GA VERDER NAAR START

Transcriptie

1 ALBAARHEID 2 Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2017 Ga verder naar start 2017 FINANCIËNKLANT 7 ORGANISATIE GA VERDER NAAR START JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 5 6 OMGEVING

2 STRATEGISCHE UITGANGSPUNTEN Missie Fijn wonen, daar werken we aan. Vooral voor degenen die dit moeilijk zelf voor elkaar krijgen. Wij voelen ons betrokken bij deze mensen. Daarom bieden wij goede, betaalbare huizen in prettige wijken, waar iedereen zich thuis voelt. Speerpunten We hebben onze ambities voor de periode verwoord in acht speerpunten: We rollen onze klantvisie verder uit. We realiseren nieuwbouwwoningen binnen onze financiële mogelijkheden. We zetten in op verduurzaming in de brede zin van het woord (bouwkwaliteit, comfort, woongenot, energiezuinigheid, levensloopbestendigheid en woonlasten). We versterken ons netwerk in Etten-Leur en zorgen voor een goede relatie met de lokale overheid.in de keten wonen, zorg, welzijn spelen we een serieuze rol, maar niet als regisseur. We breiden onze regionale samenwerking uit. We laten zien waar we als woningcorporatie voor staan. We waarborgen een gezonde financiële positie. Strategische keuzes Een thuis is meer dan alleen een huis bieden. We vinden het belangrijk dat mensen fijn wonen in hun huis en in hun buurt. Daar dragen wij op verschillende manieren aan bij. Onze grootste prioriteit is zorgen voor voldoende, betaalbare en goede huurwoningen. Kortweg: zorgen voor beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit. We vinden het welzijn van onze klanten belangrijk. Klanten die dat nodig hebben, geven we een steuntje in de rug. We houden de service op een zo hoog mogelijk peil. Veranderende wet- en regelgeving zorgt ervoor dat we scherpe keuzes moeten maken in wat we wel en niet doen. Door een efficiëntere organisatie, blijven we zoveel mogelijk activiteiten doen om zoveel mogelijk mensen een thuis te bieden. Om mensen een fijn thuis te kunnen bieden, werken we samen met onze omgeving. Met partners als de HuurdersBelangenVereniging en bewonerscommissies, de gemeente, politie, welzijnsorganisaties, zorginstellingen en andere corporaties werken we aan een fijne leefomgeving, het welzijn van huurders en aan duurzaamheid. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

3 VOORWOORD Woonstichting Etten-Leur bestond in jaar. Een bijzonder jaar, want niet alleen een jubileumjaar, maar ook het laatste jaar van WEL voor de fusie met AlleeWonen. In 25 jaar is er veel veranderd. WEL veranderde mee, soms als initiatiefnemer, soms de ontwikkelingen volgend. Maar altijd met de intentie om een constructieve partner te zijn van de huurders, de gemeente, maatschappelijke partners en andere partijen waarmee we samenwerken. Met als eerste belang genoeg goede en betaalbare woningen voor mensen met een laag inkomen aan te bieden. Maar ook met aandacht voor de leefbaarheid in buurten en zorg voor huurders. Soms waren de veranderingen drastisch, zoals in het afgelopen decennium. Tien jaar geleden was het speelveld voor volkshuisvesters veel groter. Woningcorporaties bouwden, verhuurden en beheerden niet alleen woningen, ze speelden soms ook een rol bij de bouw van wijkcentra, renovatie van historische panden, realisatie van eerlijke volkshuisvesting in ontwikkelingslanden of sponsoring van wijkfeesten. De maatschappij verwachtte deze inzet van corporaties. Tegelijk leidde op al die borden tegelijk schaken tot wantrouwen en soms tot wanbeleid. Directeuren die hun hand overspeelden, of in een enkel geval zelfs vals speelden, droegen bij aan een negatief beeld van de sector. De economische crisis en een overheid die de volkshuisvesting als kanskaart zag, beperkten het speelgeld. De nieuwe spelregels van de Woningwet beperkten de speelruimte. Woonstichting Etten-Leur is erin geslaagd soepel op deze snelle en ingrijpende veranderingen te anticiperen, zonder uit de bocht te vliegen. Bij het afronden van 2017 staat er een gezonde corporatie die de zaken op orde heeft, financieel en maatschappelijk. Goede relaties De verhouding met onze belangrijkste medespelers, de HuurdersBelangenVereniging (HBV) en de gemeente Etten- Leur, was in 2017 uitstekend. Er was begrip voor waar Woonstichting Etten-Leur wel en waar we niet op kunnen inzetten. Ook op het gebied van zorg en sociale en maatschappelijke hulp werd in 2017 de spelverdeling helderder. De overheveling van de verantwoordelijkheid voor de Wet Maatschappelijke Ondersteuning van Rijk naar gemeenten zorgde in 2015 en 2016 voor veel onrust. We kunnen constateren dat in Etten-Leur inmiddels de kaarten zijn geschud. Ieder weet wat hij in handen heeft en kan zijn verantwoordelijkheid nemen. In 2017 merkten we dat de verschillende spelers in Etten-Leur een teamgevoel ontwikkelden. We voelen allen de drang om er in goed samenspel voor te zorgen dat alle bewoners van Etten-Leur goed kunnen wonen. Dat mensen in financiële problemen hun situatie weer op orde krijgen. Dat mensen die kampen met verslavingen of psychiatrische aandoeningen de hulp krijgen die ze nodig hebben, zodat zij zich weer kunnen redden en anderen geen overlast bezorgen. Dat eenzame mensen minder geïsoleerd raken. Dat de grote meerderheid die zichzelf goed redt, de kans krijgt daarvan maximaal te genieten. Nieuwe waardering Het nieuwe kabinet dat in 2017 aantrad lijkt te beseffen dat het beperken van de taken van corporaties tot puur sociale verhuur en de armste doelgroep geen slimme zet is. Mixen van welvarende en minder welvarende huishoudens, van huur en koop, van oud en jong, van zorg en wonen leidt tot meer cohesie in wijken en benut de potentie en expertise van corporaties voluit. De nieuwe minister denkt na over mogelijkheden de spelregels wat op te rekken, zodat we bijvoorbeeld ook een rol kunnen spelen voor groepen woningzoekenden met een bescheiden middeninkomen, waarvoor ons woningaanbod momenteel nagenoeg afgeblokt wordt. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

4 Optimistisch jaar met nieuwe start 2017 was kortom een optimistisch jaar, waarin het speelveld en de spelregels helder zijn geworden. En waarin WEL zijn spelpositie heeft gevonden. We waren klaar voor de volgende zet. En die kwam er, in de vorm van een nieuwe start. In 2017 bereidden we de fusie met AlleeWonen voor, die op 1 januari 2018 is geëffectueerd. Gunstige huur vast tot 2022 De fusie heeft gezorgd voor een verdere versterking van de band met de HBV en de gemeente, mede dankzij het extra geld dat de fusie zal opleveren. In een intensief traject waarin we gedrieën optrokken, hebben HBV en gemeente hun instemming met de fusie betuigd en hebben we besloten welke zaken Etten-Leur het meest nodig heeft op het gebied van wonen en zorg en hoe we het extra geld daaraan gaan besteden. Een aantal wensen dat HBV en de gemeente al langer koesterden, kon daarmee in vervulling gaan. Een daarvan is een huurbeleid waarin de huur voor meerdere jaren vastligt. Dat meerjarenhuurbeleid kwam er in We hebben alle afspraken tussen HBV, gemeente en WEL vastgelegd voor de komende vijf jaar in het Kader Prestatieafspraken Energiek fusieproces Ook binnen de organisatie heeft de fusie gezorgd voor een goede band. Het overleg tussen het MT en de ondernemingsraad was open en intensief, waardoor het onderlinge vertrouwen groot bleef. De medewerkers van WEL hebben in de loop van 2017 samen met die van AlleeWonen alle belangrijke processen van de fusieorganisatie voorbereid. Een intensief karwei, dat veel energie vroeg. Die energie was er. Naast de formele samenwerking maakten de collega s van beide corporaties op allerlei informele manieren kennis met elkaar. Bouwen aan de toekomst We kunnen dus met recht zeggen: Ga verder naar start. We kunnen immers verder gaan met nieuwe stappen op het gebied van volkshuisvesting. We beleven een nieuwe start met AlleeWonen, met onze medespelers op sociaal en maatschappelijk gebied. En we hebben voldoende geld om verder te bouwen in (en aan) de toekomst. Aan extra huizen en aan een sterk en sociaal maatschappelijk netwerk dat mensen in Etten-Leur samen met het nieuwe Alwel prettig laat wonen. Karo van Dongen Bestuurder WEL / Alwel Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

5 STRATEGISCHE UITGANGSPUNTEN 2 VOORWOORD 3 1. BESCHIKBAARHEID WONINGEN Woning vinden Voorraad woningen Ontwikkeling woningmarkt Ontwikkeling woningbezit Vrijwel geen leegstand zakelijke ruimten Toekomst als Alwel BETAALBARE WONINGEN Huurprijsbeleid Huurverhoging Hulp aan huurders Toekomst als Alwel KWALITEIT WONINGEN Strategisch voorraadbeleid Onderhoudsbeleid Duurzaamheidsbeleid gericht op lagere woonlasten Toekomst als Alwel KLANT Klantbeleid Beoordeling dienstverlening Wensen van huurders Wonen met Gemak Toekomst als Alwel ORGANISATIE Strategisch beleid Voorbereiding fusie Informatisering en automatisering Ontwikkeling medewerkers Communicatie Raad van commissarissen Ondernemingsraad 47 Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

6 6. OMGEVING Stakeholdermanagement Samenwerking bij volkshuisvesting Samenwerking bij maatschappelijke zorg Samenwerking met huurders Samenwerking voor leefbaarheid Samenwerking voor veiligheid Toekomst als Alwel FINANCIĒN Financiële resultaten Treasury en financieringsmanagement Interne risicobeheersing- en controlsystemen Financieel meerjarenperspectief Alwel 67 Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

7 1 1 BESCHIKBAARHEID 1 1 BESCHIKBAARHEID HUURWONINGEN 1 BESCHIKBAARHEID BESCHIKBAARHEID WONINGEN WONINGEN NAAR URGENTEN 5 JAAR GEMIDDELDE INSCHRIJFTIJD 1 BESCHIKBAARHEID 1 BESCHIKBAARHEID 1 2 NIEUWBOUWPROJECTEN GESTART 1 BESCHIKBAARHEID WONINGEN VRIJ GEKOMEN TE HUUR 1,2 JAAR GEMIDDELDE ZOEKTIJD 1 BESCHIKBAARHEID GA VERDER NAAR START JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2017

8 1. BESCHIKBAARHEID WONINGEN Onze plannen voor 2017 Uitgevoerd in 2017 Erover lezen in We verkopen 10 tot 30 woningen Ja We leveren 39 woningen op in De Streek Ja We starten met de bouw van 74 woningen aan de Juvenaatlaan Ja We bereiden de bouw van 80 woningen voor bij Het Withof Ja We onderzoeken de mogelijkheid van nieuwbouw op het oude GGz-terrein en op het Stationsplein Ja We bekijken de mogelijkheden om extra woningen te bouwen voor statushouders en mensen die dringend een woning nodig hebben Ja De afgelopen jaren beperkte het kabinet het speelveld en de financiële speelruimte van corporaties. Zeker omdat WEL de belangrijkste aanbieder van huurwoningen in Etten-Leur is, zien we onze taak breder. Zorgen voor genoeg betaalbare, kwalitatief goede woningen voor mensen met de laagste inkomens is onze primaire taak. Daarnaast willen we zorgen voor een divers woningaanbod verspreid over Etten-Leur en willen we mensen met een iets hoger inkomen niet buiten spel laten staan. In 2017 sprintten we richting een nieuwe start. Met de voorbereidingen van de fusie tussen WEL en AlleeWonen stevenden we op zich al af op een nieuw begin. Het geld dat hierdoor vrij gaat komen, zorgde eveneens voor nieuw elan. Woonstichting Etten-Leur, gemeente Etten-Leur en de HuurdersBelangenVereniging werden het soepel eens over de plannen voor het woningaanbod in de komende jaren, die we vastlegden in de prestatieafspraken tot en met Extra nieuwbouw is een onderdeel van de afspraken. Een ruimer aanbod blijft nodig, omdat de vraag naar huurwoningen onverminderd groeit. In Etten-Leur zouden vooral meer betaalbare compacte huurwoningen voor kleine huishoudens in het spel moeten worden gebracht. Het nieuwe kabinet heeft meer oog voor de knelpunten die ontstaan door de Woningwet. De minister neigt naar aanpassingen die de scherpste kantjes van de nieuwe regels afhalen. Bijvoorbeeld een minder strikte afbakening van de woningen die corporaties mogen bouwen. 1.1 Woning vinden Minder woningzoekenden WEL is aangesloten bij Klik voor Wonen, het regionale systeem waarmee 9 (in 2017) West-Brabantse corporaties hun vrijkomende woningen verhuren. Er stonden op 31 december 2017 ruim woningzoekenden bij Klik voor Wonen ingeschreven, 11 procent minder dan in Ongeveer 24 procent hiervan is actief op zoek naar een woning. In maart 2017 ging de nieuwe website van Klik voor wonen van start. Deze is aangepast aan nieuwe regelgeving en wensen van woningzoekenden. Op de vernieuwde website kunnen woningzoekenden makkelijker en sneller een woning vinden die bij hun inkomen past. Ook is direct zichtbaar hoeveel slaapkamers een woning heeft. De manier waarop een woning wordt aangeboden (op inschrijfduur, snelste reactie of loting) is beter zichtbaar. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

9 Meer vrijkomende woningen In 2017 verhuurden de corporaties van Klik voor Wonen woningen in de regio West-Brabant. Dat waren er iets meer dan de in In Etten-Leur kwamen in woningen beschikbaar, tegen 352 in De belangrijkste oorzaak van de toename is de oplevering van 30 woningen in De Streek. De nieuwe huurders van de vrijkomende huurwoningen in Etten-Leur komen voor 54 procent uit Etten-Leur zelf. De overige uit het werkgebied van Klik voor Wonen Langere wachttijd De wachttijd is de tijd die een woningzoekende ingeschreven staat tot het moment waarop hij een woning betrekt. In 2017 is de wachttijd ten opzichte van 2016 gestegen, maar nog altijd lager dan in De wachttijd is een indicatie, maar zegt niet zoveel over de daadwerkelijk tijd dat een woningzoekende op een woning wacht. Veel woningzoekenden schrijven zich in en gaan pas veel later actief op zoek naar een woning. Wachttijd huurwoning in Etten-Leur (bron: Klik voor Wonen) Wachttijd in jaren Goedkoop < 414,02* Betaalbaar 414,02-592,55 Bereikbaar 592,55-710,68 Geliberaliseerd > 710,68 Totaal Tot 1 e aftoppingsgrens/ tussen 1 e en 2 e aftoppingsgrens 2 e aftoppingsgrens tot 710, ,3 5,6/3,8 5,3 4,8 5, ,9 5,3 5,0 3,3 4, ,1 4,3 5,7 2,8 4, ,1 5,8 6,1 3,6 5,3 * Huurprijsgrenzen geldig voor Langere zoektijd De tijd dat een woningzoekende actief op zoek is naar een woning is een stuk korter dan de wachttijd. Dit noemen we de zoektijd. In 2017 was de wachttijd gemiddeld 5,0 jaar en de zoektijd 1,2 jaar. Dat is langer dan in 2016, terwijl er minder woningzoekenden stonden ingeschreven. De oorzaak onderzoeken de corporaties van Klik voor Wonen nog. Uiteraard heeft de opgebouwde wachttijd effect op de snelheid waarmee woningzoekenden een woning vinden wanneer ze eenmaal actief reageren op vrijkomende woningen. Ook huurprijs en type woning zijn van invloed op de zoektijd. Voor een appartement met lift is de zoektijd gemiddeld 0,8 jaar, voor een appartement zonder lift 1,3jaar, voor een woning op de begane grond 1,1 jaar en voor een eengezinswoning 1,5 jaar. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

10 Zoektijd huurwoning in Etten-Leur in jaren (bron: Klik voor Wonen) Goedkoop < 414,02 Betaalbaar 414,02 592,55 Tot 1 e aftoppingsgrens / tussen 1 e en 2 e aftoppingsgrens Bereikbaar 592,55 710,68 2 e aftoppingsgrens tot 710,68 Geliberaliseerd > 710, ,3 1,0/1,8 1,3 0,7 1, ,1 1,0 1,3 0,8 1,0 Totaal Afspraken bijzondere doelgroepen gehaald Het doel van Woonstichting Etten-Leur is woningzoekenden met een urgentieverklaring binnen 6 tot 9 maanden aan een woning te helpen. Dat doel is in 2017 gehaald. In de prestatieafspraken met de gemeente en de HBV is overeengekomen dat WEL net als in statushouders zou huisvesten. Uiteindelijk is dit aantal uitgekomen op 68 personen. Hiervoor zijn 13 woningen ingezet. Een stuk minder dan vorig jaar. Dit komt doordat we een aantal grote gezinnen huisvestten. We hebben de afspraak dat we niet meer dan 20 procent van de vrijkomende woningen voor bijzondere doelgroepen bestemmen. Met in totaal 45 woningen (14 procent) bleven we prima binnen die afspraak. Woningen voor bijzondere doelgroepen Gerealiseerde aantallen Afgesproken aantallen Sociaal urgenten 23 woningen Geen afspraken Medisch urgenten 5 woningen Geen afspraken GGz 4 woningen Max. 8 woningen Statushouders 68 personen/ 13 woningen 70 personen Voorlichting over verhuur in Zevenbergschehoek Sinds januari 2014 is WEL eigenaar van woningen in de gemeente Moerdijk en Drimmelen. De verhuur van vrijkomende (senioren)woningen verliep in 2017 goed. Omdat we merkten dat veel mensen in Zevenbergschenhoek en omgeving niet wisten hoe zij een woning van WEL kunnen huren, gaven we in januari 2017 uitleg over Klik voor Wonen, tijdens een bijeenkomst van seniorenorganisatie KBO in Zevenbergschenhoek Voorraad woningen Woningbezit WEL gegroeid In totaal telt gemeente Etten-Leur ruim woningen. Van het woningbezit van WEL ligt 97 procent in Etten- Leur. WEL zorgt voor ongeveer 28 procent van het aantal woningen en voor meer dan driekwart van het aantal huurwoningen in Etten-Leur. Onze woningvoorraad bestond op 31 december 2016 uit zelfstandige woonruimtes. Doordat we nieuwe woningen bouwden en bestaande woningen verkochten veranderde dit. Het aantal woningen en woonruimtes groeide naar op 31 december Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

11 Bezit woningen en andere ruimtes Woonstichting Etten-Leur per 31 december 2017 Wijk Eengezinswoning Appartement Seniorenwoning Begeleid wonen Totaal huurwoningen Parkeren Koop Goedkoop Overig Totaal verhuureenheden Koopgarant Koopstart Totaal Baai Banakkers Centrum Oost Centrum West Etten-Leur Noord Grauwe Polder Grient Hoge Neerstraat Hooghuis Keen Sanderbanken Schoenmakershoek Overig (buiten E-L) Scheiding DAEB en niet-daeb uitgevoerd Woonstichting Etten-Leur leverde ruim vóór 1 januari 2017 het voorstel voor de administratieve scheiding tussen DAEB- en niet-daeb-woningen in bij de minister voor Wonen en Rijksdienst. DAEB staat voor Diensten van Algemeen Economisch Belang. DAEB-woningen zijn socialehuurwoningen, met een huur onder 710,68 euro, waarvoor mensen met een laag inkomen huurtoeslag kunnen krijgen, de huurtoeslag- of liberalisatiegrens. 482 woningen van WEL hebben op basis van de woningwaardering een kwaliteit waarvoor een (fors) hogere huurprijs gevraagd kan worden dan WEL nu vraagt. Deze woningen worden overgeheveld naar het niet-daebsegment. Dat gebeurt zodra ze vrijkomen, na een verhuizing van de huidige bewoner. Met de gemeente en de HBV is echter afgesproken dat de huurprijs tot en met 2022 onder de liberalisatiegrens blijft, zodat ze voorlopig in de voorraad sociale huurwoningen blijven. 48 woningen hebben nu nog een te hoge huurprijs. Deze hevelen we over naar het DAEB-segment. Van deze woningen heeft WEL in augustus 2017 met terugwerkende kracht tot 1 januari 2017 de huurprijs verlaagd tot een prijs onder de liberalisatiegrens. De bewoners van deze woningen kregen een huurverlaging. Doordat WEL de huurprijs van de 482 woningen die eigenlijk in het niet-daeb-segment horen de komende jaren laag houdt, blijven er voorlopig genoeg socialehuurwoningen beschikbaar voor de doelgroep. Om op termijn voldoende passende woningen beschikbaar te hebben, moet er extra nieuwbouw komen. We zullen tot en met 2022 versneld 100 extra woningen bouwen. Voor elke van deze 100 woningen die we opleveren, mogen we al vóór 2023 een van de 482 woningen bij mutatie overhevelen naar het niet-daeb-segment en de huurprijs verhogen. Dat geeft ons financiële armslag om de extra nieuwbouw te kunnen financieren. Ook deze afspraken zijn met de gemeente en de HBV gemaakt en vastgelegd in de prestatieafspraken. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

12 Genoeg socialehuurwoningen Onze primaire doelgroep, mensen met een jaarinkomen onder euro, is aangewezen op socialehuurwoningen. Dit zijn woningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens. Deze grens ligt al enige jaren (ook in 2017 en 2018) op 710,68 euro per maand. Van onze geconsolideerde woningen had eind procent een huurprijs op of onder die grens. Daarmee ligt onze voorraad socialehuurwoningen ruim boven de norm van 85 procent die wij hanteren als minimum Zorg over woningen voor middeninkomens Huishoudens met een middeninkomen dreigen door de huidige wetgeving tussen wal en schip te vallen. Bij nieuwe nieuwbouwprojecten proberen we rekening te houden met de beschikbaarheid van woningen voor deze doelgroep Ontwikkeling woningmarkt Groeiende vraag naar kleine betaalbare huurwoningen Om een gedetailleerd beeld te krijgen van de exacte vraag naar verschillende typen goedkope huurwoningen, liet WEL in 2017 een onderzoek uitvoeren door RIGO Research en Advies. Dit was een vervolg op de update van het woningmarktonderzoek in Op basis van dit onderzoek en onze eigen waarnemingen kunnen we er rekening mee houden dat tot 2025 in elk geval 290 extra DAEB-woningen (woningen met een huur tot 710,68 euro) nodig zijn. Maar omdat er nu al krapte is, omdat WEL woningen verkoopt en omdat we door nieuwe wetgeving een deel van onze woningen uit het DAEBsegment moeten halen, zal die vraag veel groter zijn: we rekenen met een behoefte aan 984 extra DAEB-woningen tot Er komen tot 2040 in Etten-Leur naar verwachting tot huishoudens bij. Kleine huishoudens, met name starters en ouderen, zorgen voor een toenemende vraag naar kleine, betaalbare woningen. Dat zullen appartementen zijn, maar ook compacte eengezinswoningen voor oudere stellen en alleenstaanden. De vraag naar zorg en aanpassingen in woningen neemt toe Nieuwe doelen wensportefeuille Welke en hoeveel nieuwbouw tot 2030 gewenst is in Etten-Leur legden we in 2015 vast in de wensportefeuille. In 2017 stelden we nieuwe doelen vast op basis van het woningmarktonderzoek van RIGO en rekening houdend met de woningvoorraad die er al is: WEL bouwt tussen 1 januari 2017 en 1 januari nieuwe DAEB-woningen. Dat zijn 290 woningen voor de reguliere toename van de vraag, 160 om onze verkopen te compenseren en 100 om de verschuiving van het DAEB- naar niet-daeb-segment te compenseren. WEL had in 2017 al 275 nieuwbouwwoningen in ontwikkeling. Dat betekent een extra nieuwbouwopgave van nog eens 275 woningen tot Uit het RIGOonderzoek blijkt dat we met onze nieuwbouw op de juiste weg zitten; we bouwen voor de huurklassen waar de vraag het grootste is. We blijven ons daarom richten op kleine nieuwbouwwoningen liefst bereikbaar zonder treden, in de laagste huurklassen. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

13 1.4. Ontwikkeling woningbezit Overzicht nieuwbouw WEL Project Wijk Aantal en type woningen Start bouw Oppervlak (m 2 ) + Oplevering Uitbreiding De Streek De Streek 120 huur- eengezinswoningen (in fases) Vanaf 2017 Juvenaatlaan Sanderbanken 75 huur- appartementen Medio Het Withof Grauwe Polder 40 huurappartementen /2021 Topshot Banakkers 40 huurappartementen 2019/2020 Ntb Nieuwbouw volgens plan De in 2017 bijgestelde wensportefeuille is de basis voor ons nieuwbouwprogramma de komende jaren, ook binnen de nieuwe constellatie van Alwel. We bouwen gemiddeld 70 woningen per jaar, veelal compacte woningen met een relatief lage huurprijs. In 2017 waren 3 nieuwbouwprojecten in uitvoering en voorbereiding die al een aantal jaren gepland waren. De Streek: eerste 39 energiezuinige woningen opgeleverd De Streek is een energiezuinige uitbreidingswijk aan de rand van Etten-Leur. In dit gebied komen circa 360 grondgebonden woningen, waaronder 120 socialehuurwoningen van WEL, allemaal eengezinswoningen. De koopwoningen zijn nul-energiewoningen, woningen die per saldo geen energie voor verwarming gebruiken. De huurwoningen zijn zeer energiezuinig. De nieuwbouw verloopt in fases tot en met Voor 1 juli 2017 zijn de eerste 30 eengezinswoningen in De Streek opgeleverd. In november volgden 9 woningen aan de Peellandhof. In oktober 2017 startte de bouw van de volgende 13 huurwoningen. Oplevering verwachten we in het tweede kwartaal van De volgende fase, 17 woningen, zal naar verwachting voorjaar 2018 starten. Alle huurwoningen zijn DAEB-woningen, dus met een huur onder de huurtoeslaggrens. We zullen 3 verschillende huurprijsklassen hanteren: rond de 570, 610 en 710 euro. Juvenaatlaan: mix van jong en oud Op de locatie Juvenaatlaan is in mei de bouw gestart van 75 appartementen en 113 parkeerplaatsen. Dat is een woning meer dan voorgenomen. Deze vervangt de geplande gemeenschappelijke ruimte, omdat te weinig partijen in zo n ruimte geïnteresseerd waren. Op 30 november bereikte de bouw het hoogste punt. De bouw verloopt zonder problemen en de oplevering is naar verwachting vanaf het derde kwartaal van De appartementen liggen in 3 afzonderlijke woonblokken, in een parkachtige omgeving. De platte daken worden bedekt met zonnepanelen. Eén woonblok is specifiek bedoeld voor 55+ ers, in de andere woonblokken zijn jongere bewoners ook welkom. WEL vindt het belangrijk, ook in het kader van mantelzorg, om gemengde woongebouwen te realiseren. In november 2017 was voor alle woningen al een huurder gevonden. Met de gemeente spraken we af minimaal 40 senioren te plaatsen. Dat is gelukt, we hebben 47 senioren als nieuwe huurders. De overige huurders zijn jongeren. Bij 18 appartementen hebben we de toekomstige huurders als experiment de keuze voor 1 of 2 slaapkamers gegeven. Appartementen met 2 slaapkamers zijn duidelijk het meest gewild; 17 huurders kozen hiervoor. Op 3 bewonersavonden in oktober lichtten we de huurders de mogelijke opties voor keukenuitbreidingen, kleurkeuzes en installatietechnische zaken toe. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

14 Het Withof: betere spreiding sociale huurwoningen Op het terrein van het voormalig klooster Het Withof stonden 80 socialehuurwoningen gepland. In 2017 overlegden we met een commerciële partij die bouwplannen heeft voor 80 woningen op het terrein van de tennishal aan de Couperuslaan (Topshotlocatie). Het voornemen is dat deze partij 40 koopwoningen en een ondergrondse parkeervoorziening gaat bouwen bij Het Withof en WEL 40 socialehuurwoningen op de Topshotlocatie. Zo delen we kosten, spreiden we DAEB- en niet-daeb-woningen beter over Etten-Leur en hoeven we op Het Withof minder compact te bouwen, omdat er minder ruimte nodig is voor parkeren. In de loop van 2017 voerden we met de gemeente overleg over de bestemmingsplanwijziging die hiervoor nodig is. We streven ernaar om na afronding van de bestemmingsplanprocedure medio 2019 te starten met de bouw van de 40 huurappartementen en 40 commerciële woningen op het terrein van Het Withof en aansluitend de bouw van de 80 woningen op de andere locatie op te pakken Extra nieuwbouw Extra kansen om met nieuwbouw de woningvoorraad uit te breiden met betaalbare, kwalitatief goede woningen waaraan onze doelgroep behoefte heeft, willen we zo veel mogelijk benutten. In de prestatieafspraken met Gemeente Etten-Leur en de HuurdersBelangenVereniging (HBV) hebben we afgesproken vóór 2023 in elk geval 100 extra nieuwe woningen te bouwen. De 4 Leeuwen aangekocht WEL kocht in november 2017 een kantoorpand bij het station: De 4 Leeuwen. In eerste instantie wilden we hier woningen voor statushouders maken, maar die noodzaak is inmiddels minder groot geworden. Voornemen is nu om dit pand te slopen en op deze locatie bescheiden appartementen voor jongeren te bouwen, met gedeelde (duurzame) voorzieningen als tuinen en deelauto s. De gunstige ligging naast het station biedt een snelle verbinding naar de binnenstad van Breda. Om van het Stationsplein een hippe woonomgeving voor jongeren te maken, nodigde WEL jongeren uit voor placemaking (tijdelijke creatieve projecten in het leegstaande pand tot de sloop) en om ideeën aan te dragen voor de uiteindelijke invulling van de locatie. De respons hierop was goed. Er waren 8 jongeren mee op een inspiratiedag op 15 december. Een aantal van hen gaat initiatieven nemen voor placemaking en/of activiteiten in het leegstaande pand. Enkele anderen hebben zich gemeld om mee te denken over de nieuwe appartementen. Eén van hen gaat zijn afstudeerstage bij Alwel doen, gericht op dit project. De start van de nieuwbouw staat gepland voor eind 2020/2021. In gesprek over gebiedsontwikkeling De gemeente en WEL hebben in 2017 besproken welke delen van Etten-Leur het komende decennium in aanmerking zouden kunnen komen voor gebiedsontwikkeling. Het gaat onder meer over de gebieden rondom de Kerkwerve, rondom Kasteellaan/Kapelstraat, rondom de oude Nobelaer en het Hooghuisterrein. GGz heeft het vrijgekomen Hooghuisterrein in 2017 verkocht aan projectontwikkelaar NBU uit Etten-Leur. NBU presenteert naar verwachting in het voorjaar van 2018 een concrete visie voor het terrein. Dan wordt bekend of er socialewoningbouw staat gepland en welke rol Woonstichting Etten-Leur daarin kan spelen. Voor de andere 3 gebieden volgt in 2018 nader overleg met de gemeente om vast te stellen hoe de ontwikkelingen daar gaan verlopen en hoe wij daar kunnen bijdragen aan vernieuwing. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

15 Grondposities Op 31 december had WEL 4 grondposities, op de locaties waar nieuwbouw staat gepland: in De Streek, aan de Juvenaatlaan, Het Withof en aan het Stationsplein Verkoop huurwoningen onder maximumgrens In de prestatieafspraken is ervan uitgegaan dat WEL gemiddeld 20 woningen per jaar verkoopt. Dankzij de verkoop kunnen we onze doelstellingen beter halen op het gebied van duurzaamheid en beschikbaarheid. We raken woningen met een slechte energie-index kwijt en genereren geld om nieuwe, duurzame woningen te bouwen, grotendeels compacte appartementen en eengezinswoningen, waarmee we kunnen voorzien in de huidige vraag. In 2017 hebben we 19 huurwoningen verkocht. Het ging om 14 vrijkomende woningen en 5 zittende huurders kochten hun eigen huurwoning. We merkten dat de verkoop aantrok in Vrijgekomen woningen stonden niet lang leeg, voordat er een koper gevonden was. In alle gevallen brachten de woningen minimaal de taxatiewaarde op, vaak lag de verkoopprijs erboven. Op verzoek van de HBV is in 2017 afgesproken om te onderzoeken of het mogelijk is om woningen toch te behouden voor sociale verhuur. Idee is ze niet te verkopen, maar te renoveren tot op zijn minst energielabel B. De kosten hiervoor worden betaald uit het budget dat vrijkomt door de fusie tussen WEL en AlleeWonen. Totaal aan- en verkopen Naast de 19 verkochte huurwoningen was er nog een aantal transacties. We kochten en verkochten woningen en grond op basis van de verplichtingen uit de Koopgarant-, Koopgoedkoop en MGE-regelingen, waarmee we in het verleden een koopwoning binnen bereik brachten van huishoudens met een laag inkomen. We verkochten een incourant stukje grond aan de Norbartstraat aan de buurman, die graag wat meer ruimte had. En we kochten de locatie bij het station aan voor nieuwbouw. Aan- en verkoop 2017 Reguliere verkoop (waarvan vijf aan zittende huurders) 19 Grond Koopgoedkoop 9 Koopgarant terugkoop 4 MGE terugkoop 1 Doorverkoop voormalig Koopgarant woning 3 Doorverkoop voormalig MGE-woning 4 Verkoop perceel Norbartstraat/Stationsstraat 1 Aankoop Stationslocatie / De 4 Leeuwen Vrijwel geen leegstand zakelijke ruimten De verhuur van ons commerciële bezit in Etten-Leur verliep goed in Vrijwel al onze ruimtes zijn verhuurd of vonden een nieuwe huurder. Alleen voor de commerciële ruimte aan de Valpoort slaagden we er niet in een huurder te vinden. Dit pand staat al sinds 2015 leeg. We gaan nu onderzoeken of we een niet-commerciële invulling aan dit pand kunnen geven. Er is veel contact geweest met onze huidige huurders over de lopende huurcontracten van winkelpanden. Hierin hebben wij via maatwerk naar een win-winsituatie gezocht en die in alle gevallen ook gevonden. Hierdoor is de leegstand in commercieel vastgoed minimaal. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

16 Overzicht commercieel vastgoed 2017 Winkelruimte 5 Algemene ruimte 7 Kantoorruimte 5 Gezondheidscentrum 2 Kinderdagverblijf 3 Sociaal-cultureel centrum 2 Overig Toekomst als Alwel Door de fusie van WEL met AlleeWonen tot Alwel bundelen we de verhuur van woningen en andere ruimtes in 3 woonkernen: Etten-Leur, Breda en Roosendaal. In totaal telt Alwel circa woningen en verhuureenheden. Deze vrijkomende woningen boden we al aan via Klik voor Wonen. Dat verandert niet. Een groot voordeel van de fusie voor de gemeentes is de besparing die we naar verwachting de komende jaren realiseren. In alledrie de gemeenten zetten we deze fusiemeerwaarde om in investeringen in volkshuisvesting. De afspraken hiervoor zijn in 2017 met de gemeenten en de huurdersorganisaties vastgelegd. In Etten-Leur resulteert dit onder meer in extra nieuwbouw. De komende 5 jaar zijn de plannen voor Etten-Leur dus duidelijk en de gemaakte afspraken zijn leidend voor het beleid van Alwel. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

17 1 BETAALBAARHEID 2 0,3% GEMIDDELDE HUURVERHOGING 1 BETAALBAARHEID BETALINGS REGELINGEN 1 BETAALBAARHEID 2 7 HUURDERS IN GESPREK OVER MAATWERK BIJ HUURVERHOGING 1 BETAALBAARHEID 2 36 HUISHOUDENS KRIJGEN BUDGETCOACHING 1 BETAALBAARHEID WONINGEN NAAR LAAGSTE 2. BETAALBARE WONINGEN 2 66% INKOMENSGROEP 2 BETAALBAARHEID GA VERDER NAAR START JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2017

18 2. BETAALBARE WONINGEN Onze plannen voor 2017 Uitgevoerd in 2017 Erover lezen in In overleg met de HBV stellen we een nieuw huurbeleid vast. We doen dit op basis van de huursombenadering. Voor kwetsbare doelgroepen ontwikkelen we een geïntegreerd woonlastenbeleid. Dat doen we samen met andere betrokken partijen. Ja Ja Zorgen dat woningen betaalbaar zijn voor mensen met een laag inkomen is een van de belangrijkste taken van Woonstichting Etten-Leur. Het houdt onder meer in dat we de huurverhoging tot een minimum beperken, ook waar we volgens de wet meer huur mogen vragen. Ook houden we in de gaten waar huurders in financiële problemen dreigen te raken. We proberen dat voor te zijn en bieden hulp. Tot 2017 was de onvoorspelbare omgeving een belemmering om langetermijnafspraken te maken voor het huurbeleid. De heldere kaders van de Woningwet bleken in 2017 echter een stabiliserende factor. Ook al is de speelruimte krap, we weten waar we aan toe zijn. Het extra geld van de fusiemeerwaarde was in 2017 bovendien smeermiddel om huurbeleid voor een langere periode vast te kunnen stellen. Meerjarenhuurprijsbeleid was al langer een wens van de HBV. Nu slaagden we erin het eens te worden en gingen ook daarmee verder naar een nieuwe start Huurprijsbeleid Huurprijsbeleid tot 2023 vastgelegd In samenspraak met de HBV en de gemeente hebben we heldere afspraken gemaakt voor het huurbeleid. Ze zijn in juni vastgelegd in Kader prestatieafspraken Gemeente Etten-Leur, HBV en WEL. Tot 2023 gelden de volgende afspraken: We passen de huursombenadering toe (inclusief harmonisatie bij nieuwe verhuur van een vrijkomende woning). De maximale huurverhoging is inflatie + 1 procent. Voor zowel het DAEB-segment (woningen met een huurprijs tot 710,68 euro) als het geliberaliseerde segment met een huurprijs tussen 710,68 en 875,00 euro (prijspeil 2017) is de gemiddelde huurverhoging per 1 juli gelijk aan de inflatie. Binnen de huurgrenzen voor het DAEB-segment mogen we de huurprijzen differentiëren. We passen geen inkomensafhankelijke huurverhogingen toe. Tot en met 2020 berekenen we de huurverhoging voor de 482 woningen die we als gevolg van de nieuwe Woningwet hebben overgeheveld van DAEB naar niet-daeb op dezelfde manier als bij DAEB-woningen. De 48 niet-daeb-woningen die we volgens het scheidingsvoorstel overhevelden naar DAEB volgen het DAEBregime voor huurprijzen. We voeren de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli op zo n manier uit dat de huren van woningen in het DAEBsegment niet boven de liberalisatiegrens uitkomen. Dit doen we omdat in de wensportefeuille is vastgesteld dat we dit aantal DAEB-woningen nodig hebben. Niet-DAEB-woningen met een huurprijs boven 875,00 euro (prijspeil 2017) verhuren is in beginsel commerciële verhuur. Als we voor deze woningen de jaarlijkse huurverhoging bepalen, houden we echter (naast de afspraken in het huurcontract) rekening met de marktontwikkeling en de betaalbaarheid voor de huurders. De woonlastenaanpak geldt ook voor de huurders in dit segment. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

19 Passend toewijzen Voldaan aan norm passend toewijzen primaire doelgroep Een voorschrift vanuit de Woningwet is passend toewijzen. Corporaties moeten ervoor zorgen dat minstens 95 procent van de nieuwe huurders met een inkomen dat recht geeft op huurtoeslag (de primaire doelgroep) in een woning terechtkomt met een huurprijs onder de aftoppingsgrenzen. Voor huishoudens met 1 of 2 personen lag deze aftoppingsgrens in 2017 op 592,55 euro, voor huishoudens met 3 of meer personen op 635,05 euro. Om voor huurtoeslag in aanmerking te komen mag het inkomen niet hoger zijn dan euro bij alleenstaanden, euro bij huishoudens met 2 of meer personen of euro bij huishoudens met 2 of meer personen die ouder zijn dan 65 jaar. Van de mensen uit de primaire doelgroep aan wie we in 2017 een vrijgekomen woning verhuurden, hebben we 99,7 procent gehuisvest in woningen met een passende huurprijs. We hebben dus ruimschoots voldaan aan de norm. Onze secundaire doelgroep zijn huishoudens met een inkomen boven de huurtoeslaggrens, maar niet hoger dan euro. Deze komen wel in aanmerking voor een sociale huurwoning, maar niet voor huurtoeslag. Aantallen woningen verhuurd met passende huurprijs voor verschillende inkomensgroepen Primaire doelgroep Secundaire doelgroep Midden- en hoge inkomens (maximumjaarinkomen (maximumjaarinkomen (jaarinkomen vanaf tot / ) tot ) ) Goedkoop, Huurprijs < 414,02 Betaalbaar, Huurprijs < 592,55 Betaalbaar, Huurprijs < 635,05 Bereikbaar, Huurprijs < 710,68 Duur Huurprijs > 710, Middeninkomens in de knel Door passend toewijzen dreigen sommige huishoudens nauwelijks een woning te kunnen vinden die zij kunnen betalen. Het gaat vooral om huishoudens met een inkomen dat net te hoog is om recht te hebben op een woning waarvoor ze huurtoeslag kunnen aanvragen. De EU-richtlijnen bieden ons ruimte om 10 procent van onze vrijkomende socialehuurwoningen te verhuren aan mensen met een laag middeninkomen en 10 procent aan mensen met een hoog middeninkomen. In 2017 hebben we van die mogelijkheid al meer gebruik gemaakt dan in de jaren ervoor. We willen het percentage komende jaren nog verder verhogen. We verhuurden in woningen, 3,1 procent, aan deze doelgroep. In de prestatieafspraken hebben we vastgelegd dat we voor de lage middeninkomens (tussen en euro, prijspeil 2017) de vrijstelling van 10 procent zoveel mogelijk gaan gebruiken. Hogere middeninkomens ( tot en met euro, prijspeil 2017) zijn aangewezen op geliberaliseerde huurwoningen met een huurprijs boven de 710,68 euro. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

20 Slaagkans niet kleiner We slaagden erin passend toewijzen te realiseren zonder dat de slaagkans voor woningzoekenden uit de primaire en secundaire doelgroep kleiner werd. WEL heeft de woningvoorraad zo ingericht dat 67 procent bestemd is voor de primaire en secundaire doelgroep en 33 procent voor de overige woningzoekenden. Dat doen we door de streefhuren aan te passen. Dat heeft als consequentie dat WEL minder huurinkomsten heeft dan waar we voorheen mee rekenden. We hebben dat inmiddels financieel geborgd. WEL verkeert in een gezonde financiële situatie en kan dit dragen. Door deze indeling bleef de slaagkans in 2017 gelijk aan de situatie van vóór het passend toewijzen. Door de nieuwbouw in De Streek is het aanbod voor de primaire doelgroep (zelfs voor gezinnen) fors toegenomen. De slaagkans is een resultante van de wachttijd en het aanbod. Uiteindelijk hebben we van de 374 verhuurde woningen 66 procent verhuurd aan woningzoekenden met recht op huurtoeslag (primaire doelgroep). Naar de woningzoekenden die geen recht hebben op huurtoeslag, maar wel aangewezen zijn op een sociale huurwoning tot 710,68 euro (secundaire doelgroep) ging 21 procent van het aantal vrijgekomen woningen. Dit maakt opnieuw zichtbaar dat we de armste doelgroepen goed voorzien van woningen, maar dat er weinig woningen overblijven voor doelgroepen met een iets hoger inkomen, die ook op zoek zijn naar een betaalbaar huis. Verdeling aantal verhuringen over verschillende inkomensgroepen Primaire doelgroep, Recht op huurtoeslag Secundaire doelgroep, geen recht op huurtoeslag Midden- en hoge inkomens % 21% 13% Effecten nog niet bekend We werkten in 2017 voor het tweede jaar met passend toewijzen. Wat de volkshuisvestelijke effecten zijn kunnen we nog niet vaststellen. De verwachting is dat wijken en buurten zeker minder gemêleerd worden door dit beleid. Ook zijn er minder redelijk geprijsde woningen beschikbaar voor huishoudens met een middeninkomen. Passend toewijzen beperkt voor WEL de ruimte om te investeren in nieuwbouw, duurzaamheid en leefbare wijken. Daarnaast kan scheefhuur ontstaan, doordat het inkomen van huurders toeneemt, terwijl ze in een goedkope woning wonen. Op termijn bekijken we hoe we met deze knelpunten moeten omgaan Streefhuur gemiddeld ruim onder maximale huur Bij een nieuwe verhuring is de streefhuur bepalend voor de gevraagde huur. De streefhuur is de huurprijs die WEL vraagt zodra de woning opnieuw wordt verhuurd. WEL heeft de streefhuren in de wensportefeuille vastgesteld. Met de HBV is in 2017 afgesproken dat we minstens een keer per jaar bespreken of er aanleiding is om de streefhuren aan te passen. Dit is gebeurd in het regulier overleg in november. Ook hebben we in 2017 afspraken met de HBV gemaakt over de voorwaarden om de lijst met streefhuren beschikbaar te stellen aan de HBV, zodat die kan beoordelen of WEL de streefhuren goed toepast. WEL vraagt niet de maximaal toegestane huur, omdat betaalbaarheid van woningen voor veel huurders een heikel punt is. Bij een hogere huur zouden meer huurders met betalingsproblemen kampen. Deze keuze zorgt ervoor dat we genoeg woningen beschikbaar hebben voor mensen met een laag inkomen, die recht hebben op huurtoeslag. De huursom beperkt houden betekent wel dat we ook onze investeringen beperkt houden. Daarnaast zetten we een gedeelte van de reserves in en verkopen we woningen. De niet-daeb-tak brengt meer rendement op en op den duur wordt dat meer, door de overheveling van 482 woningen naar deze tak. De huurinkomsten van deze woningen mogen ook ten goede komen van de DAEB-woningen. Op deze manier kunnen we de woningen voor mensen met een laag inkomen betaalbaar houden. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

21 2.2. Huurverhoging Gestart met huursombenadering Waar tot 2017 het inkomen van de huurder bepalend was voor de huurprijsverhoging, startten we in 2017 met een huurprijsverhoging op basis van de kwaliteit van de woning. Vanaf 2017 mag de gemiddelde huurverhoging van een corporatie niet hoger zijn dan de inflatie plus 1 procent. Binnen deze huursom mogen corporaties huurstijgingen doorvoeren van maximaal 2,5 procent, afhankelijk van de woningkwaliteit. Deze huursombenadering is een afspraak uit het Huurakkoord tussen brancheorganisatie Aedes en huurderskoepel Woonbond Lage huurverhoging WEL beperkte de gemiddelde huurverhoging in 2017 tot uitsluitend de inflatie om huurders zoveel mogelijk te ontzien. De inflatie was 0,3 procent. We lichtten huurders in april in over de huurverhoging per 1 juli. Op verzoek van de HBV hebben we een differentiatie aangebracht tussen 0 en 0,6 procent. Die differentiatie in huurprijsverhoging was gebaseerd op de het verschil tussen de streefhuur en de werkelijke huur; waar dat verschil relatief klein was, was de huurverhoging laag. Op basis hiervan hebben we onderstaande verdeling in de huurverhoging aangebracht. Meer dan huishoudens kregen dus geen huurverhoging. Huurprijsverhoging per 1 juli 2017 (tot 710,68 euro) Verschil tussen huidige huurprijs en streefhuur Aantal huishoudens Huurverhoging 2017 Groter of gelijk aan 15% ,6% Tussen 0 en 14% ,3% 0% of minder % Gemiddelde huurverhoging per 1 juli ,3% Geliberaliseerde huur Om aan te sluiten bij marktconforme huurprijzen hebben we vanaf 2015 de streefhuren van diverse geliberaliseerde complexen verlaagd. Deze woningen hebben een huurprijs boven 710,68 euro. Bij mutaties vragen we die lagere huurprijs. De leegstand is nu nagenoeg nihil en dat is natuurlijk goed nieuws. De zittende huurders gaven echter nadrukkelijk aan dat zij het als onrechtvaardig ervaren als zij een hogere huurprijs betalen. Om aan dit gevoel van onrechtvaardigheid tegemoet te komen, hebben we het volgende voorstel aan de HBV voorgelegd en de HBV is hiermee akkoord gegaan: Verschil tussen ingangsdata huurcontract Huurverhoging 2017 Huurcontract vóór Inflatie + 0,7% = 1% Huurcontract na Inflatie + 2,7% = 3% Gemiddelde huurverhoging per 1 juli ,5% Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

22 Bezwaarschriften In totaal hebben 4 huurders schriftelijk bezwaar gemaakt tegen de huurverhoging in Dat is extreem weinig. Voorgaande jaren ontvingen we 39 tot 130 bezwaarschriften. Het lage aantal is te danken aan onze beperkte huurverhoging. WEL heeft bij 1 huurder de huurverhoging verlaagd. Bij de overige 3 huurders is de huurverhoging gehandhaafd. Uiteindelijk zijn deze huurders akkoord gegaan met hun huurverhoging. Ontruimingen Het aantal aanzeggingen tot ontruimingen was in In 2016 was dit minder: 37. Uiteindelijk hebben er 8 ontruimingen plaats gevonden in 2017, net zoveel als in Belangrijke redenen om een ontruiming door te laten gaan zijn overlast en het vertrek van een huurder. Meestal is er dan ook sprake van een huurschuld Hulp aan huurders Vangnet huurverhoging WEL en de HBV hebben al een aantal jaren een afspraak over een vangnet voor huurders die door de huurverhoging in financiële problemen komen. Huurders kunnen aangeven als zij de huurverhoging niet kunnen opbrengen. Surplus Welzijn toetst hun inkomsten en uitgaven om te bepalen hoe groot het probleem is. In 2017 maakten 7 huurders gebruik van deze mogelijkheid. Surplus heeft geadviseerd om bij 1 klant geen huurverhoging te geven. 2 verzoeken zijn nog in onderzoek. Bij de overige 4 huurder blijft de voorgestelde huurverhogingen gehandhaafd Woonlastenaanpak opgezet Uit het onderzoek dat RIGO in 2017 uitvoerde, blijkt dat ongeveer huishoudens die een woning van WEL huren risico op betalingsproblemen lopen. Een generieke oplossing hiervoor is niet efficiënt en zet de financiële positie van WEL onder druk, wat de investering in nieuwbouw in gevaar brengt. Daarom hebben we in de prestatieafspraken met de HBV en de gemeente vastgelegd dat we de betaalrisico s monitoren en maatwerkoplossingen bieden voor huurders die in de knel zitten of dreigen te komen. Tot nu toe kwamen deze huurders pas in beeld als ze een betalingsachterstand hadden. Afgesproken is om van de fusiemeerwaarde 1,5 miljoen euro te bestemmen voor een woonlastenaanpak. Van dit geld is een gedeelte bestemd voor een maatwerkadviseur, die per 1 januari 2018 bij Alwel is aangesteld. Deze medewerker richt zich op gezinnen in Etten-Leur waar de schuldenproblematiek groter is dan een eenvoudige huurachterstand. Hij helpt deze gezinnen met de achterliggende problematiek, helpt het huishoudboekje weer op orde te krijgen en probeert ervoor te zorgen dat de schulden beperkt blijven of voorkomen worden en dat huurders begeleid worden voor problemen die met de lastige financiële situatie samenhangen. De overige 1 miljoen euro, het woonlastenbudget of woonlastenfonds, kan de maatwerkadviseur tot en met 2022 benutten om huurders te helpen bij het oplossen van (financiële) problemen Huurtool Het Nibud heeft een zogenaamde Huurtool ontwikkeld. Dit instrument geeft een indicatie hoeveel huur (toekomstige) huurders kunnen betalen zonder in financiële problemen te komen. Het resultaat wordt weergegeven in een meter. De meter gaat van groen (makkelijk betaalbaar) naar donkerrood (niet betaalbaar). Met HBV en gemeente is afgesproken om de Huurtool te gebruiken als indicator voor de betaalbaarheid van een huurwoning voor een huishouden. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

23 Verder met Budgetcoaching WEL is samen met de gemeente opdrachtgever voor Budgetcoaching. Dit blijft bestaan naast de woonlastenaanpak voor schrijnende gevallen. Ons doel is te voorkomen dat mensen financieel in de problemen komen, door hen op tijd te helpen. Budgetcoaching is gratis en voor alle inwoners van Etten-Leur beschikbaar. Een professionele coördinator van Surplus Welzijn voert dit uit, samen met vrijwilligers. Zij helpen onder meer met ondersteuning bij de administratie van het huishouden en geven workshops. Als lichte en kortdurende hulp niet voldoende blijkt, is individuele begeleiding mogelijk (BudgetPlushulp). Als deze hulp niet voldoende is, kunnen mensen via Budgetcoaching terecht voor schuldhulpverlening of voor psychosociale hulp. In 2017 heeft WEL 36 huishoudens verwezen naar Budgetcoaching. In 2016 waren het 30 huishoudens Incasso In 2017 zetten we ons actievere incassobeleid voort. Als we aanmaningen stuurden aan huurders met een huurachterstand boden we aan om gebruik te maken van schuldhulpverlening. Dit zorgde er in 2017 opnieuw voor dat er minder vaak een deurwaarder bij huurders op de stoep stond. In 2017 gaven we 112 incassozaken aan de deurwaarder tegen 131 in 2016 en 143 in We hebben meer betalingsregelingen kunnen treffen: 108 in 2017, tegen 95 in 2016 en 72 in Dit is een goede ontwikkeling, want het betekent dat we mensen die moeite hebben met het betalen van de huur minder in het nauw drijven. Ze slagen er hierdoor beter in hun financiën te beheren en hun schulden af te lossen. Er zijn in zaken naar Surplus gegaan voor begeleiding met schuldhulpverlening. Aanmeldingen voor schuldhulpverlening Woningen Veron: oude servicekosten afgehandeld De servicekosten van de gebouwen van de voormalige corporatie Veron waren lang te laag berekend. Nadat Woonstichting Etten-Leur de woningen in 2014 overnam, berekenden we de werkelijke kosten. Daardoor kregen bewoners vanaf 2014 te maken met veel hogere servicekosten (inclusief energie). Voorgaande jaren lukte het niet om het met de bewoners eens te worden over de afrekening van deze kosten. Een werkgroep van mensen van de bewonerscommissies, HBV, WEL en Surplus maakte in 2017 uiteindelijk goede afspraken. We hebben extra meters geplaatst om het energieverbruik van algemene ruimtes te meten. Hierdoor ontstond meer inzicht in het daadwerkelijke energieverbruik per huishouden. De werkgroep heeft een nieuwe methodiek opgesteld die hier beter bij aansluit. Op basis van deze methodiek zijn de afrekeningen van 2014 tot en met 2016 berekend. Om de bewoners tegemoet te komen hebben WEL en Surplus de bedragen die bewoners eventueel nog moesten betalen kwijtgescholden. Het ging om een totaalbedrag van circa euro. Bewoners die geld terugkregen over voorgaande jaren hebben dat in 2017 ontvangen. Zowel de werkgroep als de bewoners waren het hiermee eens en waardeerden het aanbod van WEL en Surplus. Eind 2017 zijn alle afrekeningen over 2014, 2015 en 2016 afgerond. We gaan er vanuit dat de afrekening over 2017 zonder problemen verloopt Toekomst als Alwel Binnen Alwel gaan we uit van een centraal beleid met lokale invulling in Breda, Roosendaal en Etten-Leur. Alwel accepteert dat er verschillen ontstaan tussen de 3 gemeenten. In Etten-Leur liggen de afspraken met de gemeente en de HBV in het kader van de fusiemeerwaarde vast in de prestatieafspraken. Deze lokale afspraken zijn leidend voor de komende vijf jaar. Een van de belangrijkste punten is het vastleggen van de huurverhoging; in Etten-Leur is de huurverhoging tot 2023 beperkt tot de inflatie. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

24 3 KWALITEIT 1 KWALITEIT 3 31 CV-KETELS VERVANGEN 1 PROEFPROJECT DUURZAAMHEID GESTART 1 KWALITEIT 3 3. KWALITEIT WONINGEN 1 KWALITEIT WONINGEN GESCHILDERD 1,48 GEMIDDELDE ENERGIE-INDEX VAN ONZE WONINGEN 3 KWALITEIT GA VERDER NAAR START JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2017

25 3. KWALITEIT WONINGEN Onze plannen voor 2017 Uitgevoerd in 2017 Erover lezen in We starten met een pilot om 100 woningen in De Baai energiezuiniger te maken Ja We bereiden een tweede verduurzamingsproject voor Nee Op dagelijks onderhoud bezuinigen we 10 procent zonder concessies aan de kwaliteit te doen Nee We doen mee met 1 of 2 gezamenlijke inkooptrajecten in Lente, om te besparen op onderhoud of de kwaliteit te verbeteren Ja We onderzoeken en realiseren de transformatie Van t Hoffstraat Ja We kiezen een volgend transformatiecomplex en starten met onderzoek Nee De kwaliteit van de woningen van Woonstichting Etten-Leur is goed en dat houden we graag zo. Daarom investeren we in dagelijks en planmatig onderhoud. De fusiemeerwaarde bood mogelijkheden om hierin extra snel vooruit te gaan. Waar het regulier onderhoud niet voldoende is, renoveren we woningen of kiezen we in co-creatie met bewoners welke toekomst voor de woningen is weggelegd, desnoods sloop en nieuwbouw. Bij renovaties pakken we ook de duurzaamheid van de woningen aan, met name het energieverbruik. Daarmee geven we woningen een nieuwe start en maken we een grote sprong in kwaliteitsverbetering en verduurzaming. Verduurzamen zonder onderhoud bleek in 2017 geen weg naar een versnelling van de verduurzaming Strategisch voorraadbeleid In 2017 zijn we niet toegekomen aan de uitwerking van de complexbeheerplannen. Dit had een praktische oorzaak: capaciteitsgebrek. Een van de drie leden van ons strategisch team vertrok en deze plaats is niet opgevuld, met het oog op de naderende fusie. Een van de resterende twee medewerkers was voorzitter van de ondernemingsraad; de fusie legde veel beslag op zijn tijd Onderhoudsbeleid Het meerjarenonderhoudsbeleid is gekoppeld aan het strategisch voorraadbeleid. Een aantal plannen is besproken met de HBV en de gemeente en vastgelegd in de prestatieafspraken. Zo maakt WEL onder meer extra geld vrij voor service-onderhoud (zie 3.2.1) en voor verduurzaming van woningen (zie 3.3.) Dagelijks onderhoud en mutatie-onderhoud Onze eigen vakmannen doen veel voorkomende klusjes. Is de opdracht groter dan besteden we die uit. We maakten in 2017 nieuwe afspraken met onze vaste aannemers voor onderhoud. Deze gingen in met terugwerkende kracht tot 1 januari In mei evalueerden we deze afspraken. We stelden vast dat het werken met vaste aannemers voor een duidelijker onderhoudsproces zorgde. Het standaardprijzenboek was helder en leverde geen discussie over tarieven of materiaalkeuzen op. Onze doelstelling voor 2017 was 10 procent besparen op onderhoud exclusief mutatie-onderhoud. We zagen een overschrijding op het budget voor dagelijks onderhoud en een ongeveer even grote onderschrijding voor mutatieonderhoud. Hierdoor hebben we de verwachte besparing niet gehaald. Een projectteam dat zich verdiepte in de onderhoudsbudgetten en -uitgaven stelde vast dat niet altijd alle kosten op de juiste post werden geboekt. Hierdoor ontstonden ongewenste budgetoverschotten en -tekorten. Dit hebben we gedurende 2017 anders ingericht en gecorrigeerd. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

26 Reparatieverzoeken 2017 Inspectie verzoeken 676 Reparatie door eigen dienst Uitbesteed naar aannemers Totaal Extra serviceonderhoud Bewoners en de HBV hechten er erg aan dat WEL klein onderhoud ruimhartig uitvoert. Dat gebeurt via Huurcomfort. In 2017 hebben we in samenspraak met de HBV en de gemeente besloten euro van de fusiemeerwaarde te benutten voor extra serviceonderhoud. Het gaat om periodiek klein onderhoud dat we tot en met 2021 minstens 2 keer per woning uitvoeren en waarbij we alle kleine reparaties uitvoeren, zodat de woning weer helemaal op orde is. We kunnen van dat geld 2,5 extra formatieplaats realiseren. Deze servicemonteurs stellen we begin 2018 aan. Een belangrijke nevenfunctie van de servicemonteurs is dat zij kunnen signaleren hoe het is gesteld met de kwaliteit van de woning. Deze signalen zijn input voor het strategisch voorraadbeleid en het meerjarenonderhoudsbeleid. Ook kunnen de servicemonteurs klachten, wensen of de noodzaak voor hulpverlening doorgeven Planmatig onderhoud We hebben in 2017 meer planmatig onderhoud uitgevoerd dan in Inspecties die we uitvoeren in het jaar ervoor bepalen wat er nodig is aan planmatig onderhoud en daarvoor nemen we in de jaarbegroting een bedrag op. Het planmatig onderhoud bestond onder meer uit: 31 cv-ketels vervangen 643 woningen schilderen 14 liften vernieuwen Bij 9 complexen in het kader van de Warmtewet meters plaatsen Kleine planmatige vervangingen van voegwerk, zonwering, toegangssystemen, balkonvloeren en verlichting Groot onderhoud Tubahof vlot klaar In januari sloten de bewoners, de aannemer en de leerling-bouwplaatsmedewerkers samen met WEL het grootonderhoudsproject bij 79 woningen aan de Tubahof en omstreken feestelijk af. Dit project was in december 2016 afgerond. Er is niet alleen groot onderhoud uitgevoerd, 77 woningen zijn ook energiezuiniger gemaakt; ze hebben nu gemiddeld energielabel A in plaats van D. In samenspraak met een bewonerspanel stelde WEL de bewoners vier keuzepakketten voor, waaronder voor het eerst een met zonnepanelen. De bewoners betalen na afronding van het groot onderhoud meer huur, maar de kosten voor energie zijn gedaald. WEL bood de bewoners woonlastenwaarborg. Daarmee hebben ze de garantie dat hun woonlasten per saldo niet hoger uitvallen dan voor het onderhoud. Van de bewoners hebben er 2 groot onderhoud geweigerd. Deze woningen renoveren we als ze vrij komen. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

27 Stroeve start Orgelhof Na de Tubahof wilden we op dezelfde manier groot onderhoud uitvoeren bij 24 woningen aan de Orgelhof en omgeving. Ook hier willen we de vervanging van onder meer keukens en sanitair combineren met een verduurzaming en meer wooncomfort, onder meer door de woningen beter te isoleren. Doel is de woonlasten voor de bewoners te verlagen doordat de energiekosten fors dalen. Het veelvuldige overleg met de Bewoners Advies Groep (BAG) leverde in 2017 nog geen concreet onderhoudsplan op. We verwachten dat alle verschillen in inzicht tussen WEL en BAG begin 2018 zijn weggewerkt en dat er dan een plan ligt om mee aan de slag te gaan. Wel hebben we in 2017 voor alle 24 woningen al opgenomen welke onderdelen versleten zijn, geïnventariseerd waar asbest zit en maatregelen genomen om flora en fauna niet te laten lijden onder de renovatie Co-creatie leidt tot besluit sloop en nieuwbouw Van t Hoffstraat Transformatie betekent sloop en nieuwbouw of een zeer ingrijpende renovatie. Het is een manier om de kwaliteit van verouderde woningen te verbeteren als het niet meer zinvol is de levensduur te verlengen met planmatig of groot onderhoud. Omdat WEL een relatief jonge en kwalitatief goede woningvoorraad heeft, komt transformatie niet op grote schaal voor. In april 2017 zijn we gestart met een transformatieproces van 36 eengezinswoningen aan van t Hoffstraat en omgeving. Deze woningen stammen uit De buitenkant is versleten en de indeling is achterhaald. In co-creatie met bewoners hebben we besloten wat er met het complex moet gebeuren. Van de 36 huishoudens namen 6 bewoners deel aan een werkgroep, samen met de HBV, WEL en in de loop van 2017 een extern adviesbureau (op verzoek van de HBV). Na een aantal sessies met deze werkgroep en 3 bewonersavonden voor alle bewoners zijn 4 scenario s aan de bewoners gepresenteerd. Minimaal 70 procent van de bewoners moest achter een scenario staan om het te kunnen uitvoeren. Een meerderheid van de bewoners (31 huishoudens, 89 procent) koos eind november voor sloop en nieuwbouw. In december besloot WEL met dit scenario verder te gaan. De plannen voor deze nieuwbouw worden in 2018 concreet. Naar verwachting komen er meer woningen terug, circa 65, in een mix van appartementen en eengezinswoningen. We overlegden in 2017 regelmatig met de gemeente over de plannen en de planning, omdat de omgeving van de woningen moet worden aangepast. Eind december vroegen we een wijziging van het bestemmingsplan aan die nodig is om de nieuwbouwplannen te realiseren voor Van t Hoffstraat. Kompaslocatie erbij Gemeente Etten-Leur wil de locatie van basisschool Kompas eventueel aan WEL aanbieden voor nieuwbouw. Deze ligt naast de Van t Hoffstraat en komt in de tweede helft van 2018 vrij. Koppeling zou efficiëntievoordelen opleveren en meer mogelijkheden bieden voor herontwikkeling. WEL onderzocht in 2017 de mogelijkheden die deze combinatie biedt en concludeerde dat het een reële optie is om de Kompaslocatie tegelijk met Van t Hoffstraat te transformeren. Uit de studie blijkt dat voor WEL de bouw van circa 38 kleinere appartementen aan de Van Genkstraat en voor een commerciële partij 9 tot 10 eengezinswoningen aan de Korte Brugstraat mogelijk is. De gemeente en WEL besluiten in 2018 of de transactie doorgaat. We kozen in 2017 geen volgend transformatieproject. Die keuze hangt samen met de besluitvorming rond de Kompaslocatie en de gebiedsontwikkeling van de gemeente die we in 2018 bespreken Duurzaamheidsbeleid gericht op lagere woonlasten Ons duurzaamheidsbeleid is vooral gericht op een lager energieverbruik. Besparen op energieverbruik levert lagere woonlasten op voor de huurders. Bovendien leveren de energiebesparende maatregelen meer wooncomfort op. Het is wel een uitdaging om het energetisch verbeteren van de woningen te combineren met passend toewijzen. Door passend toewijzen houden we namelijk minder financiële slagkracht en speelruimte om te investeren. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

28 Door de fusie tussen WEL en AlleeWonen ontstaat echter wel financiële ruimte. HBV, gemeente Etten-Leur en WEL hebben in de prestatieafspraken vastgelegd dat euro van de fusiemeerwaarde naar duurzaamheid gaat. Dit besteden we aan het verduurzamen van woningen die omwille van hun slechte energielabel op de nominatie staan om te verkopen. Zo houden we deze woningen beschikbaar voor sociale verhuur Gemiddeld energielabel B in 2021 De rekenmethode om te bepalen hoe energiezuinig een woning is, is in 2015 veranderd. Daardoor zijn energielabels uit de oude methode niet meer goed te vergelijken met de energie-index in de nieuwe methode. Grofweg staat energielabel B nu gelijk aan een energie-index (EI) tussen 1,2 en 1,4. WEL s streven was een gemiddeld energielabel B in Dit vloeide voort uit het Energieakkoord tussen brancheorganisatie Aedes en de rijksoverheid. In de nieuwe rekenmethode betekent dit een EI van maximaal 1,4. Daar zaten we in 2017 niet zo ver meer vanaf. Dit komt doordat onze nieuwbouw heel energiezuinig is (energie-index 0,42) en doordat we woningen met een hogere energie-index verkopen. Dat de gemiddelde energie-index van WEL in 2017 niet verder is gedaald dan 1,48 komt doordat de EI van een groot deel van onze woningen nog opnieuw berekend moet worden door een externe partij. Dat geldt ook voor het gasverbruik. Energieprestatie woningen WEL December 2014 December 2015 December 2016 December 2017 Aantal woningen Gemiddelde energieindex 1,54 1,55 1,49 1,48 Maximale energie-index 3,64 3,71 3,69 3,69 Gemiddeld gasverbruik [m 3 /woning] 1.117, , , ,49 Als lid van Aedes willen we eraan meewerken om de doelstelling te halen. Hiervoor zouden we de komende jaren ongeveer 600 extra woningen moeten verduurzamen, bovenop de 400 waarvoor we de verduurzaming al in de meerjarenonderhoudsplanning hebben opgenomen. Daarvoor hebben we de medewerking van onze huurders nodig. In 2017 ervoeren we hoe beperkt die bereidheid is Leren van pilot in De Baai In De Baai startten we met een pilot om 100 tot 150 woningen uit de jaren zestig, met energielabel E, F en G energetisch te verbeteren zonder verder onderhoud. Streven is zoveel mogelijk van deze woningen minstens naar energielabel B te krijgen. Op een bewonersavond eind 2016 bleek dat de belangstelling hiervoor niet groot was. Daar kwam naar voren dat de bewoners tocht en vocht als grootste probleem zien. We onderzochten daarna in twee leegstaande woningen wat er nodig was om het comfort te verbeteren en de woningen te verduurzamen. Dat bleek vooral veel isolatie en een vraaggestuurd mechanisch ventilatiesysteem. De grootste uitdaging in 2017 was bewoners te overtuigen om mee te doen aan het project. Om bewoners te interesseren voor verduurzaming renoveerden we de leegstaande woningen en lieten we bewoners in deze modelwoningen het comfort ervaren. Ook boden we hen woonlastenwaarborg aan; na de renovatie komen de woonlasten gegarandeerd niet hoger uit. We berekenden dat de energiebesparing 25 tot 40 euro per maand zou opleveren en stelden een huurverhoging voor van maximaal 50 procent van de verwachte energiebesparing. De rest van de besparing mogen bewoners in eigen zak steken. Omdat het verhelpen van tocht en vocht de bewoners meer interesseerde dan alleen energiebesparing, besloten we extra stappen te zetten. Zo stelden we voor oude radiatoren en houten dakramen te vervangen en tochtende ventilatieroosters te verwijderen. Het voordeel van het verhelpen van de comfortklachten is dat de woningen niet naar energielabel B gaan, maar zelfs op energielabel A uitkomen. Nadeel zijn de extra, ongeplande investeringen. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

29 We zetten in 2017 een marketingcampagne op rondom deze verduurzaming en gingen samen met de HBV en 2 energieambassadeurs uit de wijk bij alle woningen persoonlijk langs. De bewoners die de modelwoningen bezochten lichtten we daar voor, de andere bewoners kregen brochures en invulformulieren thuis. Bij bewoners die vragen hadden, gingen we langs. Uiteindelijk vonden we 26 huurders (van de 100) bereid om mee te doen aan de verduurzamingspilot. In maart of april 2018 start de renovatie van deze woningen. Ook nemen we de woningen mee die door mutatie vrijkomen, naar schatting zullen dat er 4 zijn. Dit is een matig resultaat, maar we hebben hier als pilot zeker van geleerd. Een belangrijke reden om niet mee te doen blijkt de relatief hoge gemiddelde leeftijd (50+) in deze wijk. Bewoners hebben verhuisplannen, zijn ziek, zien op tegen de overlast van de werkzaamheden of willen geen extra huurverhoging, ook al komen de woonlasten lager uit. Wat we geleerd hebben van deze pilot: Bewoners hebben er behoefte aan om inzicht te hebben in de energie-index van hun woning vóór renovatie. Het kost veel tijd, geld en energie om bewoners mee te krijgen. Bewoners moet veel extra comfort worden geboden om ze te overtuigen. Starters en jonge gezinnen zijn meer geneigd mee te doen, maar die zijn ondervertegenwoordigd in wijken met een slechte energie-indexering. Doordat het project in De Baai stroef verliep en veel tijd vergde, zijn we in 2017 niet gestart met een volgend project Verbeteringen door nieuwbouw en verkoop Via nieuwbouw en verkoop kunnen we grote stappen zetten in verduurzaming: We verkochten in woningen, voor het merendeel met energielabel C of slechter. We leverden in energiezuinige woningen op in De Streek, met energielabel A++ (energie-index 0,42). Alle daken van de nieuwe appartementencomplexen aan de Juvenaatlaan krijgen zonnepanelen. Omdat we deze woningen pas in 2018 opleveren telden ze in 2017 nog niet mee voor het verbeteren van de energie-index Toekomst als Alwel WEL zou de duurzaamheidsdoelstellingen van Aedes kunnen halen dankzij de kwalitatief goede en jonge woningvoorraad. Inmiddels heeft Aedes gekozen voor een nieuwe doelstelling: in 2050 het hele bezit energie- en CO -neutraal hebben. Daar sluiten we met Alwel bij aan. Dat betekent investeren in goede isolatie en in duurzame 2 opwekking van energie, bijvoorbeeld met zonnepanelen. Veel woningen zullen op den duur geen gasaansluiting meer hebben of er moet duurzaam gas komen. AlleeWonen was voor Roosendaal en Breda al bezig met de routekaart van Aedes hiervoor. In 2018 sluiten we daar voor Etten-Leur bij aan. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

30 1 KLANT 4 7,6 VOOR KWALITEIT VAN DIENSTVERLENING 1 KLANT 4 6 KLACHTEN VOOR KLACHTENCOMMISSIE 4. KLANT 4 KLANT GA VERDER NAAR START JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2017 Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

31 4. KLANT Onze plannen voor 2017 Uitgevoerd in 2017 Erover lezen in We streven ernaar dat 50 procent van de huurders hun account op het huurdersportaal heeft geactiveerd Nee We voeren de tweesporenaanpak voor de klantbediening uit en optimaliseren die aanpak Ja 4.1. We bereiden samen met AlleeWonen een Klantcontactcentrum voor Ja We starten met een digitaal klantpanel en raadplegen dit panel in keer, over 2 onderwerpen Nee Onze verantwoordelijkheid gaat verder dan zorgen voor genoeg, betaalbare en kwalitatief goede woningen. We willen alle klanten de service bieden die zij nodig hebben. Voor moderne huurders is dat zo veel mogelijk digitaal gemak. Kwetsbare huurders nemen we waar nodig bij de hand om ze in het spel te houden. In 2017 maakten we met sommige voornemens pas op de plaats om na de fusie met AlleeWonen snel een nieuwe, betere start te kunnen maken Klantbeleid In onze klantvisie staat hoe we onze klanten van dienst willen zijn. We volgen een tweesporenbeleid. Een groot deel van onze klanten willen we efficiënt bedienen. Het grootste deel van hun vragen willen we digitaal beantwoorden, waar dat niet mogelijk is doen we dit telefonisch en als dat niet lukt persoonlijk. De klant die zich niet kan redden met een digitale aanpak verliezen we niet uit het oog. WEL krijgt steeds meer te maken met kwetsbare huurders. Dit betekent dat we voor een deel van de klanten juist maatwerk leveren. Bij hen willen we ook aan huis komen. Met de aankomende fusie kozen we er in 2017 voor de klantaanpak van WEL niet te optimaliseren, maar de processen af te stemmen met die van AlleeWonen, zodat ze per 1 januari 2018 gelijk lopen. Waar dat zonder veel extra inspanning kan, hebben we direct bekeken of we de processen kunnen verbeteren. Voor het verhuurproces zijn we uitgegaan van een gedigitaliseerd proces. Door de standaardactiviteiten en eenvoudige stappen zoveel mogelijk te digitaliseren, ontstaat er ruimte in de organisatie om aandacht te besteden aan bijzondere vragen van klanten. Werkgroepen met medewerkers van WEL en AlleeWonen hebben dit voorbereid en zo wordt het nieuwe verhuursysteem van Alwel ook ingericht Geen klantpanel In de loop van 2017 hebben we besloten te wachten met het opstarten van een klantenpanel. Met de fusie op komst bleek het niet efficiënt om daar mee te beginnen. AlleeWonen heeft al een systeem met klantenpanels. Vanaf 2018 kunnen we daarbij aanhaken. We willen dit systeem benutten voor Etten-Leur. We hebben in 2017 wel intensief contact onderhouden met de HuurdersBelangenVereniging Digitalisering onverminderd verder Via het klantportaal Mijn WEL op de website van WEL kunnen klanten zaken met ons digitaal regelen op het moment dat hen dat het beste uitkomt. Ze kunnen bijvoorbeeld een reparatieverzoek indienen of hun huurbetalingen bekijken. Eind 2016 breidden we de digitale service uit en ontvingen alle klanten hun inlogcode. In 2017 gebruikten huurders de code om een account aan te maken voor de digitale dienstverlening. Dat is 32 procent. We hebben ervoor gekozen het daarbij te laten, omdat we met Alwel overschakelen naar een nieuw systeem, waarnaar de accounts niet zondermeer kunnen worden overgezet. Huurders gebruiken Mijn WEL het meest voor het doorgeven van reparaties en het betalen van de huur. In 2017 werden ruim 700 reparatieverzoeken digitaal doorgegeven. Dat is zo n 8 procent van het totale aantal reparatieverzoeken. Dat is nog niet veel, maar we zien dit aandeel wel steeds verder stijgen. 300 klanten betalen maandelijks de huur via het klantportaal. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

32 Laatste acceptgiro WEL stopte in 2017 met het versturen van acceptgiro s om de huur te betalen. Met een winactie stimuleerden we huurders over te stappen op automatische incasso. Uiteindelijk zijn zo n 400 klanten in 2017 automatisch gaan betalen. Drie van hen wonnen een bos bloemen en 250 euro Kwetsbare klanten Intensief contact Er zijn klanten die niet met een digitale aanpak uit de voeten kunnen, bijvoorbeeld senioren of mensen die de taal niet machtig zijn. Voor mensen die niet digitaal vaardig zijn, maken we een afspraak op ons kantoor, om hen te helpen bij de digitale uitvoering (meestal bij inschrijvingen). Wanneer we in contact zijn met deze klanten, vragen we hen of er mensen zijn in hun directe omgeving, zoals kinderen of buren, die hen kunnen ondersteunen met digitalisering. Bij hen zijn huisbezoeken dan vaak niet nodig. Ook mensen die moeite hebben de huur op te brengen zijn een kwetsbare groep. Voor hen zorgen we voor intensieve begeleiding, van Budgetcoaching tot schuldhulpverlening. Voor mensen die kampen met meerdere problemen is bij Alwel een maatwerkadviseur in dienst gekomen, die hen begeleidt bij het aanpakken van deze problemen. Meer problemen met verwarde huurders Het team Sociaal Beheer van WEL kreeg ook in 2017 te maken met verwarde huurders. Het aantal dossiers groeide en de inhoud neemt in heftigheid toe. Het gaat vaak om alleenstaande mensen die kampen met psychiatrische, mentale en/of verslavingsproblemen. Als verhuurder kunnen wij die problemen niet alleen oplossen. In deze situaties doen we een beroep op onze sociale netwerkpartners, zoals het wijkteam, de politie, Surplus, Mee en andere partijen. In het MASS (maatschappelijk steunsysteem) opereren deze partijen samen om een goede aanpak te vinden voor mensen die kampen met psychiatrische problemen, verslavingen en vervuiling. We zoeken samen naar een maatwerkoplossing. Deze samenwerking wierp in 2017 vruchten af. We waren sneller en intensiever present, waardoor we gezamenlijk voorkwamen dat problemen escaleerden. Klantcontactcentrum WEL heeft in 2017 samen met AlleeWonen een Klantcontactcentrum (KCC) voorbereid. Dit realiseren we in 2018 binnen Alwel. Het KCC gaat alle binnenkomende vragen van klanten beantwoorden. Het behandelt vragen die persoonlijk, per post, telefoon, , website en social media binnenkomen. We streven naar zo min mogelijk doorverwijzingen; 90 procent van de vragen willen we in het KCC zelf kunnen beantwoorden. Het KCC adviseert de organisatie over de manier waarop vragen snel en afdoende kunnen worden afgehandeld en opgevolgd en over de juiste communicatie met en communicatiemiddelen voor klanten Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

33 4.2. Beoordeling dienstverlening Klantwaardering gelijk gebleven Het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) beoordeelt de kwaliteit van onze dienstverlening. KWH kijkt naar uiteenlopende aspecten van de dienstverlening, van telefonische bereikbaarheid en woningen aanbieden tot reparaties afhandelen en onderhoud. Uit de toetsing in 2017 bleek dat klanten ons beoordelen met een 7,6, hetzelfde cijfer als we vorig jaar kregen. Dat is ruim boven de 7 die we minimaal moeten halen om het KWHlabel te kunnen voeren. Dit is een goede score gezien de werkdruk die door de voorbereiding van de fusie ontstond. Per onderdeel: KWH-meting kwaliteit dienstverlening Contact 7,3 Woning zoeken 7,5 Nieuwe woning 7,7 Huur opzeggen 7,5 Reparaties 8,0 Onderhoud 7,8 Totaal 7,6 Klantwaardering verhogen De ambitie is dat klanten niets merken van de fusie. Dat is ambitieus, want er verandert veel, van verbouwingen en verhuizingen tot een nieuw ICT-systeem en vervlechting van verschillende processen. We monitoren met de KWHmeting of dit lukt. Als de klantbeoordeling in 2018 gelijk blijft, zijn we tevreden Kwaliteitscontrole reparaties Met de HBV is afgesproken dat euro van de fusiemeerwaarde onder meer wordt gestoken in een medewerker die controle uitvoert op de afhandeling en kwaliteit van de uitvoering van reparaties na een reparatieverzoek. Deze medewerker stellen we in 2018 aan binnen Alwel Aedes benchmark Woonstichting Etten-Leur haalt BC in de Aedes-benchmark. Aedes brengt van alle corporaties in beeld hoe ze scoren op kwaliteit (huurdersoordeel) en op kostenefficiency (beïnvloedbare kosten). De hoogste score is AA, de laagste CC. KWH voert de kwaliteitsmeting uit. Met de B voor huurdersoordeel zitten we op de gemiddelde waardering. Klanten zijn vooral tevreden over onze afhandeling van reparatieverzoeken daarbij scoren we beter dan gemiddeld. De C voor bedrijfskosten is minder goed dan gemiddeld Klachtencommissie In 2017 ontving de klachtencommissie 6 klachten. Al deze klachten waren nog niet aan de organisatie voorgelegd. Deze zijn daarom teruggelegd in de organisatie. Van deze klachten heeft WEL er 4 afgehandeld, 2 zijn nog in behandeling. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

34 De samenstelling van de klachtencommissie bleef gelijk. In de klachtencommissie Woonstichting Etten-Leur hebben de volgende personen zitting: De heer mr. Y.J.H. van Griensven (voorzitter), advocaat bij Van Griensven Advocatuur, Breda Mevrouw mr. L.J.C.M. Gottmer, juridisch medewerker bij Gemeente Etten-Leur De heer drs. H.C. de Korte MCM, opleidingsmanager bij Hogeschool Rotterdam Mevrouw mr. T.A.N. Verbruggen, jurist grondzaken bij Gemeente Oosterhout De commissie heeft in 2017 één keer vergaderd. Tijdens deze vergadering in april overlegde de commissie met de directie van WEL over het functioneren van de klachtencommissie, de voortgang van lopende klachten en de evaluatie van in 2016 behandelde klachten, de gevolgde procedure rondom de aanpassing van het ZAV-beleid en de ontwikkelingen binnen WEL zoals de voorgenomen fusie van WEL met AlleeWonen. De 3 klachtencommissies binnen Alwel blijven in 2018 zelfstandig functioneren Wensen van huurders Met de HBV hebben we in 2017 uitgebreid besproken wat algemene wensen van huurders zijn. In Etten-Leur blijken huurders vooral behoefte te hebben aan huurmatiging, zorg voor bewoners die in financiële of sociale nood verkeren, extra nieuwbouw, extra onderhoud en extra verduurzaming. Daar is extra geld voor uitgetrokken (Zie hoofdstuk 2, 3 en 6) Keukens en schuttingen In 2017 plaatsten we bij 61 huurders nieuwe keukens, buiten een grootonderhoudsproject. Soms is dit nodig omdat de keuken kapot is. Dan valt het onder onderhoud. Soms vervangen we de keuken vanwege een wens van de huurder die graag een aanpassing wil. Dan volgt een huurverhoging. Onze medewerkers nemen de keukens op en plaatsen ze. Dit geeft ons de gelegenheid om het contact met onze huurders te onderhouden. Bij 87 huurders plaatsten we in 2017 een schutting. Over het algemeen pakken buren dit gezamenlijk op. Huurders hebben een grote vrijheid in de keuze van schuttingen en of ze de schutting individueel of met buren plaatsen. De investering in een schutting dekken we met een huurverhoging. Een gespecialiseerd bedrijf plaatst de schuttingen. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

35 Aanpassingen speciaal voor ouderen In 2017 gingen we aan de slag met een aanbeveling uit een onderzoeksrapport van een stagiaire gerontologie uit 2016 over aanpassingen aan ouderenwoningen. Bij mutaties richten we appartementen in de Van Kuijckflat (29 appartementen) en Oderkerkparkflat (27 appartementen) in volgens het voorbeeld van de pilotwoning die we in 2016 toetsten bij ouderen. Ze krijgen een veilige douche, ruimte in de woonkamer door de bar tussen de keuken en woonkamer weg te halen, aangepaste mengkranen en een drempelhulp. Ook pakten we een ander aspect aan uit het onderzoek: eenzaamheid onder de oudere bewoners. In 2017 is de bewonerscommissie nieuw leven ingeblazen en deze nieuwe commissie is zeer goed ontvangen door de bewoners. De commissie zorgt ervoor dat meer mensen meedoen aan (nieuwe) activiteiten en zorgt voor draagvlak bij de bewoners voor het opknappen van de ontmoetingsruimte. Het nut om hiervoor uren in te kopen bij Surplus is bij het MT van WEL duidelijk gemaakt en dit zal resulteren in een vervolg binnen Alwel. Als Surplus niet betrokken blijft, vallen de welzijnsactiviteiten weg. De gemeente Etten-Leur is opdrachtgever van Surplus, dus dit vraagt goede afstemming met en commitment van de gemeente. WEL, Surplus Zorg en Welzijn en gemeente Etten-Leur hebben samen een project Langer Thuiswonen, voor kwetsbare ouderen in deze flats georganiseerd. Onderdeel hiervan is een spreekuur van de wijkzuster in het complex. Dit is in 2017 gecontinueerd. We creëren hiermee voor de oudere bewoners (gemiddelde leeftijd ruim 80 jaar) sociale voorzieningen dicht bij huis. We verwachten dat deze aanpak voor de komende jaren passend is Wonen met Gemak Samen met de gemeente organiseren we Wonen met Gemak. We hielden in informatiebijeenkomsten waar vrijwilligers senioren voorzien van informatie, advies en praktische ondersteuning om comfortabel en veilig te wonen. Iedere woningeigenaar of huurder van 65 jaar ouder kan persoonlijk advies en praktische hulp vragen om langer zelfstandig te blijven wonen. Met een Woonscan maakt een vrijwilliger bij senioren aan huis een volledige analyse van mogelijke verbeteringen en aanpassingen, op basis van de specifieke wensen van de bewoner en kenmerken van het huis. Ook adviseert Wonen met Gemak bij de voorbereiding en uitvoering van de aanpassingen. Wonen met Gemak bestaat in Etten-Leur uit een breed samenwerkingsverband met de gemeente en organisaties als de Rabobank, Avoord Zorg en Wonen, Surplus Welzijn en GGz Breburg. Een pilot voor deze aanpak draaide in 2017 in de wijk Centrum-Oost. In de loop van het jaar zijn 13 scans voor huurwoningen uitgevoerd in deze wijk. Op basis hiervan hebben we besloten om het project voort te zetten in de wijk Banakkers Toekomst als Alwel In beginsel blijft de aanpak van Alwel gelijk aan die van WEL: inzetten op verdere digitalisering, maar tegelijk aandacht voor kwetsbare klanten. Daar is het nieuwe verhuurbeleid dat WEL en AlleeWonen samen voorbereidden ook op ingericht. Een beleidsvoornemen van Alwel is vooral meer in te zetten op de wijken en buurten: meer Alwel-mensen in de wijken, inzet op samenwerking met welzijn en zorg, aandacht voor maatwerk voor mensen met financiële problemen, maar ook voor mensen die zich om andere redenen moeilijk zelfstandig staande kunnen houden. De klantwaardering is een graadmeter of onze klantbenadering geslaagd is. Die willen we bij Alwel in 2018 minimaal op hetzelfde peil houden als bij WEL. Na 2018 streven we naar een stijging van de klantwaardering van 0,1 punt per jaar tot een 8,0 gemiddeld. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

36 5 ORGANISATIE 4655 VOLGERS OP SOCIAL MEDIA 5 ORGANISATIE 25 5 ORGANISATIE JAAR GELEDEN OPGERICHT 123 VERHUUREENHEDEN PER FTE 5 ORGANISATIE ORGANISATIE 5 54 MEDEWERKERS NIEUWE START 1 5 ORGANISATIE 5. ORGANISATIE GA VERDER NAAR START JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2017 Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

37 5. ORGANISATIE Onze plannen voor 2017 Uitgevoerd in 2017 Erover lezen in We optimaliseren onze werkwijze rondom digitale media Ja 5.5. We ronden een nieuw communicatieplan af en starten met de werkzaamheden die hieruit voortvloeien Ja 5.5. Op basis van ons HR-plan werken we aan de professionele ontwikkeling van onze medewerkers Ja We herformuleren ons HR-beleid en stellen op basis hiervan ons strategisch personeelsbeleid op Ja 5.4. We werken aan de nazorg van de implementatie van Empire en besteden aandacht aan betere bestuurlijke informatievoorziening We bereiden de I&A-samenwerking met de corporaties AlleeWonen en Zayaz voor Ja 5.3. Ja 5.3. We maken een afweging voor ons documentmanagementsysteem Ja 5.3. De aandacht voor organisatie-ontwikkeling en strategie concentreerde zich in 2017 op een goede opzet voor de inrichting van de fusieorganisatie. Daarmee gingen we op een gedegen manier door naar een nieuwe start voor de organisatie en de medewerkers Strategisch beleid Gevolgen Woningwet De Woningwet die in 2015 is ingegaan is heel helder over de mogelijkheden van corporaties om mensen te huisvesten; de speelruimte voor corporaties is nihil. Het extreme hokjesdenken van deze wet zorgt voor een sterke toename van segregatie en tekorten in aanbod, bijvoorbeeld voor mensen met een middeninkomen. Deze uitwassen worden pas met de jaren zichtbaar. Het nieuwe regeerakkoord verandert daar niets aan. Maar met de komst van het nieuwe kabinet lijkt wel de waardering terug te komen voor de rol en de expertise van de volkshuisvesting. Het nieuwe kabinet heeft meer oog voor de problemen die ontstaan door de Woningwet en lijkt bereid corporaties meer ruimte te bieden om voldoende aanbod te verzorgen. Bijvoorbeeld door de bouw van koopwoningen voor mensen met een middeninkomen vaker toe te staan en de markttoets hiervoor - de toets of commerciële partijen interesse hebben in bouwplannen waardoor ze voorgaan op corporaties - te vereenvoudigen. Scenarioplanning Om de strategische koers vast te stellen, gebruikte Woonstichting Etten-Leur een scenarioplanning waarin we de economische en politieke ontwikkelingen verwerken. Zo bepaalden we de speelruimte die we hebben voor volgende strategische zetten. De krappe bezetting in combinatie met het extra werk door de aankomende fusie zorgde ervoor dat we in 2017 niet met dit instrument hebben gewerkt. De financiële ruimte voor WEL was in 2017 voldoende en de politieke ruimte lijkt ook iets toe te nemen. Een van de voordelen van de fusie is dat er bij Alwel meer expertise en capaciteit in huis is, zodat er meer mogelijkheden zijn om zelf beleid te ontwikkelen, op uiteenlopende gebieden, van duurzaamheid tot juridische of fiscale zaken. Tot nu toe volgde WEL vaak de - overigens goede - formats van brancheorganisatie Aedes of adviesbureaus. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

38 5.2. Voorbereiding fusie Externe mijlpalen 2017 stond in het teken van de voorgenomen fusie tussen Woonstichting Etten-Leur en AlleeWonen. In de eerste helft van het jaar overlegden WEL en AlleeWonen vooral met huurders, huurdersorganisaties en gemeenten om hun instemming te krijgen. Hiervoor organiseerden we drie bijeenkomsten met alle drie de huurdersorganisaties en gemeentes. In deze bijeenkomsten werden de partijen geïnformeerd over het proces en er was ruimte om mee te denken en mee te beslissen. Zo mochten zij per stad bepalen hoe zij de financiële meerwaarde die ontstaat door te fuseren (3 x 4 miljoen euro) willen inzetten de komende vijf jaar. In het traject waren er zeker kritische noten, maar het verliep grotendeels prettig en harmonieus. Naast de plenaire sessies zijn er ook verschillende overleggen in kleinere samenstelling geweest. Op 11 juli 2017 hadden alle gemeenten (Roosendaal, Breda en Etten-Leur) en de 3 bewonersorganisaties hun instemming verleend. Daarna ging het voorstel voor advies naar de minister van Wonen en Rijksdienst. Deze hechtte op 8 september zijn goedkeuring aan het voornemen. WEL en AlleeWonen legden contact met de vakbonden om een sociaal plan voor de medewerkers van de fusieorganisatie op te stellen. Na een groot aantal gesprekken met de vakbonden moesten we aan het eind van 2017 constateren dat er geen akkoord bereikt kon worden. De bestuurders hebben samen met de ondernemingsraden besloten een sociaal plan te hanteren dat gebaseerd was op het laatste bod aan de vakbonden Intern traject Inrichting nieuwe organisatie In de tweede helft van 2017 bereidden we de organisaties van WEL en AlleeWonen voor op de samensmelting en hebben we de inrichting en afstemming van alle processen aangepakt. De voorbereiding hiervan was in het najaar van 2016 al gestart. Het begin van een pittig proces dat naast de gewone werkzaamheden moest worden uitgevoerd. De regie van het proces lag bij de stuurgroep die we eind 2016 oprichtten, bestaande uit de twee bestuurders met externe ondersteuning. Deze stuurgroep bekommerde zich zowel om de harde kant, het vervlechten van de processen, als de zachte kant, het enthousiasmeren van de medewerkers. Voor de zachte kant is direct in 2016 een eerste werkgroep geformeerd als aanjager van dit proces. Begin 2017 formeerden WEL en AlleeWonen verschillende werkgroepen met medewerkers van beide organisaties om de processen in goede banen te leiden. Zij bogen zich over verschillende onderdelen van de bedrijfsvoering zoals: Nieuwe strategische koers Begroting voor de nieuwe organisatie Klantdienstverlening Afstemmen informatiserings- en automatiseringssystemen Communicatiestructuur Huisvestings- & facilitaire zaken Synchronisatie beleidsdocumenten en verhuurprocessen Governance, risk & control Ondersteuning stuurgroep, managers en medewerkers op P&O-gebied De nieuwe organisatiestructuur is gebaseerd op zeven organisatieprincipes, te weten: De vraag van onze bewoners is leidend bij onze organisatie-inrichting. Onze dienstverlening is efficiënt en wij leveren maatwerk waar het nodig is. We zijn fysiek aanwezig in gemeenten, wijken en buurten. We verbeteren voortdurend om tot hogere klantwaarde te komen. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

39 We maken onderscheid tussen uitvoerend, tactisch en strategisch werk. Alle niveaus zijn betrokken bij het maken van beleid. We geven collega s vertrouwen, ruimte en verantwoordelijkheid. We werken plaats- en tijdonafhankelijk. We weten dat veranderen constant doorgaat. We blijven leren De kwartiermakers (de toenmalige MT-leden) kregen de opdracht de organisatiestructuur te vertalen naar een werkbare organisatie. Zij moesten elk bedrijfsonderdeel concreet invullen met de bijbehorende functies en benodigde capaciteit. Zij deden dit zoveel mogelijk in samenspraak met de team- en clustermanagers, de medewerkers en de ondernemingsraden. Elkaar leren kennen WEL en AlleeWonen hebben veel aandacht besteed aan de zachte kant. Gedurende het hele jaar lag er veel nadruk op verbinding. De werkgroep communicatie heeft dit voor de stuurgroep vormgegeven, maar ook collega s buiten de werkgroep namen spontaan initiatief. Verschillende methoden zorgden ervoor dat we met elkaar in gesprek kwamen en zagen hoe we werkten en waar we gehuisvest zijn. Zo was er een fusielab, een gezellig ingerichte ruimte in Etten-Leur, waar collega s van de twee organisaties konden samenwerken. Er was een verbingo, een verbindingsbingo met activiteiten om elkaar te leren kennen. Medewerkers konden die afstrepen op hun bingokaart. In Breda was een atelier van de passie, waar collega s elkaar vertelden over passies buiten het werk. Er waren fusiecafé s, een pubquiz en een barbecue met alle collega s om elkaar op een informele manier te leren kennen. Stadssafari s werden georganiseerd om elkaars gebied te ontdekken. Dit heeft heel veel enthousiasme, wederkerigheid en nieuwsgierigheid teweeg gebracht. Het heeft, naast de samenwerking in de werkgroepen voor de proceskant, zeker gezorgd voor verbinding tussen medewerkers van WEL en AlleeWonen. Medewerkers informeren WEL en AlleeWonen hebben de medewerkers op verschillende manieren geïnformeerd over het fusietraject, de organisatie-inrichting en de besluiten die daarbij genomen werden. Op 13 juli 2017 kwamen alle medewerkers voor het eerst samen. Tijdens die bijeenkomst hoorden ze over de tot dan toe gemaakte plannen. Nieuwe afdelingsnamen, -teams en functienamen werden daar bekend gemaakt. Na de zomer deelden de MT s de concept-functiebeschrijvingen van bestaande en nieuwe functies met de medewerkers. De informatie en begeleiding van medewerkers is door de meeste medewerkers als positief ervaren. Functieverdeling De waardering van de nieuwe functies is, in het kader van objectiviteit, uitbesteed aan een extern bureau. Dit bureau stelde ook de Was-wordt-lijst op, de lijst die gebruikt is bij de plaatsing van de medewerkers in de nieuwe organisatie. Op 1 november ontvingen de medewerkers het plaatsingsplan en zijn gesprekken met alle individuele medewerkers gevoerd. Uitgangspunt was dat medewerkers zoveel mogelijk het werk zouden volgen. Geen grootscheepse sollicitatieprocedures, maar plaatsing gekoppeld aan het werk en het niveau dat de medewerkers in de oude situatie deden. Dit resulteerde erin dat 146 medewerkers zijn geplaatst in een gelijkwaardige functie. 54 medewerkers zijn geplaatst in een niet-gelijkwaardige of passende functie (1 schaal verschil). 6 medewerkers kregen een geschikte functie aangeboden (2 of meer schalen lager). In totaal telt Alwel 10 fte minder dan WEL en AlleeWonen samen. Het totaal aantal formatieplaatsen is teruggebracht van 230 naar 220 fte. Dat vingen we op met 5 medewerkers die met pensioen gaan of om een andere reden los van de fusie vertrekken en door tijdelijke contracten niet te verlengen. Daardoor hebben we bijna iedereen met een vast contract kunnen plaatsen. Slechts 1 medewerker is boventallig verklaard, 1 medewerker is voor een gedeelte van de uren boventallig verklaard en 1 medewerker wordt op termijn boventallig. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

40 Bestuurder getoetst De integriteit en visie van de bestuurder van WEL is getoetst door het ministerie om hem te kunnen aanstellen in de nieuwe tweekoppige directie van Alwel. Eind november 2017 was zijn aanstelling goedgekeurd. De bestuurder van AlleeWonen is de andere directeur. De twee directieleden hebben een traject gevolgd om te toetsen of zij een goede match vormen. Dat blijkt het geval. Integratie in eerste kwartaal Op 1 januari 2018 zijn de twee corporaties gefuseerd. Ze gaan verder als één organisatie, met vestigingen in Breda, Roosendaal en Etten-Leur, onder de naam Alwel. Medewerkers hoeven niet op een vaste plek te werken, maar de verschillende locaties herbergen in beginsel wel bepaalde taken. Bestuur, stafafdelingen en bedrijfsvoering werken in principe vanuit het pand in Roosendaal. Het pand van WEL in Etten-Leur is eigendom van WEL en blijft in gebruik voor het gebiedsteam, het klantcontactcentrum, vastgoedbeheer en -ontwikkeling en makelaardij en VVE-beheer. De integratie vindt in het eerste kwartaal van 2018 plaats. Hiervoor ondergaat het pand in WEL een ingrijpende verbouwing Sterke rol ondernemingsraad In november 2017 gaven beide ondernemingsraden positief advies voor de fusie. Het overleg tussen de bestuurder en de ondernemingsraad van WEL verliep gedurende het hele proces uitermate constructief. Dit is onder meer te danken aan de ervaringen met de reorganisatie in De communicatie verliep nu diametraal anders. Destijds informeerde het managementteam de ondernemingsraad als plannen zeker waren, om onduidelijkheid uit te sluiten. Dat zorgde ervoor dat de or zich overvallen voelde en weinig ruimte voor eigen inbreng zag. Bij de voorbereiding van de fusie bespraken de bestuurders en de ondernemingsraden elke 4 weken openlijk alle ontwikkelingen, dilemma s en te maken keuzes. De or was kritisch maar constructief en zocht samen met de bestuurders naar een realistische balans tussen het belang van de medewerkers en van de organisatie. Samen besloten ze welke informatie al met de medewerkers kon worden gedeeld zonder onrust te zaaien of onzorgvuldig met medewerkers om te gaan. Vaak koos de or ervoor te wachten op zekerheid. De ondernemingsraad speelde een sterke rol in de communicatie naar de medewerkers en naar de vakbonden. Na een jaar onderhandelen was er nog geen overeenstemming met de vakbonden over een sociaal plan. De ondernemingsraden van WEL en AlleeWonen gaven aan het laatste bod uitstekend te vinden, voldoende voor een positief advies. De bonden hadden zich met hun extreem hoge eisen buitenspel gezet Fusiemeerwaarde De eerste 5 jaar verwachten we na aftrek van de fusiekosten per saldo 12 miljoen euro minder kosten te hebben dankzij de fusie. Van deze fusiemeerwaarde is 4 miljoen te besteden in Etten-Leur. De bestemming van dit geld is in 2017 vastgelegd in een koersnotitie voor de fusie, die we samen met de gemeenten en bewonersverenigingen opstelden. Die koersnotitie gold als basis voor het ondernemingsplan van Alwel en is daarnaast voor Etten-Leur rechtstreeks vertaald in de Kader prestatieafspraken Informatisering en automatisering Wanneer twee organisaties samen gaan, betekent dat veel op het gebied van informatisering en automatisering (I&A). We hebben in 2017 een vergelijking gemaakt van de ict-omgeving bij WEL en AlleeWonen. Vervolgens hebben we de keuzes gemaakt die het meest passen bij de nieuwe fusieorganisatie en de doelstellingen. De klant stelden we daarbij voorop. Ondertussen zijn we hard bezig de systemen te integreren en een nieuwe Alwelomgeving op te leveren. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

41 December 2016 ging het nieuwe ict-systeem voor alle primaire processen Dynamics Empire van start. Het primaire systeem was aan vervanging toe en de keuze voor Empire was alvast een schot voor de boeg voor een mogelijke fusie met AlleeWonen, dat hetzelfde systeem hanteert. De nazorg van de introductie van Empire in 2017 is grotendeels opgenomen in de hernieuwde inrichting voor de fusieorganisatie. De aanpak van geconstateerde kinderziektes is meteen meegenomen. AlleeWonen heeft al geruime tijd een Shared Service Centrum (SSC) met woningcorporatie Zayaz uit s Hertogenbosch. Oorspronkelijk was het doel hierop aan te sluiten met WEL maar door de fusie met AlleeWonen zijn we nu automatisch onderdeel van het SSC. Voor het beheer van elektronische documenten heeft AlleeWonen in 2017 een nieuw systeem geïmplementeerd. Door de integratie van de systemen wordt het huidige Diskis-systeem van WEL vervangen. De bestaande documenten worden geconverteerd Ontwikkeling medewerkers We sturen permanent op de kwaliteit en kwantiteit van de formatie, om de doelen van Woonstichting Etten-Leur te halen. Door de fusie waren we hiermee in 2017 intensief bezig, maar dan voor de nieuwe organisatie, samen met collega s van AlleeWonen. We werkten aan een nieuw HR-beleid voor de hele fusieorganisatie en een kwantitatieve en kwalitatieve strategische personeelsplanning. De medewerkers zijn eind november geïnformeerd over hun nieuwe functie in de fusieorganisatie Formatie WEL Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

42 Gemiddelde formatie In 2017 zijn 2 medewerkers uit dienst gegaan en hebben we 5 tijdelijke medewerkers aangenomen. De gemiddelde formatie over het gehele jaar was 46,98 fte. Voor het eerst in jaren een kleine stijging. De stijging is veroorzaakt doordat we extra capaciteit inzetten om de fusie voor te bereiden. De tijdelijke krachten zullen begin 2018 dan ook weer uit dienst gaan. Aantal mannen en vrouwen wederom in balans Op 31 december 2017 werkten er 28 mannen en 26 vrouwen bij WEL. Procentueel komt dit neer op 52 procent mannen en 48 procent vrouwen. Twee van de 28 mannen werkten in het afgelopen jaar parttime en 23 van de 26 vrouwen werkten parttime. Leeftijd personeelsbestand In 2017 liep de gemiddelde leeftijd van de medewerkers van WEL verder op. De gemiddelde leeftijd is per 31 december 2017 was 50,31 jaar. Vorig jaar was dat 49,56 jaar. w Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

43 Ziekteverzuim Het verzuim was afgelopen jaar 3,92 procent. Hiervan was 0,39 procent gerelateerd aan het gezonde verlof voor zwangerschap en bevalling. Dit wordt vergoed vanuit het WAZO-vangnet. Daarmee komt het echte verlof voor ziekteverzuim uit op 3,53 procent. Eén medewerker was bijna het hele jaar arbeidsongeschikt. Gezien de omvang van onze organisatie is dat goed zichtbaar in de cijfers voor verzuim. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

44 Persoonlijke ontwikkeling 20 woningcorporaties in Brabant, waaronder WEL, werken samen in Expeditie Loopbaan. Dit initiatief geeft medewerkers de mogelijkheid om zelf regie te nemen over hun loopbaan in een snel veranderende arbeidsmarkt. Het idee is iedere medewerker werk te geven dat aansluit bij zijn of haar passie, kracht en talenten, waar hij of zij energie van krijgt en dat zorgt voor duurzame inzetbaarheid. Via Expeditie Loopbaan kunnen medewerkers onder meer laagdrempelig trainingen of coaching volgen, stage lopen, nieuwe projecten starten of van baan veranderen. De activiteiten worden voor én door de medewerkers van de deelnemende corporaties uitgevoerd. WEL heeft een paar medewerkers van andere corporaties een mooie tijdelijke baan kunnen bieden, die hen verder hielp in hun carrière, maar die ook zinvol was voor de organisatie. Ook Alwel blijft deelnemen aan dit vruchtbare initiatief Communicatie Waar het kan kiezen we voor digitale communicatie. Een nieuw communicatieplan kwam er in 2017 niet op de manier waarop we ons hadden voorgenomen. Wel maakten we een overzicht met communicatie-uitgangspunten die voor nu en de komende jaren gelden. Ook werkten we samen met de collega s van AlleeWonen aan de voorbereiding op de overgang naar Alwel. We zorgden voor de komst van een nieuwe naam, logo en huisstijl. In 2018 volgt de uitwerking van de gekozen middelen die Alwel inzet om met haar huurders, stakeholders, relaties en medewerkers in contact te blijven Verschillende kanalen Positieve invloed van digitale nieuwsbrief Onze website is het belangrijkste middel om onze doelgroepen te informeren. Woonwel.nl staat dan ook centraal in onze communicatie. Maandelijks sturen wij een digitale nieuwsbrief naar huurders, stakeholders en andere relaties. Hierin verwijzen we kort naar de drie belangrijkste nieuwtjes op onze website. De links in de nieuwsbrieven zijn direct van invloed op de bezoekersaantallen van onze website. De best bezochte dagen van het jaar zijn de dagen waarop de nieuwsbrief uitkomt. Om het bezoek te verhogen gingen we in 2017 onverminderd door met het actualiseren en uitbreiden van het bestand adressen van onze huurders. Zij krijgen automatisch onze digitale nieuwsbrief. Op social media lichten we berichten uit, met een verwijzing naar onze website. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

45 Website Aantal paginaweergaven Aantal bezoekers (vanaf 2017: gebruikers) Waarvan nieuwe bezoekers (vanaf 2017: sessies) 16,45% 32,80% 32,60% 27,50% Ten opzichte van vorig jaar is het aantal paginaweergaven gestegen, terwijl de gebruikersaantallen daalden. Het is lastig om hier een concrete aanleiding aan te verbinden. Weinig mensen (gemiddeld 3,4 procent) voeren een zoekopdracht in. Op nummer 1 staat urgentie (19 procent van het totaal aantal unieke zoekopdrachten), op nummer 2 woningruil (15 procent). Op 3 staat net als vorig jaar: jaarverslag (14 procent). De grootste groep gebruikers heeft een leeftijd tussen 55 en 64 jaar, gevolgd door de groep tussen 45 en 54 jaar. De jarigen bezoeken de website het minst. Van de bezoekers is 67,8 procent man en 32,2 procent vrouw. Meer volgers Op alle socialmediakanalen is het aantal volgers gestegen. Facebook laat de hoogste stijging zien: 803 meer dan in 2016, een gevolg van marketingcampagnes. Op dit kanaal was ook de meeste interactie zichtbaar. Huurders stelden vragen en plaatsten opmerkingen op de tijdlijn en via de chatfunctie. Informatie over nieuwbouwprojecten is te volgens via aparte Facebookpagina s: Juvenaatlaan (233 volgers) en de Streek (506 volgers). Hierop reageren voornamelijk mensen die hier (willen/gaan) huren. Optimaliseren betekent ook keuzes maken. We besloten daarom afscheid te nemen van de website WEL plant nu en de daaraan gekoppelde Facebookpagina. Er blijkt te weinig interesse voor aparte kanalen met beleidsnieuws en -informatie. In 2018 worden de pagina s opgeheven. YouTube is tot op heden het minst succesvolle kanaal maar dit hangt samen met de minimale hoeveelheid nieuwe video s. Er waren in filmpjes te zien, 5 meer dan vorig jaar. Social media Twitter WEL, volgers Facebook WEL, volgers Facebook WEL, vind ik leuks LinkedIn WEL, volgers YouTube, volgers Nieuws op papier Dat we bij voorkeur communiceren via het internet, wil niet zeggen dat mensen zonder tablet of pc buiten spel staan. We communiceerden het belangrijkste nieuws nog steeds via advertenties in de goed gelezen Etten-Leurse Bode. Onze (veelal oudere) huurders buiten Etten-Leur ontvingen hiervan per post een kopie. 237 huurders gaven eerder aan geen gebruik te maken van internet. Om deze mensen tegemoet te komen, sturen we hen vier maal per jaar een papieren nieuwsoverzicht jarig bestaan In 2017 bestond WEL 25 jaar. Om dit jubileum te vieren, maakten we een fotoboek met bijzondere verhalen. Gemaakt voor en door (oud)medewerkers, huurders en relaties. Toen we dit idee voor een jubileumboek ontwikkelden, was de fusie met AlleeWonen nog geen reëel voornemen. Doordat de fusie in de loop van 2017 zeker werd, heeft het boek tijdens het maken extra waarde gekregen: met deze terugblik vierden we het jubileum, sloten we het WEL-tijdperk af en zorgden we ervoor dat de WEL-periode voor de toekomst blijft vastgelegd. Het boek was gratis te bestellen. Eind december brachten we ruim 900 boeken bij huurders thuis. We ontvingen ontzettend veel positieve reacties: persoonlijk, per mail en via kerstkaartjes. Dat het boek in goede aarde viel, bleek ook uit het feit dat er later ook nog aanvragen voor kwamen. Van de 1300 bestelde boeken, zijn er nog 70 over. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

46 Nieuwe naam Ter voorbereiding op de fusie vroegen we alle huurders in Breda, Roosendaal en Etten-Leur en medewerkers om namen voor de fusieorganisatie in te dienen. Het liep storm; we ontvingen 485 suggesties. Een jury bestaande uit leden van de huurdersorganisaties en medewerkers selecteerde zes namen. De bestuurders Tonny van de Ven en Karo van Dongen kozen uiteindelijk de naam Alwel vanwege de herkenbaarheid voor alle huurders, de compacte lettercombinatie en de positieve lading. De Etten-Leurse huurster Joke Martens had deze naam verzonnen en werd persoonlijk bedankt met een bloemetje en dinerbon. Op basis van deze nieuwe naam zijn het logo en de bijbehorende huisstijl ontwikkeld. Per 1 januari 2018 is de fusie officieel, maar vanaf 16 april 2018 treden we pas naar buiten als Alwel Raad van commissarissen Fusie centraal Uiteraard was in 2017 het fusieproces met AlleeWonen het belangrijkste onderwerp in de overleggen van de raad van commissarissen. De RvC was nauw betrokken bij het overleg van de organisatie met de belangrijkste stakeholders, namelijk de drie huurdersorganisaties HBV, CHAB en HAR en de gemeenten Etten-Leur, Roosendaal en Breda. Een van de onderwerpen was de prestatieafspraken met de gemeente Etten-Leur en de HBV. De raad van commissarissen verleende goedkeuring aan besluiten met betrekking tot de fusie, waaronder de inrichting van de organisatie, het formatieplan, de statuten en de BV-nevenstructuur van WEL. Nieuwe samenstelling RvC Voor de RvC betekende de fusie ook dat het gesprek gevoerd moest worden over de profielschets en de samenstelling van de RvC van de fusieorganisatie. De samenvoeging van de twee raden heeft ertoe geleid dat afscheid genomen moest worden van twee WEL-commissarissen, namelijk mevrouw drs. I.M. Moonen RC en de heer drs. K. van der Weijden. Zij zullen geen zitting nemen in de RvC van de fusieorganisatie. De nieuwe RvC bestaat tijdelijk uit 8 leden en vanaf 1 juli 2018 uit 7 personen: 4 commissarissen van WEL, 2 commissarissen van AlleeWonen en een in 2018 nieuw te werven lid. De voorzitter van de RvC van WEL, de heer G.J. Lokerse RA, is benoemd tot voorzitter van de RvC van Alwel. Nieuwe samenstelling bestuur De gezamenlijke raden van commissarissen hebben gekozen voor een tweehoofdig bestuur voor de fusieorganisatie. Besloten is om de zittende bestuurders te benoemen. Uitgangspunt is een collegiale raad van bestuur met een evenwichtige portefeuilleverdeling. De bestuurder van AlleeWonen, mevrouw T. van de Ven gaat optreden als voorzitter en de heer drs. K.M.A. van Dongen MBA als lid. Als bestuurder van de verdwijnende stichting moest de heer Van Dongen de verplichte fit & propertest doen. In december kwam de goedkeurende zienswijze van de Autoriteit Wonen. Hiermee was de weg vrij om het fusiebesluit goed te keuren en de fusieakte te passeren. De fusie is per 1 januari 2018 een feit Toezichthouder De raad van commissarissen houdt toezicht op de strategiebepaling van Woonstichting Etten-Leur. In 2017 is een beleidsdag georganiseerd waar de strategie en actuele onderwerpen op de agenda stonden. Ook houdt de RvC toezicht op financiële en operationele prestaties, op volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties, stakeholderdialoog, risicobeheersing en verbindingen. Belangrijke onderwerpen waarbij de RvC in 2017 is betrokken, naast de besluiten rond de fusie, waren onder meer: - Proces om prestatieafspraken voor 2018 te maken met HBV en gemeente Etten-Leur - Integriteitskader - Zelfevaluatie van de raad - Definitief scheidingsvoorstel DAEB/niet-DAEB - Nieuwe statuten - Klokkenluidersregeling - Doelstellingen van de bestuurder - Oprichting van de Stichting Klik voor Wonen - Selectie van de accountant - Nieuwe profielschets van de RvC Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

47 - Bod op 24 woningen in Etten-Leur van collega-corporatie Stadlander - Mogelijke overname van een deel van het woningbezit van woningcorporatie WSG door AlleeWonen - Verwerving van het kantoorcomplex De Vier Leeuwen voor herontwikkeling naar kleinschalige appartementen - Aanpassing van het reglement financieel beleid & beheer - Collegiale financiering WEL-AlleeWonen - Jaarrekening, sociaal en volkshuisvestelijk verslag 2016 van WEL - Begroting 2018 van Alwel Governance WEL werkt volgens de Governancecode Woningcorporaties voor de inrichting van de bestuurlijke organisatie. In 2017 voldoet WEL aan alle bepalingen van de Governancecode. Eén van de bepalingen in de Governancecode is dat de corporatie zich één keer in de vier jaar laat visiteren door een erkende en onafhankelijke visitatiecommissie. Vanwege de fusie moest hiervoor een nieuwe datum vastgesteld worden; Alwel moet vóór 18 januari 2020 een nieuwe visitatie laten uitvoeren. In 2017 zijn enkele kleine aanpassingen in het reglement financieel beleid en beheer doorgevoerd. Het nieuwe reglement is goedgekeurd door de Autoriteit Wonen Werkgever De huidige wet- en regelgeving voor de bezoldiging is leidend voor de bepaling van de beloning voor de bestuurder bij WEL. De beloning in 2017 valt binnen het overgangsrecht van de WNT. Met de directeur-bestuurder zijn afspraken gemaakt over het afbouwen van de beloning, binnen de overgangstermijn, naar het geldende maximum van de WNT. De fusie brengt nieuwe salarisafspraken met de bestuurders met zich mee Ondernemingsraad Samenstelling or In de loop van 2017 ging de or van 5 naar 4 leden, omdat een or-lid vanwege persoonlijke omstandigheden stopte. De samenstelling was: Bas de Regt voorzitter Marian van de Kerkhof vicevoorzitter Martin Kortsmit secretaris (afgetreden per 1 mei) Ferdy Verschuren lid Els Snepvangers lid Onderwerpen In 2017 was het belangrijkste onderwerp de fusie met AlleeWonen. De or had veel (extra) overleg hierover met de bestuurders en met de or van AlleeWonen. Aan bod kwamen onder meer: Intentieovereenkomst Organisatie-inrichting en detailontwerp Samenstelling RvC Samenstelling bestuur en portefeuilleverdeling Huisvesting Sociaal plan Plaatsing medewerkers Vitaliteitsregeling en arbo Secundaire arbeidsvoorwaarden Beoordelen en belonen Privacywetgeving De or gaf een aantal (deel)adviezen op deze onderwerpen. Uiteindelijk kwam er een adviesaanvraag over het definitieve fusie besluit. De or gaf een positief advies, met een aantal kritische kanttekeningen. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

48 Training De or volgde in 2017 geen training. Door de fusie was hiervoor weinig tijd en in 2018 wijzigt het team vanwege het samenvoegen van twee ondernemingsraden. Begin 2018 gaat de samengestelde or op tweedaagse. Prestatieafspraak De directie en de or bepalen jaarlijks samen de inhoud van de collectieve prestatieafspraak voor medewerkers. Dit jaar bestond WEL 25 jaar. Ter ere daarvan werd een jubileumboek gemaakt. De prestatieafspraak was dit jaar het rondbrengen van deze boeken aan de huurders. Dat gebeurde met duo s medewerkers Overleg Contact bestuurder en rvc De or had om de 4 weken een overleg met de bestuurder. Dit waren goede overleggen in een prettige sfeer. De or heeft dit jaar één keer met de voltallige rvc overleg gehad. Ook dit was een goed overleg. De or hoopt in de nieuwe organisatie deze prettige overlegstructuur te behouden. Overleg met de achterban De ondernemingsraad communiceert onder andere via intranet naar de achterban. De verslagen van het overleg met de directie zijn hier ook te vinden. Tijdens ieder intern overleg is het mogelijk voor collega s om aan te schuiven bij de or, op de lege stoel. De or organiseerde een aantal keer een inloop voor collega s rondom de fusie om collega s te informeren en polsen Vooruitblik 2018 De ondernemingsraden van WEL en AlleeWonen vormden vanaf eind 2017 samen een or-platform. Een aantal onderwerpen wordt nog apart opgepakt, maar de raden schuiven steeds verder in elkaar. 2 or-leden van WEL zijn niet in het platform gegaan, omdat ze gezien hun plaatsing andere prioriteiten stellen. Het or-platform van Alwel organiseert in het eerste of tweede kwartaal van 2018 verkiezingen, waarbij de nieuwe or van Alwel wordt gekozen Toekomst als Alwel De nieuwe organisatie is goed voorbereid, zowel de processen als de onderlinge samenwerking. De echte integratie gebeurt in De fusie brengt intern veel verandering met zich mee, zoals het werken zonder vaste werkplekken, in samengevoegde teams en met nieuwe processen. De werkomgeving is nog in opbouw, zowel de fysieke panden als de ict-structuur. Het vergt tijd om de nieuwe organisatie te laten zetten en daar is 2018 voor bedoeld. Maar de nieuwe organisatie biedt ook meer kennis en capaciteit en nieuwe kansen, waar het merendeel van de medewerker veel zin in heeft. Daar gaan we in 2018 al mee aan de slag. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

49 6 OMGEVING 6 OMGEVING ,- 20 VOOR LEEFBAARHEIDS- PROJECTEN BEWONERSCOMMISSIES 6 OMGEVING 5 HENNEPKWEKERIJEN ONTMANTELD 6 OMGEVING 6 OMGEVING 52X BUURTBEMIDDELING INGEZET 12 MLN. EXTRA DANKZIJ FUSIE 6 OMGEVING 6. OMGEVING GA VERDER NAAR START JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2017 Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

50 6. OMGEVING Onze plannen voor 2017 Uitgevoerd in 2017 Erover lezen in We huisvesten minstens 70 statushouders Ja We garanderen slaagkansen voor urgent woningzoekenden Ja We besteden aandacht aan het goed omgaan met verwarde personen, samen met partners Ja We voeren ons nieuwe stakeholdermanagement uit Nee 6.1. Voor 1 juli hebben we ons investeringsbod gereed en de prestatieafspraken zijn klaar voor 1 december Ja en We voeren het voorgenomen besluit tot fusie met AlleeWonen uit met als doel een fusie per 1 januari 2018 We evalueren de resultaten ven de samenwerking in Lente-verband en maken een keuze of we se samenwerking continueren Ja Ja Een intensieve samenwerking met partijen in Etten-Leur en daarbuiten kenmerkte Het zwaartepunt lag bij de voorgenomen fusie met AlleeWonen die veel voordelen oplevert voor huurders en samenwerkingspartners, daarover waren de partijen het unaniem eens. De meerwaarde die deze fusie oplevert, maakte overleg met lokale partijen een stuk soepeler; er was geld voor investeringen en sociale steun. Ga verder naar start, u ontvangt 400 euro. Maar ook los van dit fusievoordeel bleek in 2017 bij alle partijen een verantwoordelijkheidsbesef te zijn ontstaan en een drang om samen goede oplossingen te vinden voor betaalbaarheids-, sociale en zorgproblematiek. De overheveling van verantwoordelijkheid voor de uitvoering van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) van Rijk naar lokale overheden in 2015 zorgde voor paniek en onduidelijkheid. Maar het stof is nu gaan liggen, de lokale taakverdeling begint contouren te krijgen, de problemen op het gebied van GGz, jeugdzorg, thuiszorg en gehandicaptenzorg krijgen vorm en de bereidheid groeit om lokaal samen oplossingen te vinden Stakeholdermanagement In 2016 maakten we een plan voor stakeholdermanagement. Als woningcorporatie zijn we de laatste jaren steeds meer onder een vergrootglas komen te liggen. Daarnaast verandert de relatie met een aantal belangrijke partijen, omdat zij meer invloed krijgen. Door de druk op onze legitimering en de toenemende invloed van een aantal belangrijke stakeholders, willen wij bewuster met onze stakeholders omgaan. We formuleerden onze ambitie voor stakeholdermanagement. Vervolgens benoemden we onze 5 belangrijkste stakeholders. Per stakeholder bepaalden we een strategie en maakten we een plan van aanpak. Onze ambitie is om ons te bewegen van maatschappij gericht/ maatschappij gedreven naar maatschappij gestuurd. Dit betekent dat we ons beleid mede laten afhangen van onze stakeholders en dat we onze eigen stip op de horizon (deels) loslaten. We bepalen deze stip niet meer alleen. Het resultaat is een corporatie met betere maatschappelijke resultaten en een grotere legitimiteit. De maatschappelijk partner zien we als een navigator, die mee aan het stuur zit. Het plan was om hiermee in 2017 aan de slag te gaan, maar door de fusie zijn de prioriteiten veranderd. Dat betekent niet dat we op dit gebied niks gedaan hebben. Onze belangrijkste stakeholders, de gemeente en de HBV, betrokken we heel intensief en in de geest van ons stakeholderbeleid bij het fusietraject. We informeerden hen zo goed mogelijk en lieten hen mee keuzes maken. Bijvoorbeeld waar we het geld aan gaan besteden dat bespaard wordt door te fuseren. In 2018 houden we als nieuwe organisatie stakeholdermanagement tegen het licht en bekijken we hoe we hier in de verschillende gemeentes vorm aan geven. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

51 6.2. Samenwerking bij volkshuisvesting Fusie met AlleeWonen De voorgenomen fusie met AlleeWonen kleurde het hele jaar. Woonstichting Etten-Leur en AlleeWonen werkten al langer samen. Uit onderzoek bleek dat fuseren aanzienlijke besparingen oplevert op bedrijfslasten en personeelslasten: in de eerste 5 jaar 12 miljoen euro, daarna 4 miljoen euro per jaar. Daarnaast levert de schaalvergroting paradoxaal genoeg juist meer contact in de wijk op. Door de verantwoordingsen beleidstaken voor een groter gebied in één keer uit te voeren, houden medewerkers hun handen meer vrij voor het werk voor de huurders in de wijk. Fusie is ook goed voor de professionalisering; door samenbundeling is er meer kennis in huis en meer mogelijkheid om collega s te raadplegen Inkoop en opleiding via Lente Om de bedrijfsvoering slim en efficiënt te organiseren, delen 9 Brabantse corporaties kennis via Lente. Vanaf 2017 vormen de corporaties één inkoopcombinatie, waarmee ze voordelig diensten inkopen. In 2017 maakte WEL gebruik van een gezamenlijk inkooptraject voor keukens en voor rioolontstopping. Dit leverde voor rioolontstopping een voordeel op van euro, 36 procent van de kosten in In 2017 evalueerden we de samenwerking en kozen we nieuwe onderwerpen om ons gezamenlijk in te verdiepen en van elkaar te leren: Verduurzaming, waaronder circulair bouwen. Maatwerk in aanpak sociale en financiële problematiek, zoals omgaan met verwarde huurders en huurders met schulden. De bestuurders vullen veel van de verplichte permanente educatie in via Lente, met onder meer 6 tweedaagse trainingen in Klik voor Wonen als stichting verder Met ingang van 1 december 2017 is de Stichting Klik voor Wonen opgericht. Door een stichtingsvorm aan te gaan, is Klik voor Wonen beter beheersbaar en heeft het een eigen verantwoordelijkheid. Voordien namen alle corporaties op basis van een samenwerkingsverband deel; dit was te vrijblijvend gezien de jaarlijkse kasstromen (ruim 7 ton) en het aantal ingeschreven woningzoekenden. Het proces om tot een stichting te komen kostte veel moeite. Niet alleen moesten alle betrokken corporaties het met elkaar eens zijn, ook alle betreffende gemeentes en huurdersorganisaties moesten hun mening geven. Uiteindelijk heeft de Autoriteit Wonen ingestemd met het voornemen en kon de stichting opgericht worden Groene Huisvesters Dat verduurzaming moeizaam verloopt als het niet gekoppeld is aan onderhoud ontdekten we met een pilot in De Baai. We leerden dat het niet alleen zinvol is om te kijken welke woningen zich lenen voor verduurzaming, maar dat het zeker zo belangrijk is om te kijken welke bewoners zich lenen voor verduurzaming. De inzichten uit deze pilot deelden we binnen de Groene Huisvesters. Dit is een samenwerking tussen zo n 20 corporaties, het ministerie van Binnenlandse Zaken, de Woonbond en Aedes om de verduurzaming van bestaande huurwoningen te versnellen Duidelijke taakverdeling met gemeente De samenwerking met de gemeente verliep in 2017 uitstekend, zowel op het gebied van volkshuisvesting als op maatschappelijk terrein. WEL, de HBV en de gemeente Etten-Leur stelden samen in 2017 de prestatieafspraken voor de komende 5 jaar op. Daardoor werd duidelijk wat de plannen zijn, wanneer de uitvoering gepland is en waaraan iedereen zich committeert. Dat betekent dat bijvoorbeeld helder is dat bij de uitvoering van voorgenomen nieuwbouwplannen de gemeente zich inspant voor aanpassingen in het bestemmingsplan en capaciteit vrijmaakt voor aanpak van de buitenruimte. Hierover bestond grote overeenstemming. Ook bij de uitvoering van maatschappelijke taken is het stof neergedaald. De taakverdeling is duidelijk, WEL zal geen compleet wijkcentrum meer neerzetten, maar organiseert waar mogelijk en nodig wel ruimte voor de wijkzuster of voor ouderen die een kaartje willen leggen. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

52 6.3. Samenwerking bij maatschappelijke zorg Gezamenlijke aanpak In 2017 bleek bij veel maatschappelijke partners als ouderen-, welzijns-, geestelijke gezondheidsorganisaties en de gemeente in Etten-Leur een sterke bereidheid om een concreet vangnet te organiseren voor bewoners die het lastig zelfstandig redden of die vereenzamen. We voerden gesprekken met gemeente Etten-Leur, ouderzorgorganisatie Avoord en welzijnsorganisatie Surplus om ervoor te zorgen dat niet iedereen een afzonderlijke aanpak ontwikkelt, maar een gezamenlijke aanpak. Een van de resultaten is dat deze partijen hun inzet op dit terrein in 2018 uitbreiden. Het plan van de gemeente om het wijkwerk op een nieuwe manier in te richten is in dit overleg afgestemd. Een vervolg in 2018 kan meer maatwerk zijn en betrokkenheid van GGz-organisaties en bijvoorbeeld sportclubs, die ook een sociale wijkvoorziening zijn Time-outvoorziening Belangrijk is dat de huisvesting van urgenten het woongenot van omwonenden niet vermindert. In de prestatieafspraken is vastgelegd dat WEL huishoudens die een risico vormen voor overlast alleen huisvest als er goede afspraken zijn met begeleidende instanties die waarborgen dat overlast wordt voorkomen en/of snel opgeheven. Het kabinetsbeleid leidt ertoe dat mensen die eigenlijk niet op eigen benen kunnen staan, toch zelfstandig moeten wonen. Bijvoorbeeld mensen met een psychiatrische ziekte of dementie. Vaak is er onvoldoende tijd of capaciteit voor hulpverlening, of laten deze mensen geen hulpverleners toe. Dit kan leiden tot schulden, vervuiling, vereenzaming en problemen met de leefbaarheid voor buren. WEL heeft met de HBV en de gemeente afgesproken euro van de fusiemeerwaarde te bestemmen voor een regionale time-outvoorziening, mits andere corporaties en gemeenten ook meedoen. Hier kunnen mensen tijdelijk wonen als zij het zelfstandig wonen niet aankunnen. Op die manier kan de buurt op adem komen en kan in relatieve rust een oplossing worden gevonden met alle partijen die verantwoordelijk zijn voor een plezierige woonomgeving, inclusief de verwarde huurder zelf. Een regionale time-outvoorziening kan ook een antwoord zijn op urgente huisvestingsvragen van mensen die geen zorgvraag hebben, maar die bijvoorbeeld door een scheiding in een woonprobleem verzeild raken. Ook hen willen we de mogelijkheid geven om bijvoorbeeld een jaar lang in zo n voorziening te wonen om hun leven weer op de rails te krijgen. De totale investering is veel groter dan euro. In 2018 inventariseren we of er andere partijen zijn die ook mee willen werken aan zo n time-outvoorziening Samenwerking met huurders Fusie en prestatieafspraken Woonstichting Etten-Leur werkte het hele jaar intensief en constructief samen met de HuurdersBelangenVereniging. De fusie met AlleeWonen en de prestatieafspraken waren belangrijke onderwerpen van gesprek. Voor beide was instemming van de HBV vereist om door te kunnen gaan. Op 6 en 8 juli organiseerde de HBV 6 raadplegingen om huurders naar hun mening over de fusie te vragen. De HBV en WEL gingen hierbij op verschillende plaatsen in Etten-Leur het gesprek met huurders aan. Ook was er een online enquête waar huurders op konden reageren. De HBV woog alle huurdersmeningen mee in de besluitvorming. Met het besluit van de HBV op 11 juli om in te stemmen met de fusie kon het proces verder; de gemeenten en de andere bewonersorganisaties waren eerder al akkoord gegaan. Fusiemeerwaarde besteed De verwachte fusiemeerwaarde over de eerste 5 jaar is gelijk verdeeld over de drie gemeentes. Van de eerste 12 miljoen euro krijgt Etten-Leur dus tot en met miljoen euro extra te besteden. Vanaf november 2016 en de eerste helft van 2017 hebben WEL, de HBV en de gemeente Etten-Leur de mogelijke bestemmingen voor dit geld besproken. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

53 In de prestatieafspraken die de 3 partijen op 27 juni 2017 afsloten, is vastgelegd waarvoor het geld van de fusiemeerwaarde in Etten-Leur zal worden bestemd. Leidraad was de vraag hoe mensen in Etten-Leur het beste ondersteund kunnen worden. Daarvoor stelde WEL een keuzemenu op, van een extra huismeester tot huurverlaging. WEL rekende de HBV en de gemeente van elke keuze het prijskaartje voor. Uiteindelijk maakte de HBV in samenspraak met de gemeente de volgende keuzes: Verdeling fusiemeerwaarde voor Etten-Leur Doel Bedrag in euro Toelichting Woonlastenaanpak Serviceonderhoud Extra dienstverlening Duurzaamheid Reservering timeoutvoorziening Inflatievolgend huurbeleid Totaal ,5 miljoen euro voor 1 fte maatwerkadviseur en kosten van inzet van derden en 1 miljoen euro voor maatwerk maximaal 2,5 fte voor combinatiefunctie onderhoud kwaliteit en onderhoud sociaal/wijkgericht 1 fte om onder andere controle uit te voeren op de kwaliteit van de uitvoering van reparatieverzoeken en of ze op tijd en volgens afspraak zijn uitgevoerd. Om ook voor de geliberaliseerde woningen van 711 tot 875 euro tot en met 2022 niet meer dan een inflatievolgende huurverhoging te realiseren Deze bestedingen komen bovenop de afspraken over investeringen die eerder al waren toegezegd door WEL. In 2022 maken we nieuwe kaderafspraken voor de reguliere investeringen en voor de inzet van de fusiemeerwaarde in de periode vanaf Al voor de prestatieafspraken ter tafel kwamen hadden WEL en AlleeWonen besloten de eerste 5 jaar inflatievolgend huurbeleid te hanteren. Dat wil zeggen dat de huren niet meer omhoog gaan dan het inflatiepercentage. Dit om de betaalbaarheid van de woningen te garanderen. Dit zorgde er ook voor dat huurdersorganisaties minder aandrang voelden om de fusiemeerwaarde te besteden aan huurverlaging. Zeker toen WEL de HBV voorrekende dat 0,1 procent huurverlaging 1 miljoen euro kost en een huurder gemiddeld slechts 6 euro per jaar oplevert, koos de HBV liever voor andere vormen van ondersteuning. In de andere gemeentes zijn andere keuzes gemaakt, die aansluiten bij de lokale situatie daar Bewonerscommissies Nieuwe bewonerscommissie Bij de Kapelstraat is een nieuwe bewonerscommissie opgericht. Bijzonder is dat dit de eerst commissie is in laagbouw. Alle andere bewonerscommissies horen bij hoogbouw (flats). Betrekken bewonerscommissies In totaal zijn er zo n 20 bewonerscommissie daadwerkelijk actief in onze complexen. De activiteiten van deze commissies varieert. Zo organiseert de ene commissie maandelijkse activiteiten en doet de andere dat enkele keren per jaar. Een aantal van deze commissies of leden ervan fungeert nadrukkelijk als achterban voor de HBV. Voorafgaand aan een regulier overleg tussen WEL en de HBV komen zij bijeen om de huurdersorganisatie van draagvlak en informatie te voorzien voor het overleg. Ook bij werkgroepen en themabesprekingen is deze groep actief. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

54 6.5. Samenwerking voor leefbaarheid WEL bouwt en onderhoudt niet alleen woningen, maar wil ook investeren in de omgeving van de woningen, omdat die bijdraagt aan prettig wonen. De nieuwe Woningwet limiteert die investeringen tot 125 euro per DAEB-woning. In 2017 kwam het leefbaarheidsbudget uit op 118,43 euro per woning, in totaal ruim euro. Daarnaast reserveerde WEL ongeveer eenzelfde bedrag voor groenonderhoud. We investeerden onder meer in Buurtsport, Buurtbemiddeling, schuldhulpverlening en Budgetcoaching. Ook honoreren we ideeën voor verbetering afkomstig van huurders. In 2017 besliste WEL hoe we omgaan met snippergroen, lapjes grond van de gemeente die bij percelen van WEL zijn getrokken. De intentie is alle grond aan de gemeente terug te geven. Uitgaven leefbaarheidsprojecten Buurtsport Buurtsport is in 2017 onderdeel geworden van het grotere geheel van Etten-Leur actief! Binnen dit traject worden allerlei activiteiten ontplooid om specifieke doelgroepen in beweging te krijgen. Zoals kinderen in de basisschoolleeftijd die na schooltijd samen sporten onder begeleiding van jongerenwerkers van Surplus, maar ook groepen ouderen die samen bewegen onder begeleiding van een ouderencoach. Bij het onderdeel Buurtsport was 27 procent van de deelnemers afkomstig uit een woning van WEL. Buurtbemiddeling Iedere bewoner van gemeente Etten-Leur kan gratis gebruik maken van Buurtbemiddeling. Bewoners leggen hun conflicten niet neer bij de politie of justitie, maar proberen om er samen uit te komen, onder begeleiding van vrijwillige bemiddelaars. WEL en gemeente Etten-Leur betalen elk de helft, welzijnsorganisatie Surplus leidt de vrijwilligers op en coördineert de buurbemiddeling. 43 procent van de gemelde conflicten tussen buren is in 2017 opgelost dankzij Buurtbemiddeling. Er waren in 2017 voldoende vrijwilligers. Er zijn in zaken gemeld aan Buurtbemiddeling, minder dan de 62 in het jaar ervoor. De oorzaak daarvan is nog niet bekend. Een geschil om grond en geluidsoverlast van personen of in huis zijn het vaakst aanleiding voor een conflict. Er is het meest buurtbemiddeling in wijken waar WEL veel woningen heeft. Van alle gevallen meldt 47 procent zelf de burenruzie bij Buurtbemiddeling aan. De overige zaken komen via de instanties binnen. Die 47 procent is opvallend lager dan voorheen: 58 procent in 2016 en 63 procent in Dit kan te maken hebben met het feit dat er weliswaar minder, maar wel gecompliceerde zaken behandeld worden. Dit gaan we in 2018 onderzoeken Samenwerking voor veiligheid 5 hennepkwekerijen ontmanteld In 2017 zijn er 5 hennepkwekerijen ontmanteld. Een lichte daling ten opzichte van de vorige jaren (7 in 2016, 6 in 2015, 8 in 2014). In samenwerking met het hennepteam zijn de ontruimingen goed verlopen. Voor één zaak hebben we moeten procederen, de andere 4 huurovereenkomsten zijn vrijwillig opgezegd. In het hennepteam werken we samen met gemeentes en corporaties in de regio, waaronder Breda, politie en energiebedrijf Enexis. Hennepconvenant: samenwerken zinvol In 2017 voerden we tweemaal overleg met de deelnemers (politie, gemeentes, corporaties, energiebedrijf en justitie) van het regionale hennepconvenant De Baronie. De wijze van samenwerken om hennepteelt tegen te gaan zien alle partijen als uiterst zinvol, we informeren elkaar over trends, juridische aspecten en de uitvoering van het convenant. Eind 2016 was het convenant verlopen en is de samenwerking voortgezet op basis van mondelinge instemming van de partijen. Ondertekening van het vervolg heeft vertraging opgelopen omdat de politie ook Brabant Water als partij op wil nemen. Het district De Baronie heeft als wens het convenant uit te breiden naar de aanpak van harddrugs. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

55 6.7. Toekomst als Alwel We gaan met Alwel uit van voortzetting van de lokaal gemaakte afspraken, met lokale samenwerkingspartners. Waar AlleeWonen en WEL samen vertegenwoordigd waren, zoals in Klik voor Wonen, hebben we voortaan één vertegenwoordiger. Dat levert efficiencyvoordelen op. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

56 7 FINANCIËN WAARDEVERMEERDERING VASTGOED 7 FINANCIËN JAARRESULTAAT 7 FINANCIËN 32% SOLVABILITEIT 7 FINANCIËN INVESTERINGEN NIEUWBOUW EN RENOVATIE 7 FINANCIËN 7. FINANCIĒN GA VERDER NAAR START JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2017 Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

57 7. FINANCIĒN Onze plannen voor 2017 Uitgevoerd in 2017 Erover lezen in We implementeren de splitsing DAEB/niet-DAEB en passen onze administratie hierop aan, na goedkeuring van de Autoriteit woningcorporaties. Ja 7.1 We brengen onze governance en compliance in lijn met het financieel Ja reglement We implementeren een risicomanagementsysteem. Nee 7.3 Doel van ons financiële beleid is om financiële stabiliteit en continuïteit zeker te stellen, terwijl we tegelijk blijven zorgen voor zoveel mogelijk goede en betaalbare woonruimte in een prettige omgeving voor de huidige en toekomstige klanten Financiële resultaten Jaarresultaat Woonstichting Etten-Leur sloot het boekjaar 2017 af met een positief resultaat: 25,7 miljoen euro. In 2016 was het resultaat 56,3 miljoen euro. De afname van 30,6 miljoen euro valt grotendeels toe te schrijven aan de afname van de waardeveranderingen (27,8 miljoen euro) ten opzichte van De operationele kasstroom bedroeg in ,8 miljoen euro. Dit was 0,6 miljoen euro meer dan in Ontwikkeling van het jaarresultaat over 2017 ten opzichte van 2016 (enkelvoudig resultaat * 1.000) Jaarrekening Jaarrekening Verschil Resultaat exploitatie vastgoedportefeuille Resultaat vastgoed in ontwikkeling Gerealiseerd resultaat verkoop vastgoed Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Resultaat overige activiteiten Leefbaarheid Financiële baten en lasten Resultaat voor belastingen Belastingen Resultaat niet-geconsolideerde deelnemingen Resultaat na belastingen In de toelichting op de jaarrekening is een verdieping opgenomen van de samenstelling van het resultaat. Hieronder lichten we de grootste verschillen toe. Gerealiseerd resultaat verkoop vastgoed Het resultaat van de verkoop van bestaande woningen was in 2017 aanzienlijk hoger dan in Oorzaak is voornamelijk de verkoop van twaalf huurwoningen meer. Bovendien was er in 2016 een verlies ingerekend voor de verkoop van Boshoeve en de boerderij van Het Withof. Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Sinds 2016 moeten corporaties al het vastgoed op marktwaarde waarderen. Een aantal factoren veroorzaakte een toename van de marktwaarde van 2016 naar De belangrijkste factoren voor een stijging waren de objectgegevens (onder meer de contracthuur en leegstand, potentiële huur, leegwaarde, WOZ-waarde, mutatiekans) en de waarderingsparameters (onder meer de disconteringsvoet, exploitatieverplichting, macro-economische parameters, onderhoud). Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

58 Mutatie van de marktwaarde (* 1.000) Marktwaarde Voorraadmutaties Methodische wijzigingen als gevolg van nieuwe regels in het handboek Mutatie objectgegevens Mutatie waarderingsparameters Marktwaarde Schattings- en presentatiewijziging: van basisversie naar fullversie Voor de bepaling van de marktwaarde 2016 maakten we voor het meeste vastgoed in verhuurde staat nog gebruik van de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Uitzondering waren ons bedrijfs- en maatschappelijk onroerend goed (BOG,MOG) en Intramuraal zorgvastgoed, waarvoor we in 2016 al de fullversie van het handboek gebruikten. Concreet betekende dit dat deze eenheden werden getaxeerd door een externe taxateur. In 2017 is ook de waardering van DAEB- en niet-daeb-vastgoed gebaseerd op marktwaarde in verhuurde staat volgens de fullversie van het handboek. Bovendien heeft Woonstichting Etten-Leur in 2017 een presentatiewijziging doorgevoerd voor de classificatie van het DAEB- en niet-daeb-bezit: 482 woningen zijn overgeheveld van het DAEBnaar het niet-daeb-bezit en 48 woningen gingen de omgekeerde weg. De classificatie sluit zo direct aan op het splitsingsplan zoals dat is goedgekeurd door de Autoriteit woningcorporaties. Gezien de aard van deze wijzigingen hebben we de mutaties verwerkt in het lopende boekjaar en zijn de cijfers uit voorgaande boekjaren niet aangepast. Een waardering volgens de basisversie wijkt sterk af van een waardering volgens de fullversie. Hetzelfde geldt voor de modelmatige waardering versus de reële taxatie. Als we het vastgoed in 2017 nog volgens de basisversie zouden hebben gewaardeerd zou de waarde 21,1 miljoen euro lager zijn uitgevallen. De oorzaak van dit verschil is hoofdzakelijk dat de fullversie de externe taxateur de mogelijkheden biedt om de waardering gedetailleerder af te stemmen op de lokale realiteit. Het handboek geeft bijvoorbeeld een algemeen beeld van de regio, maar laat de regionale verschillen en de verschillen per wijk of buurt te weinig tot uitdrukking komen. De staat en de ligging van de eenheden worden in de basisversie niet meegenomen. Ook specifieke gegevens van een complex zoals meerdere liften, kunststof of houten kozijnen zijn aangepast ten opzichte van de basisversie. Vaak blijkt ook de leegwaarde en de leegwaarde-ontwikkeling bepaald door een lokale makelaar en de externe taxateur anders te zijn als de modelmatig vastgestelde WOZ-waarde. De ongerealiseerde herwaardering (het positieve verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat en de verkrijgings- of vervaardigingsprijs van het vastgoed) is in de enkelvoudige balans gepresenteerd onder de herwaarderingsreserve, als afzonderlijke post binnen het eigen vermogen Toelichting op balansmutaties Het eigen vermogen bedroeg op het einde van ,9 miljoen euro (eind ,2 miljoen euro (enkelvoudige jaarrekening). De balans vertoont vergeleken met 2016 een paar opvallende posten: De waarde van het DAEB-vastgoed in exploitatie daalde per saldo met 45,8 miljoen euro. Oorzaak van deze afname waren de herclassificatie van per saldo 434 woningen van DAEB naar niet-daeb voor een bedrag van 60,9 miljoen euro en verkoop van vastgoed voor 1,8 miljoen euro. De toename van de marktwaarde met 8,7 miljoen euro en activering van nieuwbouw en renovaties voor 8,2 miljoen euro wogen daar niet tegen op. De waarde van het niet-daeb-vastgoed in exploitatie steeg met 70,3 miljoen euro. Oorzaak van deze toename is grotendeels de hierboven vermelde herclassificatie voor een bedrag van 60,9 miljoen euro. Verder is de marktwaarde van het niet-daeb-bezit met 9,9 miljoen euro gestegen en het bedrag is met 0,5 miljoen euro afgenomen door verkopen. De waarde van het vastgoed dat we ontwikkelen voor eigen exploitatie steeg met 4,7 miljoen euro. Hiervan is 1,1 miljoen euro te danken aan een terugname van in het verleden genomen onrendabele toppen. Daarnaast hebben we voor 11,7 miljoen euro geïnvesteerd en voor 8,2 miljoen euro aan nieuwbouw en renovaties geactiveerd. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

59 De latente belastingvordering daalde per saldo met 3,1 miljoen euro, onder meer doordat de compensabele verliezen met 3,1 miljoen euro afnamen. De post verrekenbare tijdelijke verschillen is nagenoeg gelijk gebleven. De post kort- en langlopende leningen laat per saldo een toename zien van 2,5 miljoen euro. We trokken nieuwe leningen aan ter waarde van 37,5 miljoen euro. Daartegenover staat dat we 35,0 miljoen euro aflosten Financiële kengetallen 2017 en verwachte ontwikkeling van kengetallen Normen en kengetallen geven een goede indicatie van de performance en posities van de organisatie en vormen hierdoor goede stuurinformatie. Deze stuurinformatie is nodig om onze financiële continuïteit te waarborgen. Om de financiële positie en risico s te kunnen monitoren, beoordeelt het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) jaarlijks de woningcorporaties volgens een borgingskader. Woningcorporaties moeten aan dit kader voldoen om de financierings- en borgingsmogelijkheden te continueren. Naast deze externe normen hanteert WEL een aantal interne normen die ons in staat stellen om vanuit de exploitatie van het bestaande bezit aan onze financieringsverplichtingen te voldoen. Het WSW hanteert een aantal ratio s om de financiële positie te beoordelen. Deze staan hieronder toegelicht. Beoordeling vindt plaats op basis van realisatie (drie jaar verantwoordingsinformatie (dvi)) én op basis van prognose (vijf jaar prospectieve informatie (dpi)). Onderstaande ratio s zijn gebaseerd op basis van de jaarrekening 2017, de geprognosticeerde cijfers op basis van de dpi Daarbij hebben we geen rekening gehouden met te betalen vennootschapsbelasting, omdat deze niet afzonderlijk voor WEL kan worden bepaald. Interest Coverage Ratio (ICR) De ICR geeft aan of wij in staat zijn om de renteverplichting te voldoen uit de kasstroom uit operationele activiteiten. WEL voldoet in 2017 en de jaren erna in ruime mate aan de WSW-norm van minimaal 1,4 voor het DAEB-bezit. De gemiddelde gerealiseerde ICR is 1,95 (afgelopen drie jaar) en de gewogen gemiddelde geprognosticeerde ICR (vijf jaar) is 2,59. De laagste van de twee wordt getoetst aan de WSW-norm van 1,4. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

60 Debt Service Coverage Ratio (DSCR) De DSCR geeft de mate aan waarin de rentelasten en aflossingen uit de operationele kasstroom betaald kunnen worden en daarmee de mate waarin leningen kunnen worden afgelost. WEL voldoet in 2017 en in de komende jaren aan de WSW-norm van minimaal 1,0. De gemiddelde gerealiseerde DSCR is 1,35 (afgelopen drie jaar) en de gewogen gemiddelde geprognosticeerde DSCR (vijf jaar) is 1,58. De laagste van de twee wordt getoetst aan de WSW-norm. Loan to Value (LTV) De relatie tussen de marktwaarde in verhuurde staat en de externe financiering geeft richting aan de wijze waarop nieuwe investeringen worden gefinancierd. Om te voorkomen dat ons bezit te zwaar wordt gefinancierd, waken we ervoor dat de LTV binnen de norm van 75 procent van de bedrijfswaarde blijft. Een daling in de bedrijfswaarde ten opzichte van de leningen resulteert in een stijging van de LTV ten opzichte van vorig jaar. Woonstichting Etten-Leur blijft met 69 procent onder de norm van het WSW van 75 procent en voldoet daarmee aan de norm. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

61 Solvabiliteit De solvabiliteit is het eigen vermogen uitgedrukt als percentage van het balanstotaal gebaseerd op bedrijfswaarde. Met een solvabiliteit van 32 procent blijft Woonstichting Etten-Leur ruim boven de norm van minstens twintig procent van het WSW. Leningcapaciteit versus WOZ-waarde Naast de WSW-norm om de leningcapaciteit te beoordelen op bedrijfswaarde, beoordeelt WEL de leningcapaciteit ook op basis van WOZ. De leningcapaciteit op basis van de WOZ-waarde bedroeg over procent (leningportefeuille ( euro) / WOZ-waarde per 1 januari 2017 ( euro) x 50 procent). Deze waarde was in procent, in procent, procent en procent. Woonstichting Etten-Leur streeft ernaar om dit percentage onder de zestig procent te houden. De WOZ-waarde is nauwelijks te beïnvloeden en kende de afgelopen jaren een dalend verloop en nu stijgt deze weer Goede beoordeling Autoriteit woningcorporaties Naast het interne toezicht zijn er ook externe toezichthoudende organen, die elk vanuit hun eigen verantwoordelijkheid toezicht op onze corporatie houden. Vanaf 1 juli 2015 houdt de Autoriteit woningcorporaties (Aw) toezicht op alle woningcorporaties. De Aw valt onder de politieke verantwoordelijkheid van de minister voor Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en is ondergebracht bij de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). In de Woningwet 2015 is vastgelegd dat de Aw onafhankelijk van het rijksbeleid en de standpunten van de sector een oordeel geeft over het functioneren van alle woningcorporaties. De individuele oordelen maakt de Aw jaarlijks openbaar. Ook rapporteert de Aw jaarlijks over de sector als geheel. Voor woningcorporaties gelden op basis van de Wet normering topinkomen (Wnt) specifieke bezoldigingsmaxima voor bestuurders en commissarissen. De Aw ziet erop toe dat corporaties deze bezoldingsmaxima naleven. De beoordeling van de Aw richt zich op de deelgebieden governance, rechtmatigheid en bescherming van het maatschappelijk vermogen. De manier van beoordelen door Aw is aangepast. WEL heeft nog geen integrale beoordeling over 2017 ontvangen Vennootschapsbelasting De vennootschapsbelasting (vpb) heeft de afgelopen jaren geen invloed gehad op de kasstromen. Vanwege compensabele verliezen hoefden we geen vpb af te dragen. Deze verliescompensatie is ontstaan door fiscale waardedalingen. De verwachting was dat Woonstichting Etten-Leur vanaf 2018 vennootschapsbelasting zou moeten gaan betalen. Door de fusie zijn de kasstromen echter niet voor Woonstichting Etten-Leur bepaald, maar voor de nieuwe fusieorganisatie. Ook de fusieorganisatie zal vanaf 2018 vpb moeten gaan afdragen. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

62 Andere ontwikkelingen Werkdomein / nieuwe Woningwet De nieuwe Woningwet is op 1 juli 2015 ingegaan. Deze wet schetst een nieuw kader waarbinnen corporaties moeten opereren. Corporaties kunnen sociale huurwoningen blijven bouwen en verhuren. Ze mogen een bijdrage leveren aan stads- en dorpsvernieuwing, achterstandswijken verbeteren en gemengde wijken bouwen als commerciële partijen dat laten afweten. Corporaties mogen middeldure huurwoningen (niet-daeb) bouwen als het volkshuisvestelijk beleid van een gemeente daarom vraagt en als daarvoor geen commerciële partijen te vinden zijn. Wel moeten ze de bouw van niet-daeb-woningen financieren zonder geborgd geld. De Woningwet heeft ook bepaald dat corporaties per 1 januari 2018 hun activiteiten en portefeuille moeten scheiden in DAEB- en niet DAEB, omdat zij alleen voor DAEB-activiteiten geborgde leningen kunnen krijgen. Corporaties kunnen zelf kiezen of zij de activiteiten administratief of juridisch scheiden. WEL heeft gekozen voor een administratieve scheiding. Op 18 juli 2017 is het definitief scheidingsvoorstel ter beoordeling ingediend bij de Autoriteit woningcorporaties. Op 3 november 2017 heeft de Autoriteit woningcorporaties besloten goedkeuring te verlenen voor de administratieve scheiding conform de specificaties van het ingediende definitieve scheidingsverzoek. Huursombenadering Vanaf 1 januari 2017 geldt de nieuwe huursombenadering: de gemiddelde huursom voor zelfstandige woningen van corporaties mag in een kalenderjaar (van 1 januari tot 1 januari) slechts met een beperkt percentage stijgen: inflatie + 1 procent. Het gaat dan om de jaarlijkse huurverhoging en de huurverhoging bij huurdersmutatie (huurharmonisatie). De inflatie over 2016 bedroeg 0,3 procent. Voor individuele huurders was een hogere huurstijging mogelijk. Dat betekent dat de volgende maximale huurverhoging per inkomenscategorie van toepassing was voor de huurverhoging per 1 juli 2017: 2,8 procent (inflatie + 2,5 procent) voor huishoudinkomens tot en met euro; 4,3 procent (inflatie + 4,0 procent) voor inkomens boven euro Treasury en financieringsmanagement Treasury Treasurycommissie Eind 2016 is de gezamenlijke treasurycommissie van de corporaties Woonkwartier uit Zevenbergen, Woonstichting Etten-Leur en Goed Wonen uit Lage Zwaluwe gestopt. Goed Wonen is gefuseerd met Volksbelang in Made en WEL had begin 2017 al vergaande fusieplannen met AlleeWonen. WEL zag de meerwaarde om de treasury gezamenlijk op te pakken met AlleeWonen. Door samen te werken met Thésor als professionele onafhankelijke partij en met de interne professionaliteit is de treasury geborgd in de organisatie. Jaarlijks stelt WEL een treasuryjaarplan op met daarin specifieke actiepunten. De actiepunten voor 2017 waren: 1. Maximaal 20,5 miljoen euro aantrekken aan WSW-geborgde financiering voor We hebben in 2017 voor 17,5 miljoen euro aan financiering aangetrokken, waarvan 10 miljoen euro een collegiale financiering van AlleeWonen was. 2. Maximaal 17 miljoen euro aantrekken aan WSW-geborgde financiering met storting tot medio We hebben zo n financiering voor 2018 niet aangetrokken in verband met de fusie en de beschikbare middelen bij AlleeWonen. 3. Indien het borgingsplafond ontoereikend is, hierover in overleg met het WSW treden. Dit is niet aan de orde geweest. 4. Opslagherzieningen tot en met het eerste kwartaal van 2018 zo optimaal mogelijk overeenkomen. Er zijn twee opslagherzieningen overeengekomen op een roll-overlening en een basisrentelening met een verlaging van minimaal 30 basispunten. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

63 5. De effecten van de voorgenomen fusie met AlleeWonen in beeld brengen en bij het aantrekken van nieuwe financiering het beeld na fusie betrekken. Als onderdeel van het gezamenlijke financieel onderzoek zijn de effecten van de voorgenomen fusie in beeld gebracht. 6. Het ontwerpvoorstel en het definitief scheidingsvoorstel voor de administratieve scheiding tussen DAEB en niet- DAEB-bezit op tijd indienen. Beide documenten zijn tijdig ingediend bij de Autoriteit woningcorporaties. 7. De investeringsruimte bepalen en analyseren voor het bod op volkshuisvestelijke activiteiten dat we voor 1 juli 2017 bij de gemeente en de huurdersorganisatie zouden indienen. Een investeringsbod hebben we niet uitgebracht. Wel hebben we prestatieafspraken gemaakt met de gemeente en de huurdersorganisatie. 8. In 2017 de voor- en nadelen bekijken van het overbrengen van financiering (en bezit) vanuit de WEL Diensten B.V. richting WEL als toegelaten instelling voor volkshuisvesting (TI). Hiernaast overleggen we uiterlijk begin 2018 met BNG Bank over de mogelijkheden voor verlenging/herfinanciering van de financiering binnen de WEL Diensten B.V. In het najaar is het besluit genomen het bezit en de financiering van de WEL Diensten niet over te brengen naar de TI. Er is in 2018 al contact geweest over de verlenging/herfinanciering. Treasury-agent Thésor, de treasury-agent, heeft in samenspraak met WEL voorstellen gedaan voor financiering en renteinstrumenten. Thésor heeft in 2017 vijf transactievoorstellen voor WEL gedaan. Hiervan zijn er vier uitgevoerd: Twee opslagherzieningen op roll-overleningen en een basisrentelening met een daling van respectievelijk 0,30 en 0,31 procent. Medio het jaar een fixelening aangetrokken van 7,5 miljoen euro voor 1,07 procent. Een collegiale financiering van 10 miljoen euro van onze fusiepartner AlleeWonen in oktober voor 0 procent. Onafhankelijkheidsverklaring treasury-agent Jaarlijks toetst de accountant de onafhankelijkheid van de treasury-agent. Ook toetst de accountant of er is gebleken dat de betreffende vennootschappen van de treasury-agent omzetafhankelijke vergoedingen, provisies of succesfees hebben ontvangen. De accountantsverklaring bevestigt dat de treasury-agent van WEL onafhankelijk is. Deze verklaring bevestigt bovendien dat er geen oneigenlijke betalingen zijn verstrekt. De Thésor Groep ontvangt uitsluitend vergoedingen van opdrachtgevers en abonnementhouders voor geleverde prestaties. Sinds 2007 heeft Thésor een vergunning op grond van de Wet op het financieel toezicht en de organisatie staat onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten en De Nederlandsche Bank. Thésor staat ingeschreven in het register DSI (Deskundigheid, Screening en Integriteit). Dit register is geopend met als doel het vertrouwen van de consument in de financiële markten te versterken Financieringsmanagement Financieel reglement en statuten Per 1 juli 2017 is de nieuwe veegwet van kracht. Hierdoor traden in 2017 enkele wijzigingen op die van invloed zijn op het reglement financieel beleid en beheer. Woonstichting Etten-Leur heeft het financieel reglement aangepast en de raad van commissarissen heeft ze in oktober goedgekeurd. Het reglement kan worden gezien als kapstok voor de onderliggende documenten zoals het treasurystatuut, investeringsstatuut en het verbindingenstatuut. De reikwijdte van het reglement heeft mede betrekking op verbonden ondernemingen van WEL (WEL Holding bv, WEL Diensten bv en WEL Projecten bv). Als er in de toekomst iets wijzigt in het financieel reglement dan moet WEL opnieuw goedkeuring vragen aan de minister via de Aw. Treasurystatuut In het treasurystatuut liggen de doelstellingen vast voor de treasury, is het risicobeheer opgenomen en zijn de processen rondom de treasury-activiteiten beschreven (financieren, risicobeheer, liquiditeitenbeheer en beleggen, relatiebeheer en derivaten). Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

64 Investeringsstatuut In het investeringsstatuut liggen de doelstellingen vast voor investeringen en het wettelijk kader waarbinnen dit mag gebeuren. We toetsen dit aan het kader dat hiervoor is opgesteld. Tevens staat in het statuut de organisatie beschreven van de investeringsfunctie en de procesgang. Ook de governance- en toezichtstructuur staan erin en de normbedragen voor goedkeuring van de raad van commissarissen. De bevoegdheid tot opdrachtverstrekking is vastgelegd in de bevoegdhedenregeling. Verbindingsstatuut Het verbindingenstatuut is het toetsingskader voor het aangaan, beheren en beëindigen van verbindingen evenals de te volgen interne procedures. Financiering Huisbankier Woonstichting Etten-Leur heeft Rabobank West-Brabant-Noord als huisbankier. We beschikken over één kredietfaciliteit: een rekeningcourantkrediet gekoppeld aan de lopende rekening. Het maximumkrediet is een miljoen euro. Dit achten we voldoende, omdat er ruime opnamemogelijkheden zijn uit depositofaciliteiten. Borgingsruimte WSW Voor het aantrekken van geldleningen op de kapitaalmarkt maakten we gebruik van de borging door het WSW. Hierdoor kunnen we onder gunstige condities geld lenen op de onderhandse kapitaalmarkt (AAA-rating). Deze rating komt mede tot stand door de achtervangpositie die de gemeente Etten-Leur inneemt. Als zekerheidsstelling brengen we de materiële vaste activa in. De activa worden gewaardeerd met de (relatief voorzichtige) parameters van het WSW. In december 2015 heeft het college van B&W van gemeente Etten-Leur de achtervangpositie goedgekeurd tot 1 januari De overeenkomst geldt specifiek voor Woonstichting Etten-Leur en het volume van de achtervangpositie is op zijn hoogst even groot als het borgingsplafond dat het WSW aan het eind van het kalenderjaar vaststelt. Met de gemeentes Moerdijk en Drimmelen hebben we sinds 2016 een gelimiteerde achtervangovereenkomst voor het woningbezit in die gemeentes. In 2017 heeft het WSW per eind 2019 een borgingsplafond van circa 256,6 miljoen euro beschikbaar gesteld aan WEL. De bestaande (geborgde) leningenportefeuille had per 31 december 2017 een omvang van 251,8 miljoen euro, waarmee de geborgde portefeuille per eind 2017 nog mocht toenemen met ruim 5,6 miljoen euro. Borgingsplafond (datum vrijgave 22 augustus 2017 x1.000 euro) Geborgde leningportefeuille WSW op 1 januari Financieringsbehoefte DAEB Interne financieringsbronnen Borgingstegoed Borgingsplafond ultimo jaar Geborgde leningportefeuille WSW op 31 december Mogelijkheid tot aantrekken WSW-geborgde financiering (cumulatief) Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

65 Het huidige plafond is echter nog vastgesteld op basis van oude uitgangspunten (dpi 2016); wijzigingen in begroting/prognoses ten opzichte van de dpi 2016 zullen gevolgen hebben voor de hoogte van het plafond. Vanaf het moment dat het WSW het nieuwe plafond (op basis van dpi 2017) afgeeft, wordt dit leidend voor bepaling van de ruimte voor 2018 (en verder). Als het WSW niet voldoende borgingsplafond beschikbaar stelt, dan zal WEL het WSW actief benaderen om tijdig voldoende volume te krijgen. In 2017 hebben we binnen het gestelde borgingsplafond financiering kunnen aantrekken. Treasurystatuut en derivaten Conform artikel 9 van de Beleidsregels derivaten doet WEL verslag van de aanwezige derivaten (payers swaps en embedded derivaten). Onderstaande tabel geeft een overzicht van de marktwaardes van swaps per 31 december 2017 en de marktwaarde bij een rentecurve die twee procent lager ligt dan de actuele curve. De payers swaps van GE Artesia Bank en de BNG Bank kennen geen contractuele verplichtingen voor marktwaardeverrekening. De met Rabobank afgesloten derivaten kennen een theoretische mogelijkheid tot (markt)waardeverrekening. WEL monitorde in 2017 de marktwaarde van de Rabobank-swaps. Het drempelbedrag dat WEL met Rabobank op deze swaps heeft afgesproken bedraagt 4,172 miljoen euro. Bij een fictieve rentedaling van twee procent kent de swap met Rabobank een negatieve marktwaarde van 1,7 miljoen euro. Er is dus nog een marge van circa een 3 miljoen euro voordat WEL volgens de regelgeving een liquiditeitsbuffer moet vormen. De benutting van het afgesproken bedrag is afgerond 41 procent. Marktwaarde derivaten d.d. 31-dec-2017 met de rentecurve van 29-dec :01 uur Variabel Dealcode RHoofdsom Tegenpartij Vaste rente e rente Startdatum Einddatum MW incl L opg. rente Opg. rente Marktwaarde Bij 1,0% rentedaling Marktwaarde Bij 2,0% rentedaling Marktwaarde obv 1% curve Gemiddel de Duration looptijd IRS GE ARTESIA 3,7200% EUR 3M ,25 0,42 IRS BNG BANK 4,6000% EUR 3M ,71 1,92 IRS RABOBANK 5,0450% EUR 3M ,37 2,67 IRS BNG BANK 4,6450% EUR 3M ,93 22,68 IRS BNG BANK 3,9450% EUR 3M ,36 21,09 Totalen ,432% WEL heeft ook basisrenteleningen met zogenaamde embedded derivaten. Deze staan hieronder in het schema, met uitzondering van een basisrentelening die geen renteherziening meer kent en afloopt op 1 november Marktwaarde leningen d.d. 31-dec-2017 met de rentecurve van 29-dec :01 uur (spread = 0,00%) Dealcode Referentie Tegenpartij Totale rente Opslag Basisrente Startdatum Einddatum MW excl opg. rente Opg. rente MW incl opg. Rente Nominale waarde LBBT L062 / WSW BNG BANK 3,950% 0,3500% 3,6000% LBBT L059 / WSW NWB BANK 3,370% 0,2100% 3,1600% LBBT L058 / WSW BNG BANK 3,460% 0,0700% 3,3900% LBBT L062 / WSW BNG BANK 3,610% 0,0100% 3,6000% LBBT L069 / DIENSTEN BNG WELDIE 4,970% 0,5600% 4,4100% LBBT L070 / DIENSTEN BNG WELDIE 4,970% 0,5600% 4,4100% LBBT L071 / DIENSTEN BNG WELDIE 4,970% 0,5600% 4,4100% LBBT L072 / DIENSTEN BNG WELDIE 4,960% 0,5600% 4,4000% Totalen Liquiditeitenbeheer In het liquiditeitenbeheer lag het accent op het zo efficiënt mogelijk invullen van de liquiditeitsbehoefte met de variabele leningen, bedrijfstelerekening (deposito) en de kredietfaciliteit. We benutten de mogelijkheden die de variaties in looptijden en opslagen ons bieden. Binnen het liquiditeitenbeheer handelen we conform de beleidsregels verantwoord beleggen Interne risicobeheersing- en controlsystemen Woonstichting Etten-Leur wil zich volledig inzetten voor haar maatschappelijke doelstellingen en haar opgave voor de komende jaren. De financiële continuïteit berust op een solide basis, waarvoor de waarde van het onroerend goed het meest bepalend is. Door een planning- & controlcyclus, interne documenten, beleidscyclus, monitoring, sluitende begrotingen en beheersing van de financiële risico s bij projecten kunnen we deze positie behouden. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

66 Beleidscyclus en monitoring Strategisch plan Afgelopen jaren heeft WEL verschillende strategische beleidsnotities geschreven om een duidelijke koers uit te stippelen. Begin 2016 is het strategisch plan vastgesteld en hebben we een nieuwe kapstok gecreëerd om al deze beleidsplannen aan op te hangen. We hebben bepaald welke weg we bewandelen. We willen dat voor iedereen het antwoord op de volgende vragen duidelijk is: Waar staan we voor? (missie) Waar gaan we voor? (visie) Wat gaan we daarvoor doen? (activiteiten) Hoe gaan we dit doen? (strategisch plan) Hoe vertaalt dat zich in onze inrichting? De strategie vormde ook in 2017 de basis voor alles wat we als organisatie doen. Het helpt ons om keuzes en plannen te maken. Naast het strategisch plan is er een tactisch plan uitgewerkt. In het tactisch plan beschrijven we per thema prestatie-indicatoren, die we vertalen naar de uitvoering. Dit plan had een scope van twee jaar ( ) en was bedoeld om richting te geven aan de belangrijkste processen en de strategisch doelen te bereiken. Beleidscyclus De jaarcyclus begint in de maand april met het samenstellen van een beleidsbrief voor het komende boekjaar. Deze beleidsbrief geeft input voor de verschillende bedrijfsonderdelen om de plannen en doelstellingen te formuleren voor het nieuwe begrotingsjaar. Dit gebeurt zoveel mogelijk in de maanden mei en juni. De doelstellingen voorzien we van budgetten waarmee we de nieuwe bedrijfsbegroting kunnen samenstellen. Onderdeel van de bedrijfsbegroting is de meerjarenprognose, waarin we een doorkijk maken naar de komende tien jaar. Voor 1 november stellen het managementteam en de raad van commissarissen de bedrijfsbegrotingen vast. De prognostische gegevens moeten voor 15 december worden ingediend bij het WSW en de Autoriteit woningcorporaties. Minimaal één keer per jaar hebben we overleg met de stakeholders. In 2017 is voor de fusiecorporatie Alwel een nieuwe planning- & controlcyclus voorbereid. Monitoring Na iedere vier maanden stellen we een managementrapportage samen, met daarin relevante stuurinformatie voor de bedrijfsprocessen en de prognose van het jaarresultaat. Deze bespreken we in het managementteam en de raad van commissarissen. Het einde van de cyclus bestaat uit de jaarrekeningen met een bijstelling van de meerjarenprognose. De beleidscyclus kent een plan-do-check-act cyclus. Interne documenten De beleidsbrief en afdelingsdoelstellingen voor de begrotingssamenstelling zijn interne documenten. Als onderdeel van de bedrijfsbegroting stellen we een technische begroting op voor het onderhoud aan en verbeteringen van het bestaande vastgoed. De verschillende managementrapportages per entiteit stellen we na afloop van 4 maanden samen. Voor de jaarlijkse bijstelling van de huren is er jaarlijks een Document Huurbeleid. De enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekeningen sluiten de rij als het gaat om interne documenten. Voor grote projecten is er een maandelijkse rapportage van de voortgang en een financieel overzicht. Governance WEL werkte in 2017 met een nieuw financieel reglement, aangepast aan de eisen van de Woningwet, volgens een standaard format. De meeste noodzakelijke aanpassingen zijn doorgevoerd, sommige zijn uitgesteld om direct op te nemen in het reglement van Alwel. Ook pasten we nieuwe regels toe op basis van de aangescherpte privacywetgeving. Alle medewerkers moeten een geheimhoudingsverklaring tekenen. De ondernemingsraad was daarop tegen, omdat het risico voor medewerkers op een boete reëel is. Daarop hebben we de niet-verplichte boeteclausule geschrapt voor medewerkers. Dat risico neemt de organisatie over. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

67 Risicobeheersing De grootste financiële risico s van de bedrijfsvoering liggen op het gebied van de financiering, projectontwikkeling en de fiscaliteit. Met ingang van 2017 is er een interne controller benoemd conform het wettelijke kader. De interne controller is direct geplaatst onder de directeur-bestuurder in de organisatie. In 2017 hebben we een eerste opzet besproken voor een risicomanagementsysteem voor WEL, zowel financieel, op gebied van governance als incidenten. Dit systeem onderscheidt de risico s in de organisatie, de kans dat daar iets mee fout gaat en de impact van de schade. Als het risico hoog is, krijgt de bescherming hiertegen een hoge prioriteit. Binnen de nieuwe organisatie van Alwel krijgt dit nieuwe systeem een plek. Besteding van middelen Woonstichting Etten-Leur verklaart met dit jaarverslag dat zij haar middelen in 2017 uitsluitend heeft besteed in het belang van de volkshuisvesting Financieel meerjarenperspectief Alwel Als gevolg van de fusie is er een gezamenlijke meerjarenbegroting opgesteld voor WEL en AlleeWonen, per 1 januari Alwel. De basis voor deze meerjarenbegroting is het verstevigen van onze financiële positie, waarbij we ook blijven investeren in de kwaliteit én betaalbaarheid van onze huurwoningen. We gaan uit van een inflatievolgend huurbeleid en hebben voor 2018 geen inkomensafhankelijke huurverhoging voor onze primaire doelgroep doorberekend. Ook voor de jaren na 2018 hebben wij deze lijn als Alwel in onze meerjarenprognoses doorgezet. De komende vijf jaar worden in totaal 770 woningen opgeleverd, waarvan 193 nieuwbouw huurwoningen in Verder krijgen de komende vijf jaar woningen een grootonderhoudsgreep, waarvan woningen in De totale investeringskasstroom in 2018 bedraagt 69,7 miljoen euro. Dit is inclusief de aankoop van het WSG-bezit in Roosendaal. De LTV (op basis van de bedrijfswaarde) voor het DAEB-bezit blijft ondanks deze opgave binnen de norm. In 2022 is deze LTV 72,9 procent. Ook de ICR blijft ruim binnen de kaders. In 2022 is deze 2,27. De solvabiliteit (op basis van de bedrijfswaarde) blijft in 2022 met 31,5 procent ruim boven de norm van WSW (20 procent). Hieronder geven we kort aan welke doelstellingen er gesteld zijn en wat de prognose voor Alwel is voor Omschrijving Meerjarendoelstelling Prognose 2018 Balans: Solvabiliteit minimaal 30,2 % 30 % (o.b.v. bedrijfswaarde) Schuld per woning maximaal De schuld per gewogen vhe voldoet niet aan de interne norm, maar blijft wel onder de signaleringsnorm van het WSW Loan to value maximaal (o.b.v. bedrijfswaarde) 70 % 67,7 % De LTV voldoet aan de interne kaderstelling. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

68 Postbus 1491, 4700 BL Roosendaal