BPA Binnenstad. gedeeltelijke herziening stadsproject Falconplein-Zeemanshuis

Transcriptie

1 BPA Binnenstad gedeeltelijke herziening stadsproject Falconplein-Zeemanshuis toelichtingsnota mei 2007

2 Colofon Project projectnr. naam opdrachtgever BPA Binnenstad gedeeltelijke herziening stadsproject Falconplein- Zeemanshuis Stad Antwerpen - Stadsontwikkeling Desguinlei Antwerpen Document ref. nr. naam 4913_rap_012. doc BPA Binnenstad gedeeltelijke herziening stadsproject Falconplein Zeemanshuis toelichtingsnota ontwerp versie datum opmerking A mei 2006 Eerste versie B juni 2006 Aanpassingen na overleg werkgroep dd. 11 mei 2006 C september 2006 Aanpassingen na plenaire vergadering dd. 27 juli 2006 D mei 2007 Nazorg i.f.v. definitieve aanvaarding Auteur document: afdeling functie naam handtekening datum Ruimtelijke Ordening Projectverantwoordelijke erkend ontwerper Mieke Belmans Gecontroleerd door: afdeling functie naam handtekening datum Ruimtelijke Projectcoördinator Peter Peeters Ordening erkend ontwerper Vrijgegeven door: afdeling functie naam handtekening datum ARCADIS Gedas ISO 9001 gecertificeerd voor adviesverlening, studie en ontwerp van gebouwen, verkeersen milieuinfrastructuur. Clara Snellingstraat Antwerpen Deurne tel +32 (0) fax +32 (0) ARCADIS Gedas 2 BPA Binnenstad stadsproject Falconplein-Zeemanshuis

3 Inhoud 1. INLEIDING REDEN VAN OPMAAK VAN HET BPA Het Schipperskwartier, een verleidelijk stukje stad Het stadproject Falconplein-Zeemanshuis SITUERING VAN HET PLANGEBIED AFBAKENING VAN HET PLANGEBIED HISTORISCHE CONTEXT BESCHRIJVING BESTAANDE TOESTAND ADMINISTRATIEVE INLICHTINGEN Procedureel verloop Inhoud van het BPA PLANNINGSCONTEXT WATERTOETS BESCHERMDE MONUMENTEN EN LANDSCHAPPEN RUIMTELIJKE PLANNEN MET BINDEND KARAKTER Gewestplan BPA Antwerpen Binnenstad Omgeving Falconplein (MB 20/04/2001) RUIMTELIJKE BELEIDSPLANNEN Ruimtelijk structuurplan Vlaanderen Ruimtelijk structuurplan provincie Antwerpen Strategisch Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen (S-RSA) Antwerpen Ontwerpen OVERIGE RELEVANTE WETGEVING EN PLANNEN Toekomstvisie Het Schipperskwartier, een verleidelijk stukje Antwerpen Bouwblokprojecten Stadsontwerp Falconplein/Zeemanshuis Archeologie binnen het stadsproject Falconplein-Zeemanshuis KNELPUNTEN EN POTENTIES KNELPUNTEN POTENTIES ONTWIKKELINGSVISIE DOELSTELLINGEN VISIE OP HET PLANGEBIED Algemene visie Ruimtelijke principes Stadsontwerp RELATIE STADSONTWERP BESTEMMINGSZONES Stedenbouwkundige componenten De lezing van het bestemmingsplan Vertaling van de stedenbouwkundige componenten naar bestemmingszones Samenvatting NA TE STREVEN STEDENBOUWKUNDIG BEELD EN RANDVOORWAARDEN VOOR ONTWIKKELING Zone voor multifunctionele gebouwen Zone voor wonen Zone voor wonen, handel, horeca en kantoren Zone voor binnenhoven Zone voor ondergrondse garage Zone voor ondergrondse socio-culturele, recreatieve en commerciële ruimten ARCADIS Gedas 3 BPA Binnenstad stadsproject Falconplein-Zeemanshuis

4 Kaarten Kaart 1: Situering op macroniveau Kaart 2: Situering op mesoniveau Kaart 3: Situering op microniveau Kaart 4: Water Kaart 5: Gewestplan Figuren Figuur 1: Afbakening van het plangebied Figuur 2: Historische evolutie van het bouwblok Figuur 3: Situering binnen de middeleeuwse stad Figuur 4: BPA Antwerpen binnenstad - omgeving Falconplein ARCADIS Gedas 4 BPA Binnenstad stadsproject Falconplein-Zeemanshuis

5 1. INLEIDING 1.1. Reden van opmaak van het BPA Het Schipperskwartier, een verleidelijk stukje stad Het Schipperskwartier is van oudsher één van de voornaamste en bekendste prostitutiegebieden van de stad Antwerpen. Sinds het begin van de jaren 90 werd de buurt geconfronteerd door tal van problemen (rondjesrijdende auto s, nachtlawaai, sluikstort, hoge criminaliteitsgraad, handel in gestolen- en namaakgoederen,...) waardoor de wijk onleefbaar werd. Om een antwoord op deze problematiek te bieden werd in 1999 een Beleidsplan Prostitutie Antwerpen opgemaakt. Voor het Schipperskwartier was de afbakening van een concentratiezone, eind 2001, willicht de meest opvallende maatregel. Het raamprostitutiegebied werd ingekrompen van 17 straten naar 3 straten. Gelijktijdig werden acties tegen de namaakhandel in de panden op het Falconplein en Klapdorp gevoerd. Gevolgen van deze acties hadden eind 2001 grote delen van de wijk leeg achtergelaten. Strategische investeringen waren op korte termijn noodzakelijk om de weg voor de georganiseerde misdaad af te sluiten en een nieuwe dynamiek in de buurt op gang te brengen. Daarom werd in februari 2002 een planningsproces goedgekeurd door het College van Burgemeester en Schepenen om tot een onderbouwde en geïntegreerde toekomstvisie te komen als kader voor verdere investeringen in de wijk. Deze toekomstvisie werkt onder het motto Het Schipperskwartier, een verleidelijk stukje Antwerpen en houdt een langetermijnvisie in voor de wijk waarbinnen elk jaar een actieplan wordt uitgeschreven om de woorden ook effectief in daden om te zetten. Het project Falconplein-Zeemanshuis wordt hierbinnen geïdentificeerd als strategisch project Het stadproject Falconplein-Zeemanshuis Via een open oproep van de Vlaams Bouwmeester werd een wedstrijd voor het ontwerpen van een masterplan opgezet. Als laureaat van de Open Oproep werd gekozen voor RAPP+RAPP in samenwerking met West 8, die in hun ontwerp opteren voor een radicale renovatie met afbraak van het Zeemanshuis die niettemin resulteert in een herkenbare verweving van stedelijke ruimten en stadsarchitectuur. De bouwprincipes die hier naar voor geschoven worden passen niet binnen de voorschriften van het bestaande BPA Binnenstad-omgeving Falconplein. De opmaak van het BPA stadsproject Falconplein-Zeemanshuis is noodzakelijk om de opties uit het stadsontwerp juridisch te kaderen en de effectieve realisatie ervan te bewerkstelligen. Het BPA betracht dan ook het masterplan zo fijn mogelijk te vertalen in een juridisch kader. In voorliggende toelichtingsnota worden de doelstellingen, visie en concepten bijgevolg overgenomen uit het masterplan. Voor verdere detaillering wordt verwezen naar het masterplan. Het BPA stadsproject Falconplein-Zeemanshuis wijkt niet af van het gewestplan; het betreft een verfijning door de vertaling van het stadsontwerp. ARCADIS Gedas 5 BPA Binnenstad stadsproject Falconplein-Zeemanshuis

6 1.2. Situering van het plangebied Het plangebied bevindt zich in het Schipperskwartier, in het noorden van de Antwerpse binnenstad. Kaart 1: Situering op macroniveau Het plangebied situeert zich binnen de Leien, aansluitend bij het historische centrum van Antwerpen en net ten zuiden van het Eilandje, de wijk die gevormd wordt door het voormalige havengebied van Antwerpen. Kaart 2: Situering op mesoniveau Het betreft het bouwblok tussen het Falconplein, de Falconrui, de Generaal Belliardstraat en de Oude Leeuwenrui. In het bouwblok bevindt zich zeemanshuis en de site Westerlund. Kaart 3: Situering op microniveau 1.3. Afbakening van het plangebied Het uit te werken BPA behelst een bouwblokproject 1, waarvoor een masterplan stadsproject Falconplein Zeemanshuis werd uitgewerkt. Het plangebied van dit masterplan bestrijkt het Falconplein en het aangrenzende bouwblok tussen Falconrui, Generaal Belliardstraat en Oude Leeuwenrui. Het beslaat een oppervlakte van ca. 2 ha. Het plangebied van het BPA stadsproject Falconplein-Zeemanshuis wordt beperkt tot het betreffende bouwblok. Dit vanuit volgende overwegingen: het plan heeft als doel de juridisch-planologische verankering van het masterplan; om de visie en doelstellingen inzake herontwikkeling van het bouwblok voldoende afdwingbaar te maken en te kunnen vergunnen, dringt zich een herziening van het bestaande BPA op; de heraanleg van het openbaar domein kan o.i. binnen de voorschriften van het huidige BPA Binnenstad omgeving Falconplein gerealiseerd worden. Het stadsbestuur kan als bouwheer in in het openbaar domein, de beoogde kwaliteit bewaken. Figuur 1: Afbakening van het plangebied 1 Het instrument bouwblokproject wordt verder in dit document verduidelijkt. ARCADIS Gedas 6 BPA Binnenstad stadsproject Falconplein-Zeemanshuis

7 1.4. Historische context Het bouwblok tussen de Falconrui en de Generaal Belliardstraat is ontstaan tijdens de stadsuitbreiding van Bij deze uitbreiding werd de stadswal verlegd van de Falconrui naar de Oude Leeuwenrui. Hierbij werd de maat van het bouwblok vastgelegd. Aan het Falconplein en de Oude Leeuwenrui werd het bouwblok perceelsgewijs verkaveld. Aan de Falconrui werd een klooster gesitueerd. De kerk van het klooster werd, zoals gebruikelijk, op het oosten georiënteerd. Hiermee werd een hoekverdraaiing ten opzichte van de Falconrui geïntroduceerd. Deze inplanting is waarschijnlijk vanwege de fundering overgenomen door de kazerne die omstreeks 1800 op de plaats van het klooster werd opgericht. De situering van het omstreeks 1950 gebouwde Zeemanshuis negeert volstrekt de historische of stedenbouwkundige context van het bouwblok. Figuur 2: Historische evolutie van het bouwblok ARCADIS Gedas 7 BPA Binnenstad stadsproject Falconplein-Zeemanshuis

8 1.5. Beschrijving bestaande toestand Het Schipperskwartier is gelegen aan de rand van het stadscentrum van Antwerpen. De morfologie van de wijk sluit aan bij de middeleeuwse structuur van het centrumgebied. Figuur 3: Situering binnen de middeleeuwse stad Het bouwblok wordt gevormd door de Oude Leeuwrui, de Generaal Belliardstraat, de Falconrui en het Falconplein. Alle straten zijn toegankelijk voor autoverkeer waarbij de Generaal Belliardstraat en de Falconrui als straten met enkele rijrichting zijn aangeduid. Parkeren is mogelijk op het Falconplein langs de Generaal Belliardstraat en in de middenberm van de Oude Leeuwenrui. De omgeving van het bouwblok wordt doorkruist door verschillende trajecten van het stadsnetwerk van De Lijn. Het zuidoostelijke deel van het bouwblok wordt ingenomen door het Zeemanshuis dat door zijn maat en situering een schaalbreuk veroorzaakt binnen het overigens fijnmazig weefsel van de stad. Toegangen en tuinen rondom het gebouw vormen een restruimte zonder aanknopingspunt in de omgeving. Het Zeemanshuis wordt ruimtelijk afgescheiden van de rest van het bouwblok door de restanten van een oude kloostermuur. Een groot deel van het bouwblok langs de Oude Leeuwenrui wordt ingenomen door een kantoorgebouw waarvan kan gesteld worden dat het gebouw weinig architectonische en historische waarde heeft. Het binnengebied achter dit kantoorgebouw wordt deels ingevuld met parkeerplaatsen en deels door een loods. Deze invulling heeft weinig kwalitatieve waarde en maakt het binnengebied, net zoals de ruimte rondom het Zeemanshuis, tot een stedelijke restruimte. De randen rondom het Falconplein en de Generaal Belliardstraat worden ingenomen door kleinschalige bebouwing die varieert in maat, schaal en architectonische uitwerking. Deze variatie draagt in belangrijke mate bij aan het aangename karakter. Langs het Falconplein worden op het gelijkvloers vaak handelsruimten gesitueerd. Verschillende panden staan momenteel leeg. In het stadsontwerp worden naast de beschermde monumenten ook een aantal gebouwen aangeduid als waardevolle panden met karakteristieke architectonische details. Deze gebouwen worden met een groene lijn aangeduid op het plan bestaande feitelijke toestand. ARCADIS Gedas 8 BPA Binnenstad stadsproject Falconplein-Zeemanshuis

9 Aan de hand van een fotoreportage wordt hierna een beeld geschetst van de bestaande ruimtelijke structuur van het plangebied. De fotostandpunten worden aangeduid op het plan bestaande feitelijke toestand. Dit plan geeft eveneens een gedetailleerde weergave van de functies en stedenbouwkundige kenmerken (aantal bouwlagen, dakvorm, ) van het plangebied. 1 2 Falconplein 1 Falconpoort Falconplein 3 Falconrui braakliggend terrein 5 Zeemanshuis Zeemanshuis 7 Generaal Belliardstraat Generaal Belliardstraat 9 Oude Leeuwenrui 10 ARCADIS Gedas 9 BPA Binnenstad stadsproject Falconplein-Zeemanshuis

10 11 12 Oude Leeuwenrui 11 Oude Leeuwenrui parking binnengebied 13 loods binnengebied 14 ARCADIS Gedas 10 BPA Binnenstad stadsproject Falconplein-Zeemanshuis

11 1.6. Administratieve inlichtingen Procedureel verloop Alvorens de beslissing werd genomen om een BPA op te maken voor het bouwblok Falconplein- Zeemanshuis, werd de herstructurering van het bouwblok reeds aangekaart in onderstaande ontwerpen planningsprocessen: Toekomstvisie Het Schipperskwartier, een verleidelijk stukje Antwerpen goedgekeurd door CBS november 2002 Stadsontwerp Falconplein-Zeemanshuis goedgekeurd door CBS maart 2006 In december 2005 werd het startsein gegeven voor de opmaak van het BPA stadsproject Falconplein- Zeemanshuis om de opties uit het stadsontwerp juridisch te kaderen en de effectieve realisatie ervan te kunnen concretiseren. Het BPA werd uitgewerkt in nauw overleg met een werkgroep met volgende vertegenwoordigers: projectleider stadsontwikkeling Schipperskwartier stad Antwerpen; consulent architectuur, stedenbouwkundige vergunningen stad Antwerpen; vertegenwoordiging AG VESPA; vertegenwoordiging RAPP+RAPP (ontwerper stadsontwerp Falconplein-Zeemanshuis). Volgende overleg-, advies- en inspraakmomenten gingen aan de goedkeuringsprocedure vooraf: startvergadering december 2005 overleg 1 projectteam 2 februari 2006 overleg 2 projectteam 11 mei 2006 plenaire vergadering 27 juli 2006 openbaar onderzoek 15 december januari Inhoud van het BPA Het BPA omvat: toelichtingsnota; stedenbouwkundige voorschriften; plan bestaande feitelijke toestand; plan bestaande juridische toestand; bestemmingsplan. Het stadsontwerp Falconplein-Zeemanshuis wordt beschouwd als achtergronddocument bij dit BPA. ARCADIS Gedas 11 BPA Binnenstad stadsproject Falconplein-Zeemanshuis

12 2. PLANNINGSCONTEXT 2.1. Watertoets 2 Kaart 4: Water Het Decreet Integraal Waterbeleid, waarmee Vlaanderen haar waterbeleid afstemt op de Europese kaderrichtlijn Water voerde bepaalde verplichtingen in, waaronder de watertoets. De watertoets houdt in dat de overheid die over een plan (zoals een BPA), een programma of een vergunningsplichtig project moet beslissen, erover moet waken dat er geen schadelijk effect ontstaat 3, of dat het schadelijk effect zoveel mogelijk wordt vermeden. Indien het niet mogelijk is om schade te vermijden, dient ervoor gezorgd te worden dat het schadelijke effect wordt hersteld of gecompenseerd. De beslissing die de overheid neemt naar aanleiding van een watertoets wordt gemotiveerd waarbij in elk geval de doelstellingen en beginselen van het integraal waterbeleid wordt getoetst 4. Voor zover ze bestaan houdt de overheid bij het nemen van beslissingen in dit kader ook rekening met de door de Vlaamse Regering vastgestelde waterbeheersplannen. Deze plannen, die volgens het decreet in 2006 klaar moeten zijn, bepalen het beheer van de stroomgebieden, bekkens en deelbekkens. In het bijzonder leggen ze de nodige acties, maatregelen, middelen en termijnen vast om de doelstellingen van het decreet te bereiken, die nader omschreven zullen worden in de waterbeleidsnota. De maatregelen in de waterbeheersplannen kunnen beperkingen opleggen. Zij mogen werken of handelingen die overeenstemmen met de vastgestelde plannen van aanleg of RUPs echter niet in absolute zin verbieden of onmogelijk maken, tenzij in de overstromingsgebieden en oeverzones die ook in waterbeheersplannen worden aangeduid. In afwachting van de waterbeheersplannen worden vaak de kaarten met aanduiding van de van nature overstroombare gebieden (NOG s) en de recent overstroomde gebieden (ROG s) en de gemodelleerde overstromingsgebieden (MOG s) geraadpleegd. Het plangebied voor het BPA stadsproject Falconplein-Zeemanshuis wordt weegegeven op de NOGkaart. De NOG-kaart geeft een aanduiding van de gebieden die zouden overstromen onder een volledig natuurlijk watersysteem en is van belang om een beeld te geven van de mogelijke gevolgen van extreme weersomstandigheden of het falen van de waterkeringen. De stad Antwerpen heeft door implementatie van het Sigmaplan en door de realisatie van de kaaimuren de kans op overstroming van de binnenstad geminimaliseerd. Dit blijkt uit de ROG- en de MOG-kaart; het plangebied wordt op deze kaarten niet weergegeven. De realisatie van het BPA stadsontwerp Falconplein-Zeemanshuis zorgt niet voor een verdere verharding van de oppervlakte. In tegendeel kan gesteld worden dat door de creatie van de binnenhoven en door de realisatie van een ondergrondse parkeergarage, waardoor de grote verharde parkeeroppervlakte in het huidige binnengebieden kan vermeden worden, de totale verharde oppervlakte kleiner zal zijn dan in de bestaande toestand. Bovendien dient de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemel gerespecteerd te worden. In alle redelijkheid kan geoordeeld worden dat geen nieuwe schadelijke effecten zullen veroorzaakt worden binnen de perimeter van het plangebied. 2 WOUTERS, E.: Plaats van bestemming? Het ruimtelijk uitvoeringsplan in relatie tot sectorale regelgeving, in: Ruimte & Planning, nr. 4, 2004, p Decreet Integraal Waterbeleid, artikel 3 2,17 definieert een schadelijk effect als ieder betekenisvol nadelig effect op het milieu, dat voortvloeit uit een verandering van de toestand van watersystemen (of bestanddelen ervan), voor zover die verandering wordt teweeggebracht door een menselijke activiteit. 4 Decreet Integraal Waterbeleid, artikel 5 t.e.m. 7. ARCADIS Gedas 12 BPA Binnenstad stadsproject Falconplein-Zeemanshuis

13 2.2. Beschermde monumenten en landschappen Binnen het plangebied worden 2 monumenten geselecteerd. Deze worden weergegeven op het plan bestaande juridische toestand. OMSCHRIJVING DOSSIERNUMMER DATUM BELGISCH STAATSBLAD Falconpoort DA Falconplein 45 DA Ruimtelijke plannen met bindend karakter Gewestplan Kaart 5: Gewestplan Het plangebied maakt deel uit van het gewestplan Antwerpen (KB 03/10/1979) en is volledig gelegen in woongebied met cultureel, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud. Er is tevens een aanvullend voorschrift betreffende de hoogte van de gebouwen (voorschrift gewijzigd bij BVR 07/07/00). In deze gebieden wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria: 1 de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten; 2 de eigen aard van de hierboven vermelde gebieden; 3 de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein BPA Antwerpen Binnenstad Omgeving Falconplein (MB 20/04/2001) Het BPA betreft een gedeeltelijke herziening van het BPA Antwerpen Binnenstad. Het bouwblok wordt in het BPA onderverdeeld in vier bestemmingszones: zone A: zone voor woningen zone E: zone voor woningen met de mogelijkheid om ingrepen van openbaar nut te kunnen doen in deze zone. zone voor gemeenschapsuitrusting zone voor kantoren De doelstellingen van het masterplan Stadontwerp Falconplein - Zeemanshuis kunnen niet binnen de bepalingen van dit BPA gerealiseerd worden. Met name: de invulling van het binnengebied met nieuwe gebouwen en verdere opdeling in (publieke) binnenhoven; de afwerking van de (zuidoostelijke) rand met woonbebouwing; een stedelijke mix van functies bekomen. Figuur 4: BPA Antwerpen binnenstad - omgeving Falconplein ARCADIS Gedas 13 BPA Binnenstad stadsproject Falconplein-Zeemanshuis

14 2.4. Ruimtelijke beleidsplannen Ruimtelijk structuurplan Vlaanderen Het ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen geeft de beleidscontext op Vlaams niveau. Het RSV concipieert Vlaanderen open en stedelijk waarbij de stedelijke gebieden selectief worden uitgebouwd en de open ruimten worden behouden en waar mogelijk worden versterkt. De uitgangspunten voor stedelijke gebieden zijn ontwikkeling, concentratie en verdichting. Dit betekent o.m. een beleid gericht op het creëren van bijkomende woningen in een kwalitatieve woonomgeving en het versterken van het stedelijk functioneren (diensten, gemeenschapsvoorzieningen, stedelijke voorzieningen, ) De ligging van het plangebied in het grootstedelijk gebied Antwerpen waarbij de verdichting van een binnengebied wordt bewerkstelligd en een invulling wordt nagestreefd waarbij stedelijk woonvormen worden vermengd met diensten en gemeenschapsvoorzieningen) maakt dat het BPA conform is aan de principes van het RSV Ruimtelijk structuurplan provincie Antwerpen Het provinciaal ruimtelijk structuurplan Antwerpen hanteert hoofd- en deelruimten om de beleidsvisie voor de provincie weer te geven. Het gewenste ruimtelijk beeld voor de hoofdruimte Antwerpse fragmenten wordt voor de stad Antwerpen verder gebiedsgericht uitgewerkt aan de hand van de deelruimte Grootstedelijk Antwerpen. Eén van de doelstellingen voor de deelruimte Grootstedelijk Antwerpen heeft betrekking op het vernieuwen van grote delen van het grootstedelijk gebied die door suburbanisatie tot veroudering en achteruitgang hebben geleid. De herontwikkeling van het bouwblok kan beschouwd worden als een uitvoering van deze doelstelling Strategisch Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen (S-RSA) Antwerpen Ontwerpen Het ontwerp S-RSA wordt onderworpen aan een openbaar onderzoek van begin april tot juni Definitieve aanvaarding is voorzien in september Dit betekent dat het structuurplan ten laatste begin 2007 van kracht wordt. Mits een vlot plan- en besluitvormingsproces kan het BPA tegen dan voorlopig aanvaard zijn, zodat het ook verder de goedkeuringsprocedure als BPA kan doorlopen. Relevante elementen uit het informatief en richtinggevend deel Het S-RSA stelt dat het Falconplein-Klapdorp als winkelstraten speciale aandacht behoeven gezien dit gebied haar commerciële aantrekkingskracht heeft verloren en een verlaten winkelgebied is geworden. Het S-RSA haalt aan dat in de nabije toekomst een nieuwe commerciële boost kan komen vanuit het stedelijk ontwikkelingsproject in het gebied rond het Zeemanshuis. In het S-RSA wordt gesteld dat Antwerpen verschillende troeven kent als kantorenstad maar dat het aandeel aan het totale aantal m² kantooroppervlakte in Antwerpen eerder klein is in vergelijking met de hoofdstad Brussel. Het S-RSA stelt dat indien Antwerpen een verdere groei wil realiseren binnen de kantoorbehoevende dienstverlening dat zij haar marktaandeel binnen de kantorenmarkt moet behouden en zo mogelijk trachten te versterken. Er worden in het S-RSA een aantal geplande kantoorlocaties opgesomd die het aanbod zullen versterken. De site rond het Zeemanshuis wordt hierbij vermeld met een kantooroppervlakte van maximum m². De continue groei en transformatie van de stad heeft een weefsel doen ontstaan dat bestaat uit verschillende vormen en dichtheden. Het weefsel van Antwerpen bestaat zowel uit kleine, smalle en monofunctionele bouwblokken als uit grotere poreuze bouwblokken waarvan de binnengebieden opgesoupeerd worden door uiteenlopende activiteiten en bestemmingen. Deze porositeit van de stad moet gebruikt en verbeterd worden door handelsactiviteiten, wonen en werken te integreren in elkaars nabijheid. Het terugdringen van leegstand is hieraan gekoppeld. Het S-RSA duidt 4 focusgebieden aan waar herdefiniëring van het stedelijke weefsel gekoppeld aan beeldkwaliteit wenselijk is. Het CHE-gebied Binnenstad maakt deel uit van deze selectie van focusgebieden. Bovendien stelt het S-RSA dat in deze focusgebieden prioriteit kan verleend worden aan het opzetten van bouwblokprojecten. Het S-RSA vermeldt dit instrument als een noodzakelijke strategie voor een ARCADIS Gedas 14 BPA Binnenstad stadsproject Falconplein-Zeemanshuis

15 verbeterde woonkwaliteit en voor het verbeteren en versterken van de open ruimten op buurtniveau in de negentiende-eeuwse gordel op maat van de 21 ste eeuw. Het S-RSA vermeldt ook dat naar aanleiding van deze bouwblokprojecten kan het BPA binnenstad aangepast worden. Het S-RSA duidt een harde ruggengraat aan voor Antwerpen. Deze harde ruggengraat is bedoeld als de strategische ruimte voor het uitwerken van belangrijke strategische acties die een nieuwe relatie met de rivier stellen en een rol bepalen voor elk deel van de stad. Het Schipperskwartier wordt aangeduid als onderdeel van de harde ruggengraat. De belangrijkste doelstellingen voor dit gebied zijn: een herintegratie van deze buurt als essentieel onderdeel van de stad; een reorganisatie van een gecontroleerde en gereduceerde prostitutiebuurt, de heraanleg van het publiek domein, specifieke diensten, ; vernieuwing of transformatie van verlaten gebouwen, leegstaande terreinen en bouwblokken (vb. een vernieuwde woon- en werkomgeving Zeemanshuis met een maritiem hotel en een nieuw openbaar park, ); een belangrijk uitgangspunt voor de reïntegratie van dit gebied is de historische en culturele context. Het gebied is een belangrijke link op culturele noord-zuidas tussen het Eilandje (gepland MAS), het historisch stadscentrum en het Zuid. Bindende deel Het op te maken BPA kadert in de bindende bepaling met betrekking tot het operationaliseren van een generiek beleid m.n. maatregel 4 het opmaken van gebiedsgerichte RUP s en bouwblokprojecten in de stedelijke centra. Conclusie Het BPA stadsproject Falconplein-Zeemanshuis kadert zowel in de richtinggevende bepalingen van het S-RSA, vooral dan wat betreft de aard en omvang van het programma (menging van functies, kantoorontwikkeling, commerciële functies, parkeren, herwaarderen van het poreuze weefsel, ) als binnen de bindende bepalingen Overige relevante wetgeving en plannen Toekomstvisie Het Schipperskwartier, een verleidelijk stukje Antwerpen In februari 2002 werd een planningsproces goedgekeurd dor het College van Burgemeester en Schepenen om tot een onderbouwde en geïntegreerde toekomstvisie te komen als kader voor verdere investeringen in het Schipperskwartier. Deze toekomstvisie werkt onder het motto Het Schipperskwartier, een verleidelijk stukje Antwerpen en valt uiteen in vier grote krachtlijnen: Het Schipperskwartier uitbouwen als een volwaardige wijk binnen de stad Antwerpen en een kwalitatieve scharnier tussen de binnenstad, de campusbuurt en het Eilandje met respect voor de eigenheid van het gebied. Het Schipperskwartier, een aangename woonbuurt Inzetten op de wijk als woonbuurt, het ondersteunen van de huidige bewoners en het aantrekken van nieuwe bewonersgroepen, de verbetering van de woonomgeving en het uitbouwen van lokale woonondersteunende voorzieningen. Het Schipperskwartier als een beheersbare raamprostitutiebuurt. Het Schipperskwartier, aantrekkelijk voor investeerders In een wijk met structurele leegstand is het belangrijk nieuwe bewoners en ondernemers aan te trekken die willen investeren. De stad wil een duidelijk kader bieden waarbinnen private partijen investeringsvoorstellen kunnen doen. In deze toekomstvisie wordt het project Falconplein en het aanpalende bouwblok waarin het Zeemanshuis zich bevindt aangeduid als één van de strategische ontwikkelingen voor de wijk Bouwblokprojecten Het BPA stadsproject Falconplein-Zeemanshuis garandeert de uitwerking van de visie op het bouwblok Zeemanshuis dat door het bouwblokteam van de Stedelijke Planningscel als bouwblokproject werd geselecteerd. ARCADIS Gedas 15 BPA Binnenstad stadsproject Falconplein-Zeemanshuis

16 Met het instrument van de bouwblokprojecten wil de stad Antwerpen naast grootschalige stedelijke ontwikkelingen ook kleinschalige puntsgewijze ingrepen uitwerken die het kwalitatief wonen in de stad stimuleren en op relatief korte termijn resultaat garanderen. Binnen het stedelijk weefsel van de stad wordt gezocht naar poreuze bouwblokken waarvan de binnengebieden het potentieel hebben om enerzijds volledig opnieuw ontwikkeld te worden of anderzijds volledig te ontpitten om uit te groeien tot een groen hart van een bouwblok. Initiatieven van promotoren, kleinschalige bedrijven of particulieren die interesse tonen om in een binnengebied van een bouwblok een project te realiseren met grote impact op het bouwblok, worden aangegrepen als aanknopingspunt voor verder onderzoek door het bouwblokteam van de Stedelijke Planningscel. Dit team behandelt en bestudeert de mogelijkheden in overleg en zoekt naar interessante synergieën en neemt ook een organisatorische en beleidsvoorbereidende taak op. Een bouwblokproject wordt bijgevolg gedefinieerd als een strategisch, stedenbouwkundig instrument ter ondersteuning van de stadsontwikkeling waarbij, op basis van ontwerpmatig onderzoek, wordt nagegaan hoe een bouwblok ruimtelijk, economisch en sociaal op korte termijn, opgewaardeerd kan worden en waarbij een proces en een organisatie opgestart worden in functie van de uitvoering van minimum één deelproject binnen het bouwblok. Het bouwblokteam selecteerde een aantal bouwblokprojecten waarbij concrete realisatie haalbaar wordt geacht binnen een samenhangend en doordacht geheel met een stedenbouwkundige meerwaarde Stadsontwerp Falconplein/Zeemanshuis In 2005 werd, naar aanleiding van een Open Oproep van de Vlaamse Bouwmeester, een masterplan (stadsontwerp) opgemaakt door het architectenbureau RAPP+RAPP voor het Falconplein en het aanpalende bouwblok waarin het Zeemanshuis zich bevindt. Het stadsontwerp werd goedgekeurd door het College van Burgemeester en Schepen. De realisatie van het stadsontwerp kan niet worden uitgevoerd binnen de voorschriften van het bestaande BPA Binnenstad omgeving Falconplein. Voorliggend BPA werd opgemaakt om de realisatie van het stadsontwerp te kunnen realiseren en is een vertaling van de principes van het ontwerp opgemaakt door RAPP+RAPP Archeologie binnen het stadsproject Falconplein-Zeemanshuis 5 Ondergrondse sporen uit het verleden worden vaak bedreigd door bouwactiviteiten. Een eerste vereiste naar een beter beheer van het archeologisch erfgoed bestaat erin professionele archeologen te betrekken in het ruimtelijk beleid en de initiatieven rond stadsontwikkeling. Tot op heden gebeurt het archeologisch onderzoek veelal gelijktijdig met de geplande bouw- of graafwerken. Dit is de oorzaak van een conflictsituatie. De archeoloog moet optornen tegen de snelheid en het mechanisch geweld van de aannemer, terwijl deze laatste geen vertraging wil oplopen. Indien vooraf rekening wordt gehouden met de mogelijkheid tot archeologisch onderzoek, kan veel ongenoegen worden vermeden. De afdeling archeologie van de stad Antwerpen hanteert een archeologische advieskaart die een archeologisch verwachtingspatroon aangeeft voor het hele stadsgebied. Dit beleidsinstrument wordt gebruikt bij de formulering van archeologische adviezen op bouw- en verkavelingsaanvragen, BPA s, etc. Het projectgebied Falconplein-Zeemanshuis staat op de Archeologische Advieskaart ingekleurd als onderzoeksgebied wegens de eeuwenlange bewoning, de aanwezigheid van resten van het voormalige Falconklooster en de reële kans op archeologische resten die gerelateerd zijn aan het ambachtelijke gebeuren in de omgeving. In een archeologisch onderzoeksgebied geldt als archeologisch basisadvies dat archeologen dienen opgenomen te worden in de adviesraden en overlegorganen in het kader van de geplande 5 Afdeling Archeologie stad Antwerpen, Archeologie binnen het project Falconplein-Zeemanshuis, ARCADIS Gedas 16 BPA Binnenstad stadsproject Falconplein-Zeemanshuis

17 werkzaamheden en voor de aanvang van de werken in functie van geïntegreerde archeologische begeleiding een periode voor onderzoek afgesproken dient te worden en een bestek terzake opgemaakt. Tijdens het archeologisch onderzoek worden alle sporen uit het verleden zo uitvoerig mogelijk geregistreerd. Foto s, tekeningen, beschrijvingen, vondsten en bodemstalen leggen de basis voor de reconstructie van het verhaal van een huis, een straat of een bouwblok. Elke opgraving vormt een stukje uit de puzzel van het verleden van de stad. De archeologische begeleiding van dit stedelijk ontwikkelingsproject bestaat uit twee luiken. Een eerste fase betreft een archeologisch vooronderzoek waarvan de resultaten een betere evaluatie van het gebied mogelijk maken en tegelijk een inhoudelijke bijdrage voor de ontwikkeling van het gebied vormen. Wanneer het project daarna in realisatie gaat dient voor adequate archeologische begeleiding te worden gezorgd in functie van het hiermee gepaard gaande grondverzet. Er is reeds een vooronderzoek gebeurd. Bij de uitwerking van het stadsontwerp werd hiermee ook rekening gehouden (bv. geen ondergrondse gebouwen onder hof I). In de zones op het terrein die uiteindelijk vergraven zullen worden, dus waar het archeologisch patrimonium vernield zal worden, is verder archeologisch onderzoek noodzakelijk. Bijgevolg is het bij de realisatie van het project belangrijk vooraf rekening te houden met de verdere archeologische begeleiding. Om hinder te vermijden is het belangrijk zowel naar tijd als middelen voldoende marge te voorzien waarbinnen begeleidend onderzoek kan uitgevoerd worden. Situering van de 2 zones van het archeologisch vooronderzoek. In de stedenbouwkundige voorschriften wordt een zekere flexibiliteit voorzien inzake mogelijke archeologische vondsten. Zo wordt in de stedenbouwkundige voorschriften van de ondergrondse parking een marge voorzien in minimale en maximale parkeerplaatsen en wordt er geen maximale diepte opgelegd zodat de parking desgevallend over meerdere ondergrondse lagen kan voorzien worden. ARCADIS Gedas 17 BPA Binnenstad stadsproject Falconplein-Zeemanshuis

18 3. KNELPUNTEN EN POTENTIES 3.1. Knelpunten Braakliggende terreinen. Een opzichzelfstaand Zeemanshuis dat schaduwwerking, inkijk, blokkeren van uitzicht, veroorzaakt. Schaalbreuk door het Zeemanshuis met het omringende historische weefsel. Het kantoorgebouw aan de Oude Leeuwenrui voldoet niet aan de eisen die worden gesteld aan een hedendaags gebouw. Daarnaast heeft het gebouw ook een lage architectonische en historische waarde Potenties Kansen voor open ruimte, een zeldzaam en waardevol goed in de Antwerpse binnenstad. Kleinschalige bebouwing aan het Falconplein en de Generaal Belliardstraat. Ligging op de culturele as Eilandje historisch centrum Zuid. ARCADIS Gedas 18 BPA Binnenstad stadsproject Falconplein-Zeemanshuis

19 4. ONTWIKKELINGSVISIE De visie m.b.t. de ruimtelijke ontwikkeling van het bouwblok werd uitgewerkt in het stadsontwerp Falconplein-Zeemanshuis. Het BPA stadsproject Falconplein-Zeemanshuis is een vertaling van deze visie in een aantal bestemmingszones waaraan stedenbouwkundige voorschriften worden gekoppeld om de realisatie van het stadsontwerp juridisch-planologisch te kunnen concretiseren. De onderstaande uitwerking van de visie heeft niet als doel het ontwerp van RAPP+RAPP tot in detail te herhalen. In deze toelichtingsnota zullen krachtlijnen uit het ontwerp van RAPP+RAPP worden aangehaald die een stedenbouwkundige relevantie hebben, waarna de manier waarop de krachtlijnen worden vertaald in stedenbouwkundige voorschriften, wordt toegelicht. Voor een gedetailleerde weergave van het ontwerp wordt verwezen naar het document dat werd opgemaakt door RAPP+RAPP Doelstellingen De hoofddoelstelling van het stadsontwerp Falconplein-Zeemanshuis beoogt, door de herontwikkeling van het bouwblok, het beschadigde stedelijke weefsel te herstellen en een hefboom te vormen voor de revitalisering van het Schipperskwartier tot een verleidelijk stukje Antwerpen waarbij wonen, werken en recreëren met elkaar geïntegreerd worden. Deze doelstelling wordt beleidsmatig ondersteund door de toekomstvisie voor het Schipperskwartier die in 2002 door het College van Burgemeester en Schepen werd goedgekeurd en nadien ook werd opgenomen in het ontwerp Strategisch Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen. De doelstelling werd vervolgens vormgegeven door de opmaak van het stadsontwerp RAPP+RAPP. Voorliggend BPA is noodzakelijk om de juiste juridisch-planologische randvoorwaarden te creëren om het stadsontwerp Falconplein-Zeemanshuis te kunnen realiseren. Het stadsontwerp werd zodanig opgevat dat het in fases uitvoerbaar is. Er worden verschillende nieuwe ontwikkelingen gepland waarbij zowel individuele kavels als grote projecten gerealiseerd worden. Vanuit deze bedenking worden volgende algemene aandachtspunten geformuleerd: De realisatie van het stadsontwerp hangt af van concrete initiatieven van private investeerders. De nodige flexibiliteit qua programma, omvang en oog voor rendabiliteit moet nodig zijn ten einde de effectieve realisatie niet te hypothekeren. De voorgestelde ontwikkelingen in het masterplan binnen en buiten het BPA-gebied zullen vanuit verschillende initiatiefnemers en projectgewijze gerealiseerd worden. Hierbij is het zelfs niet zeker dat een ideale eindtoestand ooit wordt bereikt. Er mag dan ook niet enkel worden uitgegaan van ruimtelijke kwaliteit bij het bereiken van de eindtoestand. Ruimtelijke kwaliteit moet er zijn op elk moment, ook indien slechts delen zijn/worden gerealiseerd. Dit geldt zowel binnen het plangebied van het BPA als op de randen ervan (aansluiting BPA op omgeving). Naast het garanderen van de juiste juridisch-planologische randvoorwaarden om het stadsontwerp vorm te geven, is het invulling geven aan de aandachtpunten ontwikkelingsgericht flexibiliteit en ruimtelijke kwaliteit (op elk moment) eveneens een belangrijke doelstelling voor het BPA stadsproject Falconplein-Zeemanshuis. ARCADIS Gedas 19 BPA Binnenstad stadsproject Falconplein-Zeemanshuis

20 4.2. Visie op het plangebied Algemene visie Met de herontwikkeling van het bouwblok Falconplein-Zeemanshuis wordt gekozen voor herstel van de historische ruimtelijke structuur. Er wordt teruggegrepen naar het historisch profiel van het huizenblok waarbij opnieuw wordt aangesloten op het stelsel van straten en pleinen van de middeleeuwse stad. Afbraak van het Zeemanshuis, waarvan de maat een schaalbreuk veroorzaakt, maakt oplossingen voor de omliggende wijk waarbij negatieve elementen zoals schaduwwerking, blokkeren van uitzicht, inkijk, kunnen worden opgelost. Door de sloop ontstaat een bouwblok waarvan de randen weer kunnen worden bebouwd. De visie is om functies in het bouwblok met elkaar te vermengen zodat een stukje Antwerpen ontstaat dat iets toevoegt aan de stad: een plek die zo is opgebouwd dat er in de openbare ruimte iets te doen valt; waar je mensen kan ontmoeten en waar je op een terrasje kan uitrusten; een stukje stad waar wonen, werken en recreëren worden gecombineerd Ruimtelijke principes Slopen van niet gepaste bebouwing De aanwezige oude loodsen en het zeemanshuis worden gesloopt. Op deze manier wil het stadsontwerp het beeld van Antwerpen als poreuze stad (S-RSA) helpen herstellen. In dit geval bestaat het poreus materiaal uit de restruimten die gevormd worden door de inplanting van het Zeemanshuis en de ruimte in en rondom de oude loodsen. De afbraak van deze gebouwen creëert nieuwe mogelijkheden voor herinterpretatie van het traditioneel weefsel. Randbebouwing Om het bouwblok af te maken wordt voorzien in een randbebouwing waarbij de straatprofielen van de Falconrui en de Generaal Belliardstraat worden hersteld. Ook de maat van de randbebouwing de stedenbouwkundige korrel - wordt afgestemd op de maat van de bestaande bebouwing aan de Falconrui, het Falconplein en de Generaal Belliardstraat. Aan de Oude Leeuwenrui kan, gezien de maat van deze laan, een groter gebouw in de straatwand worden ingepast. Invulling binnenterrein Voor de bebouwing van het binnenterrein wil het stadsontwerp aansluiten bij de traditie van hoven en pleinen zoals die in Vlaanderen en Nederland bestaat. Door de groei van de steden ontstond behoefte aan meer grootschalige functies, als weeshuizen en ziekenhuizen, die werden opgenomen in het fijnmazige weefsel van de binnensteden. Deze complexen werden ontsloten door een systeem van hoven, pleinen en galerijen. Tot op de dag van vandaag zijn voorbeelden hiervan terug te vinden in de historische binnenstad van Antwerpen (bv. binnenhof Universiteit Antwerpen of het binnenhof van het huis Plantin en Moretus). ARCADIS Gedas 20 BPA Binnenstad stadsproject Falconplein-Zeemanshuis

21 Het bouwblok aan het Falconplein kan worden verdeeld in een aantal hoven. De omringende bebouwing wordt door deze hoven voorzien van licht en lucht. Ze zijn groot genoeg om als openbare ruimte te functioneren. Om voldoende levendigheid en aantrekkingskracht voor deze openbare binnenhoven te garanderen dienen publieke en commerciële functies mogelijk gemaakt te worden in de bebouwing die uitgeeft op de binnenhoven. De hoven worden onderling verbonden door poorten. Het binnenterrein vormt hierdoor een stelsel van openbare binnenhofjes die naar wens gedurende de nacht kunnen worden afgesloten. Er is tevens vanuit de aanpalende straten, via poorten die ingewerkt worden in de bebouwing, een verbinding naar de binnenhoven. Inpassing functies Het stelsel van hoven dat het stadsontwerp wenst te verkrijgen wordt tot stand gebracht door de invulling van het binnengebied met grotere multifunctionele gebouwen. Deze gebouwen worden opgenomen in de straatwand van de straten rondom het bouwblok. Door de relatief smalle kavels worden de functies in de diepte van het bouwblok ontwikkeld. Op een natuurlijke wijze ontstaat hierdoor een verdeling van het binnengebied in een viertal hoven die door de meer grootschalige bouwmassa s worden geïncorporeerd in het stedelijk weefsel. Om de publieke functie van het binnengebied verder te versterken wordt de begane grond van de multifunctionele gebouwen voorzien van uitnodigende openbare functies: een tentoonstellingsruimte of een lezingenzaal, maar ook een restaurant of een kunstgalerie kan deel uitmaken van de programmering. Hierdoor wordt het gelijkvloers op een adequate wijze ingevuld en krijgen de hoven een zekere aantrekkingskracht. De multifunctionele gebouwen worden aangeduid als het L-vormige en het C-vormige gebebouw. Aanhelen achtergevels De achtergevels van de bestaande panden voldoen niet als gevel voor de hoven in het binnengebied. Het stadsontwerp stelt voor om de achterkanten van deze panden zodanig aan te helen dat een hofgevel wordt geformeerd. De hofgevels maken met betrekking tot functie en uitstraling een duidelijk front naar de hoven. De hoven worden aldus aan vier zijden omzoomd door voorgevels. ARCADIS Gedas 21 BPA Binnenstad stadsproject Falconplein-Zeemanshuis

22 Stadsontwerp ARCADIS Gedas 22 BPA Binnenstad stadsproject Falconplein-Zeemanshuis

23 4.3. Relatie stadsontwerp bestemmingszones Stedenbouwkundige componenten In het stadsontwerp zijn een aantal stedenbouwkundige componenten te herkennen, met elk hun eigenheid. Deze eigenheid moet op één of andere manier in de stedenbouwkundige voorschriften gevat worden. De manier waarop de krachtlijnen en het stedenbouwkundig beeld van de verschillende stedenbouwkundige componenten uit het stadsontwerp worden vertaald in ruimtelijke zoneringen, waaraan stedenbouwkundige voorschriften worden gekoppeld, wordt hierna toegelicht. Voor de naamgeving van de bestemmingszones wordt teruggegrepen naar de bestemmingzones zoals weergegeven in het draaibroek voor de opmaak van BPA s voor de stad Antwerpen. De stad Antwerpen hanteert dit draaiboek om uniformiteit na te streven voor de BPA s op haar grondgebied. Dit is de reden waarom de terminologie uit het stadsontwerp opgemaakt door RAPP+RAPP niet wordt overgenomen in het BPA De lezing van het bestemmingsplan De hoofdmaatvoering die wordt gehanteerd in het stadsontwerp opgemaakt door RAPP+RAPP wordt integraal overgenomen op het bestemmingsplan. De bestemmingszones worden afgestemd op deze maatvoering. Er wordt uitgegaan van de bestaande profielen van de Falconrui en de Generaal Belliardstraat. De grotere volumes schikken zich volgens een orthogonaal grid, dat wordt afgeleid van de Oude Leeuwenrui, in het bouwblok In bijlage 5 wordt het orthogonaal grid weergegeven waarop het ontwerp werd opgebouwd. ARCADIS Gedas 23 BPA Binnenstad stadsproject Falconplein-Zeemanshuis

24 Vertaling van de stedenbouwkundige componenten naar bestemmingszones Het L-vormige en C-vormige multifunctionele gebouw met ondergrondse parking en ondergrondse polyvalente zaal STADSONTWERP Het L-vormig en C- vormige multifunctionele gebouw met respectievelijke ondergrondse polyvalente zaal en ondergrondse parking huisvesten tegelijkertijd meerdere stedelijke functies. De gebouwen kunnen door de tijd functiewisselingen ondergaan. Een monofunctionele ontwikkeling is uitgesloten. De functies moeten een stedelijke levendigheid met zich meebrengen. BPA Het L-vormige en C- vormige gebouw worden opgevangen in één bestemmingszone m.n. de zone voor multifunctionele gebouwen. Er worden verschillende functionele groepen aangeduid waaruit invullingen mogelijk zijn binnen bepaalde verhoudingen om verweving te bewerkstelligen. Publieke functies worden verplichtend opgelegd. De parkeergarage is enkel onder het C-vormige multifunctionele gebouw mogelijk. De oppervlakte van parkeergarage is echter groter dan de oppervlakte van het C- vormige multifunctionele gebouw. De ondergrondse parkeergarage wordt als een aparte bestemmingszone weergegeven in overdruk over de andere bestemmingszones. De polyvalente ruimte is enkel onder het L-vormige multifunctionele gebouw mogelijk. De oppervlakte van de polyvalente ruimte is echter groter dan de oppervlakte van het L- vormige multifunctionele gebouw. De ondergrondse polyvalente ruimte wordt bijgevolg als een aparte bestemmingszone weergegeven in overdruk over de andere bestemmingszones. Omdat de term polyvalent voor ruime interpretatie vatbaar is en bijgevolg om problemen te vermijden, wordt de zone benoemd als zone voor socio-culturele, recreatieve en commerciële ruimten waarbij een aantal niet gewenste activiteiten worden uitgesloten. ARCADIS Gedas 24 BPA Binnenstad stadsproject Falconplein-Zeemanshuis

25 Randbebouwing STADSONTWERP BPA Onder randbebouwing dient de bebouwing verstaan te worden die het straatprofiel van de Generaal Belliardstraat en de Falconrui moet herstellen. Het stadsontwerp voorziet individuele kavels waarop appartementswoningen of particuliere woningen kunnen opgericht worden. De hoofdbestemming is wonen. De term randbebouwing wordt in het BPA vertaald naar een zone voor wonen. Wonen is de hoofdbestemming; als nevenbestemming zijn vrije beroepen mogelijk. De hoek van de Generaal Belliardstraat met de Falconrui wordt aangeduid als zone voor wonen, handel, horeca en kantoren omdat deze hoek als strategische plaats wordt beschouwd voor de inrichting van buurtondersteunende commerciële activiteiten. Bestaande bebouwing STADSONTWERP De bestaande bebouwing ter hoogte van het Falconplein, de Falconrui, de Oude Leeuwenrui en de Generaal Belliardstraat wordt gerespecteerd om zijn variërende maat, schaal en architectonische uitwerking. De bestaande bebouwing op het Falconplein en lang de Oude Leeuwenrui dient de mogelijkheid voor de inrichting van commerciële functies te behouden. BPA De bestaande bebouwing langs het Falconplein en de Oude Leeuwenrui wordt ondergebracht in een zone voor wonen, handel, horeca en kantoren waarbij een onderscheid wordt gemaakt tussen een zone A en een zone B. In de zone A zijn slechts over één bouwlaag commerciële functies of kantoren mogelijk. In de zone B worden alle opgelegde functies over het hele gebouw toegelaten. Zowel zone A als zone B betreffen een bestendiging van de bestaande toestand. De bestaande panden die uitgeven op de Generaal Belliardstraat en de Falconrui worden ondergebracht in de zone voor wonen. ARCADIS Gedas 25 BPA Binnenstad stadsproject Falconplein-Zeemanshuis

26 Aan te helen bebouwing STADSONTWERP De aan te helen bebouwing betreft nieuw te bebouwen zones die aansluiten op de bestaande bebouwing langs de straten. De aan te helen bebouwing moet de randen rond de binnenhoven afwerken en volwaardige gevels creëren rond de binnenhoven. De bestemming sluit zich aan bij de bestemming van de woningen langs de straatkanten waarmee een morfologisch geheel wordt gevormd. BPA De stedenbouwkundige component aan te helen bebouwing wordt niet opgenomen in een aparte bestemmingzone maar toegevoegd aan de bestemmingzone waartoe het hoofdgebouw behoort en waarmee de aan te helen bebouwing een morfologische eenheid vormt. De aan te helen bebouwing maakt bijgevolg deel uit van de zone voor wonen en de zone voor wonen, handel, horeca en kantoren. Binnenhoven STADSONTWERP De binnenhoven worden beschouwd als publieke pleinen die naar analogie met parken na een bepaald uur afgesloten kunnen worden. Zij sluiten aan op het secundair voetgangersnetwerk door de bouwblokken dat kenmerkend is voor Antwerpen. De binnenhoven vormen tevens onderdeel van de wandeling langs de culturele noord-zuidas die wordt geconcipieerd in het strategisch ruimtelijk structuurplan Antwerpen. BPA De binnenhoven worden vastgelegd in een zone voor binnenhof die wordt bestemd als publiek plein of park Samenvatting De stedenbouwkundige componenten worden samengevat in zes ruimtelijke zoneringen waaraan stedenbouwkundige voorschriften worden gekoppeld: 1. zone voor multifunctionele gebouwen 2. zone voor wonen 3. zone voor wonen, handel, horeca en kantoren 4. zone voor binnenhof 5. zone voor ondergrondse garage 6. zone voor ondergrondse socio-culturele, recreatieve en commerciële ruimten Het stedenbouwkundige beeld dat per bestemmingszone dient nagestreefd te worden, wordt hierna verduidelijkt. ARCADIS Gedas 26 BPA Binnenstad stadsproject Falconplein-Zeemanshuis

27 4.4. Na te streven stedenbouwkundig beeld en randvoorwaarden voor ontwikkeling Zone voor multifunctionele gebouwen De multifunctionele gebouwen zijn gebouwen die door hun schaal tegelijkertijd verschillende functies kunnen huisvesten en die voldoende flexibiliteit vertonen om eventuele toekomstige functiewisselingen te verzorgen. Dit vraagt om een slimme opzet van de draagstructuur, grotere verdiepingshoogten en een uitgekiende positionering van de stijgpunten. Referentie gevel als front. Referentie gevel als front. Het multifunctionele gebouwd aan de Oude Leeuwenrui is in de eindfase C- vormig. Het volume aan de Generaal Belliardstraat Falconrui zal na realisatie een L-vorm hebben. De gebouwen worden als dusdanig doorheen het document benoemd. Om een strakke omlijsting te creëren naar de binnenhoven moeten de multifunctionele gebouwen op de zonegrens worden ingeplant. Langs binnenhof II en binnenhof III wordt er echter, binnen marges, een flexibele bouwlijn opgelegd. Dit wordt gedaan om enige mate van vrijheid in het ontwerp te bekomen. Dit impliceert dat de aangrenzende bebouwing in de zone voor wonen pas kan worden ontwikkeld wanneer de maatvoering van de multifunctionele gebouwen is vastgelegd. Een opeenvolging in de tijd kan echter niet worden opgelegd in de stedenbouwkundige voorschriften. In realiteit stelt zich evenwel geen probleem gezien de gronden in eigendom zijn van de stad Antwerpen (zie bijlage 3). Om de levendigheid van de binnenhoven te bewerkstelligen worden op het gelijkvloers publieke en levendige functies ingericht (handel, stedelijke diensten, horeca, onderwijs, ). Deze doelstelling wordt hard gemaakt door de stedenbouwkundige voorschriften. Referentie geleding. De verplichting om op de zonegrens te bouwen (zonegrens = bouwlijn) zorgt ervoor dat aan de straatkant een gesloten gevel met de aangrenzende bebouwing wordt gerealiseerd. De multifunctionele gebouwen worden als grotere gebouwen geïncorporeerd in het bouwblok. Hiermee wordt bewust gezocht naar een zeker contrast in maat ten opzichte van de randbebouwing. De multifunctionele gebouwen vinden wat de bouwhoogte betreft aansluiting bij het nabijgelegen oude havengebied. referentie multifunctioneel gebouw Referentie multifunctioneel gebouw. De multifunctionele gebouwen bepalen in belangrijke mate de atmosfeer in de hoven. Daarom worden er hoge eisen gesteld aan de architectonische en ruimtelijke uitwerking van de volumes. De gebouwen hebben een duurzaam en massief karakter; plasticiteit en geleding van de gevel dient gehanteerd te worden als een rechte, doorgaande gevellijn die de ruimtelijkheid van het binnenhof ondersteunt. De gevels worden gerealiseerd door een gelaagde gevelopbouw en dienen een rustige uitstraling te hebben. De verschillende functies die een plaats krijgen zijn niet afleesbaar uit het gevelbeeld. Omdat het C-vormige volume meer bouwlagen telt dan het L-vormige volume, heeft het C-vormige gebouw uitkijk op het dak van het L-vormige gebouw. Daarom is het van belang dat het dak van het L-vormige gebouw ARCADIS Gedas 27 BPA Binnenstad stadsproject Falconplein-Zeemanshuis

28 op een kwalitatieve en ordentelijke manier wordt afgewerkt (dak als vijfde gevel). Dit impliceert dat er geen technische verdiepingen buiten het opgelegde volume worden toegelaten. De regel wordt doorgetrokken naar het C-vormige gebouw. Er kan een dak met beperkte helling worden voorzien. In dit laatste geval wordt de dakbedekking met een metalen beplating uitgevoerd. De kap kan gebruikt worden als bergingsruimte (technische installaties, zolder, ) of om extra ruimtelijkheid te geven aan de bovenste bouwlaag. De dakverdieping kan nooit als een extra bouwlaag aangewend worden. Referentie publieke poort geïncorporeerd in gebouw. Poorten tussen de hoven onderling enerzijds en tussen hoven en het openbaar domein anderzijds worden geïncorporeerd in de volumes (zie bijlage 4). De poorten zijn toegankelijk voor voetgangers en fietsers. De poort aan de Oude Leeuwenrui is toegankelijk voor hulpdiensten. ARCADIS Gedas 28 BPA Binnenstad stadsproject Falconplein-Zeemanshuis

29 Zone voor wonen In de zone voor wonen kan de bestaande bebouwing behouden blijven. De nieuwe bebouwing wordt in maat en schaal afgestemd op de bestaande korrelgrootte van het Schipperskwartier. Een pandsgewijze opbouw is een absolute vereiste. Referentie van een pandsgewijze opbouw van de gevel. De nieuw te bebouwen delen van de bestemmingszone worden in het stadsontwerp ingedeeld in verschillende kavels. Aan deze kavels worden in het stadsontwerp een maximaal aantal bouwlagen gekoppeld om op die manier speling in het gabarit te bekomen. Om flexibiliteit in de tijd te garanderen wordt deze opdeling niet overgenomen op het bestemmingsplan. Er worden minimale en maximale afmetingen in de hoogte en de breedte vooropgesteld. De opdeling in kavels gebeurt nadien in een verkavelingsplan dat wordt opgemaakt wanneer het afwerken van de randen van het bouwblok concrete vormen aanneemt. Het afwerken van de randen van het bouwblok is immers afhankelijk van de keuze om enerzijds het dak van de ondergrondse polyvalente zaal al dan niet boven het maaiveld te laten uitsteken en anderzijds van de flexibele bouwlijn bij de multifunctionele gebouwen. Een sequentiële opeenvolging in de tijd kan echter niet worden opgelegd in de stedenbouwkundige voorschriften. In realiteit stelt zich echter geen probleem gezien de gronden in eigendom zijn van de stad Antwerpen (zie bijlage 3). Om volwaardige gevels naar de binnenhoven te creëren dienen de woningen in deze zone zowel naar de straatkant als naar de hofkant een representatieve gevel te voorzien. Dit maakt dat relatief grote oppervlakken kunnen gecreëerd worden waardoor woningtypes met ruime mogelijkheden ontstaan: particuliere woonhuizen, kleinschalige appartementsgebouwen, lofts, Patio s kunnen voor lichttoetreding zorgen. Omdat verschillende configuraties qua wooneenheden mogelijk zijn, worden - om voldoende privacy naar de bewoners te garanderen - in bepaalde gevallen afstandsregels opgelegd aan de gevels die grenzen aan de patio. Als de volledige kavel één wooneenheid vormt of als het deel aan de hofzijde en het deel aan de straatzijde per bouwlaag één wooneenheid vormen, wordt geen minimale diepte opgelegd aan de patio. Een patio is in dit geval zelfs geen verplichting. De volledige diepte van de kavel kan ook bebouwd worden. Mogelijke inplanting en doorsnede nieuw te bouwen woningen. ARCADIS Gedas 29 BPA Binnenstad stadsproject Falconplein-Zeemanshuis

30 Indien het volume langs de straatzijde een afzonderlijke wooneenheid vormt van het volume langs de hofzijde, dient de afstand tussen de twee patiogevels minimaal 8 meter te bedragen. Om toch voldoende luchtigheid in de volumes te garanderen wordt een vloerterreinindex opgelegd waardoor niet elke bouwlaag volledig kan worden ingenomen. De openingen of de lucht mag zowel in het interieur (door vides) of in het exterieur (door patio s, terrassen, ) worden voorzien. Enkel voor het enige pand binnen deze bestemmingszone dat drie gevels zal hebben (hoek binnenhof I-Falconrui) wordt geen vloerterreinindex opgelegd omdat hier voldoende licht en luchttoetreding tot het gebouw mogelijk zal zijn door de drie gevels. De stedenbouwkundige voorschriften m.b.t. balkons, loggia s en vaste uitsprongen worden, voor de straatgevels van het bouwblok, integraal overgenomen uit het BPA binnenstad omgeving Falconplein. In de hofgevels worden geen balkons, loggia s en vaste uitsprongen toegestaan. Buitenruimten aan de hofgevels dienen inpandig te worden opgelost. Omdat de multifunctionele gebouwen door hun hoger aantal bouwlagen uitkijken op de gebouwen in de zone voor wonen is het van belang de daken op een kwalitatieve en ordentelijke manier af te werken (dak als vijfde gevel). De daken dienen voorzien te worden van een representatieve afwerking. Voor schuine daken worden leien als dakbedekkingsmateriaal bindend opgelegd. De keuze voor de afwerking van platte daken staat vrij. Bitumen of kunststof in het zicht wordt niet toegelaten. Een representatieve afwerking kan door houten vlonders, betontegels, een groendak, Technische voorzieningen worden inpandig opgelost. Eventuele uitlaten van installaties worden in een bouwkundige voorziening gebundeld opgenomen. Lichten luchttoetreding kan enkel voorzien worden in het dakvlak (bv. door dakvlakvensters); dakkapellen en andere dakuitbouwen worden niet toegestaan. Om ruimtelijke kwaliteit te garanderen op elk moment worden onafgewerkte wachtgevels voorkomen door een verplichte afwerking op te leggen in de voorschriften. Volgens de inventaris van de waardevolle gebouwen komt binnen het plangebied niet beschermd waardevol erfgoed voor. De selectie kan te maken hebben met karakteristieke architectonische details aan het exterieur van een gebouw maar ARCADIS Gedas 30 BPA Binnenstad stadsproject Falconplein-Zeemanshuis

31 evengoed door de aanwezigheid van waardevol erfgoed binnenin het gebouw. Deze panden worden met een groene omlijning aangeduid op het plan bestaande feitelijke toestand. Bij het ingrijpend wijzigen van de bestaande toestand van het volume waarin dit niet beschermd waardevol erfgoed zich bevindt, zal de dienst Vergunningen bij de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning een specifieke motivatie vragen m.b.t. de integratie van het waardevol erfgoed in de ver/herbouw van het bestaande gebouw om te kunnen oordelen of het waardevol erfgoed van het betreffende pand gerespecteerd blijft. In het stadsontwerp worden poorten aangeduid die een relatie dienen te leggen tussen de omringende straten van het bouwblok en de hoven (zie bijlage 4). De poorten zijn toegankelijk voor voetgangers en fietsers. De poort aan de Falconrui is toegankelijk voor leveranciers e.d. in functie van de functies die plaatsvinden in het L-vormige gebouw. De poorten worden geïncorporeerd in de bebouwing en hebben de minimale afmetingen van 4 x 4 meter. Deze poorten worden niet vastgelegd op het bestemmingsplan; de exacte invulling wordt opgelegd in het verkavelingsplan. In bijlage 4 wordt het voorstel uit het stadsontwerp bijgevoegd. Referentie publieke poort geïncorporeerd in gebouw. ARCADIS Gedas 31 BPA Binnenstad stadsproject Falconplein-Zeemanshuis

32 Zone voor wonen, handel, horeca en kantoren De bestaande kleinschalige bebouwing langs het Falconplein, de Oude Leeuwenrui blijft behouden binnen het stadsontwerp. De variatie in maat en schaal van deze gebouwen wordt zeer gewaardeerd en dient zo goed mogelijk bewaard te blijven. Renovatie van de bestaande gevels dient zoveel mogelijk nagestreefd te worden. De Falconpoort als centraal object binnen een gebouw. Pand met karakteristieke architectonische details. Bijgevolg wordt in de stedenbouwkundige voorschriften opgelegd dat bestaande panden niet kunnen samengevoegd worden. Dit impliceert echter een externe samenvoeging om de bestaande pandsgewijze gevelopbouw te kunnen behouden en situaties zoals het samenvoegen van de plint van de panden op Falconplein 3-5 (dagbladhandelaar) te vermijden. Intern is het mogelijk om openingen en/of verbindingen te maken tussen twee aanpalende gebouwen om op die manier voldoende handels- of horecaoppervlakte te verkrijgen. Er worden twee uitzonderingen op deze regel gemaakt voor de Falconpoort enerzijds en de hoek Falconrui-Generaal Belliardstraat anderzijds. De functie van de Falconpoort is de huidige ruimtelijke opbouw van het bouwblok quasi nihil. De functie wordt opnieuw hersteld als toegang tot de binnenhoven. Om het monument te accentueren en als centraal object binnen een gebouw te stellen, kunnen de panden rondom de Falconpoort worden samengevoegd tot één gebouw. De hoek van de Falconrui-Generaal Belliardstraat kan worden uitgewerkt als een groter volume in functie van een commerciële functie. Binnen deze bestemmingszone worden een aantal monumenten gesitueerd. Volgens de inventaris van de waardevolle gebouwen komt binnen het plangebied ook niet beschermd waardevol erfgoed voor. De selectie kan te maken hebben met karakteristieke architectonische details aan het exterieur van een gebouw maar evengoed door de aanwezigheid van waardevol erfgoed binnenin het gebouw. Deze panden worden met een groene omlijning aangeduid op het plan bestaande feitelijke toestand. Bij het ingrijpend wijzigen van de bestaande toestand van het volume waarbinnen dit niet beschermd waardevol erfgoed zich bevindt, zal de dienst Vergunningen bij de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning een specifieke motivatie vragen m.b.t. de integratie van het waardevol erfgoed in de ver/herbouw van het bestaande gebouw om te kunnen oordelen of het waardevol erfgoed van het betreffende pand gerespecteerd blijft. Omdat de achtergevels van de bestaande panden niet voldoen als gevel naar de binnenhoven, wordt de verplichting opgelegd om de achterkanten van de panden aan te helen zodat volwaardige gevels naar de binnenhoven gecreëerd worden. Mogelijke inplanting en doorsnede van aan te helen bebouwing aan Falconplein. ARCADIS Gedas 32 BPA Binnenstad stadsproject Falconplein-Zeemanshuis

33 Dit maakt dat relatief grote oppervlakken kunnen bebouwd worden waardoor typologieën ontstaan met ruime mogelijkheden: handelshuizen, particuliere woonhuizen, kleinschalige appartementsgebouwen, lofts, Patio s kunnen voor lichttoetreding zorgen. Omdat verschillende indelingen qua wooneenheden mogelijk zijn, worden - om voldoende privacy naar de bewoners te garanderen - in bepaalde gevallen afstandsregels opgelegd aan de gevels die grenzen aan de patio. Als de volledige kavel één wooneenheid vormt of als het deel aan de hofzijde en het deel aan de straatzijde per bouwlaag één wooneenheid vormen, is de patio geen verplichting en wordt geen minimale diepte opgelegd aan de patio. Indien het volume langs de straatzijde een afzonderlijke wooneenheid vormt van het volume langs de hofzijde, dient de afstand tussen de twee patiogevels minimaal 8 meter te bedragen. Voor bepaalde kavels geldt echter dat de bestaande kavelgrens niet samenvalt met de zonegrens; de bestemmingszone is groter. De bijkomende oppervlakte van de kavelgrens tot aan de zonegrens zal in eerste instantie aangeboden worden voor verwerving aan de eigenaars van de gebouwen langs het Falconplein en de Oude Leeuwenrui. Het is echter niet mogelijk om de eigenaars de verplichting op te leggen de gronden die in aanmerking komen voor aan te helen bebouwing, te verwerven om de aan te helen delen te verwezenlijken. De stad Antwerpen dient bij het verkavelen van de delen die de binnenhoven moeten omlijnen in samenspraak met (aanpalende) eigenaars en geïnteresseerde ontwikkelaars tot de best mogelijke ruimtelijke oplossing te komen. De indeling in kavels wordt opgelegd in een verkavelingsplan. Mogelijke inplanting en doorsnede van aan te helen bebouwing aan Oude Leeuwenrui. ARCADIS Gedas 33 BPA Binnenstad stadsproject Falconplein-Zeemanshuis

34 De hofgevels dienen een pandsgewijze opbouw te respecteren die refereert naar de morfologie van het Schipperkwartier. Elk pand krijgt zijn afzonderlijke architectonische uitwerking. Referentie pandsgewijze opbouw in hedendaagse architectuur. (Borneo Sporenburg, Amsterdam) De stedenbouwkundige voorschriften m.b.t. balkons, loggia s en vaste uitsprongen worden, voor de straatgevels van het bouwblok, integraal overgenomen uit het BPA binnenstad omgeving Falconplein. In de hofgevels worden geen balkons, loggia s en vaste uitsprongen toegestaan. Buitenruimten dienen aan de hofgevels inpandig te worden opgelost. De dakafwerking binnen deze bestemmingzone gebeurt, vanwege de uitzichtsituatie van de grotere volumes, op een kwalitatieve en ordentelijke manier (dak als vijfde gevel). De daken dienen voorzien te worden van een representatieve afwerking. Voor schuine daken worden leien als dakbedekkingsmateriaal bindend opgelegd. De keuze voor de afwerking van platte daken staat vrij. Bitumen of kunststof in het zicht wordt niet toegelaten. Een representatieve afwerking kan door houten vlonders, betontegels, een groendak, Technische voorzieningen worden inpandig opgelost. Eventuele uitlaten van installaties worden in een bouwkundige voorziening gebundeld opgenomen. Licht- en luchttoetreding kan enkel voorzien worden in het dakvlak (bv. door dakvlakvensters); dakkapellen en andere dakuitbouwen worden niet toegestaan. Eventuele bestaande dakkapellen en dakuitbouwen kunnen behouden blijven. Om ruimtelijke kwaliteit te garanderen op elk moment, worden onafgewerkte wachtgevels voorkomen door een verplichte afwerking op te leggen in de voorschriften. De gevelwand van het projectgebied langs het Falconplein wordt gekenmerkt door een pandsgewijze opbouw. ARCADIS Gedas 34 BPA Binnenstad stadsproject Falconplein-Zeemanshuis

35 Zone voor binnenhoven Voor de uitwerking van de binnenhoven refereert het stadsontwerp naar het stelsel van binnenhoven en binnenpleinen die veelvuldig in het stedelijk weefsel van Antwerpen aanwezig zijn. De binnenhoven worden beschouwd als publiek domein maar kunnen naar analogie met parken na een bepaald uur afgesloten worden. Binnenhof Plantin en Moretus. Referentie binnenhof. Uitnodigende stedelijke functies in de omringende bebouwing worden gestimuleerd om de publieke functie van de hoven te versterken. Deze doelstelling wordt hard gemaakt door in de stedenbouwkundige voorschriften van de zone voor multifuntionele gebouwen publieke en levendige functies (handel, stedelijke diensten, horeca, onderwijs, ) verplichtend op te leggen. Doorgangen die een direct visuele relatie leggen tussen het openbaar domein en de binnenhoven moeten de toegankelijkheid hoog maken en de binnenhoven laten aansluiten op het secundair voetgangersnetwerk. Gezien horeca-uitbatingen worden toegestaan door de bestemmingszone die de bebouwing langs het Falconplein en de Oude Leeuwenrui beslaat en door de zone voor multifunctionele gebouwen, kunnen ook terrassen op de binnenhoven georganiseerd worden. Het binnengebied van het bouwblok wordt opgedeeld in vier binnenhoven. Het stadsontwerp stelt dat de sfeer in de verschillende hoven in diverse thema s dient uitgewerkt te worden. Om flexibiliteit op lange termijn te kunnen garanderen worden deze inrichtingsprincipes niet vastgelegd in stedenbouwkundige voorschriften. Bovendien is de sfeer voor de verschillende hoven niet in kwantificeerbare voorschriften vast te leggen. De stad Antwerpen treedt op als bouwheer voor de inrichting van het openbaar domein en kan aldus de beoogde kwaliteit voldoende bewaken. Horeca in binnenhof. Om een strakke omlijsting van de binnenhoven te verkrijgen moeten alle gebouwen verplicht op de bouwlijn opgericht worden. De verharde delen van de binnenhoven worden tegen de bebouwde delen aangelegd. In het midden van de binnenhoven worden groene, waterdoorlatende kernen voorzien. De voorwaarde van een waterdoorlatende groene kern kan echter niet worden opgelegd voor de binnenhoven II en III waar mogelijks ondergrondse bebouwing wordt gerealiseerd. Hier moet de regenafvoer op het gescheiden rioleringsstelsel worden aangesloten. In binnenhof I wordt een kloostermuur gesitueerd die geïntegreerd dient te worden in het ontwerp. De binnenhoven zijn niet toegankelijk voor gemotoriseerd verkeer met uitzondering van de hulpdiensten. Tijdens de opmaak van het stadsontwerp werd reeds een routing voor de brandweer uitgedacht waarbij de nodige brandhydranten werden ingetekend. Bij de inrichting van de binnenhoven dient ervoor gezorgd te worden dat het schema voor de brandweer toepasbaar is. De routing wordt illustratief bijgevoegd in de bijlagen (zie bijlage 1). In binnenhof II worden openingen toegelaten in functie van lichttoetreding naar de onderliggende ruimte voor socio-culturele, recreatieve en commerciële activiteiten. ARCADIS Gedas 35 BPA Binnenstad stadsproject Falconplein-Zeemanshuis

36 Zone voor ondergrondse garage De parkeergarage bevindt zich volledig ondergronds waardoor er geen specifiek stedenbouwkundig beeld dient opgelegd te worden omdat het bouwwerk niet geïntegreerd moet worden in de ruimte. Als randvoorwaarde wordt wel opgelegd dat de parkeergarage vanuit de multifunctionele gebouwen toegankelijk dient te zijn, maar ook vanuit de binnenhoven. De binnenhoven kunnen echter niet bebouwd worden. Dus moet de toegang vanuit de binnenhoven geïncorporeerd worden in het volume van de multifunctionele gebouwen. Er wordt een minimale en een maximale parkeercapaciteit opgelegd. Deze parkeercapaciteit werd bepaald in overleg met GAPA op 23 juni Bij het bepalen van de parkeercapaciteit werd rekening gehouden met: de doorstromingscapaciteit van de Oude Leeuwenrui de gerealiseerde en geplande publieke parkings in de omgeving parking Godefriduskaai parking Kaai Noord de parkeerplaatsen op de openbare weg die bij de heraanleg van het openbaar domein in het kader van het stadsontwikkelingsproject Schipperskwartier werden gesuprimeerd parkeerplaatsen Falconplein parkeerplaatsen St-Paulusplaats de vandaag aanwezige bovengrondse parkeerplaatsen in het bouwblok parkeergelegenheid op de site westerlund (SD Worx) parkeergelegenheid rond het zeemanshuis het tekort aan parkeermogelijkheden voor bewoners het voorzien van garages op privaat domein wordt in CHE-gebied slechts zeer beperkt toegestaan concurrentie m.b.t. parkeerplaatsen op het openbaar domein van toeristen, studenten, bezoekers, de geplande ontwikkelingen in het bouwblok Falconplein-zeemanshuis nieuwe woningen in de rand van het bouwblok nieuwe functies in het C- en L-vormige volume Rekening houdend met deze 6 punten wordt geopteerd voor het voorzien van: een private ondergrondse parking gestoeld op het principe van gemengd parkeren (bewoners + bezoekers, werknemers, ) waarmee een maximale benutting (dagnachtbezetting) van de infrastructuur wordt beoogd met een minimale parkeercapaciteit van 200 wagens teneinde een antwoord te kunnen bieden aan de huidige en te verwachtten parkeerdruk in de wijk een maximale parkeercapaciteit van 320 wagens teneinde de capaciteit van de Oude Leeuwenrui niet te overschrijden. ARCADIS Gedas 36 BPA Binnenstad stadsproject Falconplein-Zeemanshuis

37 Zone voor ondergrondse socio-culturele, recreatieve en commerciële ruimten Referentie ondergronds bouwen Bazel. Deze ondergrondse ruimte kan met beperkte hoogte boven het maaiveld opgericht worden. Dit heeft implicaties voor de bebouwing langs de Falconrui en de Generaal Belliardstraat die paalt aan de polyvalente zaal. Het is daarom belangrijk dat eerst het programma en ontwerp voor de ondergrondse zaal wordt gekozen en dan pas een verkavelingsplan wordt opgemaakt voor de op te richten woningen. Een sequentiële opeenvolging in de tijd kan echter niet worden opgelegd in de stedenbouwkundige voorschriften. In realiteit stelt zich echter geen probleem gezien de gronden in eigendom zijn van de stad Antwerpen (zie bijlage 3). ARCADIS Gedas 37 BPA Binnenstad stadsproject Falconplein-Zeemanshuis

38 Bijlagen Bijlage 1: Facetkaart routing brandweer Op basis van onderstaand routingplan werd overleg met de brandweer gevoerd. De brandweer heeft zich positief uitgesproken over dit plan mits de voorwaarde dat de woningen ter hoogte van hof IV grondontsloten zijn. Opgemaakt door RAPP+RAPP ARCADIS Gedas 38 BPA Binnenstad stadsproject Falconplein-Zeemanshuis

39 Bijlage 2: Facetkaart verkeer Opgemaakt door RAPP+RAPP ARCADIS Gedas 39 BPA Binnenstad stadsproject Falconplein-Zeemanshuis

40 Bijlage 3: Eigendomsverhoudingen Opgemaakt door stad Antwerpen ARCADIS Gedas 40 BPA Binnenstad stadsproject Falconplein-Zeemanshuis

41 Bijlage 4: Facetkaart ontsluiting Opgemaakt door RAPP+RAPP ARCADIS Gedas 41 BPA Binnenstad stadsproject Falconplein-Zeemanshuis

42 Bijlage 5: Hoofdmaatvoering Opgemaakt door RAPP+RAPP ARCADIS Gedas 42 BPA Binnenstad stadsproject Falconplein-Zeemanshuis