Prestaties en ambities Verkorte versie jaarverslag 2012 Woningstichting SWZ

Transcriptie

1 Prestaties en ambities Verkorte versie jaarverslag Woningstichting SWZ p.2 investeringen op peil in en 2013 p.2 groot aandeel in woningbouwproductie p.3 Financiële resultaten over p.4 werk in & aan de wijken p.7 grip op energielasten De komende jaren heeft het afronden van de wijkvernieuwingen in Holtenbroek (Muziekwijk), Dieze-Oost, Ittersumerlanden en de Pierik, samen met het investeren in de bestaande woningvoorraad, voor SWZ de hoogste prioriteit. Voor u ligt een verkorte versie van ons jaarverslag. Ook leest u in deze uitgave alvast waar we in 2013 mee bezig zijn. Op onze website kunt u het volledige jaarverslag downloaden.

2 pagina 2 Woningstichting SWZ Prestaties en ambities focus In organiseerden we een belanghoudersbijeenkomst in de vorm van een zogenoemd Lagerhuisdebat. Hoe ervaren onze belanghouders de prestaties van SWZ en hoe denken zij over de keuzen die SWZ in de toekomst moet maken? De uitkomsten van dit debat hebben we gebruikt bij het opstellen van het ondernemingsplan De missie voor de komende jaren is geformuleerd: SWZ biedt betaalbare woningen in leefbare buurten en wijken. Onze doelgroep bestaat uit mensen die nu een woning huren en een ieder die in Zwolle een sociale huurwoning wil gaan huren en een verzameljaarinkomen heeft < We koersen aan de hand van het strategisch voorraadbeleid inhoudelijk op een transformatie af van de woningvoorraad die in 2025 voldoet en ervoor zorgt dat SWZ haar investeringsruimte inzet passend bij haar maatschappelijke positie en ambitie. Investeringen op peil in en 2013 In hebben we volop geïnvesteerd in nieuwbouw, (groot) onderhoud en leefbaarheid in Zwolle. Ook in 2013 investeren we volop. Om de investeringen op peil te houden, hebben we onder andere onze bedrijfskosten moeten verlagen. De inkomsten van de verkoop van woningen leverden de afgelopen jaren minder op dan verwacht. Bovendien lopen de komende jaren de rijksheffingen voor SWZ op naar ruim 5 miljoen per jaar in SWZ is een woningcorporatie die hoge ambities heeft in Zwolle. Denk aan de wijkvernieuwing in Dieze-Oost, Holtenbroek, Ittersumerlanden en de Pierik. Maar ook aan energiebesparing, (groot) onderhoud en het bouwen van nieuwe woningen. In zijn we erin geslaagd de bedrijfskosten (exclusief kosten leefbaarheid) per verhuureenheid terug te dringen ( 1.110, 1.182). Toch hebben we in onze meerjarenraming naar beneden moeten bijstellen. Met name in Stadshagen gaan we de komende jaren minder nieuwe woningen bouwen. Prioriteit ligt bij onderhoud, renovatie en het afmaken van de wijkvernieuwingen. Om aan onze opgaven te kunnen voldoen, volgen we het rijksbeleid door dit jaar de inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. Volg ons op Zorgen voor voldoende betaalbare woningen Binnen onze mogelijkheden willen we zorgen voor voldoende betaalbare woningen. Onze woningen hebben een huur van gemiddeld 68,2% van de maximaal redelijke huur (per 1 januari 2013: 681,02). In ons huurbeleid gaan we uit van een gemiddelde streefhuur van 80%. Op dit moment heeft ongeveer 90% van onze woningen een huur onder de 574,35 en is dus bereikbaar en betaalbaar voor de doelgroep. Kopen bij SWZ Wij verkopen een deel van ons woningbezit om investeringsruimte te creëren. Maar ook om mensen die dat kunnen en willen in de gelegenheid te stellen een woning te kopen en om zo gevarieerde wijken te krijgen. In hebben wij minder woningen verkocht dan begroot. In zijn 44 woningen verkocht met een bruto opbrengst van bijna 7 miljoen. Begroot waren 70 woningen met een bruto opbrengst van 10 miljoen. Net als vorig jaar hebben we last van de economische crisis, de politieke onzekerheid (hypotheekrenteaftrek) en de scherpe financieringsregels van hypotheekverstrekkers. Om de verkoop te optimaliseren blijven we investeren in de presentatie van onze woningen. In 2013 is een nieuwe verkoopsite in de lucht gegaan: Opgeleverde woningen in Sociale huurappartementen: 65 Sociale huurwoningen: 22 Sociale koopwoningen: 40 Koopwoningen: 4 Op te leveren woningen in 2013 Sociale huurappartementen: 63 Sociale huurwoningen: 109 Sociale koopappartementen: 8 Sociale koopwoningen: 6 Koopwoningen: 50 Groot aandeel in woningbouwproductie in Zwolle SWZ heeft 131 van de 422 in opgeleverde woningen in Zwolle gerealiseerd. In 2013 gaan we ruim 200 woningen opleveren. We leveren hiermee een groot aandeel in de woningbouwproductie in Zwolle. De ontwikkelingen op de woningmarkt in Zwolle baren ons wel zorgen. Er wordt te weinig gebouwd en de wachttijden voor huurwoningen lopen op. Een ontwikkeling die SWZ zich aantrekt, waarbij zowel binnen het Concilium (vereniging van alle bij de woningbouw betrokken partijen in Zwolle) als het overleg tussen de gemeente en de Zwolse corporaties naar maatregelen wordt gezocht.

3 Prestaties en ambities Woningstichting SWZ pagina 3 Financiële resultaten over Het financiële resultaat over geeft een vertekend beeld van onze inzet, resultaten en financiële positie. In zijn de regels voor de jaarverslaglegging namelijk aangepast. Ook de regels voor de waardering van woningen zijn gewijzigd. Een papieren handeling die voor SWZ leidt tot een positief jaarresultaat van ongeveer 7 miljoen euro. Het werkelijke resultaat komt dichtbij de begroting uit. Tegenover de verminderde verkoopopbrengsten staan de reductie van bedrijfskosten, besparing op onderhoud door gunstige aanbestedingen en minder mutaties in het woningbezit. investeringen in woningbezit (x 1000) bedrijfslasten (x 1000) bedrijfsopbrengsten (x 1000) Totaal: woningverbetering in bestaand bezit nieuwbouwprojecten afschrijvingen op woningbezit onrendabele toppen personeelslasten onderhoudslasten rentelasten overige bedrijfslasten huuropbrengsten en servicekosten verkoopopbrengst bestaande bouw verkoopopbrengst nieuwbouw overige opbrengsten Ons bezit in verhuureenheden 2,4% 0,5% 11,2% 85,9% Volg ons op WONINGEN EN KAMERS BEDRIJFSRUIMTEN Totaal verhuureenheden, waarvan: woningen en kamers 42 commerciële ruimten 221 parkeerplaatsen overige verhuureenheden OVERIGE VERHUUREENHEDEN, VOORNAMELIJK GARAGES PARKEERPLAATSEN Huurachterstand onder de norm Huurders met betalingsproblemen benaderen we actief en persoonlijk. Daarbij doen we al het mogelijke om huisuitzettingen als gevolg van huurachterstanden te voorkomen. Voor stelden we een achterstandspercentage van maximaal 0,8% van de jaarhuur als doel. De huurachterstand bedroeg in 0,75%. Op grond van de huurachterstanden sprak de rechter 56 ontruimingsvonnissen uit. We hebben 11 woningen vervolgens moeten ontruimen, waarvan 9 woningen voortijdig door de bewoners waren verlaten. Het bezit is in toegenomen met 83 nieuwbouwwoningen en 2 overige ruimten door nieuwbouw. Daarnaast zijn 44 woningen en 4 garages verkocht en zijn 96 wooneenheden gesloopt. Per saldo is het bezit in met 59 verhuureenheden afgenomen.

4 pagina 4 Woningstichting SWZ Prestaties en ambities Werk in & aan de De komende jaren heeft het afronden van de wijkvernieuwingen in Holtenbroek (Muziekwijk), Dieze-Oost, Ittersumerlanden en de Pierik, samen met het investeren in de bestaande Ittersumerlanden woningvoorraad, voor SWZ de hoogste prioriteit. Samen met de gemeente Zwolle werken we in Ittersumerlanden aan de derde en laatste fase van de wijkvernieuwing. De eerste twee fasen bestonden uit het groot onderhoud van 161 bestaande eengezinswoningen. De buitenkant van de woningen is ook verfraaid. Hierdoor is de uitstraling van de buurt enorm verbeterd. Tijdens de laatste fase worden de seniorenwoningen opgefrist en worden 27 eengezinswoningen, 7 appartementen en 29 wooneenheden voor Frion nieuw gebouwd. In hebben we samen met de bewoners en de gemeente gekozen voor het ontwerp en de verdere uitwerking van dit plan door Ufkes Bouwbedrijf uit Apeldoorn. De verwachting is dat de eerste bewoners in het najaar van 2013 hun sleutels in ontvangst kunnen nemen. Muziekwijk Volg ons op Facebook: facebook.com/ muziekwijkzwolle In totaal komen er 329 nieuwe woningen in de Muziekwijk. Het project is de afronding van de herstructurering van Holtenbroek I. Vorig jaar leverden we in de tweede fase 20 appartementen, 66 eengezinswoningen (46 koop, 3 vrije sector huur en 17 sociale huur) en 25 appartementen voor Frion op. Van de provincie Overijssel heeft SWZ een subsidie (Duurzame energie en Energiebesparing Overijssel) ontvangen, omdat de woningen een significante bijdrage leveren aan het reduceren van CO2. De derde en laatste fase bestaat uit drie clusters met in totaal 78 woningen (46 koop) en 40 appartementen. Ook het project Mens- en Milieuvriendelijk Wonen maakt deel uit van de Muziekwijk. In de Muziekwijk is een centraal warmtenet aangelegd waarbij op milieuvriendelijke wijze de warmte aan de woningen wordt geleverd. Bewoners van de tweede en derde fase kunnen bovendien meedoen aan de unieke en innovatieve pilot Jouw Energie Moment, een gezamenlijk initiatief van SWZ, Enexis en een consortium waarvan de Technische Universiteit Eindhoven deel

5 Prestaties en ambities Woningstichting SWZ pagina 5 wijken Volg wijkconsulent Karin Vruggink op Dieze-Oost In deze wijk bestaat het bezit van SWZ uit 770 portiek-etageflats en 16 eengezinswoningen. De komende tien tot vijftien jaar willen we de wijk toekomstbestendig maken. Daarom gaan we 1/3 van de portieketagewoningen transformeren tot eengezinswoningen en appartementen met lift en 1/3 renoveren. Het overige deel voorziet in de behoefte om een woning te huren met een laag wooncomfort en een lage huur. De renovatie van de 54 appartementen in de eerste flat aan de Pieter Steynstraat is gestart en loopt door tot en met september. De 16 eengezinswoningen aan de Geert Grootestraat worden in 2014 gerenoveerd. De tweede flat aan de Geert Grootestraat wordt gesloopt en vervangen door een nieuw appartementengebouw. De Binnenhofjes worden in fasen omgevormd van flats naar eengezinswoningen. Geert grootestraat Stadshagen Pierik-Zuid Al vanaf 2008 zijn we stapsgewijs bezig om Pierik-Zuid te vernieuwen. In 2014 starten we met de bouw van 30 eengezinswoningen en ongeveer 25 appartementen in de sociale huur. Hiervoor worden 16 eengezinswoningen en 42 duplexwoningen gesloopt. In het najaar van 2013 starten we met de sloop. De oorspronkelijke bewoners worden momenteel op grond van het sociaal plan uitverhuisd. Vrijkomende woningen verhuren we tijdelijk op grond van de leegstandswet. breecamp-oost In was de oplevering van 17 appartementen en 2 gezamenlijke ruimten voor de JP van den Bent stichting. Dit jaar realiseren we in Breecamp-Oost 21 woningen (3 koop en 18 sociale huur). Ook hebben we hier in sociale huurwoningen opgeleverd, waaronder 4 wmo-woningen. De totale warmtebehoefte van de woningen wordt collectief opgewekt door middel van een houtsnipperkachel. Leefbare buurten en wijken Het tweejaarlijkse buurt-voor-buurtonderzoek van de gemeente Zwolle bepaalt in grote mate welke buurt of wijk extra aandacht nodig heeft. Vanuit onze rol houden wij (preventief) toezicht, signaleren we problemen en lossen we deze, al dan niet in samenwerking met (zorg)instellingen, welzijnsorganisaties, politie en/of gemeente op. We stimuleren en faciliteren ook bewonersinitiatieven die gericht zijn op het versterken van de leefbaarheid in een buurt of wijk. Ook de huisvesting van bijzondere doelgroepen is een belangrijk aandachtsveld voor SWZ.

6 pagina 6 Woningstichting SWZ Prestaties en ambities Werk in & aan de wijken Wipstrik De Keijzerstraat in een nieuw jasje Aa-Landen Nieuwe aanblik voor de Amer C Bij de 54 appartementen aan de Amer zijn isolerende, brandwerende en veiligheidsmaatregelen genomen. Door aanpassingen aan de entree en schilderwerk is ook de aanblik vernieuwd. Op verzoek van bewoners is een aanbod gedaan om de geiser te vervangen door een boiler. Met de isolerende maatregelen is het energielabel naar C gegaan. 24 woningen aan De Keijzerstraat hebben letterlijk een nieuw jasje gekregen. Tegelijk met de asbestsanering en het vernieuwen van het dak is een zogenaamde mansardekap geplaatst. Voor bewoners levert dit op de zolder en in de slaapkamers veel extra ruimte op. De werkzaamheden zijn onderdeel van het groot onderhoud aan 54 woningen aan de Abel Tasmanstraat en De Keijzerstraat. Flats Minervalaan als nieuw B groot onderhoud Vervangen CV-ketel door hr-ketel 440 woningen renovatie 129 woningen badkamers / toiletten 180 woningen toiletten 228 woningen Schilderwerk 692 woningen overige Isolerende maatregelen 36 woningen plaatsen hr-isolatieglas 139 woningen keukens 78 woningen Was- en stipbeurt schilderwerk Groot onderhoud 671 woningen Onder groot onderhoud verstaan we onderhoud dat een structurele verbetering van het woongenot oplevert. Bijvoorbeeld het plaatsen van HR-isolatieglas en het vernieuwen van de keuken. In hebben we voor ongeveer 7 miljoen aan investeringen uitgevoerd. Zeven flats aan de Minervalaan hebben een grote opknapbeurt gekregen. In totaal gaat het om 196 woningen. In en zijn nieuwe badkamers en toiletten aangebracht, zijn de balkons gecoat en de portieken opgeknapt. In 2009 en zijn de keukens vernieuwd en is centrale verwarming aangelegd. Door het nemen van isolerende maatregelen is het energielabel naar B gegaan. Leefbaarheid in Holtenbroek III Voor de stad Zwolle en voor SWZ is Holtenbroek III één van de belangrijkste aandachtsbuurten. Regelmatig zijn hier incidenten van overlast en criminaliteit. Samen met de politie en het welzijnswerk steken we veel energie in gesprekken met buurtbewoners. Zo houden we de vinger aan de pols als het gaat om de leefbaarheid en reageren we snel op overlastproblemen. Bewoners die aangeven iets te willen betekenen voor de buurt ondersteunen we actief. In 2013 werken we aan een integraal plan van aanpak vanuit de samenwerkende partners om de leefbaarheid te versterken.

7 G Prestaties en ambities Woningstichting SWZ pagina 7 Grip op energielasten We richten ons met duurzaamheid in eerste instantie op de opgave van energiebesparing en CO2-reductie. Wij vinden het belangrijk om grip te houden op de energielasten van onze huurders. Voor de lange termijn (2040) streven wij naar energieneutraliteit, voor de korte termijn (2020) willen we dat alle woningen, die binnen het Top 10 beste werkgevers SWZ behoort tot de top 10 van beste werkgevers in Nederland. Dit blijkt uit het medewerkeronderzoek dat door Effectory is gehouden. Van de 58 corporaties die hebben meegewerkt aan dit onderzoek scoren we het beste. strategisch voorraadbeleid de strategie hebben om door te exploiteren voor 25 jaar, minimaal een C-label hebben. In hebben wij 423 woningen geüpgraded naar label B en 219 woningen naar label C. Daarnaast zijn er nog 62 label A woningen bijgekomen. Het aantal woningen met de labels D t/m G is met ongeveer 796 verminderd. Belangenbehartiging huurders AANTAL WONINGEN MET ENERGIELABEL A De Woonkoepel zet zich in om de belangen A B C D van de huurders te vertegenwoordigen. Als huurdersbelangenvereniging heeft De Woonkoepel adviesrecht over verschillende onderwerpen, zoals woonruimteverdeling, onderhoudsbeleid, wijkvernieuwing en huurbeleid. E F Instemmingsrecht is van toepassing bij het wijzigen van het huurreglement. We hebben samen met De Woonkoepel prestatieafspraken gemaakt over belangrijke onderwerpen die dit jaar en de komende jaren verder aan de orde moeten komen. Ook de Raad van commissarissen heeft in gesproken met een afvaardiging van De Woonkoepel, waarbij onder andere werd ingegaan op bewonersparticipatie. Wonen met zorg De zorgleverancier is voor SWZ vaak de co2 footprint hoofdhuurder, omdat het wonen zonder zorg voor deze doelgroep niet mogelijk is. Vanaf 2013 wordt het scheiden van wonen en zorg strikt toegepast voor mensen met een lichte zorgindicatie (I en II). Na 2015 geldt deze wet ook voor personen met de indicatie III en IV ton 3063 kg -9,5% totaal aantal woningen -9,8% gemiddeld per woning ton 2762 kg De CO2-uitstoot van het totaal aantal woningen van SWZ bedroeg in ton. Hiermee is de CO2-uitstoot ten opzichte van met 9,5% gereduceerd. De gemiddelde CO2-uitstoot per woning van SWZ was in kg. Hiermee is de CO2-uitstoot ten opzichte van met 9,8% gereduceerd. SWZ is in gesprek met zorgpartners om voor de langere termijn oplossingen te zoeken waarbij keuzevrijheid en een veilige woning en woonomgeving het uitgangspunt is. In totaal zijn 320 woningen van de woningvoorraad bestemd voor deze doelgroep. Met de Zwolse corporaties en vier zorgpartners is daarnaast overleg over het verdelen van zorgwoningen, maar ook over een verdergaande samenwerking in de wijk. Reparatieverzoeken In zijn ruim woningen minimaal één keer bezocht om één of meerdere reparaties te verrichten. Verzoeken met een hoge urgentie zijn gemiddeld in vijf dagen afgehandeld. De afhandeling van verzoeken duurt gemiddeld twaalf dagen. Op basis van het servicecontract zijn daarnaast nog servicebeurten uitgevoerd.

8 pagina 8 Woningstichting SWZ Prestaties en ambities Toewijzing van onze huurwoningen 204 De toewijzing en verhuur van onze huurwoningen vindt plaats via het woonruimteverdeelsysteem De Woningzoeker. Door SWZ zijn in in totaal 674 woningen toegewezen. Het gaat om 362 woningen die via de wensmodule zijn toegewezen, 204 via de spoedmodule, 16 via de vrije sectormodule en 92 via de bemiddelingsmodule De druk op de woningmarkt in Zwolle was in onverminderd hoog. Het gemiddelde aantal reacties in Zwolle op een woning bedroeg 119. In de spoedmodule lag het gemiddelde op 191, terwijl dat in de wensmodule 94 was. In de vrije sector module was het gemiddelde aantal reacties 21. De gemiddelde inschrijfduur van de mensen aan wie via de wensmodule een woning is toegewezen, was eind 3,7 jaar. Van alle toegewezen sociale huurwoningen hebben we in 1% toegewezen aan huishoudens met een inkomen boven de Hiermee zijn we ruimschoots binnen de grens van de Europese toewijzingsregels (10%) gebleven. 362 Colofon 2013 Woningstichting SWZ Galvaniweg 2, 8013 RG Zwolle Postbus 40040, 8004 DA Zwolle T (038) F (038) E info@swz.nl I Blijf op de hoogte via onze digitale nieuwsbrief Een paar keer per jaar geven wij een digitale nieuwsbrief uit. Met nieuws over bijvoorbeeld de wijken in Zwolle, huurdersbelangen en nieuwbouw. Wilt u ook onze nieuwsbrief ontvangen? Schrijf u dan in via Volg ons ook online Voor vragen over deze uitgave kunt u contact opnemen met de afdeling Communicatie van Woningstichting SWZ, pcom@swz.nl. Oplage: 1000 exemplaren Ontwerp en realisatie: ZinOntwerpers (Zwolle) Fotografie: SWZ, Ben Vulkers Drukwerk: Dijkman Offset (Diemen) Directeur Eddy Veenstra: Verkoopmakelaars Marco Smit en Giselle ter Wal: Wijkconsulent @wijkconsulent_z Facebook Website Verkoop SWZ: facebook.com/kopenbijswz Muziekwijk: facebook.com/muziekwijkzwolle Verkoop SWZ: Muziekwijk: