DETAILHANDELSSTRUCTUURVISIE MILLINGEN AAN DE RIJN

Transcriptie

1 8 juni 2009

2 In opdracht van Gemeente Millingen aan de Rijn, Millingse Ondernemersvereniging, Rabobank Groesbeek-Millingen, Volkshuisvesting Millingen, Kamer van Koophandel Centraal Gelderland en De Groene Landen projectontwikkeling Apeldoorn, 8 juni 2009 S.J. Oegema Drs. R. Sluiskes Drs. E.A. Wiersema MKB Reva Stationsstraat 80 postbus GB Apeldoorn T E info@mkbreva.nl I Copyright MKB Reva 2009 Niets uit deze uitgave mag worden vermenigvuldigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm, geluidsband, elektronisch of op welke andere wijze dan ook en evenmin in een retrieval systeem worden opgeslagen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van MKB Reva te Apeldoorn. Hoewel de in dit rapport vermelde gegevens met de grootst mogelijke nauwkeurigheid zijn opgesteld, aanvaarden wij voor de juistheid hiervan en eventuele wijzigingen hierin geen aansprakelijkheid, hoe ook genaamd en op welke grond dan ook.

3 inhoudsopgave Het gaat hier om: Blz. 1 Inleiding 4 2 Ontwikkelingen in de detailhandel Marktontwikkelingen Problematiek detailhandel in kleine kernen Beleidsontwikkelingen Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Lokaal beleid 10 3 Beschrijving Millingen aan de Rijn Ligging en omvang Detailhandelsstructuur 11 4 Ondernemersonderzoek Kenmerken bedrijven Investeringen in onderneming De bedrijfsvoering Het winkelgebied Panelgesprekken 18 5 Consumentenenquête Koopstromen Koopgedrag Vervoermiddel Waardering winkelgebied Gemiste winkels en gewenste maatregelen 22 6 Analyse distributieve mogelijkheden Vergelijking met landelijke gemiddelden Draagvlakanalyse huidige situatie Draagvlakmogelijkheden toekomst 26 7 Analyse ruimtelijke en fysieke structuur Ruimtelijke structuur Fysieke structuur 30 8 Conclusies en aanbevelingen Conclusies Aanbevelingen - detailhandelsstructuurvisie 31 9 Beleid, instrumenten, maatregelen 38

4 1 INLEIDING Het centrumgebied van Millingen aan de Rijn is al enige tijd onderwerp van overleg tussen verschillende partijen, waaronder gemeente, ondernemers en investeerders. Het gaat hierbij onder andere om winkelconcentratie. In het sociaaleconomisch beleidsplan uit 2007 wordt dit als een van de maatregelen genoemd voor versterking van het centrum. In dit plan wordt ook herinrichting van het centrum genoemd en het voornemen van de gemeente om een actief beleid op het gebied van invulling van functies in het centrumgebied te voeren. Momenteel is er in het centrum sprake van diverse ontwikkelingslocaties, waarvoor plannen zijn of worden gemaakt. Hierbij is echter de vraag gerezen hoe deze locaties kunnen worden ingevuld: is invulling met detailhandel mogelijk, of moet aan bijv. dienstverlenende functies worden gedacht. Tegelijkertijd roept dit de vraag op welke gevolgen dit heeft voor de centrumstructuur en de synergie tussen de verschillende winkels en andere centrumfuncties. Deze vragen zijn voor de betrokken partijen de gemeente Millingen aan de Rijn, de Millingse Ondernemers Vereniging, Rabobank Groesbeek-Millingen aan de Rijn, Volkshuisvesting Millingen aan de Rijn, De Groene Landen projectontwikkeling en Kamer van Koophandel Centraal Gelderland aanleiding geweest MKB Reva BV te vragen een detailhandelsstructuurvisie op te stellen. Deze visie zou middels een distributie-planologisch onderzoek onderbouwd dienen te worden. De voorliggende rapportage bevat de uitkomsten van het onderzoek en de visie. Werkwijze Ten behoeve van het onderzoek zijn diverse deelonderzoeken uitgevoerd. Er is een schriftelijke enquête verspreid onder de detailhandelsondernemers in Millingen. Ook is met een aantal ondernemers een panelgesprek gevoerd. Dit gaf inzicht in het functioneren van de winkelvoorzieningen en in de plannen, meningen en wensen van de ondernemers. Verder heeft een telefonisch consumentenonderzoek plaats gevonden. Met dit onderzoek zijn de koopstromen rond Millingen in kaart gebracht en de meningen en wensen van de inwoners van Millingen over het centrum. Een draagvlakanalyse heeft inzicht gegeven in de optimale omvang van het winkelgebied en de sterke en zwakke punten in de branchering. Tot slot zijn de ruimtelijke structuur en de verschijningsvorm van de detailhandel geanalyseerd. Op basis van de deelonderzoeken wordt de detailhandelsstructuurvisie opgesteld. 4

5 Het gaat hier om: Opbouw van de rapportage In het volgende hoofdstuk wordt gestart met enkele algemene ontwikkelingen en trends in de detailhandel en in hoofdstuk drie wordt vervolgens een eerste globale beschrijving van Millingen en zijn detailhandel gegeven. De hoofdstukken vier t/m zeven bevatten de resultaten van de deelonderzoeken: de ondernemersenquête, de consumentenenquête, de draagvlakanalyse en de analyse van de ruimtelijke en fysieke structuur. Hoofdstuk acht sluit het rapport af met conclusies en aanbevelingen en bevat de toekomstvisie op de detailhandel. Begeleidingscommissie De volgende mensen hebben zitting in de begeleidingscommissie: Namens de gemeente Millingen aan de Rijn: de heer E. de Gans; Namens de Millingse Ondernemers Vereniging: de heren A. Egberts en W. Thijssen; Namens de Rabobank Groesbeek-Millingen aan de Rijn: de heer J. van Campen; Namens Volkshuisvesting Millingen aan de Rijn: mevrouw M. Verbeek; Namens De Groene Landen: de heren W. Janssen en W. Vermeulen; Namens de Kamer van Koophandel Centraal Gelderland: mevrouw V. Coolen. De totstandkoming van dit rapport is mede mogelijk gemaakt door een financiële bijdrage van de Stichting ABAVO (Stichting Algemene Bijstand en Advies voor Ondernemers in het midden- en kleinbedrijf Midden-Gelderland). Groesbeek-Millingen SNS-locatie Hoek Brink / Westerstraat 5

6 2 ontwikkelingen in de detailhandel De detailhandel is voortdurend in beweging als gevolg van veranderingen in zowel vraag- als aanbodzijde. Daarnaast beïnvloeden de diverse overheden de detailhandel, onder meer door het ruimtelijke detailhandelsbeleid. Dit hoofdstuk geeft enkele van deze ontwikkelingen weer. 2.1 Marktontwikkelingen Ontwikkelingen aan de vraagzijde Demografische ontwikkelingen hebben gevolgen voor het consumentengedrag. Gedacht kan worden aan trends als ontgroening, vergrijzing en verkleuring van de bevolking. Verder is er sprake van een toenemende huishoudensverdunning: de gemiddelde huishoudensgrootte blijft afnemen. Dit vertaalt zich weer in veranderende wensen en eisen van de consument, bijvoorbeeld de vraag naar andere producten, kleinere verpakkingen, ruimere openingstijden, e.d.. Daarnaast wordt de consument steeds mobieler en grilliger. De individualisering en minder sterke sociale structuren hebben geleid tot een grote diversiteit aan levensstijlen en daarmee ook aan kooppatronen. Hierdoor is onder meer de vraag naar meer keuzemogelijkheden en andere winkel- vrije tijdsconcepten toegenomen. Het steeds meer ingeburgerd raken en vanzelfsprekend worden van het gebruik van internet en het kopen via internet geeft de consument een grote informatiebron en de mogelijkheid om bij wijze van spreken over de hele wereld producten te kopen. De afgelopen maanden zijn de gevolgen van de economische recessie snel zichtbaar geworden. Ook al blijft volgens de berekeningen van het CPB de koopkracht de komende tijd redelijk op peil, toch stellen consumenten grote aankopen uit. Een aantal branches (met name non-food) heeft hier al de gevolgen van ondervonden. In februari 2009 zag de Nederlandse detailhandel de omzet (gecorrigeerd naar koopdagen) met 4% krimpen ten opzichte van februari Alle non-foodbranches boekten in deze maand minder omzet dan een jaar eerder (bron: CBS, april 2009). Ontwikkelingen aan de aanbodzijde Een kenmerk van het naoorlogse winkellandschap in Nederland was de hiërarchische en fijnmazige structuur van winkelgebieden. Vooral afstand was bepalend voor het gedrag van de consument. Deze structuur heeft geleid tot een bepaalde uniformiteit en een gebrek aan dynamiek. De traditionele indeling is vervangen door een meer functionele indeling, waarbij het koopmotief van de consument een belangrijkere rol speelt. Doorgaans wordt onderscheid gemaakt tussen boodschappen doen, recreatief winkelen en gerichte aankopen. Voor dagelijks benodigde boodschappen zijn met name gemak, efficiency en bereikbaarheid belangrijke aspecten. De efficiency uit zich in het bezoeken van steeds dezelfde winkelvoorzieningen, waar artikelen snel op de bekende plaatsen te vinden zijn. Ongeveer driekwart van de consumenten gaat bij boodschappen doen steeds naar dezelfde winkels (bron: Bolt, 2003). Concentratie van het (boodschappen)aanbod en gratis parkeergelegenheid vergroten hierbij het gemak voor de consument. Ook one-stop-shopping, het in één keer inkopen van de boodschappen voor een groter aantal dagen, past binnen de eisen van gemak en efficiency. Door de toegenomen mobiliteit hoeven deze winkelgebieden voor veel consumenten niet meer om de hoek te liggen, al blijft nabijheid een belangrijke factor. Bij recreatief winkelen zijn de attractiviteit en breedte van het aanbod belangrijk. Winkelen is meer dan boodschappen doen: beleving wordt steeds meer het codewoord, aangepast op de life-style en kooppatronen van de consumenten. De kwaliteit van de (gebouwde) omgeving, de aanwezigheid van horeca en terrassen, markten, gespeci- 6

7 Ook op deze functionele indeling is kritiek gekomen dat ze te statisch is en geen aandacht heeft voor de maatschappelijke en economische dynamiek. Ruimtelijke uitgangspunten (het niet beschadigen van de bestaande structuur) komen snel boven economische uitgangspunten (het vergroten van dynamiek). Op deze manier zijn er te weinig concurrentieprikkels en is de sector te weinig innovatief. De uitdaging ligt dan ook in het vinden van een goede balans tussen het behouden of creëren van een goede ruimtelijke structuur en het tijdig investeren in en vernieuwen van winkels, winkelconcepten en winkelcentra, zodat die tegemoet kunnen komen aan de steeds weer veranderende de wensen van de consument. aliseerde winkels, bezienswaardigheden, culturele voorzieningen, leisure en winkelsfeer geven centra een eigen karakter en eigen beleving en maken ze aantrekkelijk voor de recreatieve consument. Naast binnensteden trekken ook nieuwe concepten als factory outlet centers en themacentra recreatieve consumenten. Bij doelgerichte non-foodaankopen komt combinatiebezoek met andere winkels weinig voor. Voorbeelden hiervan zijn bouwmarkten en tuincentra. Bij sommige doelgerichte aankopen vindt echter meestal vooraf wel een goede oriëntatie plaats, zoals bij meubels en keukens. Veel ruimte, goede bereikbaarheid en parkeergelegenheid zijn vanwege het volumineuze karakter van deze artikelen vaak een belangrijke voorwaarde. Buurt- en wijkwinkelcentra en kleine dorpscentra richten zich voornamelijk op boodschappen doen, voor recreatief winkelen kunnen consumenten terecht in de stadscentra en gerichte aankopen vinden veelal op perifere locaties plaats. In deze indeling zijn winkelgebieden complementair aan elkaar; ieder winkelgebied heeft zijn eigen functie. Als uitgangspunt voor vitale winkelgebieden wordt dikwijls het concept van de drie C s gehanteerd: compleet, compact en comfortabel. De mate van compleetheid hangt vanzelfsprekend samen met het draagvlak, maar ook met de ambities van de plaatselijke ondernemers. Bij compact zijn aspecten als een aaneengesloten winkelfront, maar ook een goede ruimtelijke structuur (interne samenhang van het winkelgebied) van belang. Met het oog op de compactheid geldt bij het versterken c.q. uitbreiden van winkelgebieden dan ook dat dit van binnen naar buiten dient te gebeuren. Dit om te voorkomen dat een winkelgebied te uitgestrekt wordt en er gaten midden in het winkelgebied vallen. Onder comfortabel wordt onder andere de uitstraling van een winkelgebied verstaan, maar ook aspecten als bereikbaarheid en parkeren. Een andere belangrijke trend aan de aanbodzijde is de schaalvergroting. Zo is sinds 1995 het totale winkelaanbod bijna verdubbeld van 16 miljoen m² naar een verwachte 30 miljoen m² in Dit terwijl het aantal vestigingen nauwelijks is toegenomen. Ook de bestedingen van consumenten hebben bij lange na geen maat gehouden met de toename van het aanbod. De schaalvergroting legt druk op de onderkant van hiërarchie van de winkelstructuur, zoals buurtvoorzieningen en winkels in kleine kernen, die vaak niet kunnen concurreren met het brede aanbod elders. 7

8 2.2 Problematiek detailhandel in kleine kernen Detailhandel in kleinere plaatsen kent zijn eigen problematiek. Zoals reeds aangegeven is het draagvlak voor winkelvoorzieningen in de afgelopen decennia als gevolg van schaalvergroting voortdurend gestegen. Hierdoor is de onderkant van de hiërarchische Nederlandse winkelstructuur onder druk komen te staan. Winkelvoorzieningen op buurtniveau en kleine kernen/dorpen hebben het moeilijk (gekregen) en verdwijnen langzamerhand uit het straatbeeld. Winkels voor dagelijkse boodschappen hebben tegenwoordig al snel een verzorgingsgebied van minimaal inwoners nodig. Voor sommige non-foodbranches ligt het benodigde draagvlak soms al tegen de inwoners aan. Zo heeft deze problematiek ook raakvlakken met Millingen. Immers: hoe kleiner het verzorgingsgebied, des te beperkter de keuzemogelijkheden kunnen zijn. Er zijn toch winkels die ondanks het beperkte verzorgingsgebied weten te overleven in kleine kernen. Deze winkels hebben meestal in de loop der jaren een naam opgebouwd in de regio en hebben op basis van kwaliteit en service een klantenkring opgebouwd die het eigen dorp sterk overstijgt. Ook kunnen winkels overleven als gevolg van lage huisvestingslasten of beperkte openingstijden in combinatie met een baan elders. 2.3 Beleidsontwikkelingen Rijksbeleid Door het voeren van een locatiebeleid schept de overheid de kaders voor waar winkels zich mogen vestigen. Dit beleid is jarenlang in de Nota s over de Ruimtelijke Ordening vastgelegd. De huidige fijnmazige detailhandelsstructuur is vooral een gevolg van het jarenlang gevoerde restrictief ruimtelijke ordeningsbeleid. Detailhandelsvestigingen werden in beginsel uitgesloten op locaties die niet binnen een bestaand of gepland winkelgebied liggen. Sinds begin jaren zeventig was voor een aantal branches perifere detailhandelsvestiging (PDV) mogelijk: voor verkoop van brand- en explosiegevaarlijke stoffen en winkels die vanwege aard en omvang van de gevoerde artikelen een groot oppervlak nodig hebben (o.a. bouwmarkten, tuincentra en woninginrichting). Dit PDV-beleid is in de jaren negentig uitgebreid met beleid ten aanzien van grootschalige detailhandelsvestigingen (GDV): in 13 stedelijke knooppunten werden locaties aangewezen voor geconcentreerde grootschalige detailhandel, waarbij niet langer de aard van het artikel, maar de omvang van de winkel bepalend was. Dit beleid is succesvol geweest in die zin dat zowel kleinere kernen als grote steden over leefbare en dynamische centrumgebieden beschikken met een relatief hoogwaardig en compleet aanbod (bron: HBD; Dynamische winkelgebieden, 2004). Aan de andere kant heeft het restrictieve beleid ervoor gezorgd dat marktpartijen de gaten in de regelgeving zochten en zo is eerder een aanbod- dan een vraaggestuurde markt ontstaan. In de Nota Ruimte heeft de regering het ruimtelijk beleid voor Nederland voor de periode tot circa 2020 vastgelegd. Deze nota kent geen specifiek ruimtelijk beleid voor de detailhandel. Er wordt een geïntegreerd beleid geformuleerd voor bedrijven en voorzieningen. Onder het motto centraal wat moet, decentraal wat kan zet de Nota Ruimte in op decentralisatie van bevoegdheden op het vlak van het ruimtelijk beleid. Toch blijft de rijksoverheid betrokken bij het ruimtelijk detailhandelsbeleid. Tijdens de behandeling van de Nota Ruimte in de Tweede Kamer is een motie aangenomen die de motiveringsplicht in het kader van het ruimtelijk beleid aanscherpt. Zo mogen nieuwe vestigingslocaties voor de detailhandel niet ten koste gaan van de bestaande detailhandelsstructuur in wijkwinkelcentra en binnensteden. Daarnaast kunnen gemeenten in bestemmingsplannen een aparte bestemming voor perifere detailhandel opnemen. Verder blijft het Rijk betrokken bij het ruimtelijk detailhandelsbeleid via een procedurele toetsing van de handelswijze van de provincies, die op hun beurt de verantwoordelijkheid krijgen om de plannen van gemeenten inhoudelijk te beoordelen. Jurisprudentie (uitspraak Raad van State) laat zien dat duurzame ontwrichting van het voorzieningenpatroon een ruimtelijk relevant gegeven is en daarmee een criterium voor de beoordeling van ruimtelijke plannen. Deze uitspraak is dus in lijn met de aangescherpte Nota Ruimte. 8

9 Gemeenten zijn dus primair verantwoordelijk voor het beleid ten aanzien van de ruimtelijke ordening op hun grondgebied. Provincies hebben een toetsende rol voor projecten met bovenlokale effecten. De Tweede Kamer heeft bij de behandeling van de Nota Ruimte de motiveringsplicht aangescherpt. Provincies en gemeenten moeten middels streekplannen c.q. structuur- en bestemmingsplannen een deugdelijke onderbouwing verzorgen. Vanwege de huidige decentralisatie is het eens te meer van groot belang dat gemeenten en provincies hun detailhandelsbeleid vastleggen in detailhandelsnota s die een onderbouwing kunnen vormen voor de streek-, structuur- en bestemmingsplannen. Dergelijke nota s zorgen voor een continuïteit in beleid en geven ondernemers houvast bij vraagstukken en beslissingen ten aanzien van hun bedrijfsomgeving. In februari 2006 heeft het IPO (interprovinciaal overleg) aan de minister van VROM richtlijnen met betrekking tot branchebeperkingen voor perifere detailhandel voorgelegd. In grote lijnen wordt hierbij het oude pdv- en gdvbeleid gevolgd. Het IPO heeft aangegeven de bestaande detailhandelsstructuur te willen ondersteunen en beschermen. Weidewinkels worden hierbij expliciet verboden. De minister heeft deze richtlijnen onderschreven Provinciaal beleid handel toegestaan die vanwege de specifieke ruimtelijke eisen moeilijk inpasbaar is in bestaande winkelgebieden. Ten tweede zijn thematische ontwikkelingen toegestaan, als daarvoor geen geschikte locatie is grenzend aan de bestaande centra en het thema specifiek aan een perifere locatie gebonden is. Detailhandel in voedings- en genotmiddelen mag niet perifeer gevestigd worden en tot slot geldt voor grootschalige detailhandel met een bovenlokale functie/reikwijdte dat deze dient aan te sluiten bij bestaande detailhandelsconcentraties en goed bereikbaar moet zijn met openbaar vervoer en auto. In het streekplan Gelderland 2005, vastgesteld door Provinciale Staten in juni 2005, is het locatiebeleid van de provincie Gelderland vastgelegd. Ten aanzien van de winkelvoorzieningen wordt gesteld dat de provincie ruimte wil bieden om veranderingen in vraag en aanbod mogelijk te maken. Dit onder de voorwaarde dat de bestaande voorzieningenstructuur niet duurzaam wordt aangetast. De positie van bestaande winkelgebieden heeft prioriteit. Vernieuwing en uitbreiding van de detailhandel moeten plaatsvinden binnen of onmiddellijk grenzend aan bestaande winkelgebieden en in overeenstemming zijn met de aard, schaal en (verzorgings)functie van het aangrenzende winkelgebied. Vestiging van detailhandel in het buitengebied is uitgesloten. Verder gelden voor detailhandel op perifere locaties aanvullende uitgangspunten. Ten eerste is er alleen detail Regionaal beleid In het Regionaal Plan spreekt de Stadsregio Arnhem Nijmegen zich uit over de regionale ontwikkeling. In het plan is een kort hoofdstuk aan de detailhandel gewijd. De doelstelling, zoals verwoord in het plan, is het versterken van de bestaande hiërarchie van winkelcentra en de bestaande perifere detailhandelsconcentraties. Dit komt onder meer tot uiting in de volgende beleidsregels: Buiten de binnensteden van Arnhem en Nijmegen en de stadsdeelcentra van Dukenburg en Kronenburg is nieuwbouw van supermarkten groter dan m² bvo en verkoop van niet-dagelijkse goederen met meer dan 500 m² bvo alleen toegestaan in bestaande winkelcentra 9

10 en in nieuwe winkelcentra in nieuw te bouwen wijken met meer dan woningen, als de bovenlokale marktruimte naar het oordeel van het Dagelijks Bestuur van de stadsregio is aangetoond. Dit geldt ook voor een uitbreiding van de detailhandel met de genoemde oppervlakte. De vestiging van winkelformules, die vallen onder definitie van Grootschalige Detailhandels Vestigingen (GDV), is alleen toegestaan in en direct aansluitend op de binnensteden van Arnhem en Nijmegen en de stadsdeelcentra Kronenburg/Gelredome en Dukenburg. De vestiging van bouwmarkten en tuincentra groter dan m² bvo of uitbreiding van bestaande vestigingen daarvan met meer dan m² bvo is alleen toegestaan als de bovenlokale marktruimte naar het oordeel van het Dagelijks Bestuur van de stadsregio is aangetoond Lokaal beleid In 2007 is het Sociaal-economisch beleidsplan verschenen. Een van de doelen van het plan is het versterken van de lokale economie. Millingen is door de provincie een lokale taak toebedeeld, wat inhoud dat de gemeente voldoende mogelijkheden moet bieden voor lokale bedrijven. Ook op het gebied van woningbouw is er geen bovenlokale taakstelling. Over de detailhandel is in het sociaal-economisch beleidsplan de analyse opgenomen dat er een ruime spreiding en een versnippering van het aanbod is. De ontwikkelingsplannen aan de Heerbaan op de locatie van t Stupke worden een belangrijke stap in de versterking van het centrum genoemd en bieden kansen voor de ontwikkeling van sociaal-culturele activiteiten en clustering van detailhandel. Met het oog op het toerisme wordt het horecaaanbod in Millingen als eenzijdig bestempeld (gericht op een beperkt aantal doelgroepen). In het Sociaal-economisch beleidsplan wordt ingezet op behoud en versterking van de huidige ruimtelijke en functionele structuur. met name in het centrumgebied wordt gestreefd naar het bieden van voldoende ruimte voor ontwikkelingen. Als centrumgebied of winkelconcentratiegebied wordt het stuk van de Heerbaan tussen de Van Lyndenstraat en de Bijensteeg aangegeven. Hier zijn nieuwe centrumfuncties mogelijk (nadruk op detailhandel). Daarbuiten worden geen nieuwe centrumfuncties voorgestaan, wel uitbreiding van bestaande. Als speerpunt voor de komende jaren wordt het realiseren van een sociaal, sfeervol en samenhangend centrum in Millingen genoemd. Specifieke aanbevelingen zijn: het streven naar clustering van voorzieningen, een actief gemeentelijk aankoopbeleid, sfeer/citydressing ontwikkelen en het verbreden en concentreren van het horeca-aanbod. Tot slot wordt in het sociaal-economisch beleidsplan aandacht besteed aan het verbinden van de natuur buiten de kom van Millingen met het centrum. Doel is het versterken van de relatie tussen het buitengebied en het centrum van Millingen teneinde (een deel van) de bezoekers aan de natuur rondom Millingen ook het centrum te laten bezoeken en daardoor de bestedingen te stimuleren. 10

11 3 Beschrijving Millingen aan de Rijn 3.1 Ligging en omvang De gemeente Millingen aan de Rijn ligt in het zuiden van de provincie Gelderland tussen Nijmegen en de grens met Duitsland. De gemeente telde per 1/1/ inwoners. De bevolkingsomvang is hiermee de laatste tien jaar redelijk stabiel gebleven. De gemeente wordt begrensd door de Rijn/Waal, de gemeente Ubbergen en Duitsland. Sinds 1955 heeft de gemeente het achtervoegsel aan de Rijn gekregen om verwarring met andere plaatsen Millingen te voorkomen. In feite ligt Millingen niet aan de Rijn, maar aan het Bijlandsch Kanaal, gegraven in de achttiende eeuw om een scherpe bocht in de Rijn af te snijden. Millingen ligt vrij geïsoleerd door de ligging aan de rivier en de grens met Duitsland. Dit wordt vaak als verklaring gegeven voor het sterke verenigingsleven in het dorp. De verwachting is dat het inwoneraantal van de gemeente in de toekomst zal afnemen. Het CBS verwacht een inwoneraantal van in 2025 (bron: CBS, Statline databank); een afname van ca. 10%. Binnen de gemeente valt ook een groot deel van de Millingerwaard, een groot natuurgebied langs de Rijn. De Millingerwaard kan voor de gemeente als toeristische trekpleister worden beschouwd. Millingen is verder etappeplaats aan het Pieterpad, het oudste en bekendste Lange Afstands Wandelpad van Nederland. Geschiedeinis Millingen is zoals zoveel dorpen en steden in het rivierengebied ontstaan op de verhoogd liggende oeverwallen van de rivier. Millingen ligt aan de Limes, de noordgrens van het Romeinse Rijk, die in Nederland ongeveer de toenmalige loop van de Rijn volgde. Ook de naam Heerbaan voert terug tot de Romeinse tijd. De Heerbaan maakte deel uit van een oude hoofdroute tussen Leiden en Keulen aan de noordgrens van het Romeinse Rijk. Na de Romeinse Tijd is er een tijd lang geen bewoning in het gebied geweest omdat veel oeverwallen door de rivier waren weggeslagen. Opgravingen hebben aangetoond dat het gebied vanaf de 7e of 8e eeuw weer bewoond werd. 3.2 Detailhandelsstructuur Millingen beschikt over ruim m² vvo (verkoopvloeroppervlak) detailhandel, waarvan ca m² vvo tot de foodsector behoort. Dit betreft de ingevulde winkelruimte, waarbij dus geen rekening is gehouden met leegstand of panden met een detailhandelsbestemming die momenteel anders zijn ingevuld. Ook ambacht en dienstverlening vallen buiten deze cijfers. De meeste winkels zijn gevestigd langs de Heerbaan of in de directe omgeving aan een van de zijstraten. Er is geen sprake van een aaneengesloten winkelfunctie. De winkels, ook in het centrumgebied, worden veelvuldig onderbroken door woningen en andere functies. Hoofdstuk 7 gaat nader in op de ruimtelijke structuur van de detailhandel. 11

12 4 Ondernemersonderzoek In het kader van het ondernemersonderzoek is in maart 2009 een schriftelijke enquête verspreid onder de ondernemers in detailhandel, horeca en aanverwante dienstverlening in Millingen. Er zijn 49 enquêtes verspreid. De respons kwam na een extra inspanning door het bestuur van de MOV uit op 82%. In dit hoofdstuk zijn de resultaten van de enquêtes weergegeven. 4.1 Kenmerken bedrijven In de onderstaande tabellen staan enkele kenmerken van de bedrijven in Millingen gebaseerd op de respons op de enquête. Branche Omvang bedrijf Food 10% m² vvo 55% Non-food 50% m² vvo 17% (Zak.) dienstverlening 15% m² vvo 4% Horeca 25% m² vvo 8% m² vvo 8% Leeftijd ondernemer 500 m² vvo en groter 8% jonger dan 30 jaar 11% jaar 11% Eigendom pand jaar 39% Huur 42% jaar 36% Koop 58% 60 jaar en ouder 3% Vestigingsduur Type bedrijf 0-2 jaar 10% Filiaal 5% 2-5 jaar 13% Franchise 10% 5-10 jaar 16% Zelfstandig 85% jaar 40% Langer dan 25 jaar 21% Aantal vestigingen 1 87% 2 10% 3 of meer 3% Website In de enquête zijn enkele vragen gesteld over het gebruik van internet. 66% van de bedrijven heeft een website. De website wordt vooral gebruikt om informatie over assortiment, producten en artikelen te geven: 56% van de bedrijven met een website geeft op zijn site uitgebreide productinformatie en 20% geeft beperkte productinformatie. Daarnaast geeft eveneens 20% via zijn website alleen contactinformatie. 12% biedt extra services aan (zoals een helpdesk, nieuwsbrieven of de mogelijkheid bestellingen te plaatsen) en 8% doet aan online verkoop. 12

13 4.2 Investeringen in onderneming De ondernemers konden aangeven of zij in de afgelopen drie jaar hun pand hebben veranderd. 26% blijkt veranderingen te hebben uitgevoerd. Dit is een laag percentage; gemiddeld ligt dit percentage rond 35%. De meest genoemde verandering is een aanpassing van het interieur (26%). Op de vraag of de concurrentiesituatie in de afgelopen twee jaar veranderd is, antwoordde 24% bevestigend. Dit betreft zowel toename van de concurrentie (internet, andere nieuwe aanbieders) als afname van de concurrentie (door sluiting van een concurrent). Een ruime meerderheid van de ondernemers (82%) is tevreden met de huidige omvang van zijn pand. Van de 18% die niet tevreden is met de huidige omvang, willen de meeste vergroten. Dit betreft zowel kleine vergrotingen (tot 50 m² vvo) als grote uitbreidingen (met meer dan 300 m² vvo). Bedrijfsopvolging Verder is de ondernemers de vraag gesteld of bij hun bedrijf in de komende vijf jaar bedrijfsbeëindiging of overdracht speelt. Bij 21% is dit het geval. In bijna alle gevallen is dit nog niet geregeld. 4.3 De bedrijfsvoering Daarnaast konden de ondernemers aangeven welke plannen zij op dit gebied voor de komende drie jaar hebben; 21% heeft concrete plannen om de komende jaren veranderingen door te voeren. Ook dit is een laag percentage; het gemiddelde ligt rond 30%. De plannen zijn vrij divers, maar het meest genoemd is een vergroting van het bedrijf. Locatie Er is in de enquête specifiek gevraagd of men tevreden is met zijn huidige vestigingspunt. Bijna alle ondernemers (92%) heeft aangegeven tevreden met de huidige locatie te zijn. Bij 8% leeft de wens om te verplaatsen. Omzetherkomst Gemiddeld komt volgens de ondernemers 61% van de omzet uit Millingen. De toevloeiing komt vooral uit de omliggende plaatsen. Het toerisme heeft gemiddeld een aandeel van 6% in de omzet. Als een uitsplitsing wordt gemaakt tussen detailhandel/ dienstverlening en horeca valt op dat beide groepen gemiddeld 61% van hun omzet uit Millingen halen. De horeca haalt in vergelijking met de detailhandel minder omzet uit omliggende plaatsen en juist meer omzet uit het toerisme en uit Duitsland. Voor de detailhandel/ dienstverlening is het toerisme, gelet om omzetherkomst, in de directe bestedingen van consumenten nauwelijks Tabel 4.1: Omzetherkomst volgens ondernemers Plaats Gemiddeld Detailhandel en Horeca dienstverlening Millingen 61% 61% 61% Kekerdom 6% 6% 4% Leuth 5% 7% 2% Ooij 4% 5% 1% Beek-Ubbergen 2% 3% 0% Nijmegen 2% 2% 0% Overige Nederlandse plaatsen 4% 5% 1% Duitsland 10% 9% 13% Toeristen 6% 2% 18% Totaal 100% 100% 100% 13

14 van belang. Deze cijfers zeggen echter niets over indirecte bestedingen vanuit het toerisme, bijv. plaatselijke horeca die zijn brood bij de plaatselijke bakker koopt. De omzetverwachting voor de komende drie jaar is vergelijkbaar met de ontwikkeling in de afgelopen drie jaar. Ook de verwachting blijft achter bij de omzetverwachting in andere plaatsen van deze omvang. Omzetontwikkeling Verwachte omzetontwikkeling Gedaald 20% Gestegen 40% Licht dalen 16% Sterk dalen 5% Sterk stijgen 16% Licht stijgen 24% Stabiel 40% Stabiliseren 39% Omzetontwikkeling De ondernemers is gevraagd naar de ontwikkeling van hun omzet in de afgelopen drie jaar en de verwachting voor de toekomst. Slechts 40% van de ondernemers heeft de omzet in de afgelopen drie jaar zien stijgen. Bij eveneens 40% van de ondernemers is de omzet stabiel gebleven en bij 20% is de omzet gedaald. In vergelijking met andere plaatsen is het percentage ondernemers met een gestegen omzet laag (gemiddeld is 56-60%) en het percentage met een stabiele en gedaalde omzet hoog. De belangrijkste redenen voor een gestegen omzet zijn: meer klanten (genoemd door 40% van de ondernemers) en een hogere gemiddelde besteding per klant (19%), meer promotie (19%), minder concurrentie (14%) een ander assortiment (11%), een hogere prijsstelling (11%) en de algehele economische situatie (11%). Factoren die een negatieve invloed op de omzet hadden, waren onder meer de algemene economisch situatie (18%), meer concurrentie (18%), minder klanten (16%) en een lagere gemiddelde besteding per klant (16%). 14

15 Het gaat hier om: Knelpunten in de bedrijfsvoering De ondernemers konden in de enquête aangeven of, en zo ja welke, knelpunten ze ervaren in hun bedrijfsvoering. In totaal heeft 39% aangegeven met knelpunten te maken te hebben; een erg laag percentage in vergelijking met andere kernen van deze omvang (gemiddeld is 64%). De meest genoemde knelpunten zijn in de grafiek weergegeven. Gezien de lage percentages kunnen ze naar mening van MKB Reva niet als grote knelpunten worden gezien. Knelpunten Parkeermogelijkheden 23% Aantrekkelijkheid winkelgebied 18% Uitbreidingsmogelijkheden 10% Inrichting winkelgebied 10% 0% 10% 20% 30% 40% 4.4 Het winkelgebied Vervoermiddel In tabel 4.2 staat aangegeven met welk vervoermiddel de klanten en de ondernemers en hun personeel komen, volgens opgave van de ondernemers. De auto blijkt het meest door de klant gebruikte vervoermiddel. Bij ondernemers/personeel is de (brom)fiets het meest gebruikte vervoermiddel. Tabel 4.2: Vervoermiddel volgens ondernemer Vervoermiddel Klanten Ondernemers/personeel Te voet 16% 15% Fiets/bromfiets 31% 41% Auto/motor 50% 41% Openbaar vervoer 3% 3% Wanneer de parkeersituatie als een probleem wordt ervaren, kan het wenselijk zijn te kijken naar waar de ondernemers en hun personeel hun auto parkeren. Hierin is in de ondernemersenquête naar gevraagd. De meeste ondernemers hebben aangegeven dat zij en hun personeel op eigen terrein of nabij het bedrijf parkeren. 15

16 Waardering winkelgebied ,9 7,0 7 5,9 7,9 6,7 8,1 8 7,2 7,0 6,9 6,5 6,8 6,5 6,4 6,2 5,3 5,1 6,5 5,6 7,3 6,6 6,3 6, parkeren doordeweeks parkeren zaterdag parkeren koopavond bereikbaarheid klanten bereikbaarheid bevoorrading branchepatroon keuzemogelijkheden winkelsfeer gezamenlijke reclame activiteiten winkeliers openingstijden presentatie winkelvoorzieningen Millingen Gemiddeld Waardering van het winkelgebied Door het geven van cijfers aan twaalf aspecten konden de ondernemers hun mening geven over hun winkelomgeving. Gemiddeld is een 7,0 gegeven, wat aanzienlijk hoger is dan het gemiddelde in andere plaatsen van deze omvang (6,4). De grafiek laat zien dat alle aspecten (boven)gemiddeld gewaardeerd worden, met name de aspecten rond parkeren en bereikbaarheid, de activiteiten van de winkeliers en de openingstijden. 16

17 Het gaat hier om: Er is een opvallend verschil in cijfers waar te nemen tussen detailhandel/dienstverlening en horeca. De horecaondernemers geven aanzienlijk lagere cijfers (gemiddeld een 6,6) dan hun collega s in de detailhandel/dienstverlening (gemiddeld een 7,2), zoals aangegeven in tabel 4.3. Tabel 4.3: Waarderingscijfers naar sector Aspect Detailhandel/ Horeca dienstverlening Parkeren doordeweeks 8,2 7,9 Parkeren zaterdag 7,0 7,1 Parkeren koopavond 8,0 7,6 Bereikbaarheid klanten 8,4 7,5 Bereikbaarheid bevoorrading 8,4 7,6 Branchepatroon 7,1 6,6 Keuzemogelijkheden 7,0 6,0 Winkelsfeer 6,7 5,7 Gezamenlijke reclame 5,6 4,0 Activiteiten winkeliers 6,5 6,1 Openingstijden 7,3 7,1 Presentatie winkelvoorzieningen 6,3 6,3 Gewenste maatregelen In tabel 4.4 staan de maatregelen die de ondernemers hebben aangegeven om het winkelgebied van Millingen aantrekkelijker te maken. Tabel 4.4: Gewenste maatregelen Maatregel % Sfeer verbeteren 72% Betere/meer parkeergelegenheid 46% Meer branches 44% Meer concentratie van winkels 44% Meer samenwerking ondernemers 36% Meer winkels 33% Niveau van de zaken verbeteren 33% Verkeerssituatie verbeteren 18% 17

18 4.5 Panelgesprekken Aanvullend op de ondernemersenquête is een panelgesprek gehouden, waarbij acht ondernemers aanwezig waren. Doel van het gesprek was om meer gevoel bij de cijfers uit de enquête te krijgen en te discussiëren over de toekomst van het centrum van Millingen. In het onderstaande worden kort de belangrijkste punten uit het gesprek verwoord. Sterke punten Als sterke punten van de detailhandel in Millingen zijn de volgende punten door de ondernemers genoemd: de geïsoleerde ligging (waardoor de consument eerder in Millingen blijft), de goede parkeergelegenheid voor de winkels en de geboden service. Ook het huidige aantal winkels wordt door de ondernemers (nu nog) als sterk punt gezien. In een ruimer verband zijn als sterke punten van Millingen in het algemeen genoemd: het sterke verenigingsleven en natuur/toerisme. De directe, positieve invloed van beide punten op de winkels werd echter niet groot geacht. Vooral de horeca zou hiervan (moeten) profiteren. Zwakke punten Na de sterke punten is ook naar de zwakke punten van de detailhandel en meer in het algemeen van Millingen gevraagd. Vooral over het laatstgenoemde zijn punten naar voren gebracht. De beperkte bevolkingsomvang en de verwachte krimp maken het er volgens de ondernemers niet makkelijker op. Het vasthouden van jongeren in Millingen en behoud van werkgelegenheid werden essentieel genoemd voor het vitaal houden van het dorp. De ondernemers hebben aangegeven diverse branches te missen, zoals een schoenenzaak, slijterij, maar ook een voorziening als een sportschool. Een punt van zorg is het relatief oude ondernemersbestand, waaruit de vraag naar voren komt of opvolging in een aantal gevallen wel mogelijk is, of dat gevreesd moet worden voor een verdere achteruitgang van het winkelbestand. Toekomstige detailhandelsstructuur Gevraagd naar de uitgesproken wens voor winkelconcentratie is door de aanwezige ondernemers aangegeven dat dit moeilijk haalbaar is door de eigendomsstructuur. Diverse ondernemers die in aanmerking zouden komen voor verplaatsing van hun bedrijf, beschikken over een eigen pand, wat concentratie financieel niet haalbaar zou maken. Tijdens het gesprek waren verschillende geluiden te horen over de omvang van het toekomstige winkelgebied. Toevoeging van een discounter werd in het algemeen als een goede zaak gezien. De meest geschikte locatie hiervoor was volgens de ondernemers de locatie Bijenkorf, achter de C1000; mits bereikbaarheid en bevoorrading goed konden worden opgelost. Toerisme De ondernemers waren van mening dat in Millingen meer geprofiteerd zou kunnen worden van het toerisme. Vanaf het veer worden toeristen niet vanzelf Millingen binnen geleid. De bewegwijzering is niet voldoende of niet opvallend genoeg, en bovendien leiden diverse fiets- en wandelroutes om het dorp heen. Ook bestond bij de aanwezige ondernemers de indruk dat de horeca meer zou kunnen doen richting toerisme, bijv. een goede afstemming van openingstijden; op sommige momenten is nergens in het dorp een kop koffie te krijgen. Relatie gemeente De ondernemers pleitten voor een helder gemeentelijk beleid en meer daadkracht. De indruk bestaat dat plannen en ontwikkelingen te lang duren en op zich laten wachten. Dit geeft ondernemers geen zekerheid, waardoor investeringen worden uitgesteld. 18

19 5 Consumentenenquête Het gaat hier om: In maart/april 2009 heeft een telefonische consumentenenquête (N=150) plaats gevonden onder inwoners van de gemeente Millingen aan de Rijn. In de enquête is gevraagd naar de kooporiëntatie en de mening over het winkelgebied van Millingen. 5.1 Koopstromen De consumenten is voor een groot aantal artikelgroepen gevraagd waar zij hun aankopen doen. Uit de antwoorden is de koopkrachtbinding berekend. Deze is in tabel 5.1 weergegeven. Tabel 5.1: Kooporiëntatie inwoners Millingen aan de Rijn Plaats Food Non-food Millingen 74% 38% Leuth/Ooij 2% 1% Beek-Ubbergen 4% 1% Nijmegen 6% 46% Groesbeek 2% 2% Arnhem 0% 3% Overige Nederlandse plaatsen 1% 4% Kleve 8% 4% Overige Duitse plaatsen 3% 1% Totaal 100% 100% In de foodsector bedraagt de koopkrachtbinding van de winkels in Millingen op de eigen inwoners 74%. De afvloeiing gaat voornamelijk naar grotere plaatsen in de omgeving, te weten Kleve (8%) en Nijmegen (6%). De koopkrachtbinding van 74% is laag voor plaatsen van deze grootte met een vergelijkbare afstand tot een winkelgebied van een hogere orde. Dit gemiddelde ligt rond de 85%. De non-foodwinkels in Millingen weten 38% van de koopkracht van de eigen inwoners te binden. De meeste afvloeiing gaat naar Nijmegen (46%). Slechts 5% vloeit af naar Duitsland. Een koopkrachtbinding van 38% is eveneens aan de lage kant voor plaatsen van deze grootte met een vergelijkbare afstand tot een winkelgebied van een hogere orde. Voor dergelijke plaatsen geldt een gemiddelde van 42-44%. 19

20 5.2 Koopgedrag Aan de consumenten is gevraagd of zij in de afgelopen twee jaar meer of minder in Millingen zijn gaan kopen. Er is per saldo een kleine verschuiving in het koopgedrag waar te nemen: 15% van de consumenten heeft aangegeven meer in Millingen te zijn gaan kopen, terwijl 17% er minder is gaan kopen. Bij 68% is het koopgedrag niet veranderd. Per saldo is dus 2% van de consumenten minder in Millingen gaan kopen. Ook al is dit beeld licht negatief, het is toch gemiddeld in vergelijking met andere plaatsen van deze omvang. De consumenten die meer in Millingen zijn gaan kopen, noemen vooral de goede c.q. keuzemogelijkheden als reden. Onder andere de komst van de Kruidvat is hierin een factor geweest. Deze consumenten zijn voornamelijk minder in Nijmegen gaan kopen. De consumenten die minder in Millingen zijn gaan kopen, noemen juist de matige keuzemogelijkheden als belangrijkste reden. Zij zijn o.a. meer in Nijmegen, Kleve en Leuth/Ooij gaan kopen. Internetaankopen Het internet raakt steeds meer ingeburgerd als aankoopkanaal. Een studie van het Ruimtelijk Planbureau uit 2007 gaf aan dat in 2006 ruim 6,6 miljoen mensen een product of dienst via het internet heeft aangeschaft, tegenover 2,5 miljoen in Er is dus sprake van een explosieve stijging. Het aandeel van de onlineverkopen in de totale detailhandelsomzet bedraagt tot op heden slechts 2,8%, maar dit aandeel is de afgelopen jaren wel steeds jaarlijks verdubbeld. In de consumentenenquête is daarom ook een aantal vragen gesteld over kopen via het internet. Van de consumenten uit Millingen heeft 48% aangegeven wel eens producten via het internet te kopen. De producten die deze consumenten wel eens aanschaffen staan in tabel 5.2. Verder heeft 45% van de consumenten die wel eens via het internet koopt aangegeven dat zij het afgelopen jaar meer via het internet zijn gaan kopen. 7% heeft aangegeven minder via internet te zijn gaan kopen en de overige 48% heeft zijn koopgedrag op het internet in het afgelopen jaar niet gewijzigd. Van de consumenten die wel eens via internet koopt, zei 8% dat zij via internet wel eens bij Millingse ondernemers kopen. Meer 15% Koopgedrag Minder 17% Onveranderd 68% Tabel 5.2: Aankopen via internet Product//artikel %* Kleding 54% Cd s, dvd s, video s 40% Boeken 32% Hardware, software 25% 2 e hands artikelen 21% Vakanties, tickets voor vrije tijdsbesteding 7% * percentage van de consumenten die via internet kopen; de consumenten konden meer dan 1 antwoord geven 20

21 Het gaat hier om: 5.3 Vervoermiddel De consumenten konden voor drie dag(del)en aangeven welke vervoermiddel zij gebruiken om de winkels in hun plaats te bezoeken. Op basis van deze antwoorden is een (ongewogen) gemiddelde berekend. De (brom)fiets blijkt voor de inwoners van Millingen het meest gebruikte vervoermiddel te zijn om de eigen winkels te bezoeken. Met name op zaterdagen komen relatief veel consumenten op de fiets en weinig met de auto. In vergelijking met andere plaatsen van deze omvang komen in Millingen relatief veel consumenten met de (brom)fiets en weinig met de auto. Vervoermiddel 100% 80% 60% 40% 20% 0% 56% 53% 50% 53% 33% 34% 36% 29% 12% 13% 13% 9% 2% 2% 3% 2% gemiddeld zaterdag koopavond doordeweeks te voet (brom)fiets auto overig 5.4 Waardering winkelgebied Aan de hand van het geven van cijfers konden de consumenten hun mening geven over verschillende aspecten van het centrum/ de winkelomgeving. Gemiddeld is door de consumenten uit Millingen aan de diverse aspecten een 6,6 gegeven, wat lager is dan het gemiddelde van vergelijkbare plaatsen (6,8). Wanneer de cijfers voor Millingen worden vergeleken met het gemiddelde in plaatsen van deze omvang, valt op dat vooral de keuze aan levensmiddelenwinkels het gemiddelde sterk naar beneden haalt. Ook de parkeergelegenheid en de keuze aan overige winkels krijgen een vrij laag cijfer, terwijl de verkeerssituatie juist goed wordt gewaardeerd. 21

22 Waarderingscijfers ,4 6,1 6,4 6 7,1 7 6,9 6,8 6,8 6,7 7,4 7,3 6,9 6,9 5,3 7,4 6,4 6,1 7,1 6, parkeergelegenheid verkeerssituatie bereikbaarheid sfeer en gezelligheid activiteiten winkeliers service en bediening uiterlijk winkels keuze lev.mid.winkels keuze overige winkels veiligheid Millingen Gemiddeld 5.5 Gemiste winkels en gewenste maatregelen In de tabellen 5.3 en 5.4 zijn respectievelijk de door de consumenten aangegeven gemiste winkels en gewenste maatregelen aangegeven. Tabel 5.3: Gemiste winkels/artikelen* Winkel/artikel % Schoenen/ lederwaren 46% Supermarkt 43% Kleding 37% waarvan specifiek dameskleding 11% waarvan specifiek herenkleding 7% Goedkope supermarkt 15% Slijterij 11% Aardappelen/groente/fruit 6% Bakker 6% Goede supermarkt 5% * open vraag; de consumenten konden meer dan 1 antwoord geven Tabel 5.4: Gewenste maatregelen Maatregel % Meer winkels 29% Meer variatie aan winkels 12% Betere parkeervoorziening 9% Winkels concentreren 7% Meer groenvoorzieningen 7% 22

23 6 Analyse distributieve mogelijkheden 6.1 Vergelijking met landelijke gemiddelden d) de koopkrachttoevloeiing. In tabel 6.1 wordt het winkelaanbod in Millingen aan de Rijn op hoofdlijnen vergeleken met dat in andere plaatsen van deze omvang. De cijfers in de vergelijking zeggen echter weinig over de mogelijkheden voor de detailhandel in Millingen. Hier zijn andere factoren op van invloed dan alleen de omvang van de plaats, zoals bijvoorbeeld de structuur van het verzorgingsgebied. De cijfers in tabel 6.1 betreffen ingevulde winkelruimte (dus excl. leegstand, ambacht, dienstverlening en horeca). De leegstand in het centrumgebied ten tijde van het onderzoek bedroeg 680 m² vvo, verdeeld over drie panden. Tabel 6.1 laat zien dat Millingen in vergelijking met andere kernen van deze omvang een beperkt detailhandelsaanbod heeft, zowel in de foodsector als de non-foodsector. Uit nadere analyse van de cijfers blijkt dat de ondervertegenwoordiging voor een belangrijk deel wordt veroorzaakt door het ontbreken van branches, zoals sport/spel, schoenen/lederwaren en diverse foodspeciaalzaken. Ook is in een aantal branches het aanbod vrij smal (o.a. kleding/ mode en wonen). 6.2 Draagvlakanalyse huidige situatie In deze paragraaf worden de distributieve mogelijkheden voor Millingen aan de Rijn berekend. Dit zal gebeuren aan de hand van de volgende variabelen: a) de grootte van het verzorgingsgebied; b) het gemiddelde inkomen c.q. bestedingen; c) de koopkrachtbinding; Ad a; de grootte van het verzorgingsgebied In deze analyse bestaat het verzorgingsgebied van de detailhandel in Millingen uit de gemeente Millingen aan de Rijn. Hier woonden per 1 januari inwoners. Inwoners uit omliggende gemeenten/plaatsen worden in de analyse meegenomen via de koopkrachttoevloeiing. Ad b; het gemiddelde inkomen c.q. de bestedingen Het gemiddelde bestedingsbedrag per hoofd van de bevolking op jaarbasis bedroeg in 2007 (meest recente beschikbare cijfers) 2.090,- voor de foodsector en 2.930,- voor de non-foodsector (Bron: Hoofdbedrijfschap Detailhandel, 2009). Het gaat hier om toonbankbestedingen, dat wil zeggen de bestedingen die door de consument worden gedaan in winkels. Het gemiddeld besteedbaar inkomen per hoofd van de bevolking ligt in de gemeente Millingen aan de Rijn ongeveer 10% onder het landelijke gemiddelde (bron: CBS 2009). Voor de foodsector geldt een inkomenselasticiteit van 0,25 (1% meer/minder inkomen betekent 0,25% meer/minder bestedingen). Voor de non-foodsector geldt een inkomenselasticiteit van 0,5. Daar het gemiddeld besteedbaar inkomen in de gemeente Millingen aan de Rijn 10% onder het landelijke gemiddelde ligt, kan voor Millingen worden uitgegaan van bestedingscijfers die in de foodsector ca. 2,5% onder het landelijke gemiddelde liggen en in de non-foodsector ca. 5%. Dit betekent een gemiddeld besteedbaar inkomen per hoofd van de bevolking in de foodsector van circa 2.038,- Tabel 6.1: Omvang detailhandel Millingen in vergelijking met andere plaatsen Millingen winkelaanbod in m² Millingen m² vvo per inw. Gemiddeld* winkelaanbod in m² Gemiddeld* m² vvo per inw. vvo vvo Food Non-food Totaal * gemiddelde voor plaatsen van inw.; bron: Locatus Verkenner; bron cijfers Millingen: ondernemersenquête MKB Reva 23

24 en in de non-foodsector van circa 2.784,-. Ad c; de koopkrachtbinding Momenteel bedraagt de koopkrachtbinding van de winkels in Millingen op de inwoners van het verzorgingsgebied in de foodsector 74% en in de non-foodsector 38%. De bindingscijfers zijn berekend op basis van de consumentenenquête. Ad d; de koopkrachttoevloeiing De koopkrachttoevloeiing van consumenten van buiten het verzorgingsgebied naar de winkels in Millingen bedraagt voor de foodsector circa 20% en voor de nonfoodsector circa 40%. De toevloeiingscijfers zijn gebaseerd op de ondernemersenquete, landelijke gemiddelden en ervaringscijfers. Op basis van de hierboven beschreven variabelen zijn voor de tabellen 6.2 en 6.3 de potentiële omzetten en het haalbare winkelvloeroppervlak berekend. Tabel 6.2 laat zien dat in de huidige situatie in de foodsector een uitbreidingsruimte ligt van ca. 500 m² vvo en in de non-foodsector van ca. 900 m² vvo. Benadrukt wordt dat de draagvlakanalyse niet als meetlat, en zeker niet als maximum, moeten worden gezien, maar eerder als indicatie van de mogelijkheden. De berekende mogelijkheden zullen door ondernemerschap moeten worden ingevuld. Tabel 6.2 wordt in tabel 6.3 gespecificeerd waardoor op brancheniveau inzicht komt in de distributieve mogelijkheden. Bij deze tabel dient opgemerkt te worden dat de tabel een aantal branches in de meest enge zin van het woord heeft opgenomen. Zo biedt een bakker naast het traditionele bakkersassortiment tegenwoordig bijvoorbeeld steeds vaker een breder aanbod aan, zoals horeca gerelateerde producten (koffie met gebak op terras, etc.). Ook is in de praktijk in één zaak een combinatie van artikelgroepen/ branches mogelijk. Voor de haalbaarheid daarvan dient naar meerdere branches te worden gekeken. De in de tabel gebruikte cijfers zijn ontleend aan publicaties van het Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD). MKB Reva heeft een uniek computerprogramma ontwikkeld waarmee een draagvlakanalyse per branche in enge zin voor een plaats of winkelcentrum kan worden gegeven. Zoals eerder vermeld gaat het om gemiddelden. Persoonlijke eigenschappen en specifieke (omgevings)factoren zijn uiteraard ook van belang. Huisvestingskosten kunnen een rol van betekenis spelen. De ene ondernemer is bijvoorbeeld ondanks een omzet per vierkante meter die onder het gemiddelde ligt voor die branche toch in staat tot een rendabele bedrijfsvoering te komen, terwijl de ander dat niet lukt. Afhankelijk van de kwaliteit van de individuele ondernemer zou een winkel waarvoor op basis van de berekeningen geen bestaansrecht aanwezig is, toch best levensvatbaar kunnen zijn. Daarnaast bepaalt de kwaliteit van de ondernemer uiteraard de hoogte van de omzet. Bepaalde ondernemers kunnen dus een aanzienlijk hogere omzet scoren dan de in de draagvlakanalyse aangegeven richtlijnen. Ook de kwaliteit van concurrerende winkelgebieden hangt hiermee samen. Tabel 6.2: Draagvlakanalyse winkelvoorzieningen Millingen 2009 Sector Besteding per hoofd Koopkracht bind. toevl. Potentieel aanw. omzet Gem. omzet p/ m 2 vvo Haalbaar vvo Huidig vvo food % 20% 11,1 mln m² m 2 non-food % 40% 10,4 mln m² m² Totaal m² m² 24

25 Tabel 6.3: Distributieve mogelijkheden per branche; Millingen 2009 Branche Warenhuizen Besteding per hoofd Omzet in plaats Supermarkten Aard., groente- en fruitwinkels Brood- en banketwinkels Slagerijen en poeliers Viswinkels Kaas- en zuivelwinkels Snoep- en chocolateriezaken Reform-, natuurvoedingswinkels Slijterijen Tabaks- en gemakzaken Drogisterijen Modezaken Schoenen- en lederwarenzaken Sport- en kampeerzaken Winkels voor huishoudelijke artikelen Speelgoedwinkels Winkels voor bruin- en witgoed Boekhandel, kantoorboekhandel Juwelier, optiek Cd-zaken Fotozaken Bloemenwinkels Tuincentra Dierenspeciaalzaken Rijwijlhandel, autoaccessoires Doe-het-zelfwinkels Woninginrichtingswinkels Overige non-food 250 Bovenstaande cijfers geven potentiële bestedingen en omzetten weer die in het eigen verzorgingsgebied kunnen worden behaald (gebaseerd op Nederlandse gemiddelden). * De Boerenbond is tot de dierenspeciaalzaken gerekend Potentiële omzet marge Omzetnorm per m² vvo Haalbaar vvo Huidig vvo 25

26 Foodsector In de foodsector is een uitbreidingsruimte te zien van ca. 400 m² voor de supermarktbranche. Op basis van de berekende omzetten is het zeer de vraag of de ontbrekende foodspeciaalzaken kunnen worden ingevuld. Veel zal afhangen van de kwaliteit van de ondernemer en de kansen die hij ziet de omzetmogelijkheden te benutten en vooral om deze te overtreffen. Non-foodsector De analyse van de non-foodbranches levert een zeer wisselend beeld op. Enkele branches zijn sterk vertegenwoordigd in Millingen, zoals de drogisterijbranche en de bloemisten. Andere branches zijn ondervertegenwoordigd (kleding/mode, woninginrichting) of ontbreken volledig. Het is de vraag of de witte vlekken kunnen worden ingevuld. Hier geldt hetzelfde verhaal als voor de foodspeciaalzaken. De kwaliteit van de ondernemer is doorslaggevend. 6.3 Draagvlakmogelijkheden toekomst In Millingen wordt gesproken over het toevoegen van een discount supermarkt. MKB Reva verwacht dat dit positief zal uitpakken voor de koopkrachtbinding en toevloeiing in de foodsector. Met twee complementaire supermarkten en enkele foodspeciaalzaken moet een koopkrachtbinding van 92% tot de mogelijkheden behoren. De koopkrachttoevloeiing zou kunnen stijgen tot 25%. Met deze sterkere kooporiëntatie stijgt het haalbaar vvo in de foodsector tot ca m², waarvan ca m² voor de supermarktbranche. Deze cijfers geven aan dat de toevoeging van een discounter distributief gezien verantwoord is. 26

27 7 Analyse ruimtelijke en fysieke structuur Het gaat hier om: In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de ruimtelijke en fysieke structuur van de detailhandel en aanverwante centrumvoorzieningen in Millingen. In de analyse van de ruimtelijke structuur wordt gekeken naar de ligging van de verschillende winkels en functies in het centrumgebied, de verkeersstructuur en de parkeergelegenheid. De analyse van de fysieke structuur gaat in op de uitstraling en kwaliteit van het centrum in het algemeen en de detailhandel en aanverwante voorzieningen in het bijzonder. 7.1 Ruimtelijke structuur Verspreide bewinkeling Een blik op de kaart van het centrum van Millingen (zie volgende pagina) laat zien dat de winkels en andere centrumvoorzieningen sterk verspreid liggen. Er is geen sprake van een aaneengesloten winkelfunctie. De winkelfunctie wordt op veel plaatsen onderbroken door horeca, dienstverlening en woningen. Millingen beschikt dus niet over een compact winkelgebied, wat doorgaans (zie ook paragraaf 2.1) als een pre wordt beschouwd voor winkelgebieden met een boodschappenfunctie (dorpscentra, kleine stadscentra, buurt- en wijkwinkelcentra). In compacte winkelgebieden worden de passantenstromen gebundeld en is er dus sprake van grotere passantenstromen. In het algemeen geldt: hoe groter de passantenstromen, des te aantrekkelijker een winkellocatie. Bij een versnippering van de passantenstromen worden de locaties in een winkelgebied juist minder aantrekkelijk voor ondernemers en investeerders. Ook de horeca ligt verspreid over het centrumgebied; er is geen sprake van een horecaconcentratie of een horecaplein met terrassen. 27

28 Van Lijndenstraat Prinses Irenestraat van Lyndenstraat Prinses Beatrixstraat Prinses Margrietstraat De trekker van het winkelgebied is de C1000 supermarkt, die aan de rand van het centrumgebied ligt. In plaatsen als Millingen fungeren de supermarktendoorgaans als trekker en als de kurk waar het winkelbestand op drijft. De andere winkels voor de dagelijkse boodschappen zitten meestal dichtbij de supermarkt om van diens trekkracht te profiteren, waardoor synergie-effecten bereikt kunnen worden. In Millingen is dit tot op zekere hoogte ook te zien. Verschillende winkels voor dagelijkse artikelen zitten in hetzelfde pand als de supermarkt of in de directe nabijheid. Een aantal is echter elders in het centrumgebied gevestigd, waardoor er geen directe synergie met de supermarkt mogelijk is. Supermarkt als trekker Dorpshart Een tweede constatering is het ontbreken van een hart in het centrum van Millingen. Onder een hart kan bijvoorbeeld een centraal plein worden verstaan, waar omheen de winkels zijn gevestigd, of juist de horeca met zijn terrassen. In feite is het een natuurlijk en herkenbaar rustpunt c.q. kristallisatiepunt in een centrumgebied. Ook in plaatsen die, zoals Millingen, rond een lintstructuur zijn ontstaan, kan in de loop der tijd een hart zijn ontstaan. In Millingen is dit dus niet of nauwelijks het geval. Is er een dorpshart? Functiekaart v. Egmondstraat Burg. Hermsenstraat Pr. Marijkestraat Prinses Marijkestraat Burg. Hermsenstraat Pr. Beatrixstraat Heerbaan Burg. v. Gilsstraat Heerbaan Prinses Wilhelminastr straat Heerbaan Gemeentehuis Brahms- Prinses Irenestraat St. Willibrordstraat Prins Bernhardstraat Sint Jan de Deo Gasthuis Schoolstraat Voedings- en Dienstverlening Zalmstraat Heerbaan Zeelandsestraat Frequent benodigde non-food Modisch recreatief Chopinstraat Horeca Overig/Wonen Overig recreatief Leegstand Gericht non-food Ravelstraat 28

29 Onoverzichtelijke parkeerplaats Verkeer en parkeren De Heerbaan is de centrale as door Millingen. Vrijwel alle winkels en overige centrumvoorzieningen zijn ook aan of in de directe omgeving van deze as gevestigd. De bereikbaarheid is hierdoor in het algemeen goed te noemen. Ten aanzien van de parkeergelegenheid is het beeld wisselend. De meeste winkels beschikken over parkeergelegenheid voor de deur. De parkeercapaciteit lijkt meestal voldoende. Toch wordt de parkeersituatie door de consumenten niet goed gewaardeerd. Dit heeft vermoedelijk te maken met het comfort van het parkeren. Zo is de parkeerplaats bij de C1000 onoverzichtelijk. Dit heeft te maken met het rondje dat gereden moet worden. Ook vindt de bevoorrading van de supermarkt over de parkeerplaats plaats. Bij diverse andere winkels is er sprake van insteekhavens of parkeren langs de weg. In combinatie met het verkeer over de Heerbaan kan dit voor de consumenten voor een lastige parkeersituatie zorgen. Al met al kan de verkeerssituatie als onoverzichtelijk worden betiteld. Dit lijkt vooral terug te voeren op de diverse kleine parkeerplaatsen en havens en het verkeer tussen de diverse winkels en voorzieningen. Geen winkelstraat Locatie Bijenkorf Locatie t Stupke Onduidelijk totaalbeeld De verspreide bewinkeling, het ontbreken van een hart en de onoverzichtelijke verkeerssituatie zorgen voor een onduidelijke ruimtelijke detailhandelsstructuur c.q. centrumstructuur. De winkels zijn in niet in één oogopslag waar te nemen. Door de verspreide ligging is bovendien snel en efficiënt boodschappen doen niet goed mogelijk. Daarnaast is het zeker voor onbekende consumenten niet altijd duidelijk waar geparkeerd kan worden. Samengevat kan er niet gesproken worden van een winkelgebied dat de loper voor zijn klanten heeft uitgerold. Herontwikkelingslocaties Momenteel is er in het centrumgebied sprake van diverse ontwikkelingslocaties, waarvoor een invulling met detailhandel of andere centrumvoorzieningen wordt gezocht. Deze locaties zouden kunnen bijdragen aan een versterking van de huidige structuur, zoals hierboven beschreven. Het gaat om: Locatie Bijenkorf (gelegen tussen sporthal en C1000 en de plint aan de Heerbaanzijde van de sporthal); er wordt onderzocht of deze locatie ruimte kan bieden aan een discount supermarkt en enkele andere winkels; t Stupke; locatie ligt al enige tijd braak; er is een invulling met dienstverlenende functies voorzien (o.a. Rabobank); Locatie Centrumplan (huidige Rabobank); na voltooiing van plan t Stupke verhuist de Rabobank naar deze locatie en komt de huidige banklocatie vrij om te worden herontwikkeld; Locatie voormalige school (aan de achterzijde van de C1000); geen commerciële voorzieningen beoogd, wel maatschappelijke centrumvoorzieningen, zoals kinderopvang en bibliotheek. Plannen om t Stupke en de locatie Centrumplan te koppelen (inclusief tussenliggend pand) zijn in het verleden stukgelopen, waarna twee afzonderlijke plannen zijn gemaakt. 29

30 7.2 Fysieke structuur Veel winkels en aanverwante voorzieningen in het centrum van Millingen hebben weinig commerciële uitstraling en herkenbaarheid. In het verleden zijn veel winkels in woonhuizen gevestigd en dit beeld domineert nog steeds. Verder lijkt bij een aantal winkels weinig in de buitenkant te zijn geïnvesteerd, waardoor een verouderde uitstraling is ontstaan. Doordat diverse panden op enige afstand van de weg staan, is er bovendien geen sprake van een winkelstraat; de winkels zijn te weinig herkenbaar vanaf de straat. Ook de woonhuizen tussen de winkels en andere voorzieningen geven de Heerbaan niet het karakter van een winkelstraat of een centrumgebied. De contrasten zijn echter groot binnen het centrumgebied. Er zijn ook panden met een sterk eigen karakter en goede uitstraling, passend in een dorpscentrum. De kerk en enkele panden in de omgeving en het gemeentehuis zijn hier voorbeelden van. De nieuwe bestrating in delen van het centrumgebied is een positief aspect. Met de bestrating kan het verkeer geattendeerd worden op het bereiken van een centrumgebied. Het is daarom van belang dat de bestrating is afgestemd op de in de straat aanwezige functies. Een middels bestrating te ruim of te krap aangegeven centrumgebied wekt verwarring bij de consumenten en het verkeer. Samengevat laten de herkenbaarheid en uitstraling van het centrumgebied sterk te wensen over. In combinatie met de beschreven rommelige ruimtelijke structuur ontstaat er een zeer rommelig en diffuus totaalbeeld. Het centrum staat hiermee sterk in contrast met de mooie en groene omgeving die veel toeristen trekt. Het verwachtingspatroon dat de omgeving wekt, wordt door het centrum dus niet waargemaakt. GROTE CONTRASTEN IN UITSTRALING 30

31 8 CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN 8.1 Conclusies Conclusies ruimtelijk-economisch functioneren Uit de gehouden enquêtes en de draagvlakanalyse komt een beeld naar voren dat het niet goed gaat met de detailhandel in Millingen. De omzetten van de ondernemers blijven achter en er is sprake van een beperkt winkelbestand dat verder dreigt af te kalven. De geconstateerde uitbreidingsmogelijkheden worden niet ingevuld. Toch zijn de ondernemers tevreden. Er worden weinig knelpunten aangegeven en de waardering voor de diverse aspecten van het centrumgebied is hoog; dit overigens in tegenstelling tot de waarderingscijfers van de consumenten, die de meeste aspecten als gemiddeld beoordelen met een grote negatieve uitschieter voor de keuzemogelijkheden. Tegelijkertijd constateert MKB Reva een gebrek aan dynamiek. Er is sprake van een relatief oud ondernemersbestand en weinig investeringsplannen. De tevredenheid onder de ondernemers kan, in combinatie met het gebrek aan dynamiek, als een soort gelatenheid worden gezien. Men is tevreden gezien de omvang van Millingen en lijkt zich neer te leggen bij het beperkte detailhandelsbestand. Er zijn enkele ondernemers met uitbreidingsplannen, maar hierdoor worden de geconstateerde uitbreidingsmogelijkheden niet ingevuld. Er is daarnaast concrete belangstelling van een discount supermarkt om zich in Millingen te vestigen. Hier is distributief gezien ruimte voor. Dit zal een positieve uitwerking hebben op de koopkrachtbinding en de consument in meer in Millingen houden. Wellicht dat dergelijke toevoegingen en uitbreidingen de dynamiek in de Millingse detailhandel kunnen vergroten. Conclusies ruimtelijke en fysieke structuur De huidige ruimtelijke structuur van de detailhandel is een obstakel voor een beter economisch functioneren en draagt in combinatie met de eigendomsstructuur van de panden bij aan het ontbreken van dynamiek. De verspreide bewinkeling, de veelvuldig onderbroken winkelfunctie en de beperkte commerciële uitstraling geven het centrum niet het karakter van een winkelgebied en zorgen voor een rommelig totaalbeeld. Overigens wordt door de meeste ondernemers het belang van winkelconcentratie wel gezien, maar bijna niemand betrekt dit op zichzelf en is bereid te verplaatsen. MKB Reva is van mening dat de uitstraling van het centrumgebied sterk contrasteert met de mooie en groene omgeving. Wil het centrum meer van toeristen en recreanten profiteren, dan moet het inspelen op deze kracht en kwaliteit van de omgeving. Samengevat is MKB Reva van mening dat het centrumgebied van Millingen niet compleet, niet compact en niet comfortabel is. In de aanbevelingen wordt ingegaan op de mogelijkheden de geconstateerde knelpunten aan te pakken. 8.2 Aanbevelingen - detailhandelsstructuurvisie In deze paragraaf zullen aanbevelingen gedaan worden die gericht zijn op het verbeteren van de detailhandelsstructuur van Millingen aan de Rijn. Met deze aanbevelingen krijgt tegelijkertijd de visie op de toekomstige detailhandelsstructuur vorm. Vervolgens worden aan de voorgestane visie instrumenten en maatregelen gekoppeld om de visie te realiseren. Zoals in de hiervoor beschreven conclusies is aangegeven, biedt de huidige situatie weinig perspectief voor de Millingse detailhandel. Er vinden de komende jaren diverse ontwikkelingen plaats, die (hopelijk) een versterking voor het centrum van Millingen betekenen. Omdat nog niet alle plannen definitief zijn, is het nog moeilijk te voorspellen hoe ze zullen uitpakken voor hun omgeving. Wellicht dat een deel van de geconstateerde knelpunten met de al lopende herontwikkelingsplannen zullen worden verbeterd, en dat enkele aanbevelingen die in deze paragraaf gedaan worden al in gang zijn gezet. In deze aanbevelingen willen we rekening houdend met de genoemde herontwikkelingen twee scenario s beschrijven voor de toekomstige ontwikkeling van de detailhandelsstructuur van Millingen. De scenario s verschillen in ambitieniveau. 31

32 Scenario 1: Doorgaan op dezelfde voet In feite gaat het in dit scenario om ongewijzigd beleid en een beperkte mate van ingrijpen. Wel zullen de in gang gezette herontwikkelingen worden voltooid, te weten de komst van een discounter naar de Bijenkorf-locatie, de herontwikkeling van t Stupke voor dienstverlening en herontwikkeling van de huidige Rabobank. Zonder achterliggende visie en met het huidige ambitieniveau blijven de in gang gezette herontwikkelingen ad hoc ontwikkelingen. De komst van de discounter zal positief uitpakken voor de consumenten (meer keuzemogelijkheden) en voor het bedrijf zelf, maar zal geen bijdrage leveren aan het collectief en niet leiden tot een versterking van de detailhandelsstructuur. Het gevaar bestaat dat de overige ondernemers juist de komst van de discounter negatief in hun omzet zullen merken. Ook de herontwikkelingen van t Stupke (invulling al rond) en de Rabobank zullen doorgang kunnen vinden. Gezien de centrale ligging van de Rabobank zal ook deze locatie waarschijnlijk wel opnieuw ingevuld kunnen worden. Deze herontwikkelingen zullen echter naar mening van MKB Reva niet de (gelaten) houding van de ondernemers doen omslaan. Bovendien blijft het huidige onduidelijke (kwaliteits)beeld van het centrum bestaan en ontstaat er geen samenhangend centrum- c.q. winkelgebied. Het blijven ontbreken van duidelijke detailhandelsstructuur heeft tot gevolg dat het moeilijk blijft opvolging voor stoppende ondernemers te vinden en dat ook het aantrekken van nieuwe ondernemers moeizaam blijft. Ondanks de komst van een discounter dreigt in dit scenario een verdere afname van het winkelbestand. Investeringen blijven dus uit, waarmee het ook lastig wordt de beeldkwaliteit en de commerciële uitstraling in het centrumgebied te versterken. Scenario 2: Collectieve visie en hoger ambitieniveau Millingen verdient beter dan de huidige situatie. Kijkend naar de groene en toeristische omgeving en de historische dorpskenmerken die aanwezig zijn, mag ook een aantrekkelijk winkel-/boodschappengebied en dorpshart verwacht worden. Ook de relatief grote afstand tot plaatsen met een groter winkelgebied bieden kansen voor een goed functionerend winkelgebied. MKB Reva heeft de indruk dat het huidige centrum op slot zit en de dynamiek ontbreekt door een combinatie van een verspreide bewinkeling, beperkte uitstraling/kwaliteit en een afwachtende en gelaten houding bij de ondernemers. Deze patstelling zal doorbroken moeten worden om het winkelgebied van Millingen op een hoger plan te krijgen. Om dit te bereiken zal een combinatie van maatregelen moeten worden genomen. Deze zijn op de volgende pagina s aangegeven en toegelicht. Aansluiten bij bestaande kwaliteiten 32

33 Prinses Margrietstraat Burg. He Pr. Beatrixstraat Heerbaan Heerbaan Prinses Wilhelminastr Prinses Beatrixstraat Heerbaan Gemeentehuis Prinses Irenestraat St. Willibrordstraat van Lyndenstraat Prins Bernhardstraat Sint Jan de Deo Gasthuis Schoolstraat Heerbaan Zeelandsestraat Chopinstraat Kernwinkelgebied Ravelstraat Ondersteunend centrumgebied Toekomstige grenzen van Kernwinkelgebied? Een duidelijke afbakening van een kernwinkelgebied Er zal een gebied moeten worden aangewezen waar detailhandel zich in de toekomst mag vestigen. Dit gebied dient compact te zijn. Buiten dit kernwinkelgebied zal de detailhandelsbestemming zo veel mogelijk dienen te verdwijnen. In het volgende hoofdstuk (instrumenten en maatregelen) zal dieper op de (on) mogelijkheden hiervan worden ingegaan. Het aanwijzen van een kernwinkelgebied geeft duidelijkheid aan ondernemers en andere investeerders, maar ook voor consumenten en passerend verkeer. Een compact kernwinkelgebied maakt bovendien een synergie tussen de diverse winkels en voorzieningen mogelijk, waardoor ze van elkaars trekkracht profiteren. Vanuit dit oogpunt zal goed naar de inpassing van de discounter moeten worden gekeken. Indien deze op de Bijenkorf-locatie komt, zal een directe en aantrekkelijke verbinding met het kernwinkelgebied aan de Heerbaan moeten worden gelegd. Hierdoor kunnen de andere winkels en voorzieningen beter van de trekkracht van de discounter profiteren. Indien de ontsluiting achterlangs gaat, ontstaat het gevaar van inladen en wegwezen ; klanten bezoeken de discounter, stappen in hun auto en vertrekken weer uit het centrum. De gewenste synergie wordt dan niet tot stand gebracht. De huidige plannen voorzien in een entree 33

34 aan de voorzijde (Heerbaanzijde), met parkeerplaatsen voor de deur, waardoor aansluiting wordt gevonden bij het winkelgebied. Zoals aangegeven dient er sprake te zijn van een compact winkelgebied. Hierdoor kunnen investeringen (ruimtelijk gezien) worden gebundeld. Ervaring leert dat dit leidt tot een beter rendement op gedane investeringen. Een compact winkelgebied zorgt voor bundeling van passantenstromen en hiermee aantrekkelijkere winkellocaties. MKB Reva adviseert mede gelet op de huidige spreiding van de winkelvoorzieningen en de uitkomsten van de draagvlakanalyse het gebied tussen de supermarkt(en) en t Stupke, met een korte uitloper in de Burg. Eijckelhofstraat, aan te wijzen als kernwinkelgebied. Gezien de beoogde invulling van t Stupke (voornamelijk dienstverlening) gaat de voorkeur van MKB Reva ernaar uit om deze locatie buiten het kernwinkelgebied te laten vallen. Mocht dit in het licht van gemaakte afspraken niet mogelijk zijn en dat er toch deels aan een invulling met winkels wordt gedacht, dan adviseert MKB Reva deze winkelunits aan de zuidzijde van de locatie (dus aansluitend aan het kernwinkelgebied) te situeren. De daadwerkelijke grens van het kernwinkelgebied komt dan over de locatie t Stupke te liggen. Aan de aangrenzende delen van de Heerbaan kunnen overige centrumfuncties een plek krijgen, zoals dienstverlening (zowel commercieel als niet-commercieel), ambacht en horeca. Detailhandelsvestiging of uitbreiding zou hier moeten worden tegengegaan. Een uitzondering kan worden gemaakt voor volumineuze detailhandel; de zgn. klassieke pdv-branches (woninginrichting, keukens, sanitair, doe-het-zelf en tuincentra). Voor deze branches zijn in mindere mate synergie-effecten met andere detailhandelsbranches te verwachten vanwege het doelgerichte koopmotief. Ze kunnen op perifere locaties worden toegestaan als ze moeilijk inpasbaar zijn in bestaande winkelgebieden vanwege de volumineuze aard, brand- en explosiegevaar en de dagelijkse bevoorrading. Conform het landelijk en provinciaal ruimtelijk detailhandelsbeleid zouden bedoelde branches buiten het kernwinkelgebied op perifere locaties een plek kunnen krijgen, mits ook passend binnen het regionaal detailhandelsbeleid, zoals verwoord in hoofdstuk twee. Deze branches zouden via een vrijstelling van B&W de mogelijkheid dienen te krijgen zich buiten de bestaande winkelgebieden te vestigen, waarbij een effectenanalyse aangeeft dat de vestiging (of uitbreiding) niet verstorend is voor de bestaande detailhandelsstructuur. Goede aansluiting op bestaande structuur gewenst Geen kernwinkelgebied t Stupke: invulling met dienstverlening 34

35 Uitplaatsing autobedrijf gewenst, verdichting winkelfunctie Oostzijde Heerbaan, geen winkelfunctie Zoeken naar versterkingsmogelijkheden binnen het kernwinkelgebied Het hierboven beschreven kernwinkelgebied kent een aantal stukken waar niet-winkelfuncties domineren. Dit betreft o.a. de locatie rond het autobedrijf en het oostelijk deel van de Heerbaan ten zuiden van de Burg. Eijckelhofstraat. Door deze locaties heeft de Heerbaan niet het karakter van een winkelstraat of centrumgebied. Naar mening van MKB Reva dient het winkelkarakter in het beoogde kernwinkelgebied te worden versterkt. Hiervoor is herontwikkeling noodzakelijk en zijn verschillende mogelijkheden denkbaar. Ten eerste is dit een uitplaatsing van het autobedrijf en herontwikkeling van deze locatie aan de westzijde van de Heerbaan ten behoeve van winkels. Eventueel zou ook het naastgelegen pand in de ontwikkeling kunnen worden meegenomen. Hiermee kan een verbinding worden gelegd tussen klantentrekker (supermarkt) en het dorpskarakter van de omgeving van de kerk aan de ene kant en de omgeving rond het gemeentehuis en de winkels/horeca rond de kruising met de Burg. Eijckelhofstraat aan de andere kant. Dit vergroot de samenhang in het winkelgebied c.q. het centrumgebied. Een herontwikkeling van de oostzijde van dit deel van de Heerbaan ten behoeve van winkels lijkt MKB Reva bij voorbaat al (financieel) onhaalbaar. De winkelfunctie in het kernwinkelgebied, maar met name de commerciële uitstraling en herkenbaarheid, kunnen verder worden versterkt door het vergroten van de herontwikkelingslocatie van de Rabobank. De aangrenzende panden doen afbreuk aan de beeldkwaliteit op een van de meest centrale punten in het dorp. Herontwikkeling van het gehele gebied langs de Heerbaan tussen de Burg. Eijckelhofstraat en de Prins Bernhardstraat zou naar mening van MKB Reva een aanzienlijke versterking van het centrum betekenen. In hoeverre dit nog past in de huidige herontwikkelingsplannen voor de Rabobank locatie is echter niet onderzocht. Vergroting herontwikkelingslocatie De diverse herontwikkelingslocaties kunnen ruimte bieden aan ondernemers die van buiten naar binnen willen, waarmee winkelconcentratie tot stand komt. Daarnaast kan hiermee ruimte worden geboden aan ondernemers van buiten Millingen die zich in Millingen willen vestigen (en hiermee de geconstateerde uitbreidingsmogelijkheden kunnen invullen). 35

36 Vliegwiel van kwaliteitsverbetering De herontwikkelingen die plaats vinden zullen moeten passen in het dorpskarakter van Millingen. In het verleden zijn zeker niet alleen in Millingen panden gebouwd die qua uitstraling misstaan bij het authentieke dorpskarakter van Millingen. De laatste decennia is er in Nederland gelukkig meer aandacht gekomen voor het inpassen van nieuwbouw in de beeldkwaliteit van de omgeving. De nieuwbouw zal dus moeten bijdragen aan verbetering van de uitstraling en kwaliteit in het centrum van Millingen. Dit is echter niet voldoende. Ook bestaande panden zullen mee moeten gaan in de kwaliteitsverbetering. Ervaring leert dat middels één of meer herontwikkelingsprojecten een vliegwiel van verbeteringen kan worden gestart. Vernieuwing van de omgeving zet ondernemers en pandeigenaren in zo n geval aan om ook in hun pand te investeren. Een dergelijk vliegwiel komt vaak alleen op gang indien er een heldere visie en duidelijk beleid bestaat van waar de betrokken partijen met zijn allen naar toe willen en de herontwikkelingen van toegevoegde waarde zijn voor de detailhandelsstructuur. Een onafhankelijk centrummanager of procesbegeleider zou dit proces kunnen begeleiden en aanjagen. In het volgende hoofdstuk wordt hier onder organisatorische instrumenten verder op ingegaan. Enthousiasmeren ondernemers en andere investeerders Met het samen optrekken van betrokken partijen en het hebben van een duidelijke en breed gedragen visie kunnen ook ondernemers en investeerders geënthousiasmeerd worden. Ook dit is onderdeel van het hierboven beschreven vliegwieleffect. Dit proces is noodzakelijk om de huidige afwachtende en gelaten houding van veel ondernemers te veranderen. Het daadwerkelijk doorgang vinden van een of meer projecten kan helpen de scepsis en aarzeling weg te nemen. Horeca als onlosmakelijk onderdeel van de kwaliteitsverbetering Bij een aantrekkelijk winkel- c.q. centrumgebied gaat het niet alleen om de kwaliteit en samenstelling van de winkels, maar ook om de horeca. Ook de horeca zal nadrukkelijk mee moeten gaan in de voorgestane kwaliteitsslag. Dit dient de verblijfskwaliteit ten goede te komen en maakt het centrum aantrekkelijker voor bezoekers van buiten. 34

37 Het gaat hier om: Gericht investeren in de inrichting van de openbare ruimte Met het aanwijzen van een kernwinkelgebied kan ook de gemeente zijn investeringen in de openbare ruimte gericht inzetten. Te denken valt aan een aparte en herkenbare bestrating voor het kernwinkelgebied, het markeren met vlaggen of andere eyecatchers, straatmeubilair in één passende stijl, etc.. Dit draagt bij aan de uitstraling van het gehele gebied, maar maakt ook consumenten en passerend verkeer erop attent dat ze het winkelgebied c.q. centrumgebied naderen of zich er bevinden. Voor consumenten van buiten en toeristen zorgt dit voor herkenbaarheid en duidelijkheid. Afsluiting naar een nieuw elan in Millingen Uit het voorgaande mag blijken dat naar mening van MKB Reva in feite geen keuze bestaat tussen de twee beschreven scenario s. Scenario 1 is opgenomen als waarschijnlijk scenario voor het geval niet gezamenlijk gekozen wordt voor vernieuwing van het winkelgebied / centrumgebied / dorpshart van Millingen. MKB Reva is ervan overtuigd dat Millingen het ook in de toekomst grotendeels moet hebben van de boodschappenfunctie voor de eigen inwoners en de omliggende kernen zonder compleet winkelbestand. Binnen deze functie is nog een stap te maken naar een breder aanbod met meer keuzemogelijkheden en wellicht een boodschappen-plus functie, waarbij consumenten ook voor enkele recreatieve aankopen in Millingen terecht kunnen. Dit zal de aantrekkingskracht van het winkelbestand voor de eigen inwoners en die uit de omliggende kernen versterken. Daarnaast is winst te halen uit het toerisme. Het centrum van Millingen mist herkenbaarheid, kwaliteit en uitstraling, en nodigt hierdoor niet uit tot verpozen. De uitdaging ligt in het verlengen van de verblijfsduur, wat positief door zal werken in de bestedingen. De hier beschreven aanbevelingen hebben dan ook niet alleen betrekking op het winkelbestand, maar nadrukkelijk ook op de horeca. Om zowel meer te halen uit het eigen verzorgingsgebied als uit het toerisme is een completer, compacter en comfortabeler centrum nodig. De aanbevelingen van scenario 2 spelen hier op in. Bij het vernieuwingsproces moet Millingen zijn eigen karakter in gedachten houden; zowel het karakter van de historische bebouwing als de groene omgeving. De kwaliteit en uitstraling van het centrum passen nu niet in dit rijtje. De uitdaging is om dat wel daar te krijgen. 37