voor het centrum In opdracht van - Rabobank Hage-Beek

Transcriptie

1 Een analyse van de toekomstmogelijkheden voor het centrum PRINSENBEEK In opdracht van - Rabobank Hage-Beek November 2009 analyse centrum PRINSENBEEK

2 MKB Reva Stationsstraat 80 postbus GB Apeldoorn T E info@mkbreva.nl I Het karakter van Prinsenbeek zit in de mensen en niet in de stenen Copyright MKB Reva 2009 Niets uit deze uitgave mag worden vermenigvuldigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm, geluidsband, elektronisch of op welke andere wijze dan ook en evenmin in een retrieval systeem worden opgeslagen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van MKB Reva te Apeldoorn. Hoewel de in dit rapport vermelde gegevens met de grootst mogelijke nauwkeurigheid zijn opgesteld, aanvaarden wij voor de juistheid hiervan en eventuele wijzigingen hierin geen aansprakelijkheid, hoe ook genaamd en op welke grond dan ook. 2 analyse centrum PRINSENBEEK

3 INHOUDSOPGAVE 1 Inleiding 5 2 Ontwikkelingen in de detailhandel Marktontwikkelingen Beleidsontwikkelingen 6 3 Beschrijving Prinsenbeek 9 4 Ondernemersonderzoek Kenmerken bedrijven Investeringen in onderneming De bedrijfsvoering Het winkelgebied 12 5 Consumentenenquête Koopstromen Koopgedrag Vervoermiddel Waardering winkelgebied Gemiste winkels en gewenste maatregelen 17 6 Passantenenquête Herkomst passanten Bezoekgedrag Bezoekreden Bezoekduur Bezochte voorzieningen en bestedingen Bezoekfrequentie Vervoermiddel en parkeren Waardering winkelgebied Gemiste winkels en gewenste maatregelen 22 7 Analyse distributieve mogelijkheden Uitgangssituatie Vergelijking met landelijke gemiddelden Draagvlakanalyse huidige situatie 25 8 Analyse ruimtelijke en fysieke structuur Ruimtelijke structuur Fysieke structuur 28 9 Conclusies sterke en zwakke punten Kansen en bedreigingen 38 analyse centrum PRINSENBEEK 3

4 1 INLEIDING Rabobank Hage-Beek bestaat in jaar. Ten behoeve van dit jubileum heeft de bank besloten een analyse te laten uitvoeren naar de toekomstmogelijkheden voor het centrum van Prinsenbeek. Dit omdat bij ondernemers zorgen bestaan over het toekomstig functioneren van het centrum; een zorg die door de Rabobank wordt gedeeld. Prinsenbeek is in trek als woonplaats, wat zich onder andere uit in een relatief hoog inkomensniveau in vergelijking met de omgeving. Dit wordt echter niet weerspiegeld door het centrum. Sinds een herindeling in 1997 maakt Prinsenbeek deel uit van de gemeente Breda. Toch leeft in Prinsenbeek een sterke mate van zelfstandigheid. De zorgen over de toekomst van het centrum van Prinsenbeek worden mede gevoed door ontwikkelingen in omliggende plaatsen als Etten-Leur en Breda, waar de centra aanzienlijk zijn versterkt. Rabobank Hage-Beek heeft contact gezocht met MKB Reva, adviesbureau voor ruimtelijke economie en vastgoed. Dit heeft geleid tot een opdracht voor het uitvoeren van een ruimtelijk-economische analyse voor het centrum Prinsenbeek. Het onderzoek richt zich niet alleen op de detailhandel. Een bredere opzet was gewenst, onder meer door verschillende instanties en organisaties uit de samenleving van Prinsenbeek bij het onderzoek te betrekken. Om een goede ruimtelijk-economische analyse te maken, zijn diverse deelonderzoeken uitgevoerd. Er hebben onder meer een schriftelijke ondernemersenquête, een telefonische consumentenenquête en een passantenenquête in het centrum van Prinsenbeek plaats gevonden. Mede op basis van informatie uit deze enquêtes is een draagvlakanalyse uitgevoerd naar de (kwantitatieve) mogelijkheden voor de detailhandel in Prinsenbeek. Deze deelonderzoeken zijn in de bijlage weergegeven. Verder hebben diverse gesprekken plaats gevonden met partijen (zie bijlagen) die betrokken zijn bij het centrum van Prinsenbeek, het economisch functioneren en de samenleving in het algemeen. De informatie die uit deze gesprekken naar voren is gekomen, de resultaten van de uitgevoerde deelonderzoeken en een eigen analyse van MKB Reva vormden de input voor de ruimtelijk-economische analyse. 4 analyse centrum PRINSENBEEK

5 2 Ontwikkelingen in de detailhandel De detailhandel is voortdurend in beweging als gevolg van veranderingen in zowel vraag- als aanbodzijde. Daarnaast beïnvloeden de diverse overheden de detailhandel, onder meer door het ruimtelijke detailhandelsbeleid. Dit hoofdstuk geeft enkele van deze ontwikkelingen weer. 2.1 Marktontwikkelingen Ontwikkelingen aan de vraagzijde Demografische ontwikkelingen hebben gevolgen voor het consumentengedrag. Gedacht kan worden aan trends als ontgroening, vergrijzing en verkleuring van de bevolking. Verder is er sprake van een toenemende huishoudensverdunning: de gemiddelde huishoudensgrootte blijft afnemen. Dit vertaalt zich weer in veranderende wensen en eisen van de consument, bijvoorbeeld de vraag naar andere producten, kleinere verpakkingen, ruimere openingstijden, e.d.. Daarnaast wordt de consument steeds mobieler en grilliger. De individualisering en minder sterke sociale structuren hebben geleid tot een grote diversiteit aan levensstijlen en daarmee ook aan kooppatronen. Hierdoor is onder meer de vraag naar meer keuzemogelijkheden en andere winkel- vrije tijdsconcepten toegenomen. Het steeds meer ingeburgerd raken en vanzelfsprekend worden van het gebruik van internet en het kopen via internet geeft de consument een grote informatiebron en de mogelijkheid om bij wijze van spreken over de hele wereld producten te kopen. De afgelopen maanden zijn de gevolgen van de economische recessie snel zichtbaar geworden. Ook al blijft volgens de berekeningen van het CPB de koopkracht de komende tijd redelijk op peil, toch stellen consumenten grote aankopen uit. Een aantal branches (met name non-food) heeft hier al de gevolgen van ondervonden. In het eerste kwartaal van 2009 zag de Nederlandse detailhandel de omzet met 4,8% krimpen ten opzichte van het eerste kwartaal van Voor een deel valt dit toe te schrijven aan minder koopdagen in 2009 t.o.v De dalende omzet valt uiteen in een volumekrimp van ruim 5% en een prijsstijging 0,5%. Bijna alle non-foodbranches boekten in dit kwartaal minder omzet dan een jaar eerder (bron: CBS, juni 2009). Ontwikkelingen aan de aanbodzijde Een kenmerk van het naoorlogse winkellandschap in Nederland was de hiërarchische en fijnmazige structuur van winkelgebieden. Vooral afstand was bepalend voor het gedrag van de consument. Deze structuur heeft geleid tot een bepaalde uniformiteit en een gebrek aan dynamiek. De traditionele indeling is vervangen door een meer functionele indeling, waarbij het koopmotief van de consument een belangrijkere rol speelt. Doorgaans wordt onderscheid gemaakt tussen boodschappen doen, recreatief winkelen en gerichte aankopen (voor een brancheindeling naar koopmotief zie de tabel in de bijlage). Voor dagelijks benodigde boodschappen zijn met name gemak, efficiency en bereikbaarheid belangrijke aspecten. De efficiency uit zich in het bezoeken van steeds dezelfde winkelvoorzieningen, waar artikelen snel op de bekende plaatsen te vinden zijn. Ongeveer driekwart van de consumenten gaat bij boodschappen doen steeds naar dezelfde winkels (bron: Bolt, 2003). Concentratie van het (boodschappen)aanbod en gratis parkeergelegenheid vergroten hierbij het gemak voor de consument. Ook one-stop-shopping, het in één keer inkopen van de boodschappen voor een groter aantal dagen, past binnen de eisen van gemak en efficiency. Door de toegenomen mobiliteit hoeven deze winkelgebieden voor veel consumenten niet meer om de hoek te liggen, al blijft nabijheid een belangrijke factor. analyse centrum PRINSENBEEK 5

6 Bij recreatief winkelen zijn de attractiviteit en breedte van het aanbod belangrijk. Winkelen is meer dan boodschappen doen: beleving wordt steeds meer het codewoord, aangepast op de life-style en kooppatronen van de consumenten. De kwaliteit van de (gebouwde) omgeving, de aanwezigheid van horeca en terrassen, markten, gespecialiseerde winkels, bezienswaardigheden, culturele voorzieningen, leisure en winkelsfeer geven centra een eigen karakter en eigen beleving en maken ze aantrekkelijk voor de recreatieve consument. Naast binnensteden trekken ook nieuwe concepten als factory outlet centers en themacentra recreatieve consumenten. Bij doelgerichte non-foodaankopen komt combinatiebezoek met andere winkels weinig voor. Voorbeelden hiervan zijn bouwmarkten en tuincentra. Bij sommige doelgerichte aankopen vindt echter meestal vooraf wel een goede oriëntatie plaats, zoals bij meubels en keukens. Veel ruimte, goede bereikbaarheid en parkeergelegenheid zijn vanwege het volumineuze karakter van deze artikelen vaak een belangrijke voorwaarde. Buurt- en wijkwinkelcentra en kleine dorpscentra richten zich voornamelijk op boodschappen doen, voor recreatief winkelen kunnen consumenten terecht in de stadscentra en gerichte aankopen vinden veelal op perifere locaties plaats. In deze indeling zijn winkelgebieden complementair aan elkaar; ieder winkelgebied heeft zijn eigen functie. Ook op deze functionele indeling is kritiek gekomen dat ze te statisch is en geen aandacht heeft voor de maatschappelijke en economische dynamiek. Ruimtelijke uitgangspunten (het niet beschadigen van de bestaande structuur) komen snel boven economische uitgangspunten (het vergroten van dynamiek). Op deze manier zijn er te weinig concurrentieprikkels en is de sector te weinig innovatief. De uitdaging ligt dan ook in het vinden van een goede balans tussen het behouden of creëren van een goede ruimtelijke structuur en het tijdig investeren in en vernieuwen van winkels, winkelconcepten en winkelcentra, zodat die tegemoet kunnen komen aan de steeds weer veranderende de wensen van de consument. Als uitgangspunt voor vitale winkelgebieden wordt dikwijls het concept van de drie C s gehanteerd: compleet, compact en comfortabel. De mate van compleetheid hangt vanzelfsprekend samen met het draagvlak, maar ook met de ambities van de plaatselijke ondernemers. Bij compact zijn aspecten als een aaneengesloten winkelfront, maar ook een goede ruimtelijke structuur (interne samenhang van het winkelgebied) van belang. Met het oog op de compactheid geldt bij het versterken c.q. uitbreiden van winkelgebieden dan ook dat dit van binnen naar buiten dient te gebeuren. Dit om te voorkomen dat een winkelgebied te uitgestrekt wordt en er gaten midden in het winkelgebied vallen. Onder comfortabel wordt onder andere de uitstraling van een winkelgebied verstaan, maar ook aspecten als bereikbaarheid en parkeren. Een andere belangrijke trend aan de aanbodzijde is de schaalvergroting. Zo is sinds 1995 het totale winkelaanbod bijna verdubbeld van 16 miljoen m² naar een verwachte 30 miljoen m² in Dit terwijl het aantal vestigingen nauwelijks is toegenomen. Ook de bestedingen van consumenten hebben bij lange na geen maat gehouden met de toename van het aanbod. De schaalvergroting legt druk op de onderkant van hiërarchie van de winkelstructuur, zoals buurtvoorzieningen en winkels in kleine kernen, die vaak niet kunnen concurreren met het brede aanbod elders. 2.2 Beleidsontwikkelingen Door het voeren van een locatiebeleid schept de overheid de kaders voor waar winkels zich mogen vestigen. Dit beleid is jarenlang in de Nota s over de Ruimtelijke Ordening vastgelegd. De huidige fijnmazige detailhandelsstructuur is vooral een gevolg van het jarenlang gevoerde restrictief ruimtelijke ordeningsbeleid. Detailhandelsvestigingen werden in beginsel uitgesloten op locaties die niet binnen een bestaand of gepland winkelgebied liggen. Sinds begin jaren zeventig was voor een aantal branches perifere detailhandelsvestiging (PDV) mogelijk: voor verkoop van brand- en explosiegevaarlijke stoffen en winkels die vanwege aard en omvang van de gevoerde artikelen een groot oppervlak nodig hebben (o.a. bouwmarkten, tuincentra en woninginrichting). Dit PDV-beleid is in de jaren negentig uitgebreid met beleid ten aanzien 6 analyse centrum PRINSENBEEK

7 van grootschalige detailhandelsvestigingen (GDV): in 13 stedelijke knooppunten werden locaties aangewezen voor geconcentreerde grootschalige detailhandel, waarbij niet langer de aard van het artikel, maar de omvang van de winkel bepalend was. Dit beleid is succesvol geweest in die zin dat zowel kleinere kernen als grote steden over leefbare en dynamische centrumgebieden beschikken met een relatief hoogwaardig en compleet aanbod (bron: HBD; Dynamische winkelgebieden, 2004). Aan de andere kant heeft het restrictieve beleid ervoor gezorgd dat marktpartijen de gaten in de regelgeving zochten en zo is eerder een aanbod- dan een vraaggestuurde markt ontstaan. In de Nota Ruimte heeft de regering het ruimtelijk beleid voor Nederland voor de periode tot circa 2020 vastgelegd. Deze nota kent geen specifiek ruimtelijk beleid voor de detailhandel. Er wordt een geïntegreerd beleid geformuleerd voor bedrijven en voorzieningen. Onder het motto centraal wat moet, decentraal wat kan zet de Nota Ruimte in op decentralisatie van bevoegdheden op het vlak van het ruimtelijk beleid. Toch blijft de rijksoverheid betrokken bij het ruimtelijk detailhandelsbeleid. Tijdens de behandeling van de Nota Ruimte in de Tweede Kamer is een motie aangenomen die de motiveringsplicht in het kader van het ruimtelijk beleid aanscherpt. Zo mogen nieuwe vestigingslocaties voor de detailhandel niet ten koste gaan van de bestaande detailhandelsstructuur in wijkwinkelcentra en binnensteden. Daarnaast kunnen gemeenten in bestemmingsplannen een aparte bestemming voor perifere detailhandel opnemen. Verder blijft het Rijk betrokken bij het ruimtelijk detailhandelsbeleid via een procedurele toetsing van de handelswijze van de provincies, die op hun beurt de verantwoordelijkheid krijgen om de plannen van gemeenten inhoudelijk te beoordelen. Jurisprudentie (uitspraak Raad van State) laat zien dat duurzame ontwrichting van het voorzieningenpatroon een ruimtelijk relevant gegeven is en daarmee een criterium voor de beoordeling van ruimtelijke plannen. Deze uitspraak is dus in lijn met de aangescherpte Nota Ruimte. Gemeenten zijn dus primair verantwoordelijk voor het beleid ten aanzien van de ruimtelijke ordening op hun grondgebied. Provincies hebben een toetsende rol voor projecten met bovenlokale effecten. De Tweede Kamer heeft bij de behandeling van de Nota Ruimte de motiveringsplicht aangescherpt. Provincies en gemeenten moeten middels structuurvisies en bestemmingsplannen een deugdelijke onderbouwing verzorgen. Vanwege de huidige decentralisatie is het eens te meer van groot belang dat gemeenten en provincies hun detailhandelsbeleid vastleggen in detailhandelsnota s die een onderbouwing kunnen vormen voor de structuurvisies en bestemmingsplannen. Dergelijke nota s zorgen voor een continuïteit in beleid en geven ondernemers houvast bij vraagstukken en beslissingen ten aanzien van hun bedrijfsomgeving. In februari 2006 heeft het IPO (interprovinciaal overleg) aan de minister van VROM richtlijnen met betrekking tot branchebeperkingen voor perifere detailhandel voorgelegd. In grote lijnen wordt hierbij het oude pdv- en gdvbeleid gevolgd. Het IPO heeft aangegeven de bestaande detailhandelsstructuur te willen ondersteunen en beschermen. Weidewinkels worden hierbij expliciet verboden. De minister heeft deze richtlijnen onderschreven. Detailhandelsnota Gemeente Breda In februari 2002 heeft de gemeente Breda een detailhandelsnota uitgebracht. Hierin gaat ze in op de gewenste ontwikkelingsrichting van de detailhandelsvoorzieningen in de gemeente. Bovendien wil de gemeente met de nota aan marktpartijen een basis bieden voor het afstemmen van hun strategie en investeringen. De binnenstad van Breda wordt in de nota de belangrijkste positie op het gebied van detailhandel toegedicht en benoemd als dé plek waar publiektrekkende detailhandel, horeca, cultuur en vermaakelementen zijn gebundeld. In de nota wordt ingezet op kwaliteitsversterking van de binnenstad. De Woonboulevard en Steenakker zijn in de nota aangewezen als subcentra, bedoeld voor (grootschalige) detailhandelsbranches die minder goed passen in de binnenstad en waar men meestal doelgericht gaat kopen. analyse centrum PRINSENBEEK 7

8 De buurt- wijk- en dorpscentra moeten ervoor zorgen dat de inwoners op korte afstand van de woning hun boodschappen kunnen doen. De ambitie is gericht op een detailhandelsstructuur met als kenmerken: accent op de dagelijkse verzorging, op een acceptabele afstand van bewoners, met voldoende volume en kwaliteit voor autonome trekkracht en daardoor met voldoende perspectief om economisch goed te functioneren. Specifiek voor Prinsenbeek wordt in de detailhandelsnota het streven naar concentratie van het aanbod in het dorpshart aangegeven. Plannen Steenakker De detailhandelsnota is inmiddels bijna acht jaar oud. Op Steenakker bevindt zich nu, conform de detailhandelsnota, een groot aantal detailhandelsvestigingen, met name voor doelgerichte aankopen (o.a. de branches woninginrichting, doe-het-zelf, keukens, sanitair). Recent zijn plannen gelanceerd om bij het NAC stadion op Steenakker-Zuid nog eens m² detailhandel te ontwikkelen, waaronder een megasupermarkt (van m²) en verplaatsing van winkelcentrum De Lunet (8.500 m²). 8 analyse centrum PRINSENBEEK

9 3 Beschrijving Prinsenbeek Ligging en omvang Prinsenbeek is een dorp in de gemeente Breda en telde per inwoners (incl. buitengebied). Het totale aantal inwoners van de gemeente bedroeg op die datum Geschiedenis Het dorp heette aanvankelijk Beek en behoorde tot de gemeente Princenhage. Toen deze gemeente in 1942 aan Breda werd toegevoegd, ging Beek niet mee en werd een zelfstandige gemeente. In 1951 werd de naam gewijzigd in Prinsenbeek. Beek was eeuwenlang een klein agrarisch gehucht. In de 19e eeuw ontwikkelde het zich van gehucht naar dorp. De oprichting van een eigen parochie in 1795 heeft hierin een rol gespeeld omdat het van Beek het centrum maakte van het omliggende agrarische gebied. In de twintigste eeuw kwam een grote impuls door de opkomst van de tuinbouw, onder meer door oprichting van een conservenfabriek en de veiling. Met name vanaf de jaren zestig is het inwoneraantal snel gegroeid. In 1962 werd de 5.000e inwoner verwelkomd en in 1975 al de e. Prinsenbeek was inmiddels steeds meer een forensengemeente geworden. In 1963 werd de oude kerk vervangen door een nieuwe aan de oostzijde van de Markt. Het gemeentehuis kreeg in 1969 een plek in de voormalige pastorie aan de westzijde van de Markt. In 1974 werd het naastgelegen voormalige klooster bij het gemeentehuis betrokken. Per 1 januari 1997 is de gemeente bij Breda gevoegd. Prinsenbeek wordt van Breda gescheiden door de snelweg A16 en de spoorlijn Rotterdam-Antwerpen. Prinsenbeek heeft mede hierdoor een eigen positie op de kaart van Breda. Opbouw bevolking In de onderstaande tabel is de bevolkingsopbouw in 5 klassen weergegeven. Uit de tabel blijkt dat Prinsenbeek relatief veel inwoners heeft in de leeftijdsklassen jaar en 65+. Ook het percentage kinderen (0-14 jaar) is hoog. De groepen jaar en jaar zijn sterk ondervertegenwoordigd in Prinsenbeek. Inkomensniveau Het gemiddeld besteedbaar inkomen per hoofd van de bevolking ligt in de gemeente Breda ongeveer 4% boven het landelijke gemiddelde (bron: CBS 2009). Voor de kern Prinsenbeek geeft het CBS geen aparte cijfers. Informatie van de gemeente Breda, afdeling Onderzoek en Informatie blijkt dat het gemiddeld besteedbaar inkomen van huishoudens in Prinsenbeek ruim 10% boven het gemeentelijk gemiddelde ligt. Er kan dus gesteld worden dat Prinsenbeek over een relatief hoog inkomensniveau beschikt jaar jaar jaar jaar 65+ Prinsenbeek¹ 19,3% 9,9% 23,9% 28,3% 18,4% Breda¹ 17,1% 13,1% 28,8% 25,7% 15,3% Nederland² 18,0% 12,1% 28,0% 27,3% 14,8% ¹ Bron: Gemeente Breda, afd. Onderzoek & Informatie, 2009 ² Bron: CBS, cijfers per 1 januari 2009 analyse centrum PRINSENBEEK 9

10 4 Ondernemersonderzoek In het kader van het ondernemersonderzoek is in mei 2009 een schriftelijke enquête verspreid onder de ondernemers in detailhandel, horeca en aanverwante dienstverlening in (het centrum van) Prinsenbeek. Er zijn 80 enquêtes verspreid. De respons kwam uit op 30%. Hiermee kan niet van een betrouwbaar resultaat worden gesproken. De uitkomsten die in dit hoofdstuk worden weergegeven, moeten daarom vooral als een indicatie worden gezien, die samen met de uitkomsten van (panel)gesprekken met ondernemers en de resultaten uit andere deelonderzoeken wellicht toch tot algemene conclusies kunnen leiden. 4.1 Kenmerken bedrijven In de onderstaande tabellen staan enkele kenmerken van de bedrijven in Prinsenbeek, gebaseerd op de respons op de enquête. Branche Omvang bedrijf Food 29% m² vvo 55% Non-food 46% m² vvo 17% (Zak.) dienstverlening 21% m² vvo 4% Horeca 4% m² vvo 8% m² vvo 8% Leeftijd ondernemer 500 m² vvo en groter 8% jonger dan 30 jaar 9% jaar 17% Eigendom pand jaar 43% Huur 42% jaar 22% Koop 58% 60 jaar en ouder 9% Vestigingsduur Type bedrijf 0-2 jaar 21% Filiaal 13% 2-5 jaar 13% Franchise 13% 5-10 jaar 25% Zelfstandig 74% jaar 29% Langer dan 25 jaar 12% Aantal vestigingen 1 63% 2 8% 3 of meer 29% 10 analyse centrum PRINSENBEEK

11 Website In de enquête zijn enkele vragen gesteld over het gebruik van internet. 79% van de bedrijven heeft een website. De website wordt verschillend gebruikt: 14% geeft alleen contactinformatie, 31% geeft beperkte productinformatie, 41% geeft uitgebreide productinformatie, 31% biedt extra services aan (zoals een helpdesk, nieuwsbrieven of de mogelijkheid bestellingen te plaatsen) en eveneens 31% doet aan online verkoop. 4.2 Investeringen in onderneming De ondernemers konden aangeven of zij in de afgelopen drie jaar hun pand hebben veranderd. 42% blijkt veranderingen te hebben uitgevoerd. De meest genoemde verandering is een aanpassing van het interieur (38%). Verder heeft 21% aangegeven zijn pui te hebben veranderd en eveneens 21% heeft de bouwkundige voorzieningen aangepast. 8% is in deze periode verplaatst. Op de vraag of de concurrentiesituatie in de afgelopen twee jaar veranderd is, antwoordde 25% bevestigend. Dit betreft met name een toename van de concurrentie (internet, andere nieuwe aanbieders). Daarnaast konden de ondernemers aangeven welke plannen zij op dit gebied voor de komende drie jaar hebben; 29% heeft concrete plannen om de komende jaren veranderingen door te voeren. De plannen zijn vrij divers, maar het meest genoemd is een aanpassing van het interieur. Locatie Er is in de enquête specifiek gevraagd of men tevreden is met zijn huidige vestigingspunt. Een meerderheid (79%) heeft aangegeven tevreden met de huidige locatie te zijn. Bij 17% leeft de wens om te verplaatsen. Bedrijfsopvolging Verder is de ondernemers de vraag gesteld of bij hun bedrijf in de komende vijf jaar bedrijfsbeëindiging of overdracht speelt. Bij 13% is dit het geval. In geen van deze gevallen is dit al geregeld. Tabel 4.1: Omzetherkomst volgens ondernemers Plaats Gemiddeld komt volgens de ondernemers 70% van de omzet uit Prinsenbeek. De toevloeiing komt vooral uit Breda en Etten-Leur. De ondernemers zeggen nauwelijks tot geen omzet uit het toerisme te halen. Omzetontwikkeling De ondernemers is gevraagd naar de ontwikkeling van hun omzet in de afgelopen drie jaar en de verwachting voor de toekomst. 4.3 De bedrijfsvoering Omzetherkomst Gemiddeld Prinsenbeek 70% Breda 17% Etten-Leur 5% Overige omliggende plaatsen 1% Overige Nederlandse plaatsen 7% Toeristen 0% Totaal 100% Omzetontwikkeling afgelopen 3 jaar Stabiel 22% Driekwart van de ondernemers is tevreden met de huidige omvang van zijn pand. Van de 25% die niet tevreden is met de huidige omvang, wil tweederde een groter pand en een derde een kleiner pand. De gewenste vergrotingen betreffen zowel kleine (tot 50 m² vvo) als grote uitbreidingen (met meer dan 300 m² vvo). Gestegen 65% Gedaald 13% analyse centrum PRINSENBEEK 11

12 Bijna tweederde van de ondernemers heeft de omzet in de afgelopen drie jaar zien stijgen. Bij 22% van de ondernemers is de omzet stabiel gebleven en bij 13% is de omzet gedaald. In vergelijking met andere plaatsen is het percentage ondernemers met een gestegen omzet hoog (gemiddeld is 56-60%). Gezien de beperkte respons is het de vraag in hoeverre dit iets zegt over het functioneren van de Prinsenbeekse detailhandel in het algemeen, omdat het vaak de actieve ondernemers zijn die als eerste reageren op zo n enquête, zo is onze ervaring. De belangrijkste redenen voor een gestegen omzet zijn: meer klanten (genoemd door 39% van de ondernemers) en een hogere gemiddelde besteding per klant (26%). De omzetverwachting voor de komende drie jaar is negatiever dan de ontwikkeling in de afgelopen drie jaar. Dit wordt niet veroorzaakt door een hoger percentage dalende omzet, maar een hoger percentage dat een stabiele omzet verwacht. De oorzaak hiervan is vermoedelijk de economische crisis en de onduidelijkheid ten aanzien van welke gevolgen die de komende jaren voor de bestedingen in de detailhandel zal hebben. Knelpunten in de bedrijfsvoering De ondernemers konden in de enquête aangeven of, en zo ja welke, knelpunten ze ervaren in hun bedrijfsvoering. In totaal heeft 50% aangegeven met knelpunten te maken te hebben; een laag percentage in vergelijking met andere kernen van deze omvang (gemiddeld is 63%). Parkeermogelijkheden Aantrekkelijkheid winkelgebied Structuur winkelgebied Uitbreidingsmogelijkheden Inrichting winkelgebied Situering vestigingspunt 4.4 Het winkelgebied Vervoermiddel Knelpunten 17% 13% 13% 13% 25% 33% 0% 15% 30% 45% 60% Sterk stijgen 26% Verwachte Omzetontwikkeling Sterk dalen 0% Stabiliseren 39% Tabel 4.2: Vervoermiddel volgens ondernemer Vervoermiddel Klanten Ondernemers/ personeel Te voet 14% 13% Fiets/bromfiets 23% 23% Auto/motor 62% 63% Openbaar vervoer 1% 1% Licht stijgen 26% Licht dalen 9% In tabel 4.2 staat aangegeven met welk vervoermiddel de klanten en de ondernemers en hun personeel komen, volgens opgave van de ondernemers. De auto blijkt door zowel de klant als de ondernemers/personeel het meest gebruikte vervoermiddel. Wanneer de parkeersituatie als een probleem wordt ervaren, kan het wenselijk zijn te kijken naar waar de 12 analyse centrum PRINSENBEEK

13 ondernemers en hun personeel hun auto parkeren. Hierin is in de ondernemersenquête naar gevraagd. Een aantal ondernemers beschikt over parkeermogelijkheden op eigen terrein. De andere ondernemers hebben aangegeven zowel in de buurt van hun winkel of juist verder weg te parkeren. De parkeerplaats op de Markt is hierbij geregeld genoemd. Waardering van het winkelgebied Door het geven van cijfers aan twaalf aspecten konden de ondernemers hun mening geven over hun winkelomgeving. Gemiddeld is een 6,3 gegeven, wat een fractie lager is dan het gemiddelde in andere plaatsen van deze omvang (6,4). De grafiek laat een wisselend beeld zien. Een aantal aspecten wordt lager dan gemiddeld gewaardeerd (o.a. parkeren doordeweeks, gezamenlijke reclame, activiteiten van de winkeliers en de keuzemogelijkheden) en een aantal juist hoger (parkeren op koopavond, bereikbaarheid en presentatie van de winkelvoorzieningen). Waardering winkelgebied parkeren doordeweeks parkeren zaterdag parkeren koopavond bereikbaarheid klanten bereikbaarheid bevoorrading branchepatroon keuzemogelijkheden winkelsfeer gezamelijke reclame activiteiten winkeliers openingstijden presentatie winkelvoorzieningen 3,7 6,5 7,0 6,2 6,0 7,3 6,7 6,5 6,5 6,1 6,4 6,1 6,2 7,7 7,2 7,5 7,1 5,1 5 5,6 6,3 6,6 6,4 6, Prinsenbeek Gemiddeld analyse centrum PRINSENBEEK 13

14 Gewenste maatregelen In tabel 4.4 staan de maatregelen die de ondernemers hebben aangegeven om het winkelgebied van Prinsenbeek aantrekkelijker te maken. Tabel 4.4: Gewenste maatregelen Maatregel % Betere/meer parkeergelegenheid 58% Sfeer verbeteren 54% Meer concentratie van winkels 46% Meer samenwerking ondernemers 46% Meer branches 38% Meer winkels 33% Verkeerssituatie verbeteren 29% Niveau van de zaken verbeteren 25% 14 analyse centrum PRINSENBEEK

15 5 Consumentenenquête In juni 2009 heeft een telefonische consumentenenquête (N=250) plaats gevonden onder inwoners van Prinsenbeek. In de enquête is onder meer gevraagd naar de kooporiëntatie van de inwoners en hun mening over de winkelvoorzieningen in Prinsenbeek. 5.1 Koopstromen De consumenten is voor een groot aantal artikelgroepen gevraagd waar zij hun aankopen doen. Uit de antwoorden is de koopkrachtbinding berekend. Deze is in tabel 5.1 weergegeven. Tabel 5.1: Kooporiëntatie inwoners Prinsenbeek Plaats Food Non-food Prinsenbeek 89% 37% Breda 8% 51% Etten-Leur 2% 9% Rotterdam 0% 1% Overige plaatsen 1% 2% Totaal 100% 100% De non-foodwinkels in Prinsenbeek weten 37% van de koopkracht van de eigen inwoners te binden. Het merendeel van de non-foodaankopen (51%) wordt door de inwoners van Prinsenbeek in Breda gedaan. Ook vloeit 9% af naar Etten-Leur. Een koopkrachtbinding van 37% is gemiddeld voor plaatsen van deze grootte met een vergelijkbare afstand tot een winkelgebied van een hogere orde. Voor dergelijke plaatsen geldt een gemiddelde van 34-37%. 5.2 Koopgedrag Aan de consumenten is gevraagd of zij in de afgelopen twee jaar meer of minder in Prinsenbeek zijn gaan kopen. Er is per saldo een negatieve verschuiving in het koopgedrag waar te nemen: 7% van de consumenten heeft aangegeven meer in Prinsenbeek te zijn gaan kopen, terwijl 12% er minder is gaan kopen. Bij 81% is het koopgedrag niet veranderd. Per saldo is dus 5% van de consumenten minder in Prinsenbeek gaan kopen. Deze ontwikkeling is licht negatief in vergelijking met andere plaatsen van deze omvang. Koopgedrag In de foodsector bedraagt de koopkrachtbinding van de winkels in Prinsenbeek op de eigen inwoners 89%. De koopkracht die afvloeit, gaat voornamelijk naar Breda. Onveranderd 81% Meer 7% De koopkrachtbinding van 89% is aan de hoge kant voor plaatsen van deze grootte met een vergelijkbare afstand tot een winkelgebied van een hogere orde. Het gemiddelde bedraagt ca. 85% (bron: Bolt, Winkelvoorzieningen op waarde geschat). Minder 12% analyse centrum PRINSENBEEK 15

16 De consumenten die meer in Prinsenbeek zijn gaan kopen, noemen vooral de (toegenomen) keuzemogelijkheden, de geboden kwaliteit en de nabijheid als reden. Deze consumenten zijn voornamelijk minder in Breda gaan kopen. De consumenten die minder in Prinsenbeek zijn gaan kopen, noemen voornamelijk als reden dat zij minder te besteden / minder nodig hebben. Ook de matige keuzemogelijkheden zijn als reden genoemd. Deze consumenten zijn vooral meer in Breda gaan kopen. Internetaankopen Het internet raakt steeds meer ingeburgerd als aankoopkanaal. Een studie van het Ruimtelijk Planbureau uit 2007 gaf aan dat in 2006 ruim 6,6 miljoen mensen een product of dienst via het internet heeft aangeschaft, tegenover 2,5 miljoen in Er is dus sprake van een explosieve stijging. Het aandeel van de onlineverkopen in de totale detailhandelsomzet bedraagt tot op heden slechts 2,8%, maar dit aandeel is de afgelopen jaren wel steeds jaarlijks verdubbeld. In de consumentenenquête is daarom ook een aantal vragen gesteld over kopen via het internet. Van de consumenten uit Prinsenbeek heeft 35% aangegeven wel eens producten via het internet te kopen. De producten die deze consumenten wel eens aanschaffen staan in tabel Vervoermiddel De consumenten konden voor drie dag(del)en aangeven welke vervoermiddel zij gebruiken om de winkels in Prinsenbeek te bezoeken. Op basis van deze antwoorden is een (ongewogen) gemiddelde berekend. De (brom)fiets en de auto worden door de inwoners van Prinsenbeek nagenoeg evenveel gebruikt om de winkels in het dorp te bezoeken. Tussen de diverse dag(del)en zijn weinig verschillen te zien. Benadrukt moet worden dat het om percentages gaat en niet om absolute aantallen. Het is zeer waarschijnlijk dat op de zaterdag in absolute aantallen meer consumenten met de auto komen dan op andere dagen. Dit wordt veroorzaakt door de hogere bezoekersaantallen op zaterdag. In vergelijking met andere plaatsen van deze omvang komen in Prinsenbeek relatief veel consumenten te voet en met de auto en weinig met de (brom)fiets. Vervoermiddel 100% 41%40% 40%40% 41%39% 42%42% Verder heeft 41% van de consumenten die wel eens via het internet koopt aangegeven dat zij het afgelopen jaar meer via het internet zijn gaan kopen. 1% heeft aangegeven minder via internet te zijn gaan kopen en de overige 58% heeft zijn koopgedrag op het internet in het afgelopen jaar niet gewijzigd. 0% 16% 17% 16% 14% 3% 3% 4% 2% gemiddeld zaterdag koopavond doordeweeks te voet (brom)fiets auto overig Tabel 5.2: Aankopen via internet Product//artikel %* Kleding 45% Boeken 43% Computers en computerbenodigdheden 30% Cd s, dvd s, video s 26% 2e hands artikelen 13% Vakanties, tickets voor vrije tijdsbesteding 7% * percentage van de consumenten die via internet kopen; de consumenten konden meer dan 1 antwoord geven 5.4 Waardering winkelgebied Aan de hand van het geven van cijfers konden de consumenten hun mening geven over verschillende aspecten van het centrum van Prinsenbeek. Gemiddeld is door de consumenten uit Prinsenbeek aan de diverse aspecten een 7,1 gegeven, wat hoger is dan het gemiddelde van vergelijkbare plaatsen (6,8). Uit de grafiek blijkt dat over de hele linie de consumenten in Prinsenbeek relatief tevreden zijn over hun centrum. 16 analyse centrum PRINSENBEEK

17 Vooral de verkeerssituatie wordt hoger dan gemiddeld gewaardeerd. Waarderingscijfers parkeergelegenheid verkeerssituatie bereikbaarheid sfeer en gezelligheid activiteiten winkeliers service en bediening uiterlijk winkels keuze lev. mid. winkels keuze overige winkels veiligheid Prinsenbeek Gemiddeld 6,5 6,3 6 6,6 7,2 7 7,2 6,8 6,9 6,7 7,6 7,3 7,2 6,9 7,6 7,3 6,8 6,4 7, Gemiste winkels en gewenste maatregelen In de tabellen 5.3 en 5.4 zijn respectievelijk de door de consumenten aangegeven gemiste winkels en gewenste maatregelen aangegeven. Tabel 5.3: Gemiste winkels/artikelen* Winkel/artikel % Huishoudelijke artikelen 24% Kleding 16% waarvan specifiek dameskleding 4% herenkleding 3% Viswinkel 12% Warenhuis 6% Sport- en kampeerartikelen 4% (Grotere) supermarkt 3% Stoffen/wol/handwerken 3% Tabel 5.4: Gewenste maatregelen Maatregel % Meer winkels 14% Gezelliger inrichting/verlichting 9% Specifiek Markt aantrekkelijker 4% maken * open vraag; de consumenten konden meer dan 1 antwoord geven * open vraag; de consumenten konden meer dan 1 antwoord geven analyse centrum PRINSENBEEK 17

18 6 Passantenenquête De passantenenquête is gehouden op een vrijdag en zaterdag eind mei/begin juni 2009 in het centrum van Prinsenbeek. In totaal zijn er 210 passanten geënquêteerd. Doel van de enquête was onder meer om de meningen van de passanten over het winkelgebied te achterhalen en meer informatie te verkrijgen over het bezoekgedrag van de consumenten die het centrum van Prinsenbeek bezoeken. In dit hoofdstuk zijn de resultaten van deze enquête beschreven. 6.1 Herkomst passanten Tabel 6.1: Herkomst passanten centrum Prinsenbeek Plaats Gemiddeld Doordeweeks Zaterdag Prinsenbeek 75% 66% 83% Breda 18% 23% 14% Etten-Leur 3% 7% 0% Overige plaatsen 4% 4% 3% Totaal 100% 100% 100% Gemiddeld kwam 75% van de passanten uit Prinsenbeek. Op de zaterdag was er aanzienlijk minder toevloeiing uit andere plaatsen dan doordeweeks. De meeste toevloeiing kwam uit Breda. 6.2 Bezoekgedrag Bezoekreden De nabijheid van het winkelgebied is de meest genoemde bezoekreden, met name voor passanten uit Prinsenbeek. Ook de weekmarkt op vrijdag bleek voor consumenten een belangrijke bezoekreden te zijn. Passanten van buiten Prinsenbeek combineren een bezoek aan de winkels in Prinsenbeek geregeld met een bezoek aan familie of vrienden in het dorp. Ook blijken zij relatief veel voor één speciale winkel te komen. 18 analyse centrum PRINSENBEEK

19 Prinsenbeek bezoeken Tabel 6.2: Bezoekreden winkelvoorzieningen centrum Prinsenbeek Reden Gemiddeld Passanten uit Passanten van Dichtbij 56% 68% 21% Weekmarkt 14% 15% 11% Combinatie bezoek aan bekenden 7% 1% 23% Lage prijzen 4% 4% 2% Vanwege 1 speciale winkel 3% 1% 9% Rustig winkelen 3% 2% 6% Bezoekduur Bezoekduur De gemiddelde bezoekduur van de passanten is 40 minuten. In de grafiek is de bezoekduur in tijdsklassen weergegeven. De gemiddelde bezoekduur in Prinsenbeek wijkt hiermee in negatieve zin af van die in andere plaatsen van deze omvang. Zo blijft gemiddeld 21% van de bezoekers korter dan een kwartier, terwijl dit in Prinsenbeek 27% is. In Prinsenbeek zijn ook relatief weinig passanten die langer dan een uur blijven: 11% tegenover gemiddeld 18% min 33% 1-2 uur 11% Langer 0% 0-15 min 27% Op zaterdag was de bezoekduur langer dan doordeweeks: 43 min. tegenover 36 min.. Passanten van buiten Prinsenbeek blijven gemiddeld iets langer in het winkelgebied dan passanten uit het dorp zelf: 43 min. tegenover 39 min.. Aantal bezochte winkels Gemiddeld hebben de passanten 2,0 winkels bezocht. Er is hierbij geen verschil te zien tussen de doordeweekse dag en de zaterdag. Passanten uit Prinsenbeek bezochten gemiddeld nauwelijks minder winkels dan passanten van elders: 2,0 tegenover 2,1. Doorgaans is dit verschil groter Bezochte voorzieningen en bestedingen Uit tabel 6.3 (zie volgende pagina) blijkt dat bijna alle passanten, of ze nu wel of niet uit Prinsenbeek komen, levensmiddelenwinkels bezoeken. Passanten van buiten min 29% iets meer niet-levensmiddelenwinkels. De horeca wordt door het winkelend publiek nauwelijks bezocht. Doordeweeks bezoeken relatief iets meer passanten levensmiddelenwinkels, terwijl niet-levensmiddelenwinkels en de horeca op zaterdag meer zijn bezocht. In tabel 6.4 zijn de bestedingen per (kopende) klant en per (kopende en niet-kopende) passant weergegeven. In tabel 6.4a is te zien dat de bestedingen in levensmiddelenwinkels door klanten uit Prinsenbeek lager zijn dat die door klanten van elders. Dit is opvallend aangezien de meeste levensmiddelen toch in de eigen omgeving worden gekocht. analyse centrum PRINSENBEEK 19

20 Tabel 6.3: Bezochte voorzieningen Voorziening Gemiddeld Passanten uit Pr.beek Passanten van elders Zaterdag Levensmiddelenwinkel 93% 92% 94% 95% 90% Niet-levensmid.winkel 31% 28% 40% 30% 33% Horeca 3% 4% 2% 1% 5% Overig 11% 11% 11% 10% 12% Bij de bestedingen in niet-levensmiddelenwinkels en horeca is een omgekeerd beeld te zien in tabel 6.4a. Tabel 6.4b levert deels een ander beeld op. Per passant wordt door passanten van elders ook in niet-levensmiddelenwinkels meer uitgegeven dan door passanten uit Prinsenbeek. Het verschil op dit punt met tabel 6.4a wordt veroorzaakt door het hogere percentage passanten dat niet-levensmiddelenwinkels bezoekt bij passanten van elders (zie tabel 6.3). Doordeweeks Tabel 6.4a: Bestedingen per klant Levensmiddelenwinkel 39,00 34,95 50,65 Niet-levensmid. 27,46 28,78 24,50 winkel Horeca 10,29 11,17 5,00 Tabel 6.4b: Bestedingen per passant Voorziening Gemiddeld Passanten uit Prinsenbeek Levensmiddelenwinkel Niet-levensmid. winkel Passanten van elders 36,08 32,08 47,76 8,51 8,14 9,70 Horeca 0,34 0,42 0, Bezoekfrequentie In de grafiek is de bezoekfrequentie van de passanten weergegeven. Deze verdeling komt in grote lijnen overeen met die in andere plaatsen van deze omvang. De bezoekfrequentie van passanten uit Prinsenbeek is aanzienlijk hoger dan die van passanten van elders. Van de passanten uit Prinsenbeek komt 83% meerdere keren per week en maar 1% één keer per maand of minder. Van de passanten van elders komt 39% meerdere keren per week en 15% één keer per maand of minder. 2x p.mnd 5% 1x p.w. 19% Bezoekfrequentie 1x p.mnd 2% minder vaak 2% 2-4 x p.w. 48% bijna dagelijks 24% 20 analyse centrum PRINSENBEEK

21 100% Vervoermiddel 0% 21% 43% 36% gemiddeld 22% 33% 45% 0% 0% doordeweekse dag 19% 41% 39% zaterdag 1% te voet (brom)fiets auto/motor ov 6.3 Vervoermiddel en parkeren De auto blijkt het meest gebruikte vervoermiddel om het centrum van Prinsenbeek te bezoeken. Tussen de verschillende dagen zijn enkele verschillen zichtbaar. Doordeweeks ligt het autogebruik hoger dan gemiddeld, terwijl op zaterdag relatief veel passanten met de fiets komen. Tussen passanten uit Prinsenbeek en passanten van elders zijn eveneens duidelijke verschillen te zien. Van de passanten uit Prinsenbeek kwam 25 % te voet, 44% met de (brom)fiets en 31% met de auto. De passanten van elders kwamen grotendeels (77%) met de auto. In vergelijking met andere plaatsen van deze omvang komen in Prinsenbeek relatief veel passanten te voet en relatief weinig met de auto. Het percentage passanten dat met de (brom)fiets komt, is gemiddeld. 6.4 Waardering winkelgebied Door het geven van cijfers aan tien aspecten konden de passanten hun waardering over het centrum van Prinsenbeek uitspreken. Gemiddeld is voor de tien aspecten een 6,5 gegeven, wat lager is dan het gemiddelde in plaatsen van deze omvang (6,9). Met name de parkeersituatie, bereikbaarheid, keuzemogelijkheden en service en bediening worden in Prinsenbeek ondergemiddeld gewaardeerd. De verkeerssituatie krijt als enige een bovengemiddeld cijfer. analyse centrum PRINSENBEEK 21

22 De passanten uit Prinsenbeek geven lagere cijfers dan die van elders; gemiddeld een 6,5 tegenover een 6,7. Dit beeld is bij alle aspecten te zien, maar de passanten van elders geven met name aan de parkeergelegenheid en de verkeerssituatie hogere cijfers dan de passanten uit Prinsenbeek. Waarderingscijfers parkeren verkeerssituatie bereikbaarheid uiterlijk van de winkels sfeer/gezelligheid keuze lenvensmiddelenwinkels keuze andere winkels veiligheid winkelcentrum service en bediening activiteiten winkeliers 5,5 6,5 6,2 6,0 6,6 7,2 6,7 6,9 6,9 7,0 6,1 6,6 7,0 7,8 6,7 7,0 6,9 7,5 6,7 6, Prinsenbeek Gemiddeld 6.5 Gemiste winkels en gewenste maatregelen De passanten is gevraagd welke winkels zij in Prinsenbeek missen en welke maatregelen er genomen zouden moeten worden om het centrum aantrekkelijker te maken. De resultaten staan in tabel 6.5 en 6.6. Tabel 6.5: Gemiste winkels/artikelen Maatregel Gemiddeld Huishoudelijke artikelen 34% Viswinkel 17% Kleding/mode 7% Cadeau-artikelen 7% Warenhuis 6% Stoffen/wol/handwerken 3% Tabel 6.6: Gewenste maatregelen Maatregel Gemiddeld Meer parkeerplaatsen 20% Meer winkels 12% Markt aantrekkelijker maken 4% Meer terrasjes/zitbankjes 3% Meer groenvoorzieningen 3% 22 analyse centrum PRINSENBEEK

23 7 Analyse distributieve mogelijkheden Dit hoofdstuk gaat in op de distributieve mogelijkheden voor Prinsenbeek. Paragraaf 7.1 start met enkele cijfers die de uitgangssituatie vormen. In paragraaf 7.2 wordt het aanbod in Prinsenbeek vergeleken met dat van vergelijkbare plaatsen. Paragraaf 7.3 gaat in op de optimale omvang van de detailhandel in Prinsenbeek, op basis van de huidige koopstromen. 7.1 Uitgangssituatie De meeste detailhandelszaken in Prinsenbeek zijn in het centrum gevestigd. Verder is er een winkelstrip aan de Haverdijk en enige verspreide detailhandel. Hierbij dient ook de detailhandel op bedrijventerrein Steenakker te worden vermeld. Dit bedrijventerrein ligt direct aan de oostzijde van de snelweg A16 en bevat een aantal grootschalige detailhandelsvestigingen, met name voor volumineuze detailhandel. In het centrum van Prinsenbeek bevinden zich ca. 70 detailhandelsvestigingen. Hiervan kunnen er 44 als winkelvestigingen worden aangemerkt (15 food en 29 non-food). 21 bedrijven kunnen als (zakelijke) dienstverlening/ambacht worden aangemerkt en er zijn 4 horecavestigingen. De winkels in het centrum tellen samen ca m² verkoopvloeroppervlak (bron cijfers: Locatus Retail Verkenner, bewerkt door MKB Reva aan de hand van eigen waarneming en de ondernemersenquête). De winkelstrip aan de Haverdijk telt vier horecazaken, twee vestigingen in de categorie dienstverlening/ambacht en één winkel (non-food). Buiten deze concentraties zijn drie winkels gevestigd: een supermarkt (Albert Heijn), een tuincentrum en een dierenspeciaalzaak. 7.2 Vergelijking met landelijke gemiddelden Het verkoopvloeroppervlak (vvo) van de detailhandel in Prinsenbeek bedraagt ca m². Hiervan behoort m² vvo tot de foodsector en m² vvo tot de non-foodsector. Deze cijfers zijn exclusief horeca, ambacht en dienstverlening. Een groot deel van dit oppervlak wordt ingenomen door tuincentrum Schalk, die in het buitengebied is gevestigd. Deze is voor m² vvo in de cijfers meegenomen. In tabel 7.1 wordt het winkelaanbod in Prinsenbeek op hoofdlijnen vergeleken met dat in andere plaatsen van deze omvang. De cijfers in de vergelijking zeggen echter weinig over de mogelijkheden voor de detailhandel in Prinsenbeek. Hier zijn andere factoren op van invloed dan alleen de omvang van de plaats, zoals bijvoorbeeld de structuur van het verzorgingsgebied. Tabel 7.1: Omvang detailhandel Prinsenbeek in vergelijking met andere plaatsen Prinsenbeek winkelaanbod in m² vvo Prinsenbeek m² vvo per inw. Gemiddeld* winkelaanbod in m² vvo Gemiddeld* m² vvo per inw. Food Non-food Totaal * gemiddelde voor plaatsen van inw.; bron: Locatus Verkenner, bewerking door MKB Reva analyse centrum PRINSENBEEK 23

24 De cijfers in tabel 7.1 betreffen ingevulde winkelruimte (dus excl. leegstand, ambacht, dienstverlening en horeca). Tabel 7.1 laat zien dat Prinsenbeek in vergelijking met andere plaatsen van deze omvang een klein detailhandelsaanbod heeft, zowel in de foodsector als in de non-foodsector. In tabel 7.2 worden deze cijfers uitgesplitst naar brancheniveau. Tabel 7.2: Omvang detailhandelsbranches Prinsenbeek en vergelijkbare plaatsen Branche Prinsenbeek m² vvo per inw. Food Persoonlijke verzorging Warenhuis Kleding/mode Schoenen en lederwaren Juwelier/optiek Huishoudelijke en luxe artikelen 0 52 Antiek en kunst 0 13 Sport en spel Hobby 0 17 Media Plant/dier Bruin- en witgoed Auto/fiets Doe-het-zelf** Wonen Overig non-food 3 65 Totaal Gemiddeld* m² vvo per inw. * gemiddelde voor plaatsen van inw.; bron: Locatus Verkenner, aanvulling en bewerking door MKB Reva ** de Boerenbond is bij doe-het-zelf meegerekend Uit nadere analyse van de cijfers (zie tabel 7.2) blijkt dat de geconstateerde ondervertegenwoordiging in Prinsenbeek zich in vrijwel alle branches voordoet. Met name de (grootschalige) branches doe-het-zelf en wonen laten grote afwijkingen ten opzichte van het gemiddelde zien. Alleen de branche plant/dier is (zeer sterk) oververtegenwoordigd. Dit wordt veroorzaakt door één aanbieder (het tuincentrum). 24 analyse centrum PRINSENBEEK

25 7.3 Draagvlakanalyse huidige situatie In deze paragraaf worden de distributieve mogelijkheden voor Prinsenbeek berekend. Dit zal gebeuren aan de hand van de volgende variabelen: a) de grootte van het verzorgingsgebied; b) het gemiddelde inkomen c.q. bestedingen; c) de koopkrachtbinding; d) de koopkrachttoevloeiing. Ad a; de grootte van het verzorgingsgebied In deze analyse bestaat het verzorgingsgebied van de detailhandel in Prinsenbeek uit de kern Prinsenbeek. Hier woonden per 1 januari inwoners. Inwoners uit omliggende plaatsen en gemeenten worden in de analyse meegenomen via de koopkrachttoevloeiing. Ad b; het gemiddelde inkomen c.q. de bestedingen Het gemiddelde bestedingsbedrag per hoofd van de bevolking op jaarbasis bedroeg in 2007 (meest recente beschikbare cijfers) 2.090,- voor de foodsector en 2.930,- voor de non-foodsector (Bron: Hoofdbedrijfschap Detailhandel, 2009). Het gaat hier om toonbankbestedingen, dat wil zeggen de bestedingen die door de consument worden gedaan in winkels. Het gemiddeld besteedbaar inkomen per hoofd van de bevolking ligt in de gemeente Breda ongeveer 4% boven het landelijke gemiddelde (bron: CBS 2009). Voor de kern Prinsenbeek geeft het CBS geen aparte cijfers. Informatie van de gemeente Breda, afdeling Onderzoek en Informatie blijkt dat het gemiddeld besteedbaar inkomen van huishoudens in Prinsenbeek ruim 10% boven het gemeentelijk gemiddelde ligt. Voor Prinsenbeek kan daarom bij benadering worden uitgegaan van een gemiddeld bestedingsbedrag per hoofd van de bevolking dat ca. 15% boven het landelijk gemiddelde ligt. Voor de foodsector geldt een inkomenselasticiteit van 0,25 (1% meer/minder inkomen betekent 0,25% meer/minder bestedingen). Voor de non-foodsector geldt een inkomenselasticiteit van 0,5. Hierdoor kan voor Prinsenbeek worden uitgegaan van bestedingscijfers die in de foodsector ca. 4% boven het landelijke gemiddelde liggen en in de non-foodsector ca. 8%. Dit betekent een gemiddeld besteedbaar inkomen per hoofd van de bevolking in de foodsector van circa 2.174,- en in de non-foodsector van circa 3.164,-. Ad c; de koopkrachtbinding Momenteel bedraagt de koopkrachtbinding van de inwoners van Prinsenbeek aan de eigen winkels in de foodsector 89% en in de non-foodsector 37%. De bindingscijfers zijn berekend op basis van de consumentenenquête. Ad d; de koopkrachttoevloeiing De koopkrachttoevloeiing van consumenten van buiten het verzorgingsgebied naar de winkels in Prinsenbeek bedraagt voor de foodsector circa 15% en voor de nonfoodsector circa 30%. De toevloeiingscijfers zijn gebaseerd op de gehouden ondernemersenquête, landelijke gemiddelden en ervaringscijfers. Zowel bij de koopkrachtbinding als de koopkrachttoevloeiing zijn de variaties per branche groot. Bij uitsplitsing op brancheniveau is met deze verschillen rekening gehouden. Op basis van de hierboven beschreven variabelen zijn voor de tabellen 7.3 en 7.4 de potentiële omzetten en het haalbare winkelvloeroppervlak berekend. Tabel 7.3: Draagvlakanalyse winkelvoorzieningen Prinsenbeek 2009 Besteding per hoofd Koopkracht bind. toevl. Potentieel aanw. omzet Gem. omzet p/m 2 vvo Haalbaar vvo Huidig vvo food % 15% 26,2 mln m² m 2 non-food % 30% 19,2 mln m² m² Totaal m² m² analyse centrum PRINSENBEEK 25

26 Tabel 7.3 laat zien dat de foodsector in de huidige situatie licht ondervertegenwoordigd is, maar dat de non-foodsector een aanzienlijke oververtegenwoordiging kent. Tabel 7.3 wordt in tabel 7.4 gespecificeerd waardoor op brancheniveau inzicht komt in de distributieve mogelijkheden. De branche-indeling die in tabel 7.4 wordt gebruikt, wijkt af van die in tabel 7.2; dit doordat Locatus en het HBD andere indelingen gebruiken en de cijfers dus niet direct op elkaar af te stemmen zijn. Bij deze tabel dient opgemerkt te worden dat de tabel een aantal branches in de meest enge zin van het woord heeft opgenomen. Zo biedt een bakker naast het traditionele bakkersassortiment tegenwoordig bijvoorbeeld steeds vaker een breder aanbod aan, zoals horeca gerelateerde producten (koffie met gebak op terras, etc.). Ook is in de praktijk in één zaak een combinatie van artikelgroepen/ branches mogelijk. Voor de haalbaarheid daarvan dient naar meerdere branches te worden gekeken. De in de tabel gebruikte cijfers zijn ontleend aan publicaties van het Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD). MKB Reva heeft een uniek computerprogramma ontwikkeld waarmee een draagvlakanalyse per branche in enge zin voor een plaats of winkelcentrum kan worden gegeven. Zoals eerder vermeld gaat het om gemiddelden. Persoonlijke eigenschappen en specifieke (omgevings)factoren zijn uiteraard ook van belang. Huisvestingskosten kunnen een rol van betekenis spelen. De ene ondernemer is bijvoorbeeld ondanks een omzet per vierkante meter die onder het gemiddelde ligt voor die branche toch in staat tot een rendabele bedrijfsvoering te komen, terwijl de ander dat niet lukt. Afhankelijk van de kwaliteit van de individuele ondernemer zou een winkel waarvoor op basis van de berekeningen geen bestaansrecht aanwezig is, toch best levensvatbaar kunnen zijn. Daarnaast bepaalt de kwaliteit van de ondernemer uiteraard de hoogte van de omzet. Bepaalde ondernemers kunnen dus een aanzienlijk hogere omzet scoren dan de in de draagvlakanalyse aangegeven richtlijnen. Ook de kwaliteit van concurrerende winkelgebieden hangt hiermee samen. Foodsector In de foodsector zijn voor diverse branches kleine versterkingsmogelijkheden waar te nemen. In het algemeen gaat het dan niet om toevoegen van nieuwe aanbieders, maar om het versterken van het huidige aanbod. Non-foodsector De geconstateerde oververtegenwoordiging in de nonfoodsector wordt volledig veroorzaakt door het tuincentrum. Indien deze branche buiten beschouwing wordt gelaten, is er juist sprake van een ondervertegenwoordiging. Bij de huidige koopstromen laten de branches een wisselend beeld zien. Bij sommige zijn versterkingsmogelijkheden waar te nemen, bij andere juist niet. Voor zowel de food- als de non-foodsector geldt dat de cijfermatige mogelijkheden vooral een indicatie vormen. De kwaliteit van de ondernemer en de detailhandelsstructuur zijn dikwijls belangrijkere aspecten dan de berekende mogelijkheden bij de vraag of een winkel c.q. branche zich ergens kan vestigen of uitbreiden. De draagvlakanalyse houdt dus geen rekening met de kwaliteit van de ondernemer. In vrijwel elke plaats zijn er ondernemers die op basis van kwaliteit de (cijfermatige) mogelijkheden uit de draagvlakanalyse ruim weten te overtreffen, doordat zij het zij de eigen consument sterker dan gemiddeld te weten binden, hetzij meer consumenten van buiten het verzorgingsgebied weten te trekken. Ook ten aanzien van nieuwvestiging van winkels kan dit aspect meespelen. Indien de draagvlakanalyse geen uitbreidingsruimte in een branche laat zien, betekent dit niet dat er in de betreffende branche geen winkels kunnen worden toegevoegd. Nieuwe concepten, het aanboren van niches, e.d. kunnen dergelijke bedrijven bestaansrecht geven. 26 analyse centrum PRINSENBEEK

27 Tabel 7.4: Distributieve mogelijkheden per branche; Prinsenbeek 2009 Branche Besteding per hoofd Omzet in plaats Potentiële omzet marge Omzetnorm per m² vvo Warenhuizen Supermarkten Aard., groente- en fruitwinkels Brood- en banketwinkels Slagerijen en poeliers Viswinkels Kaas- en zuivelwinkels Snoep- en chocolateriezaken Reform-, natuurvoedingswinkels Slijterijen Tabaks- en gemakzaken Overig food 50 Drogisterijen Modezaken Schoenen- en lederwarenzaken Sport- en kampeerzaken Winkels voor huishoudelijke artikelen Speelgoedwinkels Winkels voor bruin- en witgoed Boekhandel, kantoorboekhandel Juwelier, optiek Cd-zaken Fotozaken Bloemenwinkels Tuincentra Dierenspeciaalzaken Rijwijlhandel, autoaccessoires Doe-het-zelfwinkels* Woninginrichtingswinkels Overig non-food 35 Bovenstaande cijfers geven potentiële bestedingen en omzetten weer die in het eigen verzorgingsgebied kunnen worden behaald (gebaseerd op Nederlandse gemiddelden) * De Boerenbond is bij de doe-het-zelfwinkels meegerekend Haalbaar vvo Huidig vvo analyse centrum PRINSENBEEK 27

28 8 Analyse ruimtelijke en fysieke structuur In dit hoofdstuk wordt gekeken naar de ruimtelijke en fysieke structuur van het centrum in Prinsenbeek. Deze kwalitatieve analyse vormt samen met de uitkomsten van de enquêtes, de bevindingen uit de gevoerde gesprekken en de (kwantitatieve) draagvlakanalyse de onderbouwing voor de toekomstmogelijkheden die wij zien. 8.1 Ruimtelijke structuur Bij de analyse van de ruimtelijke structuur kijken wij naar aspecten als ligging van het centrum en de diverse deelgebieden, naar waar de diverse functies binnen het centrum een plek hebben, de routing en de locaties van de parkeerplaatsen. Ontbreken dorpshart Kenmerkend in de ruimtelijke structuur van het centrum van Prinsenbeek zijn het oorspronkelijke lint (Beeksestraat Markt Groenstraat) en de grote open ruimte van de Markt. De centrumvoorzieningen zijn voornamelijk langs dit lint, rond de Markt en in enkele op de Markt uitkomende straten gevestigd. Kijkend naar de plattegrond van Prinsenbeek, zou de Markt het centrale punt van het centrum moeten zijn. In de praktijk is dit echter veel minder het geval. De Markt fungeert niet als een vanzelfsprekend kristallisatiepunt, waar mensen samenkomen. Dit heeft o.a. met de functies die rond het plein gelegen zijn en de grote open ruimte te maken. De Markt heeft geen helder functie profiel. Aan de oostzijde van Markt ligt de kerk. Dit is niet de oorspronkelijke dorpskerk, maar een kerk die in de jaren zestig van de vorige eeuw gebouwd is. De kerk heeft ook niet de uitstraling van de dé dorpskerk, die van oudsher het centrale punt in het dorp is en hiermee ook niet het herkenningspunt in het dorp. De noordelijke wand van de Markt wordt ingenomen door dienstverlening/ kantoorfuncties. Ook dit is geen functie met een sterke, publieksaantrekkende werking, waardoor dit een rustige kant van de Markt is. De westelijke marktwand ligt langs het oude lint door Prinsenbeek. De invulling is divers: zowel detailhandel als dienstverlening en mist hierdoor een duidelijk profiel. De zuidelijke wand wordt ingenomen door detailhandel en horeca. In de vorm van een Super de Boer supermarkt is hier een van de grootste klantentrekkers van het centrum gevestigd. De lange dichte wand van de supermarkt en de naastgelegen horecazaak met zalen vormt echter een vrij lange dode wand. de zuidelijke wand de noordelijke wand de westelijke wand 28 analyse centrum PRINSENBEEK

29 analyse centrum PRINSENBEEK 29

30 Het marktplein is in feite in drieën gedeeld. Op de westelijke zijde van het plein is een waterpartij aangelegd en staat een muziekkoepel. Dit deel van het plein wordt verder niet functioneel gebruikt. De oostelijke zijde van de Markt bevat twee parkeerplaatsen, gescheiden door een dubbele bomenrij: het trouwlaantje. Het zuidelijke deel van deze parkeerplaats wordt intensief gebruikt door winkelend publiek met name voor de Super de Boer, de Mitra en de Hema die aan deze parkeerplaats liggen. Het noordelijke deel van de parkeerplaats ligt verder van de winkels af en wordt meer gebruikt als overloopgebied en als parkeerplaats voor lang parkeren. Verspreide bewinkeling Het ontbreken van een dorpshart is door te trekken naar het ontbreken van een winkelhart. Goed functionerende dorpscentra zijn te herkennen aan een compact winkelgebied met een of meerdere supermarkten als drager van de winkelfunctie. Door het ontbreken van een hart wordt het winkelgebied niet als compact ervaren. Hierdoor valt het winkelgebied uiteen in diverse deelgebieden: een concentratie aan de zuidzijde van de Markt, een concentratie in de Groensuper de boer Door de verschillende functies en het gebrek aan samenhang is het plein niet het hart van het centrum. De verblijfsfunctie ontbreekt grotendeels en beperkt zich tot een klein terras op de zuidwesthoek van het plein. Ook de aard van de bebouwing en de omvang van het plein dragen niet bij een karaktervol, herkenbaar of intiem plein dat als dorpshart kan fungeren. Door drie partijen, te weten Heja Projectontwikkeling, Projectontwikkeling Schipperen en Iris Vastgoedontwikkeling, zijn de afgelopen jaren plannen voor de Markt ontwikkeld. Na kritiek op eerdere plannen is in juni 2009 een nieuw plan gepresenteerd. Dit plan voorziet in herontwikkeling van een groot deel van het gebied tussen de Markt en de Valdijk. Dit betekent vervanging van de bebouwing van de supermarkt en aangrenzende panden aan de zuidzijde van de Markt en van het tankstation/autobedrijf aan de Valdijk. Hiervoor in de plaats komt nieuwe commerciële ruimte, die aan de Valdijk door woningen wordt afgezoomd. Boven de commerciële ruimtes zijn 2-3 woonlagen gepland. Een andere belangrijk onderdeel van dit plan is de realisatie van vier bouwblokken op het (noord)westelijke deel van de Markt. Het oostelijke deel van de Markt behoudt zijn parkeerfunctie en op de zuidwestelijke punt ontstaat een nieuw pleintje. In drie van de vier bouwblokken is op de begane grond commerciële ruimte gesitueerd, met daarboven woningen. Het vierde bouwblok betreft alleen wonen. In totaal voorziet het plan in m² bvo commerciële ruimte tussen de Markt en de Valdijk (als vervanging van de bestaande commerciële ruimtes) en in m² bvo nieuwe commerciële ruimte op de Markt. tank/autobedrijf 30 analyse centrum PRINSENBEEK

31 Groenstraat Kapelstraat Schoolstraat straat, een concentratie in de Kapelstraat en winkels in de Beeksestraat, Schoolstraat en aan de oostzijde van de Markt. De Markt zou hier als schakel c.q. verbinding tussen deze delen moeten fungeren, maar doet dit niet. Ondanks dat de winkels in absolute afstand misschien niet ver uit elkaar liggen, is er wel een beleving van een uitgestrekt winkelgebied; dit omdat de winkelfunctie op cruciale plaatsen wordt onderbroken door andere (commerciële en niet-commerciële) functies. Parkeren en verkeer Het centrum van Prinsenbeek telt momenteel drie grotere parkeerplaatsen. Naast de al genoemde parkeerplaats op de Markt, zijn dit de parkeerplaats bij de Lidl op de zuidelijke punt van het centrum (Groenenstraat) en een parkeerplaats achter de hoek Groenstraat Schoolstraat. In enkele straten zijn parkeerhavens langs de weg gerealiseerd; echter niet in de dichtst bewinkelde straat, de Groenstraat. Overigens is buiten het (ruim bemeten) centrum weinig verspreide bewinkeling te vinden. Het meest in het oog springend is de Albert Heijn supermarkt aan de Beeksestraat ten noorden van het winkelgebied. Deze vestiging heeft door de afstand tot het centrum geen synergie met de andere winkels, terwijl dit voor een dorpscentrum waar de boodschappenfunctie dominant is, doorgaans essentieel is. Het nauwe profiel van de verschillende straten in het centrum heeft geleid tot één-richtingsverkeer en de beperkte mogelijkheid tot aanleggen van parkeerhavens langs de weg. Voor een buitenstaander is het hierdoor moeilijk met de auto zijn weg te vinden in het centrum van Prinsenbeek. Dit versterkt de onduidelijke structuur die veroorzaakt wordt door het ontbreken van een hart. Beeksestraat Albert Heijn Lidl analyse centrum PRINSENBEEK 31

32 8.2 Fysieke structuur In de analyse van de fysieke structuur kijken we met name naar de uitstraling en kwaliteit van het centrum. Het gaat hierbij niet alleen om de kwaliteit van de bebouwing, maar ook om de invulling door de gebruikers. Op het gebied van de beeldkwaliteit en uitstraling is het beeld in het centrum van Prinsenbeek zeer divers. Ook op dit punt vormt de Markt een duidelijk negatief element. Alle vier marktwanden missen naar onze mening een aantrekkelijke uitstraling. Hieraan liggen verschillende redenen ten grondslag. Zo dragen de lange dode wanden aan de zuidzijde niet bij aan het verkrijgen van sfeer. De westzijde van de Markt doet eerder denken aan een doorsnee straatwand, dan aan een pleinwand. De kerk aan de oostzijde voldoet niet aan het beeld van de dorpskerk, zoals die in veel Brabantse dorpen te vinden is en vaak het middelpunt van het dorp vormt. De bebouwing aan de noordzijde is nog het meest sterk als pleinwand, maar in dit geval past de functie van deze bebouwing (dienstverlening, kantoren) niet aan een marktplein. Ook de inrichting van het plein zelf draagt niet bij aan sfeer en aantrekkelijkheid, wat vooral veroorzaakt wordt door de grote omvang van de Markt. Toch krijgen ook de waterpartij en omgeving op het westelijke deel van de Markt binnen Prinsenbeek van vele kanten kritiek, zo is tijdens diverse gesprekken gebleken. Het zgn. Trouwlaantje dat dwars over de Markt loopt, is naar mening van MKB Reva een positief element op de Markt en weerspiegelt zelfs iets van het dorpskarakter van Prinsenbeek. Dode wand de westzijde waterpartij Het Trouwlaantje 32 analyse centrum PRINSENBEEK

33 Ook langs het lint (Beeksestraat, Groenstraat) is het groen een herkenbaar element dat bijdraagt aan een vriendelijke uitstraling. De beeldkwaliteit van de panden langs het lint en in de Kapelstraat is erg divers. Goede beeldkwaliteit wordt afgewisseld door slechte beeldkwaliteit. Daarnaast verschillen de mate van onderhoud en de kwaliteit van de ondernemers sterk, wat een diffuus totaalbeeld oplevert.op een aantal plaatsen is het authentieke karakter van Prinsenbeek nog goed in de bebouwing terug te vinden, o.a. bij de voormalige pastorie en het voormalige klooster. Overigens moet worden opgemerkt dat beeldkwaliteit en commerciële uitstraling twee verschillende aspecten van de fysieke structuur zijn. Zo is veel afhankelijk van de invulling van een beeldbepalend of kenmerkend pand. Bovendien kan een pand met een goede beeldkwaliteit een slechte commerciële uitstraling hebben. Een duidelijk voorbeeld hiervan is de Hema aan de Markt in Prinsenbeek. Deze is gevestigd in de plint van een nieuw appartementengebouw met een eigentijdse uitstraling. Er is bij de ontwikkeling echter vooral door de ogen van een woningbouwer gekeken. Hierdoor mist de winkel in de plint commerciële uitstraling en zijn de principes die bij woningbouw worden gehanteerd toegepast op de commerciële plint. analyse centrum PRINSENBEEK 33

34 verschillen in beeldkwaliteit 34 analyse centrum PRINSENBEEK

35 9 Conclusies sterke en zwakke punten Afgaande op de ondernemersenquête lijkt de detailhandel in Prinsenbeek redelijk goed te functioneren. Door de zeer lage respons op deze enquête (30%) moeten echter direct vraagtekens bij deze conclusie te worden gezet. De grote vraag is wie de non-respons is: zijn dit de ondernemers met wie het goed of juist slecht gaat? Uit gesprekken met ondernemers is overigens gebleken dat de lage betrokkenheid tekenend voor Prinsenbeek is. Het is altijd moeilijk (geweest) ondernemers voor collectieve activiteiten te interesseren. Door diverse ondernemers is aangegeven dat dit komt omdat die ondernemers de noodzaak tot betrokkenheid niet zien, omdat hun zaak toch wel goed loopt. De resultaten van de ondernemersenquête geven een beeld van een detailhandelsbestand dat het vooral van het eigen dorp moet hebben, en in beperkte mate van toevloeiing, met name uit Breda. De ondernemers hebben aangegeven relatief weinig met knelpunten te maken te hebben. Punten die wel zijn genoemd in dit verband zijn de parkeergelegenheid en de aantrekkelijkheid/sfeer van het winkelgebied. Ook geven de ondernemers zeer lage cijfers aan de onderlinge samenwerking. De beide consumentenenquêtes laten grotendeels een vergelijkbaar beeld zien. De koopkrachtbinding is goed te noemen gelet op de nabijheid van een grote stad als Breda. Wel staat deze binding enigszins onder druk; de consumenten hebben aangegeven minder in Prinsenbeek te zijn gaan kopen. is dat in de telefonische consumenten vooral hoge cijfers zijn gegeven, terwijl de gemiddelden uit de passantenenquête juist laag zijn. Dat laatste geldt voornamelijk voor de parkeergelegenheid en de keuzemogelijkheden. De draagvlakanalyse laat zien dat Prinsenbeek een klein detailhandelsaanbod heeft. Dit wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door het grotendeels ontbreken van aanbod op het gebied van woninginrichting en doe-hetzelf. Beide branches zijn overigens ruim vertegenwoordigd op het aangrenzende Bredase bedrijventerrein Steenakker. In diverse branches zijn uitbreidings- / versterkingsmogelijkheden zichtbaar. Het ontbreken van een winkel voor huishoudelijke artikelen is opvallend voor een plaats van deze grootte. Mogelijk dat het aanbod in Breda hiermee te maken heeft. Versterking van het winkelaanbod in Prinsenbeek zal met name op het kwalitatieve vlak moeten liggen. De draagvlakanalyse geeft een eerste indicatie, maar daar waar ondernemers mogelijkheden zien en kwaliteit bieden, ontstaan wellicht ook kwantitatieve mogelijkheden voor versterking van het winkelaanbod in Prinsenbeek. Conclusies ruimtelijke en fysieke structuur Uit de analyse van de ruimtelijke en fysieke structuur komt een zeer diffuus en rommelig beeld naar voren. De ruimtelijke structuur van het centrum is niet helder door het ontbreken van een dorpshart op de Markt. Hierdoor is er geen sprake van samenhang tussen de verschillende straten c.q. deelgebieden in het centrum. De Markt fungeert bovendien niet als plein waar het prettig vertoeven is. Hiervoor is de Markt wellicht te groot en ontbreken tot op zekere hoogte de functies de verblijfskwaliteit versterken. Uit de passantenenquête komt naar voren dat de toevloeiing beperkt is, en vooral uit Breda afkomstig is. Onder andere de korte bezoekduur en de bezoekfrequentie wijzen op een boodschappenfunctie voor het winkelgebied. Een opvallend verschil tussen beide consumentenenquêtes Mede door het ontbreken van een hart is de kwaliteit die in Prinsenbeek aanwezig is, ook in de centrumvoorzieningen, niet of te weinig zichtbaar. De beeldkwaliteit en de uitstraling van de afzonderlijke panden in het centrum varieert sterk. Dit versterkt het analyse centrum PRINSENBEEK 35

36 rommelige beeld en het gebrek aan samenhang in de ruimtelijke structuur. Conclusies vanuit gesprekken Gedurende het onderzoekstraject heeft MKB Reva diverse panelgesprekken over het centrum van Prinsenbeek gevoerd. Bij de eerste twee gesprekken waren met name (centrum)ondernemers aanwezig en voor de laatste twee gesprekken zijn betrokkenen bij diverse verenigingen/ organisaties in Prinsenbeek uitgenodigd. De hoofdpunten uit deze gesprekken zijn in het onderstaande opgenomen. In de gesprekken is onder meer gevraagd naar de sterke en zwakke punten van Prinsenbeek. Als sterk punt van Prinsenbeek kwam prominent naar voren dat er een sterk verenigingsleven is en dat de sociale samenhang groot is. Dit bindt mensen (ook jongeren) aan Prinsenbeek. Onder andere de vele carnavalsverenigingen en sportverenigingen spelen hier een grote rol in. Ook het grote aantal evenementen dat georganiseerd wordt, is hier een uiting van. Verder is de ligging als sterk punt genoemd: in de buurt van een grote stad en een goede ontsluiting over de weg. Ook het hoge inkomensniveau is een positief punt van Prinsenbeek. Op de vraag wat het karakter van Prinsenbeek is, of waar het ligt, is geen duidelijk antwoord naar voren gekomen. Van oudsher is de (glas)tuinbouw belangrijk in Prinsenbeek. Dit belang is echter afgenomen. Het vertrekken van de veiling uit Breda heeft hierbij meegespeeld. Ook ondervinden ondernemers in de (glas)tuinbouw moeilijkheden bij het uitbreiden van hun bedrijf. Deze belangen van de glastuinbouw botsen met die van de (nieuwe) bewoners van het landelijk gebied. Overigens heeft de glastuinbouw nog steeds een rol in de samenleving van Prinsenbeek, doordat vakantiewerk wordt geboden aan scholieren en in de grote schuren ruimte beschikbaar wordt gesteld aan de carnavalsverenigingen. Als uitzondering op het sterke verenigingsleven is het ondernemerscollectief genoemd. Het merendeel van de ondernemers is niet actief, niet ondernemend en geeft niet thuis als er iets georganiseerd moet worden. Het ontbreken van een sterk ondernemerscollectief heeft gevolgen voor de relatie met de gemeente; de ondernemers zijn geen volwaardig gesprekspartner. Dit geldt op het economische vlak ook voor de dorpsraad, zo is in een aantal gesprekken naar voren gebracht. De niet-actieve houden van veel ondernemers is enerzijds uitgelegd als een luxe: het gaat goed met de ondernemers, dus waarom zouden ze zich druk maken over het collectief. Er is echter ook geopperd dat de lage betrokkenheid van de meeste ondernemers juist te maken heeft met een niet goed functioneren. Een tweede zwak punt dat in alle gesprekken naar voren is gebracht is het ontbreken van een dorpshart. De Markt is niet aantrekkelijk en niet het vanzelfsprekende dorpshart. Hierdoor mist er samenhang in het centrum. Het centrum staat hiermee in schril contrast met de woonwijken, die er wel goed uitzien, zo is in één van de gesprekken naar voren gebracht. Door één van de aanwezigen is in dit verband aangegeven dat het karakter van Prinsenbeek niet in de stenen zit, maar in de mensen. Over de vraag of de nieuwbouwplannen voor de Markt hierin verandering kunnen brengen, waren de meningen verdeeld. Tijdens de panelgesprekken met de ondernemers waren de reacties gematigd positief (de aangepaste plannen waren ten tijde van deze gesprekken nog niet bekend). De ondernemers hadden de hoop dat de plannen konden bijdragen aan een concentratie van de winkelvoorzieningen. Invulling zou moeten geschieden door toevoeging van kwaliteitszaken. In de andere panelgesprekken die gehouden werden nadat de aangepaste plannen bekend waren gemaakt waren verschillende geluiden te horen. Enerzijds waren aanwezigen positief vanwege het gewenste toevoegen van woningen en het opknappen van de Markt. Anderen beoordeelden de plannen als negatief omdat bij het plannen maken vooral naar de financiële kant is gekeken, waardoor er een massale bebouwing is gepland, die het karakter van Prinsenbeek niet weerspiegelt. Door het uitvoeren van de plannen zou het terugbrengen van het karakter van Prinsenbeek in het centrum zelfs voorgoed onmogelijk worden gemaakt. MKB Reva heeft in een aantal gesprekken gevraagd of er 36 analyse centrum PRINSENBEEK

37 een breder plan of structuurvisie achter de beoogde plannen op de Markt zit, een plan dat aangeeft hoe Prinsenbeek met zijn (centrum)structuur om moet gaan. In de gesprekken is aangegeven dat dergelijke plannen niet bekend zijn. In de gesprekken is verder naar voren gekomen dat het gevoel bestaat dat niet meer door Prinsenbeek, maar over Prinsenbeek beslist wordt. De lijnen met de gemeente zijn een stuk langer dan voor de herindeling, wat bij een aantal partijen/instanties de indruk geeft dat door de gemeente niet meer geluisterd wordt. Hierdoor is volgens sommigen de spirit uit het dorp verdwenen. analyse centrum PRINSENBEEK 37

38 10 KANSEN EN BEDREIGINGEN Rabobank Hage-Beek heeft MKB Reva gevraagd een doorkijkje te maken naar het functioneren van de centrumvoorzieningen in Prinsenbeek in 2025 en aan te geven wat noodzakelijk is om de gewenste positie te bereiken. Het voorliggende rapport is dan ook niet bedoeld als (detailhandels)structuurvisie, maar eerder als inventarisatie van wat er leeft bij een breed scala partijen (zoals bedrijfsleven/ondernemers, verenigingsleven, bewoners, zorg en agrarische sector). Op basis van de uitkomsten van de gesprekken is een vertaling naar de mogelijkheden voor het centrum van Prinsenbeek gemaakt. Verder heeft MKB Reva op eigen initiatief een aantal aanbevelingen voor vervolgstappen gedaan. Visie op het centrum De constatering van sterke en zwakke punten in het voorgaande hoofdstuk worden in dit hoofdstuk vertaald in kansen om het centrum van Prinsenbeek te versterken. Uit het voorliggende onderzoek is naar voren gekomen dat er diverse mogelijkheden bestaan om het centrum de komende jaren te versterken. Ook leven er momenteel al plannen en wensen ten aanzien van het centrum. Te denken valt hierbij aan de nieuwbouwplannen voor de Markt, de wens voor een dorpshuis, nieuwbouw van zorgvoorzieningen en (ouderen)huisvesting. Bij MKB Reva leeft sterk de indruk dat veel van deze plannen en wensen een ad hoc karakter kennen. Er lijkt geen achterliggende visie te bestaan over de toekomst van het centrum en welke voorzieningen waar een plek moeten krijgen. Het ad hoc karakter van een aantal ontwikkelingen brengt het gevaar met zich mee dat het latere ontwikkelingen kan frustreren en zo gewenste vernieuwing of verbetering van het centrum onmogelijk maakt. Zeker ten aanzien van de Markt geldt dat het maar één keer goed gedaan kan worden. Naar mening van MKB Reva is het dus gewenst dat een integrale visie op het centrum vooraf gaat aan het uitvoeren van diverse plannen met betrekking tot het centrum. Dit kan gebeuren in de vorm van de structuurvisie voor het centrum of een integraal dorps ontwikkelingsplan (idop), waar de gemeente Breda elders al ervaring mee heeft opgedaan. Aan de basis van een dergelijke visie dient een inventarisatie van plannen en wensen van bij het centrum betrokken partijen te liggen. Vervolgens krijgen deze plannen en wensen indien mogelijk een plaats in de op te stellen visie die als basis voor ontwikkelingen in het centrum kan dienen. De voorliggende notitie kan hiervoor een aanzet zijn. Oplossingsrichtingen voor knelpunten Uit het uitgevoerde onderzoek zijn enkele knelpunten naar voren gekomen (zie voorgaand hoofdstuk) die om een aanpak vragen. Vooruitlopend op een mogelijk op te stellen integrale visie voor het centrum van Prinsenbeek, wil MKB Reva in het onderstaande al enkele oplossingsrichtingen aandragen. Vanuit de geconstateerde knelpunten, kunnen de volgende oplossingen worden geformuleerd: het creëren van een dorpshart het concentreren van de detailhandel en overige centrumvoorzieningen versterking van het functioneren van de centrumvoorzieningen. In het onderstaande worden deze drie afzonderlijk toegelicht. 38 analyse centrum PRINSENBEEK

39 authentieke elementen voormalige pastorie het Trouwlaantje Het creëren van een dorpshart Er bestaat geen discussie over de constatering dat Prinsenbeek een gezellig dorpshart mist. Veel dorpen ontlenen hun identiteit en karakter aan het dorpshart. In Prinsenbeek zit het karakter in de mensen, niet in de stenen. Juist in een plaats met een sterk verenigingsleven is het opvallend dat een dorpshart ontbreekt. De Markt zou de vanzelfsprekende plek moeten zijn, waar mensen elkaar ontmoeten, maar dit is nu niet het geval. Het plein is (te) groot en de pleinwanden functioneren niet, met als gevolg het ontbreken van samenhang in het centrum. Aan de andere kant is het zeker gezien de sterke sociale samenhang essentieel dat de Markt als evenementenplein kan blijven fungeren. Zo lang er carnaval bestaat, is er behoefte aan zo n evenementenplein. Versterking van de Markt is essentieel om meer samenhang in het centrum te krijgen en Prinsenbeek weer een dorpshart te geven. Voor deze versterking zouden de sterke, herkenbare en authentieke elementen die nog zichtbaar zijn, als referentie moeten dienen. Hierbij kan gedacht worden aan panden als de voormalige pastorie en het voormalige klooster, aan het Trouwlaantje en het groen langs het lint; kortom een dorpskarakter. MKB Reva vraagt zich sterk af met welke insteek de huidige plannen voor de Markt zijn ontwikkeld: het creëren van een dorpshart of het realiseren van een woningbouwproject? Op dit moment bestaat bij MKB Reva onduidelijkheid over de functionaliteit van de vier bouwwerken die nu voor de Markt beoogd zijn. Ondanks herhaald aandringen van MKB Reva heeft geen direct contact plaats gevonden met de projectontwikkelaar voor een toelichting op de plannen. De beknopte presentatie die MKB Reva is toegestuurd neemt niet de zorg weg over de vraag of deze plannen voor meer samenhang kunnen zorgen en het centrum zullen versterken. Er bestaat bij MKB Reva vooral bezorgdheid over de commerciële uitstraling en een herhaling van de Hema-ontwikkeling, waarbij de commerciële plint de (woningbouw) uitstraling en accenten van de bovenste bouwlagen heeft gekregen. Daarnaast komen de plannen over als een solitaire (ad hoc) ontwikkeling, waarbij de omgeving te weinig is meegenomen. Het is voor MKB Reva onduidelijk hoe de routing zal gaan lopen op en rond de Markt en of hiermee de samenhang in het winkelgebied zal worden versterkt. De Markt lijkt te worden opgeknipt in een klein dorpsplein aan het lint (dat meer geaccentueerd wordt) en een parkeerplaats aan de achterzijde van de Markt. Het is twijfelachtig of hiermee een gezellig dorpshart wordt gecreëerd waar het goed vertoeven is (wat als wens is voortgekomen uit de gevoerde gesprekken) en of de Markt nog als evenementenplein kan blijven fungeren. Verder kan MKB Reva uit de toegezonden plannen niet goed opmaken hoe het Trouwlaantje geïntegreerd wordt in het bouwplan. MKB Reva is bang dat het laantje dat belangrijk is in het karakter van Prinsenbeek zijn waarde zal verliezen en niet meer de verbinding kan vormen tussen kerk, dorpshart en begraafplaats. Naar mening van MKB Reva verdient het aanbeveling om alternatieve plannen te onderzoeken deel uitmakend van een integrale visie op het centrum die het terugbrengen c.q. creëren van het dorpskarakter centraal stellen. analyse centrum PRINSENBEEK 39