Een objectieve fondsvergelijking voor vastgoed-cv s

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Een objectieve fondsvergelijking voor vastgoed-cv s"

Transcriptie

1 Een objectieve fondsvergelijking voor vastgoed-cv s bruto aanvangsrendement en de Total Expense Ratio Universiteit van Amsterdam Faculteit der Economische Wetenschappen en Econometrie Afdeling Business & Economics Real Estate Finance Afstudeerscriptie Student: Wynand Verhoef Studentnr: Begeleiders: 1 e de heer drs. G. Vos 2 e de heer prof. dr. P. van Gool Extern drs. A.C. Hordijk MRICS drs. G.J.H. Boeve MRE MRICS RT Mr. M. Kühl

2 Voorwoord Voor u ligt de scriptie die ik ter afsluiting van de opleiding Bedrijfseconomie, afstudeerrichting Real Estate Finance, aan de Universiteit van Amsterdam, heb geschreven. In deze scriptie is de aanzet gegeven om fondsvergelijking tussen verschillende vastgoed-cv s transparanter en objectiveerbaar te maken. Na een inwerkperiode van vijf maanden bij Van Boom & Slettenhaar Vastgoedfondsen is mij de kans geboden in dienst te komen bij de brancheorganisatie Vereniging Vastgoed Fondsen. Aldaar kon ik mijn scriptie verder uitbreiden en toespitsen op een objectief en wetenschappelijk verantwoord fondsvergelijkingsmodel. Graag wil ik de heer drs. G. van Boom, voorzitter van de Vereniging Vastgoed Fondsen bedanken voor deze, naar mijn mening, unieke kans. Tevens heeft hij mij intensief ondersteund en geadviseerd bij alle knelpunten in het onderzoek. Uiteraard wil ik mijn begeleider de heer G. Vos van de Universiteit van Amsterdam ook bedanken voor zijn nuttige en kritische commentaar tijdens mijn afstudeerperiode. Verder wil ik ook de heer A. Hordijk, de heer J. Boeve en de heer T. Kuhl nog in het bijzonder bedanken voor hun uitgebreide analyse en ervaren bijdrage. Verder wil ik iedereen bedanken die een bijdrage heeft geleverd aan mijn afstudeerproject, in de vorm van het geven van interviews en/of het verstrekken van adviezen en informatiegegevens. Met name de prospectussen van de diverse aanbieders waren noodzakelijk voor dit onderzoek. Wynand Verhoef Amsterdam, maart 2007

3 Samenvatting Sinds enkele jaren is de markt voor besloten, niet-beursgenoteerde vastgoed-cv s, bij met name particuliere beleggers sterk in populariteit toegenomen. De tegenvallende resultaten op de aandelenmarkt en de lage rentestand hebben hier onder andere toe bijgedragen. Verder kent deze markt ook vele voordelen ten opzichte van de beursgenoteerde fondsen en andere beleggingsinstellingen. Zo is er geen sprake van beurssentiment, kan er tegen een relatief gering bedrag vastgoed aangekocht worden en biedt de beslotenheid van een vastgoedfonds fiscale voordelen. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft in 2005 een rapport gepubliceerd onder de titel vastgoed-cv s en maatschappen: een verkennende analyse. In dit rapport constateerde de AFM diverse marktimperfecties zoals een slechte informatieverstrekking in de prospectussen, een onwenselijke kennisasymmetrie tussen de particuliere beleggers en initiatiefnemers en leemtes in het toezicht. De oplossing moet gezocht worden in zelfregulering en meer transparantie. Vandaar dat de AFM in 2005 enerzijds de wetgeving conform Europese richtlijnen voor vastgoed-cv s gewijzigd heeft en anderzijds ook het vrijstellingsbeleid. Dit ruimere vrijstellingsregeling heeft er echter toe geleid dat nog minder vastgoedfondsen onder toezicht vallen. Verder heeft de AFM zich uitgesproken over het gebruik en toepassing van het begrip Total Expense Ratio, om de kosten van vastgoed-cv s transparanter en vergelijkbaar te maken. De dwingende roep om zelfregulering van de AFM en het Ministerie van Financiën heeft tot verschillende initiatieven geleid van zowel de kant van aanbieders van vastgoed-cv s als van de beleggerskant. De nieuwe brancheorganisatie Vereniging Vastgoed Fondsen (VVF) wil de transparantie in de markt verbeteren door het ontwikkelen van verschillende objectieve en wetenschappelijk onderbouwde fondsvergelijkingsinstrumenten en benchmarks. In opdracht van Vereniging Vastgoed Fondsen is het begrip Total Expense Ratio (TER) bestudeerd en geanalyseerd op welke wijze dit begrip het beste gehanteerd kan worden bij vastgoed-cv s. Hiervoor is de VVF-Total Expense Ratio benchmark ontwikkeld. Daarnaast hebben we in kaart gebracht welke objectieve mogelijkheden er voor handen zijn om te komen tot een fondsvergelijkingsmodel. In de markt waren verschillende initiatieven bekend, maar alle initiatieven waren niet afdoende objectief en dus manipuleerbaar. Een eis voor het nieuwe fondsvergelijkingsmodel was ook dat het eenvoudig moest zijn. In ieder geval moest de output helder zijn. Na ampele overwegingen zijn we tot de conclusie gekomen dat het bruto aanvangsrendement oftewel de koopsom voor het onroerend goed de belangrijkste rendementbepalende factor is die eendimensionaal lijkt, maar feitelijk multidimensionaal is. Het bruto aanvangsrendement blijft een momentopname, waardoor er geen rekening gehouden wordt met de tijdswaarde van de diverse kasstromen. Echter de toekomstige factoren die de waarde bepalen zijn wel van zeer grote invloed en bepalen tezamen de koopsom. Het bruto aanvangsrendement is feitelijk de optelsom van alle relevante aspecten die een belegging kwalitatief hoogwaardig, gemiddeld of laagwaardig maakt. In bestaande fondsvergelijkingsmodellen werden hiervoor vragenlijsten opgesteld die door de onderzoeker moesten worden ingevuld. Met het gebruik van het begrip bruto aanvangsrendement hebben we een begrip gehanteerd die door de marktwerking is ontstaan en daarmee optimaal objectief te noemen is. Een tweede belangrijke determinant van het rendement en kwaliteitsrisicoprofiel van vastgoed-cv s is de gehanteerde kostenratio, zoals hierboven al omschreven is.

4 De centrale opgave van dit onderzoek was het ontwikkelen van een objectief en wetenschappelijk onderbouwd fondsvergelijkingsmodel. We zijn gekomen tot een model waarin het bruto aanvangsrendement van vastgoed-cv s gekoppeld wordt aan de Total Expense Ratio. Voordat deze koppeling gemaakt kan worden zullen er eerst een aantal subvragen onderzocht moeten worden. Het bruto aanvangsrendement (BAR) blijkt vele voordelen te hebben ten opzichte van andere taxatiemethoden zoals het netto aanvangsrendement en de discounted cash flow-methode. Door de eenvoud van deze methode en het gebruik van de geprognosticeerde cijfers uit de prospectussen blijkt het een gerechtvaardigd uitgangspunt voor de VVF-Fondsindicator. De TER wordt al enkele jaren gebruikt bij beursgenoteerde ondernemingen echter door de geringe historie van vastgoedfondsen was een wijziging van de definitie noodzakelijk. Het onderzoek heeft zich beperkt tot verhuurd commercieel vastgoed zoals kantoren, bedrijfspanden en winkels. Om praktische redenen zijn woningen en projectontwikkeling in dit onderzoek buiten beschouwing gelaten. De data die in deze studie gebruikt zijn, zijn gebaseerd op 65 prospectussen van 25 aanbieders. Tezamen bepalen zij het marktgemiddelde, oftewel een benchmark. Naar aanleiding van het door particuliere beleggers geïnvesteerde eigen vermogen in vastgoed-cv s van de 25 aanbieders, is er een top vijf van aanbieders ontstaan. In dit onderzoek worden de resultaten van deze top vijf aanbieders als voorbeeld genomen en de hoogte van het BAR, de VVF-TER en VVF-Fondsindicator ten opzichte van het benchmark gepresenteerd. De eenvoud van de VVF-Fondsindicator weerspiegelt zich vooral in de output: het BAR, VVF-TER en VVF-Fondsindicator, waarvan de afwijking gemeten kan worden ten opzichte van het benchmark. Er is sprake van een benchmark doordat het gewogen gemiddelde van de fondsen is berekend die vanaf 2004 t/m 2006 zijn geëmitteerd. Elke nieuwe vastgoed-cv kan worden gespiegeld ten opzichte van het marktgemiddelde. Als bijvoorbeeld het BAR van de CV lager is dan het marktgemiddelde, dan mag verwacht worden dat de kwaliteitsperceptie van het vastgoed hoger is en het risico-rendementsprofiel lager dan het marktgemiddelde. Als de VVF-TER ook lager is dan het benchmark dan brengt de aanbieder minder kosten cq. vergoedingen in rekening bij de vastgoed-cv. In dit geval zal de VVF-Fondsindicator voor dit fonds lager zijn dan het benchmark. In de VVF- Fondsindicator wordt het bruto aanvangsrendement gecorrigeerd met de afwijking ten opzichte van het VVF-Total Expense Ratio benchmark. Het geeft geen waardeoordeel maar een zijnsoordeel gebaseerd op objectieve cijfers. Gedurende het onderzoek zijn er diverse knelpunten aan het licht gekomen. Deze knelpunten hebben in veel gevallen het maken van een nauwkeurige en objectieve beoordeling bemoeilijkt of in sommige gevallen onmogelijk gemaakt. Ter verbetering van het model worden daarom de volgende aanbevelingen gedaan vooral wat betreft de informatie in de prospectussen: Er moet een beter onderscheid gemaakt worden tussen alle aankoopkosten die bij de verwerving van het vastgoed gemaakt worden en de kosten die gemaakt worden voor de initiëring van het fonds. Dus met name het onderscheid in de notaris- en makelaarskosten en overdrachtsbelasting.

5 De kosten kunnen in één paragraaf meer duidelijkheid verschaffen ook ten aanzien van het invloed op het rendement van de vastgoed-cv. Controle van de berekening van VVF-Total Expense Ratio en VVF-Fondsindicator kan bij voorkeur door een onafhankelijk onderzoeksinstituut worden verricht. De Stichting Transparantie Vastgoed is hiervoor de beste instantie. Aanbieders van vastgoed-cv s dienen ter verbetering van de transparantie, het VVF- Bruto Aanvangsrendement, VVF-TER resultaten en de VVF-Fondsindicator van het fonds ten opzichte van het benchmark in de prospectus op te nemen, berekend conform de hier ontwikkelde standaard. Hierbij dient rekening gehouden te worden dat de VVF-TER benchmarks en bij voorkeur per kwartaal aangepast worden aan de uitkomsten van de nieuwe vastgoed-cv s.

6

7 Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding Probleemstelling Doelstelling Methodologie Opzet onderzoek Afbakening onderzoek 14 Hoofdstuk 2 Beleggen in vastgoed Redenen van beleggen in vastgoed Vastgoed beleggingsvormen Direct beleggen in vastgoed Indirect beleggen in vastgoed Beursgenoteerd vastgoed Niet-beursgenoteerd vastgoed Verschillen cv en maatschap Maatschap Commanditaire vennootschap Kenmerken Fiscaliteiten Liquiditeit Ontbinding van een vastgoedfonds Hefboomeffect Risicospreiding Juridische structuur Conclusies 21 Hoofdstuk 3 Toezichthouder op de markt Autoriteit Financiële Markten Vrijstellingen Verkennende Analyse Nieuwe Wtb-regelgeving Conclusies 26 Hoofdstuk 4 Risico s Risico s vastgoed-cv s Sectorspecifieke risico s Kantoren Bedrijfspanden Winkelcentra of winkels Conclusies 32

8 Hoofdstuk 5 Rendement Rendementprognoses besloten vastgoed-cv s Gemiddeld Exploitatie Rendement Gemiddeld Totaal Rendement Internal Rate of Return (IRR) Veel voorkomende taxatiemethoden Bruto Aanvangsrendement Netto Aanvangsrendement Discounted Cash Flow Methode Fondsvergelijking met als uitgangspunt de BAR-methode Hoe alles omvattend is het BAR? Conclusies 42 Hoofdstuk 6 De Total Expense Ratio Definitie TER De totale kosten Beursgenoteerde ondernemingen Besloten vastgoed-cv s Fondsinvestering Fondskosten Exploitatiekosten Kostenoverzicht TER De intrinsieke waarde Beursgenoteerde ondernemingen Besloten, niet-beursgenoteerde vastgoed-cv s De berekening van de TER Impact verhoging vreemd vermogen of kosten Conclusies 61 Hoofdstuk 7 Huidige benchmarks Vastgoedrendementsmeter CV-meter Check analyse Checklist ROZ-IPD vastgoedindex Conclusies 66 Hoofdstuk 8 De VVF-Fondsindicator Doelstelling Vereniging Vastgoed Fondsen Data Resultaten De top vijf aanbieders Wat impliceert de VVF-Fondsindicator Beperkingen 76

9 Hoofdstuk 9 Conclusie & aanbevelingen Conclusies Aanbevelingen 80 Begrippenlijst 82 Literatuurlijst 88 Bijlagen 92 I. Fondsberekeningen voor de VVF-Fondsindicator 93 II. Overzicht aanbieders betrokken in onderzoek 96 III. Bruto aanvangsrendementen 97 IV. BAR vastgoed-cv s 98 V. De TER van de vastgoed-cv s 99 VI. De TER opgesplitst naar Fonds- en Exploitatiekostenratio 100 VII. VVF-Fondsindicators en het benchmark 101

10 Een objectieve fondsvergelijking voor vastgoed-cv s 9

11 1. Inleiding De markt van besloten, niet-beursgenoteerde vastgoed-cv s blijft sterk groeien door de grote vraag van particuliere beleggers naar deze beleggingsvorm. Op dit moment telt de markt al 75 aanbieders in vergelijking met 1997, toen er nog maar drie aanbieders waren. Onder vastgoed- CV s verstaan we naast de vastgoedmaatschappen en commanditaire vennootschappen (hierna: vastgoed-cv s, fondsen of CV s genaamd) ook vastgoedobligaties en closed-end fiscale beleggingsinstellingen. De laatste twee beleggingsvormen zijn in de vastgoed-cv markt sterk groeiende. In de loop der jaren is het totale fondsvermogen van vastgoed-cv s opgelopen tot circa 10 miljard, waarvan ongeveer 3 miljard door particulieren is geïnvesteerd. 1 De afgelopen tijd is er veel negatieve berichtgeving over de vastgoed-cv markt verschenen, ondanks dat er zich geen echte incidenten hebben voorgedaan. Zorgelijk is wel dat door de grote hoeveelheid kapitaal in de markt, het geringe aanbod aan goede beleggingen en de geringe kennis onder particuliere beleggers, de nadruk steeds minder op de kwaliteit van het vastgoed en het daaruit voortvloeiende risico-rendementprofiel komt te liggen. Veel vastgoed-cv s staan onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (hierna: AFM), de toezichthouder die bij de initiëring van een vastgoedfonds het prospectus toetst op basis van de Wtb (Wet toezicht beleggingsinstellingen) en Wte (Wet toezicht effecteninstellingen). Vanaf januari 2007 vallen deze wetten samen met nog zes andere wetten onder de Wft (Wet financieel toezicht). Op basis van deze wet geeft de AFM een doorlopende vergunning aan de beheerder van het fonds uit. Zodoende zijn de vastgoed-cv s van aanbieders met een doorlopende Wft-vergunning onderworpen aan doorlopend toezicht. De AFM heeft naar aanleiding van het aantal groeiende CV s en de negatieve berichtgeving hierover een verkennende analyse opgesteld. Uit deze analyse zijn een aantal verontrustende risico s naar voren gekomen die als aanbevelingen in de nieuwe Wtb-regelgeving (Wet toezicht beleggingsinstellingen) zijn verwerkt. Inmiddels is deze aangepaste wetgeving per 1 september 2005 op deze markt van toepassing. 2 Ondanks deze wijzigingen blijft het toezicht van de AFM summier en veel aanbieders van vastgoed-cv s worden onder bepaalde omstandigheden ook vrijgesteld van dit toezicht. Deze ontwikkelingen hebben bijgedragen tot een ondoorzichtige en pluriforme vastgoed-cv markt. De pluriformiteit van de vastgoed-cv markt wordt verder versterkt door de grote diversiteit aan investeringsmogelijkheden waarin belegd kan worden. Zo kan men beleggen in verhuurd vastgoed of nog te realiseren projecten, obligatieleningen met een gegarandeerd eindkapitaal, vakantiewoningen in Spanje of een skibaan. De verschillende beleggingsvormen worden door de AFM onderverdeeld naar beleggingsfondsen en ontwikkelingsfondsen, waarbij de laatste fondsen het grootste risico kennen en vreemd genoeg niet onder toezicht staan. Zoals voor alle fondsen geldt ook hier dat de pluriformiteit van de vastgoed-cv markt wordt vergroot door het grote verschil in professionaliteit van de aanbieders en de, al of niet bewust gekozen, portfolio strategie van de aanbieders. Transparantie en vergelijking van de vastgoed-cv s is hierdoor bemoeilijkt. Vandaar de oproep van demissionair minister Zalm en de AFM om tot zelfregulering te komen, zodat de kwaliteit en professionaliteit verbeterd kunnen worden, de informatievoorziening wordt gestandaardiseerd door het contingenteren van een aantal best practises door de markt zelf, 1 Seebus, Vastgoed obligaties steeds populairder, Wiegerink, Er zit in de vastgoedsector relatief veel kaf onder het koren, Een objectieve fondsvergelijking voor vastgoed-cv s 10

12 het verkleinen van de kennisasymmetrie tussen beleggers en aanbieders en in algemene zin verbeteren van de transparantie. 3 Om de (kosten)transparantie van beursgenoteerde ondernemingen te vergroten en vergelijkbaarheid mogelijk te maken is sinds 2002 de Total Expense Ratio (TER) al in de verslaggeving verplicht gesteld. Het doel van deze maatstaf is het op eenvoudige en het vergelijkende wijze inzichtelijk maken van het kostenniveau. De totale kosten (exclusief interestkosten) worden gedeeld door de gemiddelde intrinsieke waarde van het voorgaande boekjaar. Uit een onderzoek van Capgemini is echter gebleken dat de TER slechts in enkele gevallen op de juiste wijze gedefinieerd en berekend wordt. 4 Beleggende vastgoed-cv s die niet zijn vrijgesteld vallen onder het toezichtregime van de Wtb. Er zijn echter kenmerkende verschillen zoals het besloten karakter en de geringe historie van CV s die er voor zorgen dat de verschillende instellingen niet over één kam kunnen worden geschoren. De TER (gemiddelde intrinsieke waarde over voorgaand boekjaar) kan voor een nieuwe vastgoed-cv niet berekend worden. Hierdoor wordt de gestandaardiseerde vergelijkbaarheid van vastgoed-cv s op voorhand onmogelijk. Het is voor (onervaren) particuliere beleggers juist zo belangrijk voor toetreding tot een nieuwe CV een objectieve vergelijking te maken aangezien er in het geval van een vastgoed-cv sprake is van een lockin risico. Gedurende de looptijd van de CV is het voor participanten namelijk alleen mogelijk zijn deelnemingscertificaat te verkopen indien hij/zij daarvoor de goedkeuring heeft van alle andere deelnemers. Een goede, eenvoudige, deugdelijke en objectieve analyse van de nieuwe aanbieding is dus erg belangrijk. In de markt zijn verschillende fondsbeoordelingsmodellen bekend zoals Vastgoedrendementsmeter en de CV-meter van Fundview. Door het subjectieve karakter van deze fondsbeoordelingsmodellen blijft de acceptatie in de markt gering. De brancheorganisatie Vereniging Vastgoed Fondsen (VVF) streeft er naar de vergelijking van vastgoed-cv s op een wetenschappelijk verantwoorde en objectieve wijze mogelijk te maken. Dit onderzoek zal hiertoe een grote bijdrage leveren. De eerste stap die gezet dient te worden is het begrip TER beter te formuleren en te standaardiseren voor de vastgoed-cv markt zodat er een benchmark (marktgemiddelde) ontstaat waartegen elke nieuwe vastgoed-cv afgezet kan worden. De tweede stap is het creëren van een koppeling tussen het bruto aanvangsrendement (objectieve kwaliteitsperceptie van het onroerend goed) en een op- of afslag van de TER. Hierdoor zou wederom een nieuw benchmark (oftewel waarderingsmaatstaf van vastgoed-cv s) moeten ontstaan die de belegger een goede indicatie moet geven van het kwaliteits-rendementsprofiel van de nieuwe vastgoed-cv. Vereniging Vastgoed Fondsen heeft ook een VVF-Vastgoedclassificatie ontwikkeld die buiten de reikwijdte van dit onderzoek blijft. 3 Bekooij, Vastgoed-CV s, een gevoeligheidsanalyse, 2006, p Neuwirth, Transparantie van beleggingsfondsen, 2006, p Een objectieve fondsvergelijking voor vastgoed-cv s 11

13 1.1 Probleemstelling De probleemstelling van dit onderzoek luidt als volgt: In hoeverre zijn het bruto aanvangsrendement en de Total Expense Ratio de twee belangrijkste determinanten van het kwaliteits-rendementprofiel van een vastgoed- CV? Subvragen die hierbij aan de orde zijn: Total Expense Ratio (TER) - Wat is de definitie c.q. formule van de TER? - Voor wie geldt de TER? - Is de definitie van de TER ook toepasbaar voor vastgoed-cv s? - Wat is het verschil tussen vastgoed-cv s die ressorteren onder de Wtb- of Wteregelgeving? - Is onderscheid tussen deze verschillende vastgoed-cv s noodzakelijk? - Moet er nog een onderscheid gemaakt worden tussen verschillende soorten vastgoed? Bruto aanvangsrendement (BAR) - Wat is de definitie van het BAR? - Wordt het BAR veel gebruikt voor vastgoed-cv s? - Welke rendementen worden over het algemeen gepresenteerd in de prospectussen? - Welke methoden worden in de praktijk gehanteerd bij taxatieopdrachten? - Is het BAR een goed uitgangspunt om vastgoed-cv s mee te vergelijken? - Verschilt het BAR nog in hoogte voor verschillende soorten vastgoed? Een eenvoudige en objectieve benchmark - Wat wordt er in de literatuur en/of praktijk verstaan onder een benchmark? - Is er sprake van een benchmark als het alleen prognoses betreft? - Zal een koppeling tussen het BAR en de TER leiden tot een bruikbare benchmark in de vastgoed-cv markt? - Wanneer is een benchmark eenvoudig en objectief te noemen? Overig - Wat zijn eventuele correcties of afwijkingen die op kunnen treden en vergelijking tussen de vastgoed-cv s in de weg staat? - Hoe om te gaan met erfpacht en huurincentives? Om een antwoord te krijgen op deze probleemstelling zullen alle subvragen beantwoord dienen te worden. Hierdoor wordt een afbakening van het onderzoek duidelijk. In eerste instantie zal het BAR onder de loep worden genomen en vervolgens de TER. Hierna zal moeten worden onderzocht of een koppeling tussen deze twee variabelen mogelijk is en zal leiden tot het hieronder vermelde doel van dit onderzoek. Een objectieve fondsvergelijking voor vastgoed-cv s 12

14 1.2 Doelstelling De doelstelling van dit onderzoek luidt als volgt: Het ontwikkelen van een benchmark die op eenvoudige en objectieve wijze een indicatie geeft van de kostenstructuur en de kwaliteit-rendementperceptie van vastgoed-cv s ten opzichte van het marktgemiddelde zodat vergelijking op voorhand mogelijk wordt gemaakt. Het hoofddoel van dit onderzoek is om de professionaliteit en de transparantie in de markt voor vastgoed-cv s te vergroten door op objectieve wijze fondsvergelijking mogelijk te maken. Voor de gehele markt van niet-beursgenoteerde vastgoed-cv s zullen het BAR en de TER berekend worden. Gezamenlijk ontstaat dan de VVF-Fondsindicator. De VVF- Fondsindicator en de benchmark VVF-TER zijn bedoeld als transparantie verhogende instrumenten die voor niet-deskundige vastgoedbeleggers behulpzaam zijn bij hun afweging deel te nemen in een vastgoed-cv. Maar vooral hebben deze benchmarks tot doel de (onervaren) belegger te helpen beoordelen welke kwaliteit onroerend goed in de vastgoed- CV s wordt aangeboden. Beleggers dienen bewust te kiezen voor de mate van kwaliteit van het aangeboden onroerend goed, waarbij de veronderstelling wordt aangehouden dat kwaliteit en rendement een duidelijk verband hebben. De kennisasymmetrie tussen beleggers en aanbieder moet worden verkleind. Met name de kwaliteit van het vastgoed, het risico- rendementprofiel en de kostenstructuur van de CV zullen voor de particuliere belegger inzichtelijk gemaakt moeten worden. De huidige definitie van de TER zal indien mogelijk gehandhaafd worden, echter een aanpassing is niet uit te sluiten. 1.3 Methodologie Om inzicht in de markt voor vastgoed-cv s te verkrijgen en vergelijking mogelijk te maken is een aantal soorten onderzoek gedaan. - Discursieve analyse, oftewel literatuuronderzoek: Door middel van een literatuurstudie is er veel kennis verkregen over de markt. - Interviews: Gesprekken met vastgoedprofessionals uit de branche hebben ook voor extra verduidelijking gezorgd ten aanzien van het probleem in de markt. - Prospectussenanalyse: De prospectussen die onder de Wtb vallen (vrijgesteld of niet) zijn van alle aanbieders in deze markt als input gebruikt voor het ontwikkelen van de benchmarks. Een kwantitatieve beoordeling met uitgebreide toelichting is hierbij het uitgangspunt. 1.4 Opzet onderzoek In dit hoofdstuk zullen de probleem- en doelstelling van dit onderzoek en de manier waarop te werk is gegaan nader worden toegelicht. In hoofdstuk 2 wordt uiteengezet hoe, waarom en op welke wijze er in vastgoed wordt belegd. Om vervolgens dieper in te gaan op de kenmerken en juridische structuur van vastgoed-cv s. Hoofdstuk 3 geeft toelichting op het wettelijke toezicht in deze markt door de AFM. Hierbij komen ook de visie, doelstellingen en tekortkomingen van de vastgoed-cv markt aan de orde. Hoofdstuk 4 zal nader ingaan op de risico s die zich specifiek voor vastgoed-cv s kunnen voordoen. Hoofdstuk 5 zal de rendementen bespreken zoals ze in theorie voorkomen en ook zoals ze door de taxateur in de praktijk berekend worden. In hoofdstuk 6 zal de definitie van de TER aan bod komen. Een objectieve fondsvergelijking voor vastgoed-cv s 13

15 De kosten van besloten vastgoed-cv s zullen hier uitgebreid beschreven worden zodat duidelijk wordt hoe de kosten van invloed zijn op het rendement en de TER. In hoofdstuk 7 zullen de bestaande benchmarks die op dit moment fondsvergelijking mogelijk maken in kaart worden gebracht en geanalyseerd. In hoofdstuk 8 zal uiteindelijk de VVF-Fondsindicator nader toegelicht worden evenals de resultaten uit het onderzoek. Hoofdstuk 9 geeft uiteindelijk de conclusies en aanbevelingen. 1.5 Afbakening onderzoek Uniformiteit is het belangrijkste uitgangspunt voor de aannames en berekeningen in dit onderzoek. Vandaar dat hier de afbakening van het onderzoek nader toegelicht wordt. Het onderzoek beperkt zich tot beleggingsinstellingen die op grond van de huidige Wtb een vergunning behoeven. Voorts kunnen beleggingen die onder de Wtb-regelgeving vallen ook van toezicht worden vrijgesteld door bijvoorbeeld deelnemingsrechten met een nominale waarde groter dan ,- uit te geven of door participaties aan te bieden aan minder dan 100 natuurlijke (recht-) personen. In het onderzoek worden de vrijgestelde vastgoed-cv s ook meegenomen omdat de Wtb-vrijgestelde fondsen inhoudelijk niet verschillen van niet-wtbvrijgestelde vastgoed-cv s. Alleen is het toezichtregime anders, hetgeen voor de beleggers teleurstellend is, maar de aard van de belegging niet veranderd. Onder de Wtb-regelgeving valt verhuurd beleggingsvastgoed. Dat wordt ook wel passief beheer genoemd. Beleggen in woningen valt ook onder deze regelgeving maar is in vergelijking met kantoren, winkels en bedrijfspanden door de tussentijdse uitponding van de woningen nadrukkelijker geënt op indirecte winst. De rendementsopbouw en de kostenstructuur is hierdoor geheel anders waardoor deze categorie in dit onderzoek buiten beschouwing wordt gelaten. 5 De vastgoedobligaties en vormen van projectontwikkeling vallen onder de Wte-regelgeving en worden in dit onderzoek ook buiten beschouwing gelaten. Het toezicht maakt een onderscheid tussen beleggen en ondernemen. Projectontwikkeling wordt gezien als een vorm van ondernemen en kan geen passief vermogensbeheer worden genoemd en valt dus niet onder de reikwijdte van de Wtb. Beleggers moeten zich dus goed realiseren dat de Wtbregelgeving alleen van toepassing is op beleggingen en niet op vormen van ondernemen. Hierdoor is wel de curieuze situatie ontstaan dat vastgoedprojecten met het hoogste risicoprofiel (projectontwikkeling) niet of nauwelijks aan toezicht onderworpen zijn. De prospectussen van alle closed-end niet-beursgenoteerde beleggingsinstellingen gericht op beleggingen in verhuurd vastgoed worden in dit onderzoek meegenomen en dienen dus als input voor de VVF-Fondsindicator. Het is echter wel van belang dat de aanbieders meewerken aan dit onderzoek en ondanks het besloten karakter van de vastgoed-cv s toch hun prospectussen vrijgeven. Een financiële bijsluiter en een jaarverslag zijn voor deze branche niet verplicht. De benchmarks die ontwikkeld worden zijn gebaseerd op prognoses zoals opgenomen in de prospectus, op basis waarvan de beleggers ook hun keuzes moeten maken. Benchmarks voor gerealiseerde rendementen en feitelijke kosten zijn in dit stadium nog niet aan de orde, omdat de belegger vanwege de illiquiditeit van deze beleggingsvorm voor aanvang van de CV een bewuste keuze moet maken. 5 Janssen, Part-sales as an investment strategy, 2006, p Een objectieve fondsvergelijking voor vastgoed-cv s 14

16 Een objectieve fondsvergelijking voor vastgoed-cv s 15

17 Hoofdstuk 2 Beleggen in vastgoed Waarom is vastgoed een aantrekkelijke beleggingsvorm? Wat zijn de verschillende vormen van vastgoedbeleggingen? Wat zijn de specifieke kenmerken van vastgoed-cv s? Dit zijn de vragen die in dit hoofdstuk aan de orde komen Redenen van beleggen in vastgoed Beleggen is het in stand houden, respectievelijk het doen groeien of waardevast maken van vermogen gericht op maximaal rendement in combinatie met een zo laag mogelijk risico. Aangezien kapitaal geïnvesteerd wordt en vooral bij vastgoed een langere tijd wordt gealloceerd, dient daar een gedegen rendement tegenover te staan. Bij direct (nietbeursgenoteerd) vastgoed dient echter wel rekening te worden gehouden met de verlaging van de liquiditeit in de beleggingsportefeuille. Er wordt immers belegd met het vooruitzicht op de waardevastheid in de toekomst. 6 Vastgoed is door de typische (in 2.2. te bespreken) kenmerken een goede investering te noemen. Zo wordt vastgoed gekenmerkt door een vrij stabiele stroom van directe (huur)inkomsten gedurende een langere periode. In combinatie met andere beleggingscategorieën zorgt het in de portefeuille voor een betere spreiding en een daling van de volatiliteit van de rendementen. Dit komt door de geringe correlatie tussen de verschillende investeringsgroepen (aandelen en obligaties) met vastgoed. Verder biedt het een redelijke bescherming tegen inflatie door de jaarlijkse indexatie van de huren. 7 Hierdoor betreft het een aantrekkelijk rendement op de lange termijn met een beperkt risico Vastgoed beleggingsvormen In de figuur hieronder is overzichtelijk te zien op welke manieren er belegd kan worden in vastgoed waarbij in eerste instantie de keuze tussen direct en indirect gemaakt dient te worden. Indirecte beleggingen kunnen gesplitst worden in beursgenoteerd en nietbeursgenoteerd vastgoed. In het niet-beursgenoteerde vastgoedsegment kan als laatste nog de keuze gemaakt worden voor open-end of closed-end vastgoedfondsen. De laatste groep nietbeursgenoteerde vastgoed-cv s staan in dit onderzoek centraal. Vastgoedbeleggingen Directe belegging: zelf vastgoed aankopen. Indirecte belegging: deelnemen in een beleggingsinstelling. Beleggingsmaatschappij: aandelen in beursgenoteerd vastgoed. Beleggingsfonds: participatie in nietbeursgenoteerde vastgoedfondsen. Beleggingsfonds: participatie in openend vastgoedfonds. Beleggingsfonds: participatie in closedend vastgoedfonds. Figuur 1, Categorieën vastgoedbeleggingen (Sala, 2005). 6 Kousemaker, Praktijkaspecten vastgoed, 1998, p Gool van, Onroerend goed als belegging, 2001, p Geltner, Commercial Real Estate Analyses and Investments, Een objectieve fondsvergelijking voor vastgoed-cv s 16

18 2.2.1 Direct beleggen in vastgoed Van direct beleggen in vastgoed spreekt men wel als een belegger een meerderheidsbelang heeft in het vastgoed, al dan niet via dochters, en de directe zeggenschap heeft over het vastgoedmanagement. Wil een belegger direct beleggen in vastgoed dan dient een ruim eigen vermogen hiervoor beschikbaar te zijn. De belegger wordt juridisch en economisch eigenaar van het vastgoedobject. Doordat het ook een productiemiddel is, is het een actieve vorm van beleggen. De belangrijkste voor- en nadelen van direct beleggen in vastgoed zijn: 9 Voordelen: - management zelf in de hand; - biedt vele fiscale voordelen; - waardevastheid. Nadelen: - de illiquiditeit van de belegging; - intensieve vorm van beleggen zeker bij vastgoed met meerdere huurders; - grote (management)expertise noodzakelijk; - vergt een grote investering; - expertise bij beoordeling financieringsconstructie Indirect beleggen in vastgoed Op indirecte wijze beleggen in vastgoed wil zeggen dat aandelen of participaties van vastgoedondernemingen gekocht worden. Deze vastgoedondernemingen kopen direct en/of indirect vastgoed aan. De benodigde gelden verkrijgen zij door de uitgifte van deelnemingsrechten zoals aandelen of participaties en door het aantrekken van vreemd vermogen. Dit biedt voor de belegger vele voordelen maar ook nadelen die hieronder op een rijtje worden gezet: 9 Voordelen: - met relatief kleine investeringen is spreiding al mogelijk; - geen locale expertise noodzakelijk; - liquiditeit kan groter zijn mits het een beursgenoteerd of open-end vastgoedfonds is; - de schaalgrootte kan voor gemakkelijke uitbreiding zorgen van de omvangrijke portefeuille zonder evenredig groeiende kosten; - minder emotionele binding met het vastgoed; - biedt vele fiscale voordelen; - expertise voorhandig voor afdekken renterisico door middel van diverse financieringsconstructie. Nadelen: - geringe invloed op het beleggingsbeleid mogelijk; - minder feeling met de vastgoedmarkt (geldt minder voor vastgoed-cv s); - beursentiment maakt het rendement volatieler (geldt niet voor vastgoed-cv s). 9 Gool van, Onroerend goed als belegging, 2001, p Een objectieve fondsvergelijking voor vastgoed-cv s 17

19 2.2.3 Beursgenoteerd vastgoed Via de beurs kunnen aandelen van (beursgenoteerde) ondernemingen worden gekocht die het verhuren van vastgoed als hun kernactiviteit hebben. Zo kan men met een geringe investering gespreid beleggen over de hele wereld. Het zorgt voor meer liquiditeit en flexibiliteit omdat transacties goedkoper en sneller kunnen worden gedaan in vergelijking met direct vastgoed. Echter deze vastgoedaandelen zijn niet veel anders dan gewone aandelen wat er voor zorgt dat ze even volatiel kunnen zijn. Deze vastgoedaandelen staan immers ook onder invloed van het beurssentiment en de perceptie van de investeerders in ondernemingen. 10 Een andere vorm van indirect beleggen vindt plaats door dakfondsen, ook wel funds of funds genaamd. Deze beleggingsfondsen leggen zich toe op beleggen in de aandelen van (meestal) beursgenoteerde vastgoedfondsen. Op deze manier wordt het risico meer gespreid en kan toch een gedegen rendement gerealiseerd worden Niet-beursgenoteerd vastgoed Een andere wijze van indirect beleggen is door middel van het kopen van participaties via besloten, niet-beursgenoteerde vastgoed-cv s. Deze vorm van beleggen neigt ook meer naar direct beleggen aangezien de beheerder van de vastgoed-cv direct vastgoed aankoopt en geen aandelen. Veel van de hiervoor genoemde nadelen van indirect en direct beleggen in vastgoed verdwijnen wel door op deze manier te beleggen. Zo is management expertise aanwezig en is investeren met een relatief klein kapitaal mogelijk. Verder is er meer feeling met het vastgoed en is er géén sprake van het beurssentiment. Een onderscheid dat hier verder nog gemaakt kan worden is die van open-end en closed-end vastgoed-cv s. Via (semi-) open fondsen wordt de liquiditeit vergroot doordat aandelen van beursgenoteerde vastgoedondernemingen worden gekocht. Ook is er sprake van doorlopende uitgifte of inkoop van deelnemingsrechten op aanvraag van het publiek en is de looptijd voor onbepaalde tijd. Closed-end vastgoed-cv s worden juist gekenmerkt door hun beslotenheid. Van doorlopende uitgifte of inname van deelnemingsrechten is geen sprake. De looptijd van besloten vastgoed-cv s is vaak ook voor onbepaalde tijd, echter het eindigt meestal tussen de zeven en tien jaar. Hierover overlegt de aanbieder met de participanten of het moment van verkoop is aangebroken. 12 Het is hierdoor ook een meer illiquide belegging dan de open-end fondsen, echter de transparantie is groter dan bij open-end fondsen. Het is over het algemeen duidelijk welke objecten zijn aangekocht en condities c.q. voorwaarden hierop van toepassing zijn Verschillen CV en maatschap Besloten vastgoed-cv s vallen zoals besproken onder de categorie niet-beursgenoteerd vastgoed en kunnen worden onderverdeeld in maatschappen en commanditaire vennootschappen (CV). Vooral ten aanzien van de structuur en de aansprakelijkheid zijn er enkele verschillen tussen de CV en de maatschap. In deze paragraaf zal hier aandacht aan worden besteed. 10 Boom, van, Beleggen in vastgoed, 2005, p Gool van, Onroerend goed als belegging, 2001, p. 99 & Ernst & Young, Handboek jaarrekening, 2005, p Gool van, Onroerend goed als belegging, Een objectieve fondsvergelijking voor vastgoed-cv s 18

20 2.3.1 Maatschap Twee of meer personen of rechtspersonen die arbeid en/of kapitaal inbrengen gaan een overeenkomst aan om daarmee in onderlinge samenwerking voordeel te behalen. Voor de schuldeisers zijn de maten onderling voor gelijke delen aansprakelijk tenzij anders is vastgesteld. Voor een belegging in vastgoed kan dit aansprakelijkheidsrisico worden beperkt door het afsluiten van een non-recourse hypotheek, waardoor de financier zich uitsluitend kan verhalen op het vastgoed van de maatschap. Andere aansprakelijkheidsrisico s zijn hiermee nog niet voorkomen waardoor de meeste marktpartijen voor een CV-vorm kiezen Commanditaire vennootschap De commanditaire vennootschap is vergelijkbaar met een maatschap. Echter het grote verschil is dat er bij de CV twee soorten vennoten te onderscheiden zijn. Zo is er een beherend vennoot en een commanditair of stille vennoot. De beherende vennoten zijn, net als bij de maatschap, ook aan te spreken op hun privé-vermogen. De commanditaire vennoten c.q. de participanten kunnen, zolang ze geen beheersdaden plegen of beheershandelingen doen, alleen aangesproken worden op hun inleg zodat alleen dit bedrag in de CV kan verdampen Kenmerken De kenmerken van besloten vastgoed-cv s zullen hier nader worden besproken omdat vergelijking mogelijk moet worden gemaakt Fiscaliteiten Voor participanten is de fiscale structuur van vastgoed-cv s gunstig aangezien de baten conform het regime van box 3 van de Wet IB 2001 niet worden belast en de eventuele verliezen niet aftrekbaar zijn. De vastgoed-cv is door het besloten karakter een fiscaal transparant lichaam en daardoor niet zelfstandig belastingplichtig. Het besloten karakter zorgt ervoor dat dubbele belastingheffing wordt vermeden. De geldwaarde van de participaties van natuurlijke personen zijn wel onderworpen aan een forfaitaire rendementsheffing over de waarde van de participatie in het economisch verkeer. Hierbij wordt het aan de participanten toerekenbare vermogen van de CV belast met een forfaitair rendement van 4% tegen een tarief van 30%. Hierdoor ontstaat een effectieve heffing van 1,2% over de waarde van het aandeel in de onroerende zaken minus de daaraan toe te rekenen schulden. Per saldo wordt de participant belast voor zijn aandeel in het gemiddelde eigen vermogen van de CV Liquiditeit De looptijd van een vastgoed-cv is in theorie onbepaald, echter in de praktijk blijkt de looptijd gemiddeld tussen de zeven en tien jaar. Gedurende deze looptijd is uitstappen voor de participanten vaak lastig omdat alle andere participanten in de CV hiervoor toestemming moeten geven. Dit wordt ook wel het lock-in risico genoemd. Voordat een participatie wordt aangeboden dienen alle participanten op de hoogte te worden gebracht. Als binnen vier weken geen bezwaar gemaakt wordt door één van deze participanten, dan is er sprake van een unaniem akkoord en kan de participatie worden overgedragen. Dit zorgt er voor dat beleggen in vastgoed-cv s illiquide is, wat een nadeel kan zijn voor kleine investeerders. Mede hierdoor geven de meeste aanbieders ook aan dat een belegging in een vastgoed-cv per definitie een lange termijn belegging is. 14 Wet inkomsten belasting, Boom, van, Beleggen in vastgoed, 2005, p Een objectieve fondsvergelijking voor vastgoed-cv s 19

FINANCIELE BIJSLUITER

FINANCIELE BIJSLUITER FINANCIELE BIJSLUITER Bij of krachtens wet voorgeschreven productinformatie over het product Rotterdams Vastgoedfonds II CV. Over de financiële bijsluiter Voor producten als dit product is het opstellen

Nadere informatie

Halfjaarbericht 2015. Bright LifeCycle Fonds

Halfjaarbericht 2015. Bright LifeCycle Fonds Halfjaarbericht 2015 Bright LifeCycle Fonds Periode: 19 december 2014 tot en met 30 juni 2015 Inhoudsopgave HALFJAARBERICHT BRIGHT LIFECYCLE FONDS... 3 BALANS PER 30 JUNI 2015... 3 WINST- EN VERLIESREKENING

Nadere informatie

Essentiële Beleggersinformatie 2012

Essentiële Beleggersinformatie 2012 1 Essentiële Beleggersinformatie 2012 Inhoudsopgave Doelstelling en beleggingsbeleid 3 Risico- en opbrengstprofiel 3 Kosten 4 In het verleden behaalde resultaten 5 Praktische informatie 6 2 Essentiële

Nadere informatie

9. Financiele aspecten

9. Financiele aspecten 9. Financiele aspecten ANNEXUM 9.1 Rendement Het beleid van het Fonds en de Beheerder is gericht op het behalen van een optimale opbrengst uit de verhuur en de verkoop van de vastgoedportefeuille. De kansen

Nadere informatie

Bijlage: reactie op de belangrijkste aanbevelingen van de Commissie Modernisering Beleggingsinstellingen (commissie Winter):

Bijlage: reactie op de belangrijkste aanbevelingen van de Commissie Modernisering Beleggingsinstellingen (commissie Winter): Bijlage: reactie op de belangrijkste aanbevelingen van de Commissie Modernisering Beleggingsinstellingen (commissie Winter): 1. Afschaffing van de verplichte beursnotering voor beleggingsmaatschappijen

Nadere informatie

RFM Regulated Fund Management BV Registratiedocument (als bedoeld in artikel 4:48 lid 1 Wet op het financieel toezicht)

RFM Regulated Fund Management BV Registratiedocument (als bedoeld in artikel 4:48 lid 1 Wet op het financieel toezicht) RFM Regulated Fund Management BV Registratiedocument (als bedoeld in artikel 4:48 lid 1 Wet op het financieel toezicht) I Gegevens betreffende de werkzaamheden van de beheerder RFM Regulated Fund Management

Nadere informatie

* totaal rendement, exclusief emissiekosten en voor belastingen

* totaal rendement, exclusief emissiekosten en voor belastingen Door de samenwerking met Direct Wonen kan Annexum particuliere beleggers de mogelijkheid bieden om in woningen te investeren. Middels uw deelname in Woningfonds Apeldoorn CV belegt u in drie woontorens

Nadere informatie

2. STrUCTUUr 3. De BeHeerDer Michiel Goris (1956)

2. STrUCTUUr 3. De BeHeerDer Michiel Goris (1956) 1. profiel Het MM Fortune Fund ( hierna: het fonds) is een open-end beleggingsfonds voor gemene rekening, opgericht op 15 april 2008 en gevestigd te Rijswijk. Een fonds voor gemene rekening is geen rechtspersoon

Nadere informatie

Financiële bijsluiter MeesPierson Vastgoedfonds II CV

Financiële bijsluiter MeesPierson Vastgoedfonds II CV Financiële bijsluiter MeesPierson Vastgoedfonds II CV Krachtens de Wet op het Financieel Toezicht ( Wft ) voorgeschreven productinformatie over het MeesPierson Vastgoedfonds II CV ( het Fonds ). Over de

Nadere informatie

BEURSWAAGE. Woningmaatschap XLI. Inleiding. Aanbieder. Juridische structuur BEURSWAAGE 1

BEURSWAAGE. Woningmaatschap XLI. Inleiding. Aanbieder. Juridische structuur BEURSWAAGE 1 Stationsweg 44 6861 EJ Oosterbeek Postbus 479 6710 BL Ede T (026) 7440033 F (026) 7440034 info@beurswaage.nl / www.beurswaage.nl Woningmaatschap XLI Inleiding Deze analyse betreft een onafhankelijk onderzoek

Nadere informatie

Vooraankondiging. vastgoedfonds

Vooraankondiging. vastgoedfonds Vooraankondiging vastgoedfonds Vooraankondiging Nieuwe emissie: B&S Vastgoed XVIII CV Beleggen in B&S Vastgoed XVIII CV Van Boom & Slettenhaar Fondsmanagement BV heeft het initiatief genomen tot de Emissie

Nadere informatie

Checklist beleggen in vastgoed

Checklist beleggen in vastgoed i van 5 Checklist beleggen in vastgoed Je kunt beleggen in beursgenoteerde vastgoedfondsen (vaak aandelen die dagelijks verhandelbaar zijn op de beurs) en in niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. Deze

Nadere informatie

Ver huld Vastgoed. Op weg naar meer transparantie bij vastgoed-cv s en -maatschappen. C.C. Arendz

Ver huld Vastgoed. Op weg naar meer transparantie bij vastgoed-cv s en -maatschappen. C.C. Arendz Ver huld Vastgoed Op weg naar meer transparantie bij vastgoed-cv s en -maatschappen C.C. Arendz Elk systeem kan succesvol zijn als de betrokken mensen bekwaam en integer zijn en verantwoording willen afleggen

Nadere informatie

GARANTIEFONDS 4 % VEILIG EN VERTROUWD IN VASTGOEDINVESTERINGEN RENDEMENT MAXIMALE ZEKERHEID

GARANTIEFONDS 4 % VEILIG EN VERTROUWD IN VASTGOEDINVESTERINGEN RENDEMENT MAXIMALE ZEKERHEID GARANTIEFONDS 4 % RENDEMENT MAXIMALE ZEKERHEID VEILIG EN VERTROUWD IN VASTGOEDINVESTERINGEN MEERDERVOORT GARANTIEFONDS Investeren met unieke zekerheid U wilt uw vermogen op een goede maar vooral veilige

Nadere informatie

VOORAANKONDIGING. Haerzathe Short-Term Fund I

VOORAANKONDIGING. Haerzathe Short-Term Fund I VOORAANKONDIGING Haerzathe Short-Term Fund I OBLIGATIE HAERZATHE SHORT - TERM FUND I B.V. Obligatielening Haerzathe Short-Term Fund I B.V. Na de succesvolle plaatsing van de obligatieleningen Haerzathe

Nadere informatie

ACTIVINVESTOR MANAGEMENT B.V. Amsterdam. Halfjaarbericht per 30 juni 2012

ACTIVINVESTOR MANAGEMENT B.V. Amsterdam. Halfjaarbericht per 30 juni 2012 ACTIVINVESTOR MANAGEMENT B.V. Amsterdam Halfjaarbericht per 30 juni 2012 Profiel ActivInvestor Management B.V. is 16 december 2004 opgericht en heeft als doel het opzetten en beheren van niche vastgoedbeleggingsfondsen

Nadere informatie

Tussentijds bericht Staalbankiers Beleggingsfondsen Beheer B.V. per 30-06-2013

Tussentijds bericht Staalbankiers Beleggingsfondsen Beheer B.V. per 30-06-2013 Tussentijds bericht Staalbankiers Beleggingsfondsen Beheer B.V. per 30-06-2013 Inhoudsopgave 1. Verslag van de directie 3 2. Jaarrekening 5 Balans per 30 juni 2013 Winst- en verliesrekening over 26 april

Nadere informatie

HOLLAND IMMO GROUP XV/RETAIL RESIDENTIAL FUND C.V. TE EINDHOVEN. Halfjaarcijfers per 30 juni 2009. Geen accountantscontrole toegepast

HOLLAND IMMO GROUP XV/RETAIL RESIDENTIAL FUND C.V. TE EINDHOVEN. Halfjaarcijfers per 30 juni 2009. Geen accountantscontrole toegepast HOLLAND IMMO GROUP XV/RETAIL RESIDENTIAL FUND C.V. TE EINDHOVEN Halfjaarcijfers per 30 juni 2009 Balans per 30 juni 2009 Vóór resultaatbestemming ACTIVA 30 juni 2009 31 december 2008 Beleggingen Terreinen

Nadere informatie

STICHTING BEWAARDER BOUWFONDS GERMANY RESIDENTIAL FUND. Amsterdam, Nederland JAARVERSLAG 2013

STICHTING BEWAARDER BOUWFONDS GERMANY RESIDENTIAL FUND. Amsterdam, Nederland JAARVERSLAG 2013 Amsterdam, Nederland JAARVERSLAG 2013 ADRES: Herikerbergweg 238 1101 CM Amsterdam Zuidoost Kamer van Koophandel Inschrijvingsnummer: 32108448 Inhoudsopgave Bestuursverslag Page 1 Balans Page 3 Staat van

Nadere informatie

Checklist beleggen in vastgoed

Checklist beleggen in vastgoed i van 5 Checklist beleggen in vastgoed Je kunt beleggen in beursgenoteerde vastgoedfondsen (vaak aandelen die dagelijks verhandelbaar zijn op de beurs) en in niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. Deze

Nadere informatie

Fiscale aandachtspunten bij de structurering van Investeringsfondsen

Fiscale aandachtspunten bij de structurering van Investeringsfondsen Fiscale aandachtspunten bij de structurering van Investeringsfondsen 1. Inleiding In dit memorandum gaan wij in op een aantal fiscale aspecten die een rol kunnen spelen bij het opzetten van een (particulier)

Nadere informatie

AFM checklist beleggen in vastgoed

AFM checklist beleggen in vastgoed AFM checklist beleggen in vastgoed Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 - De belegging... 3 Is er een prospectus en/of financiële bijsluiter beschikbaar voor deze belegging?... 3 Valt de belegging onder het toezicht

Nadere informatie

Halfjaarcijfers per 30 juni 2011

Halfjaarcijfers per 30 juni 2011 Halfjaarcijfers per 30 juni 2011 STICHTING BEHEER OIKOCREDIT NEDERLAND FONDS INHOUDSOPGAVE pagina Balans per 30 juni 2011 2 Staat van baten en lasten eerste halfjaar 2011 3 Toelichting op de halfjaarcijfers

Nadere informatie

Inlegvel 1 Prospectus Finles Multi Strategy Hedge Fund (30 juni 2011)

Inlegvel 1 Prospectus Finles Multi Strategy Hedge Fund (30 juni 2011) Inlegvel 1 Prospectus Finles Multi Strategy Hedge Fund (30 juni 2011) Samenvoeging Raad van Toezicht Finles beleggingsfondsen en Raad van Commissarissen Finles N.V. Op de jaarvergadering van de Finles

Nadere informatie

2. Introductie initiatief

2. Introductie initiatief 8 november 2012 1. Opening 1. Opening 2. Introductie initiatief 3. Profiel van de belegging 4. Financieel-juridische aspecten van het fonds 5. Juridische structuur van het fonds 6. Eerste aankoop: winkelcentrum

Nadere informatie

Wat zijn de financiële risico s van een belegging in aandelen in DIM Vastgoed? DIM Vastgoed N.V.

Wat zijn de financiële risico s van een belegging in aandelen in DIM Vastgoed? DIM Vastgoed N.V. Deze financiële bijsluiter is bijgewerkt tot en met 13 juni 2005. Bij of krachtens wet voorgeschreven productinformatie over een belegging in aandelen in Over de financiële bijsluiter Voor producten als

Nadere informatie

Registratiedocument Belfort Fund Management B.V.

Registratiedocument Belfort Fund Management B.V. Registratiedocument Belfort Fund Management B.V. 1. Gegevens betreffende de werkzaamheden van de Beheerder Het doel van de Beheerder, Belfort Fund Management B.V., is het optreden als Beheerder voor beleggingsinstellingen

Nadere informatie

Zelfregulering van de Nederlandse CV-markt Niet vertrouwelijk

Zelfregulering van de Nederlandse CV-markt Niet vertrouwelijk Zelfregulering van de Nederlandse CV-markt Niet vertrouwelijk Amsterdam School of Real Estate Jaargang 2004-2006 door J.K. van Diem Begeleider ASRE: Begeleider extern: de heer prof. dr. P. van Gool de

Nadere informatie

Vooraankondiging. vastgoedfonds

Vooraankondiging. vastgoedfonds Vooraankondiging vastgoedfonds Samenvatting Samenvatting SAMENVATTING Vooraankondiging SAMENVATTING Nieuwe emissie: B&S Vastgoed XVIII CV Beleggen in B&S Vastgoed XVIII CV! Van Boom & Slettenhaar Fondsmanagement

Nadere informatie

RJ-Uiting 2013-17: Richtlijn 615 Beleggingsinstellingen Lopende Kosten Factor

RJ-Uiting 2013-17: Richtlijn 615 Beleggingsinstellingen Lopende Kosten Factor RJ-Uiting 2013-17: Richtlijn 615 Beleggingsinstellingen Lopende Kosten Factor Ten geleide RJ-Uiting 2013-17 bevat wijzigingen van Richtlijn 615 Beleggingsinstellingen (2013) als gevolg van een aanpassing

Nadere informatie

Financiële Bijsluiter

Financiële Bijsluiter Financiële Bijsluiter Maatschap Woningmaatschap XXXVIII Bij of krachtens wet voorgeschreven productinformatie over het product Maatschap Woningmaatschap XXXVIII. Over de financiële bijsluiter Voor producten

Nadere informatie

Hoorcollege Directe Belastingen DB II Collegejaar 2014/2015

Hoorcollege Directe Belastingen DB II Collegejaar 2014/2015 Waarom een VBI of een FBI? De VBI en de FBI zijn faciliteiten die collectief belleggen faciliteren. Fiscaal bezien kan je ruwweg - (collectief) beleggen op twee manieren vormgeven. Een belastingplichtige

Nadere informatie

NIEUW VASTGOEDFONDS: ZIB HOTEL ARCEN SPA CV

NIEUW VASTGOEDFONDS: ZIB HOTEL ARCEN SPA CV NIEUW VASTGOEDFONDS: ZIB HOTEL ARCEN SPA CV NIEUW VASTGOEDFONDS: ZIB Investments Beheer BV initieert een nieuw vastgoedfonds voor de financiering van een te realiseren hotel op Vakantiepark Klein Vink

Nadere informatie

TOELICHTEND INFORMATIEMEMORANDUM. met betrekking tot de vergadering van participanten van Sustainable Values Fund

TOELICHTEND INFORMATIEMEMORANDUM. met betrekking tot de vergadering van participanten van Sustainable Values Fund TOELICHTEND INFORMATIEMEMORANDUM met betrekking tot de vergadering van participanten van Sustainable Values Fund te houden op 18 juli 2014, om 11:00 uur Herengracht 537, 1017 BV Amsterdam 2 juli 2014 I

Nadere informatie

Financiële Bijsluiter

Financiële Bijsluiter Financiële Bijsluiter Bij of krachtens wet voorgeschreven productinformatie over het product Phanos REIT NV Voor producten als Phanos REIT N.V. (hierna: Phanos REIT) is het opstellen van een financiële

Nadere informatie

RFM Regulated Fund Management BV HALFJAARBERICHT 2012

RFM Regulated Fund Management BV HALFJAARBERICHT 2012 RFM Regulated Fund Management BV HALFJAARBERICHT 2012 Inhoudsopgave pagina Algemeen Directieverslag 2 Halfjaarrekening Balans 4 Winst- en verliesrekening 5 Kasstroomoverzicht 6 Toelichting algemeen en

Nadere informatie

GROEI NAAR VERMOGEN. Expirerende Lijfrente HOOG RENDEMENT LAGE KOSTEN INFLATIEBESTENDIG

GROEI NAAR VERMOGEN. Expirerende Lijfrente HOOG RENDEMENT LAGE KOSTEN INFLATIEBESTENDIG GROEI NAAR VERMOGEN Expirerende Lijfrente HOOG RENDEMENT LAGE KOSTEN INFLATIEBESTENDIG Zorgeloos genieten van uw pensioen Er komt een moment in uw leven dat u zonder zorgen wilt gaan genieten van uw pensioen.

Nadere informatie

BOUWFONDS OFFICE VALUE FUND NV. 2 e EMISSIE

BOUWFONDS OFFICE VALUE FUND NV. 2 e EMISSIE BOUWFONDS OFFICE VALUE FUND NV 2 e EMISSIE Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer BV biedt beleggers de mogelijkheid om certificaten van aandelen te verwerven in Bouwfonds Office Value Fund NV. Waarom Bouwfonds

Nadere informatie

Uw optimale mix van verzekeren en beleggen

Uw optimale mix van verzekeren en beleggen Uw optimale mix van verzekeren en beleggen 2 Het voordeel van beleggen Wilt u graag geld achter de hand hebben om bijvoorbeeld een reis te maken of als aanvulling op het pensioen? Dan kunt u natuurlijk

Nadere informatie

HOLLAND IMMO GROUP XVI/WINKELFONDS C.V. TE EINDHOVEN. Halfjaarcijfers per 30 juni 2009. Geen accountantscontrole toegepast

HOLLAND IMMO GROUP XVI/WINKELFONDS C.V. TE EINDHOVEN. Halfjaarcijfers per 30 juni 2009. Geen accountantscontrole toegepast HOLLAND IMMO GROUP XVI/WINKELFONDS C.V. TE EINDHOVEN Halfjaarcijfers per 30 juni 2009 Balans per 30 juni 2009 Vóór resultaatbestemming ACTIVA 30 juni 2009 31 december 2008 Beleggingen Terreinen en gebouwen

Nadere informatie

Financiële bijsluiter VBI Winkelfonds NV Deeluitgifte C

Financiële bijsluiter VBI Winkelfonds NV Deeluitgifte C Financiële bijsluiter VBI Winkelfonds NV Deeluitgifte C De overheid heeft de financiële bijsluiter voor financiële producten als VBI Winkelfonds NV deeluitgifte C verplicht gesteld. De financiële bijsluiter

Nadere informatie

Supermarktvastgoed op waarde geschat. Beleggen in supermarktvastgoed

Supermarktvastgoed op waarde geschat. Beleggen in supermarktvastgoed Supermarktvastgoed op waarde geschat Beleggen in supermarktvastgoed 20 mei 2011 Onderwerpen Wie is Annexum Waarom beleggen in supermarktvastgoed? Hoe beleggen in (supermarkt)vastgoed? Welke beleggingsvormen

Nadere informatie

Gaat u beleggen? Publieksfolder

Gaat u beleggen? Publieksfolder Gaat u beleggen? Publieksfolder Gaat u beleggen? U wilt meer weten over beleggen. Misschien belegt u al een tijdje in effecten, bijvoorbeeld in aandelen, obligaties of opties. Of misschien denkt u er over

Nadere informatie

MEPPEL I CV SOLIDE VASTGOEDBELEGGING 18 HUURAPPARTEMENTEN

MEPPEL I CV SOLIDE VASTGOEDBELEGGING 18 HUURAPPARTEMENTEN NED-GROUP Vastgoedfondsen REKENMODELLEN Oktober 2013 MEPPEL I CV SOLIDE VASTGOEDBELEGGING 18 HUURAPPARTEMENTEN ALL-EQUITY REKENMODELLEN www.vastgoedfondsmeppel.jimdo.com INHOUD 2 Belangrijke mededeling

Nadere informatie

FINANCIËLE BIJSLUITER

FINANCIËLE BIJSLUITER FINANCIËLE BIJSLUITER 2010 FINANCIËLE BIJSLUITER WOON-WINKEL FONDS Dit document is de financiële bijsluiter van Woon-Winkel Fonds (hierna ook: Woon-Winkel Fonds of het Fonds ). De financiële bijsluiter

Nadere informatie

MRE Montirius Real Estate BV

MRE Montirius Real Estate BV Rentebetaling per maand Couponrente 8% per jaar MRE Montirius Real Estate BV Woning Obligatie I Investeren in Nederlands vastgoed in de Randstad Montirius Real Estate BV speelt in op de kansen in de huidige

Nadere informatie

Vermogen opbouwen voor later

Vermogen opbouwen voor later BeleggingsRekening U wilt geld opzij zetten voor later en een vermogen opbouwen. Omdat uw kinderen nog gaan studeren, u graag die verre reis wilt maken, een tweede huis wilt kopen, eerder wilt stoppen

Nadere informatie

8 april 2015. Pagina 1 van 5

8 april 2015. Pagina 1 van 5 8 april 2015. Pagina 1 van 5 Secerno Health Care Real Estate Fund. De nieuwe Wet Maatschappelijke Ondersteuning is per 1 januari 2015 in werking getreden. Met deze wetgeving wordt beoogd de zorgbehoevende

Nadere informatie

ACTIVINVESTOR MANAGEMENT B.V. Amsterdam. Halfjaarbericht per 30 juni 2013

ACTIVINVESTOR MANAGEMENT B.V. Amsterdam. Halfjaarbericht per 30 juni 2013 ACTIVINVESTOR MANAGEMENT B.V. Amsterdam Halfjaarbericht per 30 juni 2013 Profiel ActivInvestor Management B.V. is 16 december 2004 opgericht en heeft als doel het opzetten en beheren van niche vastgoedbeleggingsfondsen

Nadere informatie

Beleggingsmodel Fondsen

Beleggingsmodel Fondsen Beleggingsmodel Fondsen De meest comfortabele manier van beleggen Steeds afgestemd op het actuele beursklimaat Keuze uit verschillende risico s en rendementen Gecombineerde beleggingsexpertise van ABN

Nadere informatie

Rotterdams Vastgoed Fonds III C.V. gevestigd to Rotterdam. Financieel verslag over het boekjaar 1-1-2013 / 30-6-2013

Rotterdams Vastgoed Fonds III C.V. gevestigd to Rotterdam. Financieel verslag over het boekjaar 1-1-2013 / 30-6-2013 Rotterdams Vastgoed Fonds III C.V. gevestigd to Rotterdam Financieel verslag over het boekjaar 1-1-2013 / 30-6-2013 Rotterdams Vastgoed Fonds III C.V., Rotterdam Inhoudsopgave Pagina Jaarrekening Balans

Nadere informatie

GROEI NAAR VERMOGEN. Gouden Handdruk HOOG RENDEMENT LAGE KOSTEN INFLATIEBESTENDIG

GROEI NAAR VERMOGEN. Gouden Handdruk HOOG RENDEMENT LAGE KOSTEN INFLATIEBESTENDIG GROEI NAAR VERMOGEN Gouden Handdruk HOOG RENDEMENT LAGE KOSTEN INFLATIEBESTENDIG Maak optimaal gebruik van uw ontslagvergoeding U heeft bij uw ontslag een financiële vergoeding gekregen van uw werkgever

Nadere informatie

PRINCIPLES OF FUND GOVERNANCE COMMODITY DISCOVERY FUND Bijgewerkt tot 8 juli 2014

PRINCIPLES OF FUND GOVERNANCE COMMODITY DISCOVERY FUND Bijgewerkt tot 8 juli 2014 PRINCIPLES OF FUND GOVERNANCE COMMODITY DISCOVERY FUND Bijgewerkt tot 8 juli 2014 Principles of Fund Governance Pag. 1/5 1. INLEIDING Commodity Discovery Management B.V. (de Beheerder ) is de beheerder

Nadere informatie

BEURSWAAGE. SynVest RealEstate Fund N.V. Inleiding. Aanbieder. Juridische structuur. Wegen naar rendement BEURSWAAGE 1

BEURSWAAGE. SynVest RealEstate Fund N.V. Inleiding. Aanbieder. Juridische structuur. Wegen naar rendement BEURSWAAGE 1 Stationsweg 44 6861 EJ Oosterbeek Postbus 479 6710 BL Ede T (026) 7440033 F (026) 7440034 info@beurswaage.nl / www.beurswaage.nl SynVest RealEstate Fund N.V. Inleiding Deze analyse betreft een onafhankelijk

Nadere informatie

Halfjaarcijfers per 30 juni 2010

Halfjaarcijfers per 30 juni 2010 W:\370 FI(financien)\396 begroting - jaarrekening\2011\jr - SBONF\2011 halfjaarcijfers SBONF\2010 halfjrcijfers SBONF.doc Halfjaarcijfers per 30 juni 2010 STICHTING BEHEER OIKOCREDIT NEDERLAND FONDS INHOUDSOPGAVE

Nadere informatie

Leden van de FORUMVAST Belangenvereniging Aanbieders Vastgoedbeleggingsproducten

Leden van de FORUMVAST Belangenvereniging Aanbieders Vastgoedbeleggingsproducten Minimumeisen Gedragscode FORUMVAST 2013 Doel Leden van de FORUMVAST Belangenvereniging Aanbieders Vastgoedbeleggingsproducten (hierna:forumvast) zijn aanbieders van vastgoedbeleggingsproducten die zich

Nadere informatie

Een akkoord! Wat betekent dat voor u?

Een akkoord! Wat betekent dat voor u? Een akkoord! Wat betekent dat voor u? AEGON heeft in 2009 een akkoord gesloten met de Stichting Woekerpolis Claim en de Stichting Verliespolis over de maximale hoogte van de kosten van particuliere beleggingsverzekeringen.

Nadere informatie

TOELICHTEND INFORMATIEMEMORANDUM. met betrekking tot de vergadering van participanten van Insinger de Beaufort Income Plus Fund

TOELICHTEND INFORMATIEMEMORANDUM. met betrekking tot de vergadering van participanten van Insinger de Beaufort Income Plus Fund TOELICHTEND INFORMATIEMEMORANDUM met betrekking tot de vergadering van participanten van Insinger de Beaufort Income Plus Fund te houden op 25 april 2014, om 14:00 uur Herengracht 537, 1017 BV Amsterdam

Nadere informatie

Begrippenlijst Unit Linked Beleggingsfondsen behorende bij de beleggingsverzekeringen van Achmea Pensioen- en Levensverzekeringen N.V.

Begrippenlijst Unit Linked Beleggingsfondsen behorende bij de beleggingsverzekeringen van Achmea Pensioen- en Levensverzekeringen N.V. Begrippenlijst Unit Linked Beleggingsfondsen behorende bij de beleggingsverzekeringen van Achmea Pensioen- en Levensverzekeringen N.V. Begrip Aandeel Aandelenfonds Aanvullend Prospectus Achtergestelde

Nadere informatie

Begrippenlijst Unit Linked Beleggingsfondsen

Begrippenlijst Unit Linked Beleggingsfondsen Begrippenlijst Unit Linked Beleggingsfondsen behorende bij de beleggingsverzekeringen van Achmea Pensioen- en Levensverzekeringen N.V. Begrip Uitleg 01 Aandeel Bewijs van deelneming in het kapitaal van

Nadere informatie

Wij willen graag kunnen kiezen tussen defensief of offensief beleggen

Wij willen graag kunnen kiezen tussen defensief of offensief beleggen Wij willen graag kunnen kiezen tussen defensief of offensief beleggen Profiteert u als de markt straks herstelt? Wie de berichten over de huidige financiële markt volgt, weet dat deze voornamelijk gaan

Nadere informatie

Financiële Bijsluiter

Financiële Bijsluiter Financiële Bijsluiter Maatschap Woningmaatschap XXXIX Bij of krachtens wet voorgeschreven productinformatie over het product Maatschap Woningmaatschap XXXIX. Financiële Bijsluiter Over de financiële bijsluiter

Nadere informatie

Onderzoek Indextrackers. Samenvatting

Onderzoek Indextrackers. Samenvatting Onderzoek Indextrackers Samenvatting 1. Inleiding De stichting Autoriteit Financiële Markten (AFM) houdt toezicht op correcte, duidelijke en niet misleidende informatieverstrekking aan consumenten. Het

Nadere informatie

Deze definities dienen ter interpretatie van begrippen in het Informatie Memorandum alsmede de aanvullende stukken.

Deze definities dienen ter interpretatie van begrippen in het Informatie Memorandum alsmede de aanvullende stukken. 9. Begrippenlijst Deze definities dienen ter interpretatie van begrippen in het Informatie Memorandum alsmede de aanvullende stukken. Aanbieder De entiteit die de Obligaties in Old Liquors Invest B.V.

Nadere informatie

MPC PRIVATE EQUITYFONDS

MPC PRIVATE EQUITYFONDS MPC PRIVATE EQUITYFONDS GLOBAL 8 CV GRONINGEN Financieel verslag 2011 MPC Private Equityfond Global 8 CV Groningen JAARVERSLAG Hierbij bieden wij u het jaarverslag 2011 aan van MPC Private Equityfonds

Nadere informatie

Stichting Bewaarder BNP Paribas Beleggingsfondsen NL. te Amsterdam. Jaarrekening 2013

Stichting Bewaarder BNP Paribas Beleggingsfondsen NL. te Amsterdam. Jaarrekening 2013 Stichting Bewaarder BNP Paribas Beleggingsfondsen NL te Amsterdam Jaarrekening 2013 Inhoudsopgave Blad Verslag van het Bestuur 2 Jaarrekening Balans per 31 december 2013 4 Staat van baten en lasten over

Nadere informatie

Bij deze opgave horen de informatiebronnen 1 tot en met 6. In deze opgave blijven de belastingen buiten beschouwing.

Bij deze opgave horen de informatiebronnen 1 tot en met 6. In deze opgave blijven de belastingen buiten beschouwing. Opgave 2 Bij deze opgave horen de informatiebronnen 1 tot en met 6. In deze opgave blijven de belastingen buiten beschouwing. VastNed Retail nv is een Nederlands vastgoedbeleggingsfonds dat met gelden

Nadere informatie

Inlegvel 1 Prospectus Paraplufonds Finles beleggingsfondsen (16 maart 2011)

Inlegvel 1 Prospectus Paraplufonds Finles beleggingsfondsen (16 maart 2011) Inlegvel 1 Prospectus Paraplufonds Finles beleggingsfondsen (16 maart 2011) Vermelding koersen Finles beleggingsinstellingen alleen nog op de website Per 16 maart 2011 worden de koersen van het Subfonds

Nadere informatie

Financiële Bijsluiter Theta Legends Fund

Financiële Bijsluiter Theta Legends Fund Financiële Bijsluiter Theta Legends Fund Bij of krachtens de wet voorgeschreven productinformatie over het product Theta Legends Fund. Voor producten als Theta Legends Fund is het opstellen van een financiële

Nadere informatie

Uitgewerkt beleggingsbeleid Vastgoed Fundament Fonds NV

Uitgewerkt beleggingsbeleid Vastgoed Fundament Fonds NV Uitgewerkt beleggingsbeleid Vastgoed Fundament Fonds NV In het Prospectus wordt u geïnformeerd over beleggen in Vastgoed Fundament Fonds N.V. (het Fonds). Het Fonds is op 10 september 2008 omgevormd tot

Nadere informatie

Tekst Nationaal regime MiFID. Bijlage. Toetstermen als bedoeld in artikel 36a, lid 2. toetsterm 1

Tekst Nationaal regime MiFID. Bijlage. Toetstermen als bedoeld in artikel 36a, lid 2. toetsterm 1 ijlage Toetstermen als bedoeld in artikel 36a, lid 2 Nummer Termen T* toetsterm 1 Eindterm 5a: De personen zijn in staat met betrekking tot financiële instrumenten uit te leggen aan de consument waarom

Nadere informatie

Begrippenlijst Unit Linked Beleggingsfondsen

Begrippenlijst Unit Linked Beleggingsfondsen penlijst Unit Linked Beleggingsfondsen behorende bij de beleggingsverzekeringen van Achmea Pensioen- en Levensverzekeringen N.V. Begrip Aandeel Aandelenfonds Aanvullend Prospectus Achtergestelde obligatie

Nadere informatie

Financiële Bijsluiter

Financiële Bijsluiter Financiële Bijsluiter ING Real Estate Woning-winkelfonds V CV Voor producten als dit product is het opstellen van een financiële bijsluiter verplicht. Deze financiële bijsluiter is een document van ING

Nadere informatie

SAMENVATTING. Vooraankondiging. vastgoedfonds

SAMENVATTING. Vooraankondiging. vastgoedfonds SAMENVATTING Vooraankondiging vastgoedfonds Sam envat t in g Sa menvatti ng SAMENVATTING SAMENVATTING Vooraankondiging Beleggen in B&S Vastgoed XVIII CV! Van Boom & Slettenhaar Fondsmanagement BV heeft

Nadere informatie

BELEGGINGSFONDSEN NAAR BURGERLIJK RECHT

BELEGGINGSFONDSEN NAAR BURGERLIJK RECHT BELEGGINGSFONDSEN NAAR BURGERLIJK RECHT EEN WETENSCHAPPELIJKE PROEVE OP HET GEBIED VAN DE RECHTSGELEERDHEID PROEFSCHRIFT TER VERKRIJGING VAN DE GRAAD VAN DOCTOR AAN DE RADBOUD UNIVERSITEIT NIJMEGEN OP

Nadere informatie

Vrijstellingsregeling Wft. Grens vrijstelling van 50.000 naar 100.000 Aanbieders moeten een AFM-vergunning aanvragen voor 1 februari 2012

Vrijstellingsregeling Wft. Grens vrijstelling van 50.000 naar 100.000 Aanbieders moeten een AFM-vergunning aanvragen voor 1 februari 2012 Vrijstellingsregeling Wft Grens vrijstelling van 50.000 naar 100.000 Aanbieders moeten een AFM-vergunning aanvragen voor 1 februari 2012 In deze brochure leest u óf u iets moet doen en wat Charco & Dique

Nadere informatie

STV leeswijzer Deze leeswijzer is als losse bijlage bij het prospectus verstrekt. De leeswijzer wordt bijgevoegd om de in het prospectus opgenomen informatie inzichtelijker en makkelijker toegankelijk

Nadere informatie

ABN AMRO Investment Management B.V. Jaarrekening 2013

ABN AMRO Investment Management B.V. Jaarrekening 2013 Jaarrekening 2013 Pagina 1 van 12 INHOUD Pagina Directieverslag 3 Balans per 31 december 2013 4 Winst- en verliesrekening 2013 5 Toelichting algemeen 6 Toelichting op de balans per 31 december 2013 8 Toelichting

Nadere informatie

INMAXXA REGISTRATIEDOCUMENT

INMAXXA REGISTRATIEDOCUMENT INMAXXA REGISTRATIEDOCUMENT Dit Registratiedocument is opgesteld door Inmaxxa B.V. ("Inmaxxa") op grond van artikel 4: 48 lid 1 Wet op het financieel toezicht ("Wft") en bevat gegevens over Inmaxxa, de

Nadere informatie

Begrippenlijst Unit Linked Beleggingsfondsen.

Begrippenlijst Unit Linked Beleggingsfondsen. Begrippenlijst Unit Linked Beleggingsfondsen. Begrippenlijst behorende bij de beleggingsverzekeringen van Achmea Pensioenen Levensverzekeringen N.V. Begrip Nieuwe voorwaarden (LBB 14) Aandeel Aandelenfonds

Nadere informatie

Toelichting bij Rabo LevensloopSparen/Beleggen

Toelichting bij Rabo LevensloopSparen/Beleggen Toelichting bij Rabo LevensloopSparen/Beleggen Deze toelichting maakt integraal onderdeel uit van het aanvraag/opdracht- en wijzigingsformulier c.q. de overeenkomst Rabo LevensloopSparen/Beleggen. Bewaar

Nadere informatie

Fiscaal memorandum voor participaties in Terra Vitalis met betrekking tot het belastingjaar 2009

Fiscaal memorandum voor participaties in Terra Vitalis met betrekking tot het belastingjaar 2009 Fiscaal memorandum voor participaties in Terra Vitalis met betrekking tot het belastingjaar 2009 Inleiding Participeren in het beleggingsobject Terra Vitalis kan gevolgen hebben voor uw belastingpositie

Nadere informatie

Presentatie AIFMD Jeroen van Dijk

Presentatie AIFMD Jeroen van Dijk Presentatie AIFMD Jeroen van Dijk 24 mei 2011 INDEPENDENT INTERNATIONAL IN-BUSINESS Inhoudsopgave ANT Trust: AIFMD: - Korte introductie - Tijdslijnen - Wat is een AIF; vrijstellingen - Europees paspoort

Nadere informatie

Nieuwsbrief INHOUD. oktober 2011

Nieuwsbrief INHOUD. oktober 2011 Nieuwsbrief ZIB Aquadelta CV Brouwersdam Vastgoed CV oktober 2011 INHOUD - ZIB Aquadelta CV : nieuw ZIB-fonds. Verwachte uitgifte medio december 2011 - Brouwersdam Vastgoed CV : fonds van Seacoast Investments

Nadere informatie

Vastgoed. Sectorcommentaar. ING Investment Office. Publicatiedatum: 5 juni. Door Jan Kleipool, analist van het ING Investment Office

Vastgoed. Sectorcommentaar. ING Investment Office. Publicatiedatum: 5 juni. Door Jan Kleipool, analist van het ING Investment Office ING Investment Office Publicatiedatum: 5 juni Sectorcommentaar Vastgoed Door Jan Kleipool, analist van het ING Investment Office De vooruitzichten voor beursgenoteerd vastgoed zijn volgens ons voor zowel

Nadere informatie

Essentiële Beleggersinformatie

Essentiële Beleggersinformatie Essentiële Beleggersinformatie Dit document verschaft u essentiële beleggersinformatie aangaande dit fonds. Het is geen marketingmateriaal. De verstrekte informatie is bij wet voorgeschreven en is bedoeld

Nadere informatie

Persoonlijk Pensioen Plan

Persoonlijk Pensioen Plan Persoonlijk Pensioen Plan Verstandig beleggen voor een goed pensioen Zorgvuldig uw pensioen opbouwen Natuurlijk denkt u wel eens aan uw financiële situatie na uw pensionering. Misschien wilt u minder werken,

Nadere informatie

Vermogen opbouwen voor aflossen hypotheek

Vermogen opbouwen voor aflossen hypotheek EigenWoningRekening U heeft een inkomen en een eigen woning. En u wilt in de toekomst de hypotheek helemaal of voor een groot gedeelte aflossen, zodat u in uw eigen woning kunt blijven wonen. Vermogen

Nadere informatie

BEURSWAAGE. Antea Vastgoed Retail C.V. Aanbieder. Aandachtspunten. Structuur. Wegen naar rendement BEURSWAAGE 1

BEURSWAAGE. Antea Vastgoed Retail C.V. Aanbieder. Aandachtspunten. Structuur. Wegen naar rendement BEURSWAAGE 1 Stationsweg 44 6861 EJ Oosterbeek Postbus 479 6710 BL Ede T (026) 7440033 F (026) 7440034 info@beurswaage.nl / www.beurswaage.nl Antea Vastgoed Retail C.V. Aanbieder Initiatiefnemer van het vastgoedfonds

Nadere informatie

ING Real Estate Woningfonds VI CV

ING Real Estate Woningfonds VI CV EUROPA / AZIE / AUSTRALIE / GROOT BRITTANNIE / VERENIGDE STATEN ING Real Estate Woningfonds VI CV BROCHURE De Autoriteit Financiële Markten heeft op 14 november 2005 aan de Beheerder van het fonds ING

Nadere informatie

Aandachtspunten voor vermogensbeheerders met een eigen aanbieder van beleggingsfondsen. Leidraad om marktpartijen richting en duidelijkheid te geven

Aandachtspunten voor vermogensbeheerders met een eigen aanbieder van beleggingsfondsen. Leidraad om marktpartijen richting en duidelijkheid te geven Aandachtspunten voor vermogensbeheerders met een eigen aanbieder van beleggingsfondsen Leidraad om marktpartijen richting en duidelijkheid te geven December 2015 Autoriteit Financiële Markten De AFM maakt

Nadere informatie

DOUBLEDIVIDEND MANAGEMENT B.V.

DOUBLEDIVIDEND MANAGEMENT B.V. = DOUBLEDIVIDEND MANAGEMENT B.V. gevestigd te Amsterdam Halfjaarbericht per 30 juni 2014 Profiel DoubleDividend Management B.V. (voorheen ActivInvestor Management B.V.) is 16 december 2004 opgericht en

Nadere informatie

REGISTRATIEDOCUMENT als bedoeld in bijlage D van het Besluit toezicht financiële ondernemingen Wft.

REGISTRATIEDOCUMENT als bedoeld in bijlage D van het Besluit toezicht financiële ondernemingen Wft. REGISTRATIEDOCUMENT als bedoeld in bijlage D van het Besluit toezicht financiële ondernemingen Wft. Haven European Value Fund (het European Value Fund ) is een semi open-end beleggingsfonds voor gemene

Nadere informatie

19-3-2014 R.K. Beleggingsfonds 1 RK BELEGGINGSFONDS. Bisdom van s-hertogenbosch. Jaarvergadering 18 maart 2014

19-3-2014 R.K. Beleggingsfonds 1 RK BELEGGINGSFONDS. Bisdom van s-hertogenbosch. Jaarvergadering 18 maart 2014 19-3-2014 R.K. Beleggingsfonds 1 RK BELEGGINGSFONDS Bisdom van s-hertogenbosch Jaarvergadering 18 maart 2014 19-3-2014 R.K. Beleggingsfonds 2 Agenda jaarvergadering 18 maart 2014 19.30 uur Verwelkoming

Nadere informatie

Fiscaal memorandum voor participaties in Terra Vitalis met betrekking tot het belastingjaar 2010

Fiscaal memorandum voor participaties in Terra Vitalis met betrekking tot het belastingjaar 2010 Fiscaal memorandum voor participaties in Terra Vitalis met betrekking tot het belastingjaar 2010 Inleiding Participeren in het beleggingsobject Terra Vitalis kan gevolgen hebben voor uw belastingpositie

Nadere informatie