Daarnaast zijn er taken die de bewonersvereniging zelfstandig heeft opgepakt, bijvoorbeeld: - bewonersavonden en bewonersondersteuning, - een nieuwsbrief, - een bewonershandboek met tips en aanbevelingen voor het inrichten van de woning en het voeren van een huishouding op verantwoorde (duurzame) wijze. - het sluiten van een gemeenschappelijke overeenkomst voor de levering van warmte door het waterbedrijf (collectief warmtesysteem). - de administratie voor het beheer van de gezamenlijke binnenhoven - het instellen en faciliteren van werkgroepen, bijvoorbeeld voor het monitoren van het energieverbruik, de financiële afwikkeling van kosten, het toekomstige beheer, het doorrekenen van energiemodellen e.d. De bewonersvereniging is partner geweest bij het ontwikkelen van het planconcept en de wijk. Daardoor kan zij de drager zijn van het concept, ook lang nadat de plannenmakers zijn verdwenen.