Supermarktstructuurvisie Dokkum CONCEPT

Transcriptie

1 Supermarktstructuurvisie Dokkum CONCEPT

2

3 Droogh Trommelen en Partners (DTNP) Adviseurs voor Ruimte en Strategie Graafseweg BS Nijmegen T E info@dtnp.nl W Opdrachtgever: Contactpersoon: Gemeente Dongeradeel De heer W. de Vries Projectteam DTNP: De heer W. Frielink De heer P. Rosmulder Projectnummer: Datum: 25 mei 2018 CONCEPT Supermarktstructuurvisie Dokkum

4

5 Inhoudsopgave 1 Context Inleiding Analyse vraagzijde Analyse aanbodzijde Indicatieve berekening haalbare marktruimte 9 2 Trends en ontwikkelingen Ontwikkelingen detailhandel Ontwikkelingen supermarktensector Gevolgen voor Dokkum 15 3 Supermarktstructuur Uitgangspunt & ambitie De visie Mogelijk toekomstbeeld 20

6

7 1 Context

8 1.1 Inleiding Aanleiding De binnenstad van Dokkum staat onder druk als gevolg van de opkomst van het internet winkelen. De verandering van het aankoop gedrag van consumenten heeft gevolgen voor de detailhandel in (stads)centra. Waar elders in ons land supermarkten optreden als publieks trekkers voor de overige detailhandel in het centrum hebben Dokkumse supermarkten, daar ze buiten de binnenstad liggen, deze functie niet. De Noordelijke stadsentree De gemeente Dongeradeel onderzoekt momenteel de gewenste ontwik kelingsrichting van de Noordelijke Stadsentree, omdat dit gebied de potentie heeft om meer bezoekers te verleiden ook de binnenstad te bezoeken. Hiervoor moeten bestaande obsta kels voor dit combinatie bezoek worden weg genomen. Uitgangspunt in de plannen voor de Noordelijke Stadsentree is de uitbreiding van de bestaande Jumbosupermarkt van m² winkelvloer oppervlak (wvo) naar circa m² wvo. Door de supermarkt te vergroten naar een (moderne) omvang, die passend is bij het regionale verzorgingsgebied, kan deze ook in de toe komst fungeren als een publiekstrekker voor de binnenstad. De markt in beweging Tegelijkertijd zijn er onlangs een aantal supermarkt initiatieven gepresenteerd aan de gemeente, die betrekking hebben op diverse locaties aan de noordelijke rondweg van Dokkum. Deze initiatieven passen niet in het vigeren de bestemmings plan. De mogelijke ontwikkeling van de Noordelijke Stadsentree, in navolging van de realisatie van de Centrale As in 2016, zorgt voor een impuls voor supermarkten om hun positie in Dokkum te heroverwegen. Aangezien Dokkum beschikt over een aantal potentiële supermarkt locaties zal iedere (supermarkt)ontwikkeling leiden tot discussie en mogelijke nieuwe verschuivingen. De gemeente aan zet Het ruimtelijke, sociale en eco nomische belang van een goed functionerende supermarktstructuur wordt in de veranderende winkelmarkt steeds groter. Om antwoord te kunnen geven op huidige en toekomstige super marktinitiatieven is het voor de gemeente Dongeradeel van belang te beschik ken over een toetsingskader voor super markt initiatieven. Hierin kan bijvoorbeeld een afweging gemaakt worden tussen de lokale en de regionale verzorgingsstructuur binnen Dokkum en de effecten hiervan op de rest van de gemeente. Dokkum als regioverzorgende stad Potentie van supermarktlocaties leidt tot speculatie 2 van Dokkum Supermarktstructuurvisie - CONCEPT - 25 mei 2018

9 Door een visie op de gewenste supermarktstructuur in Dokkum op te stellen, kan de gemeente de regie nemen in dit dossier. Met dit document stelt de gemeente niet alleen de juridische kaders voor een gewenste (duurzame) ruimtelijke ordening binnen Dokkum, maar biedt de gemeente tevens duide lijkheid en zekerheid aan de betrokken onder nemers en markt partijen. Supermarktstructuurvisie Aan DTNP is opdracht verleend om een advies te geven over de toekomstig gewenste supermarkt structuur voor Dokkum. Hierin wordt aandacht besteed aan de volgende zaken: 1. Hoe ziet de huidige vraag- en aanbodstructuur van supermarkten in Dokkum en om ge ving eruit en hoe groot is de distributieve ruimte voor supermarkten in Dokkum? 2. Welke relevante trends en ontwikkelingen doen zich voor in de detailhandel, het consumentengedrag en specifiek de supermarktbranche? 3. Welke gemeentelijke beleidsuitgangspunten, ambities en doelstellingen zijn van belang voor het bepalen van de gewenste super marktstructuur? 4. Welke supermarktontwikkelingen zijn er in de toekomst te verwachten in Dokkum en welke locaties komen bij eerste be schouwing in aanmerking voor de vestiging van een super markt? 5. Welke supermarktstructuur in Dokkum is gewenst voor de lange termijn? Proces Voor deze supermarktstructuurvisie zijn de huidige en mogelijke toekomstige supermarktlocaties bezocht en is er telefonisch gesproken met de in Dokkum aanwezige supermarkten en Budget Food. De uitkomsten van de analyse van de huidige supermarktstructuur zijn gepresenteerd aan het college. Vervolgens heeft DTNP een advies opgesteld voor de nieuwe supermarkt structuur, in de vorm van dit rapport. Leeswijzer In het vervolg van dit hoofdstuk wordt de huidige marktruimte voor supermarkten in Dokkum becijferd op basis van de actuele vraag- en aanbodstructuur. Hoofdstuk twee biedt een overzicht van de actuele ontwikkelingen in de landelijke detailhandels- en supermarktensector, als opmaat voor de supermarktstructuurvisie in hoofdstuk 3. De gewenste supermarktstructuur wordt opgebouwd vanuit het bestaande gemeentelijke beleid en wordt geconcretiseerd aan de hand van mogelijke ontwikkellocaties binnen Dokkum. Het resultaat is een verzameling van algemene richtlijnen op basis waarvan toekomstige supermarktontwikkelingen getoetst kunnen worden Dokkum Supermarktstructuurvisie - CONCEPT - 25 mei van 20

10 1.2 Analyse vraagzijde Dokkum: wijkindeling en inwonertallen Dokkum is met circa inwoners de grootste woonplaats in Noordoost-Friesland. Het gebied ten noordoosten van Dokkum is dunbevolkt; in de rest van de gemeente Dongera deel wonen ongeveer evenveel mensen als in de hoofdkern Dokkum. Ook de naastgelegen gemeente Ferwerderadiel is dunbevolkt. Ten zuiden van de stad bevinden zich enkele grotere kernen: Damwâld (5.540 inwoners) en De Westereen (5.000 inwoners) in de gemeente Dantumadiel en Kollum (5.240 inwoners) in de gemeente Kollumerland c.a. In totaal wonen er ca mensen in de regio (DDFK-gemeenten). Hoedemakerspolder inwoners Weeshuislanden inwoners Noord inwoners Centrum inwoners Fûgellân inwoners Circa 10% van de in woners van Dokkum woont binnen de omwalling van de bin nenstad, 50% in de wijken ten zuiden van het centrum en 40% in het noorden. Er worden slechts in beperkte De Woudhorne & de Trije Terpen 800 inwoners Fonteinslanden inwoners Kooijlanden inwoners mate nieuwe woningen gebouwd in Dokkum. Momenteel worden er in de buurt Hoede makers polder (aan de Houtkolk) 73 nieuwbouw Jantjeszeepolder inwoners appartementen gerealiseerd. De verwachting* is dat in 2040 het inwoneraan tal in de gemeente Dongeradeel met 4% zal zijn afgenomen en dat het aandeel senioren (65 jaar en ouder) stijgt van circa 20% in 2018 naar circa 30% in m Ondergrond: OpenStreetMap * CBS statline (2017) Regionale prognose van Dokkum Supermarktstructuurvisie - CONCEPT - 25 mei 2018

11 1.3 Analyse aanbodzijde Huidig supermarktaanbod in Dokkum In Dokkum zijn zes supermarkten aanwezig, met een totaal winkelvloeroppervlak (wvo) van circa m². Spar en Poiesz zijn met 600 en 710 m² wvo kleiner dan de overige super markten, Jumbo en Albert Heijn zijn met circa m² het grootst. Alle supermarkten zijn buiten de binnenstad gelegen en functioneren solitair. Fûgellân Poiesz (ca. 710 m² wvo) is gelegen in de woonwijk Fûgellân en heeft een omvang die aansluit bij de buurtfunctie die de winkel heeft. Fysiek (uitstraling en indeling) doet het pand enigszins gedateerd aan; een investering is op termijn gewenst. Er is geen bundeling met overige detailhandel, wel is er een cafetaria gevestigd. De super markt trekt ook bezoekers van buiten BudgetFood Rondweg-West Lidl Jumbo Rondweg-Noord Dagelijks aanbod Binnenstad Aldi Spar Fonteinslanden Fûgellân Poiesz Albert Heijn Hogedijken Dokkum (met name uit overig Dongeradeel). Fonteinslanden Ten zuiden van de binnenstad in de wijk Fonteins landen bevindt zich een Spar (ca. 600 m² wvo), die met name bezoekers ontvangt uit de omlig gende wijken. Op dezelfde locatie zijn ook een bloemist en een tankstation gevestigd. De win kel is eigendom van een zelfstandig ondernemer en bevindt zich in een relatief nieuw pand (sinds 2014) Dokkum Supermarktstructuurvisie - CONCEPT - 25 mei m Ondergrond: OpenStreetMap 5 van 20

12 Hogedijken Op het bedrijventerrein aan de oostzijde van de stad zijn Aldi (ca. 900 m² wvo) en AH (ca m² wvo) gevestigd. Hoewel de supermarkten dicht bij elkaar zijn gelegen, is er geen directe ruimtelijke en functionele relatie. Aldi beschikt over een par keer terrein op het eigen kavel. Doordat de ingang van de supermarkt aan het parkeer terrein ligt, heeft de discounter geen enkele relatie met zijn omgeving. De voormalige C1000-super markt op Hogedijken is in 2012 overgegaan naar Albert Heijn. Rondom het parkeerterrein voor de supermarkt zijn enkele leisurevoorzieningen (schoonheidssalon, cafetaria en indoorspeelparadijs) te vinden. Direct daarnaast bevindt zich een zalen centrum/theater en een wellness-/fitnesscenter. Dit voorzieningencluster rondom AH ligt verder op een solitaire autolocatie binnen Dokkum; er is geen directe (ruimtelijke) verbinding met de omlig gende wijken. De aanleg van een nieuwe fietsbrug over het Grutdjip verbetert de ontslui ting van Hogedijken voor bewoners van Fûgellân. De winkel is eigendom van een franchisenemer. Rondweg-West Aan de westelijke rondweg zijn twee winkels gevestigd. In het voormalige Jumbo-pand (direct aan de rondweg) zit BudgetFood. Aangezien deze formule geen consistent en volledig super marktassortiment levert, (versproducten ontbreken bijvoorbeeld) moet deze winkel ook niet als volwaardige supermarkt worden gezien. Het pand (met parkeerkelder) is in het vigerende bestemmingsplan wel aangemerkt als supermarktlocatie. Direct naast BudgetFood ligt supermarkt Lidl (ca m² wvo) aan een eigen parkeerterrein tussen Houtkolk en Wâlddyk. Het naastgelegen voormalige bedrijventerrein tussen Houtkolk en de Dok kumer Ee wordt ontwikkeld voor woningbouw. De enige andere bedrijvigheid (detailhandel) op deze locatie is een tijdelijke Maxxwinkel in een leegstaand bedrijfspand. Rondweg-Noord Ter hoogte van de rotonde Hantumerweg- Rondweg-Noord is een Jumbo-supermarkt gevestigd van circa m² wvo. Naast het parkeerterrein van Jumbo ligt de gemeentelijke parkeergarage t Panwurk, waar gratis geparkeerd kan worden voor het centrum. De binnenstad is bereikbaar via de Hantumerweg en de Aalsumerpoort. De Jumbo-ondernemer is in gesprek met de gemeente over uitbreiding van de huidige Poiesz (ca. 710 m² wvo) in de wijk Fûgellân Spar (ca. 600 m² wvo) in de wijk Fonteinslanden Aldi (ca. 900 m² wvo) op bedrijventerrein Hogedijken 6 van Dokkum Supermarktstructuurvisie - CONCEPT - 25 mei 2018

13 super markt met circa 300 m² wvo. Hiervoor is her struc tu rering van het huidige parkeerterrein en de parkeergarage noodzakelijk. Deze transfor matie biedt de gemeente de unieke kans om een supermarkt in te zetten als publiekstrekker voor de binnen stad van Dokkum. De binnenstad staat onder druk door wijzigend consumenten gedrag als gevolg van internetwinkelen. In de Visie Binnen stad is het Noordelijke Entree gebied aangemerkt voor transformatie, om zo het duurzaam functioneren van het centrum te versterken. DTNP heeft in het kader van dat project een verkenning opgesteld over hoe deze locatie als kata lysator zou kunnen werken voor de binnenstad van Dokkum. Het bestuurlijk proces is momen teel nog gaande. Binnenstad In de binnenstad van Dokkum is geen supermarktaanbod aanwezig. Wel is er aanbod van overige dagelijkse voorzieningen, zoals een bakker, groenteboer, slager en drogist. In het winkelcentrum Dockumer Sluys, waar voorheen een Aldi- en een C1000-supermarkt gevestigd waren, zijn momenteel twee outletwinkels (Flitsverkoop en Jouw-Marktkraam) te vinden, met een wisselend aanbod aan dagelijkse (geen versproducten) en niet-dagelijkse artikelen. In een verkennende belronde door DTNP hebben verschillende supermarktformu les aangegeven de locatie in de Dockumer Sluys niet langer als een rendabele optie te zien voor een supermarkt van een moderne omvang. Buiten Dokkum In de directe omgeving van Dokkum zijn twee voorzieningencentra van enige omvang te vinden: In Kollum zijn, gelegen op een bedrijventerrein, 3 supermarkten (3.500 m² wvo) te vinden, aan gevuld met overig winkelprogramma (o.a. Hema, Action). Gezien de afstand tot Dok kum heeft dit voorzieningencluster met name een functie voor inwoners van Kollumerland ca. en omgeving. In Damwâld bevinden zich twee supermarkten (AH, Lidl), gevestigd in het enige overdekte winkel centrum in de regio. Hier is ook voldoende aanbod van overige dagelijkse en niet-dagelijkse winkels. Het centrum is vanuit Dok kum goed bereikbaar met de auto en vormt (mede door het complete en overdekte aanbod) een duidelijk alternatief voor de supermarkten in Dokkum. Albert Heijn (ca m² wvo) op Hogedijken Lidl (ca m² wvo) aan de Wâlddyk Jumbo (ca m² wvo) aan de Rondweg-Noord Dokkum Supermarktstructuurvisie - CONCEPT - 25 mei van 20

14 Het overige supermarktaanbod (ten noorden en westen van Dokkum) is beperkt te noemen. Al leen in Anjum is een winkel van enige omvang gevestigd (Coop, ca. 800 m² wvo). Winkelgebieden in Dokkum en omstreken De winkels in Oosternijkerk (ca. 210 m² wvo), Ter naard (ca. 270 m² wvo), Holwerd (ca. 550 m² wvo), Ferwert (ca. 300 m² wvo), Marrum (ca. 400 m² wvo) en Burdaard (ca. 200 m² wvo) zijn van een dusdanige omvang dat deze dorpen afhankelijk zijn van Dokkum voor een Holwerd Ternaard Oosternijkerk Anjum compleet supermarktaanbod. Ferwert Marrum Dokkum Burdaard Damwâld Kollum Oentsjerk De Westereen Kollumerzwaag Buitenpost Leeuwarden Gytsjerk Hurdegaryp Feanwâlden Lokale supermarkt (< 500 m² wvo) Winkelgebied (geschaald naar winkelaanbod in m² wvo) Concentratie grootschalige winkels 0 2 km Ondergrond: OpenStreetMap, Data: Locatus, Bewerking: DTNP 8 van Dokkum Supermarktstructuurvisie - CONCEPT - 25 mei 2018

15 1.4 Indicatieve berekening haalbare marktruimte Doel en werkwijze Inzicht in de (toekomstige) distributieve marktruimte voor supermarkten is een belangrijke graadmeter om een inschatting te kunnen maken van de mogelijkheden voor supermarktinitiatie ven en daarmee een bouwsteen voor het be palen van de gewenste winkelstructuur (omvang, spreiding). Hiervoor maken we een distributieve berekening op basis van bestaande onderzoeks gegevens, kenge tallen en ervarings cijfers en wordt een inschat ting gemaakt van de toekom stig haalbare marktruimte. Deze kwanti tatieve analyse van vraag en aanbod geeft een indicatie van de aanwezige markt ruimte (ruim, krap, evenwicht, over aanbod). De vraagzijde wordt bepaald door de winkelomzet per hoofd, de omvang van het verzorgings gebied (aantal inwoners), de mate waarin het omzetpotentieel uit dit verzorgingsgebied terechtkomt in supermarkten in Dokkum (koopkrachtbinding) en de mate waarin omzet van elders toevloeit (koopkrachttoevloeiing). Aan de aanbodzijde spelen de omvang (m² winkelvloeroppervlak) en de benodigde winkelomzet per m² wvo (vloerproduc tiviteit) een rol. Omvang relevant verzorgingsgebied Het primaire verzorgingsgebied voor supermarkten in Dokkum is de eigen kern ( in woners). Hoewel Dongeradeel als gemeente te maken krijgt met een krimp van de bevol king is de verwachting dat dit niet geldt voor Dokkum als hoofdkern. In deze berekening is uitgegaan van een stabiel aantal inwoners voor Bestedingen per hoofd In distributieve be re keningen wordt uitgegaan van de landelijk gemiddelde omzet per hoofd van de bevolking per jaar. In Nederland is de ge mid delde winkel omzet per hoofd van de be volking in de super marktsector per jaar (excl. btw en internetuitgaven). Omdat het gemiddeld besteedbaar inkomen in Dokkum circa 18% lager ligt dan gemiddeld in Nederland wordt er met een lagere winkelomzet gerekend, namelijk (excl. btw). Koopkrachtbinding Uit regionaal koopstromenonderzoek* blijkt dat 95% van het omzetpotentieel van inwo ners van Dokkum terechtkomt in winkels in de eigen kern (koopkrachtbinding). Dit houdt in dat van elke euro die inwoners uitgeven aan dagelijkse artikelen 0,95 terechtkomt bij winkels in Dokkum. * Broekhuis Rijs Advisering (2017) Koopstromenonderzoek Provincie Fryslân Koopkrachttoevloeiing De koopkrachttoevloeiing (het aandeel bestedingen van buiten Dokkum) voor de supermarktbestedingen in Dokkum is gezien de regiofunctie van de stad naar verwachting hoog. Met name in de kernen ten westen en noorden van Dokkum is geen compleet supermarktaanbod te vinden, maar slechts een kleine supermarkt voor de meest noodzakelijke benodigdheden. Alleen de Coop in Anjum kan met 800 m² wvo een redelijk breed assortiment bieden. In het regionale koopstromenonderzoek is slechts een toevloeiing van 16% gemeten voor Dokkum. DTNP heeft in het kader van het project Ver kenning Noordelijke Stadsentree een bezoe kers onderzoek gehouden onder bezoekers van Jumbo in Dokkum**, waaruit een per centage van 56% toevloeiing werd gemeten. Hierbij moet worden opgemerkt dat de koopkracht toevloeiing op deze (regionaal goed bereikbare) locatie naar verwachting aanmerkelijk hoger ligt dan bij andere supermarktlocaties in Dokkum. Op basis van informatie van de lokale supermarkten con cluderen wij dat voor de hele kern de toevloeiing voor super mark t en hoger lijkt te ** Metingen op een donderdag en zaterdag in november Dokkum Supermarktstructuurvisie - CONCEPT - 25 mei van 20

16 zijn dan 16%, maar wel lager dan 50%. Voor deze berekening wordt derhalve een bandbreedte gebruikt van minimaal 20% tot maximaal 40% toevloeiing. Resultaten Op basis van deze variabelen en uitgangspunten kan worden geconcludeerd dat er momenteel, maar ook in de toekomst geen sprake is van enige marktruimte in de supermarktbranche. De supermarkten in Dokkum opereren op een vloerpro ductiviteit die 20 tot 40% onder het landelijk gemiddelde van 8.189,- (excl. btw) per m² wvo ligt. Deze lage omzet per m² wvo kan in bepaalde situaties toch voldoende zijn voor een haalbare bedrijfsex ploitatie. Tegelijkertijd laten deze lage cijfers zien dat de markt in Dokkum reeds verzadigd is en er vanuit kwantitatief oogpunt geen reden is het supermarktaanbod uit te breiden. Bovenop het reeds aanwezige winkelaanbod moet er rekening worden gehouden met een fors aantal supermarktmeters dat verborgen ligt in vigerende bestemmingsplannen. Het risico bestaat, dat wanneer deze locaties (o.a. huidige BudgetFood en winkelcentrum Dockumer Sluys) werkelijk worden ingevuld, dit leidt tot een verdere daling van de winkel omzet per m² wvo. Op termijn zal toevoeging van nog meer supermarktmeters on vermijdelijk ten koste gaat van de geboden kwaliteit in de aanwezige supermarkten, met een eventuele sluiting van zwak kere supermarkten als uitkomst. Dit neemt niet weg dat er kwalitatieve overwegingen kunnen zijn om een supermarkt initiatief in Dokkum toch positief te beoordelen. Indicatieve berekening van marktruimte voor supermarktaanbod in Dokkum 2025 Winkelomzet per hoofd (excl. btw en internet) Aantal inwoners van Dokkum ca Koopkrachtbinding 95% Winkelomzet uit verzorgingsgebied 22,6 mln Aandeel vreemde koopkracht/koopkrachttoevloeiing 20 tot 40% Totale winkelomzet (excl. btw) Aanwezig winkelaanbod (in m² wvo) 26,9-37,6 mln ca m² wvo Huidige winkelomzet (excl. btw) per m² wvo Gemiddelde winkelomzet NL (excl. btw) per m² wvo Afwijking van gemiddelde winkelomzet per m² wvo -44% tot -22% Voor een uitgebreide toelichting op de wijze waarop deze berekening werkt, zie: INretail/Panteia/DTNP e.a. (2017), Omzetkengetallen van Dokkum Supermarktstructuurvisie - CONCEPT - 25 mei 2018

17 2 Trends en ontwikkelingen

18 2.1 Ontwikkelingen detailhandel De detailhandelssector is zeer dynamisch en is de afgelopen jaren sterk veranderd door diverse ontwikkelingen aan vraag- en aanbodzijde. Van groei- naar krimpmarkt Sinds 2008 is de winkelmarkt structureel gewijzigd van een groei- in een krimpmarkt. Met name in de non-foodsector groeide het aanbod eerst nog fors als gevolg van de vastgoedbubbel en de drang tot schaalvergroting, terwijl de bestedingen sinds 2008 juist flink zijn gedaald. Door de opkomst van internet (ten koste van fysieke winkels) staat het functioneren van steeds meer winkels onder druk. Sinds 2012 zijn al meer dan 50 landelijke winkelketens failliet gegaan, de leegstand neemt toe. De afgelopen jaren neemt het nietdagelijkse winkelaanbod voor het eerst in de historie af. Vooral door de verdere groei van internet is de verwachting dat het winkelaanbod, met name in de nietdagelijkse sector, de komende jaren nog verder zal afnemen. Internet leidt tot een structureel ander ruimtelijk aankoopgedrag. Steeds meer producten worden via internet aange schaft. Dit betekent dat de noodzaak voor een bezoek aan een winkelgebied deels wegvalt. Met name winkels in de nietdagelijkse sector worden in toenemende mate pas bezocht als ze een onderscheidend vermogen ten opzichte van internet hebben. Fysieke winkellocaties houden meerwaar de als het gaat om het doen van dagelijk se, frequente aankopen (boodschappen) in de directe woon-/leefomgeving of voor een dagje naar de stad (uniek, groot aanbod en aantrekkelijke sfeer en beleving). Echte ouderen (75+) kopen maar beperkt op internet en zijn trouwe klanten voor lokale ondernemers. Wel zien we dat deze groep minder uitgeeft in vergelijking tot gezinnen in de opbouwfase van hun leven. Bovendien zijn toekomstige ouderen vaak langer vitaal en gewend om zaken via internet te regelen/ kopen, waardoor ondernemers hun best moeten blijven doen deze groeiende groep aan de winkel te blijven binden. 12 van Dokkum Supermarktstructuurvisie - CONCEPT - 25 mei 2018

19 Trekkersrol supermarkten Voor kleine en middelgrote centrumgebieden zijn supermarkten van groot belang. Met ± 80% marktaandeel in de dagelijkse sector zijn super markten de basis bij het boodschappen doen. Ze zijn voor de consument bepalend bij de keuze van een winkelgebied. Een eigentijdse supermarkt van m² wvo trekt wekelijks circa bezoekers. Mits goed gelegen kunnen overige winkels profiteren van de grote bezoekersaantallen van deze publiekstrekkers. Onderlinge afstand en zichtrelatie zijn daarbij bepalende factoren. Uit recent onderzoek door DTNP onder circa respondenten in 20 dorps- en wijkcentra blijkt dat de gemiddelde supermarktbezoeker een frequente en over wegend lokale bezoeker is. Bovendien blijkt dat circa 44% van deze consumenten het super markt bezoek combineert met een of meer andere winkels in hetzelfde winkelgebied*. Dit geldt voor zowel * DTNP (2016), Passantenonderzoek trekkersrol supermarkten servicesupermarkten als discounters. Het onderzoek toont aan dat het aandeel supermarktbezoekers dat ook andere winkels bezoekt, toeneemt naarmate meer winkels dicht bij de supermarkt liggen. Als de eerste (vijf) winkels niet binnen 80 meter van de supermarkt liggen neemt het combinatiebezoek snel af. Daarnaast blijkt dat het combinatie bezoek toeneemt naarmate er meer winkels in het zicht van de ingang van de supermarkt liggen. Profiel gemiddelde bezoeker supermarkt ± bezoekers per week Voorwaarden combinatiebezoek overige winkels Combinatiebezoek 60% 50% 40% 30% 20% 3x per week supermarkt korte loopafstand 10% 0-40m 40-80m m Afstand tot eerste 5 winkels 22,- per bezoek 40m 56% met de fiets of te voet 75% uit eigen dorp of wijk 44% bezoekt ook andere winkels in het centrum 80m overige winkels bakkerij bloemist bioslager warenhuis kapsalon Combinatiebezoek 60% 50% 40% 30% 20% Bron: DTNP (2016), Passantenonderzoek trekkersol supermarkten supermarkt goede zichtrelatie 10% geen 1-9 > 10 Aantal winkels in het zicht Dokkum Supermarktstructuurvisie - CONCEPT - 25 mei van 20

20 2.2 Ontwikkelingen supermarktensector Het onderscheid tussen service- en discount formules wordt kleiner en vervaagt. Ook servicesupermarkten hebben discountmerken of -producten, en het assortiment en service bij de (van origine) discount- formules wordt groter (o.a. bake-off). Supermarkten worden gemiddeld steeds groter. Echt kleine supermarkten worden overgeslagen door de mobielere consument, waardoor kleinschalige aanbieders uit de structuur verdwijnen (uitzonderingen EkoPlaza s/stadssupers etc.). Er is vanuit de consument behoefte aan een groter assortiment (ruime keuze en specifieke voorkeuren), waardoor de gewenste maat voor super markten steeds groeit. Het aantal XL-supermarkten van à m² wvo groeit slechts beperkt. Met name het aantal supermarkten van à m² wvo neemt toe. Deze maat sluit goed aan op consumentenbehoeften (ruime opzet en assortiment) en kan rekenen op een gezonde exploitatie. De gemiddeld grotere supermarkten hebben een grotere claim qua verzorgingsgebied; schaalvergroting heeft gevolgen voor de ruimtelijke structuur. Bij consumenten is een toenemende belang stelling voor eten waar te nemen, o.a. aandacht voor het product (duurzaamheid, herkomst, gezond, biologisch). Dit is onder meer terug te zien in een opmars van biologische en duurzame winkels (o.a. Marqt, Ekoplaza). Ontwikkeling schaalgrootte supermarkten van Dokkum Supermarktstructuurvisie - CONCEPT - 25 mei 2018

21 2.3 Gevolgen voor Dokkum Draagvlak voor kleine supermarkten Waar landelijk gezien de kleine super markten (< 500 m²) wegvallen of doorgroeien, zijn deze in Noordoost-Friesland nog volop aan wezig. Vooralsnog kunnen supermarkten in bijvoor beeld Holwerd, Ooster nijkerk en Ternaard rekenen op voldoende draagvlak onder de lokale bewoners. De solitaire ligging van de dorpen en de afstand tot Dokkum is hierbij van belang, maar ook de lokale betrokkenheid van de inwoners (solidariteit) speelt een rol. Geen supermarkt in het centrum De huidige veranderingen in de detailhandelssector hebben ook in Dokkum gevolgen voor het niet-dagelijkse winkelaanbod in de binnenstad. Door de opkomst van het internetwinkelen staan middelgrote winkelcentra zoals dat van Dokkum onder druk. In de Visie Binnenstad Dokkum* is er daarom ook voor gekozen om het kernwinkelgebied te verkleinen, zodat de winkelleegstand kan worden teruggebracht. Idealiter wordt er daarnaast ook een supermarkt ingezet als publiekstrekker voor het overige winkelaanbod. * Rho Adviseurs (2016) Visie Binnenstad Dokkum Voorwaarden voor combinatiebezoek Gezien de kleinschalige opbouw van het historische centrum van Dokkum is het echter niet reëel dat er een supermarkt van moderne omvang terugkeert in de binnenstad. Uit het project Noordelijke Stadsentree** blijkt echter dat er ook buiten de binnenstad kansen liggen om het huidige percentage combinatie bezoek tussen supermarkt en binnenstad te vergroten, mits alle randvoorwaarden optimaal zijn ingevuld. Zo moet de betreffende supermarktlocatie een duidelijke (fysiek laagdrempelige) relatie hebben met het stadscentrum. ** DTNP (2017) Verkenning Noordelijke Stadsentree Onderscheid in schaalgrootte De twee grootste supermarkten in Dokkum (AH en Jumbo) zijn met circa m² wvo in regionaal perspectief niet onderscheidend qua omvang; ook in Dam wâld en Kollum zijn supermarkten van een vergelijkbare oppervlakte gevestigd. Wanneer een van deze supermarkten in Dokkum uitbreidt naar circa m² wvo (zoals voorgesteld door Jumbo), dan kan deze zich onderscheiden met een groter assortiment, aansluitend bij de huidige consumenten behoefte. Deze vergroting van vloeroppervlak zal echter ook gepaard gaan met een vergroting van het benodigde verzorgingsgebied. De binnenstad van Dokkum staat onder druk Dokkum Supermarktstructuurvisie - CONCEPT - 25 mei van 20

22 3 Supermarktstructuur

23 3.1 Uitgangspunt & ambitie Behoud van huidige voorzieningenniveau In dorpen zoals Anjum, Oosternij kerk, Ternaard, Holwerd, Ferwert, Marrum en Burdaard is de aanwezigheid van een (kleine) supermarkt zeer waardevol als basisvoorziening en ont moe tings plek, mede gelet op de grote afstand naar onder andere Dokkum. Het uitgangspunt voor deze visie is dan ook dat het voor zienin gen niveau in de kleine kernen behouden moet blijven. Beperkte speelruimte Rekening houdend met de reeds lage vloerproductiviteit (-20% tot -40% onder het landelijke gemiddelde) leidt dit uitgangspunt er toe dat er behoed zaam gemanoeuvreerd moet worden binnen de krappe markt in Dokkum. Iedere extra m² die wordt toegevoegd, verhoogt de benodigde omzet van de supermarkt. Deze omzet zal, gezien de krappe marktruimte in Dokkum, elders wegvallen. Afhankelijk van de aard en de omvang van het nieuwe aanbod zal er omzet wegvallen bij bestaande supermarkten in Dokkum of juist in dorpen rondom de stad. leveren aan de consument: minder toeloop leidt tot een verhoogde kans op derving (en een verkleining van het assortiment) en een daling van het service niveau. Uiteindelijk kan dit op termijn leiden tot verdringing van een of enkele super markten en tot veranderingen in de voorzieningenstructuur. Balans tussen regio en stad Dokkum profileert zich op diverse beleidsterreinen nadrukkelijk als regio stad, waarbij regionale voorzieningen in Dokkum worden geconcentreerd. Dit is ook van toepassing op boodschappen doen, maar in tegenstelling tot bijvoorbeeld de niet-dagelijkse winkelsector, waarbij zo veel mogelijk wordt gestreefd naar bundeling van niet-dagelijkse winkels in de binnenstad van Dokkum (zodat deze relevant blijft voor de consument), geldt voor het dagelijkse winkelaanbod (boodschap pen) dat het niet gewenst is om alle voor zieningen naar Dokkum te trekken. Het risico op een afbreuk van de leefbaarheid in de kleine kernen is in de dagelijkse sector te groot. Het doel van deze visie is dan ook om te komen tot een gebalanceerde supermarkt structuur, waar binnen ondernemers en overheid in Dokkum, zowel op regionaal (versterking binnen stad) als op lokaal niveau (buurt en wijk), een bijdrage kunnen leveren aan het woon- en leefklimaat. Een verminderde omzet heeft gevolgen voor het kwaliteitsniveau dat een supermarkt kan Uitgangspunt: behoud voorzieningen kleine kernen Dokkum Supermarktstructuurvisie - CONCEPT - 25 mei van 20

24 3.2 De visie Duurzame verzorgingsstructuur Gelet op de ambitie om het voorzieningenniveau in de dorpen overeind te houden en gelet op het ontbre ken van marktruimte wordt terug houdend omgegaan met (nieuwe) supermarkt ontwikke lingen. Ontwikkelingen dienen (functioneel en ruimtelijk gezien) primair gericht te zijn op een verbetering van het lokale woon- en leef klimaat voor de inwoners van Dokkum. Voor toekomstige supermarktlocaties betekent dit dat zij een bijdrage moeten leveren aan: de positie van de binnenstad, of een verbetering van het lokale voorzieningen niveau in de woonwijk. Versterking binnenstad Wanneer een supermarkt op een regionaal aan trekke lijke (rondweg)locatie direct naast de histo rische binnenstad is gelegen, kan deze als publiekstrekker fungeren voor de binnenstad van Dokkum. Deze stimulans voor het duur zaam functioneren van het centrum van Dokkum is van belang voor de hele regio en weegt derhalve op tegen het mogelijke risico op een verschraling van de voorzieningen struc tuur in een van de kleine kernen in de regio. Om de regionale entree functie voor de binnen stad verder te versterken is het belang rijk dat deze locaties zich kunnen onderscheiden van andere supermarktlocaties. De regionale bezoeker zal in Dokkum met name de grootste supermarkt met het breedste assorti ment willen bezoeken voor de complete (weke lijkse) boodschappen. Centrale buurt- of wijkvoorziening Door de toenemende vergrijzing in Dokkum en doordat ouderen gestimuleerd worden om langer zelfstandig te blijven wonen, worden de wijkvoorzieningen (dicht bij huis) steeds belang rijker. Behoud, of zelfs verbetering, van de huidige spreiding van het supermarktaanbod over de woonwijken in Dokkum is dan ook het streven. Nieuwe supermarktlocaties zijn te over wegen wanneer deze centraal gelegen zijn in de woonwijk, waarbij idealiter sprake is van aan sluiting bij bestaande wijkvoorzieningen. Nieuwe initiatieven Gelet op het voorgaande zal er in prin cipe alleen worden meegewerkt aan ini tia tieven die uitgaan van re locatie of ver vanging van bestaande super markt meters. In individuele gevallen is een beperkte ver groting mogelijk op de huidige locatie, mits hiervoor kwalitatie ve redenen zijn. Afwegingskaders bij de visie UITGANGSPUNT 1. de locatie binnen de rondweg is gelegen, en 2. A de ontwikkeling een versterking vormt voor de binnenstad. of Het voorzieningenniveau in de kleine kernen rondom de stad moet zo veel mogelijk behouden blijven. SUPERMARKT STRUCTUUR Consolidatie huidige omvang Ruimte voor vervanging (of relocatie) van bestaande supermarktmeters, mits: (maximaal 2 st. van ieder m²) 2. B de locatie centraal in de woonwijk is gelegen en een omvang heeft die passend is voor het verzorgingsgebied. 18 van Dokkum Supermarktstructuurvisie - CONCEPT - 25 mei 2018

25 (Nieuwe) supermarkteninitiatieven worden Mogelijk toekomstbeeld van de supermarktstructuur daarom alleen gewenst geacht, indien zij voldoen aan de volgende kwalitatieve kaders: Super marktontwikkelingen zijn alleen Noord Fûgellân ca inwoners Regionale entreefunctie (max m² wvo) ca inwoners Buurt-/wijkfunctie (ca. 800 m² wvo) binnen de rondweg mogelijk. Buiten de rond weg is de invloed op de regionale REGIO verzorgingsstructuur groot en biedt de voor de binnenstad of de woonwijken. Om als publiekstrekker voor de binnenstad te kunnen fungeren, dient een supermarkt West ON I heb ben (een aantakking op de rondweg). R EG én een goede regionale bereikbaarheid te AAL ca inwoners, te weinig draagvlak. loca tie een directe relatie te hebben met het centrum (in het zicht van de om wal ling) LOK supermarkt te weinig toegevoegde waarde L NAA Zoekgebied lokale / regionale entreefunctie (max m² wvo) AA L Voor deze entree -supermarkten wordt een maximum gehan teerd van twee stuks, Wo o met ieder maximaal circa m² wvo, LOK nw i jk AAL zodat deze super markten zich regionaal kunnen onder scheiden. centraal gelegen te zijn in een van de woonwijken of -buurten in Dokkum. De Zuid ca inwoners Buurt-/wijkfunctie (ca m² wvo) Huidige supermarktlocatie LOK Overige supermarktlocaties dienen maximale om vang van deze supermarkten wordt bepaald door de omvang van het directe verzorgings gebied in de buurt of wijk; zo is een super markt van circa 800 m² passend voor een wijk met circa inwoners (bijvoorbeeld Fûgellân) Dokkum Supermarktstructuurvisie - CONCEPT - 25 mei 2018 REGIO AAL L NAA Supermarkt met buurt-/wijkfunctie Supermarkt met regionale entreefunctie Zoekgebied ontwikkeling m Ondergrond: OpenStreetMap 19 van 20

26 3.3 Mogelijk toekomstbeeld Supermarkten met buurt- of wijkfunctie In Fûgellân is de omvang van de Poieszsupermarkt passend bij de behoef te van de inwoners van deze buurt. Modernisering van de supermarkt is op termijn gewenst. Ten westen van de binnenstad is te weinig draag vlak voor een solitaire buurtwinkel. In het zuiden van Dokkum zou de supermarkt structuur op termijn verbeterd kunnen worden. De buurten Fonteinslanden, Kooij landen en Jantjes zee polder heb ben (samen met het zuidelijk deel van de binnen stad) circa inwoners en bieden hiermee draagvlak voor een super markt van circa à m² wvo. Het lokale super marktaanbod is nu echter niet optimaal: Spar heeft een beperkte omvang (600 m² wvo) en Albert Heijn en Aldi zijn buiten de woonwijk gelegen (op bedrij ven terrein Hogedijken). Idealiter is vergroting van het supermarkt aanbod centraal in de woonwijk gewenst (maar complex); een beperkte schaalvergroting van de supermarkten op Hogedijken is voor de korte termijn een alternatief, mits dit gepaard gaat met een verbetering van de ruimtelijke relatie (langzaamverkeers verbinding, verblijfskwaliteit) met de woonwijken in het zuiden van Dokkum. Supermarkten met regionale entreefunctie De huidige Jumbo-locatie kan uitgroeien tot De Noordelijke Stadsentree; door het combinatiebezoek tussen supermarkt en binnenstad zo veel mogelijk te stimuleren, fungeert de locatie als een katalysator voor de winkels in de binnen stad. De voorgestelde uitbreiding van de huidige super markt is hier vanuit kwalitatief oogpunt te rechtvaardigen. Aan de westzijde van Dokkum biedt de zone tussen Wâlddyk en Dokkumer Ee enig perspectief, mits er een ontwikkel locatie gevonden kan worden die een duidelijke relatie heeft met de binnenstad. In hiërarchie (en daarmee ook in vloeroppervlak) zal deze ontwikkeling ondergeschikt zijn aan de Noordelijke Stadsentree; aan de noordzijde is de potentie voor stimulering van het regionale combinatiebezoek (positie tussen rondweg en binnenstad) het sterkst aanwezig. Overige ontwikkellocaties Binnen de voorgestelde supermarktstructuur komen veel potentiële ontwikkel locaties in Dokkum te vervallen. Voor de meeste rondweglocaties geldt bijvoorbeeld dat een ontwikkeling hier niet bijdraagt aan het lokale voorzieningen niveau voor de inwoners van Dokkum. De enige locatie die mogelijk perspectief biedt, is het gemeente werf terrein, omdat dit direct naast de binnen stad ligt. Winkelcentrum Dockumer Sluys, in het zuidelijke gedeelte van de binnenstad, is gezien de gewenste structuur wel geschikt als locatie voor de vestiging van een supermarkt, maar het is niet reëel (en gewenst) dat hier een nieuwe supermarkt zal vestigen. De ruimte lijke inpassing (bereikbaar heid en zicht baar heid) van een supermarkt is hier zeer moeilijk. De locatie vergt niet alleen een hoge investering voordat er een (moderne) supermarkt gevestigd kan worden, ook de exploitatiemogelijkheden op deze locatie zijn naar verwachting risicovol, doordat de bereikbaarheid van de supermarkt voor veruit het grootste deel van Dokkum minder goed is dan andere supermarktlocaties. De supermarkt zal door de matige bereikbaarheid nooit dezelfde trekkersrol kunnen gaan vervullen als bijvoorbeeld de Jumbo bij de Noordelijke Stadsentree. Wel zal de supermarkt kunnen gaan concurreren met de nabijgelegen supermarkt (op de locatie van) Spar. Die locatie is beter ontsloten en centraler gelegen in Dokkum-Zuid. Die supermarktlocatie van Spar voegt daarmee meer toe aan de lokale supermarkt structuur dan een supermarkt in Dockumer Sluys. 20 van Dokkum Supermarktstructuurvisie - CONCEPT - 25 mei 2018