Realisatieovereenkomst Castellum Oudheusden

Transcriptie

1 College Onderwerp: V Realisatieovereenkomst Castellum Oudheusden Samenvatting: Inleiding: In een overleg met fiscalisten en juristen is afgesproken om een realisatie-overeenkomst tussen gemeente en Woonveste op te stellen. Deze realisatie-overeenkomst leg ik thans aan u voor. Afweging: Op basis van de intentie-overeenkomst die in 2005 is gesloten, is een voorlopige afrekening gemaakt. In deze 3-kolommenstructuur werd nog van 14 koopwoningen uitgegaan. Bij de nadere uitwerking van de plannen is de woningdifferentiatie echter bijgesteld in die zin dat er in zijn totaliteit 44 woningen worden gebouwd waarvan 10 koopwoningen. De voorlopige afrekening is ongeveer gelijk aan het totaalbedrag van de raming van de hiermee verband houdende posten. Advies: in te stemmen met de realisatieovereenkomst Castellum Oudheusden. 1/1

2 College Onderwerp: V Realisatieovereenkomst Castellum Oudheusden Collegevoorstel Inleiding: In een gesprek met fiscalisten en juristen, voorafgaand aan de sloop van de woningen binnen het plangebied Castellum in Oudheusden, is afgesproken dat de grondoverdracht (tussen gemeente en Woonveste) nog voor de sloop zou plaatsvinden. Dit is inmiddels gebeurd. Ook is in dit overleg afgesproken om een realisatie-overeenkomst tussen gemeente en Woonveste op te stellen. Deze realisatie-overeenkomst leg ik thans aan u voor. Feitelijke informatie: Op basis van de intentie-overeenkomst (zie bijlage voor bijbehorende 3-kolommenstructuur) die in 2005 is gesloten, is een voorlopige afrekening gemaakt. In deze 3-kolommenstructuur werd nog van 14 koopwoningen uitgegaan. Bij de nadere uitwerking van de plannen is de woningdifferentiatie echter bijgesteld in die zin dat er in zijn totaliteit 44 woningen worden gebouwd waarvan 10 koopwoningen. De voorlopige afrekening is ongeveer gelijk aan het totaalbedrag van de raming van de hiermee verband houdende posten. Er dient echter nog een latere verrekening plaats te vinden van: - de onteigening van het pand Robrechtstraat; - de mogelijke meeropbrengst van de verkoop van de woningen; - de kosten van het bouw- en woonrijpmaken van het gebied, waarvoor binnen het krediet eveneens een budget is geraamd. Inzet van middelen: dekking Een voorlopige analyse geeft aan, dat op de afgewikkelde onderdelen van het krediet in zijn totaliteit ,-- meer is besteed dan was geraamd. Thans is echter nog een nettokrediet van ,-- beschikbaar, dat hoofdzakelijk bestemd is voor het bouw- en woonrijpmaken van het gebied. Op basis van de thans bekende gegevens wordt het restantkrediet voorshands toereikend geacht. Advies: Wij stellen u voor bijgaand besluit vast te stellen. 1/2

3 College Onderwerp: V Realisatieovereenkomst Castellum Oudheusden BESLUIT Het college van Heusden heeft in de vergadering van 16 maart 2010 besloten: - in te stemmen met de realisatieovereenkomst Castellum Oudheusden. namens het college van Heusden, de secretaris, mr. J.T.A.J. van der Ven 2/2

4 REALISATIEOVEREENKOMST ontwikkeling Castellum Oudheusden ONDERGETEKENDEN De gemeente Heusden gevestigd en kantoorhoudende aan de Julianastraat 34 te Vlijmen ten deze krachtens artikel 171 gemeentewet vertegenwoordigd door drs. H.P.T.M. Willems hierna te noemen : gemeente en Stichting Woonveste, gevestigd en kantoorhoudende aan de Afrikalaan 92 te 5152 MD Drunen ten deze vertegenwoordigd door haar directeur / bestuurder drs. A.J. Gorter hierna te noemen: Woonveste, Woonveste en de gemeente hierna tezamen ook te noemen : partijen IN AANMERKING NEMENDE DAT: in de gemeente Heusden aan de Adrianus Loeffstraat, de Cornelis Verolmestraat, de Robrechtstraat en de Suitbertusstraat te Oudheusden is gelegen een locatie, hierna te noemen : de locatie, die door partijen geschikt wordt geacht voor (her)ontwikkeling, hierna te noemen : de ontwikkeling ; op de locatie is thans sprake van diverse woonbebouwing en een openbaar gebied; de locatie inclusief huidige bebouwing is eigendom deels van de gemeente, deels van Woonveste en deels van een derde partij jegens wie door de gemeente een onteigeningsprocedure is opgestart; partijen hebben over voormelde ontwikkeling diverse malen overleg gevoerd; doelstelling is om te komen tot een door Woonveste te realiseren binnenstedelijke ontwikkeling in de vorm van (gestapelde) woningbouw; uitgangspunt voor de ontwikkeling is dat hiermee een goede aansluiting wordt gevonden bij de omliggende bestaande bebouwing en dat hiermee de omgeving van de locatie een opwaardering krijgt in de vorm van bebouwing alsmede openbare ruimte; voormelde doelstelling en uitgangspunten hebben geleid tot een stedenbouwkundig kader en opvolgend bestemmingplan; ten behoeve van de ontwikkeling zal worden overgegaan tot de sloop van op de locatie thans bestaande opstallen, de gedeeltelijke verwijdering van bestaande infrastructuur en opvolgend een gefaseerde nieuwbouw alsmede de inrichting van de openbare ruimte en wegenstructuur; 1

5 partijen ten behoeve van de ontwikkeling bij separate koopovereenkomsten van elkaar over en weer gronden verkopen c.q. aankopen, waarmee de eigendom van de ondergrond behorende bij de geprojecteerde woningen c.a. bij Woonveste is komen te liggen en de ondergrond behorende bij het openbaar gebied eigendom is geworden van de gemeente; partijen in het kader van de ontwikkeling enkele aanvullende afspraken wensen vast te leggen, waartoe zij onderhavige overeenkomst wensen aan te gaan; deze realisatieovereenkomst aldus de bedoeling kent om een concreet kader te vormen voor de ontwikkeling van de locatie. KOMEN OVEREEN Artikel 1 : samenwerking tussen partijen; algemeen 1. Doel van partijen is om middels deze overeenkomst te komen tot een herontwikkeling van de locatie, zoals beschreven in deze overeenkomst. 2. Partijen stellen vast dat sprake is van planvorming in vergevorderd stadium, waarbij de ontwikkelingsplannen zijn uitgewerkt in het onherroepelijk bestemmingsplan Castellum, vastgesteld door de raad van Heusden op 18 december Partijen stellen vast, dat sprake is van onherroepelijke bouwvergunningverlening voor het woningbouwplan van Woonveste. 4. Partijen wensen derhalve te komen tot een afsprakenkader voor de thans aan de orde zijnde fase van feitelijke realisatie. Artikel 2 : de grondtransacties 1. Voorafgaand aan de sloop van de te amoveren bebouwing c.q. het verwijderen van de te amoveren infrastructuur op de locatie is : - door de gemeente aan Woonveste overgedragen het gemeentelijke eigendom zijnde ondergrond behorende tot de door Woonveste te realiseren woningen, zoals opgenomen in de notariële akte met kenmerk / , d.d. 28 augustus 2009, waarvan beide partijen een exemplaar in bezit hebben en - door Woonveste aan de gemeente overgedragen de bij Woonveste in eigendom zijnde ondergrond behorende tot de nieuw te realiseren openbare ruimte op de locatie, zoals opgenomen in de notariële akte met kenmerk / , d.d. 28 augustus 2009, waarvan beide partijen een exemplaar in bezit hebben. 2. Indien de gemeente het eigendom weet te verwerven van de woning Robrechtstraat 19 inclusief bijgebouwen, gelegen binnen de te ontwikkelen locatie, waarvoor door de gemeente een onteigeningsprocedure is opgestart, dan zal deze woning ook aan Woonveste in eigendom worden overgedragen voorzover noodzakelijk ten behoeve 2

6 van de realisatie van de aldaar geprojecteerde bebouwing. Voorzover ter plaatse van deze woning openbaar gebied is voorzien zal deze woning eigendom van de gemeente blijven. Woonveste zal bij eigendomsoverdracht voormeld aan de gemeente voldoen 50% van de koopsom alsmede 50% van de daadwerkelijk door de gemeente betaalde kosten samenhangend met de onteigening c.q. verwerving van de woningen, e.e.a. als aanvullende exploitatiebijdrage voor het project Castellum. 3. Mocht tijdens of bij afronding van het project blijken dat er nog gronden in eigendom toebehoren aan een partij die op grond van de bepalingen van onderhavige overeenkomst eigendom dienen te zijn van de andere partij, dan zullen die gronden bij separate overeenkomst respectievelijk notariële akte aan de desbetreffende partij worden overgedragen. 4. De kosten van de in lid 3 genoemde grondoverdracht zijn voor rekening van de verkrijgende partij. In het geval dat wederzijdse grondoverdracht plaatsvindt, zullen de kosten, op basis, door partijen worden gedeeld. Artikel 3 : Fasering, bouwrijp, woonrijp, aanleg infra en openbaar gebied 1. Na overdracht van de in artikel 2 lid 1 bedoelde gronden aan Woonveste zal een aanvang worden gemaakt met de realisatiefase van de ontwikkeling. 2. Woonveste zal zorgdragen voor amovering van te verwijderen opstallen alsmede het woonrijpmaken van de te bebouwen percelen van de locatie. 3. De gemeente zal zorgdragen voor het bouw- en woonrijpmaken van de gronden van het openbaar gebied. 4. Partijen spreken de intentie uit dat sprake is van ononderbroken (opvolgende) realisatie van de plandelen. 5. De gemeente zal in overleg met Woonveste na eigendomsoverdracht van het openbaar gebied als bedoeld in artikel 2 lid 1 overgaan tot de verwijdering van de te amoveren infrastructuur en vervolgens de aanleg van de ondergrondse infrastructuur inclusief de deugdelijke aansluiting hiervan c.q. afstemming hiervan op het omliggende gebied alsmede op de individuele woningbouwpercelen. 6. De gemeente zal in overleg met Woonveste naast aanleg van de ondergrondse infrastructuur zorgen voor een tijdelijke verharding c.q. (bouw)bestrating. 7. Na afronding van de ondergrondse infrastructuur alsmede realisatie van de diverse plandelen zal door en voor rekening van de gemeente de definitieve aanleg c.q. inrichting van de openbare ruimte c.q. wegenstructuur plaatsvinden inclusief aanleg openbare parkeerplaatsen. 8. Door de gemeente zal tezamen met de in lid 7 bedoelde werkzaamheden tevens worden zorggedragen voor de aanleg van het openbaar groen (niet zijnde de tuinen behorende bij de woningen c.q. het Castellum tot en met de haag), zoals aangegeven op bijgaande tekening Woonrijpmaken inrichtingstekening met kenmerk RL10GH131, tek. 3, blad 1, d.d. 29 januari 2010, die als bijlage bij onderhavige overeenkomst is gevoegd. 3

7 Artikel 4 : De bebouwing 1. Realisatie van de nieuwbouw van de woningen zal plaatsvinden door en voor rekening van Woonveste binnen de in het bestemmingsplan, zoals genoemd in artikel 1 lid 2, vervatte planologische kaders op basis waarvan aan Woonveste bouwvergunning is verleend. 2. Het woningbouwplan voor de locatie omvat zevenentwintig woningen en zeventien appartementen (Castellum). De kaders voor de nieuwbouw zijn (in hoofdlijnen) weergegeven op de plankaart bestemmingsplan Castellum Oudheusden d.d. 12 oktober 2007, zoals opgenomen in de bijlage, deel uitmakend van onderhavige overeenkomst. 3. Woonveste is in het kader van de realisatie van de in lid 1 bedoelde werken niet verplicht tot (Europese) aanbesteding en vrijwaart de gemeente dienaangaande. 4. De rol van de gemeente bij de realisatie van de woningen beperkt zich tot haar publiekrechtelijke bevoegdheden en verplichtingen. 5. Woonveste is geheel vrij terzake de sociale verhuur van de betreffende woningen. Het staat Woonveste niet vrij om behoudens voorafgaande toestemming van het College van B&W van de gemeente Heusden om binnen vier jaar na oplevering over te gaan tot verkoop van voor verhuur bedoelde woningen binnen het plangebied. 6. De koopwoningen binnen het plangebied zijn bedoeld als sociale koopwoningen (verruimde doelgroep). Artikel 5 : financieel, planschade, schade 1. Partijen dragen ieder de kosten van de door hen op grond van artikel 3 en 4 te verrichten werkzaamheden. 2. De gemeente brengt naast de legeskosten voor de verleende bouwvergunningen aan Woonveste een bedrag groot ,-- in rekening ten titel van exploitatiebijdrage ontwikkeling Castellum Oudheusden, gebaseerd op de planologische medewerking ten behoeve van de ontwikkeling, de bijdrage aan de aanleg van de ondergrondse en bovengrondse infra, apparaats- en overige gemeentelijke kosten. Partijen gaan ervan uit dat deze exploitatiebijdrage geen aanleiding geeft tot enigerlei fiscale druk. Mocht dit anders zijn, dan zullen partijen de financiële gevolgen van enigerlei fiscale aanspraak ieder voor 50% dragen, ongeacht welke partij door de fiscus dienaangaande wordt aangesproken. 3. De kosten, genoemd in lid 2 van dit artikel, zijn inmiddels bij wijze van voorschot in rekening gebracht en door Woonveste betaald.. 4. Partijen treden in overleg over de wijze van verkoop van de 10 koopwoningen zoals afgesproken in de drieluik als ook over welke woningen worden verkocht en de 4

8 verkoopprijzen daarvan. Bij daadwerkelijke verkoop van de koopwoningen zullen partijen een mogelijk positief verkoopresultaat (zijnde de verkoopopbrengst minus de bouwkosten, grondkosten en aan de woning gerelateerde bijkomende kosten) ieder voor 50% genieten. Woonveste brengt de met de aannemer overeengekomen bouwkosten van de koopwoningen specifiek in beeld. In eerste instantie wordt getracht de 10 woningen tegen marktwaarde te verkopen als verwacht wordt dat de woningen zijn af te zetten en als de marktwaarde van de woning boven de kostprijs ligt. Mochten de woningen op deze wijze niet verkoopbaar blijken te zijn en/of de kostprijs boven de verwachte marktwaarde komt te liggen dan zullen de woningen worden afgezet binnen de koopgarant-formule. In het geval de woningen verkocht worden binnen de koopgarant-formule, zal als verkoopopbrengst gezien worden het bedrag dat als waarde wordt gehanteerd bij de verkoop van de woning(en) (door een beëdigd taxateur bepaald). De korting die in de koopgarant-formule wordt verleend komt geheel ten laste van Woonveste waarmede ook mogelijke toekomstige verrekeningen uit de koopgarant-formule, bij doorverkoop van de woningen geheel ten gunste van Woonveste zal komen. De -door Woonveste- terug te vorderen BTW over het deel van de exploitatiebijdrage dat op de koopwoningen betrekking heeft zal voor 50% ten gunstige van de gemeente komen. 5. Beide partijen dragen de risico s en financiële lasten, op basis, voortkomend uit planschadevordering(en) als gevolg van uit de in deze overeenkomst beschreven wijziging van het bestemmingsplan voor de locatie. 6. Woonveste verplicht zich tot het op zijn kosten herstellen van schade, welke mocht ontstaan aan de aan de locatie grenzende gemeente-eigendommen, indien dit aantoonbaar toe te rekenen is aan Woonveste, of door Woonveste ingeschakelde derden, en na schriftelijke ingebrekestelling. Artikel 6 : duur, aanpassing en beëindiging 1. Deze overeenkomst treedt in werking bij ondertekening en eindigt na algehele afronding van het project. 2. Aanpassing / opzegging van deze overeenkomst is - na voorafgaand overleg - mogelijk doch uitsluitend indien voor een van partijen sprake is van een wijziging van omstandigheden welke een ongewijzigde uitvoering van deze overeenkomst voor (een van) partijen niet langer verantwoord maakt, dan wel sprake is van overmacht waardoor nakoming van verplichtingen voor (een der) partijen niet langer mogelijk is noch binnen redelijke termijn opnieuw tot de mogelijkheden gaat behoren. 3. Partijen komen uitdrukkelijk overeen dat in geval van aanpassing, opzegging, beëindiging of ontbinding als voormeld geen der partijen gehouden is tot vergoeding aan diens wederpartij van enigerlei bedrag vanwege gemaakte kosten, geleden schade, noch uit anderen hoofde, met uitzondering van het in artikel 5 lid 6. 5

9 Artikel 7 : Geschillen, toepasselijk recht, domiciliekeuze 1. Op deze overeenkomst is Nederlands recht van toepassing. Deze overeenkomst brengt geen beperking in de rechten en verplichtingen van partijen jegens elkaar op grond van de wet. 2. Alle geschillen, waaronder begrepen geschillen die slechts door één der partijen als zodanig worden beschouwd, die naar aanleiding van deze overeenkomst tussen partijen mochten ontstaan, zullen worden beslecht door de arrondissementsrechtbank te s-hertogenbosch. 3. In afwijking van het in lid 2 bepaalde kunnen partijen in een voorkomend geval (b.v. vanwege gewenste snelheid of gezien de relatieve eenvoud van de hen verdeeld houdende kwestie) kiezen voor een bindend advies door een door hen gezamenlijk aan te wijze deskundige. 4. Partijen kiezen ten aanzien van deze overeenkomst, alle hieruit voortvloeiende rechtsverhoudingen tussen partijen alsmede alle mogelijke geschillen domicilie op hun respectievelijke vestigingsadressen als voormeld. Artikel 8 : Overige en slotbepalingen 1. Waar in deze overeenkomst enige beslissing of handeling van de Gemeente wordt verlangd, is het daartoe aangewezen orgaan het College van Burgemeester en Wethouders, tenzij in deze overeenkomst of bij of krachtens wettelijk voorschrift uitdrukkelijk anders is bepaald. 2. Partijen zijn niet gerechtigd hun rechten en plichten, die voortvloeien uit deze overeenkomst, geheel of gedeeltelijk aan derden over te dragen zonder schriftelijke toestemming van de andere partij. Aan een dergelijke toestemming kunnen voorwaarden worden verbonden. 3. Partijen komen uitdrukkelijk overeen dat deze overeenkomst een weergave van hun afspraken c.q. rechtsverhouding omvat en dat derhalve geen vorderingen en/of aanspraken meer bestaan c.q. kunnen ontstaan uit voorafgaand aan deze overeenkomst tot stand gekomen overeenkomsten, correspondentie en/of besprekingen. 4. Deze overeenkomst kan enkel middels schriftelijke vastlegging worden aangevuld c.q. gewijzigd. 5. Deze overeenkomst laat onverlet dat tussen individuele partijen (al dan niet in combinatie met derden) separate overeenkomsten kunnen bestaan. Partijen verplichten zich bij het aangaan van dergelijke separate overeenkomsten zorg te dragen voor overeenstemming met het bepaalde in deze overeenkomst. 6

10 Artikel 9 : Bijlagen Als bijlagen bij deze overeenkomst hebben te gelden : 1. W Woonrijpmaken inrichtingstekening met kenmerk RL10GH131, tek. 3, blad 1, d.d. 29 januari 2010oonrijpmaken inrichtingstekening met kenmerk RL10GH131, tek. 3, blad 1, d.d. 29 januari 2010; 2. plankaart bestemmingsplan Castellum Oudheusden d.d. 12 oktober Aldus opgemaakt en getekend te, Drunen, d.d Vlijmen, d.d Woonveste Gemeente Heusden drs. A.J. Gorter drs H.P.T.M. Willems 7

11

12

13