Jaarverslag Korte samenvatting. Wat hebben wij in 2014 gedaan?

Transcriptie

1 Jaarverslag 2014 Korte samenvatting Wat hebben wij in 2014 gedaan? 1

2 Wat is Woningbouwvereniging Poortugaal? WBV Poortugaal is een kleine woningcorporatie in de gemeente Albrandswaard. We bieden kwalitatief goede, betaalbare en gevarieerde woningen, voornamelijk in de woonkern Poortugaal. Daarbij vinden we het belangrijk dat onze huurders prettig kunnen wonen en leven in buurten en wijken. We zoeken daarom naar een goede balans tussen de noodzakelijke bouw van nieuwe woningen en de behoefte om onze leefgemeenschap zo groen mogelijk te houden. Ook van onze huurders vragen we dat ze bijdragen aan een verzorgde woon- en leefomgeving. We hechten veel waarde aan een persoonlijke benadering. Wat hebben wij in 2014 gedaan? Een uitvoerige beschrijving van onze activiteiten en resultaten vindt u terug in het gehele Jaarverslag bij de onderdelen Jaarverslag van het bestuur en in het Jaarverslag van de Raad van Commissarissen. De belangrijkste punten hieruit hebben wij in dit document voor u samengevat. In maart 2013 stelden wij twee belangrijke documenten vast te weten het ondernemingsplan Thuis in Albrandswaard en het Strategisch voorraadbeleidsplan (SVB-plan). In het Ondernemingsplan zijn de doelstellingen voor de periode 2013 tot en met 2016 opgenomen. De speerpunten in dit plan zijn: a) het verbeteren van de kansen van onze doelgroepen op de woningmarkt in Albrandswaard, b) het zorgen voor goed woningbeheer, c) het versterken van de samenwerking met partijen en participatie van onze huurders. De in de plannen opgenomen voornemens voor 2014 zijn uitgevoerd. 2

3 Huren Woonruimteverdeling In 2014 zijn 70 woningen leeggekomen en 15 woningen werden als nieuwbouwwoning (WISH-huis) opgeleverd. De landelijke overheid heeft regels opgelegd ten aanzien van de verhuur van sociale huurwoningen. In 2014 hebben wij 94,44 % van het aantal vrijgekomen woningen toegewezen aan de primaire doelgroep. Daarmee hebben wij ruimschoots voldaan aan de Europese richtlijnen voor In de gemeente Albrandswaard verloopt de toewijzing van woningen via het regionaal woonruimteverdelingssysteem. Dat is zo afgesproken tussen de verschillende gemeenten en de woningcorporaties in de stadsregio Rotterdam. Wij staan achter deze afspraak. Alle woningen die vrijkomen worden via de website van Woonnet Rijnmond aangeboden. Binnen de afspraken en wettelijke kaders zetten wij ons optimaal in om zoveel mogelijk inwoners uit Albrandswaard te huisvesten. In de gemeente Albrandswaard hanteren we onder andere Lokaal Maatwerk en mag bij 15% van de vrijkomende woningen voorrang worden gegeven aan eigen inwoners. Wij maken van alle mogelijkheden maximaal gebruik. Van de in totaal 85 toegewezen woningen zijn 39 woningen aan inwoners uit Albrandswaard toegewezen. In 2014 verhuurden wij dus van alle vrijgekomen woningen 46% aan inwoners uit Albrandswaard (afbeelding 1), wij zijn trots op dit resultaat. (afbeelding 1) Statushouders zijn asielzoekers die een verblijfsvergunning hebben gekregen om zich in Nederland te vestigen. Alle gemeenten in Nederland hebben de taak om een aantal statushouders in hun gemeente op te nemen. De vastgelegde taakstelling in Albrandswaard stond voor 2014 op 24 statushouders. Samen met de andere woningcorporaties zijn er uiteindelijk 15 statushouders in de gemeente Albrandswaard geplaatst. Wij hebben daarvan 10 statushouders gehuisvest. Dit komt omdat wij het grootste aandeel sociale huurwoningen in Albrandswaard hebben. 3

4 Nieuwbouw Oplevering WISH Eind 2014 is na een lange voorbereidingsperiode het WISH-huis opgeleverd. Een woonvorm aan de Albrandswaardsedijk 43 te Poortugaal voor een aantal jong volwassenen met een enkelvoudige en/of meervoudige beperking. Wij zijn trots op dit resultaat. Natuurlijk vanwege het prachtige gebouw op een mooie locatie maar ook om met dit WISH-huis een voorbeeldinvulling te geven aan onze kerntaak: het huisvesten van mensen die niet zelfstandig in hun huisvesting kunnen voorzien. Centrumplan Poortugaal De vraag naar seniorenwoningen in Poortugaal neemt toe. Om hieraan tegemoet te komen willen wij in het centrum van Poortugaal sociale huurappartementen realiseren. Door de bouw van deze appartementen komen tevens meer eengezinswoningen voor starters (jongeren) beschikbaar. Wij voeren over onze wensen regelmatig overleg met de gemeente. Betaalbaarheid Betaalbaar wonen staat hoog op onze agenda. Wij vinden het belangrijk dat u een goede woning heeft tegen een betaalbare prijs. Goede woningen moeten goed worden onderhouden. Daar is geld voor nodig. Tegelijkertijd moeten de woningcorporaties tegenwoordig een heffing betalen aan de overheid (verhuurderheffing) en moeten zij financiële steun bieden aan noodlijdende woningcorporaties zoals bijvoorbeeld Vestia (saneringssteun). Deze bijdragen drukken zwaar op onze portemonnee. Om deze (extra) kosten te kunnen financieren waren wij in 2013 en 2014 genoodzaakt de (inkomensafhankelijke) huurverhoging volledig door te voeren. De mogelijkheid voor inkomensafhankelijke huurverhoging werd door de minister geboden en houdt in dat de hoogte van de huurverhoging afhangt van de hoogte van het inkomen van het huishouden. Het gemiddelde huurverhogingspercentage kwam daarmee uit op 4,3%. In 2013 bedroeg dit nog 4,7%. In 2015 hebben we besloten om niet de volledige (inkomensafhankelijke huurverhoging) door te voeren. Dit besluit en de lage inflatie over 2014 zijn er mede de oorzaak van dat het gemiddelde huurverhogingspercentage in 2015 onder de 2% zal komen te liggen. Kosten zo laag mogelijk De jaarlijkse huurverhoging is één van de middelen die wij inzetten om extra financiële middelen te verkrijgen. Ook de opbrengst van de woningenverkopen gebruiken wij voor de extra noodzakelijke uitgaven. Tevens streven we ernaar de kosten zo laag mogelijk te houden. We willen op onze eigen organisatiekosten besparen door efficiënter te werken. Daarnaast is het belangrijk dat we de rentelasten op onze leningen terugbrengen. Dit doen we door onze leningen vervroegd af te lossen. Wat gaan we met het geld doen Met de opbrengsten gaan wij, naast het vaste onderhoud de aankomende jaren diverse onderhoudsingrepen doen aan de binnenzijde van de woningen. Zo pakken wij de komende jaren (vanaf 2013) 250 woningen van binnen aan. Ook blijven wij vraaggestuurd werken. Dat betekent dat u zelf onderhoud of vervanging van onderdelen in uw woning kunt blijven aanvragen. En willen we nog steeds graag appartementen realiseren voor overwegend senioren in het centrum van Poortugaal. In de komende jaren willen wij de huurverhoging terugbrengen (afbeelding 2). In de tabellen kunt u zien om welke gemiddelde percentages het gaat. Dit zijn prognoses en we zijn afhankelijk van de wettelijke kaders die door het rijk worden vastgesteld. We streven ernaar om onder het landelijke gemiddelde te blijven. Het is wel belangrijk dat we in staat zijn de geplande onderhoudsingrepen te blijven doen. 4

5 (Afbeelding 2) Verkoop Voormalige huurwoningen De verkoop van woningen uit bestaand bezit is ook in 2014 boven verwachting geweest. Er werd uitgegaan van een voorzichtige prognose van 3 woningen. Het zijn uiteindelijk 8 woningen geworden. De woningen werden verkocht aan (voormalige) huurders en aan een aantal starters op de koopwoningenmarkt. Met de verkoop van woningen bevorderen wij tevens de mogelijkheid om koopwoningen aan de markt toe te voegen die ook voor starters bereikbaar zijn. Ook voor onze huurders gold in 2014 de 10 % kortingsregeling op de taxatieprijs. In totaal zijn van de 95 woningen die in 2013 te koop kwamen er nu 22 verkocht. De Dyckgraaf In een voormalige landbouwschuur aan de Achterweg 5 zijn door de woningbouwvereniging acht appartementen en een kantoorruimte gebouwd. In 2014 is het laatst verkochte appartement ook daadwerkelijk in gebruik genomen. Daarmee is dit eerste en tevens laatste commerciële project afgerond. De belangstelling ervoor was behoorlijk en alle appartementen waren dan ook in relatief korte tijd verkocht. Zeker in deze tijd waarin de koopmarkt het moeilijk heeft. Onderhoud De woningen worden aan de buitenzijde volgens een vaste cyclus onderhouden. Deze cyclus zorgt ervoor dat ieder 7 e jaar de schil van de woningen wordt geïnspecteerd en onderhouden. Denk hierbij aan schilderen, reinigen van gevelonderdelen, voeg- en metselwerk, dakramen, dakgoten etc. Wij voeren nog steeds voor onze rekening het klein onderhoud uit dat in principe voor rekening van de huurder is. Wij kennen (nog) geen serviceabonnement voor dit type kleine herstellingen. In 2014 zijn we ook verder gegaan met het vervangen van extra keukens, badkamers en toiletten. De start hiervan was oorspronkelijk gepland in 2014 maar vanwege de extra verkoop van woningen kon al in 2013 worden gestart. 5

6 Vraaggestuurd en complexmatig onderhoud In het verleden werkten wij alleen vraaggestuurd. Dit betekent dat wij alleen op verzoek van een huurder de technische staat van een keuken- en/of badkamer- en/of het toilet en/of zachtboard plafond kwamen beoordelen op de noodzaak tot vervanging. Sinds 2013 bieden wij huurders ook complexmatig een nieuwe keuken, badkamer en/of toilet aan. Dit betekent dat wij een heel complex of straat een aanbod doen om de keuken- en/of badkamer- en/of het toilet te vervangen. Dat gebeurt wanneer de afschrijvingstermijn is verstreken en de technische staat om vervanging vraagt. Energielabels In 2014 zijn wij gestart met het verbeteren van de isolatie (energetische kwaliteit) en het comfort van onze woningen. In combinatie met de uitvoering van Groot Onderhoud zijn hiervoor inmiddels de volgende werkzaamheden uitgevoerd: - Spouwmuren van 87 woningen zijn geïsoleerd met HR ++ parels. - Enkel glas van 87 woningen vervangen voor HR ++ isolatieglas. - Bewoners van 87 woningen hebben een aanbieding ontvangen om de binnenzijde van het dak van hun woning te laten isoleren- en/of de vloer te laten isoleren. Voor de kosten hiervan is een verdeling gemaakt van 50/50. De helft van de investering is voor rekening van WBV Poortugaal en de andere helft wordt door middel van een huurverhoging doorberekend aan de huurder. Deelname is geheel vrijblijvend. Werkzaamheden/woningverbeteringen Dit zijn de overige werkzaamheden die in 2014 zijn uitgevoerd; - Schilderwerk 283 woningen. - Voorafgaand aan schilderwerk kozijnen inclusief hang- en sluitwerk nagezien en daar waar nodig hersteld en/of vervangen. - Bij een aantal complexen het metsel- en voegwerk, dakpannen en dakramen hersteld en/of vervangen. - De cv ketel van 72 woningen vervangen door een HR combiketel. - Van 96 woningen de keukeninrichting vervangen, waarvan 74 complexmatig. - Van 39 woningen de badkamer gerenoveerd. - Van 32 woningen het toilet gerenoveerd. - Van diverse woningen de zachtboardplafonds vervangen. - Bij diverse woningen inbraakwerende voorzieningen aangebracht. - Het onderhoud van drainages, voetpaden en slootbermen. - Onkruidbestrijding achterpaden. - Asbestinventarisatie in 6 complexen. - Controle tuinonderhoud. - Uitvoeren conditiemeting t.b.v. meerjaren onderhoudsplanning. In de uitgave van het Woonmagazine van december 2014 publiceerden wij de onderhoudsplanning Woonomgeving & leefbaarheid Wijkschouw In 2014 zijn we gesprekken met de gemeente en politie gestart over het uitvoeren van een wijkschouw. Dit jaar was het pilotjaar. In juni vond de eerste wijkschouw plaats in de Schutskooiwijk en in juli voerden we gezamenlijk een preventieactie voor heel Poortugaal uit. Als vervolg op de wijkschouw zijn we in samenwerking met de politie en de gemeente Albrandswaard met de BuurTent gestart. De BuurTent is een witte tent waar medewerkers van de politie, de gemeente Albrandswaard en WBV Poortugaal aanwezig zijn om vragen te beantwoorden. Ook konden signalen en/of suggesties worden doorgeven van wat er goed gaat en wat er beter kan in de wijk. In november stond de BuurTent in de Schutskooiwijk. Ook was er een ex-inbreker aanwezig die preventietips gaf. Er was een goede opkomst van buurtbewoners. Zorg en welzijn Als woningbouwvereniging zijn we onderdeel van het Lokaal Zorgnetwerk, het plaatselijke overkoepelende netwerk waarin afstemming plaats vindt over ernstige problematiek binnen Albrandswaard op het gebied van zorg en welzijn. En daarnaast zijn wij ook deelnemer in het WWZ-beraad (wonen, welzijn, zorg), een adviesorgaan van het college van burgemeesters & wethouders van Albrandswaard. 6

7 Diverse Om voor een verzorgde woonomgeving te zorgen, hebben we de post leefbaarheid onder andere gebruikt voor onkruidbestrijding in de gemeenschappelijke achterpaden van ons hele bezit. In het voorjaar én najaar hebben we controles op het tuinonderhoud uitgevoerd. Financiën Het boekjaar 2014 is financieel positief afgesloten. Het positieve jaarresultaat is toegevoegd aan het Eigen Vermogen. Dat is noodzakelijk om de komende jaren aan onze verplichtingen te kunnen blijven voldoen en om de huurverhoging terug te kunnen dringen. Daarnaast hebben wij de komende jaren een stevige opgave ten aanzien van het groot onderhoud van de woningen. Zo moeten onder meer de badkamers, keukens en toiletten van 250 woningen aangepakt worden. Tevens willen wij in het centrum, onder meer voor senioren, nieuwbouwappartementen bouwen. Ook wij moeten net als de andere woningcorporaties de verhuurderheffing en saneringssteun betalen aan de overheid en wij willen ook blijven investeren in woningen. Wij halen hiervoor inkomsten uit huuropbrengsten en woningverkopen en dringen de rentekosten terug door leningen af te lossen. Tevens wordt op organisatiekosten bespaard door efficiënter te werken. Externe toezichthouders kijken naar de financiële gang van zaken bij woningcorporaties. Zij hebben aangegeven dat ongeveer 10% van de jaarhuur maximaal in de kas aanwezig mag zijn. Een overmaat dient een duidelijke bestemming te hebben. Deze overmaat wenden wij aan voor nieuwbouw financieren uit eigen middelen, extra aflossen van leningen en extra onderhoud in de woningen en het na-isoleren van woningen. In 2014 is een lening met een schuldrestant van ruim 2 miljoen euro geheel afgelost en niet geherfinancierd. Tevens is veel geïnvesteerd in de inhaalactie van het opknappen van keukens, badkamers en toiletten. Ook is behoorlijk geïnvesteerd in de projecten na-isolatiemaatregelen, veelal tegen geen of een geringe huurverhoging. Tegenover deze uitgaven staat, naast de huurinkomsten, de opbrengst van de verkoop van acht woningen. Per saldo is het boekjaar afgesloten met een exploitatie-overschot ad ,00 en is de Algemene Bedrijfsreserve gestegen tot ,00. De financiële prognose voor de komende jaren laat een positief beeld zien zodat de financiële continuïteit is gegarandeerd. De tegoeden die WBV Poortugaal nog in kas heeft zijn geoormerkt voor nogmaals een aflossing van een lening in 2016 en de nieuwbouw van 20 woningen in het centrum van Poortugaal, indien wij tot een akkoord met de gemeente Albrandswaard kunnen komen over de grondprijs. Ook wij kijken kritisch naar de kosten en de opbrengsten. In de afbeeldingen 3 en 4 op de volgende pagina staan de uitgaven en inkomsten. 7

8 (afbeelding 3) (afbeelding 4) 8

9 Samenwerkingen In ons ondernemingsplan Thuis in Albrandswaard gaven wij aan dat wij veel belang hechten aan samenwerking. Dit doen wij inmiddels op de verschillende manieren met verschillende groepen. Algemene vergadering In tegenstelling tot voorgaande jaren werd de Algemene vergadering op 25 juni 2014 zeer goed bezocht. Zo n 70 leden woonden de avond bij. Dit jaar hadden wij alle leden persoonlijk uitgenodigd en voor een andere opzet van de avond gekozen. Wij waren erg blij met de hogere opkomst tijdens de Algemene Vergadering. Klankbordgroep Wij zijn ook heel erg blij met de vaste groep huurders en leden die onderdeel uitmaken van de klankbordgroep. In 2014 is de klankbordgroep meerdere mailen bijeengekomen. De bijeenkomsten van de klankbordgroep bestaan uit twee delen. In het eerste deel van de bijeenkomst spreken de leden over onderwerpen die wij inbrengen, waarover we de mening van de klankbordgroep willen weten. Dit zijn onderwerpen zoals de woonruimteverdeling, het (extra) onderhoud en de financiële ontwikkeling. In het tweede deel brengen de leden zelf onderwerpen in die te maken hebben met wat er hun wijk of buurt leeft. Indien nodig ondernemen wij hier zelf actie op, of we brengen het verder in overleggen met de gemeente Albrandswaard, politie en zorg- en welzijnsinstellingen. In 2015 zal de klankbordgroep haar functioneren voor de eerste keer evalueren. Wij zijn altijd blij met nieuwe leden voor de klankbordgroep dus mocht u interesse hebben dan kunt zich aanmelden voor de klankbordgroep via adres info@wbvpoortugaal.nl of neem contact op met mevrouw B. Burgmans-Luiten op telefoonnummer Belanghouders Jaarlijks organiseren wij naast de reguliere overleggen een overleg met al onze belanghouders. Onze belanghouders zijn onder andere de gemeente Albrandswaard, collega-corporaties, zorginstellingen en de Politie. In dit overleg geven we aan welke resultaten we hebben gehaald en vragen we reacties op onze voornemens. Het belanghoudersoverleg 2014 heeft uiteindelijk begin 2015 plaatsgevonden. We hebben tevens regulier overleg met de gemeente Albrandswaard en de collega-corporaties en maken ook prestatieafspraken met elkaar. Deze prestatieafspraken geven weer wat de gemeente en de corporaties de komende jaren van elkaar verwachten op het gebied van wonen. We streven ernaar om zoveel mogelijk afspraken te maken op corporatieniveau, zodat goed duidelijk is welke bijdrage van ons kan en mag worden verwacht. Regio We nemen deel in overleggen en zijn nauw betrokken bij de Maaskoepel (samenwerkingsverband van woningcorporaties in Rotterdam e.o.) en de Stadsregio (samenwerkingsverband van gemeenten in Rotterdam e.o. zal per 1 juli 2015 worden opgeheven). Regelmatig komen alle deelnemers bij elkaar en bespreken wij onder meer de verdeling van woonruimte in de regio. 9

10 Bestuur en Toezicht houden Het bestuur bestaat uit 1 persoon, directeur-bestuurder René Kouters RVGM-E. De directeur-bestuurder bestuurt de vereniging. Hij is onder meer verantwoordelijk voor het bepalen en realiseren van de doelstellingen, de strategie en het beleid, de ontwikkeling van de resultaten en een deugdelijk medewerkersbeleid. De directeurbestuurder legt hierover verantwoording af aan de Raad van Commissarissen (RvC). De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving, het beheersen van de risico s verbonden aan de ondernemingsactiviteiten en voor de financiering van die activiteiten. Hij rapporteert hierover aan de RvC. De directeur-bestuurder verschaft de RvC alle informatie die nodig is voor de uitoefening van zijn taak: het houden van toezicht. René Kouters RVGM-E De Raad van Commissarissen (RvC) houdt toezicht op de algemene gang van zaken binnen de woningbouwvereniging en het beleid van de directeur-bestuurder. In het jaarverslag van de RvC zijn de taken en werkwijze van de RvC nader beschreven, evenals de wijze waarop de RvC hieraan in 2014 invulling heeft gegeven. De taken en bevoegdheden zijn vastgelegd in de statuten en in het RvC reglement. Ook vervult de RvC de rol van werkgever ten opzichte van de directeur-bestuurder. v.l.n.r. Jan Ponstein (vice-voorzitter), Jan Willem van der Meer (voorzitter) en Jan Kranenburg (secretaris) Dit document is met de grootst mogelijke zorgvuldigheid samengesteld, waarbij WBV Poortugaal streeft naar het geven van correcte en actuele informatie. Aan de informatie in dit document van WBV Poortugaal kunnen geen rechten ontleend worden. 10