* * Grondgebiedzaken. M.G.H.M. Burger/ E. Fijma

Transcriptie

1 RAADSVOORSTEL Postregistratienummer * * Onderwerp Sector Portefeuillehouder Steller Bestemmingsplanaanvraag woningbouwplan Wipbruglaan 4 Spanbroek. Grondgebiedzaken A.J.P. Beemster M.G.H.M. Burger/ E. Fijma Beslispunten 1. de aanvraag van 18 oktober 2018 tot vaststelling van een bestemmingsplan voor twee compensatiewoningen ter vervanging van de agrarische bebouwing op het perceel Wipbruglaan 4 in Spanbroek af te wijzen. Inleiding Op 19 oktober 2018 hebben wij een formele bestemmingsplanaanvraag conform artikel 3.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) ontvangen voor het wijzigen van de (agrarische) bestemming op het perceel Wipbruglaan 4 te Spanbroek ten behoeve het realiseren van 2 extra vrijstaande woningen naast de bestaande bedrijfswoning op het perceel Wipbruglaan 4 te Spanbroek in het kader van de provinciale Ruimte voor Ruimte regeling. In uw collegebesluit d.d. 10 april 2018 op basis van een eerder principeverzoek is voor deze ontwikkeling besloten dat één extra vrijstaande woning naast de bestaande bedrijfswoning kan worden toegestaan. Beoogd effect Afwijzing aanvraag op grond van de criteria van de provinciale Ruimte voor Ruimte regeling. Klaproos VS Opmeer Postbus ZK Spanbroek telefoon: fax: gemeente@opmeer.nl KvK nummer IBAN-nummer NL94 BNGH

2 Argumenten 1.1. Het juridisch kader voor het aangevraagde plan bestaat onder meer uit de provinciale Ruimte voor Ruimte regeling. Juridisch kader Het perceel Wipbruglaan 4 te Spanbroek maakt deel uit van het bestemmingsplan Landelijk gebied Opmeer 2014 en heeft de bestemming Agrarisch met functieaanduiding Glastuinbouw (artikel 4). Het realiseren van twee reguliere woningen naast de bestaande bedrijfswoning op deze locatie is binnen deze bestemming niet mogelijk. Aan het toevoegen van nieuwe woningen in het buitengebied kan ruimtelijke medewerking worden verleend, voor zover dit past binnen het ruimtelijke beleid en de ruimtelijke regelgeving van het gemeentebestuur en de provincie. In het bestemmingsplan zelf is een binnenplanse wijzigingsbevoegdheid opgenomen om (conform artikel 43.5) een agrarisch bouwvlak te wijzigen in de bestemming Wonen t.b.v. één of meerdere woningen ter compensatie van storende bebouwing of functies buiten het bestaand bebouwd gebied. Burgemeester en wethouders zijn alleen bevoegd, dit artikel toe te passen voor percelen met de bestemming Agrarisch (artikel 3), Agrarisch met waarden - Openheid en reliëf (artikel 7), Agrarisch met waarden Openheid (artikel 6) en Agrarisch met waarden Reliëf (artikel 8). Omdat het onderhavige perceel met de bestemming Agrarisch met functieaanduiding Glastuinbouw (artikel 4) niet in deze bevoegdheid is opgenomen kan deze binnenplanse wijzigingsbevoegdheid niet worden toegepast voor dit initiatief. Dit kan alleen via een volledige bestemmingsplanherziening. Op grond van de provinciale verordening (PRV) is woningbouw in het buitengebied alleen mogelijk in de vorm van een kleinschalige ontwikkeling op een locatie waar al stedelijke functie aanwezig is. Het initiatief is echter geen kleinschalige ontwikkeling. Het is hier niet mee in overeenstemming omdat het hier gaat om een bestaand agrarisch perceel. Er zijn twee afwijkingen van deze regel mogelijk: a) het initiatief betreft om een functiewijziging van een agrarisch bouwperceel naar maximaal twee woningen (en voldoet eveneens aan de overige daarvoor gestelde randvoorwaarden van artikel 17 van de PRV); b) het initiatief voldoet aan de provinciale Ruimte voor Ruimte regeling zoals opgenomen in artikel 16 van de PRV. De eerste mogelijkheid doet zich hier gelet op het gevraagde aantal woningen niet voor (drie in plaats van twee, namelijk twee extra vrijstaande woningen en omzetting van de bestaande bedrijfswoning naar een burgerwoning). Dat betekent dat alleen de toepassing van de provinciale Ruimte voor Ruimteregeling als een te onderzoeken mogelijkheid over blijft. Deze Ruimte voor Ruimteregeling kan alleen worden ingezet als de nieuwe woningen worden gerealiseerd ter

3 compensatie van de sloop van storende agrarische bebouwing en daarmee een verbetering in de ruimtelijke kwaliteit wordt gerealiseerd. Door Gedeputeerde Staten van Noord-Holland (GS) zijn voor de toepassing van deze regeling nadere regels vastgesteld in de vorm van de Uitvoeringsregeling Ruimte voor Ruimte In deze uitvoeringsregeling is onder meer opgenomen dat er niet meer woningen mogelijk worden gemaakt dan dat noodzakelijk is om de kosten voor het verwijderen van de storende bebouwing te compenseren. De opbrengsten uit de compensatiewoningen, grondverkoop en waardestijging van de bestaande opstallen mag niet meer dan 5 % winst op ten opzichte van de totale investeringen. Met deze regeling is ook een expertteam Ruimte voor Ruimte ingesteld aan wie bij de voorbereiding van het besluit op een verzoek waarbij wordt beoogd gebruik te maken van de Ruimte voor Ruimte regeling een daartoe strekkend initiatief moet worden voorgelegd. Dit team beoordeeld of er sprake is van storende bebouwing en of de exploitatieopzet/ waardestelling op juiste cijfers berust. De aanvraag van initiatiefnemer tot wijziging van het bestemmingsplan is dan ook te beoordeling aan dit team voorgelegd (zie Beoordeling expertteam formele bestemmingsplanaanvraag ). Op grond van artikel 3.9 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) kan de gemeenteraad een aanvraag tot vaststelling van een bestemmingsplan direct afwijzen zonder dat daarvoor de gehele bestemmingsplanprocedure van artikel 3.8 Wro hoeft te worden doorlopen Het plan zoals formeel aangevraagd voldoet echter niet aan de provinciale Ruimte voor Ruimte regeling. Op grond daarvan is het verlenen van ruimtelijke medewerking aan dit initiatief niet mogelijk en moet de aanvraag tot wijziging van het bestemmingsplan worden afgewezen. Beoordeling Naar aanleiding van een eerder ingediende principeverzoek is in het collegebesluit d.d. 10 april 2018 afgewogen in hoeverre dit plan (2 extra vrijstaande woningen en omzetting van de bestaande bedrijfswoning naar een burgerwoning) op basis van het huidige beleid storend is vanuit de invalshoeken; cultuurhistorie, beeld van de locatie, toekomstige planvorming en beleid van de gemeente en de functie van de locatie (mogelijke geschikte alternatieve functies). Wij hebben in ons collegebesluit d.d. 10 april 2018 op basis van de nadere functieaanduiding Glastuinbouw in het bestemmingsplan dit perceel als storend opgevat. Met de functieaanduiding Glastuinbouw zijn er op grond van het bestemmingsplan namelijk bouwmogelijkheden om extra glasopstanden te realiseren naast de huidige kas. Dit is ruimtelijk ongewenst gezien ons regionale en provinciaal stimuleringsbeleid tot doel heeft om verspreide solitaire glasopstanden te verplaatsen naar glasconcentratiegebieden. Op grond van dit aspect is medewerking aan de provinciale Ruimte voor Ruimteregeling ruimtelijk uitlegbaar. In het principebesluit d.d. 10 april 2018 is echter ook afgewogen welke omvang qua aantal woningen op deze locatie ruimtelijk aanvaardbaar is. Initiatiefnemer heeft in het aanvraag proces gewezen op de ontwikkeling op de locatie Spanbroekerweg 231 en 237 (een voormalig agrarisch

4 bedrijf en een voormalig aannemersbedrijf), waarbij meerdere woningen zijn toegestaan. Ten eerste ligt de locatie Spanbroekerweg 231 en 237 in vergelijking tot de Wipbruglaan in een ander gebied. De locatie aan de Spanbroekerweg 231 en 237 is in een oorspronkelijk lint gelegen en daarmee vanuit het cultuurhistorisch opzicht waardevoller dan de Wipbruglaan (geen lint maar een verbindingsweg). Tevens is er verschil in schaal en omvang van de onderhavige locatie t.o.v. de locatie aan de Spanbroekerweg (locatie Wipbruglaan heeft een kleinschaligere uitstraling). Bovendien is bij de locatie Spanbroekerweg sprake van sanering van twee bedrijfspercelen en worden daarmee twee bedrijvenfuncties beëindigd. Het gemeentelijk ruimtelijk beleid ten aanzien van deze initiatieven is opgenomen in de gemeentelijke structuurvisie Daarin is vastgelegd dat in linten (vergelijk Spanbroekerweg ) medewerking kan worden verleend aan initiatieven (voor onder meer woningbouw) wanneer er sprake is van kwaliteitsverbetering en milieutechnische inpasbaarheid. De gemeente sluit daarbij aan bij de provinciale regelingen. Voor het buitengebied (Wipbruglaan 4) wordt in de structuurvisie aangegeven dat de agrarische bedrijfsvoering hier de belangrijkste functie is. Het behoud van de openheid, het kleinschalige en agrarische karakter van dit gebied staat voorop. Als landbouwbedrijven hun bedrijfsvoering beëindigen, kan overeenkomstig de provinciale regels een nieuwe invulling worden gezocht. Dit houdt in dat het omzetten van een voormalig agrarisch bedrijfsperceel door een (te) intensieve woonfunctie moet worden voorkomen. Dit strookt niet met het behoud van het open en kleinschalige karakter van het agrarische buitengebied en doet afbreuk aan het uitgangspunt dat dit gebied primair is bedoeld voor de agrarische bedrijvigheid. Nieuwe woonontwikkelingen dienen vooral binnen de bebouwde kom te worden gesitueerd. Op grond van deze afwegingen is aan de initiatiefnemer (eigenaar) geantwoord dat wij in beginsel bereid zijn om ruimtelijke medewerking te verlenen aan een ontwikkeling met maximaal twee woningen (één nieuwe woning en een functiewijziging van de bestaande bedrijfswoning). Dit principebesluit is tevens mondeling toegelicht aan de initiatiefnemer tijdens een plaatsgevonden gesprek met wethouder Beemster in het gemeentehuis (28 juni 2018). De initiatiefnemer heeft daarop bij brief van 18 oktober 2018 een formele aanvraag tot herziening van het bestemmingsplan ingediend voor zijn oorspronkelijke plan (twee nieuwe woningen en een functiewijziging van de bestaande bedrijfswoning). Dat betekent dat de initiatiefnemer (vooralsnog) niet kiest voor de door het college aangeboden ontwikkelingsruimte en er door de gemeenteraad formeel een besluit moet worden genomen over de formele aanvraag tot herziening van het bestemmingsplan voor het perceel Wipbruglaan 4 in Spanbroek voor zijn (niet aangepaste initiatief). Beoordeling expertteam formele bestemmingsplanaanvraag Naar aanleiding van het ingediende bestemmingsplanaanvraag (incl. Exploitatieopzet, taxatie bedrijfsgebouwen/ percelen en beeldkwaliteitsplan) heeft het expertteam van de provincie ons per brief medegedeeld niet akkoord te gaan met 2 extra woningen. De volgende argumenten zijn daarin aangedragen. Storendheid

5 Alleen de kassen met bijbehorend oppervlak wordt als ruimtelijk storend aangemerkt. Ruimtelijke kwaliteit Aangegeven wordt dat het verwijderen van de kas in principe leidt tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, omdat de zichtlijnen op het landschap kunnen worden hersteld. De bouw van twee nieuwe woningen langs de weg doet dit weer teniet. De nieuwe situatie leidt op deze manier niet tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, wat toch het uitgangspunt is van ruimte voor ruimte. Situering compensatiewoning Verder gaan ze in op de situering van de compensatiewoning, het zou het logischer en beter zijn om de compensatiewoning(en) niet op de voorgestelde locatie neer te zetten, maar meer te koppelen aan het bestaande erf, door ze achter of aan de westkant van de huidige bedrijfswoning te positioneren. Exploitatie/ inbrengwaarde Het expertteam is van mening dat deze objecten hoog zijn gewaardeerd. De winst over het project dient kleiner of gelijk te zijn aan 5% om aan de genoemde regeling te kunnen voldoen. Met de verkoop van één kavel van voldoende omvang zijn er voldoende opbrengsten te genereren om de investeringen/kosten te kunnen compenseren. Tevens dient daarbij rekening gehouden te worden met het feit dat de agrarische bedrijfsfunctie dan niet meer van toepassing is op de nu nog bestaande woning. Hierdoor treedt er eveneens een waarde toename op Met de verkoop van één kavel van voldoende omvang zijn er voldoende opbrengsten te genereren om de investeringen/kosten te kunnen compenseren. Er treedt er eveneens een waarde toename op van de bedrijfswoning naar burgerwoning. Ook wordt voorgesteld dat bij landelijk wonen (stolpboerderij, niet gesplitst) het mogelijk is om één bouwkavel van ca m2 aan te houden. Advies provincie Geadviseerd wordt de exploitatieberekening te actualiseren en daarbij uit te gaan van de uitgifte van één extra woning. Ook ambtelijk hebben wij de aangedragen Exploitatieopzet, inbrengwaarde bedrijfsgebouwen/ percelen en beeldkwaliteitsplan van de aanvrager beoordeeld (zorgvuldigheidsbeginsel). Volgens de exploitatieopzet zijn een aantal kostenposten die moeten aantonen dat er twee extra compensatiewoningen benodigd zijn om uit de saneringskosten te komen. Uit het taxatierapport blijkt dat het perceel Wipbruglaan 4 (bedrijfsopstallen en onderliggende agrarische grond) is gewaardeerd op een marktwaarde van ,-. De bestaande bedrijfswoning met tuin is daarbij buiten beschouwing gelaten. Omdat de hoogte van deze getaxeerde marktwaarde zonder bedrijfswoning op basis van onze beoordeling ongebruikelijk hoog lijkt, is een vergelijking gemaakt met een uitgevoerde taxatie door AgriTeam. Dit taxatierapport diende namens de eigenaar als bezwaar tegen de vastgestelde WOZ waarde van dit perceel en de daarbij horende aanslag gemeentelijke lasten Op grond van dit taxatierapport is het perceel getaxeerd op een opmerkelijk lagere waarde van

6 ,- waarbij tevens de bestaande bedrijfswoning met tuin buiten beschouwing is gelaten. Een indicatie van een (te) hoge waardering door Taams Makelaardij zijn de gehanteerde referentie koopprijzen van bedrijfsruimten op bedrijventerreinen zoals De Veken. Agrarische bedrijfspercelen worden nomaliter lager gewaardeerd dan bedrijfsruimten op bedrijventerreinen. Hieruit kunnen wij opmaken dat overeenkomstig de beoordeling van het expertteam de objecten te hoog zijn gewaardeerd zodat er meer dan 5% winst gemaakt wordt. Op grond van de provinciale regels voor toepassing van deze regeling dan mag dit winstpercentage niet hoger zijn dan 5 %. Samenvattend, het verlenen van de gevraagde ruimtelijke medewerking voor een ontwikkeling waarbij de agrarische bebouwing op het perceel Wipbruglaan 4 wordt vervangen door 2 nieuwe woningen en een functiewijziging van de bestaande bedrijfswoning is juridisch niet mogelijk. Een dergelijke ontwikkeling kan slechts worden overwogen binnen het kader van de provinciale Ruimte voor Ruimte regeling en de initiatiefnemer heeft niet aangetoond dat zijn initiatief voldoet aan de daarvoor gestelde voorwaarden. Daarmee is verder ook niet voldaan aan de randvoorwaarden van het gemeentelijke ruimtelijke beleid (structuurvisie) voor de omzetting van voormalige agrarische bedrijfspercelen naar een nieuwe functie waarin aansluiting is gezocht bij de provinciale regelingen. Omdat de vaststelling van een bestemmingsplan altijd in overeenstemming moet zijn met de provinciale ruimtelijke regels, moet de gemeenteraad worden voorgesteld om de aanvraag tot vaststelling van een bestemmingsplan voor dit initiatief met toepassing van artikel 3.9 Wro af te wijzen. Ruimtelijke medewerking aan het realiseren van twee burgerwoningen (inclusief omzetting van de bestaande bedrijfswoning) op de locatie Wipbruglaan 4 kan opnieuw worden overwogen nadat de exploitatieberekeningen door aanvrager worden geactualiseerd. Kanttekeningen Indien de raad conform het raadsvoorstel besluit tot afwijzing op grond van artikel 3.9 Wro, heeft aanvrager de mogelijkheid om daar binnen zes weken bezwaar tegen te maken. Daarnaast heeft de raad de mogelijkheid te besluiten om de aanvraag tot vaststelling van een bestemmingsplan voor twee compensatiewoningen toe te wijzen. In art. 3.8 lid 6 WRO, is de zogenaamde reactieve aanwijzing geregeld waarvan GS gebruik kan maken. Met een dergelijke aanwijzing kan GS het inwerkingtreden van een gemeentelijk bestemmingsplan voorkomen. Van deze bevoegdheid kan GS alleen gebruik maken wanneer zij een zienswijze tegen het bestemmingsplan hebben ingediend en deze zienswijze niet of niet volledig is overgenomen. Burgerparticipatie N.v.t. Financiën N.v.t.

7 Uitvoering Nadat de gemeenteraad een besluit heeft genomen over de aanvraag tot wijziging van het bestemmingsplan voor het perceel Wipbruglaan 4 zal initiatiefnemer daarvan in kennis worden gesteld. Communicatie Schriftelijke beantwoording aanvrager. Bijlagen - Aanvraag - Schriftelijk advies provincie (kenmerk / ) - Beeldkwaliteitsplan - exploitatieopzet Het college van burgemeester en wethouders Datum: 23 april 2019

8 Raadsbesluit De raad van de gemeente Opmeer, gelet op artikel 3.9 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro); gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 23 april 2019; gelet op de behandeling in de Commissie Ruimte van 28 mei 2019; besluit: 1. de aanvraag van 18 oktober 2018 tot vaststelling van een bestemmingsplan voor drie compensatiewoningen ter vervanging van de agrarische bebouwing op het perceel Wipbruglaan 4 in Spanbroek af te wijzen. Aldus besloten in de raadsvergadering van 20 juni voorzitter G.J.A.M. Nijpels griffier M. Versteeg