Raadsvoorstel2008/23665

Transcriptie

1 Raadsvoorstel2008/23665 Onderwerp Grondexploitatie en kredietaanvraag realisatie woningbouw Woongemeenschap 55+ Vijfhuizen Portefeuillehouder H. Tuning steiler Haiffa Lamur I Hubert van Soelen Collegevergadering 24 jutli 2008 Raadsvergadering l. Samenvatting Wat willen we bereiken? In Vijfhuizen is de behoefte ontstaan om inwoners de mogelijkheid te bieden ook op oudere leeftijd in het dorp te laten wonen. Vandaar dat een aantal inwoners het initiatief heeft genomen tot oprichting van de Vereniging Woongemeenschap 55+ Vijfhuizen en de gemeente benaderd heeft met de wens een gemeenschappelijke woonvorm te creëren. Middels een motie (l l november 2004, nr. 12) heeft uw raad het college opgedragen om ondersteuning te geven aan particuliere initiatieven zoals de Woongemeenschap 55+ Vijfhuizen. U vindt het belangrijk dat ouderen zo lang mogelijk de regie moeten kunnen voeren over hun eigen leven en dat ouderen een eigen netwerk hebben. Op 15 december 2005 (nr ) heeft u besloten een voorbereidingskrediet van f ,-- ter beschikking te stellen uit de grondexploitatie Eindbestemming Floriade voor het opstellen van een kredietaanvraag en grondexploitatie. Wat gaan we daarvoor doen? Realisatie van het project van de Woongemeenschap 55+ Vijfhuizen met 54 woningen, hoek StellingIVesting te Vijfhuizen. Het complex omvat zes zelfstandige woonunits/paviljoens, met zowel koop- als huurwoningen, gekoppeld aan een gemeenschappelijke tuin met een gemeenschapsruimte en een ondergrondse parkeervoorziening. De werkzaamheden betreffen de planbegeleiding van het project Woongemeenschap 55+ Vijfhuizen tot en met de uitvoeringsfase, het opstellen van een samenwerkingsgrondverkoopovereenkomst, het voeren van een juridisch planologische procedure en het doen van investeringen, zoals het bouwrijp- en woonrijp maken. Wat mag het kosten? De grondexploitatie wordt geraamd op een positief resultaat van f ,-- netto contante waarde 2008.Voor de investeringen en diverse kosten is een krediet nodig van f ,--. Voor de VTA kosten is een krediet nodig van f ,--, waarvan reeds f ,-- verstrekt is middels een voorbereidingskrediet. Deze kosten zijn ingebracht in de grondexploitatie Woongemeenschap 55+ Vijfhuizen als deelbegroting van de grondexploitatie "Eindbestemming Floriade". Uit de Bls-middelen willen wij voor dit project een bijdrage van f ,- beschikbaar stellen.

2 Velgvel 2 Grondexploitatie en kredietaanvraag realisatie woningbouw Woongemeenschap Vijfhuizen Wie is daarvoor verantwoordelijk? De Raad is bevoegd tot het verstrekken van de benodigde kredieten. De Vereniging Woongemeenschap 55+ Vijfhuizen is opdrachtgever voor de bouw van de woningen. Ymere (voorheen Woonmaatschappij) is verantwoordelijk voor de financiering van deze planontwikkeling. De Raad is naast het voeren van de juridisch planologische procedure verantwoordelijk voor het vervaardigen van het verkavelingsplan, het inrichtingsplan en het bouwrijp- en woonrijpmaken. Binnen het college is de portefeuillehouder Wonen voor deze producten verantwoordelijk. Wanneer en hoe zal de raad over de voortgang worden geïnformeerd? In de MPGItMPG cyclus alsmede in de Bestuurlijke Voortgangsrapportage Wonen zult u over de voortgang worden geïnformeerd. 2. Voorstel Op grond van het voorgaande besluit het college: 1. Geheimhouding op de grondexploitatie "Woongemeenschap 55+ Vijfhuizen" ex artikel 25-2 GW op te leggen; 2. De directie opdracht te geven het proces omtrent particulier opdrachtgeverschap in het project Woongemeenschap 55+ Vijfhuizen te analyseren en evalueren. Op grond van het voorgaande besluit het college de Raad voor te stellen om: 1. De grondexploitatie Woongemeenschap 55+ Vijfhuizen als deelbegroting van de grondexploitatie Eindbestemming Floriade vast te stellen; 2. Een krediet vast stellen voor de investeringen voor een bedrag van E ,--; 3. Een aanvullend krediet vast te stellen voor de VTA kosten voor een bedrag van f: 451.OOO,--; 4. Uit de Bls-middelen een bijdrage van ,-- toe te kennen aan het project Woongemeenschap 55+ Vijfhuizen; 5. Daartoe vast te stellen de 23Ste kredietverstrekking van het jaar 2008; 6. Geheimhouding op de Grondexploitatie Woongemeenschap 55+ Vijfhuizen ex artikel GW te bekrachtigen in de eerstvolgende Raadsvergadering. 3. Uitwerking Wat willen we bereiken? In Vijfhuizen is de behoefte ontstaan om inwoners de mogelijkheid te bieden ook op oudere leeftijd in het dorp te laten wonen. Vandaar dat een aantal inwoners het initiatief heeft genomen tot oprichting van de Vereniging Woongemeenschap 55+ Vijfhuizen en de gemeente benaderd heeft met de wens een gemeenschappelijke woonvorm te creëren. Middels een motie (d.d. 11 november 2004, nr. 12) heeft uw raad het college opgedragen om ondersteuning te geven aan particuliere initiatieven zoals de Woongemeenschap 55+ Vijfhuizen. U vindt het belangrijk dat ouderen zo lang mogelijk de regie moeten kunnen voeren over hun eigen leven en dat ouderen een eigen netwerk hebben. Op 15 december 2005 (nr ) heeft u besloten een voorbereidingskrediet van ,-- ter beschikking te stellen uit de grondexploitatie Eindbestemming Floriade voor het opstellen van een kredietaanvraag en grondexploitatie. Als toetsingskader voor de stedenbouwkundige uitgangspunten is aan de Woongemeenschap 55+ Vijfhuizen een Stedenbouwkundig Programma van Eisen verstrekt

3 Volgvei 3 Grondexploitatie en kredietaanvraag realisatie woningbouw Woongemeenschap 55+ Vijfhuizen voor het gebied hoek StellingNesting te Vijfhuizen. Op basis hiervan heeft de Woongemeenschap een ontwerp ingediend voor realisatie van 54 woningen. Er is gekozen voor een woonvorm die bestaat uit een zes-tal zelfstandige woonunitslpaviljoens gekoppeld aan een gemeenschappelijke tuin met een gemeenschapsruimte en een ondergrondse parkeervoorziening voor een deel van de parkeerplaatsen. Van de 54 woningen zullen 24 in de sociale huursector worden gerealiseerd en 30 in het middeldure en dure koopsegment. Het bijzondere aan dit concept is dat het ontwerp hoofdzakelijk gerealiseerd is door de eindgebruiker en daarmee perfect past bij de wensen van deze gebruiker. Daarnaast sluit dit ontwerp prima aan bij de uitgangspunten van de door de Raad vastgestelde motie alsmede op de beleidskaders van de gemeente Haarlemmermeer. De buitenruimte wordt sober en doelmatig ingericht volgens de "Leidraad inrichting openbare buitenruimte". Om de kwaliteit van het plan te verhogen heeft initiatiefnemer in het ontwerp een ondergrondse parkeergarage opgenomen die ruimte biedt voor ca. 32 parkeerplaatsen, van het totale aantal van 86 benodigde parkeerplaatsen. De overige parkeerplaatsen worden op maaiveld gerealiseerd. Wat gaan we daarvoor doen? De werkzaamheden door de gemeente Haarlemmermeer betreffen de planbegeleiding van het project Woongemeenschap 55+ Vijfhuizen tot en met de uitvoeringsfase. Dit houdt onder andere in het begeleiden van de Woongemeenschap in het ontwikkelproces, het opstellen van een samenwerkings-grondverkoopovereenkomst, het voeren van de juridisch planologische procedure en het doen van investeringen. Wat mag het kosten Het plan resulteert in een gemeentelijke grondexploitatie met ,-- aan kosten en f aan opbrengsten in een Netto contante waarde van f ,--. Een onderbouwing van de bedragen vindt u in de grondexploitatie horende bij dit raadsvoorstel. De kosten kunnen worden onderverdeeld in VTA kosten ad f ,--, investeringen zoals het bouwrijp- en woonrijpmaken alsmede diverse kosten ad E ,--. Daarnaast staat er voor de verwervingen een bedrag geraamd van E ,--. Op 15 december 2005 (raadsbesluit ) heeft u uit de Grondexploitatie Eindbestemming Floriade een voorbereidingskrediet van E ,-- ter beschikking gesteld. Er is dus een aanvullend krediet voor VTA benodigd van f ,--. De voornaamste risico;^ zijn: duurdere aanbesteding dan geraamd, dit heeft een maximaal effect van E ,--; planschade f ,--. De post planschade is een zeer globaal bepaalde post, er moet nog onderzoek naar gedaan worden. Het onderstaande overzicht laat een specificatie zien van de VTA kosten voor de diverse projectfasen. Daarna worden deze kosten nader verklaard. SPECIFICATIE VTA KOSTEN Boekwaarde Lopende verplichtingen Onderzoeken Ymere Voorbereidingsfase 161.O

4 Volgvei 4 Grondexploitatie en kredietaanvraag realisatie woningbouw Woongemeenschap 55+ Vijfhuizen Directiekosten en toezichtlnazorg Proceskosten Onvoorzien Totaal VTA Het project is reeds gevorderd tot deels in de ontwerpfase, dat wil zeggen dat de volgende producten (in concept) gereed zijn: het stedenbouwkundig programma van eisen, inrichtingsplan, een grondverkoopcontract, diverse onderzoeken, zoals het bodem onderzoek en akoestisch onderzoek. Ymere heeft de bouwaanvraag Ie fase voor 1 juli 2008 ingediend, zodat na goedkeuring raadsbesluit over de kredietaanvraag, de artikel 19 lid 2 procedure voor het bouwplan kan worden doorlopen. Hoewel Ymere als formele opdrachtgever fungeert en er daardoor in strikte zin niet van particulier opdrachtgeverschap gesproken kan worden, vertoont het project voor het overige wel alle kenmerken van particulier opdrachtgeverschap, hetgeen zich o.a. in de kosten van de planvoorbereiding laat merken. Hiervoor zijn extra aan kosten opgenomen ten behoeve van communicatie en het betrekken van de bewoners bij het plan. De gemeente heeft namelijk nog niet in deze vorm met particulieren samengewerkt. Naast het hierboven beschreven moeizame traject rond de contractvorming vergt herhaaldelijke uitleg aan de Woongemeenschap over de gemeentelijke procedures de nodige tijd. Deze inspanningen verklaren de relatief hogere kosten, waarvan de boekwaarde per standlijn 10 juni 2008 f 161.l 11,-- bedraagt. Wij vinden het wel gerechtvaardigd om uit de Bls-middelen te putten om een bijdrage aan dit dit project toe te kennen. Voor de hoogte van de bijdrage willen wij aansluiten bij het bedrag van f 1.600,--, dat in het BIS is opgenomen als bijdrage per woning voor het particulier opdrachtgeverschap.' Omdat dit project 54 woningen bevat, wordt de bijdrage f ,-- (54 x f 1.600,--). Deze bijdrage zal in de grondexploitatie worden opgenomen. Om zoveel mogelijk de lijn van particulier opdrachtgeverschap te continueren alsmede vanuit kostenoverwegingen, hebben wij Ymere aangeboden om de realisatie van het gehele project uit te voeren. Een efficiëntere werkwijze zou kostenbesparend kunnen werken zowel aangaande VTA kosten als investeringen. De werkelijkheid bleek anders, Ymere heeft circa E ,-- meer aan investeringen nodig te hebben waardoor het gemeentelijk resultaat met een zelfde bedrag zou verslechteren. Eventuele lagere VTA kosten kunnen dit niet goed maken. We hebben daarom gekozen voor een traditionele ontwikkeling waarbij de realisatie van het project in handen blijft van de gemeente Haarlemmermeer. ' Bij de middelen die het rijk in het kader van het Besluit Locatiegebonden Subsidies (Bls) ter beschikking stelt is ook een bijdrage opgenomen voor de woningen die op basis van particulier opdrachtgeverschap ontwikkeld worden. Tot op heden zijn wij daarvoor niet in aanmerking gekomen, omdat het daarvoor noodzakelijk is dat er op het niveau van de Stadsregio een bepaald minimumaantal woningen onder particulier opdrachtgeverschap gerealiseerd wordt. Dat aantal wordt binnen de regio niet gehaald.

5 Volgvel 5 Grondexploitatie en kredietaanvraag realisatie woningbouw Woongemeenschap 55+ Vijfhuizén Wie is daarvoor verantwoordelijk? De gemeente heeft de betreffende grond in eigendom en is hiermee formeel initiatiefnemer. Het initiatief van de Woongemeenschap alsmede uw raadsmotie hebben er echter toe geleid om, binnen de randvoorwaarden van de gemeente Haarlemmermeer, de Woongemeenschap trekker te laten zijn van het ontwerptraject. Bij de realisatie van het project is de gemeente verantwoordelijk voor de grondexploitatie met bijbehorende werkzaamheden. De woningcorporatie Ymere (voorheen Woonmaatschappij) is vanwege het aandeel sociale huurwoningen als partner aangetrokken door de Woongemeenschap en zal als opdrachtgever fungeren voor de bouw van de woningen. De Raad is verantwoordelijk voor het vaststellen van het referentiekader, de grondexploitatie alsmede het vaststellen van het uitvoeringskrediet. Binnen het college is de portefeuillehouder Wonen verantwoordelijk voor de uitvoering van het project. Wanneer en hoe zal de raad over de voortgang worden geïnformeerd? In de Bestuurlijke Voortgangsrapportage Wonen zult u over de voortgang worden geïnformeerd. In de MPG en tmpg cyclus zult u over de financiële stand worden geïnformeerd. De grondexploitatie Woongemeenschap is als deelbegroting opgenomen in de grondexploitatie Eindbestemming Floriade. Visie op particulier opdrachtgeverschap Zowel het Rijk als uw raad willen particulier opdrachtgeverschap stimuleren. Bij de raadsbehandeling van de Woonvisie (raadsvoorstelnummer ) is de motie aangenomen dat binnen het vrije sector deel tenminste 2 tot 5% particulier opdrachtgeverschap als uitgangspunt wordt gehanteerd. De ervaring met het project Woongemeenschap leert dat samenwerking met particulieren een intensievere planbegeleiding vergt en een moeizaam proces is in vergelijking met de samenwerking met professionele marktpartijen, hetgeen extra geld kost. Om in de toekomst projecten met particulier opdrachtgeverschap beter te kunnen beheersen en het proces te optimaliseren zullen wij de directie opdracht geven het project te analyseren en te evalueren. Tevens willen wij uit kostenoogpunt heroverwegen of wij verder gaan met particulier opdrachtgeverschap. Overige relevante informatie Relevante stukken zoals het Voorlopig OntwerplDefinitief Ontwerp zullen aan de dorpsraad Vijfhuizen en omwonenden van het plangebied worden voorgelegd. Gelet op de bijzondere locatie in de directe nabijheid van het Expocenter Haarlemmermeer op het voormalige Floriadeterrein zal in een informatiebijeenkomst intensief met omwonenden over het plan worden gecommuniceerd. Daarnaast zullen de gemeentelijke richtlijnen voor de ruimtelijke ordeningsprocedures in acht worden genomen. Vanwege het specifieke karakter van de doelgroep gelden met betrekking tot de selectieprocedure voor de verkoop en verhuur van de woningen, niet de gebruikelijke gemeentelijke voorwaarden.

6 Volgvei 6 Grondexploitatie en kredietaanvraag realisatie woningbouw Woongemeenschap 55+ Vijfhuizen Selectie van kandidaten geschiedt uitsluitend op basis van de ledenlijst van de Woongemeenschap, waarbij de richtlijnen voor verkoopprocedure niet van toepassing zijn. Voor de huurwoningen geldt dat deze niet door inschakeling van WoningNet regionaal behoeven te worden aangeboden, maar kunnen worden toegewezen aan leden van de Woongemeenschap, met inachtname van de geldende inkomensnormen voor sociale huurwoningen. 4. Ondertekening Burgemeester en wethouders van de gemee de secretaris,