Vastgoed op eigen benen

Transcriptie

1 Vastgoed op eigen benen verzelfstandiging van de exploitatie van het vastgoed in de zorgsector In opdracht van IWZ Maaike Alles Johan Conijn Jeroen Neele Rob de Wildt Margery Kuikman (KPMG) mei 2002 RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade AC Amsterdam telefoon telefax Rapportnummer: 80340

2

3 VOORWOORD 1 Inhoudsopgave 0 VOORWOORD I 1 INLEIDING ACHTERGROND DOELSTELLING VAN HET ONDERZOEK HET CONCEPTUEEL KADER NADERE UITWERKING OPBOUW VAN DE RAPPORTAGE 6 2 CONCEPTUEEL MODEL OPZET MODEL HISTORISCHE WAARDE TOEKOMSTWAARDE FUNCTIONELE KWALITEIT ALTERNATIEVE SCENARIO S DE RESULTATEN 20 3 VERZORGINGSHUIZEN ALGEMEEN BEELD EEN LANDELIJKE BEELD VAN DE KWALITEIT EN GEBREKEN SYSTEMATIEK VAN VERZORGINGSHUIZEN DE BEZOCHTE VERZORGINGSHUIZEN VERZORGINGSHUIZEN PER HUIS 30 4 VERPLEEGHUIZEN ALGEMEEN BEELD DE BEZOCHTE VERPLEEGHUIZEN 52

4 2 VOORWOORD 5 GGZ EN GEHANDICAPTEN DE SECTOR GGZ ALGEMEEN BEELD GEHANDICAPTEN ALGEMEEN BEELD DE BEZOCHTE GEBOUWEN VOOR GGZ EN GEHANDICAPTENZORG 71 6 SAMENVATTING EN CONCLUSIES ALGEMEEN HET CONCEPTUELE MODEL HET REKENMODEL HET VELDWERK TOT SLOT 88 BIJLAGEN: KENGETALLEN CONCEPTUEEL MODEL

5 VOORWOORD I 0 Voorwoord Begin vorig jaar heeft de Initiatiefgroep Bruteren in de zorg de aandacht gevraagd voor de noodzaak om het sociaal ondernemerschap bij zorginstellingen tot stand te brengen. De Initiatiefgroep beschouwde de te hoge boekwaarden van de gebouwen in de zorgsector als een belangrijke hinderpaal. Als oplossing hiervoor werd een bruteringsoperatie voorgesteld naar analogie van de brutering in de volkshuisvesting om daarmee de te hoge boekwaarden van de gebouwen in de zorgsector te verlagen en het sociaal ondernemerschap mogelijk te maken. De activiteiten van deze Initiatiefgroep hebben geleid tot de opdrachtverlening van dit onderzoek. Als opdrachtgever heeft Initiatiefprogramma Wonen en Zorg (IWZ) gefungeerd, dat een samenwerkingsverband is van NIZW en SEV. De bekostiging van het onderzoek heeft het Ministerie van VWS grotendeels voor zijn rekening genomen. Bij de uitvoering van het onderzoek heeft een begeleidingscommissie de onderzoekers ter zijde gestaan. Deze commissie heeft bestaan uit de deelnemers van de Initiatiefgroep, de aan de pilot deelnemende zorginstellingen, de opdrachtgever en vertegenwoordigers van het Ministerie van VWS en dat van VROM. Het gaat hierbij om de volgende personen en instellingen: F. Catau (voorzitter), De Woonplaats; H. Bontius, Aedes; H. Boogaard, De Open Ankh; J. Caljouw, Humanitas; L. Goorix, Woonzorg Nederland; P. Jansen, Aedes; J. Krijnen, Ministerie VWS; S. Linders, Zonnehuisgroep; T. Mandemaker, IWZ; L. Sanders, SEV; J. Singelenberg, Arcares; G. ter Weeme, Ministerie van VROM. Tijdens de bijeenkomsten met de begeleidingscommissie was er een intensieve en vruchtbare gedachtenwisseling, die van grote waarde is geweest voor de onderzoekers. Het onderzoek is uitgevoerd door RIGO Research en Advies in samenwerking met KPMG Assurance. Johan Conijn (projectleider)

6 II VOORWOORD

7 INLEIDING 1 1 Inleiding 1.1 Achtergrond In de zorg is vanouds sprake van aanbodregulering. De gebruikelijke verhoudingen tussen vraag en aanbod spelen over het algemeen geen rol. Ook het vastgoed in de zorg is grotendeels afgeschermd van marktinvloeden. Bovendien hebben de aanbieders van zorg niet de volledige zeggenschap over investeringsbeslissingen. Dit heeft een keerzijde. In de sector Verpleging en Verzorging loopt de feitelijke kwaliteit steeds achter bij de maatschappelijke ontwikkelingen en normen, waardoor de functionele veroudering een grote omvang heeft bereikt. Er is geen prijsvorming van vastgoed waardoor het vastgoed ook voor de betrokkenen alleen de gebruikswaarde vertegenwoordigt, zonder dat inzicht bestaat in de alternatieve opbrengsten van het vastgoed. Het ontbreekt bij zorginstellingen aan expertise over de vastgoedmarkt. Transacties met het vastgoed kunnen nadelig uitpakken voor de zorginstelling, en ontwikkelingen komen zeer traag van de grond, waardoor deze worden belemmerd. Zowel beleidsmatig als voor de betrokkenen is deze situatie ongewenst. Door het volledig overdragen van verantwoordelijkheden voor het vastgoed kan de transformatie van het vastgoed naar betere kwaliteit vorm krijgen. Daarbij kan ook het maatschappelijke vermogen van woningcorporaties een rol spelen, daar waar de corporaties een natuurlijke partner zijn voor zorginstellingen met vastgoed. Ook voor de bewoner kan een nieuwe verantwoordelijkheidsverdeling gunstig uitpakken. Er kan meer keuzevrijheid ontstaan als de prijs van het aanbod meer in overeenstemming wordt gebracht met de kwaliteit. Deze onderwerpen vormen de achtergrond van dit onderzoek, maar komen zelf niet aan de orde. Dit onderzoek vloeit voort uit twee met elkaar samenhangende, belangrijke ontwikkelingen in de zorgsector. Deze ontwikkelingen zijn: - het versterken van de vraagsturing in de zorg; - het scheiden van wonen en zorg. De gewenste omslag van de aanbodsturing naar de vraagsturing krijgt met name gestalte via de modernisering van de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten

8 2 INLEIDING (AWBZ). Met deze modernisering wordt beoogd de keuzevrijheid van mensen te vergroten. 1 De scheiding van wonen en zorg vormt een complementaire beleidsontwikkeling. De bekostiging van beide componenten is in het huidige zorgstelsel sterk met elkaar verweven. Het opheffen van deze verwevenheid leidt tot meer duidelijkheid over de kosten van elke component afzonderlijk. Bovendien biedt een scheiding van wonen en zorg meer flexibiliteit aan zorgaanbieders, resp. aanbieders van huisvesting om een van beide componenten afzonderlijk aan te bieden. Hierdoor worden de mogelijkheden van toetreding vergroot en daarmee naar verwachting het aanbod van wonen en zorg verruimd. Voor dit onderzoek is verder van belang dat de kwaliteit van de bestaande zorgvoorzieningen in veel gevallen tekortschiet. Dit geldt met name voor de gemiddelde functionele kwaliteit van de gebouwen. De functionele normen waaraan de gebouwen zouden dienen te voldoen, zijn periodiek aangepast zonder dat deze veranderingen hun doorwerking hebben gekregen in (bouwkundige) aanpassingen van de gebouwen. Dit heeft mede geleid tot functioneel prestatieverlies van de gebouwen. 2 Het feit dat de gebouwen in de zorgsector op grote schaal niet aan de eisen van deze tijd voldoen, is een probleem op zich, los van de geschetste beleidsontwikkelingen. In een stelsel van meer vraaggestuurde zorg gaat dit echter nog eens extra klemmen, omdat de zorgbehoevende waar voor zijn geld wenst. Zo leidt de versterking van de vraagsturing tot een vergrote noodzaak om het functionele tekort van de gebouwen op te heffen. Hieruit vloeit een transformatieopgave van de gebouwen voort. De richting waarin deze transformatie wordt uitgewerkt is op haar beurt weer mede afhankelijk van ontwikkelingen in de zorg, waarbij in het bijzonder de extramuralisering van belang is. Tot slot is in dit kader van belang dat in een vraaggestuurd stelsel de financiële uitgangspositie van de zorginstellingen in grote lijnen aan elkaar gelijk zou dienen te zijn: level playing field. Bij meer vraagsturing zullen de zorginstellingen immers met elkaar in concurrentie dienen te treden. Als de startpositie sterk ongelijk is, is er niet sprake van faire concurrentieverhoudingen. Modernisering van de AWBZ brengt derhalve ook de noodzaak met zich om een evenwichtige financiële uitgangspositie voor de zorginstellingen tot stand te brengen. 3 In de huidige situatie wordt de financiële ongelijkheid vooral veroorzaakt door de gebouwen, het onroerend goed van de instellingen. In het bijzonder gaat het hierbij om het feit dat de boekwaardes per gebouw en per instelling sterk uiteenlopen en in voorkomende gevallen geen relatie (meer) hebben met de toekomstwaarde van het gebouw. Dit boekwaardeprobleem is een belangrijke oorzaak voor de financiële ongelijkheid voetnoot Zie hierover onder meer Modernisering AWBZ, brief van staatssecretarissen van VWS en VROM aan de Tweede Kamer, , nr. 12. Zie hierover bijlage 3 van de reeds genoemde brief aan de Tweede Kamer, waarin voor verzorgingshuizen op basis van het zogenaamde PIV-onderzoek, een beeld wordt geschetst van het bouwkundige en functionele prestatieverlies van de verzorgingshuizen. Dit is ook verwoord in de motie-dankers, Tweede Kamer , nr. 204.

9 INLEIDING 3 en dient derhalve te worden opgelost wil er sprake kunnen zijn van een level playing field. Deze globale schets van de relevante ontwikkelingen in de zorgsector biedt het kader waarbinnen dit onderzoek is uitgevoerd. 4 Uit deze ontwikkelingen komt naar voren dat het onroerend goed een spilfunctie heeft in het veranderingsproces. Bij scheiden van wonen en zorg, bij de transformatieopgave, als ook bij het creëren van een evenwichtige uitgangspositie voor zorginstellingen staat het onroerend goed (mede) centraal. Door het onroerend goed te verzelfstandigen, door het onroerend goed op eigen benen te plaatsen kan een belangrijke bijdrage worden geleverd aan de gewenste beleidsveranderingen in de zorgsector. Deze noodzakelijke verzelfstandigingsoperatie van het onroerend goed ligt aan de basis van dit onderzoek. De benodigde kwaliteitsslag van de gebouwen in de zorg staat op zich los van het boekwaardeprobleem. Ook als het boekwaardeprobleem niet zou worden aangepakt, blijft de maatschappelijke noodzaak bestaan om de functionele tekorten op te heffen. Wel is het zo dat, zoals aangegeven, wegwerken van het boekwaardeprobleem een bijdrage kan leveren aan dit proces. Verder is het van belang te onderkennen dat in het bijzonder in de verzorgingssector een substantieel deel van het vastgoed niet (meer) in eigendom is bij de zorginstellingen. Indien dat niet het geval is, zijn vooral woningcorporaties eigenaar van het vastgoed. Echter ook voor deze woningcorporaties gelden momenteel dezelfde spelregels vanuit de zorgsector die hen belemmeren in een bedrijfseconomisch beleid ten aanzien van het vastgoed. 1.2 Doelstelling van het onderzoek De verzelfstandigingsoperatie houdt in dat het onroerend goed in de zorgsector in financiële en bedrijfseconomische zin op eigen benen wordt geplaatst, ongeacht wie de eigenaar is of wordt. Dit kan in voorkomende gevallen ook betekenen: transformeren, moderniseren, opwaarderen van de woonkwaliteit. Na de verzelfstandiging van het onroerend goed zal immers lang niet in alle gevallen gewoon worden doorgeëxploiteerd (gericht op instandhouding), maar zal in veel gevallen transformatie van het gebouw dan wel sloop en afstoting plaatsvinden. Hiervoor zijn verschillende scenario s denkbaar. Verzelfstandiging van het onroerend goed zal, zo is het beeld momenteel, met zich brengen dat er ook een oplossing wordt gevonden voor het genoemde boekwaardeprobleem. Het soms grote verschil tussen boekwaarde en toekomstwaarde van de gebouwen, is een molensteen om de nek van de zorginstellingen. Inzicht krijgen in het gewicht, de omvang van deze molensteen is een eerste stap die kan leiden tot het op eigen benen plaatsen van het onroerend goed. voetnoot 4 Voor een meer uitgebreide beschrijving en analyse zie J. van der Schaar: Zorgvernieuwing Vast Goed; over facilitair vastgoedbeheer in de zorg, RIGO, maart 2002.

10 4 INLEIDING Het doel van dit onderzoek is een bijdrage te leveren aan deze verzelfstandigingsoperatie van het onroerend goed in de zorgsector door meer inzicht te krijgen in de omvang van het boekwaardeprobleem. Hierbij gaat het in essentie om een confrontatie van de boekwaarde van de gebouwen in boekhoudkundige zin aan de ene kant, en de toekomstwaarde van de gebouwen aan de andere kant. Deze toekomstwaarde is op haar beurt sterk afhankelijk van de bouwkundige en functionele kwaliteit van het gebouw en de mogelijkheid van alternatieve bestemmingen voor het gebouw en/of de grond. De feitelijke vormgeving van de verzelfstandigingsoperatie vergt beleidskeuzen die met behulp van dit onderzoek kunnen worden voorbereid. De uiteindelijke vormgeving van het beleid valt buiten het kader van dit onderzoek. Het resultaat van dit onderzoek beoogt wel een bijdrage te leveren aan het maken van deze beleidskeuzen Verzelfstandiging en/of brutering? De oplossingsrichting voor de hier geschetste problematiek wordt vaak omschreven als brutering. 5 Deze oplossingsrichting wekt, naar analogie van de bruteringsoperatie in de sociale huursector, de indruk dat het boekwaardeprobleem in één klap voor alle instellingen zou worden opgelost. Nu zijn er wel enige parallellen te trekken met de sociale huursector, er zijn echter ook wezenlijke verschillen. Bij de brutering in de sociale huursector werden de toekomstige objectsubsidies met een bedrag ineens afgekocht door de overheid onder gelijktijdige verrekening van de leningen die dezelfde overheid had uitstaan in de sociale huursector. Deze operatie was door het tegen elkaar wegstrepen van toekomstige subsidies en uitstaande leningen in grote lijnen budgettair neutraal. Het resultaat was dat de gewenste verzelfstandiging van de sociale huursector daarmee ook in financieel opzicht werd gerealiseerd. In de zorgsector gaat het niet zozeer om vastgelegde subsidierechten die zich lenen voor eventuele afkoop door de overheid. Het boekwaardeprobleem is van een andere orde, al is het wel zo dat het oplossen van dit probleem mede de verantwoordelijkheid is voor de overheid. Daarnaast is de mogelijkheid om in de zorgsector de operatie budgettair neutraal uit te voeren niet aanwezig. Er zijn geen rijksleningen die behulpzaam zijn bij de oplossing van het financiële probleem. Dit vormt een extra complicatie. Het is hiermee niet vanzelfsprekend dat in de zorgsector de brutering in de genoemde betekenis de aangewezen oplossingsrichting is. Om te voorkomen dat door het gebruik van de term brutering de indruk zou postvatten dat reeds (impliciet) gekozen zou zijn voor een bepaalde oplossing van het boekwaardeprobleem, wordt hier gesproken over verzelfstandiging van het onroerend goed. De intentie is om hiermee duidelijk te maken dat de keuze voor de oplossing van het boekwaardeprobleem nog verschillende kanten op zou kunnen. voetnoot 5 Zie bijvoorbeeld bijlage 3 van de eerder genoemde brief aan de Tweede Kamer, die als titel heeft: Het bruteringsvraagstuk: een evenwichtige uitgangspositie van instellingen tegen de achtergrond van vraagsturing in de zorg.

11 INLEIDING Het conceptueel kader In het conceptuele kader dat aan dit onderzoek ten grondslag ligt nemen twee waardebegrippen van het onroerend goed in de zorgsector een centrale plaats in. Deze begrippen zijn wat hier wordt genoemd de historische waarde en de toekomstwaarde van het onroerend goed. Beide begrippen zullen nader worden toegelicht. Het onroerend goed heeft momenteel voor de instelling een wat genoemd kan worden historische waarde. Dit is de waarde van het onroerend goed zoals dat volgens huidige regelgeving, rekening houdend met de oorspronkelijk investering en de afschrijvingssystematiek van het onroerend goed, bij de instelling in de boeken staat (de status quo). Hierbij kunnen de trekkingsrechten en de instandhoudingsgelden eveneens een rol spelen. In deze historische waarde van het onroerend goed zijn, per instelling op verschillende manier, de tamelijk willekeurige elementen verwerkt, die samenhangen met wet- en regelgeving uit het verleden. Het gaat hierbij onder meer om activering (boekhoudkundige opwaardering) van het onroerend goed bij additionele investering. De huidige hoogte van de boekwaarde is in die zin voor de instelling van groot belang omdat als keerzijde van deze boekwaarde leningen en/of eigen vermogen staat. Dit impliceert dat bijvoorbeeld een verlaging van de boekwaarde direct consequenties heeft voor de omvang van het eigen vermogen, aannemende dat de leningen niet verlaagd kunnen worden. Daarnaast heeft het onroerend goed ook een toekomstwaarde. Deze waarde is gebaseerd op de mogelijkheden, die het onroerend goed in de toekomst heeft voor de eigenaar. Het gaat hierbij niet alleen om de bouwkundige en functionele staat van het gebouw en de eventueel daaruit voortvloeiende noodzaak van aanpassing, resp. transformatie. De marktpotentie, de mogelijke alternatieve bestemmingen van het onroerend goed, inclusief de grond, spelen ook een belangrijke rol bij de toekomstwaarde. Verder is de toekomstige exploitatie een belangrijke factor, waarbij met name de omvang van de te realiseren huurinkomsten een cruciale factor vormt. Er zijn in feite verschillende scenario s ten aanzien van de bestemming van het gebouw en/of de grond en ook verschillende varianten ten aanzien van de hoogte van de huur, die leiden tot steeds verschillende toekomstwaarden. In dit onderzoek staat de confrontatie tussen beide waarden centraal. Wanneer de boekwaarde van het gebouw groter is dan de toekomstwaarde, die bij optimale aanwending van dat gebouw resulteert, is er sprake van het eerder genoemde boekwaardeprobleem. In dat geval is de boekwaarde immers te hoog omdat ze niet meer kan worden gerealiseerd. Buiten de zorgsector is het gangbaar om, zodra deze situatie zich voordoet, de boekwaarde te verlagen tot de betreffende toekomstwaarde. 6 Op deze wijze wordt het verlies genomen op het moment dat het zich voordoet. In de zorgsector is dat over het algemeen niet gedaan, waardoor in voorkomende gevallen de instellingen te maken hebben met gebouwen met een voetnoot 6 Het gaat hier in feite om de actuele waarde van het gebouw, die in het geval van voortgezette exploitatie gelijk is aan de bedrijfswaarde.

12 6 INLEIDING (veel) te hoge boekwaarde. Met dit onderzoek wordt beoogd om inzicht te krijgen in welke mate en in welke omvang dit boekwaardeprobleem zich in de praktijk voordoet. 1.4 Nadere uitwerking In principe heeft dit onderzoek betrekking op het onroerend goed in de AWBZzorgsector, bestaande uit verzorgingshuizen, verpleeghuizen, GGZ- en gehandicaptensector. De mate van uitwerking is per sector echter niet gelijk zoals uit het vervolg zal blijken. Het onderzoek bestaat uit drie onderdelen: - in de eerste plaats is een conceptueel model ontwikkeld, waarmee voor het onroerend goed in de zorgsector zowel de historische waarde als de toekomstwaarde kan worden berekend; dit model is uitgewerkt op het niveau van het afzonderlijke gebouw; - in de tweede plaats is veldwerk uitgevoerd (pilots) onder 5 verzorgingshuizen, 3 verpleeghuizen, 2 instellingen voor gehandicaptenzorg en 1 GGZ-instelling; in totaal zijn hierbij 12 gebouwen in de beschouwing betrokken; met dit veldwerk is informatie verzameld over de betreffende instellingen, de staat waarin de gebouwen verkeren en financiële gegevens; - in de derde plaats zijn met de gegevens uit het veldwerk berekeningen met het model uitgevoerd om voor de geselecteerde gebouwen de historische en de toekomstwaarde te kunnen vaststellen en daarmee de omvang van het boekwaardeprobleem te kunnen bepalen. 1.5 Opbouw van de rapportage Deze rapportage is verder als volgt opgebouwd. In het volgende hoofdstuk wordt het conceptuele model gepresenteerd dat in het kader van dit project is ontwikkeld. Volgens bevatten de daarop volgende hoofdstukken de resultaten van het veldwerk. Hierbij zijn tevens de uitkomsten van de berekeningen met het model gepresenteerd. Hoofdstuk 3 heeft betrekking op de verzorgingshuizen, hoofdstuk 4 op de verpleeghuizen en hoofdstuk 5 op de GGZ-instellingen en de instellingen voor gehandicaptenzorg. Deze rapportage wordt afgerond met een hoofdstuk waarin een samenvatting en conclusies zijn opgenomen.

13 CONCEPTUEEL MODEL 7 2 Conceptueel model 2.1 Opzet model Om de waarde van het onroerend goed van de zorginstellingen te kunnen bepalen is in het kader van deze studie een rekenmodel ontwikkeld waarmee de historische waarde van het vastgoed kan worden vergeleken met de toekomstige waarde. In dit hoofdstuk wordt de opzet van dit model beschreven. In het model wordt de historische waarde van de gebouwen vergeleken met de toekomstwaarde volgens een aantal scenario s. Hiervoor is een aantal alternatieven opgesteld: 1 toekomstwaarde bij blijvende bestemming in de zorgsector: - scenario nieuwbouw-kwaliteit - voorzetten van de exploitatie in huidige toestand (0-scenario) - transformatie (sloop/nieuwbouw) 2 toekomstwaarde bij alternatieve bestemming buiten de zorgsector: - restwaarde grond Het schema in figuur 2-1 geeft de opzet van de vergelijking tussen historische waarde en toekomstwaarde bij gelijke bestemming en voortzetten van de exploitatie weer. 2.2 Historische waarde De historische waarde is opgebouwd uit de volgende vier posten: + de boekwaarde + de kosten van het wegwerken van achterstallig onderhoud de opgebouwde onderhoudsvoorzieningen De kosten van het wegwerken van achterstallig onderhoud zijn opgenomen om de gebouwen op bouwtechnisch niveau op een onderling vergelijkbaar niveau te brengen. Een gebouw dat in slechte staat verkeert heeft dus een hogere historische waarde en zal, indien deze waarde wordt afgezet tegen de toekomstwaarde, tot

14 8 CONCEPTUEEL MODEL een kleiner saldo leiden. De opgebouwde onderhoudsvoorziening beïnvloedt de historische waarde negatief. figuur 2-1 model waardering gebouw + boekwaarde gebouw + achterstallig onderhoud optelling historische waarde -/- onderhoudsvoorziening confrontatie waarde: - surplus of - deficit huurprijzen leegstand exploitatielasten restwaarde (grond) bedrijfswaarde model bedrijfswaarde O-scenario parameters / discontovoet resterende levensduur (wegwerken) functioneel tekort Achterstallig onderhoud De kosten voor het wegwerken van het achterstallige onderhoud zijn gebaseerd op een bouwkundige inventarisatie van de huidige situatie. De staat van het onderhoud is van de volgende gebouwdelen nagegaan: gesloten geveldelen buitenkozijnen dakbedekking schilderwerk buiten schilderwerk binnen vloerbedekking isolatiewaarde Op basis van de scores goed tot en met zeer slecht is een schatting gemaakt van de oppervlakte van het betreffende gebouwdeel dat voor een onderhoudsbeurt in aanmerking komt. Tezamen met normkosten per eenheid (bijvoorbeeld per m²) en een schatting van de totale hoeveelheden per gebouwdeel, zijn de totale kosten voor het wegwerken van het achterstallig onderhoud geraamd. 7 voetnoot 7 Bij het achterstallig onderhoud zijn niet de kosten meegenomen voor verbetering van de technische staat van de gebouwen. Kosten voor bijvoorbeeld het verbeteren van de isolatie van gevel of dak zijn dus niet berekend.

15 CONCEPTUEEL MODEL 9 figuur 2-2 model achterstallig onderhoud o.b.v. gebouwkenmerken inschatting van: nuttig oppervlakte constructieoppervlakte verkeersoppervlakte verhouding oppervlakte wonen/verkeersruimte/zorg geveloppervlakte dakoppervlakte kozijnoppervlakte staat van onderhoud van: - gevel (open en dicht) - dak - schilderwerk (buiten en binnen) - vloerbedekking onderhoud gewenst? ja nee op basis van normkosten per m2 of m3 input scoren: goed - redelijk - slecht - zeer slecht score bepaalt het aandeel van de m2 of m3 die moeten worden gerepareerd fl. 0,- onderhoudskosten voor: - gevel (open en dicht) - dak - schilderwerk (buiten en binnen) - vloerbedekking kosten opheffen achterstallig onderhoud 2.3 Toekomstwaarde De waarde die een gebouw voor de eigenaar vertegenwoordigt, kan worden bepaald door de te verwachten huuropbrengsten gedurende de resterende exploitatieperiode van het gebouw plus de restwaarde af te zetten tegen de te verwachten exploitatielasten tijdens diezelfde periode. Het saldo is gelijk aan de toekomstwaarde. De volgende variabelen zijn van invloed op de toekomstwaarde: 1 restende levensduur van het gebouw 2 huuropbrengsten 3 exploitatielasten 4 leegstand 5 restwaarde gebouw en grond 6 parameters (disconteringsvoet, lastenstijging, huurstijging) De toekomstwaarde geeft een zo reëel mogelijke schatting van de waarde van het gebouw. Het blijft echter een schatting omdat aannames over toekomstige ontwikkeling worden gedaan. In deze studie is het de bedoeling geweest de waarde te bepalen indien het vastgoed geheel op eigen benen zou staan: als alle baten uit verhuur en lasten voor beheer en onderhoud door de eigenaar gedragen worden. Inkomsten en uitgaven die tot de zorg behoren zijn buiten beschouwing gebleven. Bij de berekening van de toekomstwaarde is in het scenario nieuwbouw-kwaliteit uitgegaan van marktconforme huren. De idee is dat het gebouw woondiensten en andere gebouw gerelateerde diensten levert, die zodanig geprijsd dienen te wor-

16 10 CONCEPTUEEL MODEL den dat er sprake is van een level playing field. Bij het vaststellen van de marktconforme huurprijzen is ervan uitgegaan dat het gebouw aan de huidige eisen voldoet. Daarnaast zijn ook de andere kasstromen van de exploitatie van het gebouw gespecificeerd. Op basis van deze kasstromen is de toekomstwaarde van het gebouw berekend. In het schema is ook rekening gehouden met de mogelijkheid van leegstand. Met deze variabele is rekening gehouden met de omvang van de regionale vraag naar de betreffende woon- en zorgdiensten in relatie tot het beschikbare aanbod. Bij de berekening van de restwaarde van het gebouw is verondersteld dat het gebouw wordt gesloopt en op de locatie woningbouw wordt gepleegd. Dat betekent dat de grondwaarde wordt bepaald voor die bestemming. Indien de grond in erfpacht is uitgegeven is de grondwaarde nul en als er sprake is van restrictief beleid zal de grondwaarde worden bepaald bij de huidige zorgbestemming Resterende levensduur Een van de belangrijkste aspecten van de toekomstwaardeberekening is de resterende levensduur die voor de gebouwen wordt aangehouden. In de volkshuisvesting is een periode van 50 jaar gebruikelijk, al zijn er de laatste jaren geluiden om dat te bekorten. In de zorg veranderen inzichten en technieken sneller dan in de volkshuisvesting. Technologische vooruitgang en de steeds hogere eisen die aan de zorg worden gesteld hebben tot gevolg dat vaker ingrijpend moet worden verbouwd of zelfs vervangen. Hoewel er wel voorstellen zijn gedaan om de exploitatietermijn te bekorten 8, wordt er in de zorgsector ook gerekend met een levensduur van 50 jaar. In het model is een exploitatieperiode van 40 jaar aangehouden. Het bouwjaar vormt in principe het basisjaar. Indien gebouwen sinds de bouw momenteel al meer dan 50 jaar worden geëxploiteerd en dus volgens de norm geen resterende levensduur meer hebben, is het jaar van de laatste ingrijpende verbouwing het startjaar van de exploitatie. We hanteren 10 jaar als minimale levensduur Huuropbrengsten Bij het vaststellen van de marktconforme huurprijzen is uitgegaan van nieuwbouwkwaliteit. Met andere woorden: van een gebouw dat geheel aan de huidige normen voldoet. Dat betekent evenwel dat de gebouwen die onderwerp van de studie zijn (fictief) moeten worden aangepast aan deze normen. Voor eenheden van 30 m² in verzorgingshuizen kan immers niet dezelfde huur worden gevraagd als voor eenheden die, overeenkomstig de huidige normen, een oppervlakte hebben van 45 m² of meer. De kosten van deze denkbeeldige verbouwing worden in het model bepaald. 9 voetnoot 8 9 Afschrijvingstermijn in de zorg moet korter, CTG, Zie paragraaf voor een toelichting op de berekening van de kosten van het functionele tekort.

17 CONCEPTUEEL MODEL 11 Gegevens over marktconforme huurprijzen van woonruimten en ruimten voor zorg in de vier onderscheiden sectoren (verzorgingshuizen, verpleeghuizen, gebouwen voor geestelijke gezondheidszorg en voor gehandicapten) zijn echter niet aanwezig. De huidige huren worden onder een geheel eigen regime vastgesteld waar de markt geen rol in speelt. Voor de bepaling van de aanvangshuur is een aantal varianten ontwikkeld: 1 genormeerde kostendekkende huurprijs per m² vloeroppervlakte 2 aftoppen genormeerde kostendekkende huurprijs per m² vloeroppervlakte op de huursubsidiegrens 3 maximaal redelijke huur volgens het woningwaarderingsstelsel (wws) 4 idem, maar dan 70% van maximaal redelijke huur 5 kostendekkende genormeerde aanvangshuur bij doorexploitatie Deze vijf varianten zullen nu verder worden toegelicht. (1) Genormeerde kostendekkende huur per m² vloeroppervlakte Voor de berekening van de hoogte van de huur is gebruik gemaakt van gegevens uit de volkshuisvesting en dan in het bijzonder van complexen die veel overeenkomsten hebben met de instellingen die onderwerp van deze studie zijn: woonzorgcomplexen. Van circa 30 woonzorgcomplexen die in de afgelopen jaren in de sociale huursector zijn gerealiseerd heeft RIGO het gemiddelde investeringsbedrag berekend. Dit komt uit op De gebruiksoppervlakte varieert tussen 60 m² en 80 m². Daar hoorde een bruto vloeroppervlakte bij van gemiddeld bijna 100 m². 11 Dit investeringsbedrag komt nagenoeg overeen met het bedrag van aan investeringskosten dat uit een onderzoek naar gebouwen in de zorgsector van Aedes naar voren komt. 12 Bij investeringskosten van berekenen we een kostendekkende huur van 675 per maand. 13 Dat komt neer op een huur per m² bvo per jaar van 81,00. voetnoot Alle prijzen hebben prijspeil januari Inclusief onder andere verkeersruimten en ruimten die tot het woonareaal te rekenen zijn. Dit bedrag is opgebouwd uit bouwkosten: ; installatiekosten: en grondkosten: Bij de berekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: een exploitatieperiode van 40 jaar, parameters: huurstijging 2,5%, disconteringsvoet 6,5%. Voor de hoogte van de exploitatielasten is aansluiting gezocht bij de normatieve instandhoudingsinvesteringen die door het CTG in de Beleidsregel I-484 zijn vastgesteld. Deze normbedragen bedragen gemiddeld ongeveer 13,50 per m² per jaar (er zijn verschillen tussen de sectoren). Voor beheer- en administratiekosten en voor verzekeringen is een bedrag van 6,50 per m² per jaar gereserveerd en de onroerende zaken belasting is overgenomen uit de aanslag van Die varieerde in dat jaar bij de pilot-complexen tussen de 2,60 en 8,00 per m² bvo. Gemiddeld was dat 5,40/ m² bvo.

18 12 CONCEPTUEEL MODEL Deze huurprijs is in het model ook aangehouden voor de ruimten die worden gebruikt voor zorg en voor de overige ruimten. 14 (2) Aftoppen genormeerde kostendekkende huur per m² vloeroppervlakte op huursubsidiegrens De eenheden in de instellingen worden, indien het vastgoed en de geleverde zorg worden losgekoppeld, direct verhuurd aan de bewoners. Veel van de huidige bewoners ontvangen huursubsidie of zouden daar, gezien hun financiële positie, recht op hebben. Om in aanmerking voor huursubsidie te komen, moet de huur per woning tussen 162,00 en 521,39 per maand liggen. 15 Voor jongeren van 18 tot 23 jaar zonder kinderen is het maximumbedrag 287,70 per maand. Jongeren onder de 18 jaar hebben geen recht op huursubsidie. Huursubsidie wordt in principe alleen toegekend aan huurders van zelfstandige woningen. Voor onzelfstandige eenheden wordt huursubsidie alleen toegekend als de huurders één huurcontract hebben en één gezamenlijke huishouding voeren. Voor begeleid wonen of groepswonen voor ouderen wordt veelal een uitzondering op deze regel gemaakt. Huursubsidie wordt hier ook toegekend als er geen groepscontract voor de huur is. In het model zal de huur worden afgetopt op 521,39 per maand, de grens voor toekenning van huursubsidie. 16 Voor instellingen voor jongeren (van 18 tot 23 jaar) zal de grens van 287,70 worden aangehouden. (3) Maximaal redelijke huur volgens het woningwaarderingsstelsel (wws) Het woningwaarderingstelsel is opgesteld voor de volkshuisvesting en geeft voor de woning en woonomgeving punten voor kwaliteit. De grootte van de woning is in de methodiek de belangrijkste grootheid. 17 Andere aspecten die meespelen zijn bijvoorbeeld verwarming, kwaliteit van de keuken en sanitair, buitenruimte en de kwaliteit van de woonomgeving. Een aparte toeslag geldt voor serviceappartementen (15%). Het aantal wws-punten bepaalt vervolgens de maximaal redelijke huur. Voor onzelfstandige woningen geldt een aparte puntenwaardering en, daaraan gekoppeld, huurprijsberekening Voor groot onderhoud na de helft van de exploitatieperiode is een bedrag van (prijspeil 2002) gereserveerd. Dit bedrag is opgebouwd uit de helft van de initiële installatiekosten plus een kwart van de initiële bouwkundige kosten. Voor de bepaling van de huurprijs hanteert Aedes bij de reeds genoemde stichtingskosten van een kostendekkende huurprijs van 692 per maand. In verband met de verwachting dat aan de huisvesting in de zorg steeds hogere eisen worden gesteld wordt in de berekening rekening gehouden met hoge kosten voor groot onderhoud (50% van de initiële investeringskosten op de helft van de exploitatieperiode). Dit is inclusief servicekosten. Jaarlijks te indexeren met de huurstijgingsparameter. Volgens voorstellen voor herziening van het woningwaarderingstelsel zal de huurprijs in de toekomst mogelijk op basis van het aantal m² worden bepaald.

19 CONCEPTUEEL MODEL 13 Voor verzorgingshuizen is het woningwaarderingsstelsel toepasbaar, wanneer we het appartement met badgelegenheid beschouwen als een zelfstandige eenkamerwoning. De gemeenschappelijke voorzieningen in het complex kunnen vervolgens in oppervlak worden toegerekend aan de afzonderlijke appartementen. Zo komen ze in de appartementshuur. Een alternatief daarvoor is de zorginfrastructuur afzonderlijk in een huurbedrag om te zetten, op kostprijsbasis. Voor verpleeghuizen is het woningwaarderingsstelsel niet goed toepasbaar. De groepswoningen in de GGZ- en de gehandicaptensector laten zich evenmin goed inpassen in het wws. De verhouding tussen kamer of bed en de andere voorzieningen ligt heel anders. (4) 70% van de maximaal redelijke huur In de sociale huursector is het niet gebruikelijk dat de maximaal redelijke huur wordt gevraagd. Percentages vanaf ca. 60% worden door corporaties gebruikt om woningen voor minder financieel draagkrachtigen bereikbaar te houden. In het model is het middenniveau van de sector aangehouden, 70% van maximaal redelijk. (5) Historische waarde dekkende aanvangshuur In de laatste huurprijsberekening worden de historische lasten gedekt, zodat een sluitende exploitatie wordt verkregen Exploitatielasten Onderhoudskosten en kosten voor beheer, administratie en verzekeringen vormen de exploitatielasten van een gebouw. De hoogte van deze posten is normatief bepaald. De onderhoudslasten zijn bepaald uit de normatieve instandhoudinginvesteringen die door het CTG in de Beleidsregel I-484 zijn vastgesteld. Deze normbedragen variëren per sector en bedragen gemiddeld ongeveer 13,50 per m² per jaar. Voor beheer- en administratiekosten en voor verzekeringen is ten slotte een bedrag van 6,50 per m² bvo per jaar gereserveerd. Het bedrag voor onroerendezakenbelasting is bij de pilotprojecten gehaald uit de opgave van het jaar Verhouding vraag en aanbod: leegstand Leegstand vormt momenteel (nog) geen grote kostenpost in de zorgsector. In het model biedt de leegstandsvariabele een mogelijkheid om een plaatselijk/regionaal tekort of overschot aan zorggebouwen in de waardering van de gebouwen te betrekken. Voor de drie secties (wonen, zorg en overige functies) is in het model een variabele ingebouwd die de spanning op de regionale markt weergeeft. De financiële gevolgen van de verhouding tussen vraag en aanbod worden hierdoor inzichtelijk gemaakt.

20 14 CONCEPTUEEL MODEL Restwaarde Nadat de normatieve levensduur is verstreken hebben de gebouwen een restwaarde die wordt gevormd door de waarde van de grond op dat moment, verminderd met de kosten om de huisvesting van personen en diensten op een andere locatie voort te zetten (sociale kosten 18 ) en de kosten om het gebouw te slopen. 19 De grondwaarde is voor een belangrijk deel afhankelijk van de bestemming die de grond krijgt. In het model gaan we uit van twee mogelijke bestemmingen: zorgbestemming 20 woningbouw Uitgangspunt daarbij is de verwachting dat de verschillen in grondwaarde tussen de locaties bij andere bestemmingen dan woningbouw, niet wezenlijk zullen verschillen van de grondwaarden bij woningbouw als alternatieve bestemming. Daarnaast bestaat de mogelijkheid dat de grond op erfpacht is uitgegeven. De grondwaarde is in die gevallen op nul vastgesteld. De grondwaarde wordt berekend op basis van de kavelgrootte, een norm voor het aandeel bebouwde oppervlakte 21 en de grondprijs voor woningbouw in de sociale en marktsector. We houden de verhouding 30% sociaal -70% markt aan. 22 Voor de grondwaarde is uitgegaan van een prijs per m² van 120 voor woningen in de sociale sector en van 170 voor de marktsector Parameters Als zesde en laatste onderdeel van de variabelen die van invloed zijn op de toekomstwaarde van vastgoed komen de parameters aan bod die bepalend zijn voor de mate waarin de huur, lasten en inflatie gedurende de resterende exploitatieperiode van een gebouw zich zullen ontwikkelen. We hanteren voor alle gebouwen dezelfde parameters: inflatie 2,5% lastenstijging 2,5% huurstijging 2,5% disconteringsvoet 6,5% Huur en lasten zijn in het model dus inflatievolgend. voetnoot Tot de sociale kosten behoren de verhuiskosten voor de bewoners en huurderving als gevolg van leegstand. We rekenen met een normbedrag per bewoner van De kosten van slopen bepalen we uit de inhoud van het gebouw, de bebouwde oppervlakte (kosten van het bouwrijp maken) en het bouwjaar (mogelijkheid van asbest). De grondwaarde bij zorgbestemming is gelijkgesteld aan die bij 100% sociale woningbouw. In stedelijk gebied wordt 80% bebouwd. In landelijke is dat aandeel 50%. Voor gebouwen op erfpacht is voorlopig van een grondwaarde van 0 uitgegaan. Deze normbedragen zijn gebaseerd op prijzen voor eengezinswoningen, Prijzen per vierkante meter in uitleggebieden en BSG, TAUW. Er is een regionale verdeling naar landsdeel (noord, oost, west en zuid) gemaakt (gebaseerd op dezelfde bron). Inclusief BTW, prijspeil 2001.

21 CONCEPTUEEL MODEL Functionele kwaliteit Inzichten in de wijze waarop mensen in zorginstellingen gehuisvest dienen te worden veranderen. Nog niet eens zo heel lang geleden werden kamers van 20 m² voor ouderen gebouwd. Heden ten dage is een oppervlakte van meer dan het dubbele voor diezelfde oudere volgens de normen van het Bouwcollege voorgeschreven. Om de gebouwen onderling vergelijkbaar te maken is per gebouw een schatting gemaakt van de functionele kwaliteit. Deze kwaliteit is onderverdeeld in een ruimtelijke en een installatietechnische component. Ruimtelijke kwaliteit - woonareaal De huidige normen van het Bouwcollege 24 vormen de basis voor de bepaling van de functionele kwaliteit van het woonareaal. In het model wordt elk gebouw getoetst op de volgende normen: (1) netto vloeroppervlakte wooneenheid minimaal aantal m² (1a) netto vloeroppervlakte per patiënt minimaal aantal m² (1b) netto vloeroppervlakte sanitair in woning/eenheid/plaats minimaal aantal m² (2) bruto vloeroppervlakte gebouw minimaal aantal m² (3) breedte gang minimaal aantal m1 (4) afstand woning/eenheid/plaats tot lift maximaal aantal m1 Omdat bij enkele van de vier sectoren verzorgingshuizen, verpleeghuizen, gehandicaptenzorg en geestelijke gezondheidszorg het type bewoner van belang is voor de normen, is een verdeling naar subsectoren gemaakt. Dat maakt het mogelijk alle gebouwen op dezelfde manier te toetsen op de ruimtelijke kwaliteit. De volgende subsectoren met de bijbehorende normen zijn aangehouden: SubSectie SubSectieNaam BvoNorm NvoPatient NvoWonNorm NvoWonSanitairNorm GangBreedteNorm LiftAfstandNorm 11 Vzh , Vph ,5 2, Vph dagbehandeling 26 14,5 1,2 2, Ghz , Ghz deeltijd , GGZ-MFE 55,5 30,5 2,2 2, GGZ-Jeugd ,2 2, GGZ-Foren ,2 2, GGZ-Verslaafd ,2 2, GGZ-SGA ,2 2, GGZ-deeltijd ,3 40 Verwerking ruimtelijke kwaliteit woonareaal In de volgende twee stroomschema s is weergegeven hoe de kosten van het wegwerken van een eventueel ruimtelijk tekort worden bepaald. Als er een ruimtelijk tekort is wordt de aard van de ingreep bepaald en met behulp van normkosten de hoogte van de daarmee gemoeide investeringen. voetnoot 24 Zoals die zijn neergelegd in de Bouwmaatstaven ten behoeve van nieuwbouwplannen voor de verschillende type instellingen door het College bouw ziekenhuisvoorzieningen.

22 16 CONCEPTUEEL MODEL Het eerste schema geeft de wijze weer waarop de netto en bruto oppervlakte van eenheden resp. gebouw worden getoetst. Belangrijk element hierin is het (fictief) samenvoegen van eenheden indien de netto vloeroppervlakte per eenheid niet aan de norm voldoet. figuur 2-3 toets op ruimtelijke kwaliteit woonareaal (1) te bepalen uit netto vloeroppervlate (NVO) 1-persoonseenheid evt. surplus heeft mogelijk invloed op resterende levensduur gang w oning /plaats is er tekort aan ruimte? nee ja verzorgshuis, verpleeghuis, gehandicaptenzorg: tekort opvangen door samenvoegen 2 won > 1 won 3 won > 1 won 3 won > 2 won rekening houden met tolerantiegrenzen ggz: tekort opvangen door verminderen aantal patienten kosten bepalen: - verbouwkosten (bij ggz: fl. 0,-) - sociale kosten aanpassen: aantal wooneenheden en daarmee mogelijk de vereiste zorgvoorzieningen totale gebouw is er tekort aan ruimte? nee ja evt. surplus heeft mogelijk invloed op resterende levensduur verminderen aantal plaatsen totdat norm wel wordt gehaald kosten bepalen aanpassen aantallen woningen input: bruto vloeroppervlakte (BVO) van gebouw rekening houden met tolerantiegrenzen Onderscheid is gemaakt tussen instellingen met individuele eenheden en instellingen met meerbedskamers. In het eerste type instellingen vindt een controle plaats op de netto vloeroppervlakte van de eenheden. Indien die niet voldoet aan de normen (rekening houdend met een tolerantie van 5%), zal in het model tot samenvoegen van eenheden worden overgegaan. Dat kan zijn van 3 naar 2 eenheden, van 2 naar 1 eenheid of zelfs van 3 naar 1 eenheid. Andere vormen van samenvoegen zijn bouwkundig in de meeste gevallen zeer kostbaar en zullen daarom niet snel voorkomen. Deze ingreep leidt tot een aangepaste functionaliteit, die ook in het model wordt vastgesteld. Samenvoegen heeft uiteraard tot gevolg dat het aantal plaatsen in het gebouw daalt en dat daarmee ook de totale ruimtebehoefte daalt. Bij meerbedskamers wordt in het model het aantal plaatsen teruggebracht zodat alleen één- en tweepersoonskamers ontstaan. Dit gaat in veel gevallen gepaard met een sterke reductie van het aantal plaatsen, maar de bouwkundige verbouwkosten blijven beperkt omdat er geen dure ingrepen voor samenvoegen hoeven te worden gedaan. Vierbedskamers worden in het model omgezet in twee aparte eenheden.

23 CONCEPTUEEL MODEL 17 figuur 2-4 toets op ruimtelijke kwaliteit woonareaal(2) nee evt. surplus heeft mogelijk invloed op resterende levensduur gang is de breedte onvoldoende? ja op basis van tekort aan breedte en een schatting van de totale lengte van de gangen (% van het BVO) de kosten van opheffen tekort bepalen. Kan invloed hebben op woninggrootte (= toets 1) rekening houden met tolerantiegrenzen nee evt. surplus heeft mogelijk invloed op resterende levensduur w oning-lif t is de afstand te lang? ja er is tekort aan liften. op basis van de bebouwde oppervlakte, het aantal liften en het verschil tussen de normlengte (40 meter) en de werkelijke (maximale) afstand het aantal liften schatten dat tekort is rekening houden met tolerantiegrenzen Het fictief aanpassen van de ruimtelijke kwaliteit aan de huidige eisen heeft invloed op de verhouding tussen de oppervlakte woonareaal en zorginfrastructuur. Die verhouding kan bij samenvoegen van eenheden of bij opheffen van meerbedskamers scheef komen te liggen: door vermindering van het aantal plaatsen ontstaat er een overcapaciteit aan zorginfrastructuur. Dat kan een omvangrijke hoeveelheid zijn, zeker als het aantal plaatsen sterk wordt gereduceerd en/of als de vloeroppervlakte per plaats in de startsituatie al ongunstig is. Vaak is deze overcapaciteit slecht (tegen hoge kosten) of slechts ten dele tot woonruimten om te bouwen. Van de pilotcomplexen is bekeken of en zo ja, in hoeverre, de overtollige ruimte om te bouwen is tot woonruimte. Er is daarbij rekening gehouden met een zekere mate van inefficiency 25 ; niet alle ruimte voor zorginfrastructuur zal geschikt te maken zijn voor woonruimten. Kosten van verbouwen tot woonruimten zijn vervolgens in het model tot de kosten van opheffen van het functioneel tekort gerekend. De overtollige ruimte is te definiëren als het verschil tussen de benodigde bruto vloeroppervlakte bij het (berekende) aantal plaatsen en de werkelijke bruto oppervlakte. Voor deze restruimten worden in het model geen inkomsten gerekend. voetnoot 25 De inefficiency komt tot uitdrukking in een opslag op de bruto normoppervlakte per plaats. Voor het renoveren van die restruimte wordt met een minimum van 150% van de oppervlaktenorm per plaats gerekend. Bij die complexen waarbij door bijvoorbeeld de aanwezigheid van een schuine kap of door een specifieke planopzet meer verliesruimte zal optreden, is een hoger percentage gehanteerd.

24 18 CONCEPTUEEL MODEL Ruimtelijke kwaliteit - zorginfrastructuur Naast het woonareaal neemt de zorginfrastructuur in de verpleeghuizen en de instellingen voor ggz en gehandicaptenzorg een belangrijk deel van de oppervlakte in. In de verzorgingshuizen is het aandeel kleiner. De kwaliteit van dit deel van de gebouwen is minder eenvoudig te beoordelen. Op basis van bezoeken aan de gebouwen, gesprekken met beheerders en een inventarisatie van recente verbouwingen of renovaties is, in de gevallen dat de zorginfrastructuur niet meer aan de eisen van deze tijd voldoet, een schatting gemaakt van de kosten voor het up-to-date brengen van dit deel van de gebouwen. 26 Installatietechnische kwaliteit Installaties nemen een steeds belangrijker plaats in de bouw in. Dat is zeker het geval in gebouwen in de zorgsector. Daarom is de aanwezigheid en de kwaliteit van installaties betrokken bij de beoordeling van de functionele kwaliteit. Het Bouwcollege schrijft een aantal verschillende typen installaties voor die in de vier typen instellingen aanwezig dienen te zijn. Dat zijn: cv installatie installaties voor warm en koud watervoorziening installaties voor ventilatie en luchtbehandeling liftinstallatie communicatie-installatie beveilingsinstallatie, alarminstallatie electrische centrale voor energievoorziening, noodvoorziening kracht- en lichtinstallatie installaties voor gas- en perslucht Voor verzorgingseisen liggen de eisen voor de verschillende typen installaties over het algemeen wat lager dan bij verpleeghuizen bijvoorbeeld het geval is. Bij de instellingen is nagegaan of een installatie aanwezig is en zo ja of deze voldoet aan de huidige kwaliteitseisen. Indien een bepaalde installatie niet aanwezig is en dit volgens de richtlijnen wel het geval dient te zijn, zijn hiervoor kosten in rekening gebracht. Hetzelfde is gedaan indien de installatie wel aanwezig, maar verouderd is. Aan elke installatie wordt een normprijs verbonden voor het geheel installeren (indien de installatie geheel ontbreekt en wel in de instelling aanwezig dient te zijn) of om de installatie te verbeteren. 27 Bij het vaststellen van de normbedragen is gebruik gemaakt van de maximale kosten per m² gebouw voor werktuigbouwkundige en elektrotechnische voorzieningen zoals die door het College bouw ziekenhuisvoorzieningen in 2001 zijn vastgesteld. 28 voetnoot De oppervlakte van de zorginfrastructuur is normatief bepaald. In de bijlagen is een overzicht van de gehanteerde normbedragen opgenomen. Bouwkostennota 2001, College bouw ziekenhuisvoorzieningen, juli 2001.

25 CONCEPTUEEL MODEL Alternatieve scenario s In het model is de berekening van de waarde van het vastgoed in het scenario nieuwbouw-kwaliteit (voortgezette exploitatie met wegwerken van het functioneel tekort) vergeleken met: voortzetten exploitatie in huidige toestand, sloop en nieuwbouw op huidige locatie (grondwaarde bij voortgezette zorg bestemming), sloop en nieuwbouw op andere locatie (grondwaarde bij een andere bestemming op de locatie dan de huidige) Voortgezette exploitatie Bij voorzetting van de exploitatie is de huurprijs ontleend aan de maximaal redelijke huur op basis van de wws-puntentelling. Dit is alleen gedaan voor de verzorgingshuizen omdat voor de andere drie sectoren de wws-systematiek niet goed toepasbaar is. Functioneel tekort en achterstallig onderhoud worden in dit scenario niet weggewerkt Sloop/nieuwbouw Voor het transformatiescenario is de waarde bepaald bij voortgezette zorgbestemming op de locatie en bij een alternatieve bestemming. Sloop/nieuwbouw derhalve. We gaan ervan uit dat de nieuwbouw zichzelf kan bedruipen: kosten en baten van de investering zijn aan elkaar gelijk. De hoogte van de kosten en van de baten is bij dat uitgangspunt verder niet relevant, de toekomstwaarde is gelijk aan de investering. De grondwaarde is bij een gelijkblijvende bestemming ook niet van belang. De locatie behoudt immers zijn huidige functie en de grondwaarde zal niet veranderen. Dat is pas zo wanneer er voor een andere bestemming gekozen wordt. Wat resteert als bepalende factor zijn de sloop- en sociale kosten. Indien er voor wordt gekozen de huisvesting van de bewoners van een gebouw op een andere locatie voort te zetten, het bestaande gebouw te slopen en de grond op de huidige locatie te verkopen is de grondwaarde de belangrijkste factor in de waardering van het huidige gebouw. We houden alleen nieuwbouw van woningen als alternatieve bestemming aan. Dit biedt voldoende inzicht in de waarde van de grond wanneer de huidige bestemming ter plaatse niet meer wordt gewenst. Bij restrictief beleid zal de grondwaarde worden bepaald bij voorzetting van de huidige zorgbestemming. Gebouwen op grond die op erfpacht is uitgegeven hebben een grondwaarde van nul. Verder spelen ook in dit scenario de sloop- en sociale kosten (onder andere het herhuisvesten van de huidige bewoners) mee in de waardebepaling van het vastgoed.