Wonen in zorggebouwen

Transcriptie

1 Discussienotitie Wonen in zorggebouwen technische verkenning van mogelijkheden voor wooncontracten in bestaande zorggebouwen In opdracht van Ministerie van VWS Jeroen Neele Rob de Wildt Ton Seijkens augustus 2005 Rapportnummer: RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade AC Amsterdam telefoon telefax

2

3 Inhoudsopgave 1 INLEIDING VRAAGSTELLING BOUWKUNDIGE ASPECTEN FINANCIËLE ASPECTEN FUNCTIES JURIDISCHE ASPECTEN LEESWIJZER 7 2 HERDEFINIËRING VOOR WONEN EN ZORG BEREKENINGSMETHODIEK VERZORGINGSHUIZEN VERPLEEGHUIZEN KLEINSCHALIGE WOONVORMEN INSTELLINGEN VOOR GEESTELIJKE GEZONDHEIDSZORG DE ACHT GEBOUWEN OP EEN RIJ 31 3 CONCLUSIES DISCUSSIE 37

4

5 INLEIDING 1 1 Inleiding 1.1 Vraagstelling Is het mogelijk om bij bestaande intramurale instellingen de scheiding van wonen en zorg door te voeren? In deze rapportage tracht RIGO daar op basis van een onderzoek bij acht complexen uit de verschillende sectoren van de zorg (verzorging, verpleging, GGZ, gehandicaptenzorg) een antwoord op te geven. Het gaat hierbij vooral om de theoretisch/technische exploitatiemogelijkheden van bestaande zorggebouwen op basis van scheiden van wonen en zorg. Bij het scheiden van wonen en zorg zullen zorggebouwen naar gebouwen voor wonen en zorg moeten worden getransformeerd. Hoe kan men zo n overgang bij bestaande zorggebouwen vorm geven, zonder noemenswaardige bouwkundige ingrepen? Gebouwen worden als het ware geherdefinieerd tot woonruimte, algemene ruimten en zorginfrastructuur. De bewoner krijgt een positie als huurder van de woonruimte en gebruiker van de overige voorzieningen in het gebouw. In deze rapportage komen de bouwkundige, financiële en juridische aspecten die met deze herdefiniëring verband houden aan bod. 1.2 Bouwkundige aspecten Het aantal eisen dat het Bouwbesluit aan bestaande woningen stelt is relatief beperkt. Onze veronderstelling is dat de herdefiniëring tot woonappartementen en zorginfrastructuur kan binnen de kaders van bestaande bouw. Er is immers geen sprake van bouwkundige ingrepen. Van elk gebouw worden de voorschriften uit het oogpunt van bruikbaarheid uit het Bouwbesluit getoetst. Eisen aan de veiligheid, gezondheid, energiezuinigheid en milieu zijn in dit onderzoek buiten beschouwing gebleven. Uitzondering daarop is de toegankelijkheid in het Bouwbesluit, voor zover deze in dit onderzoek aan het gebouw was te koppelen. Naast de richtlijnen uit het Bouwbesluit stelt ook het College Bouw eisen aan de bouw van nieuwe intramurale instellingen. Voor deze studie zijn in dit kader de eisen die worden gesteld aan de koeling van verpleeghuizen relevant omdat daar

6 2 INLEIDING de hoogste kosten mee gemoeid zijn. We hebben dit aspect betrokken bij de kosten om het gebouw aan de hedendaagse functionele eisen te laten voldoen. Per gebouw is nagegaan en op tekening aangegeven welk deel van het gebouw als woonruimte is te bestempelen en welk deel dan resteert en vervolgens als zorginfrastructuur of algemene ruimte of welzijnsvoorziening is aan te merken. Op beperkte schaal kan het ook een commerciële functie betreffen (winkel, kapsalon). De splitsing tussen zorg en welzijn zal in het kader van de invoering van de WMO ook van belang worden. Bij herdefiniëring van het woongedeelte in verzorgingshuizen, verpleeghuizen, instellingen voor geestelijke gezondheidszorg (ggz) en gehandicaptenzorg tot woonappartement is het onderscheid tussen zelfstandige en onzelfstandige woningen van belang. Onder een zelfstandige woning wordt een woning verstaan met een eigen toegang, die de bewoner kan bewonen zonder afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten zijn eigen woning. De essentiële voorzieningen die het Bouwbesluit vereist zijn een kookgelegenheid en een toilet. De badvoorzieningen zouden dus gemeenschappelijk kunnen zijn. Bij onzelfstandige woningen maken de bewoners gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen, maar beschikken ze wel over een eigen woonruimte van voldoende grootte. Die woonruimte zou ook uit een woon- en slaapkamer kunnen bestaan. Meestal gaat het dan om een gemeenschappelijke keuken of een gemeenschappelijk toilet. Een derde variant is de groepswoning, als een bijzondere vorm van onzelfstandig wonen. Dan is er sprake van een woonkamer of huiskamer die door meerdere bewoners wordt gedeeld, evenals een gezamenlijk blok voorzieningen. Zowel binnen als buiten deze groepswoning kunnen voorzieningen liggen die tot de zorginfrastructuur zijn te rekenen, zoals ruimten voor het zorgpersoneel of onderzoekskamers. Voor verpleegafdelingen en woonvoorzieningen in de GGZ en gehandicaptenzorg zal vermoedelijk de groepswoning vaak de enige mogelijkheid vormen, ook omdat er soms sprake is van meerbedkamers, waar bewoners dus ook de slaapruimte met elkaar delen. Na het markeren van de zelfstandige of onzelfstandige woningen zal ook de ruimte die buiten die woning ligt moeten worden benoemd. De verkeersruimte tussen voordeur van het zorggebouw en de woning kan tot de woonruimte worden gerekend, evenals bepaalde gemeenschappelijke ruimten: huiskamers, ontvangstruimten, logeerkamers, etc. Deze moeten worden toegerekend aan de woningen die er gebruik van maken. We verwachten dat langs deze drie routes het mogelijk is de woonruimte in zorggebouwen af te zonderen. Voor het gebouw als geheel zal er vaak de eis zijn dat een gebruikvergunning kan worden verkregen. Dit stelt eisen aan brandveiligheid en vluchtwegen. Dit pakket eisen staat echter los van de definiëring van woon- en zorgruimten en geldt ook in het huidige gebruik, waaraan in principe niets verandert.

7 INLEIDING Financiële aspecten Huurprijs Woningen kennen een maximale huurprijs. Boven een bepaald prijsniveau is de huur in vrije onderhandeling vast te stellen. Het onderscheid tussen zelfstandige-, onzelfstandige- of groepswoning is van belang voor het bepalen van de maximale huur op basis van het aantal punten in het woningwaarderingsstelsel (wws). Dit kan worden berekend per afzonderlijke woning en vervolgens getotaliseerd voor het gebouw of complex. Voor de gebouwen die RIGO in het kader van eerdere onderzoeken heeft bezocht, kan een goede schatting van de kwaliteitsaspecten in de woningwaardering worden gegeven. De zelfstandige woning kan ook een groepswoning voor meerdere huishoudens zijn. Zo n woning kan zo groot zijn dat deze in het geliberaliseerde deel van de huursector zou vallen. 6 zelfstandige woningen 1 zelfstandige (groeps)woning 6 niet zelfstandige woningen Voor de berekening van de totale potentiële huurinkomsten is gerekend met een drietal scenario s: maximale huur, 70% van de maximale huur en aftoppen van de huur op de huursubsidiegrens. De bewoner van een zelfstandige woning kan aanspraak maken op huursubsidie, waarbij een onderscheid is te maken naar leeftijdsgrenzen (onder 23 jaar, boven 65 jaar of daartussen). Voor onzelfstandige woningen is een aparte beschikking nodig om deze in aanmerking te laten komen voor huursubsidie. Als de woongedeelten binnen de huisvestingswet worden gebracht, zal ook het rijkshuurbeleid van toepassing worden. In de recente plannen van de minister voor modernisering van het huurbeleid per worden voor het bepalen van de maximale huurprijs voor woningen in het zogenaamde gereguleerde gebied de punten volgens het woningwaarderingsstelsel voor de woonomgeving en woonvorm vervangen door een percentage van de WOZ-waarde. Voor kleine, goedkope woningen zou dat een flinke daling van de maximaal toegestane huurprijs kunnen betekenen. De punten voor woonomgeving van zelfstandige woningen maken bij kleine woningen namelijk een relatief groot aandeel uit van het totale aantal punten. Bij onzelfstandige woningen zal deze verandering als die ook voor deze woningen zou gaan gelden geringer zijn omdat bij dit type woonruimte geen punten worden toegekend voor woonomgeving en woonvorm. 1 Omdat de precieze uitvoetnoot 1 Er bestaat bij onzelfstandige woningen wel de mogelijkheid om punten af te trekken voor overlast vanwege de woonomgeving en voor een kamer vanaf de vijfde verdieping die niet

8 4 INLEIDING werking van de wijzigingen van de berekening van de maximale huur nog niet bekend is 2 en omdat ook de WOZ-waarden van de eenheden in de intramurale eenheden op dit moment onbekend zijn, volstaan we hier met de kanttekening dat het effect hiervan op de huurprijs van de woningen en wooneenheden in zorgcomplexen nog onzeker is. Functioneel tekort De meeste verzorgingshuizen en verpleeghuizen zijn verouderd. Ook voor instellingen in de geestelijke gezondheidszorg en gehandicaptenzorg is dit in veel gevallen zo. Bouwkundig mankeert er veelal niet veel aan de complexen, maar de functionele kwaliteit laat te wensen over. Tijdens eerdere onderzoeken die RIGO voor het ministerie van VWS verrichte naar de kwaliteit van verzorgingshuizen en verpleeghuizen is van de verzorgingshuizen en verpleeghuizen die onderwerp van deze studie zijn een schatting gemaakt van de kosten van het opheffen van dat functioneel tekort en de gevolgen die dat heeft voor aantallen eenheden. Naast een beschrijving van de huidige toestand van het zorggebouw is ook modelmatig een benadering gegeven van de mogelijke omzetting naar woongebouwen met inbegrip van het wegwerken van het functionele tekort. Dit heeft gevolgen voor de huur van het woninggedeelte en voor het financiële resultaat van de gebouwexploitatie. Daarbij is de exploitatieperiode bekort. Bij complexen die in het wegwerken van het tekort voldoen aan de huidige regelgeving is een totale periode van 40 jaar aangehouden, bij complexen die sterk verouderd zijn is de resterende exploitatieperiode maximaal 10 jaar, maar dan blijft de investering achterwege. Bekostigingsmethoden De bekostiging van zorggebouwen vindt momenteel geheel via de AWBZ plaats. Kapitaalslasten en variabele lasten worden afzonderlijk vergoed. Voor de bepaling van de (normatieve vergoeding voor) afschrijving worden verschillende percentages gerekend voor de initiële bouwkundige investering (2%), installaties (5%), verbouwing (5% of 10%). Op grond wordt niet afgeschreven, maar vaak is er ook geen grondwaarde opgenomen. Een uitzondering op deze regels voor AWBZ-huisvesting geldt voor kleinschalige woonvoorzieningen voor gehandicapten en in de GGZ. Hiervoor zijn aparte budgetregels opgesteld. Dit betreft woningen die in het kader van de Tijdelijke Voorzieningen Wet Maatschappelijke Dienstverlening worden vergoed en RIBW-woningen. Voor de vergoeding van de variabele lasten gelden normatieve bekostigingsregels (jaarlijkse instandhouding en materiële kosten). Bij scheiden van wonen en zorg zal het woningdeel uit de woningverhuur worden bekostigd. De zorginfrastructuur zal echter onder de AWBZ blijven vallen en ook 2 met lift kan worden bereikt. Het is op dit moment echter nog niet duidelijk hoe de aanpassing van de berekening van de maximaal toegestane huur voor onzelfstandige woningen per zal zijn. Zo is nog niet bekend of de 35% serviceflattoeslag in enige vorm op de WOZ-waarde zal worden berekend.

9 INLEIDING 5 daaruit worden bekostigd. De tariefstelling voor deze ruimten volgens de huidige kapitaalslastenmethodiek (berekening van de kosten van rente en afschrijving) is 1 geschat op basis van de huidige boekwaarde van het gehele gebouw, de verwachte resterende levensduur en de dekking die door de huurinkomsten van de woningen wordt gevonden (op basis van 70% van maximaal toegestaan). Daarbij zijn aannamen gedaan over de verdeling van de kosten van initiële bouwkundige investering, installaties en verbouwingen en over de te verwachten renteontwikkeling. 2 gebaseerd op een normatieve huisvestingslastencomponent (NHC) zoals in de februaribrief 3 van de minister is aangekondigd om te komen tot een transparante en integrale tarievenstructuur in de gezondheidszorg. Voor de NHC is hier een bedrag per m2 gehanteerd dat is ontleend aan nieuwbouw en de bestaande zorginfrastructuur in het gebouw. 3 berekend volgens een dynamische kostprijsberekening die de boekwaarde dekt die niet door de huuropbrengst uit woningverhuur wordt gedekt. Het saldo is met de berekeningswijzen 1 en 3 voor het AWBZ-deel nul omdat daarbij uitgegaan wordt van een kostendekkende exploitatie. 1.4 Functies In het onderzoek is onderscheid gemaakt naar de volgende soorten functies: wonen, zorg bekostigd uit de AWBZ-zorgtarieven 4 (onder andere personeelsruimten), overige zorginfrastructuur 5 (ruimten voor fysiotherapie, arts, logopedie, gemeenschappelijke badkamers), ondersteunende functies (staf en facilitaire diensten), hotelfuncties en welzijnsruimten. Schematisch weergegeven: wonen ondersteunende functies zorginfrastructuur in tarieven overige zorginfrastructuur - staf - administratie - facilitaire dient - ict welzijn (wmo) hotelfuncties voetnoot Transparante en integrale tarieven in de gezondheidszorg, 8 maart In de rest van de rapportage aangeduid als zorgruimten personeel. In de rest van de rapportage aangeduid als zorg bewoners.

10 6 INLEIDING De ondersteunende functies worden toegerekend aan de afzonderlijke onderdelen. De overige zorginfrastructuur en mogelijk ook (delen van) hotelfuncties zullen een specifieke huisvestingscomponent in de AWBZ blijven vormen, terwijl de andere zorginfrastructuur via de tarieven voor verleende zorg wordt bekostigd. Welzijn zal in principe overgaan naar de WMO, met (een deel van) de hotelfuncties. En het wonen zou direct door de bewoner kunnen worden betaald. 1.5 Juridische aspecten Bij het scheiden van wonen en zorg zal tussen de huurder en de verhuurder een huurcontract afgesloten dienen te worden. Voor de zorg kan desgewenst een apart contract worden afgesloten met de zorgaanbieder. Voor zorgaanbieders is hierbij de angst dat hun afzet niet langer verzekerd is, omdat bij een ontkoppeling de bewoner ook bij andere zorgaanbieders terecht kan. Het is in principe niet toegestaan om de afname van zorg te koppelen aan het huurcontract. Beperking van keuzevrijheid is in strijd met het BBSH en beperking van het zorgaanbod tot een aanbieder kan in strijd zijn met de Mededingingswet 6 Bij los van elkaar staande contracten zal het nodig zijn de kosten voor de zorghuisvesting in de zorgtarieven te verwerken. Deze huisvesting kan immers niet direct aan de bewoner in rekening worden gebracht, maar zal via een zorgovereenkomst aan de bewoner worden aangeboden. Ook omwonenden in de nabijheid van het zorggebouw kunnen steeds vaker gebruik maken van een aantal voorzieningen in het zorggebouw. In de zorg zal sprake zijn van een functiegerichte bekostiging, waarbij tot nog toe verblijf wel een van de functies is. De vraag is of de zorgruimten via een gebruiksovereenkomst een aparte bekostiging kunnen krijgen, dan wel geheel aan de zorgfuncties moet worden toebedeeld. De analyse van de gebouwen stelt vast welke delen in afzonderlijke huurovereenkomsten of gebruiksovereenkomsten kunnen worden verhuurd. De vraag is vervolgens hoe dan de onderlinge samenhang tussen wonen, zorg en welzijnkan worden vormgegeven. Bij een afzonderlijke huurovereenkomst voor het wonen is het mogelijk om de woonruimte te blijven gebruiken wanneer geen gebruik (meer) wordt gemaakt van de zorg. Bij de ouderenzorg en PG is meestal sprake van een toenemend beroep op zorg, zodat dit niet direct een probleem hoeft te vormen. Maar in andere segmenten (GGZ, gehandicapten) kan zo n scheiding een hindernis vormen voor bijvoorbeeld een deconcentratieproces, of gewoon bij beëindiging van een behandeling. Anderzijds geldt over de hele linie dat een ontwikkeling gaande is om het wonen in zorggebouwen zoveel mogelijk gelijk te schakelen met gewone huisvesting (gewoon en verzorgd wonen). Waar naar alle waarschijnlijkheid sprake is van een tijdelijk verblijf kan men ook uitwijken naar een tijdelijk huurcontract of een logiesverblijf. voetnoot 6 Uitspraak voorzieningenrechter Rechtbank Breda, ,

11 INLEIDING 7 De koppeling van wonen en zorg doet zich het sterkst voor in het beschermd wonen, waar de geboden zorg gewoonlijk een noodzakelijke voorwaarde is voor de bewoner. Het is daar ook minder waarschijnlijk dat zorgaanbieders van buiten kunnen concurreren met de aanwezige 24-uurs zorg, en de afname van de zorg lijkt ook een voorwaarde om daar goed te kunnen functioneren. Het lijkt in die situatie redelijk dat een koppeling wordt gelegd., omdat de zorg noodzakelijk is om zelfstandig te kunnen wonen. Het is echter denkbaar dat delen van de zorg van elders worden betrokken. Een directe koppeling tussen woninghuur en een zorgaanbod door een specifieke zorgaanbieder is in principe niet toegestaan. Bij het doorvoeren van aparte huurcontracten is het ook mogelijk dat huishoudens te maken krijgen met dubbele huurcontracten, wanneer een van beide echtelieden/partners in een zorginstelling gaat wonen en de ander in het eigen- of huurhuis blijft wonen. De vraag is of en hoe de hoge kosten hiervan moeten worden gecompenseerd. Momenteel worden deze kosten gedekt doordat de AWBZ de kosten van de extra verblijfsfunctie vergoedt. 1.6 Leeswijzer In het volgende hoofdstuk wordt ingegaan op de mogelijkheden en onmogelijkheden om de acht geselecteerde voorbeelden van intramurale zorginstellingen in woongebouwen om te zetten. We besluiten de rapportage met conclusies en aanbevelingen.

12 8 INLEIDING

13 HERDEFINIËRING VOOR WONEN EN ZORG 9 2 Herdefiniëring voor wonen en zorg In dit hoofdstuk gaan we van acht intramurale instellingen na of deze als woongebouwen zijn op te vatten en wat daarvan de bouwkundige, financiële en juridische consequenties kunnen zijn. De volgende gebouwen komen aan bod: verzorgingshuizen de borkel in gorssel st. josef in weerselo kelsehof in didam verpleeghuizen carnissesingel in rotterdam de Stichtse Hof in Laren kleinschalige woonvormen buitenzorg in zuid-scharwoude de woonhaven te zuidhorn ggz fluwelensingel te gouda Vooraleer we ingaan op de consequenties van het omzetten van deze complexen tot woongebouwen, staan we kort stil bij de gehanteerde methodiek. 2.1 Berekeningsmethodiek Bij de berekening van de gevolgen van het omzetten van intramurale instellingen tot gebouwen voor wonen en zorg is de volgende methode gehanteerd: Kwaliteit en huur Bepalen van de oppervlakten van het gebouw naar de functies wonen, zorginfrastructuur en welzijn. Verkeersruimten zijn toegedeeld aan de functies die erdoor worden ontsloten. Restruimten en ruimten voor bijvoorbeeld installaties (onverhuurbare ruimten) zijn pro rata toegedeeld aan de andere functies. De indeling wordt zo robuust mogelijk gehouden. Bijvoorbeeld een brede gang of brancardlift die woningen ontsluit rekenen we tot de verkeersruimte bij het wonen. Men zou kunnen aanvoeren dat dit samenhangt met de zorgfunctie (toegankelijkheid), en

14 10 HERDEFINIËRING VOOR WONEN EN ZORG deels daaraan moet worden toegerekend. We kiezen er dan echter voor de oppervlakten eenduidig toe te delen. 1) Bepalen aantal wws-punten voor zelfstandige, dan wel onzelfstandige woningen. Hierbij is gebruik gemaakt van tekeningen en, waar mogelijk, op de resultaten van eerdere onderzoeken naar de kwaliteit van verzorgings- en verpleeghuizen waarbij de huizen ook zijn bezocht; 2) Bepalen van de huurprijs van de woningen met drie varianten: a) 100% van maximale huur volgens het wws b) 70% van de maximale huur volgens het wws c) aftoppen op de huursubsidiegrens; 3) Bepalen verdeling van de oppervlakte naar de functies wonen, zorginfrastructuur, welzijn en de rest van het gehele gebouw. Algemene verkeersruimten die niet direct aan de woningen zijn toe te rekenen en installatieruimten zijn tot de restruimten gerekend. figuur 2.1 Voorbeeldtabel algemene gegevens gebouw woningen aantal zelfstandige woningen 78 aantal onzelfstandige woningen - wws-punten wws punten 100 wws punten excl. punten woonomgeving en -vorm 74 huur maximaal % van maximaal 288 aftoppen op huursubsidiegrens 411 oppervlakte wonen (w) % zorg bewoners (z) 271 4% zorgruimten personeel (z) 192 3% staffuncties (z) 603 9% hotelfuncties (wel) 77 1% welzijnsfuncties (wel) % totaal (t) % oppervlakte wonen (w) 58 per eenheid zorg bewoners (z) 3 zorgruimten personeel (z) 2 staffuncties (z) 8 hotelfuncties (wel) 1 welzijnsfuncties (wel) 10 totaal 83 Financiële aspecten 4) Berekenen van de hoogte van de kapitaalslasten op basis van historische waarde (opgebouwd uit boekwaarde en kosten voor wegwerken van het ach-

15 HERDEFINIËRING VOOR WONEN EN ZORG 11 terstallig onderhoud 7 ) en resterende exploitatieperiode en van de variabele lasten van het gebouw op basis van de totale oppervlakte en een normbedrag ( 16,00 per m² bvo per jaar). Tezamen levert dit de huisvestingslasten volgens de traditionele bekostigingsmethodiek van intramurale instellingen; 5) Berekenen van de dekking die gevonden kan worden als de wooneenheden in het complex worden verhuurd. Daarbij gaan we uit van een huurprijs van 70% van maximaal toegestaan. Door deze dekking vermindert de AWBZ-last in de traditionele bekostiging zoals die onder 5) is bepaald. 6) Voor een dynamische huurprijsberekening is wederom uitgegaan van 70% van maximaal toegestaan. De contante waarde van de exploitatielasten (op basis van de eerder genoemde norm van 16,00 per m² bvo per jaar) en de huurinkomsten gedurende de resterende exploitatieperiode leveren samen met de historische waarde het bedrag dat door de zorginfrastructuur en welzijnsruimten moet worden opgebracht voor een dekkende exploitatie van het totale vastgoed. Van dit bedrag ( in de volgende tabel) kan via een iteratieve berekeningsmethode de benodigde aanvangshuur worden bepaald. Hierbij is uiteraard ook rekening gehouden met de exploitatielasten die dit deel van het complex vraagt. 7) Berekenen van de effecten als de bekostiging van de zorginfrastructuur volgens de nieuwste plannen van het rijk zal geschieden via een normatieve huisvestingscomponent (nhc) zoals die in de februaribrief zijn gepresenteerd. In die brief wordt een dynamische berekende component aangegeven met een aanvangswaarde van ruim 7% van de nieuwbouwwaarde. Bij AWBZ-voorzieningen in de categorie licht komt dat neer op een NHC van ongeveer 81 per m². In de berekeningen is voor de ruimten met welzijnsfuncties met eenzelfde vergoeding gerekend. Bij deze functies zal in de toekomst mogelijk bekostiging via de WMO nodig zijn. De resultaten zijn per gebouwtype in een tabel samengevat. Daarin zijn zowel de totaalresultaten per gebouw als ook de resultaten per m² weergegeven. Waar die bedragen per m² betrekking hebben op alleen de woonruimten of alleen de ruimten voor zorg en welzijn is dat met een w resp. z aangegeven. voetnoot 7 De kosten voor het wegwerken van het achterstallig onderhoud zijn berekend tijdens het onderzoek Vastgoed op eigen benen van mei 2002.

16 12 HERDEFINIËRING VOOR WONEN EN ZORG figuur 2.2 Voorbeeldtabel financiële aspecten (de nummers [4] tot en met [7] verwijzen naar de bovenstaande toelichting van de berekeningswijze) 8 gebouw per m² historische waarde boekwaarde wegwerken achterstallig onderhoud traditioneel kapitaalslasten gebouw variabele lasten gebouw totale huisvestingslasten [4] huren van woningen dekking verhuur woningen (70% max) w liquiditeitstekort eerste jaar [5] dynamische huur historische waarde cw exploitatielasten gebouw cw huurinkomsten wonen (obv 70% max) w totaal te dekken huur zorg+welzijn z [6] benodigde aanvangshuur zorginfrastructuur z nhc zorginfrastructuur oppervlakte zorginfrastructuur en welzijn (m²) 463 cw nhc zorginfrastructuur en welzijn z feitelijke nhc zorg en welzijn totaal saldo [7] Ter illustratie is bij een aantal gebouwen een schematische indruk gegeven van de functies per verdieping. voetnoot 8 Waar de bedragen per m² betrekking hebben op alleen de woonruimten of alleen de ruimten voor zorg en welzijn is dat met een w resp. z aangegeven.

17 HERDEFINIËRING VOOR WONEN EN ZORG Verzorgingshuizen De Borkel te Gorssel De Borkel leent zich goed voor omzetting naar woongebouw. De eenheden zijn relatief groot: bijna 34 m². Tijdens een grootschalige renovatie in 1986 zijn de wooneenheden samengevoegd en is er, om het verlies aan plaatsen op te vangen, een nieuwe vleugel aangebouwd. Ook vanuit het Bouwbesluit zijn er geen obstakels. Bijna tweederde van de oppervlakte van de Borkel wordt door woonfuncties ingenomen. De zorginfrastructuur neemt ongeveer een tiende in beslag en welzijnsfuncties ongeveer 14%. Traditionele bekostiging De huidige huisvestingslasten volgens de traditionele bekostigingsmethodiek bedragen per jaar: aan kapitaalslasten (bij de boekwaarde van 2,4 miljoen) plus ruim voor onderhoud en beheer- en administratielasten. Bij verhuur van de appartementen voor 70% van maximaal toegestaan, resteert dan een AWBZ-last van bijna per jaar. Potentiële huurinkomsten woonruimten Voor de zelfstandige woningen in de Borkel kan een huur gevraagd worden van maximaal 410 (100 wws-punten). Gaan we uit van een huur van 70% van maximaal ( 288), dan bedragen de jaarlijkse huurinkomsten Dynamische kostprijshuur zorginfrastructuur De dynamische kostprijshuur voor de zorginfrastructuur ter dekking van de huidige boekwaarde levert een interessant resultaat: bij een huur van 70% van maximaal redelijk is de contante waarde van de huurinkomsten groter dan de boekwaarde vermeerderd met de contante waarde van de exploitatielasten. Er lijkt ruimte om de aanvangshuur lager te stellen: tot ongeveer 67% van maximaal redelijk ( 276 per maand per eenheid). Normatieve huisvestingscomponent zorginfrastructuur Bij een dynamische vergoeding van de zorginfrastructuur volgens de nieuwe plannen van het rijk (van 81,- per m² zorginfrastructuur en welzijn) ontstaat er een positief saldo van 2,6 miljoen (NCW) voor het hele gebouw. Conclusie de Borkel Verzorgingshuis de Borkel 9 leent zich goed voor herdefiniëring tot woongebouw: de eenheden zijn relatief ruim; de kwaliteit van het gebouw is goed; voetnoot 9 Aan het slot van deze paragraaf is een tabel met de belangrijkste resultaten van de Borkel opgenomen.

18 14 HERDEFINIËRING VOOR WONEN EN ZORG het aantal punten volgens het woningwaarderingsstelsel is relatief hoog, wat een hoge maximale huur tot gevolg heeft ( 410); de hoge potentiële huurinkomsten voor wonen zorgen bij een normatieve vergoeding van de zorginfrastructuur volgens de nieuwe plannen van het rijk (nhc) voor een positief saldo van (NCW) per eenheid. figuur 2.3 De Borkel te Gorssel begane grond eerste verdieping tweede verdieping derde verdieping wonen zorgareaal welzijn sanitair en overig verkeersruimte Kelsehof te Didam Het gebouw Kelsehof is gebouwd in Het is gelegen aan de rand van Didam op een kavel van ruim m2. Rond het gebouw is een fraaie tuin. Er zijn 100 plaatsen en dagopvang.

19 HERDEFINIËRING VOOR WONEN EN ZORG 15 Het gebouw heeft een gelede structuur met twee tot vier bouwlagen. De appartementen zijn gelegen rondom een grote overkapte recreatieruimte/activiteitencentrum. Voordat de ruimte is overkapt, was daar een binnentuin. Door de grote keuken en grote binnenruimte is het aandeel woonruimten in het geheel voor een verzorgingshuis relatief gering: 54%. Het eisen die het Bouwbesluit stelt vormen geen beletsel voor herdefiniëring tot woongebouw. Traditionele bekostiging De boekwaarde van de Kelsehof is per plaats. In de traditionele bekostigingsmethodiek komen de totale huisvestingslasten op per jaar. 10 Potentiële huurinkomsten woonruimten Door de geringe oppervlakte van de wooneenheden (nog geen 20 m²) is de maximale huur voor de zelfstandige woningen in de Kelsehof laag: 300 per maand. De jaarlijkse huurinkomsten zijn bij een percentage van 70% van maximaal toegestaan ( 210). Er resteert dan een AWBZ-last van ruim per jaar. Dynamische kostprijshuur zorginfrastructuur Om het boekwaardeprobleem het hoofd te bieden is er naast de inkomsten van woningverhuur een geldstroom van op jaarbasis nodig als vergoeding voor de zorginfrastructuur en de ruimten voor welzijn. Dat is per m² 38,- per jaar voor de m² die deze functies in de Kelsehof beslaan. Normatieve huisvestingscomponent zorginfrastructuur Een dynamische vergoeding van de zorginfrastructuur en welzijnsfuncties van 81,- per m² levert tezamen met de inkomsten uit de woningverhuur een positief resultaat op van 1,2 miljoen: per eenheid. Conclusie Kelsehof De toekomstwaarde van Kelsehof als woongebouw is gering: de eenheden zijn zeer klein en het aantal wws-punten is daardoor laag; het gebouw is voor de huidige functie verouderd; de potentiële inkomsten uit de woningverhuur zijn daardoor evenzeer laag; de verhuurbaarheid van de kleine eenheden zal mogelijk op de langere termijn problemen geven; de kwaliteit van het gebouw is redelijk, maar de koelinstallatie vraagt aanpassing; de boekwaarde van de eenheden is met lager dan het landelijke gemiddelde. voetnoot 10 Bij een resterende exploitatieduur van 10 jaar.

20 16 HERDEFINIËRING VOOR WONEN EN ZORG St. Josef te Weerselo St. Josef heeft kleine eenheden van ongeveer 26 m² en zit daarmee voor wat betreft de oppervlakte van de wooneenheden tussen de Borkel en Kelsehof in. Het complex lijkt zich op het eerste gezicht meer te lenen voor verpleeghuiszorg dan voor verzorgingshuiszorg. De plannen van de eigenaar wijzen ook in die richting. De verhouding tussen de oppervlakte wonen zorginfrastructuur lijkt ook meer op een verpleeghuis dan op een verzorgingshuis. In oppervlakte neemt de zorginfrastructuur een groter deel van het huis in dan de wooneenheden. Een kapel op de zolderverdieping en een relatief grote keuken zorgt voor een verhoudingsgewijs groot aandeel welzijnsruimten. Voor het onderscheid zelfstandig/onzelfstandig is de ruimte voor het aanrecht cruciaal. Een kleine aanpassing kan van de eenheden zelfstandige woningen maken. St. Josef voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit die bij dit onderzoek zijn bekeken. Traditionele bekostiging In de traditionele bekostigingsstructuur zijn de huisvestingslasten (bij de boekwaarde van bijna 1,9 miljoen) per jaar. Potentiële huurinkomsten woonruimten De 39 eenheden hebben gemiddeld een aantal wws-punten van 78. Daarbij hoort een maximale huur van 314. Een huur van 70% van maximaal toegestaan zorgt voor een huuropbrengst van ruim per jaar. Dynamische kostprijshuur zorginfrastructuur Om zowel de huidige boekwaarde als de toekomstige exploitatielasten op te vangen is behalve de inkomsten uit de verhuur van de woningen, voor de zorginfrastructuur en de welzijnsruimten een jaarlijkse vergoeding nodig van ruim 40 per m² of ruim totaal. Normatieve huisvestingscomponent zorginfrastructuur Bij de voorgestelde dynamische vergoeding voor de zorginfrastructuur van 81,- per m² ontstaat als eenzelfde vergoeding voor de welzijnsruimten in rekening wordt gebracht- een positief resultaat van 1,3 miljoen. Dat is per eenheid. Conclusie St. Josef De toekomstwaarde van verzorgingshuis St. Josef is gering: de eenheden zijn klein en het aantal wws-punten is daardoor laag; de kwaliteit van het gebouw is matig; het gebouw is functioneel verouderd; een huur van 70% van maximaal toegestaan ( 220) lijkt voor de kleine eenheden hoog;

21 HERDEFINIËRING VOOR WONEN EN ZORG 17 het aandeel zorginfrastructuur is relatief groot (grote keuken); de boekwaarde is met per eenheid hoog en drukt zwaar op het resultaat. figuur 2.4 St. Josef te Weerselo begane grond eerste verdieping wo nen zorgareaal/sanitair welzijn verkeersruimte stijgpunt (lift/trap)

22 18 HERDEFINIËRING VOOR WONEN EN ZORG figuur 2.5 Verzorgingshuizen de Borkel, Kelsehof en St. Josef de borkel kelsehof st. josef woningen aantal zelfstandige woningen aantal onzelfstandige woningen wws-punten wws punten huur maximaal % van maximaal aftoppen op huursubsidiegrens oppervlakte wonen % % % zorg bewoners 271 4% 626 9% % zorgruimten personeel 192 3% 460 6% 227 5% staffuncties 603 9% 337 5% 308 7% hotelfuncties 77 1% % welzijnsfuncties % % % totaal % % % oppervlakte wonen per eenheid zorg bewoners zorgruimten personeel staffuncties hotelfuncties 1-1 welzijnsfuncties totaal figuur 2.6 Financiële aspecten verzorgingshuizen de Borkel, Kelsehof en St. Josef 11 de borkel per m² kelsehof per m² st. josef per m² historische waarde boekwaarde wegwerken achterstallig onderhoud traditioneel kapitaalslasten gebouw variabele lasten gebouw totale huisvestingslasten huren woningen dekking verhuur woningen (70% max) w w w liquiditeitstekort eerste jaar dynamische huur historische waarde cw exploitatielasten gebouw cw huurink woningen (70% max) w w w totaal te dekken huur zorg+welzijn z z z benodigde aanvangshuur - - z z z dat is per m² (voor zorg+welzijn) nhc zorg oppervlakte zorg en welzijn (m²) cw nhc zorg en welzijn z z z feitelijke nhc zorg en welzijn totaal saldo voetnoot 11 Waar de bedragen per m² betrekking hebben op alleen de woonruimten of alleen de ruimten voor zorg en welzijn is dat met een w resp. z aangegeven.

23 HERDEFINIËRING VOOR WONEN EN ZORG Verpleeghuizen Hannie Dekhuijzen te Rotterdam Het verpleeghuis Hannie Dekhuijzen van de Stichting Humanitas is gebouwd in 1989 en heeft 157 plaatsen. Het gebouw bestaat uit vier delen. In twee delen zijn de ondersteunende functies gelegen, in de andere de verpleegunits. Als woongebouw kan Hannie Dekhuijzen plaats bieden aan 15 groepswoningen. Deze groepswoningen kunnen als zelfstandige woningen worden beschouwd of als een groep van elk 5 onzelfstandige woningen. In het eerste geval kunnen de tweeen vierbedskamers blijven bestaan en zullen de groepswoningen huisvesting bieden aan elk 10 bewoners. Als er gekozen wordt voor onzelfstandige woningen, kunnen de meerbedskamers alleen nog bewoond worden door meerpersoonshuishoudens en niet door meerdere personen. Omdat het aantal meerpersoonshuishoudens in verpleeghuizen zeer gering is, betekent dit dat veel meerbedskamers komen te vervallen en het aantal bewoners van Hannie Dekhuijzen sterk zal afnemen. Omdat deze studie zich richt op herdefiniëring tot woongebouw van bestaande zorggebouwen in de huidige vorm, is op deze optie niet verder ingegaan. Uit het oogpunt van de eisen van het Bouwbesluit zijn er geen bezwaren tegen omzetten van Hannie Dekhuijzen tot woongebouw. figuur 2.7 Hannie Dekhuijzen, het niet gearceerde deel is 1 groepswoning 1 woonkamer/keuken 2 4 slaapkamers zorgareaal 3 5 sanitair en overig verkeersruimte Traditionele bekostiging Met een boekwaarde van 8,4 miljoen komen de huisvestingslasten (opgebouwd uit kapitaalslasten en variabele exploitatielasten) op 1,0 miljoen.

24 20 HERDEFINIËRING VOOR WONEN EN ZORG Potentiële huurinkomsten woonruimten Het aantal wws-punten voor de groepswoningen met 5 slaapkamers is ruim 350. Daarbij hoort een maximale huur van 1.520,- per maand. De totale potentiële huurinkomsten van Hannie Dekhuijzen zijn bij een huur van 70% van maximaal toegestaan bijna per jaar. Er resteert dan nog een forse AWBZ-last van Per bewoner zijn de woonlasten in verhouding laag, wat verklaard kan worden door het relatief geringe aantal vierkante meters voor het wonen. Op zich is het mogelijk een hoger huurniveau te bepalen dat meer in lijn ligt met andere zorggebouwen: het huurniveau van de groepswoning valt in het geliberaliseerde gebied. Dynamische kostprijshuur zorginfrastructuur De dynamische gecalculeerde boekwaardedekkende benodigde vergoeding voor de zorginfrastructuur en de welzijnsruimten is per jaar. Dat is 240 per m². Normatieve huisvestingscomponent zorginfrastructuur Bij de voorgestelde dynamische vergoeding voor de zorginfrastructuur van 86,- per m² ontstaat als eenzelfde vergoeding voor de welzijnsruimten in rekening wordt gebracht- een tekort van 2,7 miljoen. De boekwaarde drukt zwaar op dit gebouw. Conclusie Hannie Dekhuijzen De toekomst van verpleeghuis Hannie Dekhuijzen is problematisch: de boekwaarde drukt zwaar op de resultaten van Hannie Dekhuijzen; de potentiële inkomsten uit woningverhuur en voor de zorginfrastructuur en welzijnsruimten zijn niet voldoende voor een boekwaardededekkende exploitatie; de kwaliteit van het gebouw is redelijk; bij het afschaffen van de meerbedskamers daalt de capaciteit, waardoor de kosten per bewoner verder oplopen De Stichtse Hof Laren Het verpleeghuis de Stichtse Hof van Vivium Zorggroep stamt van 1969 toen de voormalige TBC-kliniek verpleeghuis is geworden. In de jaren heeft een grondige renovatie ofwel vernieuwbouw plaatsgevonden. De Stichtse Hof bestaat uit 16 woningen die elk plaats bieden aan 11 of 12 bewoners. In totaal zijn er 140 zit/slaapkamers; 44 tweepersoons en 96 eenpersoons en per groep (woning) een gezamenlijke huiskamer. De woningen zijn echter zonder bouwkundige ingrepen niet aan te merken als zelfstandige groepswoningen. Daarom zijn de afzonderlijke zit/slaapkamers als onzelfstandige wooneenheden beschouwd. De zorginfrastructuur is hoofdzakelijk in een aparte vleugel gelegen. Buiten de 16 woningen met gezamenlijke huiskamer zijn er twee grote atria/vertredingsruimtes, koffiekorners, een recreatiezaal, eetzaal ( restaurant ) en bruin café aanwezig. Deze ruimtes kunnen als welzijnsvoorzieningen worden gezien, maar ook als verlengstuk van de

25 HERDEFINIËRING VOOR WONEN EN ZORG 21 eigen woning (bijvoorbeeld voor ontvangen van familie bij feestelijke gelegenheden). Daarom is in de berekeningen uitgegaan van een variant waarin sec de zit/slaapkamers met gezamenlijke huiskamer zijn betrokken en een variant waarin de genoemde ruimtes aan het woonoppervlak zijn toegerekend. Uit het oogpunt van de eisen van het Bouwbesluit zijn er geen bezwaren tegen omzetten van de Stichtse Hof tot woongebouw. Traditionele bekostiging Met een boekwaarde van 14 miljoen 12 komen de huisvestingslasten (opgebouwd uit kapitaalslasten en variabele exploitatielasten) op bijna 1,6 miljoen. Potentiële huurinkomsten woonruimten Het aantal wws-punten gemiddeld per onzelfstandige wooneenheid bedraagt 164. Als de extra ruimtes als eetzaal, bruin café, recreatiezaal e.d. worden toegerekend aan de woningen, bedraagt het gemiddeld aantal wws-punten per wooneenheid 223. De maximale huur die daarbij hoort bedraagt respectievelijk 277,- en 341,- per maand. De totale potentiële huurinkomsten van de Stichtse Hof zijn bij een huur van 70% van maximaal toegestaan respectievelijk ruim en ruim per jaar. Er resteert dan nog een forse AWBZ-last in beide situatie van circa 1,2 mln. Dynamische kostprijshuur zorginfrastructuur De dynamische gecalculeerde boekwaardedekkende benodigde vergoeding voor de zorginfrastructuur is bijna per jaar. Dat is 80 per m². Als de extra ruimtes als eetzaal, bruin café, recreatiezaal e.d. worden toegerekend aan de woningen, bedraagt de benodigde vergoeding voor de zorginfrastructuur nog maar ruim per jaar. Dat is 52 per m². Normatieve huisvestingscomponent zorginfrastructuur Bij de voorgestelde dynamische vergoeding voor de zorginfrastructuur van 86,- per m² ontstaat als eenzelfde vergoeding voor de welzijnsruimten in rekening wordt gebracht- een positief saldo van ruim Conclusie De Stichtse Hof Toekomstwaarde is goed aangezien complex recent geheel vernieuwd is; Complex bestaat uit 16 woningen die zonder bouwkundige ingrepen echter niet als zelfstandige groepswoningen zijn aan te merken (geen eigen ingang); Naast de woonruimten (slaapkamers en huiskamer) bevat het complex relatief veel voorzieningen die op het grensvlak van welzijn en wonen liggen. voetnoot 12 Aanname is een boekwaarde van gemiddeld per wooneenheid ofwel 14 mln. totaal.

26 22 HERDEFINIËRING VOOR WONEN EN ZORG figuur 2.8 Verpleeghuizen Hannie Dekhuijzen en de Stichtse Hof hannie dekhuijzen stichtse hof woningen aantal zelfstandige woningen 15 - aantal onzelfstandige woningen wws-punten wws punten huur maximaal % van maximaal aftoppen op huursubsidiegrens oppervlakte wonen % % zorg bewoners % % zorgruimten personeel 511 6% 624 5% staffuncties 518 7% % hotelfuncties 630 8% 987 8% welzijnsfuncties 345 4% % totaal % % oppervlakte wonen per eenheid zorg bewoners zorgruimten personeel 34 4 staffuncties 35 8 hotelfuncties 42 7 welzijnsfuncties totaal figuur 2.9 Financiële aspecten verpleeghuis Hannie Dekhuijzen en de Stichtse Hof hannie dekhuijzen per m² stichtse hof per m² historische waarde boekwaarde wegwerken achterstallig onderhoud traditioneel kapitaalslasten gebouw variabele lasten gebouw totale huisvestingslasten huren woningen dekking verhuur woningen (70% max) w w liquiditeitstekort eerste jaar dynamische huur historische waarde cw exploitatielasten gebouw cw huurink woningen (70% max) w w totaal te dekken huur zorg+welzijn z z benodigde aanvangshuur z z dat is per m² (voor zorg+welzijn) nhc zorg oppervlakte zorg en welzijn (m²) cw nhc zorg en welzijn z z feitelijke nhc zorg en welzijn totaal saldo

27 HERDEFINIËRING VOOR WONEN EN ZORG Kleinschalige woonvormen Buitenzorg te Zuid-Scharwoude Bij het verzorgingshuis Buitenzorg in Zuid-Scharwoude zijn twee sociowoningen voor ieder 6 bewoners ingericht. Elke woning heeft één grote woonkamer/keuken van 62 m² en zes slaapkamers van elk ruim 10 m². Daarmee voldoen de eenheden juist aan de eis uit het Bouwbesluit voor woonfunctie [4.31]: 1 Een gebruiksfunctie heeft een of meer verblijfsruimten 2 Een woonfunctie heeft een totale vloeroppervlakte aan verblijfsruimte van ten minste 14 m²; 3 De vloeroppervlakte aan verblijfsruimte van een woonfunctie als bedoeld in het tweede lid, mag op 10 m² na deel uitmaken van gemeenschappelijke verblijfsruimten 4 Een gebruiksfunctie heeft ten minste een verblijfsruimte met een vloeroppervlakte van 7,5 m² en een breedte van ten minste 2,4 m1. Dit complex kan dus worden beschouwd als zes onzelfstandige woningen of als één zelfstandige (groeps)woning. Omdat er hier, in tegenstelling tot het verpleeghuis Hannie Dekhuijzen geen meerbedskamers zijn, kleven er geen juridische bezwaren tegen het omzetten tot onzelfstandige eenheden. Omdat de groepswoningen gebruik maken van de voorzieningen in het verzorgingshuis is de zorginfrastructuur relatief gering in oppervlakte, iets meer dan 10% van het totaal. Welzijnsfuncties ontbreken geheel in dit complex. figuur 2.10 Sociowoningen Buitenzorg te Zuid-Scharwoude woonkamer/keuken slaapkamers zorgareaal sanitair en overig verkeersruimte Onzelfstandige woningen Als onzelfstandige woningen hebben de eenheden een puntental volgens het wws van 142. Daarbij hoort een maximale huur van 240 in de maand. De boekwaarde 13 schatten we op De huisvestingslasten komen daarmee op bijna per jaar. 14 Bij een huurprijs van 70% van maximaal redelijk ( 168) resteert een AWBZ-last van voetnoot De boekwaarde is geschat op basis van de boekwaarde per m² bruto vloeroppervlakte van het aanliggende verzorgingshuis. Er is gerekend met een resterende levensduur van 10 jaar.

28 24 HERDEFINIËRING VOOR WONEN EN ZORG De dynamische berekende boekwaardedekkende huurprijs voor de zorginfrastructuur komt op per jaar ( 280 per m² per jaar). Bij de voorgestelde dynamische vergoeding voor de zorginfrastructuur van 81,- per m² ontstaat als eenzelfde vergoeding voor de welzijnsruimten in rekening wordt gebracht- een tekort van bijna , ofwel per eenheid. figuur 2.11 Sociowoning Buitenzorg te Zuid-Scharwoude buitenzorg onzelfstandig buitenzorg zelfstandig woningen aantal zelfstandige woningen - 1 aantal onzelfstandige woningen 6 - wws-punten wws punten huur maximaal % van maximaal aftoppen op huursubsidiegrens oppervlakte wonen % % zorg bewoners 23 11% 23 11% zorgruimten personeel staffuncties hotelfuncties welzijnsfuncties totaal % % oppervlakte wonen per eenheid zorg bewoners 4 23 zorgruimten personeel - - staffuncties - - hotelfuncties - - welzijnsfuncties - - totaal Zelfstandige woningen Als zelfstandige woning met zes slaapkamers bedraagt de maximale huur 1250,- per maand (290 punten). Per eenheid is dat dus wat lager dan in de onzelfstandige variant. De resterende AWBZ-last volgens de traditionele bekostiging bij woningverhuur is in de zelfstandige groepswoningopzet dan ook wat hoger dan indien de eenheden als onzelfstandige woningen worden verhuurd: t.o.v Een gevolg is ook dat de dynamische kostprijsprijshuur voor de zorginfrastructuur ruim per jaar hoger is. Het voorstel voor bekostiging volgens een normatieve huisvestingscomponent voor de zorginfrastructuur van 81 per m² per jaar levert samen met de inkomsten uit de woningverhuur een tekort op van Het aandeel zorginfrastructuur is zeer gering in dit voorbeeldproject, vandaar ook de geringe invloed op het totaalsaldo.

29 HERDEFINIËRING VOOR WONEN EN ZORG 25 figuur 2.12 Financiële aspecten sociowoningen Buitenzorg buitenzorg buitenzorg onzelfstandig per m² zelfstandig per m² historische waarde boekwaarde wegwerken achterstallig onderhoud - - traditioneel kapitaalslasten gebouw variabele lasten gebouw totale huisvestingslasten huren woningen dekking verhuur woningen (70% max) w w liquiditeitstekort eerste jaar dynamische huur historische waarde cw exploitatielasten gebouw cw huurink woningen (70% max) w w totaal te dekken huur zorg+welzijn z z benodigde aanvangshuur z z dat is per m² (voor zorg+welzijn) nhc zorg oppervlakte zorg en welzijn (m²) cw nhc zorg en welzijn z z feitelijke nhc zorg en welzijn totaal saldo De Woonhaven te Zuidhorn De Woonhaven is in 1993 gestart als proefproject van kleine groepswoningen. Hiertoe is een woonblokje van 2 keer 2 rug aan rugwoningen aangepast voor bewoning door 10 ouderen, lijdend aan een psychogeriatrische aandoening. De ouderen wonen er in twee woongroepen van ieder 5 bewoners. De woongroepen bevatten elk een gezamenlijke huiskamer met open keuken van 35 m². Daarnaast zijn er 4 zit/slaapkamers, waarvan 1 twee-persoonskamer, met een gemiddelde van ruim 14 m² per bewoner. Het complexje kan worden beschouwd als 2 zelfstandige groepswoningen. De Woonhaven voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit die bij dit onderzoek zijn bekeken. Wel dient er in de centrale binnenstraat een scheiding aangebracht te worden tussen de twee woongroepen, waardoor beide woongroepen een eigen ingang hebben. De zorg wordt gevormd door een samenwerkingsverband van verpleeghuis, verzorgingshuis en welzijnswerk. In de woningen zelf is een beperkte ruimte voor zorgtaken gereserveerd; 7 m² per woongroep ofwel 4% van de netto oppervlakte. Zelfstandige woningen De maximale huur per zelfstandige woning met 4 zit/slaapkamers bedraagt 1.132,- per maand wat gebaseerd is op 263 punten. Het aandeel zorginfrastructuur is zeer gering in dit voorbeeldproject, vandaar ook de geringe invloed op het totaalsaldo.

30 26 HERDEFINIËRING VOOR WONEN EN ZORG Traditionele bekostiging De huidige huisvestingslasten volgens de traditionele bekostigingsmethodiek bedragen per jaar: aan kapitaalslasten (bij de boekwaarde van ) 15 plus ruim voor onderhoud en beheer- en administratielasten. Bij verhuur van de appartementen voor 70% van maximaal toegestaan, resteert dan een AWBZ-last van ruim per jaar. Potentiële huurinkomsten woonruimten Voor de zelfstandige woningen in de Woonhaven kan een huur gevraagd worden van maximaal (263 wws-punten). Gaan we uit van een huur van 70% van maximaal ( 792), dan bedragen de jaarlijkse huurinkomsten Dynamische kostprijshuur zorginfrastructuur De dynamische kostprijshuur voor de zorginfrastructuur ter dekking van de huidige boekwaarde levert een interessant resultaat: bij een huur van 70% van maximaal redelijk is de contante waarde van de huurinkomsten groter dan de boekwaarde vermeerderd met de contante waarde van de exploitatielasten. Er lijkt ruimte om de aanvangshuur iets lager te stellen: tot ongeveer 69% van maximaal redelijk ( 783 per maand per eenheid). Normatieve huisvestingscomponent zorginfrastructuur Bij een dynamische vergoeding van de zorginfrastructuur volgens de nieuwe plannen van het rijk (van 81,- per m² zorginfrastructuur en welzijn) ontstaat er een positief saldo van bijna (NCW) voor het hele gebouw. Conclusie de Woonhaven Verzorgingshuis de Woonhaven 16 leent zich voor herdefiniëring tot woongebouw, hoewel de privé ruimtes van de bewoners vrij klein zijn en de tweepersoonskamers in de praktijk niet werken (totaal 2 stuks van totaal 8 zit/slaapkamers): de kwaliteit van het gebouw is goed; het aantal punten volgens het woningwaarderingsstelsel is hoog, wat een hoge maximale huur tot gevolg heeft ( 1.132). De hoge potentiële huurinkomsten voor wonen zorgen bij een normatieve vergoeding van de zorginfrastructuur volgens de nieuwe plannen van het rijk (nhc) voor een positief saldo van (NCW) per eenheid. voetnoot Aanname gedaan door RIGO, evenals de WOZ-waarde. Aan het slot van deze paragraaf is een tabel met de belangrijkste resultaten van de Woonhaven opgenomen.