Toelichting / voorstel van het college aan de gemeenteraad. zaaknummer : portefeuillehouder : wethouder C.G. (Kees) Boender

Transcriptie

1 Toelichting / voorstel van het college aan de gemeenteraad zaaknummer : portefeuillehouder : wethouder C.G. (Kees) Boender Onderwerp : CPO-project Streefkerk Gevraagd besluit: De gemeenteraad van Molenwaard besluit: 1. kennis te nemen van bijbehorend initiatiefdocument CPO Streefkerk, als uitvoering van de motie CPO-initiatieven Molenwaard; 2. op de locatie Kooikerspad Streefkerk een CPO-project te starten; 3. Voor de plankosten behorend tot de definitie- en ontwerpfase van het project een krediet van ,-- beschikbaar te stellen. Inleiding Aanleiding Voor het dorp Streefkerk is in het Structuurplan (juni 2006) van de voormalige gemeente Liesveld een herstructureringsopgave benoemd. De gemeente Liesveld heeft met direct betrokkenen, het Waterschap Rivierenland en Woningcorporatie Beter Wonen, voor Streefkerk een toekomstvisie opgesteld (november 2010), aan de hand waarvan de gemeente de regie bij ontwikkelingen kan voeren. De toekomstvisie benoemt voor Streefkerk 3 woningbouwlocaties: - locatie voormalige timmerfabriek - toekomstige klimaatdijk - Kooikerspad De bouw van de 61 woningen op de locatie voormalige timmerfabriek start in februari De goedkoopste woningen in dit plangebied, een tussenwoning voor V.O.N., is niet voor iedereen bereikbaar. De behoefte is dan ook ontstaan aan een CPO-project met betaalbare woningen tussen de en V.O.N. Uw gemeenteraad heeft op 17 december 2013 tijdens de behandeling van het Meerjarenperspectief Wonen een motie aangenomen, waarin wij worden verzocht om CPOinitiatieven die van onderop komen positief tegemoet te treden en voor ieder initiatief de mogelijkheden serieus te onderzoeken. Inmiddels is er in Streefkerk een groep van 16 CPO-geïnteresseerden. Deze groep bestaat uit starters op de woningmarkt, die een nieuwe woning zoeken in de prijsklasse tussen en In de afgelopen maanden hebben wij de mogelijkheden voor een CPO-project in Streefkerk onderzocht en hierover overlegd met provincie en regio Alblasserwaard Vijfheerenlanden. De uitkomsten van ons onderzoek kunnen wij u thans aanbieden en uw raad daarmee in staat stellen om een afgewogen besluit te nemen over het starten van een CPO-project in Streefkerk. Belang Voor het behoud van de leefbaarheid en de vitaliteit van de kern Streefkerk is het van groot belang dat we inzetten op het behoud van de jongeren die nu in Streefkerk wonen door hen voldoende woonruimte te bieden. Het voorstel voor een CPO-project in Streefkerk is bedoeld om aan een deel van deze behoefte tegemoet te komen en daarmee is het belang van dit voorstel

2 2 wat ons betreft al aangetoond. Naast de andere woningbouwprojecten, timmerfabriek en klimaatdijk, wordt met het CPO-project een divers woningbouwprogramma aangeboden in de kern. Centrale vraag De centrale vraag is of het verantwoord is om een CPO-project in Streefkerk op te starten. Kader 1. Toekomstvisie Molenwaard 2030, die bepaalt: In Molenwaard bieden we in ieder geval plaats aan: de mensen die hier al wonen en die willen blijven mensen die een binding hebben met de gemeente, bijvoorbeeld omdat ze hier werken of hier voorheen gewoond hebben. Mensen moeten de mogelijkheid hebben om daar te wonen waar ze willen, in een woning die bij hen past. De woonwens en de eigen dorp/stad als woonplaats zal centraal staan in het gemeentelijk woonbeleid. 2. Motie CPO-initiatieven Molenwaard Hierin verzoekt uw raad om CPO-initiatieven die van onderop komen positief tegemoet te treden en voor ieder initiatief de mogelijkheden serieus te onderzoeken. 3. Toekomstvisie Streefkerk november Opdrachtgever: Gemeente Liesveld, Woningcorporatie Beter Wonen, Waterschap Rivierenland De visie bepaalt over de locatie Kooikerspad Streefkerk het volgende: Op de locatie Kooikerspad kan op termijn een nieuwbouwwijk worden ontwikkeld die enerzijds een duidelijke rand creëert naar het open weidse landschap van de Waard en anderzijds dat panorama door de wijk tot aan de Tiendweg beleefbaar maakt. Hiervoor wordt de agrarische verkavelingsrichtingen het slotenpatroon benut. De buurt bestaat uit grondgebonden woningen. Het is van belang om te streven naar rust en samenhang in het beeld, kleinschaligheid en een terughoudendheid als het gaat om kleurgebruik. 4. Werkwijzer Projecten Molenwaard Op 26 juni 2012 is een Werkwijzer Projecten aangeboden aan de drie gemeenteraden. Enkele belangrijke punten uit de Werkwijzer zijn: - projecten worden onderverdeeld in fasen; - verschillende rollen van raadsleden, collegeleden en ambtenaren zijn gedefinieerd; - er is een apart kader voor projecten onder het Kernprogramma; - handreikingen en formats zijn beschikbaar voor een goede uitvoering. Beoogd maatschappelijk resultaat Met het CPO-initiatief wordt ingezet op het behoud van de jongeren die nu in Streefkerk wonen en daarmee indirect op het behoud van de vitaliteit en leefbaarheid van deze kern. CPO draagt bij aan sociale cohesie en betrokkenheid bij de leefomgeving en de buurt. Argumentatie Na de raadsbreed aangenomen motie en de vorming van een initiatiefgroep in Streefkerk hebben wij de mogelijkheden voor een CPO-project in Streefkerk verder onderzocht. In bijgaand initiatiefdocument kunt u de uitkomsten van ons onderzoek vinden. Achtereenvolgens gaan we bij dit onderdeel in op de mogelijkheden voor een CPO-project Streefkerk in relatie tot: 1. Meerjarenperspectief Wonen 2. Regionale woonvisie: 3. Mogelijke concurrentie met andere woningbouwprojecten in Streefkerk 4. Locatiekeuze 5. Projectmatig werken 6. Uitgangspunten en randvoorwaarden Hierbij verwijzen we ook naar het bijbehorende initiatiefdocument.

3 3 Ad. 1 Meerjarenperspectief Wonen Molenwaard (MPW) De berekende woningbehoefte voor Streefkerk tot 2020 is ingeschat op ca. 120 woningen. Voor 2014 staan 30 woningen gepland, voor woningen, voor woningen en voor woningen (datum gereedkomen). Voor de locatie Kooikerspad (de beoogde CPO-locatie) zijn in woningen gepland. Een CPO-project komt voort uit aantoonbare behoefte uit de bevolking. Er is immers op voorhand een groep kopers die gaat ontwikkelen. Voor ons is deze concrete vraag een belangrijk argument om een CPO-project op te nemen in het MPW. Een deel van de geplande woningen in Kooikerspad kan hiervoor worden aangewend. Het CPO-project past daarmee binnen de berekende woningbehoefte tot 2020 voor Streefkerk. Ad. 2 Regionale woonvisie In de regionale woonvisie is Streefkerk gekwalificeerd als een woondorp. Inzetten op nieuwe woningen voor starters lijkt daarom minder voor de hand te liggen. Redenen om toch aan mee te werken aan een CPO-initiatief zijn: - bij een CPO-project is de vraag aantoonbaar aanwezig en is het risico van bouwen voor leegstand minimaal; - voor de doelgroep koopstarters is al lange tijd niets gebouwd in Streefkerk. We hebben een voorstel voor een CPO-project van circa 15 woningen voorgelegd aan het regionaal overleg dat adviseert over de woningbouwplannen van de aangesloten gemeenten. Het ambtelijk regio-overleg heeft inmiddels positief geadviseerd over een mogelijk CPO-project in Streefkerk. Ad. 3 Mogelijke concurrentie met andere woningbouwprojecten in Streefkerk In het woningbouwprogramma voor Streefkerk zijn de volgend woningbouwprojecten opgenomen: a. locatie voormalige timmerfabriek Ontwikkelaar Gebr. Blokland B.V. ontwikkelt op deze locatie 54 woningen voor verschillende doelgroepen en prijsklassen: HBC Planontwikkeling realiseert op de locatie 7vrije sector koopwoningen 2-onder-1 kappers + 1 vrije sector koopwoning vrijstaand. De start van de bouw van de woningen is gepland in februari Eind 2015 zullen de eerste woningen gereed komen. De laatste woningen worden in 2017 opgeleverd. b. woningbouw op klimaatdijk De klimaatdijk wordt volgens de huidige planning in 2016 opgeleverd. De dijk is daarna beschikbaar voor het realiseren van nieuwbouwwoningen. Een nieuwbouwprogramma is nog niet uitgewerkt en de woningbouw is planologisch nog niet mogelijk gemaakt. Er is ruimte voor woningen. In 2017 kan met de bouw van de woningen worden gestart. Verwachting is dat hier een duurder woningbouwprogramma wordt gerealiseerd. Onze conclusie is dat woningen met een VON-prijs tussen en op dit moment in Streefkerk niet beschikbaar zijn. De 6 starters woningen in het plan timmerfabriek liggen namelijk met een prijs van boven de prijs voor een CPO-woning. Met een CPO-project dat zich richt op woningen in bovengenoemde prijsklasse kunnen we concurrentie met het project locatie voormalige timmerfabriek vermijden en tevens voorzien in een concrete aanvullende woningbehoefte. Ad 4. Locatiekeuze Voor de locatiekeuze voor een CPO-project zijn alleen die locaties interessant, waar de gemeente gronden in eigendom heeft. In Streefkerk heeft de gemeente grondeigendom op de volgende locaties: a. Kooikerspad b. Randweg

4 4 Ad a. De gronden aan het Kooikerspad zijn aangekocht om daar woningbouw te realiseren. De gemeente Molenwaard heeft 60% van de gronden aan Kooikerspad in eigendom. Adriaan van Erk Ontwikkeling is eigenaar van de overige 40% van de gronden. Ontwikkeling van nieuwe woningen is volgens het Meerjarenprogramma wonen op deze locatie voorzien vanaf We hebben overlegd met de directie van Adriaan van Erk Ontwikkeling. Ze heeft begrip getoond voor de wens van de gemeente om een deel van de gronden die we in eigendom hebben uit te geven voor een CPO-project. Adriaan van Erk ziet op dit moment nog geen aanleiding om actief de gronden die ze in eigendom heeft te ontwikkelen. Ad b. de gronden aan de Randweg zijn destijds aangekocht om daar een nieuw gemeentekantoor te kunnen realiseren. Deze plannen zijn niet doorgegaan. Voor de toekomstige ontwikkeling is een stedenbouwkundig model vastgesteld waarbij de entreefunctie van deze locatie tot het dorp versterkt moet worden. Een CPO-initiatief met rijwoningen past niet in het vastgestelde stedenbouwkundige voorkeursmodel. De locatie Randweg valt daarmee als geschikte locatie voor een CPO-project af. Conclusie Alleen de locatie Kooikerspad is wat ons betreft geschikt voor een CPO-project. We hebben overlegd met de provincie Zuid-Holland over de mogelijkheden om een CPO-project te realiseren. De provincie heeft in dit overleg aangegeven dat men zich kan vinden in de keuze om een deel van Kooikerspad te ontwikkelen voor een CPO-project in Streefkerk. Ad 5. Projectmatig werken Om tot een praktische invulling van projectmatig werken te komen wordt een project onderverdeeld in vijf fasen. Iedere fase kent een aparte doelstelling met een eigen fasedocument. Iedere fase vraagt ook een bepaalde houding van raad, college en organisatie. In de eerste fase, de initiatieffase, wordt een eerste idee voor een project onderzocht. Deze fase begint met een initiatiefvoorstel en sluit af met een projectbrief. Gedurende de definitiefase wordt het project onderzocht op haalbaarheid. Deze fase sluit af met een projectcontract, dat wij zullen vaststellen. Het projectcontract vormt de basis voor de ontwerpfase. Gedurende deze fase worden de plannen voor het project uitgewerkt tot een eerste concept of een (stedenbouwkundig) ontwerp. Vervolgens is daar de realisatiefase waarin een project tot uitvoer wordt gebracht. De realisatiefase sluit af met oplevering van het resultaat. De laatste fase is de afsluitingsfase. In deze fase wordt het project geëvalueerd, afgerond en overgedragen aan de beheerorganisatie. Deze fase sluit af met een evaluatierapport. Bij een positief besluit van uw raad om een CPO-project in Streefkerk op te starten wordt de initiatieffase van dit project afgesloten en gaan we over naar naar de definitiefase en naar de ontwerpfase. In deze fasen zal uw raad een financiële verkenning, een grondexploitatie met de grondprijzen, een stedenbouwkundig plan en een bestemmingsplan ter vaststelling worden aangeboden. Ad 6. Uitgangspunten en randvoorwaarden CPO-project In de komende projectfase worden de uitgangspunten en randvoorwaarden voor het CPO-project nog verder uitgewerkt. In ieder geval gelden de volgende uitgangspunten en randvoorwaarden. - Organisatie belangstellenden: De belangstellenden dienen zich te organiseren in een rechtspersoon zonder winstoogmerk. In de regel wordt een vereniging opgericht. - Inschakeling externe adviseur: De kopersvereniging dient zich te laten begeleiden door een extern adviesbureau. Het adviesbureau zal de kopersvereniging begeleiden door alle fasen van het bouwproces. Maatschappelijk draagvlak De klankbordgroep Streefkerk heeft positief gereageerd op het CPO-initiatief. De CPO-geïnteresseerden hebben contact gelegd met direct omwonenden van de locatie Kooikerspad. Deze hebben begrip getoond voor een mogelijke woningbouwontwikkeling

5 5 tegenover hun woningen. In de verdere uitwerking van de plannen zal de omgeving betrokken worden. Financiële consequenties De ontwikkeling van Kooikerspad als woningbouwlocatie is een project dat is opgenomen in het Meerjarenperspectief Grondexploitaties. Voor de uitvoering van de definitiefase en de ontwerpfase is budget nodig voor plankosten (interne ureninzet en adviseurs voor stedenbouwkundig ontwerp en bestemmingsplan). We schatten deze op De dekking voor deze kosten kan worden gevonden in het budget voor plankosten dat in de grondexploitatie van Kooikerspad beschikbaar is. In de definitie- en ontwerpfase van het project zullen wij uw raad een financiële verkenning en een grondexploitatie ter vaststelling aanbieden. Conform besluit van het college Liesveld, zijn de gemaakte kosten voor de centrumontwikkeling Streefkerk (advies- en plankosten voor opstellen toekomstvisie, stedenbouwkundig plan klimaatdijk en jachthaven, stedenbouwkundige visie locatie timmerfabriek, woningmarktonderzoek Streefkerk) destijds geboekt op het project Kooikerspad. Per 1 januari 2014 bedragen deze kosten ruim ,--. Deze boekwaarde heeft geen invloed op het CPOproject, daar deze kosten al zijn opgenomen in het MPG Communicatie van het besluit De CPO-groep zal in kennis worden gesteld van het genomen besluit. Er zal een informatieavond worden georganiseerd, waarbij de mogelijkheid wordt geboden om in te schrijven als deelnemer aan het CPO-project. Over de informatieavond zal via de website, social media en een persbericht worden gecommuniceerd. Realisatie van het besluit Na een positief besluit van uw raad zullen we de werkzaamheden die behoren tot de definitie- en de ontwerpfase van het project uitvoeren. In hoofdlijnen komen deze neer op: het opstellen van een projectcontract, uitvoeren van een financiële verkenning, ontwikkelen van een stedenbouwkundig ontwerp en een bestemmingsplan. De woningen zouden begin 2017 opgeleverd kunnen worden.