Jaarstukken Met elkaar en met hart voor de wijk de leefbaarheid verbeteren. woningstichting swz. - Tim Kwakman, wijkconsulent -

Transcriptie

1 Jaarstukken 2013 woningstichting swz Met elkaar en met hart voor de wijk de leefbaarheid verbeteren - Tim Kwakman, wijkconsulent -

2 Inhoudsopgave Jaarverslag 1. Voorwoord 4 2. Wij maken duidelijk waar we voor staan Ondernemingsplan Strategisch voorraadbeleid Huurprijsontwikkeling 7 3. We geven aan wat in 2013 is gerealiseerd Leefbare wijken en buurten Prestatieafspraken De stad Zwolle Stadsdeel Zuid Stadsdeel Midden Stadsdeel Noord Tevreden klanten Aandacht voor klant en markt Verhuur Verhuur bijzondere doelgroepen Verkoop woningen Dagelijks onderhoud woning Wij werken aan een solide organisatie Betaalbare woningen Transformatie van de woningvoorraad Energieneutraal wonen Financiën in balans Externe ontwikkelingen Vergelijking jaarresultaat met voorgaand boekjaar Realisatie versus begroting Realisatie versus investeringsbegroting Doorkijk naar de toekomst Kasstroomoverzichten Treasury Ontwikkeling waarde bezit Zelfstandige medewerkers (Samen)werken in de nieuwe hoofdstructuur Ziekteverzuim Ontwikkelen van medewerkers Ontwikkeling zelfstandige medewerker 39 Pagina 2 van 105

3 4.4 Externe legitimatie Inrichting belanghoudersdomein Huurdersbelangenvereniging De Woonkoepel Centrale klachtenadviescommissie Ondernemingsraad Centraal Fonds Volkshuisvesting en Waarborgfonds Sociale Woningbouw Wij leggen uit hoe het bestuur en toezicht functioneert Werkwijze organisatie en intern toezicht Bestuurlijke verantwoording Toezicht door de Raad van commissarissen Reguliere vergaderingen en toezicht Zelfevaluatie Raad van commissarissen Overleg met belanghouders Beloning Raad van commissarissen en directeurbestuurder Rooster van aftreden Raad van commissarissen 52 Jaarrekening 6. Balans per 31 december Winst- en verliesrekening over het boekjaar Kasstroomoverzicht Toelichting op de waarderingsgrondslagen Algemeen Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Grondslagen voor de bepaling van het resultaat Toelichting op de balans Toelichting op de winst- en verliesrekening Kengetallen Overige gegevens Controleverklaring Verklaring Raad van commissarissen en bestuur 94 Bijlagen 1. Overzicht ontwikkeling 2. Kengetallen organisatie 3. Overzicht sponsoring 4. Maatschappelijke belanghouders 5. Beheersinstrument 6. Deelnemingen en verbindingen 7. Functies Raad van commissarissen Pagina 3 van 105

4 1. Voorwoord In het jaar 2013 werd de grote invloed van het Rijk op het beleid van woningcorporaties nog maar eens duidelijk. Hoe het beleid vanuit Den Haag zich verder ontwikkelt de komende jaren is mogelijk het grootste risico voor woningcorporaties en dus ook voor SWZ. In 2013 werden we geconfronteerd met de uitwerking van het regeerakkoord in het woonakkoord. Aedes sloot een deal met het Rijk en gaat ervan uit dat de verhuurderheffing tijdelijk is. SWZ gaat er in het nieuwe Ondernemingsplan vanuit dat deze heffing structureel is. De komende vier jaar moet SWZ 20 tot 25 miljoen afdragen aan het Rijk. In 2013 werd de Parlementaire Enquête op woningcorporaties voorbereid en kwam het ministerie met de aankondiging van een Novelle die het speelveld van woningcorporaties verder inperkt. Ondanks deze ontwikkelingen op rijksniveau en de gevolgen voor SWZ, is SWZ in 2013 niet bij de pakken neer gaan zitten. Op 18 november 2013 werd het eerste exemplaar van het nieuwe Ondernemingsplan uitgereikt aan minister Blok van Wonen en Rijksdienst. Het gebeurt niet vaak dat de minister een individuele corporatie bezoekt; we waren dan ook trots op het bezoek aan SWZ. In het nieuwe Ondernemingsplan maakt SWZ nadrukkelijke keuzen. Om aan de rijksheffingen te kunnen voldoen worden de bedrijfslasten verder teruggebracht, bouwen we minder woningen dan gepland in Stadshagen en gaan de huren voor zittende en nieuwe huurders omhoog. De prioriteiten liggen de komende jaren bij het afronden van de wijk- en buurt- 0vernieuwing en bij de bestaande voorraad (inclusief energiebesparing). In de periode bouwt SWZ ongeveer 500 nieuwe woningen in Zwolle. In 2013 hebben we 186 nieuwe woningen gebouwd in Zwolle. Dit is ongeveer 40% van de totale nieuwbouwproductie. Op 31 december 2013 was 86% van het geplande onderhoud uitgevoerd. Budgetten voor onderhoud zijn in 2013 te ruim geraamd. Dit is een aandachtspunt voor de komende jaren. Het financiële resultaat over 2013 ligt in lijn met de begroting. Binnen het resultaat vallen aan de opbrengstenkant de hogere verkoopresultaten op. Enerzijds komt het aantal verkochte woningen overeen met de begroting, anderzijds zijn de gemiddelde opbrengsten per woning hoger dan begroot. Dit komt omdat er meer eengezinswoningen worden verkocht dan appartementen. In het eerste kwartaal van 2013 is reeds de post Afschrijvingen aangepast. SWZ heeft geen actieve belastinglatentie gevormd voor de beschikbare voorwaartse verliescompensatie en de verrekenbare tijdelijke waarderingsverschillen op de opgenomen langlopende leningen. De argumenten voor het niet verantwoorden van een latentie zijn door het bestuur uiteengezet op pagina 88 van de jaarstukken. Het nieuwe Ondernemingsplan en de uitgangspunten die we hanteren in de Meerjarenbegroting hebben consequenties voor de post Waardeveranderingen. Dit wordt in de toelichting bij de jaarrekening nader toegelicht. De bedrijfskosten zijn in 2013 verder verlaagd. Het streven om op 1 januari 2014 uit te komen op per woning, is net niet gehaald. De bedrijfskosten per woning (exclusief leefbaarheid) bedragen op 31 december per woning. In de winsten verliesrekening is binnen de post 'Overige bedrijfslasten' de verhuurderheffing opgenomen. Pagina 4 van 105

5 De druk op de woningmarkt was in 2013 onverkort hoog in Zwolle. De wachttijden om voor een sociale huurwoning in aanmerking te komen zijn hoog. De mogelijkheden om een beroep te doen op de hardheidsclausule zijn vergroot. SWZ heeft de afgelopen jaren veel gebouwd; toch zijn de wachttijden niet gedaald. De netto toevoeging aan de woningvoorraad vanuit SWZ is de komende jaren gering. We bouwen wel ongeveer 500 woningen, maar er wordt ook een aantal complexen gesloopt. Het is belangrijk dat we dit goed bespreken met De Woonkoepel en met de gemeente, onze belangrijkste stakeholders. Echte transparantie in investeringsafwegingen binnen SWZ is een must de komende periode. Eddy Veenstra, juni 2014 Pagina 5 van 105

6 2. Wij maken duidelijk waar we voor staan SWZ is een organisatie zonder winstoogmerk die zich richt op het ontwikkelen, beheren en verhuren van woonruimte. In dit hoofdstuk maken we duidelijk waar SWZ voor staat. 2.1 Ondernemingsplan Het Ondernemingsplan is in 2013 vastgesteld. Het plan geeft aan welke maatschappelijke meerwaarde SWZ de komende jaren voor de stad Zwolle en haar inwoners gaat bieden. Demografische en economische ontwikkelingen maken duidelijk dat onze doelgroep blijft groeien, terwijl economische en politieke ontwikkelingen de investeringsruimte beperken. Het afronden van de wijk- en buurtvernieuwing heeft voor ons de komende jaren hoge prioriteit. Daarnaast steken we in op groot onderhoud binnen onze bestaande woningvoorraad, gecombineerd met duurzaamheidmaatregelen, zodat woonlasten niet te veel stijgen. Ondanks de aangekondigde verhuurderheffingen en de voortdurende economische crisis, investeren we de komende jaren volop in Zwolle. De forse afdracht aan het rijk proberen we hierbij zo eerlijk mogelijk te verdelen: zittende huurders (jaarlijkse huurverhogingen), nieuwe huurders (huurverhoging bij mutatie), bedrijfskostenreductie (onder andere minder personeel bij SWZ) en minder investeren in nieuwbouw (met name in Stadshagen). Wij zijn al enkele jaren geleden gestart met het terugdringen van de bedrijfskosten. We richten ons op vier terreinen: investeren in en ontwikkelen van betaalbare woningen huisvesting van bijzondere doelgroepen verbeteren van de kwaliteit van de dienstverlening actief aanwezig zijn in wijken en buurten (leefbaarheid) Missie en doelgroep We zien voldoende mogelijkheden om maatschappelijke meerwaarde voor de inwoners van Zwolle te kunnen bieden. Wij doen dit door samen met andere belanghouders actief te zorgen voor goede, betaalbare woningen in leefbare buurten en wijken in Zwolle. De verantwoordelijkheid van SWZ richt zich primair op het terrein Wonen. Onze inkomsten worden actief ingezet voor de te realiseren volkshuisvestingsopgave. Wij richten ons in het geheel op het huisvesten van mensen met een verzamelinkomen tot maximaal *. Missie SWZ biedt betaalbare woningen in leefbare Zwolse buurten en wijken. Doelgroep De doelgroep van SWZ bestaat uit mensen die nu een sociale huurwoning huren en een ieder die in Zwolle een sociale huurwoning wil gaan huren en een verzamelinkomen heeft < *. (* wettelijk prijspeil 2013) Pagina 6 van 105

7 Aanscherping van keuzes We hebben de publicatie van het Ondernemingsplan tot eind 2013 aangehouden om afdoende rekening te kunnen houden met de uitwerking van het regeer- en woonakkoord. Allebei hebben namelijk een effect op de manier waarop we invulling kunnen geven aan onze opgave in Zwolle. We richten ons op de sociale huursector en het ontwikkelen van woningen onder de huurtoeslaggrens. De markt is voor het ontwikkelen van duurdere huurwoningen en koopwoningen. Als marktpartijen in een project niet afdoende aanhaken passen wij ons bouwprogramma aan. Dit doen we door het realiseren van (meer) sociale huurwoningen of het aanpassen van het tempo van het bouwprogramma. Voor de komende jaren zien we ook een belangrijke opgave in het duurzaam renoveren van de bestaande woningvoorraad. Om daardoor de energielasten, als onderdeel van de woonlasten, voor onze huurders verder te kunnen beperken. Positieve reflectie Een bijzonder accent in de gehouden belanghoudersbijeenkomst in november 2013 was de aanwezigheid van de heer S. Blok, minister voor Wonen en Rijksdienst. De minister nam het eerste exemplaar van het Ondernemingsplan in ontvangst. De minister reflecteert positief ten opzichte van de inhoud van het plan en de gemaakte keuzes en investeringen binnen de gegeven omstandigheden. Ook Huurdersbelangenvereniging De Woonkoepel heeft, ondersteund door de Woonbond, een uitgebreid advies op het Ondernemingsplan uitgebracht. Hier is door ons positief op gereageerd. We gaan per thema (leefbaarheid, participatie, betaalbaarheid en duurzaamheid) bijeenkomsten beleggen en De Woonkoepel actief inhoudelijk betrekken. 2.2 Strategisch voorraadbeleid Medio 2012 hebben wij ons strategisch voorraadbeleid vastgesteld. Doel van het strategisch voorraadbeleid is de woningvoorraad op de korte en lange termijn in overeenstemming te brengen met onze missie en de daarvan afgeleide strategische doelstellingen. We hebben in ons strategisch voorraadbeleid gekozen voor een heldere maatschappelijke positie. We richten onze activiteiten op de Zwolse woningmarkt en focussen op mensen met de lagere inkomens. Voor een goede inbedding van het strategisch voorraadbeleid in de organisatie en om op termijn te komen tot een verder uitgebalanceerd strategisch voorraadbeleid werken we naar een versie 2.0. Voor de implementatie op strategisch, tactisch en operationeel niveau werken we organisatiebreed samen in een kernteam dat functioneert als coördinatieorgaan en vraagbaak. We hebben expliciet gemaakt welke procesonderdelen wel en welke niet afdoende zijn ingericht. Belangrijke inhoudelijke (maatschappelijke) thema's waar organisatorisch (mede voor de complexbeheerplannen) verbinding moet worden gemaakt zijn onder andere de verkoopstrategie, investeringen duurzaamheid en consequenties omtrent de inzet, op termijn, van Verenigingen van Eigenaren en de gevolgen die ontstaan door het scheiden van Wonen en Zorg. 2.3 Huurprijsontwikkeling De focus ligt op mensen met de lagere inkomens en bijzondere doelgroepen. Dit betekent primair dat we moeten zorgen dat voldoende betaalbare woningen beschikbaar zijn. De maximale huurgrens voor een sociale huurwoning was in ,02. Woningen met een huurprijs onder deze huurprijs zijn bereikbaar voor de doelgroep. Dit betekent niet dat de woningen voor hen ook betaalbaar zijn. Boven de aftoppingsgrens van 535 (één- en tweepersoonshuishoudens) of 574 (huishoudens van drie of meer personen) moeten de huurders meer betalen. Zo is een woning van bijvoorbeeld 650 ook met huurtoeslag duur voor mensen met de laagste inkomens. Op dit moment heeft ongeveer 85,15 % van onze woningen een huur onder de 574 en is Pagina 7 van 105

8 bereikbaar en betaalbaar voor de mensen met de laagste inkomens. Onze woningen hebben een huur van gemiddeld 70% van de maximaal redelijke huur. In ons huurbeleid is tot en met 2013 uitgegaan van een gemiddelde streefhuur van 80% van de maximale huur. Vanaf 2013 moet SWZ een verhuurderheffing betalen die de komende jaren fors gaat oplopen. Wij willen de pijn hiervoor zo eerlijk mogelijk verdelen over de organisatie, huurders en toekomstige huurders. Dit heeft ook gevolgen voor het huurprijsbeleid. Van zittende huurders wordt een bijdrage gevraagd door middel van een hogere jaarlijkse huurverhoging. In 2013 was deze voor de eerste keer inkomensafhankelijk en voor het eerst sinds jaren was de huurverhoging hoger dan inflatie. De huurverhogingspercentages zijn (per 1 juli 2013): Verzamelinkomen < inflatie + 1,5 % = 4,0 % inflatie + 2,0 % = 4,5 % > inflatie + 4,0 % = 6,5 % Van toekomstige huurders wordt een bijdrage gevraagd doordat wij de mutatiehuur gemiddeld verhogen naar 83%. In 2013 zijn hiervoor de voorbereidingen gestart en per 1 januari 2014 gaat dit in. De inkomensafhankelijke huurverhoging is vrijwel zonder problemen uitgevoerd. In onderstaande tabellen staat informatie over het aantal ontvangen bezwaren, het aantal verstuurde rappelbrieven en het aantal ontvangen verzoeken tot huurverlaging. Bezwaar huurverhoging Reden van het bezwaar Ontvangen Toegekend SWZ Ingetrokken huurder Verzoek huurcommissie Toegekend huurcommissie Huurverhoging is niet redelijk Inkomensafhankelijk deel huurverhoging klopt niet Totaal Rappel huurverhoging Voorstel huurverhoging Verstuurd Betaald Verzoek huurcommissie Toegekend huurcommissie 4% > 4% Totaal Pagina 8 van 105

9 Verzoek huurverlaging Reden van het verzoek Ontvangen Toegekend SWZ Ingetrokken huurder Verzoek huurcommissie Toegekend huurcommissie Daling inkomen samenstelling huishouden gewijzigd Daling inkomen samenstelling huishouden gelijk Totaal Pagina 9 van 105

10 3. We geven aan wat in 2013 is gerealiseerd We trachten onze meerwaarde voor de stad Zwolle en haar inwoners zo goed mogelijk inzichtelijk te maken. Eén van de streefwaarden is de leefbaarheid van de wijken en de buurten in Zwolle, in samenwerking met en eigen inzet van bewoners, ten positieve te ontwikkelen. Verder willen wij dat onze klanten over de hele linie tevreden zijn, zowel over de uitkomst/het resultaat van onze dienstverlening als over de manier waarop SWZ met hen is omgegaan. 3.1 Leefbare wijken en buurten Voor ons staat voorop dat de bewoner zelf bepaalt of de wijk of buurt als leefbaar wordt ervaren. Daarbij is het tweejaarlijkse buurt-voor-buurtonderzoek van de gemeente Zwolle bepalend in de prioriteitstelling welke wijk of buurt aandacht nodig heeft Prestatieafspraken Prestatieafspraken zijn waardevol om de afspraken tussen de gemeente en de corporaties in de stad te sturen en borgen. Voor de periode zijn afspraken gemaakt. Na de totstandkoming en ondertekening van de afspraken in het voorjaar van 2012 hebben zich belangrijke veranderingen voorgedaan op het beleidsterrein Wonen en de kaders waarbinnen wordt gewerkt. De aanhoudende stagnatie op de woningmarkt en het landelijke woonakkoord hebben invloed op de omstandigheden waarbinnen de afspraken inhoud moet worden gegeven. Daarom is in het najaar 2013 gestart met een actualisatie van de prestatieafspraken per eerste kwartaal In deze geactualiseerde prestatieafspraken voor 2014 wordt prioriteit gegeven aan de volgende thema s/afspraken: Betaalbaarheid sociale huursector en woonlastenproblematiek Scheiden wonen en zorg Inzetten op tijdelijke woonruimte voor urgente woningzoekers/spoedzoekers Voorkomen instroom en bevorderen uitstroom maatschappelijke opvang Blijven investeren in duurzaamheidsopgave De actualisatie is allereerst op ambtelijk niveau tussen gemeente en corporaties besproken. Daarna zijn de huurdersorganisaties van de drie Zwolse corporaties actief betrokken bij de concept-afspraken. De resultaten van deze overleggen zijn verwerkt in een concept dat op bestuurlijk niveau is besproken en dat voor advies is verstuurd aan de huurderbelangenverenigingen. In het eerste kwartaal 2014 wordt definitieve besluitvorming verwacht. De overleggen hebben in een constructieve en goede sfeer plaatsgevonden. De Zwolse Woonagenda De Woonagenda is een actieplan van de gemeente Zwolle voor de Zwolse woningmarkt, waarin de gemeentelijke analyse van en visie op het functioneren van de woningmarkt is vertaald in een aantal ambities, kaders en concrete uitvoeringsmaatregelen. De Woonagenda borduurt voort op het gemeentelijk Woonplan. De Woonagenda bevat veertien acties voor de komende twee jaar, waarvan een belangrijk deel al in uitvoering is. Doel van de acties is de markt te stimuleren en de doorstroming te bevorderen. Inzet is ook in de bestaande woningvoorraad de energietransitie en levensloopbestendigheid van woningen en buurten te bevorderen. Naast de focus op de nieuwbouw ligt in de Woonagenda ook een belangrijk accent op de relatie met de corporaties. Daarbij gaat het met name om de omvang van de sociale voorraad en de woonruimteverdeling. De concept Woonagenda is besproken met de corporaties. Wij hebben aangegeven dat we positief zijn over de insteek en toon van de Woonagenda en dat wij ons kunnen vinden in de opzet en maatregelen. Pagina 10 van 105

11 We hebben daarbij onze ideeën uitgesproken over de gewenste toename van de sociale huurvoorraad en goedkope koopvoorraad. En we hebben aangegeven dat de verwachtingen ten opzichte van onze rol aangaande de transformatie van kantoren en het aanbieden van kluswoningen wat ons betreft moet worden getemperd. Ook hebben we aangegeven dat het element van de woonlasten een structurele plek moet krijgen in het woonbeleid. Kwantitatieve resultaten In 2013 zijn 503 woningen opgeleverd in Zwolle (opgave gemeente Zwolle). Van de in 2013 opgeleverde woningen zijn er door SWZ 188 (137 nieuwbouw huur en 51 nieuwbouw koop) woningen gerealiseerd. Naast nieuwbouw en het reguliere planmatig onderhoud (zie paragrafen tot en met 3.1.5) hebben we 54 woningen in de Pieter Steynstraat gerenoveerd De stad Zwolle In de vorig jaar geformuleerde missie is de term leefbaarheid bewust opgenomen. Los van de wettelijke taak die wij hebben als het gaat om het verschaffen van woongenot, geloven wij dat een leefbare woonomgeving - net als de kwaliteit van de woningen zelf ('de stenen') - niet alleen bijdraagt aan het woonplezier van onze huidige huurders, maar ook aan de verhuur- en verkoopbaarheid van onze woningen in de toekomst. In die zin is leefbaarheid voor ons een sociaal-maatschappelijk én een financieel-economisch thema. De werkzaamheden met betrekking tot leefbaarheid resp. sociaal beheer bestaan grotendeels uit het houden van toezicht (preventief), het signaleren van problemen c.q. ongewenst bewonersgedrag, en het oplossen van deze problemen (curatief), al dan niet in samenwerking met of middels een doorverwijzing naar partnerorganisaties (o.a. zorginstellingen, welzijnsorganisaties, politie en gemeente). Voor een klein deel bestaan onze werkzaamheden uit het stimuleren en faciliteren van bewonersinitiatieven gericht op het versterken van de leefbaarheid in een wijk of buurt (proactief). Dat doen we met name in buurten waarin wij veel bezit hebben en die onder de norm van de score 7,0 scoren in het tweejaarlijkse buurt-voor-buurtonderzoek. De door ons ondersteunde initiatieven zijn altijd sterk verbonden aan het wonen. Initiatieven die primair liggen op het gebied van bijvoorbeeld zorg, onderwijs of werkgelegenheid, ondersteunen wij niet. Én we vinden het in toenemende mate belangrijk dat bewoners zelf de drijvende kracht zijn. Huurachterstandspercentage onder de norm Huurders met betalingsproblemen benaderen we actief en persoonlijk. Daarbij doen we al het mogelijke om huisuitzettingen als gevolg van huurachterstanden te voorkomen. Huurders worden binnen tien dagen schriftelijk in kennis gesteld van een huurachterstand. Bij het uitblijven van een reactie benaderen we de huurders nogmaals schriftelijk, telefonisch of via een huisbezoek. Daar waar mogelijk treffen we betalingsregelingen of brengen we huurders in contact met (schuld)hulpverlenende instanties. Met deze werkwijze streven we naar een goede relatie met onze huurders en een tijdig inzicht in de betalingsproblematiek. Hiermee kunnen we huurachterstanden voorkomen of sneller oplossen. Voor 2013 stelden we een achterstandspercentage van maximaal 0,8% van de jaarhuur als doel. Op 31 december 2013 bedroeg de achterstand 0,78%. Op grond van huurachterstanden sprak de rechter 46 ontruimingsvonnissen uit. We hebben 15 woningen moeten ontruimen (t.o.v. 10 in 2012), waarvan er 8 voortijdig door de bewoners waren verlaten. De huishoudensamenstelling Pagina 11 van 105

12 Zuid Midden Noord van de ontruimde woningen was als volgt: 12 alleenstaande mannen, 2 alleenstaande vrouwen en 1 alleenstaande met kind(eren). Het huurachterstandpercentage aan het eind van het vierde kwartaal ligt hoger dan aan het eind van het tweede en derde kwartaal. Toen was de achterstand ongeveer 0,70%. Als gevolg van de nieuwe incassoregelgeving bij de banken op grond van Europese wetgeving (SEPA), steeg de achterstand in november fors. Het aantal keer dat een automatische incasso werd teruggedraaid steeg in november en december van gemiddeld ongeveer 120 naar ongeveer 400. Meldingen sociale problematiek Per wijk en buurt hebben we het aantal meldingen van sociale problematiek in kaart gebracht. We maken een onderscheid tussen meldingen van burenoverlast, omgevingsoverlast en persoonlijke problematiek (bijvoorbeeld versmering of hennepteelt). Werkeren Holtenbroek IV Holtenbroek III Holtenbroek II Holtenbroek I Frankhuis Breecamp Aalanden-oost Aalanden-noord Kamperpoort Indische buurt Hogenkamp Het Noorden Bollebieste Binnenstad-zuid Berkum Aalanden-zuid Aalanden-midden Wipstrik-zuid Wezenlanden Stationsbuurt Schellerlanden Pierik Oud-Assendorp Oldenelerbroek Nieuw-Assendorp Ittersumerlanden Ittersumerbroek Geren Burenoverlast Omgevingsoverlast Persoonlijke problematiek Doorontwikkeling wijkgericht werken Met de gemeente en alle andere partners in de stad (welzijnswerk, zorg, politie en andere corporaties) is dit jaar volgens een vernieuwde aanpak gewerkt aan de leefbaarheid van de Zwolse wijken. Belangrijke kenmerken zijn dat de bewoners zelf een grote stem hebben in het bepalen van de opgaven voor hun wijk. Dat er zoveel als mogelijk een beroep wordt gedaan op de eigen kracht van de bewoners en dat de bijdrage van de professionele partners zo scherp mogelijk wordt geformuleerd. Aan de hand van het tweejaarlijkse buurt-voor-buurtonderzoek zijn de Pagina 12 van 105

13 zogenoemde wijkdialogen gevoerd. Op basis hiervan zijn de leefbaarheidopgaven per wijk geformuleerd, en is een aantal opgaven reeds opgepakt (onder andere in Holtenbroek 3) Stadsdeel Zuid Stadsdeel Zuid bestaat uit de wijken Wipstrik, Indische Buurt, Pierik, Assendorp en Zwolle-Zuid. Renovatie en planmatig onderhoud In 2012 hebben we aan 33 woningen aan de Abel Tasmanstraat en De Keijzerstraat werkzaamheden uitgevoerd. In 2013 hebben we bij de resterende 20 woningen aan De Keijzerstraat, naast de badkamer- en toiletrenovatie, het gehele dak aangepast en voorzien van geïsoleerde dakplaten en nieuwe dakpannen. Het aanwezige asbest is gesaneerd. Bewoners konden tegen een huurverhoging kiezen voor een vaste trap naar de zolder, een cv-installatie, isolatieglas en het vergroten van de badkamer waardoor meer ruimte en gebruiksgemak in de badkamer ontstaat. De binneninrichting van de meeste woningen aan de Baarskolk, Kolbleikolk en Steurkolk is vernieuwd. In totaal zijn 75 keukens, 91 badkamers (eventueel met gecombineerd toilet) en 80 toiletten gerenoveerd. Ook hebben 57 woningen, die nog een verouderde cv-ketel hadden, een nieuwe combiketel met een hoog rendement gekregen. Bij 24 woningen aan de Kadeneterkamp, Knoppertkamp en Ten Busschekamp is de verouderde cv-ketel vervangen door een cv-combi ketel met een hoog rendement. De 22 gestapelde wooneenheden aan de Van der Laenstraat worden energetisch verbeterd. Eind 2013 is gestart met de werkzaamheden en is in 8 eenheden alvast een individuele hoogrendements verwarmingsketel geplaatst. De overige werkzaamheden starten begin Bij de 98 woningen aan de Vondeling- en Gerbrandystraat hebben we diverse werkzaamheden uitgevoerd. Zo zijn bij 71 woningen de keukens vernieuwd. Verder is het buitenschilderwerk van alle woningen van een nieuwe frisse verflaag voorzien. De gevelbeplating van de achtergevel is ter hoogte van de eerste verdieping gedemonteerd en opnieuw opgebouwd. Ook is het glas van de lichtstraat gecoat om de instraling van de zon te verminderen. De drie woningen aan de Goudsbloemstraat zijn aan de buitenzijde geschilderd en bij twee woningen is het enkele glas vervangen door hoogwaardig isolatieglas. De 16 woningen aan de Molenweg zijn aan de buitenzijde geschilderd en op het dak zijn nieuwe dakpannen aangebracht. Bij deze woningen aan de Molenweg, maar ook bij de 18 woningen aan de Leliestraat, zijn de asbestgolfplaten van de bergingen gesaneerd. Aan de Kamerledenlaan hebben we de liften gereviseerd. Bij het Earthship hebben we diverse herstelwerkzaamheden uitgevoerd. Zo zijn de elektrische installatie, de riolering van de keuken en het toilet en de verwarmingsinstallatie aangepast. In totaal hebben we bij 401 woningen aan de Goudsbloemstraat, Violierenstraat, Ten Oeverstraat, Derk Buismanstraat, Jan van Riebeekstraat, Van Hogendorpware, Tuinstraat, Van der Laenstraat, Molenweg en Leliestraat de buitenzijde geschilderd en hiermee opgefrist. Bij 336 woningen aan de Kadeneterkamp, Knoppertkamp, Kolbleikolk, Meervalkolk, Mimosastraat, Ten Busschekamp en De Rijpstraat zijn de houten gevelonderdelen schoongemaakt en is de kwaliteit van het schilderwerk gecontroleerd en waar nodig hersteld. Pagina 13 van 105

14 Ittersumerlanden - Sloop en nieuwbouw In 2013 zijn in Ittersumerlanden 20 eengezinswoningen en 7 appartementen opgeleverd en verhuurd. Ook is een start gemaakt met de laatste 7 eengezinswoningen aan de Staatsmanlaan en 29 wooneenheden voor Frion. Om al deze nieuwbouwwoningen te kunnen realiseren, zijn in Ittersumerlanden op diverse locaties in totaal 144 onzelfstandige wooneenheden gesloopt. Deze voldeden niet meer aan de bouw- en woontechnische eisen van deze tijd. In de zomer van 2014 wordt het gehele project van renovatie, vervangende nieuwbouw en aanpassing van de openbare ruimte afgerond. Pierik-Zuid - Sloop en nieuwbouw Afgelopen jaar zijn de voorbereidingen voor de nieuwbouw in Pierik-Zuid afgerond. Op de locatie van 16 eengezinswoningen aan de Lobelia- en Lavendelstraat en 42 duplexwoningen aan de Mimosastraat gaan we 30 eengezinswoningen en 28 appartementen realiseren. Eind juni is in aanwezigheid van omwonenden de aannemer Dura Vermeer geselecteerd om de nieuwbouw te realiseren. In november is gestart met de eerste werkzaamheden voor de sloop. Assendorp/Pierik - Verbetering aanzicht achterpaden en tuinen Een aantal mensen had zich aangemeld om de achterpaden aan te pakken. Een aantal achterpaden is zichtbaar verbeterd dankzij inspanningen van bewoners. Door het onder de aandacht brengen van de achterpaden zijn er ook tuinen in beeld gekomen die niet onderhouden worden. Daarvan zijn er drie opgeknapt/op orde gebracht met behulp van buren. Assendorp/Pierik - Buurtmoestuin De buurtmoestuin is door bewoners van Assendorp/Pierik opgezet en wordt geheel door hen onderhouden. Omdat bleek dat de bodem niet geschikt was voor verbouwing van groente is besloten om bakken te plaatsen waarin groente wordt verbouwd. Daarnaast wordt meegedaan met landelijke acties zoals NLdoet en zijn bewoners bezig om via het Oranjefonds kinderactiviteiten te organiseren. SWZ heeft een faciliterende rol. Zeeheldenbuurt - Plan van aanpak leefbaarheid Het ontwikkelen van een plan van aanpak voor de leefbaarheid in de Zeeheldenbuurt is meegenomen in de ontwikkeling van het betreffende stadsdeeladvies. Doel is het tegengaan van overlast en het versterken van de weerbaarheid van bewoners. Er is een uitvoerend team samengesteld. SWZ heeft hier geen zitting in. De werkzaamheden die van ons worden verwacht vallen binnen ons reguliere werk. Pagina 14 van 105

15 3.1.4 Stadsdeel Midden Stadsdeel Midden bestaat uit de wijken Centrum, Kamperpoort, Diezerpoort, Aa-landen en Berkum. Renovatie en planmatig onderhoud Bij de flats aan de Alm, Gantel, Noord en Vlist zijn de vloeren van de hoofdentrees van een anti-slip coating voorzien. Verder zijn hier bij 12 van de 48 garages de asbesthoudende plafonds gesaneerd. De overige garages volgen begin Bij twaalf losstaande garages aan de Hogenkampsweg zijn de asbesthoudende plafonds gesaneerd. Daarnaast is bij negen garages die onder één VVE vallen het platte dak van een nieuwe afwerklaag (dakbedekking) voorzien. De lift van de seniorenwoningen aan de Rijnlaan is gereviseerd. Bij wooneenheden aan de Erasmuslaan hebben we verschillende werkzaamheden uitgevoerd. Zo is de oude collectieve warmtevoorziening, die niet naar behoren werkte, verwijderd en hebben de wooneenheden elk een eigen hoogrendement cv-ketel gekregen. Ook is asbest gesaneerd ter plaatse van de panelen en de gootbekleding, hebben de wooneenheden nieuwe kunststof ramen gekregen bij de tweede slaapkamer op de verdieping en is de meterkast vernieuwd. De wooneenheden zijn van een E/F-label naar een B/C-label gegaan. De 66 woningen aan de Beerze, Dommel, Eemlaan, Gender en Scheldelaan zijn aan de buitenzijde geschilderd en van een frisse verflaag voorzien. Hier zijn bij 18 woningen de verouderde cv-ketels vervangen door een hoogrendement cv-ketel. Voor de start van de werkzaamheden werden dwergvleermuizen aangetroffen, waardoor de flora- en faunaregelgeving op de uitvoering van toepassing was. In de Bekenbuurt is het buitenschilderwerk van 207 woningen aan de Oelerbeek, Polbeek, Reggelaan, Schipbeek, Schutterbeek, Sombeek en Vlierbeek van een nieuwe frisse verflaag voorzien. Ook de dakgoten van de woningen zijn vernieuwd. In totaal zijn hier 235 verouderde cv-ketels vervangen door hoogrendement cv-ketels met warmwatervoorziening. Bij 190 eengezinswoningen aan de Leerinkbeek, Leuvenumsebeek, Loenensebeek, Lovinkbeek, Oelerbeek, Polbeek, Reggelaan, Schipbeek, Schutterbeek, Sombeek en Vlierbeek is het dak vervangen door een dakconstructie met een hoogwaardige isolatie en nieuwe dakpannen. Ook bij 40 eengezins koopwoningen zijn deze dakwerkzaamheden uitgevoerd. Deze woningen waren eerder in het bezit van SWZ, maar zijn in de afgelopen jaren verkocht met het beding dat de nodige dakwerkzaamheden te zijner tijd uitgevoerd zouden worden tegelijk met de uitvoering van de huurwoningen. Bij de 76 woningen aan de Kamerlingh Onneslaan, Snelliuslaan, Ambonstraat, Bankastraat, Floresstraat en Ternatestraat zijn de houten gevelonderdelen schoongemaakt en is de kwaliteit van het schilderwerk gecontroleerd en waar nodig hersteld. Ook bij De Herberg zijn de houten gevelonderdelen schoongemaakt en is de kwaliteit van het schilderwerk gecontroleerd en waar nodig hersteld. Dieze-Oost Onze visie op de wijkvernieuwing Dieze-Oost is om deze wijk toekomstbestendig te maken door in te grijpen op zowel woontechnisch als op het gebied van leefbaarheid. Het toekomstbestendig maken wordt bereikt door in de komende tien jaar éénderde van ons bezit te transformeren van portieketagewoningen naar eengezinswoningen (in 2016 en 2020 van 234 naar 160) en appartementen met lift (22 gerealiseerd en 25 in 2014 gereed) en éénderde te renoveren (54 gerealiseerd en 126 in 2014). Voor het overige deel van de woningen staat geen renovatie Pagina 15 van 105

16 gepland. Deze woningen voorzien in de behoefte van onze klanten om ook de mogelijkheid te hebben een woning te huren met een lagere huur. In de komende jaren monitoren we of die behoefte blijvend is. In 2013 was er geen aanleiding om de strategie van deze woningen te wijzigen. Geert Grootestraat De bewoners van de 16 eengezinswoningen aan de Geert Grootestraat hebben in 2013 te horen gekregen dat hun woning in 2014 gerenoveerd wordt. Het energielabel wordt verhoogd van F naar A en de keuken, badkamer en toilet worden vernieuwd. De aanbesteding voor het groot onderhoud van de eengezinswoningen aan de Geert Grootestraat is in 2013 gestart. De uitvoering wordt afgerond voor augustus In de zomer is gestart met de sloop van de tweede flat aan de Geert Grootestraat. Vervolgens is gestart met de bouw van het nieuwe appartementengebouw. Voor alle 25 te realiseren appartementen, die in het voorjaar van 2014 worden opgeleverd, zijn inmiddels huurders geselecteerd. Pieter Steynstraat De eerste flat in de Pieter Steynstraat is grondig gerenoveerd en opgeleverd in de zomer van De badkamer, keuken en toilet zijn vernieuwd. Er is centrale verwarming aangelegd, de kozijnen zijn vernieuwd en mede hierdoor zijn de woningen energetisch sterk verbeterd tot energielabel A/B. Voor de tweede tot en met de vierde flat is gekozen voor dezelfde werkzaamheden, maar met een sobere aanpak. Er heeft een aanbestedingsproces plaatsgevonden waar drie aannemers aan deelnamen. In juli 2013 hebben de bewoners zich duidelijk uitgesproken voor één van de aannemers. Vanaf medio november is gestart met de renovatie. De uitvoering wordt afgerond in de zomer van Isaäc van Hoornbeekstraat en Caspar Fagelstraat De bewoners van de Isaäc van Hoornbeekstraat en Caspar Fagelstraat hebben de keuze gehad om cv aan te laten brengen tegen huurverhoging. Ook hebben tien woningen aan de Caspar Fagelstraat in het kader van de Wet Geluidhinder naar aanleiding van de verkeershinder van de Ceintuurbaan isolerende beglazing en suskasten gekregen. Binnenhofjes De locatie van de Binnenhofjes is binnen Dieze-Oost aangewezen om omgevormd te worden van flats naar eengezinswoningen (vrije sectorhuurwoningen, sociale huurwoningen en/of koopwoningen). De bewoners van het eerste deelgebied zijn per 1 januari 2013 uitverhuisd. Slechts 4% van de bewoners moet nog een ander onderkomen vinden, want deze woningen worden in de zomer van 2014 gesloopt. De bewoners van het tweede en derde deelgebied zijn ook op de hoogte gebracht van de toekomstige sloopplannen. Voor de tweede fase is de peildatum definitief vastgelegd op 1 november De bewoners van de derde fase hebben een aanbod voor het plaatsen van een cv-installatie tegen huurverhoging gehad, omdat we hen nog geen duidelijkheid kunnen geven over de datum waarop hun woning gesloopt gaat worden. Pagina 16 van 105

17 Centrum - Weezenlanden Ontwikkelaar Novaform was één van de partijen die heeft geboden op de grond van het ziekenhuisterrein De Weezenlanden. Gedachte van de ontwikkelaar was een onvoorwaardelijk bod te doen. In deze zoektocht hebben we samen met Openbaar Belang aangegeven op dit terrein ongeveer 65 sociale huurwoningen te willen afnemen. Ondertussen is duidelijk geworden dat Novaform de ontwikkelaar van deze toplocatie wordt en eind 2013 is in een overeenkomst tussen de twee corporaties en Novaform de eerder uitgesproken intentie vastgelegd. SWZ maakt onderdeel uit van de klankbordcommissie om te komen tot een stedenbouwkundig plan voor deze locatie. Wij nemen ruim 30 sociale huurappartementen over Stadsdeel Noord Stadsdeel Noord bestaat uit de wijken Holtenbroek, Westenholte en Stadshagen. Renovatie en planmatig onderhoud Bij de zeven woningen aan de Greppelmos is het buitenschilderwerk van een nieuwe frisse verflaag voorzien. Daarbij zijn ook de aanwezige bloembakken hersteld. Ook bij de 35 appartementen (De Wendakker) aan de Belvédèrelaan en de Winterdijkstraat is het houtwerk van buiten geschilderd. Verder zijn in de hal de binnendeuren en kozijnen geschilderd en zijn bij de oplaadpunten voor de scootmobiel beschermstrippen aangebracht. Bij de appartementen 't Hoge Huis aan de Bonkenhavestraat zijn naar aanleiding van klachten van bewoners over de overlast van de wind glazen windschermen geplaatst. Het buitenschilderwerk van de 33 galerijflats aan de Beethovenlaan is van een nieuwe frisse verflaag voorzien. De liften van de hoge flats aan de Palestrinalaan zijn gereviseerd. Ook bij de flats aan de Gombertstraat zijn we eind 2013 gestart met het reviseren van de liften. Deze werkzaamheden ronden we in 2014 af. Bij de vijf woningen aan de Zinniaweg zijn de houten gevelonderdelen schoongemaakt en is de kwaliteit van het schilderwerk gecontroleerd en waar nodig hersteld. In totaal zijn, buiten de hiervoor vermelde aantallen, nog 149 individuele verwarmingsketels vervangen door hoogrendement ketels of zijn complete installaties aangebracht. Bachlaan - Sloop en nieuwbouw Na de voorbereidende werkzaamheden in het voorjaar is na de zomer gestart met de sloop van de 162 portiekflats, winkels en bedrijfsruimtes. Net voor de kerst waren alle gebouwen gesloopt. Begin 2014 worden de werkzaamheden afgerond en richten we het terrein tijdelijk in op basis van een groenplan dat in samenspraak met de omwonenden tot stand is gekomen. In 2013 is tevens gestart met de voorbereiding van de nieuwbouw. Muziekwijk Ook in 2013 zijn in de Muziekwijk volop woningen gebouwd en opgeleverd. Bovendien hebben we besloten om in 2014 de laatste 43 woningen te bouwen, zodat dit wijkdeel straks helemaal klaar is. Naast het ontwikkelen van de woningen werd gewerkt aan het woonrijp maken, het groenplan en zijn de eerste speelvoorzieningen voor kinderen geplaatst. De inrichting van het openbare gebied blijft een belangrijke pijler van het project. Zo is ook in 2013 een aantal lindebomen, die tijdelijk uit het project verwijderd zijn, weer teruggeplaatst in de wijk. Pagina 17 van 105

18 Derde fase Muziekwijk Begin 2013 is gestart met de bouw van twee van de drie clusters van wat we de derde (en tevens laatste) fase van de Muziekwijk noemen. Het gaat om een cluster aan de Schumannlaan met 46 koopwoningen die in september/oktober 2013 zijn opgeleverd. Van deze woningen zijn er 29 verkocht, staan er 2 nog te koop en worden er 15 tijdelijk verhuurd boven de huurtoeslaggrens. Aan de Klooienberglaan is een cluster van 12 eengezinswoningen en 18 appartementen gebouwd (sociale huur). Deze woningen zijn allen opgeleverd en eind 2013 verhuurd. MMWT In 2012 is gestart met de bouw van het project Mens- en Milieuvriendelijk Wonen (MMWT). Met de vereniging MMWT is intensief samengewerkt om een project van 36 woningen vorm te geven en te realiseren. SWZ is verantwoordelijk voor de ontwikkeling, maar de vereniging is medeopdrachtgever. Mede daarom is binnen het project extra veel aandacht voor materiaalgebruik, isolatie en andere duurzaamheidaspecten. Onderscheidend ten opzichte van de overige fases in de Muziekwijk is het groene binnengebied. Doordat in verhouding minder auto s overdekt geparkeerd kunnen worden, ontstaat een prachtige ontmoetingsplek voor de bewoners. Eind 2013 zijn de woningen opgeleverd en is tussen de vereniging en SWZ een beheersovereenkomst getekend. In totaal zijn van de 17 appartementen er 9 verhuurd en 8 verkocht (waarvan 7 onder Koopgarant). Van de 18 eengezinswoningen zijn er 9 onder de huurtoeslaggrens verhuurd, 1 boven de huurtoeslaggrens en zijn er 9 verkocht (waarvan 6 onder Koopgarant). Stadsverwarming Muziekwijk In de Muziekwijk is gekozen voor een vorm van stadsverwarming. De exploitant van de installatie is Cogas Duurzaam. Cogas is direct na de zomer van 2013 gestart met de bouw van de definitieve verwarmingsinstallatie, net achter de dijk van het Zwarte Water. De installatie wordt begin 2014 in gebruik genomen. Jouw Energie Moment In de pilot Jouw Energie Moment wordt onderzocht hoe we in Nederland anders kunnen omgaan met energie door vraag en aanbod beter op elkaar af te stemmen. Hiervoor is een slim netwerk nodig, genaamd smart-grid. De pilot is een gezamenlijk initiatief van Enexis, SWZ en een consortium waarvan de Technische Universiteit Eindhoven deel uitmaakt. SWZ maakt de woningen geschikt voor aansluiting op het netwerk en rust de woningen voor de deelnemers uit met zonnepanelen. Het elektriciteitstarief is variabel en wordt 24 uur van te voren via de energiecomputer bekend gemaakt. Voor de deelnemers betekent dit dat zij de mogelijkheid krijgen om het gunstigste energiemoment te kiezen. Ook komt de in de woning opgewekte energie ten goede aan de bewoners. Dit levert een lagere energierekening op. Naast duurzaamheid draagt de pilot bij aan de bewustwording van het energieverbruikgedrag en grip op de woonlasten. in 2013 is ook de bewoners van de derde fase en MMWT gevraagd deel te nemen. Wederom is het aantal deelnemers erg hoog. 95% van de bewoners neemt deel aan de pilot. De 1e resultaten van de deelnemers uit de tweede fase laten zien dat er daadwerkelijk een verschuiving van de energievraag over de dag plaatsvindt. Op momenten dat de zonnepanelen energie opwekken wordt de slimme wasmachine gebruikt. De pilot loopt door tot 31 december Pagina 18 van 105

19 Stadshagen Havezate Vlak voor de zomer hebben we 28 ruime sociale huurwoningen, waarvan vier geschikt en beschikbaar zijn als Wmo-woning, opgeleverd. Breecamp-Oost In het najaar van 2013 hebben 21 woningen in de Plantage opgeleverd. Hiervan zijn de drie hoekwoningen ondanks de moeizame koopmarkt verkocht. De overige 18 sociale huurwoningen zijn allemaal verhuurd. Voor twee gebieden in Breecamp-Oost (Plantage en Oude Wetering) is besloten de ontwikkeling van respectievelijk 31 (25 sociale huurwoningen en 6 woonwagenlocaties) en 16 sociale huurwoningen te verplaatsen naar 2017 of later. Stadshagen+ In 2012 is gekozen om met twee pilots te starten, één in de Tippe en één in Breezicht. SWZ richt zich voor de eerste ontwikkeling op Breezicht. SWZ neemt hier 42 woningen voor haar rekening. In 2013 is het realisatiejaar van deelgebied Breezicht door de gemeente Zwolle in overleg met de ontwikkelende partijen Stadshagen+ verschoven naar SWZ heeft in Stadshagen+ geen ontwikkelopgave meer tot en met Warmtenet BeGreen In Breecamp-Oost is een duurzaam houtsnipper gestookt warmtenet aangelegd door exploitant BeGreen. Wij hebben al onze woningen hierop aangesloten. De houtsnipperkachel is in 2013 feestelijk opgeleverd. Versterken leefbaarheid Holtenbroek 3 In november is een inlooppunt geopend (Buxtehudestraat 13) van waaruit gemeente, welzijnswerk, politie en SWZ samenwerken. Daartoe is een convenant gesloten. De insteek is het vertrouwen van bewoners terug te winnen en dit vervolgens proberen te vertalen in een hogere bewonersparticipatie. 3.2 Tevreden klanten Eén van onze streefwaarden is dat onze klanten over de hele linie tevreden zijn, zowel over de uitkomst/het resultaat van onze dienstverlening als over de manier waarop SWZ met hen is omgegaan Aandacht voor klant en markt Wij verdiepen ons in de wensen van huidige en toekomstige klanten. Bij onze investeringen in bestaand en nieuw vastgoed beschouwen we deze wensen in het licht van de financiële consequenties. Op deze manier borgen we optimaal woonplezier op korte termijn en de verhuuren verkoopbaarheid van ons bezit op langere termijn. Ook in de dienstverlening aan en de omgang met onze klanten willen we laten zien dat we hen serieus nemen. Dit betekent niet dat we klakkeloos alles doen wat klanten vragen. Het betekent wel dat we actief meedenken, flexibel, creatief en zeer zorgvuldig willen zijn. Vooral in de communicatie met onze klanten. We doen dit niet alleen uit fatsoensbesef, maar ook op grond van de overtuiging dat we met snelle en adequate reacties op klantvragen tijd- en geldrovende herstelacties kunnen voorkomen. Klachten kunnen we niet altijd voorkomen, maar proberen we zo goed mogelijk te behandelen. Pagina 19 van 105

20 Trendanalyse is opgesteld Net als in de voorgaande jaren hebben we de belangrijke ontwikkelingen in de Zwolse woonmarkt bestudeerd. Demografische en economische ontwikkelingen maken dat onze doelgroep blijft groeien, terwijl economische en politieke ontwikkelingen onze investeringsruimte verkleinen. In de afgelopen jaren is veel ingezet op het toevoegen van kwaliteit in het woningbezit. Kwaliteit blijft - ook op langere termijn bezien - van belang maar het kwantitatieve vraagstuk wordt steeds pregnanter: hoe kunnen we met de aanwezige (beperkte) investeringsruimte zo veel mogelijk woningen leveren. Daarnaast blijft aandacht nodig voor de toenemende vraag van ouderen om in hun eigen woning oud te kunnen worden. Nieuwe methodiek kwaliteit dienstverlening Vorig jaar is reeds besloten om KWH te verruilen voor een andere methodiek die goedkoper is; gericht ingaat op de belangrijkste klantcontactmomenten; eenvoudiger toepasbaar is in de zin dat rapportages snel en makkelijk leesbaar zijn; vertaling naar verbeteracties nadrukkelijk gemaakt wordt. Er wordt ingezoomd op vier klantcontactmomenten: rondom het aangaan van een huurcontract; rondom het beëindigen van een huurcontract; rondom een reparatieverzoek; rondom planmatig onderhoud. Met ingang van 1 oktober is gestart met de nieuwe manier van meten. In het onderzoeksproces is georganiseerd dat we de gelegenheid krijgen om zaken die in de beleving van de klant nog niet naar tevredenheid zijn afgehandeld, alsnog te kunnen oplossen Verhuur De toewijzing en verhuur van onze huurwoningen vindt plaats via De Woningzoeker, het woonruimteverdeelsysteem voor Zwolle en Kampen waarin wij samenwerken met de corporaties deltawonen, Openbaar Belang en Beter Wonen IJsselmuiden. De meeste sociale huurwoningen (ongeveer 60%) worden aangeboden via de wensmodule, waarin wordt toegewezen op basis van inschrijfduur. Ongeveer een kwart van het beschikbare aanbod wordt toegewezen via de spoedmodule; in deze module worden woningen verloot. Daarnaast wordt een deel van het woningaanbod gebruikt voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen en mensen die wegens sloop of renovatie worden uitverhuisd (bemiddelingsmodule). Vrije sectorwoningen worden allemaal toegewezen op basis van inschrijfduur. Mutaties stabiel Het aantal woningen dat dit jaar door de Zwolse corporaties is toegewezen, bedraagt Dat zijn er 39 meer dan in Door SWZ zijn dit jaar in totaal 651 woningen toegewezen. Dit zijn er 23 minder dan in 2012 (674). Dit aantal is inclusief 137 nieuwbouwwoningen in de Muziekwijk, Stadshagen en Zwolle-Zuid. Uitgesplitst naar module gaat het om 357 woningen die via de wensmodule zijn toegewezen, 138 via de spoedmodule, 26 via de vrije sectormodule en 130 via de bemiddelingsmodule. Pagina 20 van 105

21 Meerphh 1phh Uitgesplitst naar starters en doorstromers zien we de verdeling: Woonsituatie Totaal Ik ben inwonend 222 (34,1%) Ik huur een kamer 89 (13,7%) Ik heb een huurwoning 301 (46,2%) Ik heb een koopwoning 30 (4,6%) Onbekend 9 (1,4%) Eindtotaal 651 Uitgesplitst naar huishoudgrootte, leeftijdscategorie en inkomensgroep zien we de verdeling: Leeftijd Jaarinkomen 374,44 > 374,44 574,35 > 574,35 681,02 > 681,02 Totaal Jonger dan 65 jaar < = ,0% 22,7% 6,8% 0,0% 39,5% Jonger dan 65 jaar > ,9% 9,1% 5,2% 0,0% 15,2% 65 jaar en ouder <= ,0% 2,5% 0,8% 0,0% 3,2% 65 jaar en ouder > ,0% 0,2% 0,0% 0,0% 0,2% Jonger dan 65 jaar < = ,0% 17,1% 12,0% 0,0% 31,0% Jonger dan 65 jaar > ,0% 2,2% 2,0% 0,0% 4,1% 65 jaar en ouder < = ,0% 0,6% 0,6% 0,0% 1,2% 65 jaar en ouder > ,0% 0,5% 0,3% 0,0% 0,8% < ,0% 0,5% 0,5% 3,8% 4,8% 12,9% 55,1% 28,1% 3,8% 100,0% Inschrijfduur wensmodule licht gestegen De gemiddelde inschrijfduur van de mensen aan wie via de wensmodule een woning is toegewezen, bedroeg dit jaar 3,9 jaar. In 2012 was dit 3,7 jaar. Minder quotumwoningen toegewezen Met zorginstellingen die woonvoorzieningen van ons huren zijn quota afgesproken ten behoeve van de uitstroom van hun cliënten. Zo voorkomen we dat cliënten onnodig lang een plaats in een woonvoorziening bezet houden en faciliteren we de belangrijke stap naar zelfstandig wonen voor deze doelgroep. Dit jaar hebben we in totaal 94 quotumwoningen toegezegd, ten opzichte van 127 in Het kleinere aantal heeft te maken met het genoemde grotere beroep op de zorginstellingen om de uitstroom naar de regio te bevorderen. In 2013 zijn daadwerkelijk 94 quotumwoningen toegewezen. Pagina 21 van 105

22 Slaagkans spoedmodule fors gestegen Lag de slaagkans in de spoedmodule eind vorig jaar nog op 36%, dit jaar is deze gestegen naar gemiddeld ongeveer 50%. De stijgende lijn heeft te maken met het feit dat de spoedmodule alleen nog toegankelijk is voor inwoners van Zwolle en Kampen, en ook niet meer voor studenten. In het vierde kwartaal van 2013 kwam de slaagkans zelfs op 75%. Deze uitschieter heeft te maken met een stijging van het totale aanbod en dus ook het aantal woningen in de spoedmodule. Het aantal spoedzoekers steeg minder hard waardoor de slaagkans toenam. Toewijzing hardheidsclausule blijft beperkt Op grond van de hardheidsclausule worden mensen gehuisvest wiens woning door calamiteiten onbewoonbaar is geworden, en gezinnen met minderjarige kinderen die buiten eigen schuld dakloos dreigen te worden, mits ze aan een aantal voorwaarden voldoen. In 2013 zijn 6 woningen toegewezen op grond van de hardheidsclausule. Dit is er slechts 1 meer dan in 2012, terwijl de hardheidsclausule sinds medio 2013 ruimer is dan daarvoor. Mogelijk heeft de gestegen slaagkans in de spoedmodule ervoor gezorgd dat mensen die in aanmerking zouden zijn gekomen voor de hardheidsclausule, op eigen kracht huisvesting gevonden hebben. Leegstand verzorgingshuizen onderzocht Gelet op de druk op de woningmarkt is onderzocht of we tijdelijk woningen aan de markt kunnen toevoegen door gebruik te maken van de (aanstaande) leegstand in verzorgingshuizen. In de verzorgingshuizen wordt leegstand verwacht door de ontwikkelingen in het kader van het scheiden van wonen en zorg. De vraag is of we deze woningen aan de tijdelijke huurmarkt toe kunnen voegen, en hoe we dat het beste organiseren. Op korte termijn blijken er nog geen concrete mogelijkheden te zijn. Het project spitst zich nu toe op het verruimen van de mogelijkheden om leegstaand vastgoed in het bezit van de corporaties en de beide gemeentes, tijdelijk te verhuren. Toewijzing voldoet aan Europese toewijzingsregels Van alle toegewezen sociale huurwoningen (huurprijs tot 681) hebben we dit jaar 1% toegewezen aan huishoudens met een inkomen boven de Hiermee zijn we binnen de grens van de Europese toewijzingsregels (10%) gebleven. Mutatiekosten verder gedaald In 2012 is het nieuwe mutatieproces geïmplementeerd. De mutatieonderhoudskosten kwamen in dat jaar uit op en de leegstandskosten op In 2013 zijn deze kosten verder gedaald naar resp De gemiddelde kosten per mutatie daalden van naar / % Werkelijk Budget Mutatiekosten cumulatief x Pagina 22 van /2012-5% 3/2012 2% 4/ % 1/ % 2/ % 3/ % 4/20134%

23 3.2.3 Verhuur bijzondere doelgroepen We richten ons primair op mensen met een verzamelinkomen lager dan (Europese toewijzingsregels). Binnen deze groep gaat speciale aandacht uit naar mensen die op grond van hun behoefte aan zorg en/of begeleiding zijn aangewezen op specifieke woningen of woonvormen. Hieronder vallen De Herberg, de Vrouwenopvang, intramurale woonzorgvoorzieningen, woonzorgvoorzieningen met ambulante zorg/ begeleiding, en zorgwoningen (bestemd voor mensen met CIZ-indicatie of ouder dan 65 jaar). Waar huisvesting in dergelijke voorzieningen een tijdelijk karakter heeft/kan hebben, zijn afspraken gemaakt over de uitstroom van bewoners naar reguliere woningen om te voorkomen dat zij onnodig lang een (dure) plaats bezet houden. Optimalisatie toewijzing zorgwoningen De toewijzing van zorgwoningen verloopt op dit moment via een apart kanaal: het Servicepunt Zorgwoningen. Via het servicepunt worden zorgwoningen van corporaties en van een aantal zorgpartijen toegewezen aan mensen met een CIZ-indicatie of ouder dan 65 jaar. Dit jaar hebben de bij het servicepunt aangesloten organisaties besloten een project uit te voeren met als doel de toewijzing van zorgwoningen - met behoud van kwaliteit, op een efficiëntere manier te organiseren. Het idee is om aansluiting te zoeken bij de reguliere processen van de organisaties, en om de toewijzing - net als bij 'gewone' woningen - te laten verlopen via de Woningzoeker. Een groot deel van de herontwerpfase is afgerond. De afronding van deze fase en de realisatie/ implementatie zijn gepland voor Scheiding wonen en zorg We zien een forse ontwikkeling die de scheiding van wonen en zorg met zich meebrengt. In de eerste plaats natuurlijk voor zorginstellingen en haar cliënten, maar in de tweede plaats ook voor woningcorporaties. Zeker waar vastgoed een intramuraal karakter heeft. Hoewel eind april 2013 een beleidswijziging is geformuleerd blijft toch veel onduidelijk. Onduidelijk is welke zorg en cliënten gaan vallen onder de scheiding wonen en zorg en welke zorg naar de wmo, de kern AWBZ of de Zorgverzekeringswet gaat. Op initiatief van het RIBW, Frion met IJsselheem, Travers Welzijn, MEE IJsseloevers, gemeente Zwolle en de woningcorporaties is een samenspraak georganiseerd. Aan de hand van een inventarisatie van het zorgvastgoed in Zwolle is gepoogd duidelijk te krijgen welke effecten het scheiden van wonen en zorg op de ontwikkeling van vastgoed heeft. Ook is stilgestaan bij welke samenwerkingsvorm op wijk- en buurtniveau ondersteunend kan zijn, mede vanuit het gegeven dat de scheiding van wonen en zorg wordt ingevoerd. De aanbevelingen van het rapport zijn inmiddels in een programma opgenomen en worden in een werkconferentie, begin 2014, gedeeld met de andere maatschappelijke organisaties in Zwolle. Vanuit de werkconferentie wordt bepaald welke organisaties mede inhoud gaan geven aan de uitwerking van het programma. Pagina 23 van 105

24 3.2.4 Verkoop woningen We verkopen een deel van ons bestaande bezit om investeringsruimte te creëren, om mensen die dat kunnen en willen in de gelegenheid te stellen een woning te kopen en om gevarieerde wijken te krijgen. Ook verkopen we nieuwbouwwoningen. Verkoopdoelstelling is meer dan gerealiseerd We hadden in onze begroting 41 te verkopen woningen met een bruto opbrengst van 5,5 miljoen opgenomen. Gerealiseerd zijn 43 woningen en 7 garages met een opbrengst van ruim 7 miljoen. De netto verkoopopbrengst bedraagt ruim 5 miljoen ten opzichte van de begrote opbrengst van 3,5 miljoen. Begin dit jaar is onze nieuwe verkoopsite live gegaan. We hebben ons dit jaar weer vooral gericht op de individuele verkoop. Besloten is deel te nemen aan de pilot van een nieuwe koopvariant (Koopstart). Anders dan bij Koopgarant ontbreekt hier de terugkoopverplichting. Naar verwachting gaat de pilot in de loop van 2014 van start. Verkoopdoelstelling nieuwbouwwoningen derde fase Muziekwijk is meer dan gerealiseerd In de derde fase van de Muziekwijk is in 2012 begonnen met de verkoop van 46 woningen. De verkoop liep door in Gezien de moeilijke woningmarkt was de doelstelling om vóór oplevering de helft (23 woningen) te verkopen. We zijn uitgekomen op 29 verkochte woningen. Twee woningen zijn in verkoop gehouden en 15 worden via de vrije sector verhuurd. De verhuurde woningen blijven gelabeld als verkoopwoning. Zittende huurders hebben dus de mogelijkheid om de gehuurde woning te kopen en bij mutatie wordt deze te koop aangeboden Dagelijks onderhoud woning Het budget voor het dagelijks onderhoud is vastgesteld op 4 miljoen. De werkelijke uitgaven bedragen 2,9 miljoen. Dit is inclusief het contractonderhoud door derden. Het onderhoud betreft het uitvoeren van kleine reparaties, onderhoud bij mutatie, groot onderhoud en serviceonderhoud. Onder groot onderhoud verstaan we onderhoud dat een structurele verbetering van het woongenot oplevert. De kosten van dit type onderhoud worden gezien als een structurele investering in het woningbezit. De werkzaamheden hebben betrekking op douche-, keuken- en toiletrenovaties en plafond- en wandverbetering. Er is voor ongeveer 0,2 miljoen aan investeringen uitgevoerd ( 0,4 miljoen in 2012). SWZ biedt haar klanten bovendien de mogelijkheid om een servicecontract af te sluiten tegen een vergoeding van 4,75 per maand. De klant heeft daarmee recht op een aantal kosteloze reparaties. Ook komt een vakman eens in de twee jaar langs om preventief onderhoud te verrichten. Het serviceonderhoud heeft een tweeledig doel; enerzijds bereiken we hiermee dat minimaal eens per twee jaar een contactmoment met de bewoner plaatsvindt en anderzijds beogen we een terugdringing van het correctief onderhoud. De bijdrage is niet helemaal kostendekkend, maar wordt gezien als een maatschappelijke investering ( 6.000). In 2013 zijn 800 servicebeurten uitgevoerd in vergelijking met servicebeurten in Pagina 24 van 105

25 4. Wij werken aan een solide organisatie Vanuit een solide organisatie kunnen wij de gewenste effecten bereiken en toegevoegde waarde ontwikkelen. We maken onze organisatie meer solide door te werken aan vier strategische speerpunten: het ontwikkelen van een betaalbare woningvoorraad, bevorderen van financiële continuïteit, meer focus op de zelfstandige medewerker en de wijze waarop SWZ haar externe (en interne) legitimatie inhoud geeft. 4.1 Betaalbare woningen We willen betaalbare woningen aanbieden. Daarbij ligt de focus op de woonlasten die in balans moeten zijn met het besteedbaar inkomen van de klant. Om het aanbod van betaalbare woningen op peil te houden is een transformatie van de woningvoorraad noodzakelijk onder andere door het verhogen van kwaliteit van het bestaande vastgoed en het toevoegen van nieuwbouw aan de woningvoorraad Transformatie van de woningvoorraad Aan de hand van het strategisch voorraadbeleid koersen we op een omzetting van de woningvoorraad die in 2025 voldoet en ervoor zorgt dat we een investeringsruimte hebben die past bij onze maatschappelijke positie en ambitie. Een doorkijk naar onze portefeuille in 2025 is de basis voor de begroting. Het resultaat van de doorrekening van het reële scenario is als volgt: Het woningbezit neemt in omvang eerst af en vervolgens weer toe. In 2025 beschikken we over ongeveer dezelfde hoeveelheid woningen. Het sloopbesluit van de projecten Bachlaan, Pierik-Zuid en Dieze leggen vooral de komende jaren een beslag op de financiële middelen. Vanaf 2020 neemt het woningbezit toe (nog niet gebaseerd op concrete plannen). Het goedkope bezit neemt af en het duurdere bezit neemt toe. Omdat in het strategisch voorraadbeleid de huur is gekoppeld aan de kwaliteit betekent een hogere huur ook een betere kwaliteit. Tot 2016 blijven we in de buurt van ons streven. Het bezit met een exploitatieduur langer dan vijftien jaar kent op termijn minimaal onderhoudsklasse III. Voor de lange termijn (2040) streven wij naar energieneutraliteit. Alle woningen die de strategie 'doorexploiteren' hebben bevinden zich, in 2020, minimaal op energielabel C. De solvabiliteit in 2020 komt boven de 20%. Hierbij is geen rekening gehouden met de duurzaamheidinvesteringen, na 2020, om te komen tot energieneutrale woningen. De in 2013 op Prinsjesdag vastgestelde verhuurderheffing is gedurende de volledige exploitatietermijn ingerekend. Transformatie bezit 2013 Het bezit van SWZ bestaat eind 2013 uit verhuureenheden. Hiertoe behoren woningen en kamers, 66 commerciële ruimten, 286 parkeerplaatsen en 951 overige verhuureenheden. In 2013 zijn 137 woningen door nieuwbouw toegevoegd. Daarnaast zijn 43 woningen, 7 garages verkocht, 348 wooneenheden, 7 bedrijfsruimtes en 28 overige ruimten gesloopt. Daarnaast heeft een aanpassing in het complex Pieter Steynstraat plaatsgevonden door het ombouwen van garages naar woningen, en in de Ambachtschool door het omzetten van 1 gezamenlijk huurcontract naar 33 individuele huurders. Per saldo is het bezit in 2013 met 220 verhuureenheden afgenomen. Pagina 25 van 105

26 4.1.2 Energieneutraal wonen Vanuit een duurzaam kader geven we inhoud aan onze strategie. We zijn ons bewust van het effect van ons handelen op de samenleving. Duurzaamheid wordt bij ons voorgesteld vanuit de drie p s. Dit zijn people (mensen in een sociale samenleving), planet (planeet, ecologie en natuur) en profit (economische winst/welvaart). Bij duurzaamheid is het streven deze p's zoveel mogelijk harmonieus met elkaar te verbinden. Om niet te verzanden in het brede begrip van duurzaamheid en om concrete resultaten te behalen beperken we ons in eerste instantie tot de opgave energiebesparing/co2-reductie. Primaire doelstelling is om grip te krijgen op de woonlasten van onze huurders. De verbinding en balans in de drie p s wordt gemaakt in de wijkstrategieën binnen het Strategisch voorraadbeleid. In 2012 hebben wij de doelstelling op energiebesparing concreet gemaakt. In 2013 gold deze doelstelling nog steeds. Alle woningen die de strategie 'doorexploiteren' hebben bevinden zich, in 2020, minimaal op energielabel C. In 2013 hebben wij 267 woningen geüpgraded naar label B en 276 woningen geüpgraded naar label C. Daarnaast zijn er nog 2 label A ++, 11 label A +, 86 label A en 20 label B woningen bijgekomen. 1 Bij de labels D t/m G is het aantal woningen met ongeveer 695 verminderd. Deze vermindering is mogelijk gemaakt door onder andere de verkoop en sloop van woningen, het uitvoeren van verbetermaatregelen en het installeren/vervangen van cv-installaties. Door sloop van de Campus zijn ook 60 eenheden met een A-label verdwenen. Verder hebben door kwaliteitscontroles woningen een ander label gekregen. 1 De nieuwbouw die in het laatste kwartaal van 2013 is opgeleverd is nog niet afgemeld en staat nog niet in het overzicht. Pagina 26 van 105

27 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% G F E D C B A A+ A++ Toepassen duurzaam programma van eisen voor nieuwbouw/grootschalige renovatie Naast duurzame randvoorwaarden voor de nieuwbouw is in 2013 gewerkt aan duurzame randvoorwaarden voor de bestaande voorraad. Duurzame randvoorwaarden zijn gebaseerd op het principe van Trias Energetica. Ook zijn we begonnen met het ontwikkelen van een stappenplan dat inzicht geeft in de stappen naar een energieneutrale woningvoorraad in Energiefonds Overijssel Als uitvloeisel van het Convenant Energiebesparing Overijssel heeft de provincie een Energiefonds ingesteld. We hebben bij dit fonds een lening van 5,3 miljoen aangevraagd en toegekend gekregen voor de energetische renovatie van woningen in de periode Deze woningen worden verbeterd naar energielabel B of C door verbetering van de schil(isolatie). De investeringen hebben een duurzaam rendement, een financieel rendement en een maatschappelijk rendement. Duurzaam Energie- en Ontwikkelbedrijf Zwolle (DEOZ) In de eerste helft van 2013 hebben de corporaties aangegeven dat zij erg kritisch zijn op de ontwikkeling van DEOZ en dat zij daarom niet verder meewerken aan dit initiatief. De reden is dat het niet binnen de primaire taak van een woningcorporatie past en dat de voordelen voor de corporaties niet voldoende duidelijk waren. De gemeente zou DEOZ alleen verder ontwikkelen, maar heeft half 2013 besloten om hier ook mee te stoppen. Dit betekende een no-go waardoor DEOZ is gestopt. Pagina 27 van 105

28 Bewustwording duurzaamheid In 2013 hebben we aantal activiteiten doorgezet om de bewustwording bij huurders en medewerkers te bevorderen: Participatie op de Dag van de Duurzaamheid door middel van een informatiemarkt in de Muziekwijk; Participatie Stichting Earthship, onder andere door middel van diverse lezingen op het gebied van duurzaamheid in relatie tot overheid, ondernemen, onderwijs en onderzoek. Deelname rondetafel bijeenkomst 'Energiebesparing in de huursector' van Natuur en Milieu Overijssel; Aandacht voor het thema tijdens planmatig onderhoudsprojecten waar isolerende maatregelen werden genomen. Verder werken we met andere partijen om inhoud te geven aan het thema duurzaamheid: Natuur en Milieu Overijssel Zwolse corporaties Kennisplatform corporaties Provincie Overijssel Stichting Duurzaamheidbarometer (in de loop van 2013 overgedragen aan KWH) 4.2 Financiën in balans Externe ontwikkelingen Belangrijke externe ontwikkelingen die van grote invloed zijn op de bedrijfsvoering van woningcorporaties en dus ook voor onze organisatie zijn: Definitieve vaststelling verhuurderheffing Vaststelling saneringsheffing Warmtewet per 1 januari 2014 Strenger toetsingskader Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Herziening woningwet Bovengenoemde ontwikkelingen zijn met uitzondering van de herziening woningwet in 2013 vastgesteld. De verwachting is nu dat de ingangsdatum van de herziening van de woningwet in 2015 plaatsvindt. In deze wet worden onder andere de rol van de gemeente, de administratieve scheiding Daeb, en de financiering rondom niet Daeb-bezit duidelijk. Definitieve keuzes met betrekking tot het Daeb- en niet Daeb-bezit zijn nog niet gemaakt. In de balans van de jaarrekening 2013 is het niet Daeb-bezit evenals vorig jaar onder commerciële beleggingen opgenomen. In ons Ondernemingsplan is voor de komende jaren zoveel mogelijk rekening gehouden met bovenstaande ontwikkelingen. De in 2012 doorgevoerde reorganisatie binnen SWZ is hier een uitvloeisel van en heeft als belangrijk doel het inrichten van een zo efficiënt mogelijke organisatie met een zo laag mogelijke beheerslast. Dit jaar is hiervoor een belangrijk meetpunt. Hebben wij de voor 2013 voorgenomen besparingen ook daadwerkelijk gerealiseerd? Uit onze cijfers over 2013 blijkt dat wij hierin goed zijn geslaagd door een verdere daling van onze beheerslasten. Pagina 28 van 105

29 Vergelijking jaarresultaat met voorgaand boekjaar Het jaarresultaat na belasting bedraagt 3,2 miljoen positief (2012 7,0 miljoen positief). Voor de diverse onderdelen uit de verlies- en winstrekening wordt hieronder het verschil ten opzichte van 2012 (x 1 miljoen) weergegeven: Opbrengsten Huren 1,2 Vergoedingen - 0,1 Verkoopresultaat 0,4 Geactiveerde productie -0,0 Overige opbrengsten 0,4 1,9 Bedrijfslasten Afschrijvingskosten 0,4 Waardeveranderingen 5,6 Personeelskosten - 0,6 Onderhoudskosten - 0,1 Leefbaarheid - 0,1 Lasten servicecontracten 0,4 Overige bedrijfslasten 0,1 5,7 Financierings baten en lasten Waardeverandering financiele activa - Rentelasten - 0,1 Rentebaten 0,1 Belastingen Vennootschapsbelasting - Totaal resultaatafname 3,8 De belangrijkste bovengenoemde resultaatmutaties worden hieronder kort toegelicht. Opbrengsten In 2013 is een groot aantal woningen in verband met sloop uit de exploitatie gehaald. Ondanks de opgeleverde nieuwbouw in 2012 (87 woningen) en 2013 (137 woningen) en de gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2013 van ruim 4,1% is hierdoor de toename in de huuropbrengsten beperkt. Het verkoopresultaat is als gevolg van stijgende verkopen en een hoger netto verkoopresultaat per woning ten opzichte van 2012 hoger uitgevallen. De overige opbrengsten zijn hoger als gevolg van de eenmalige bate in 2013 in verband met de verrekening van de prorata regeling over een aantal jaren en het positieve saldo met betrekking tot de afwikkeling van de reorganisatievoorziening. Bedrijfslasten Het belangrijkste deel van het verschil wordt verklaard door de post overige waardeveranderingen. Vanaf 2012 wordt de waardeverandering per project getoetst aan de beschikbare ruimte van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het project gaat behoren. Als gevolg van onduidelijk overheidsbeleid in 2012 zijn aannames gehanteerd voor de doorrekening van de bedrijfswaarde die, zoals achteraf blijkt, te ruim zijn geweest. Dit is in 2013 aangepast. Voor een specificatie van de waardeveranderingen in 2013 en de dekking hiervan wordt verwezen naar pagina 83 van de jaarrekening onder 'Toelichting op de winst- en verliesrekening'. Pagina 29 van 105

30 De personeelskosten zijn ten opzichte van 2012 gedaald als gevolg van de uitgevoerde reorganisatie in De stijging van de overige bedrijfslasten wordt volledig veroorzaakt door de heffing van het Centraal Fonds. Fiscale positie In 2013 is evenals in 2012 het fiscaal resultaat negatief. Dit wordt met name veroorzaakt door de fiscaal hogere onderhoudskosten en de fiscale toerekening van kosten aan de koopwoningen van de Muziekwijk. In 2013 is evenals voorgaand jaar geen latente belastingvordering opgenomen. De verwachting is dat we in verband met de herstructureringsplannen in verschillende wijken nog ten minste vijf jaren in een fiscale verliessituatie verkeren Realisatie versus begroting In dit hoofdstuk wordt de realisatie versus zowel de begrote resultatenrekening als de investeringsbegroting kort toegelicht. Het begrotingsresultaat is opgenomen onder de in de jaarrekening opgenomen verlies- en winstrekening. Het werkelijk gerealiseerde jaarresultaat bedraagt in ,6 miljoen en wijkt hiermee met 0,3 miljoen negatief af van het begrote positieve resultaat ad 2,9 miljoen euro. De verschillen tussen de realisatie en de begrote resultatenrekening zijn (x 1miljoen): Opbrengsten - Huuropbrengst - - Vergoedingen - 0,5 - Opbrengsten uit verkoop 1,8 - Geactiveerde productie - 0,1 - Overige opbrengsten 0,3 1,5 Bedrijfslasten - Waardeveranderingen 2,2 - Afschrijvingen 1,8 - Personeelskosten 0,1 - Onderhoudslasten - 3,3 - Leefbaarheidsuitgaven 0,2 - Lasten servicecontracten 0,2 - Overige bedrijfslasten 1,2-2,4 Financieringsbaten en lasten - Waardeveranderingen financiële vaste activa - Rentebaten 0,1 - Rentelasten 0,5 Belastingen - Vennootschapsbelasting - Totaal verschil tussen realisatie en begroting 0,3 Pagina 30 van 105

31 De belangrijkste afwijkingen in de resultatenrekening 2013 ten opzichte van de in de begroting opgenomen bedragen worden hieronder toegelicht. Bedrijfsopbrengsten Vergoedingen De vergoedingen worden onder aftrek van de gemaakte servicekosten verrekend met onze huurders. Een lagere opbrengst dan begroot heeft hierdoor vrijwel geen invloed op ons jaarresultaat. Verkoop onroerende zaken In 2013 zijn 43 woningen en 7 garages (begroot 41 woningen) uit ons bestaand bezit verkocht. Het positieve verschil in het nettoresultaat per verkochte woning ten opzichte van het hiervoor gemiddelde begrote bedrag is de belangrijkste oorzaak van toename van het verkoopresultaat. Dit wordt met name veroorzaakt doordat in de begroting rekening is gehouden met de verkoop van appartementen, waarvan het netto verkoopresultaat beduidend lager is. Het werkelijke verkoopresultaat uit de verkoop van nieuwbouw koopwoningen is vrijwel gelijk aan het hiervoor opgenomen begrote bedrag. Overige opbrengsten Onder overige opbrengsten is in 2013 de afwikkeling van de pro rata regeling over voorgaande jaren als incidentele bate verantwoord. In de begroting is met deze extra opbrengsten geen rekening gehouden. Bedrijfslasten Waardeveranderingen De werkelijk opgenomen waardeveranderingen ( 6,9 miljoen) ten laste van het resultaat zijn hoger dan begroot ( 4,8 miljoen). Dit wordt met name veroorzaakt door gewijzigde planvorming en aangepaste inzichten als gevolg van het overheidsbeleid met betrekking tot de uitgangspunten voor de bedrijfswaardeberekening. Voor het totaaloverzicht van de waardeveranderingen en de toelichting hierop wordt verwezen naar de post waardeveranderingen opgenomen in de jaarrekening op pagina 83. Afschrijvingen Vanaf 1 januari 2012 gelden de nieuwe verslagleggingsregels en is afschrijving op annuïtaire basis niet meer toegestaan en wordt lineair afgeschreven. De waarderingsgrondslag voor de materiële vaste activa (zowel voor sociaal als commercieel vastgoed) blijft de historische kostprijs of de lagere bedrijfswaarde. In de opgestelde begroting 2013 is de afschrijvingspost nog volgens de oude methode (annuïteitenbasis) opgenomen. Door de verplichte omzetting van annuïtaire naar lineaire afschrijving valt de post afschrijving fors hoger uit dan begroot. Hiermee wordt het belangrijkste verschil ten opzichte van de begroting 2013 verklaard. Onderhoudskosten De fors lagere onderhoudsuitgaven dan begroot hebben betrekking op zowel het dagelijks onderhoud ( 1,1 miljoen) als het planmatig onderhoud ( 2,0 miljoen). De lagere uitgaven voor dagelijks onderhoud betreffen voornamelijk de posten klachten- en mutatieonderhoud, waarbij de werkelijke uitgaven voor G-onderhoud bij mutatie en klachtenonderhoud (0,1 miljoen) ver achterblijven op het hiervoor begrote bedrag ( 0,7 miljoen). Naast het verbeterde mutatieproces Pagina 31 van 105

32 en een strakkere sturing op de klachtenmelding is ook de te ruime budgettering voor deze post een belangrijke oorzaak van het positieve begrotingsresultaat. De lagere uitgaven voor planmatig onderhoud ( 2 miljoen) dan begroot worden in belangrijke mate veroorzaakt door: Gunstige aanbesteding Btw-wijziging van 21% naar 6% Niet uitgevoerde werkzaamheden Te ruim vastgestelde budgetten Doorgeschoven projecten naar 2014 (Kamperstraat, Van der Laenstraat, Nieuwe Deventerweg en de Gantel) Een deel van het resultaat op de projecten planmatig onderhoud uit de begroting 2013 is/wordt ingezet door een aantal nieuwe planmatige onderhoudsprojecten eerder op te pakken. Hierover heeft in 2013 besluitvorming plaatsgevonden. De uitvoering hiervan verschuift grotendeels naar Voor verdere toelichting op de projecten planmatig onderhoud wordt verwezen naar de paragrafen tot en met van dit jaarverslag. Overige bedrijfslasten De hogere uitgaven dan begroot worden veroorzaakt door de saneringsheffing ( 1,7 miljoen) van het Centraal Fonds en de post diversen/onvoorzien. In de post diversen/onvoorzien zijn opgenomen de incidentele lasten in verband met reeds aangegane verplichtingen van reeds verkochte woningen in voorgaande jaren, diverse kosten van reeds opgeleverde nieuwbouw en de kosten in verband met staking van diverse ontwikkelplannen. Voor een verdere specificatie wordt verwezen naar pagina 85 van dit jaarverslag. Financieringsbaten en -lasten De financieringsvraag in 2013 is met name door vertraging in de uitvoering van de nieuwbouwplannen in de Muziekwijk in de wijk Holtenbroek ongeveer 6 miljoen lager uitgevallen. Dit en de gunstige renteontwikkeling leveren een positief begrotingsresultaat op van 0,5 miljoen. Vennootschapsbelasting Het begrote fiscale negatieve resultaat over 2013 wordt vooral veroorzaakt door de verwachte verliezen op de herstructureringsprojecten van de afgelopen jaren en de afwaardering van sloop. In het fiscale jaarresultaat heeft in 2013, maar ook in de voorgaande jaren, echter nog geen afwaardering WOZ plaatsgevonden. Pagina 32 van 105

33 4.2.4 Realisatie versus investeringsbegroting In de begroting 2013 zijn de investeringsplannen opgenomen van de volgende nieuwbouw- en verbeterprojecten. De stand van zaken lichten we kort toe. Nieuwbouw huur Aantal Overige Budget woningen (x 1.000) Werkerhoven (woonwagens) Pierik-Zuid sloop/nieuwbouw (egw) Pierik-Zuid sloop/nieuwbouw (app.) Verbeterplannen Pieter Steynstraat fase Investering nieuwbouw/herstructurering Van de nieuwbouwplannen huur is het project Pierik-Zuid eind 2013 binnen het beschikbare budget in uitvoering gegaan. Het project Werkerhoven (woonwagens) is in voorbereiding. Het ontwikkelbesluit van dit project wordt in 2014 verwacht. Verder heeft in 2013 aanvullende besluitvorming plaatsgevonden over aanpassing van het deelproject Muziekwijk T19. Dit cluster, oorspronkelijk ingezet voor de vrije sector en reeds opgenomen in eerdere begroting, is omgezet in een project van sociale huurwoningen en goedkope koopwoningen. De oplevering van dit project wordt eind 2014, begin 2015 verwacht. Het verbeterplan Pieter Steynstraat fase 2 is in 2013 als gevolg van de kabinetsplannen eind 2013/begin 2014 aangepast. In het oorspronkelijke plan werden 42 woningen als deelproject opgepakt. In januari is besloten de resterende te renoveren woningen (126) aan de Pieter Steynstraat als één plan uit te voeren tegen een fors lager budget ( per woning). De uitvoering van deze werkzaamheden is in het vierde kwartaal van 2013 gestart. Investering bestaand bezit De levensduurverlengende investeringen en de energiebesparende maatregelen inclusief overloop uit 2012 ( 1,5 miljoen) zijn begroot op 4,9 miljoen. Van twee projecten (verwachte uitgaven in ,4 miljoen) vindt de oplevering van de werkzaamheden in 2014 plaats. De werkelijke investering in projecten planmatig onderhoud in 2013 bedraagt 4,0 miljoen. De lagere uitgaven ten opzichte van de begrote investeringen worden vooral veroorzaakt door het niet uitvoeren van energiebesparende maatregelen in diverse projecten. De werkelijke investeringen in G-onderhoud (niet projectmatig planmatig onderhoud, 0,15 miljoen) zijn belangrijk achtergebleven bij het hiervoor opgenomen begrote bedrag ( 0,7 miljoen). De redenen hiervan zijn naast een scherpere beoordeling bij de ontvangst van de onderhoudsklachten ook een te ruim opgenomen budget. Investering bedrijfsmiddelen De investeringen in bedrijfsmiddelen zijn in 2013 (inclusief overloop begrote investeringen uit ,1 miljoen) begroot op ruim 0,5 miljoen. Ondanks overschrijdingen op de investeringen in bedrijfsauto s en de projectadministratie blijven de werkelijke uitgaven achter bij de begroting. De werkelijke investering in bedrijfsmiddelen in 2013 bedraagt 0,35 miljoen. De lagere uitgaven dan begroot worden vrijwel geheel veroorzaakt doordat een aantal investeringen in bedrijfsmiddelen doorschuiven naar Deze posten zijn in de begroting Pagina 33 van 105

34 2014 opnieuw opgevoerd. Dit betreft met name het nieuwe document management systeem en nieuwe software voor de uitvoering van het dagelijks onderhoudproces Doorkijk naar de toekomst Het jaar 2013 is een roerig jaar geweest voor de woningcorporatiesector in Nederland. Prinsjesdag heeft voor een deel duidelijkheid gebracht. De verhuurderheffing is voor de eerstkomende jaren vastgesteld. Verder is duidelijkheid geschapen rondom de toekomstige rollen van de sectorinstituten Centraal Fonds (werkzaamheden worden overgenomen door het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties) en het Waarborgfonds (nieuwe toezichthouder) en de te verwachten saneringsheffing in de komende jaren. Met al deze maatregelen is zoveel mogelijk rekening gehouden bij de opstelling van ons nieuwe Ondernemingsplan en de bijbehorende meerjarenbegroting De basis voor dit Ondernemingsplan is nog steeds ons in 2012 vastgestelde strategisch voorraadbeleid, welke in 2013 op een aantal onderdelen is aangepast. Om de financiële continuïteit te bewaken wordt gestuurd op de volgende kengetallen: Ondergrens solvabiliteitspercentage 15% Kasstromen voldoen ruim aan de door het Waarborgfonds gestelde eisen Minimale rentedekkingsgraad van 1,4 Een positief jaarresultaat Verdere daling van de beheerkosten ( per verhuureenheid) Naast de bovengenoemde sturingskengetallen zijn onze meerjarencijfers ook getoetst aan de in het najaar van 2013 vastgestelde nieuwste criteria van het Waarborgfonds. Onze in 2014 opgestelde meerjarencijfers voldoen aan deze nieuwe criteria. Bij de doorrekening van onze meerjarenbegroting zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: De in 2013 vastgestelde verhuurderheffing wordt ingerekend op basis van de in 2013 vastgestelde tarieven; De saneringsheffing wordt op basis van de in 2013 ontvangen opgaven ingerekend; De inkomensafhankelijke huurverhoging wordt tot en met 2015 ingerekend op basis van een inflatiepercentage van 2% + de inkomensafhankelijke opslagen. Vanaf 2016 bedraagt de jaarlijkse huurverhoging inflatie + 1%;. Huurharmonisatie wordt toegepast, waarbij de streefhuur is vastgesteld op gemiddeld 83% van de maximaal redelijke huur; Verkoopopbrengsten blijven gehandhaafd op het niveau van het reële scenario uit het strategisch voorraadbeleid; De investeringsprojecten zijn vastgesteld op basis van het in 2013 aangepaste strategisch voorraadbeleid; De onderhoudskosten zijn gebaseerd op de in 2013 vastgestelde meerjarenonderhoudsbegroting, waarbij met een jaarlijkse inflatiecijfer van 3% wordt gerekend; Netto bedrijfskosten komen op 1 januari 2014 op per woning per jaar en worden vervolgens verder teruggebracht naar 900 per woning per jaar op 1 januari 2018; Voor nieuwe financiering wordt in 2014 en 2015 rekening gehouden met een rentelast van 4% en vanaf 2016 met 5,25%; In verband met de herstructureringsopgave in de komende periode en de hiermee te verwachten en nog te verrekenen fiscale verliezen wordt voor de komende vijf jaar geen heffing vennootschapsbelasting verwacht. De in de jaarrekening 2013 opgenomen meerjarenbegroting (2014 tot en met 2018) vormt naast de berekening van de bedrijfswaarde 2013 ook de basis voor de dpi-aangifte in De in de Pagina 34 van 105

35 jaarrekening 2012 opgenomen meerjarencijfers waren gebaseerd op het in februari 2013 gesloten Woonakkoord. We hebben op basis van dit Woonakkoord toen gekozen voor het volledig inrekenen van de verhuurderheffing, maar ook het maximaal doorrekenen van de inkomensafhankelijke huren. De verschillen met de in deze jaarrekening opgenomen meerjarenbegroting worden hiermee grotendeels verklaard. In onderstaande tabel zijn de kasstromen uit onze meerjarenbegroting voor de komende vijf jaar opgenomen Kasstroomoverzichten (x 1.000) Omschrijving Operationele kasstroom Ontvangsten: Huur Vergoedingen Overige bedrijfsopbrengsten Rentebaten Totaal ontvangsten Uitgaven: Erfpacht Lasten onderhoud Salarissen/pensioenlasten/sociale lasten Verhuurderheffing Saneringsheffing Bedrijfskosten Belastingen/verzekeringen Rentelasten Te betalen vennootschapsbelasting (vpb) Totaal uitgaven Saldo operationele kasstroom (excl. vpb) WSW fictieve aflossingsnorm 2% Kasstroom (des)investeringen Ontvangsten: Verkoop bestaand bezit Verkooptermijnen nieuwbouw koop Totaal ontvangsten (des)investeringen Uitgaven Investeringen in verbeterplannen Levensduurverlengende investeringen Investeringen in energiemaatregelen Nieuwbouw huur Nieuwbouw koop Investeringen MVA ten dienste van exploitatie Totaal uitgaven (des)investeringen Saldo kasstroom (des)investeringen Pagina 35 van 105

36 Het kasstroomoverzicht geeft inzicht in de operationele kasstromen en de (des)investeringskasstromen over de periode De opgenomen plannen in de prognose vallen binnen de door het Waarborgfonds borgbare activiteiten. De stand van het beschikbare faciliteringsvolume bij het Waarborgfonds bedraagt eind miljoen Treasury De jaarlijkse financieringsbehoefte op basis van de meerjarenprognose wordt vastgelegd in het treasury jaarplan. Vervolgens wordt het jaarplan goedgekeurd door de Raad van commissarissen en vastgesteld door de directie. In dit jaarplan zijn ook de afgesloten rente-instrumenten (payerswaps) opgenomen. Per kwartaal wordt de werkelijke financieringsbehoefte hieraan getoetst. Eind 2013 hebben wij de beschikking over negen langlopende swaps (einddatum eerstvervallende swap 2 mei 2017) met een totale waarde van 70 miljoen. In 2013 zijn geen derivatencontracten afgesloten. Eind 2013 is elke swap gekoppeld aan een lening. Aan geen van de afgesloten swaps zijn extra verplichtingen verbonden. Bijstorten of verplicht aanhouden van liquiditeiten bij een bepaalde positieve of negatieve afwijking van het afgesloten swappercentage is niet van toepassing. De marktwaarde van de swaps is opgenomen in de jaarrekening onder het hoofdstuk niet uit de balans blijkende verplichtingen. In ieder kwartaal wordt een geactualiseerd kasstroomoverzicht van alle inkomsten en uitgaven opgesteld, waarin de (toekomstige) financieringsbehoefte inzichtelijk wordt gemaakt. Per kwartaal wordt deze financieringsbehoefte besproken in de treasurycommissie en worden door de externe treasury adviseur, indien van toepassing, transactievoorstellen uitgewerkt. In 2013 is voor een totaalbedrag van 12,9 miljoen aan leningen ontvangen. Het herfinancieringsdeel bedraagt 8,7 miljoen. Ruim 4,2 miljoen is aangetrokken voor investeringen in Naast de aangetrokken financiering in 2013 heeft ook de herziening van een renteopslag van twee leningen plaatsgevonden. De specificatie van de leningportefeuille en de gemiddelde rentevoet is opgenomen in de in dit jaarverslag opgenomen jaarrekening onder toelichting op de balans op pagina 76. Eind 2013 zijn geen financieringsafspraken voor toekomstige renteaanpassing en aflossingsverplichtingen afgesloten Ontwikkeling waarde bezit De bedrijfswaarde bedraagt in miljoen ( miljoen). Een belangrijk deel ( 86 miljoen) van het verschil ten opzichte van 2012 betreft de lagere doorgevoerde jaarlijkse huurverhogingen. Voor een specificatie van de verschillen en de gehanteerde uitgangspunten wordt verwezen naar het verloopoverzicht, opgenomen in de jaarrekening op pagina 71 onder toelichting op de activa. Naast de bedrijfswaarde heeft het bezit ook een marktwaarde (directe opbrengstwaarde bij vrije verkoop). SWZ beschikt niet over waardetaxaties bij verkoop van het gehele bezit. Wel is een belangrijk deel van het bezit voor verkoop aangewezen (bijna woningen), waardoor voor een deel dit inzicht wel bestaat. De WOZ-taxaties worden hieraan getoetst en waar nodig wordt hierop bezwaar aangetekend. De WOZ-waarde geeft een redelijk goede afspiegeling van de marktprijzen in Zwolle. Op basis van de WOZ-beschikkingen bedraagt de totale waarde van het bezit 1 miljard. In 2013 bedraagt de gemiddelde waarde per woning (in 2012 was dit ). Pagina 36 van 105

37 4.3 Zelfstandige medewerkers De komende jaren wordt veel gevraagd van de medewerkers. Om maatschappelijke vraagstukken effectief inhoud te kunnen geven hebben we medewerkers nodig die betrokken zijn bij de klant en de organisatie en competent zijn in hun vakgebied. Vanuit dit streven behandelen we een aantal voor de organisatie belangrijke ontwikkelingen (Samen)werken in de nieuwe hoofdstructuur Vanaf 1 januari 2013 zijn we binnen SWZ officieel gaan werken binnen de nieuwe hoofdstructuur, een platte organisatie die bestaat uit de afdelingen Vastgoed, Wonen en Middelen en ter ondersteuning de afdelingen Staf en Officemanagement. Directie Staf Officemanagement Vastgoed Wonen Middelen In 2013 hebben we afscheid genomen van vijf medewerkers die vanuit de reorganisatie in 2012 boventallig zijn verklaard. Deze medewerkers hebben gebruik gemaakt van een outplacementtraject en hebben ter ondersteuning van hun nieuwe loopbaan volop opleidingen gevolgd. Een aantal medewerkers heeft elders een nieuw dienstverband aanvaard. In september 2013 hebben we het Sociaal statuut geëvalueerd met de vertegenwoordigers van FNV Bouw en CNV Vakmensen. Het Sociaal statuut had een looptijd tot 1 januari In overleg met de vakbonden is afgesproken dat er op dit moment geen aanleiding is voor verlenging, omdat we er vanuit gaan dat we in 2014 geen medewerkers boventallig hoeven te verklaren. Als er in de toekomst weer aanleiding is om met de bonden in gesprek te gaan over een Sociaal statuut, dan maken we op dat moment nieuwe afspraken. Pagina 37 van 105

38 Duizenden Ziekteverzuim Het ziekteverzuim is gedaald van 5% in 2012 naar 4,86% in We zien een afname van de verzuimfrequentie van 1,21 in 2012 naar 0,98 in Wel is de gemiddelde verzuimduur gestegen van 7,3 naar 11,76. Wat opvalt is vooral een stijging van het middellange verzuim (7-42 dagen). In nauwe samenwerking met de Arbodienst begeleiden we onze medewerkers daar waar mogelijk zo snel mogelijk weer terug naar hun werk Ontwikkelen van medewerkers In 2013 hebben ongeveer 60 personen een functiegerelateerde opleiding of training gevolgd. Dit betreft zowel individuele opleidingen als seminars, certificeringen en incompany trainingen. Er zijn zes incompany trainingen geweest. Eén ervan is een CiEP workshop (gericht op efficiënt werken) als een basistraining, waardoor nu ruim 70% van de medewerkers kennis heeft genomen van het CiEP werken. Verder waren er incompany trainingen op het gebied van onder andere lifttechniek en huurrecht. Ook is er binnen de afdeling Vastgoed een traject in gang gezet waarbij het accent ligt op samenwerken. Hierbij kijken we naar 'hoe we met elkaar samenwerken' en naar een efficiënte inrichting van de processen binnen Vastgoed. Het aantal medewerkers dat een functiegerelateerde opleiding volgt ligt al een aantal jaren rond de 60. Opleidingsbudget In 2013 is 77% van het beschikbare budget voor opleidingen besteed. Globaal is de verdeling: opl. uit LOB uren functiegerelateerd e opl. incompany In onderstaande grafiek is te zien dat in het jaar 2013 door vrijwel alle afdelingen meer is besteed aan opleiden en trainen dan het jaar ervoor. Daarbij valt op dat de afdelingen Staf en Middelen duidelijk meer investeren in ontwikkeling dan de afgelopen jaren Staf OM Middelen Vastgoed Wonen Pagina 38 van 105

39 Loopbaanbudget In 2013 hebben 13 medewerkers het loopbaanbudget aangesproken om een opleiding te bekostigen. In 2012 waren dat er bijna twee keer zoveel, mogelijk als gevolg van de reorganisatie. Ook wordt er gebruik gemaakt van de mogelijkheid om 55+ uren aan te kopen uit het loopbaanontwikkelingsbudget. De opleidingen die worden gevolgd zijn van uiteenlopende aard: er is sprake van functiegerichte opleidingen, maar ook een aantal medewerkers richt zich juist op opleidingen buiten hun vakgebied om hun kansen op de externe arbeidsmarkt te vergroten opleiding Ontwikkeling zelfstandige medewerker Eén van de bouwstenen uit het Ondernemingsplan is de zelfstandige medewerker. Om de medewerkers te betrekken bij dit plan hebben we in het najaar negen sessies georganiseerd. Centraal hierbij stond de zelfstandige medewerker in relatie tot ons nieuwe Ondernemingsplan. Doel van de bijeenkomsten was: bewustwording het delen van informatie met collega's (buiten je eigen afdeling) input voor het MT Per sessie is samen met zo'n tien collega's uit verschillende afdelingen stilgestaan bij de eigen bijdrage aan de plannen van SWZ. Medewerkers konden ook aangeven wat ze daarvoor nodig hadden. We hebben geconstateerd dat er veel uit de bijeenkomsten naar voren is gekomen. Iedere groep was uniek, maar er zijn wel rode draden te vinden. We hebben ook gemerkt dat medewerkers het heel plezierig vinden om eens met andere collega's te sparren en dat er een keer tijd is om even met elkaar 'met de benen op tafel' in gesprek te gaan. Belangrijke zaken die bij alle groepen naar boven kwamen en waarvan we constateren dat ze niet nieuw zijn: duidelijkheid en transparantie, eilandjescultuur doorbreken, vertrouwen krijgen en geven, elkaar aanspreken en betrokkenheid. We hebben gezien dat er veel betrokkenheid bij onze organisatie is. Op basis van de uitkomsten van de sessies is een actieplan voor 2014 opgesteld. 4.4 Externe legitimatie Het handelen van SWZ staat of valt met de externe en interne legitimatie. We hebben op lokaal niveau aandacht voor de maatschappelijke belanghouders en willen de belanghouders graag betrekken en invloed laten uitoefenen op onze strategische keuzes. Met belanghouders vindt daarvoor, formeel en informeel, frequent intensief overleg plaats en worden prestatieafspraken gemaakt Inrichting belanghoudersdomein Onze belangrijkste belanghouders zijn de huurdersbelangenvereniging De Woonkoepel en de gemeente Zwolle. Samen met hen en met de overige twee Zwolse woningcorporaties geven aan lokale opgaven in Zwolle inhoud. Met overige belanghouders in de stad hebben we frequent Pagina 39 van 105