Voorblad B&W-advies. Onderwerp: Principeverzoek Worsumseweg 14. Vergadergegevens. Vervolgbehandeling. Toetsing voorafgaand aan B&W-vergadering

Transcriptie

1 Advies B&WAdvies B&W Principeverzoek Wors umseweg 14voor de vergadering vanadvies B&W Principeverzoek Wors umseweg 14 voor de vergadering van 6 februari 2018 Voorblad B&Wadvies Vergadernummer: Boekingsnummer: * * Onderwerp: Principeverzoek Worsumseweg 14 X openbaar O niet openbaar Secretaris Wethouder Wethouder Wethouder Burgemeester Vergadergegevens akkoord bespreken Datum vergadering: 20 februari 2018 nader advies Portefeuillehouder: Henk van den Berg Vervolgbehandeling Primaat, afdeling: Vervolg, afdeling: Vervolg na B&W: Bouwen, Milieu en Leefomgeving Bouwen, Milieu en Leefomgeving O Raad/commissie ter beslissing O Raad/commissie ter raadpleging/advisering O Raad/commissie ter kennisneming O OR Toetsing voorafgaand aan B&Wvergadering Steller: Naam: Heleen Tiessen Afdeling: Bouwen, Milieu en Leefomgeving Dit advies is afgestemd met de afdeling: Over dit advies is overlegd met (extern): Financiën Juridische Zaken Portefeuillehouder Afdelingshoofd Akkoord Gezien met opmerkingen

2 Onderwerp: Principeverzoek Worsumseweg 14 B&Wbesluit Besluit: In principe medewerking te verlenen aan een wijziging van het bestemmingsplan voor het omzetten van de agrarische bebouwing in een woning op het perceel Worsumseweg 14 O Aangehouden (tot ) O Conform voorstel besloten O Gewijzigd besloten, namelijk: Feiten: Initiatiefnemer heeft op 15 september 2017 een verzoek gedaan te verkennen wat in het kader van een bedrijfsbeëindiging de mogelijkheden zijn voor de omzetting van de agrarische bestemming naar een woonbestemming. Dit verzoek is beoordeeld aan de hand van het vastgestelde beleid voor omschakeling van in het gebied van het bestemmingsplan Buitengebied Heumen 2009 gelegen agrarische bedrijven naar wonen, zoals vastgesteld door de raad op 5 oktober Het verzoek voldoet in eerste instantie niet aan de gestelde beleidskaders. Het verlenen van medewerking aan dit verzoek draagt op locatie bij aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. In het document 'Erfadvies Worsumseweg 14 Overasselt' opgesteld door het Gelders Genootschap wordt toegelicht welke erfprincipes worden toegepast bij de inrichting van het nieuwe erf. De regeling biedt de mogelijkheid om in het kader van het bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit, af te wijken van de gestelde normen in het beleid. 1

3 Onderwerp: Principeverzoek Worsumseweg 14 Ambtelijk advies Initiatiefnemer heeft op 15 september 2017 een verzoek gedaan te verkennen wat in het kader van een bedrijfsbeëindiging de mogelijkheden zijn voor de omzetting van de agrarische bestemming naar een woonbestemming aan de Worsumseweg 14 in Overasselt. Figuur 1 geeft een beeld van de situatie aan de Worsumseweg 14. Figuur 1: luchtfoto's Worsumseweg 14 Overasselt Initiatiefnemer wil zijn agrarisch bedrijf beëindigen en daarvoor in de plaats één vrijstaande woning terugbouwen. Toetsing beleidskader gemeente Heumen Dit verzoek is beoordeeld aan de hand van het vastgestelde beleid voor omschakeling van in het gebied van het bestemmingsplan Buitengebied Heumen 2009 gelegen agrarische bedrijven naar wonen, zoals vastgesteld door de raad op 5 oktober Onderstaande tabel geeft een overzicht van de uitkomsten van deze toetsing: Voorwaarden beleid a. Beëindiging bedrijf Het bedrijf dient ter plaatse beëindigd te zijn of vast moet staan dat het bedrijf beëindigd wordt. Alle milieuvergunningen moeten ingetrokken worden. b. Sloop van alle voormalige bedrijfsopstallen en kassen 1. Alle aanwezige bedrijfsgebouwen en kassen worden gesloopt. Monumentale of beeldbepalende bebouwing wordt meegerekend bij het aantal te slopen m2, maar mag behouden blijven. Na ingewonnen advies van het Gelders Genootschap besluit de gemeenteraad of er sprake is van monumentale of beeldbepalende bebouwing. 2. Bij sloop van minimaal 750 m2 aan bedrijfsgebouwen, geen kassen zijnde, mag één vrijstaande woning worden opgericht. Bij sloop van 1500 m2 of meer aan bedrijfsbebouwing, niet zijnde kassen, mogen maximaal twee vrijstaande woningen worden opgericht. Toetsing a. Het bedrijf staat bij de ODRN geregistreerd als boomkwekerij / kwekerij voor vaste planten. De laatste milieucontrole is uitgevoerd in Het besluit landbouw is overgegaan in het activiteitenbesluit, dit bedrijf valt daar onder en heeft geen separate omgevingsvergunning voor de bedrijfsvoering. Het bedrijf staat als inrichting opgevoerd onder de Wet milieubeheer. Op basis van een controle kan worden vastgesteld of het bedrijf is beëindigd. De initiatiefnemer kan hiertoe een verzoek doen bij de ODRN. Ook kan de initiatiefnemer zich uitschrijven bij de Kamer van Koophandel. Dit is nog niet gebeurd. Wel is aannemelijk dat de initiatiefnemer geen bedrijfsvoering meer kan voeren op het moment dat de bedrijfsgebouwen zijn gesloopt. 2 b. 1. In principe worden alle aanwezige bedrijfsgebouwen en kassen gesloopt. Hierbij gaat het om 1265m2 kas, een schuur van ongeveer 190 m2 en een kantoorgebouw van 67m2. Vanuit het perspectief van kapitaalvernietiging is als optie aangegeven om het kantoorgebouw te hergebruiken als bijgebouw van de nieuw te bouwen woning. het oppervlakte van dit kantoorgebouw is minder dan het toegestane vergunningvrij te bouwen oppervlakte aan bijgebouwen van 150m2. 2. Het totale oppervlakte aan bedrijfsgebouwen, niet zijnde kassen is kleiner dan 750m2.

4 3. Bij sloop van minimaal m2 aan kassen mag één vrijstaande woning worden opgericht; bij sloop van minimaal 8000m2 aan kassen mogen maximaal twee vrijstaande woningen worden opgericht. 4. Van de voorgeschreven maatvoering kan worden afgeweken als er sprake is van aanzienlijke kwaliteitswinst. Het moet bijvoorbeeld gaan om gebouwen die niet passen in de omgeving, zoals industrieachtige loodsen en vervallen gebouwen. c. Ruimtelijke zonering Wanneer het om agrarische bedrijfsbeëindiging gaat wordt de ruimte voor ruimte regeling in beginsel alleen toegepast buiten het primair agrarisch gebied. Dus niet in de Teerse Sluispolder en het Neder en Overasseltse Broek. d. Landschappelijke inpassing Zowel de bestaande als de nieuwe woonbebouwing wordt landschappelijk ingepast. Als referentie voor streekeigen aanplant geldt het natuurbeheerplan Gelderland. Een strook grond ter breedte van minimaal 5 meter langs de erfgrenzen van de nieuwe burgerwoningen wordt bestemd tot Groenlandschappelijke beplanting, zodat op deze strook geen schuttingen en hekwerken kunnen worden geplaatst. e. Verevening 1. Naast landschappelijke inpassing vindt tevens verevening plaats middels de aanleg van landschapselementen. De mate van verevening is mede afhankelijk van de te realiseren landschappelijke inpassing. 2. In gebieden met een zeer hoge natuur waarde, zoals het Gelders Natuur Netwerk en de Groene Ontwikkelzone worden in overleg met een deskundige op het gebied van natuur en landschap extra eisen gesteld met betrekking tot het behoud van de landschappelijke en/of natuurwaarden van dit gebied. f. Cultuurhistorische inpassing In gebieden met een zeer hoge cultuurhistorische waarde en in waardevolle cultuurhistorische ensembles, zoals aangegeven in het cultuurhistorisch beleid van de gemeente worden in overleg met het Gelders genootschap extra eisen gesteld met betrekking tot het behoud van het cultuurhistorisch aanzien van het gebied. g. Beeldkwaliteitsplan De nieuwbouw moet passend in de omgeving zijn. In het bestemmingsplan wordt een beeldkwaliteitsplan opgenomen. h. Nabij gelegen waarden en functies 1. Nabijgelegen waarden en functies mogen niet in onevenredige mate worden aangetast of in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden geschaad. 2. De belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden mogen niet onevenredig worden geschaad Initiatiefnemer is voornemens om 1265 m2 aan kassen te slopen, dit is minder dan de vastgestelde 2500 m2. 4. Gesteld kan worden dat bij de uitvoering van dit initiatief sprake is van aanzienlijke kwaliteitswinst. Het geheel aan bedrijfsbebouwing heeft op dit moment een industriële uitstraling. Onderdeel van het plan is het laten vervallen van het bouwblok, dat een oppervlakte heeft van ongeveer 1 ha. Het bijgelegen containerveld van +/ 1,4 ha is reeds gesaneerd en ingezaaid als grasland. Door medewerking te verlenen aan dit initiatief, vervallen de mogelijkheden voor agrarische bedrijfsvoering op deze locatie. Daarmee is een duurzame landschappelijke kwaliteitswinst te behalen. door de landschappelijke inpassing van de nieuwe woning en bijbehorende gronden kan een bijdrage worden geleverd aan de karakteristieke kleinschaligheid van het kampenlandschap. c. De locatie van het initiatief bevindt zich niet in de Teerse Sluispolder of in het Neder en Overasseltse Broek en ligt dus niet in het primair agrarisch gebied. d. De bestaande woonbebouwing is reeds landschappelijk ingepast, dit blijft zo. Door het Gelders Genootschap is het document 'Erfadvies Worsumseweg 14 Overasselt Notitie uitgangspunten en randvoorwaarden 2018' opgesteld waarin een advies wordt gegeven over het toepassen van erfprincipes bij het ruimtelijke ontwerp van het erf en de bebouwing. De nieuw te bouwen woning kan in lijn met het advies van het Gelders Genootschap landschappelijk worden ingepast. Deze zijn er op gericht dat de nieuwe ruimtelijke inrichting van zowel erf als omliggende gronden bijdragen aan de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit ter plaatse. e. 1. Met het opvolgen van het erfadvies van Gelders Genootschap wordt in voldoende mate voldaan aan verevening. 2. Het bedrijf bevindt zich niet binnen de begrenzing van het Gelders Natuur Netwerk en de Groene Ontwikkelzone. f. De locatie Worsumseweg 14 valt binnen de begrenzing van de 'cultuurhistorische ensembles en linten'. Ook ligt de locatie aan de grens van een zone die op de cultuurhistorische waarderingskaart is aangeduid met een lage waardering. Uitvoering van het voornemen kan bijdragen aan het cultuurhistorisch aanzien van het gebied door passende beplanting en bebouwing en bijdragen aan de verhoging van de cultuurhistorische waarde van het gebied. g. Initiatiefnemer heeft door het Gelders Genootschap een erfadvies laten maken, waarbij een voorstel wordt gedaan voor de erfinrichting van de nieuw te bouwen woning, passend in de omgeving. Dit advies zal leidend moeten zijn bij het opstellen van een bestemmingsplan en bij het maken van een gedetailleerd inrichtingsplan. h. Nabijgelegen agrarische bedrijven worden niet in hun functie geschaad; in de nabijheid van de nieuw te bouwen woning staat al een burgerwoning die dichter bij ligt dan de dichtstbijzijnde agrarische bedrijven. De belangen van de eigenaren of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden worden door het verlenen van medewerking aan dit initiatief niet onevenredig geschaad.

5 Uit bovenstaande bevindingen kan geconcludeerd worden dat het ingediende initiatief niet aan alle gestelde eisen van het beleid kan voldoen. Echter, het verlenen van medewerking aan dit verzoek draagt op locatie bij aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. Hieronder wordt nader ingegaan op de te behalen kwaliteitswinst Landschappelijke kwaliteitswinst De huidige bedrijfsopstallen hebben een industrieel karakter. In het document 'Erfadvies Worsumseweg 14 Overasselt Notitie uitgangspunten en randvoorwaarden 2018' opgesteld door het Gelders Genootschap wordt toegelicht welke erfprincipes worden toegepast bij het ruimtelijke ontwerp van het erf en de bebouwing. Deze zijn er op gericht dat de nieuwe ruimtelijke inrichting van zowel erf als omliggende gronden bijdragen aan de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit ter plaatse (kleinschalig kampenlandschap). De vrijkomende gronden krijgen een natuurlijke open inrichting. In onderstaande verbeelding zijn de uitgangspunten en randvoorwaarden vertaald in een inrichtingsschets van het gebied: Bron: Erfadvies Worsumseweg 14 Overasselt gemeente Heumen Gelders genootschap Advies Ondanks dat het initiatief niet geheel kan voldoen aan de gestelde eisen zoals verwoord in het vastgestelde beleid voor omschakeling van (agrarisch) bedrijf naar wonen (5 oktober 2017), is het ambtelijk advies om medewerking te verlenen. Dit met oog op de aanzienlijke kwaliteitswinst die behaald kan worden door het totaal aan te vervallen oppervlakte aan bouwkavel, kassen en containervelden en de voorgestelde landschappelijke inpassing conform het Erfadvies van het Gelders Genootschap. Het advies aan B&W is dan ook om gebruik te maken van de mogelijkheid in het vastgestelde beleid om af te wijken van de voorgeschreven maatvoering en om medewerking te verlenen aan dit initiatief. Procedure Omdat voor wat betreft de maatvoering afgeweken moet worden van het door de gemeenteraad vastgestelde beleid, zal het bestemmingsplan door de gemeenteraad vastgesteld moeten worden. Toetsing Juridisch; Toetsing aan het door de raad op 5 oktober 2017 vastgestelde beleid voor omschakeling van (agrarisch) bedrijf naar wonen. Financieel; a) Dekking 4

6 b) Risico s c) Subsidiemogelijkheden derden d) Begrotingswijziging: Nee Personeel; Rechtmatigheid De formele grondslag voor deze beslissing staat in de Wro. Duurzaamheid De initiatiefnemer moet voldoen aan de eisen van het bouwbesluit. De gemeente streeft naar gasloos en energieneutraal bouwen. Participatie Initiatiefnemer moet de omgeving op een goede manier betrekken bij de plannen. Communicatie a) Intern: b) Extern: Brief aan initiatiefnemer met besluit. 5