VOORWOORD... 4 STRATEGISCHE UITGANGSPUNTEN Missie... 5 Speerpunten... 5 Strategische keuzes BESCHIKBAARHEID... 7

Transcriptie

1

2 VOORWOORD... 4 STRATEGISCHE UITGANGSPUNTEN... 5 Missie... 5 Speerpunten... 5 Strategische keuzes BESCHIKBAARHEID Vraag naar huurwoningen Woning vinden Voorraad woningen Scheiding DAEB / niet-daeb Ontwikkeling woningbezit Zakelijk vastgoed BETAALBAARHEID Huurprijsbeleid Huurverhoging Hulp aan huurders KWALITEIT WONINGEN Strategisch voorraadbeleid Onderhoudsbeleid Duurzaamheidsbeleid gericht op lagere woonlasten KLANT Klantbeleid Beoordeling dienstverlening Wensen inventariseren Wonen met Gemak in plaats van Woon Morgen zonder Zorgen ORGANISATIE Evaluatie reorganisatie verzoent Voorgenomen fusie Praktische vertaling strategisch beleid Governance volledig aangepast Raad van commissarissen Informatisering en automatisering Medewerkers Ondernemingsraad juni

3 6. OMGEVING Gemeente Huurders Belanghouders Leefbaarheid Veiligheid Zorg en welzijn Collega-corporaties Communicatie FINANCIËN Financiële resultaten (enkelvoudig) Meerjarenprognose Treasury en financieringsmanagement Interne risicobeheersing- en controlsystemen juni

4 VOORWOORD Woonstichting Etten-Leur (WEL) was in 2016 op verschillende borden tegelijk aan zet. We werkten aan de aanpassingen van onze organisatie om te voldoen aan de eisen van de nieuwe Woningwet. Dat liep uiteen van ons hele woningbezit tegen het licht houden om uit te zoeken welke woningen we bereikbaar kunnen houden voor onze primaire doelgroep tot een nieuwe financiële administratie opzetten. WEL heeft kwalitatief goede en ruime woningen, waarvoor we wettelijk gezien een hogere huurprijs kunnen vragen dan we nu doen. We hebben besloten dit potentieel bij onze bestaande woningen niet te benutten. Hierdoor houden we zoveel mogelijk woningen beschikbaar voor de primaire doelgroep. Wel is het aanleiding bij toekomstige nieuwbouw soberder te bouwen. Zo wordt de variatie in het aanbod groter en komen er meer woningen die passen bij een kleine beurs. In 2015 krompen we onze organisatie in. Daarmee speelden we onder meer in op de verwachting dat er minder nieuwbouwprojecten zouden komen. Die verwachting was ingegeven door de economische en politieke beperkingen die ons speelveld bepaalden. De vraag naar socialewoningbouw neemt echter weer toe in Etten-Leur. De komst van statushouders was daar gedeeltelijk de oorzaak van. De markt trekt echter vooral aan door de vraag van reguliere woningzoekenden. Er is bijvoorbeeld een grote vraag naar compacte woningen voor een- en tweepersoonshuishoudens, onder meer als gevolg van de vergrijzing. Landelijk komt er weer meer waardering voor de rol en het belang van corporaties als het om socialewoningbouw gaat. WEL is in Etten-Leur zeker in beeld als belangrijke speler. Dat betekende dat we ons, met het compacte team dat WEL restte, bezighielden met mogelijkheden voor nieuwe bouwprojecten. Parallel aan de aanpassingen voor de Woningwet en de toename van nieuwbouwprojecten moesten we ons automatiseringssysteem vervangen. Onze automatiseerder gaf aan het bestaande systeem niet meer verder te ontwikkelen. De implementatie was een arbeidsintensieve klus, die van elke medewerker extra inzet vroeg. We slaagden er in dit binnen een jaar af te ronden. Als klap op de vuurpijl zijn we van plan de nauwe samenwerking met AlleeWonen om te zetten in een fusie. Dit levert de organisaties samen onder meer een besparing op van 4,3 miljoen euro per jaar, geld dat weer gebruikt kan worden voor bijvoorbeeld nieuwbouw. Een fusie versterkt de organisaties daarnaast onder meer op het gebied van expertise en kwaliteit. Het maakt WEL ook minder kwetsbaar. Voor de medewerkers verliep het proces snel, nog geen jaar na de reorganisatie in We namen hen daarom direct mee in het besluitvormingsproces. Dat leidde tot meer draagvlak onder de medewerkers. Al deze factoren zorgden voor een hoge werkdruk. Tegelijkertijd vielen enkele pijlers onder onze organisatie weg. Een aantal collega s vond een andere baan. Een collega overleed eind Dat alles had een grote impact op de organisatie. De flexibiliteit van medewerkers bleek niet oneindig. Voor het eerst in jaren liep het ziekteverzuim op. Praktisch losten we het op met tijdelijk extra medewerkers. Alle ontwikkelingen gaven Woonstichting Etten-Leur de mogelijkheid zelf het heft in handen te nemen. Nu het stof van de Woningwet gedaald is, wordt veel meer duidelijk waar we speelruimte hebben en hoe we die kunnen benutten. Zo kunnen we de volgende zetten doen die nodig zijn om ons maximaal op de klant te richten. Karo van Dongen Bestuurder Woonstichting Etten-Leur 21 juni

5 STRATEGISCHE UITGANGSPUNTEN Missie Fijn wonen, daar werken we aan. Vooral voor degenen die dit moeilijk zelf voor elkaar krijgen. Wij voelen ons betrokken bij deze mensen. Daarom bieden wij goede, betaalbare huizen in prettige wijken, waar iedereen zich thuis voelt. Speerpunten We hebben onze ambities voor de periode verwoord in acht speerpunten: We rollen onze klantvisie verder uit. We realiseren nieuwbouwwoningen binnen onze financiële mogelijkheden. We zetten in op verduurzaming in de brede zin van het woord (bouwkwaliteit, comfort, woongenot, energiezuinigheid, levensloopbestendigheid en woonlasten). We versterken ons netwerk in Etten-Leur en zorgen voor een goede relatie met de lokale overheid. In de keten wonen, zorg, welzijn spelen we een serieuze rol, maar niet als regisseur. We breiden onze regionale samenwerking uit. We laten zien waar we als woningcorporatie voor staan. We waarborgen een gezonde financiële positie. Strategische keuzes Een thuis is meer dan alleen een huis bieden. We vinden het belangrijk dat mensen fijn wonen in hun huis en in hun buurt. Daar dragen wij op verschillende manieren aan bij. Onze grootste prioriteit is zorgen voor voldoende, betaalbare en goede huurwoningen. Kortweg: zorgen voor beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit. We vinden het welzijn van onze klanten belangrijk. Klanten die dat nodig hebben, geven we een steuntje in de rug. We houden de service op een zo hoog mogelijk peil. Veranderende wet- en regelgeving zorgt ervoor dat we scherpe keuzes moeten maken in wat we wel en niet doen. Door een efficiëntere organisatie, blijven we zoveel mogelijk activiteiten doen om zoveel mogelijk mensen een thuis te bieden. Om mensen een fijn thuis te kunnen bieden, werken we samen met onze omgeving. Met partners als de HuurdersBelangenVereniging en bewonerscommissies, de gemeente, politie, welzijnsorganisaties, zorginstellingen en andere corporaties werken we aan een fijne leefomgeving, het welzijn van huurders en aan duurzaamheid. 21 juni

6 21 juni

7 1. BESCHIKBAARHEID Onze plannen voor 2016 Uitgevoerd in 2016 Erover lezen in Ongeveer dertig nul-energiewoningen bouwen in de energiezuinige nieuwbouwwijk De Streek Starten met bouwen van circa 75 appartementen aan de Juvenaatlaan Ja 1.5. Nee (start maart/april 2017) Maximaal tien huurwoningen verkopen Ja We onderzoeken samen met de gemeente de mogelijkheid om tijdelijke huisvesting te realiseren Ja 1.2. Hét terrein waarop corporaties aan zet zijn, is het realiseren van voldoende woningen om te kunnen voldoen aan de vraag naar woonruimte van verschillende doelgroepen met een beperkt inkomen. De behoefte aan woningen met een lage huur nam in 2016 opnieuw toe. Het vooruitzicht is dat dit zo blijft. In de loop van 2016 kwamen corporaties weer meer in beeld om woningen voor de laagste inkomens te realiseren. Ook kregen we beter zicht op de financiële speelruimte die WEL heeft. Door de grote vraag is er behoefte aan extra nieuwbouw. WEL gaat daaraan invulling geven. We realiseren die nieuwbouw op basis van onze wensportefeuille en die is gebaseerd op de (toekomstige) vraag van klanten. Deze wensportefeuille pasten we in 2016 aan. Hiervoor waren twee aanleidingen. Ten eerste de wettelijk verplichte scheiding tussen huurwoningen met een hoge (niet-daeb) en een lage (DAEB) huurprijs. Ten tweede een update van het woningmarktonderzoek die we in 2016 lieten uitvoeren. Uiteindelijk stelden we op basis hiervan de gewenste woningportefeuille tot 2030 vast. Omdat de druk op de woningmarkt constant zo hoog is, houden we graag zoveel mogelijk woningen in het spel voor verhuur. Woningen verkopen doen we alleen als daarvoor een financiële noodzaak is, bijvoorbeeld om geld vrij te maken voor nieuwbouw Vraag naar huurwoningen In 2016 nam de druk op de beschikbare socialehuurwoningen toe. De stijgende vraag komt vooral van starters, van senioren en van mensen die na de crisis goedkoper willen wonen. De toestroom van statushouders was in het voorjaar groot, maar verminderde in de loop van Bovendien vond de gemeente nieuwe oplossingen voor de (tijdelijke) huisvesting van deze urgente woningzoekenden. Tot 2020 komen er in Etten-Leur naar verwachting 670 huishoudens bij die een beroep kunnen doen op socialehuurwoningen. Dit kwam naar voren uit een update van het woningmarktonderzoek uit 2014, die WEL in 2016 liet uitvoeren door RIGO Research en Advies. Uit dit onderzoek blijkt dat de vraag naar woningen met een lage huur tot 2030 voortduurt en de druk op deze goedkope woningen dus hoog blijft. In overleg met de HuurdersBelangenVereniging (HBV) en gemeente Etten-Leur is afgesproken om RIGO een vervolgonderzoek naar de woningmarkt te laten uitvoeren in 2017, om een nog gedetailleerder beeld te krijgen van de exacte vraag naar verschillende typen goedkope woningen. 21 juni

8 1.2. Woning vinden Minder actieve woningzoekenden Woonstichting Etten-Leur was ook in 2016 aangesloten bij Klik voor Wonen, het regionale systeem om vrijkomende woningen te verhuren. In totaal zijn nu negen corporaties aangesloten, met woningen in de regio Roosendaal - Tilburg. In totaal stonden er op 31 december woningzoekenden bij Klik voor Wonen ingeschreven. Ongeveer zeventien procent hiervan is actief op zoek naar een woning. Voorgaande jaren lag dat percentage rond 25 procent. Waarom dat percentage in 2016 zoveel lager lag, wordt nog onderzocht Minder vrijkomende woningen In 2016 verhuurden alle aangesloten corporaties zo n woningen. Dat waren er zeshonderd meer dan in 2015, wat hoofdzakelijk te danken is aan de toetreding van nieuwe corporaties tot Klik voor Wonen. 65 procent werd verhuurd aan mensen uit de gemeente waarin de woning staat. Voor Etten- Leur is dat zo n 54 procent. In Etten-Leur kwamen in bestaande huurwoningen van WEL vrij, tegen 366 in We leverden geen nieuwbouwwoningen op (in nieuwe woningen en woonruimtes). Wel vonden we in 2016 dertig nieuwe huurders voor de in 2017 op te leveren nieuwbouwwoningen in De Streek Wachttijd varieert De wachttijd is de tijd die een woningzoekende ingeschreven staat tot het moment waarop hij een woning betrekt. Ten opzichte van 2015 daalde de totale gemiddelde wachttijd in Etten-Leur van 4,8 naar 4,5 jaar. Een verklaring is dat in de berekening van de wachttijd ook de (korte) wachttijd van urgenten is opgenomen; in 2016 zijn veel statushouders met voorrang gehuisvest. Per huurklasse verschilde de ontwikkeling van de wachttijd. Vooral voor de goedkope woningen was de wachttijd in 2016 korter dan in Hij liep terug van 5,1 jaar naar 2,9 jaar. Maar er waren ook huurklassen waarvoor de wachttijd juist opliep. Ook varieerde de wachttijd voor verschillende woningtypes. Voor appartementen met lift was de wachttijd het langst (5,1 jaar) en voor appartementen zonder lift het kortst (3,3 jaar). De wachttijd voor een eengezinswoning was 4,5 jaar in Wachttijd huurwoning in Etten-Leur (bron: Klik voor Wonen) Wachttijd in jaren Goedkoop < 409,93* Betaalbaar 409,93-586,68 Bereikbaar 586,68 710,68 Geliberaliseerd > 710, ,9 5,3 5,0 3,3 4, ,1 4,3 5,7 2,8 4, ,1 5,8 6,1 3,6 5,3 * Huurprijsgrenzen geldig voor Totaal Zoektijd in beeld In 2016 hebben we voor het eerst ook de zoektijd onderzocht. Dit is de tijd die een woningzoekende actief op zoek is naar een woning. Veel woningzoekenden staan namelijk bewust lang ingeschreven voordat ze daadwerkelijk op zoek gaan naar een woning. De gemiddelde zoektijd van woningzoekenden voor een huurwoning in Etten-Leur is één jaar. Uiteraard heeft de opgebouwde wachttijd een effect op de snelheid waarmee woningzoekenden een woning vinden wanneer ze eenmaal actief reageren op vrijkomende woningen. Voor een appartement met lift is de zoektijd gemiddeld 0,7 jaar, voor een appartement zonder lift 0,9 jaar, voor een beganegrondwoning 0,8 jaar en voor een eengezinswoning 1,2 jaar. 21 juni

9 Zoektijd huurwoning in Etten-Leur (bron: Klik voor Wonen) Zoektijd in jaren Goedkoop < 409,93 Betaalbaar 409,93 586,68 Bereikbaar 586,68 710,68 Geliberaliseerd > 710, ,1 1,0 1,3 0,8 1,0 Totaal woningen voor bijzondere doelgroepen Voor 2016 gold de afspraak met de gemeente en de HuurdersBelangenVereniging dat we in 2016 niet meer dan twintig procent van de vrijkomende woningen voor bijzondere doelgroepen zouden bestemmen. Met in totaal 52 woningen (vijftien procent) zijn we goed binnen die afspraak gebleven. 26 woningen voor statushouders Voor statushouders hebben we ons in 2016 fors ingespannen. De gemeente Etten-Leur had de opdracht om in statushouders te huisvesten. In de prestatieafspraken met de gemeente en de HBV is overeengekomen dat WEL van dit aantal zeventig personen zou huisvesten. Uiteindelijk is dit aantal uitgekomen op 76 personen. Hiervoor zetten we 26 woningen in. De overige vluchtelingen met een verblijfsvergunning heeft de gemeente tijdelijk gehuisvest op andere locaties in Etten-Leur. Bij een aantal van die statushouders voegden zich later hun familieleden. Aangezien de tijdelijke woonruimte vooral geschikt is voor alleenstaanden, betekende dit dat die families weer doorschoven naar een reguliere woning van WEL. Dit alles vroeg een behoorlijke coördinatie, maar is in goede samenwerking met de gemeente en (de vrijwilligers van) Surplus verlopen. Omdat Etten-Leur in het voorjaar van 2016 zoveel statushouders moest huisvesten, heeft Woonstichting Etten-Leur geëxperimenteerd met afzonderlijke kamers verhuren. In de Lambertushof wonen sinds mei 2016 vijf Syrische statushouders samen in één pand. Ieder beschikt over zijn eigen kamer. We bekeken of dit een antwoord is op de snel toenemende aantallen alleenstaande statushouders. We hadden bij dit experiment niet alleen aandacht voor de vijf Syriërs maar ook voor de directe omgeving. We hebben intensief contact gehad met de buurtbewoners om hen voor te bereiden op deze groep. We overwegen momenteel niet om kamergewijze verhuur voor alleenstaande statushouders uit te breiden. Vooral omdat er vanaf de tweede helft van 2016 veel minder statushouders naar Etten-Leur kwamen, maar deze vorm van huisvesting zorgde ook voor ontevredenheid bij de statushouders. 26 woningen voor andere urgenten WEL probeerde ook voor andere urgente woningzoekenden voldoende ruimte te houden, onder meer door minder woningen te verkopen dan we de afgelopen jaren deden. In 2016 hadden urgenten binnen zes tot negen maanden een dak boven hun hoofd. In totaal bestemden we in woningen voor andere urgenten, minder dan de 39 in Voor GGZ-cliënten waren in 2016 minder woningen nodig dan voorheen, omdat vrijwel alle cliënten van GGZ Breburg die zelfstandig kunnen wonen de stap naar woonruimte buiten de instelling hebben gezet. Omdat de toestroom van statushouders sneller terugliep dan verwacht, ontstond er vanaf de tweede helft van 2016 weer meer ruimte voor andere urgenten. Dat blijft in de eerste helft van 2017 ook zo. Huisvesting urgente woningzoekenden Gerealiseerde aantallen Afgesproken aantallen Sociaal urgenten 18 woningen Geen afspraken Medisch urgenten 5 woningen Geen afspraken GGZ 3 woningen Max. 8 woningen Statushouders 26 woningen (76 personen) 70 personen 21 juni

10 1.3. Voorraad woningen Woningbezit WEL vrijwel gelijk gebleven In totaal telt gemeente Etten-Leur ruim woningen. Van het woningbezit van WEL ligt 97 procent in Etten-Leur. WEL zorgt voor ongeveer 28 procent van het aantal woningen en voor meer dan driekwart van het aantal huurwoningen in Etten-Leur. Onze woningvoorraad bleef in 2016 vrijwel gelijk: woningen en zelfstandige woonruimtes op 31 december 2016, tegen op 31 december De voorraad groeide in 2016 niet omdat de lopende nieuwbouwprojecten nog niet waren opgeleverd en we bestaande woningen verkochten. Wijk Eengezinswoning Appartement Seniorenwoning Begeleid wonen Totaal huurwoningen Parkeren Koop Goedkoop Overig Totaal verhuureenheden Baai Banakkers Centrum Oost Centrum West Etten-Leur Noord Grauwe Polder Grient Hoge Neerstraat Hooghuis Keen Sanderbanken Schoenmakershoek Overig (buiten E-L) Koopgarant Koopstart Totaal Totaal Genoeg goedkope woningen Onze doelgroep, mensen met een jaarinkomen onder euro, is aangewezen op woningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens van 710,68 euro, ook wel socialehuurwoningen genoemd. Die grens is ook vanaf 1 januari ,68 euro. Het aandeel socialehuurwoningen was aan het eind van het jaar 89 procent. Dit is boven de norm van 85 procent die wij hanteren als minimale omvang van onze voorraad socialehuurwoningen Woningen in gemeenten Moerdijk en Drimmelen Sinds 2014 is WEL eigenaar van 174 woningen in de gemeenten Moerdijk en Drimmelen. Deze zijn overgenomen van Veron, een kleine corporatie van de zorgorganisatie Surplus. In 2016 zijn nagenoeg al deze appartementen succesvol verhuurd geweest. Uitzondering was een appartement in Sint Martinuspark in Zevenbergschenhoek. Hiervoor heeft WEL eind 2016 de leeftijdsgrens verlaagd, waarna snel een huurder is gevonden. 21 juni

11 We vermoeden dat veel mensen in Zevenbergschenhoek en omgeving nog niet weten hoe zij bij Woonstichting Etten-Leur een woning kunnen huren. Om die reden gaf WEL in januari 2017 bij een bijeenkomst van ouderenorganisatie KBO in Zevenbergschenhoek uitleg over Klik voor Wonen Scheiding DAEB / niet-daeb De nieuwe Woningwet die in 2015 van kracht werd, verplicht corporaties hun activiteiten te splitsen in DAEB- en niet-daeb. DAEB staat voor diensten van algemeen economisch belang. Daaronder valt het bouwen, verhuren en beheren van socialehuurwoningen, voorzien in een bepaalde vorm van maatschappelijk vastgoed en beperkte maatregelen om de leefbaarheid te verbeteren. Als niet-daeb beschouwt de Woningwet activiteiten die tot nu toe wel tot het pakket van woningcorporaties hoorden, zoals zorgen voor middeldure huurwoningen of betaalbare koopwoningen. WEL koos voor een administratieve splitsing van de activiteiten. De splitsing uitwerken vergde in 2016 veel capaciteit. Bij de inventarisatie bleek dat WEL beschikt over buitengewoon veel woningen met een hoge kwaliteit. Op basis van het woningwaarderingsstelsel zouden we zestig procent van onze woningen in het durehuursegment kunnen indelen. Dat is uiteraard onwenselijk, omdat we een verhuurder van socialehuurwoningen zijn. In overleg met de HBV is besloten om de huur van woningen die eigenlijk in het niet-daeb-segment horen de komende vijf jaar niet te verhogen boven de huurtoeslaggrens. Zo blijven ze binnen bereik van de doelgroep. We legden ons voorstel in augustus voor aan de HBV en de gemeenten Etten-Leur, Moerdijk en Drimmelen. Zij reageerden positief. Voorzien van deze positieve zienswijzen leverden we het scheidingsvoorstel op tijd in bij het minister van Wonen en Rijksdiensten, in december Ontwikkeling woningbezit Extra nieuwbouw De aanleiding voor de reorganisatie van WEL in 2015 was digitalisering van de processen, maar vooral ook de economische en politieke beperking van de nieuwbouwmogelijkheden. Begin 2016 was onze organisatie dan ook ingericht op een minimum aan nieuwbouw, gemiddeld zeventig nieuwbouwwoningen per jaar in de komende jaren. Nog geen jaar later blijkt die bescheiden rol achterhaald. Er was in 2016 behoefte aan extra nieuwe woonruimte, vooral door extra vraag vanuit de markt. Aan het eind van 2016 namen we ons voor kansen te pakken als we mogelijkheden zien om met nieuwbouw onze doelstellingen te halen. Dat werd mede ingegeven doordat we beter zicht kregen op de financiële speelruimte die corporaties krijgen. Die bleek groter dan aanvankelijk was gedacht. Dat betekende dat WEL tempo maakte met de bestaande plannen en weer mogelijkheden onderzocht voor nieuwe bouwplannen. In de prestatieafspraken is met de HBV en de gemeente Etten-Leur afgesproken dat WEL de komende vijf jaar honderd extra sociale huurwoningen bouwt. Deze omslag veroorzaakte een capaciteitstekort voor de projectontwikkeling bij WEL, onder meer omdat juist daar sterk gereorganiseerd was. Dit is deels opgelost door een oud-medewerker in de arm te nemen als extern projectontwikkelaar. In komende nieuwbouwprojecten zullen we omwille van de betaalbaarheid compacter bouwen. De kavels en de oppervlakten zullen kleiner zijn dan in vroegere nieuwbouwprojecten. Zo kunnen we meer woningen op hetzelfde oppervlak neerzetten, wat de kosten en daarmee de huurprijzen drukt. Ook de inventarisatie voor het scheidingsvoorstel DAEB/niet-DAEB voor de Woningwet nodigt uit tot soberder bouwen. Hieruit bleek dat de kwaliteit van veel socialehuurwoningen in Etten-Leur bovengemiddeld hoog is. 21 juni

12 Nieuwe locaties in beeld De Vier Leeuwen WEL voerde in 2016 gesprekken over aankoop van een locatie bij het station: De Vier Leeuwen. Oorspronkelijk voor de tijdelijke huisvesting van statushouders, maar dat is op dit moment niet meer nodig. Plan is nu om het bestaande kantoorpand plaats te laten maken voor appartementen. Dit zouden bescheiden appartementen worden, van een formaat (50 60 m 2 ) en met een huurprijs waar de komende jaren veel vraag naar is. Hooghuis Nu veel cliënten van GGZ-organisatie Breburg buiten het Hooghuisterrein zijn gehuisvest, krijgt ongeveer tweederde van dit terrein een andere bestemming. WEL is gevraagd mee te denken over een nieuwe bestemming, maar vooralsnog lijkt het erop dat een commerciële projectontwikkelaar de plannen gaat uitvoeren. Mocht de gemeente de ontwikkelaar verplichten tot sociale woningbouw, dan kan WEL daarbij alsnog een rol spelen Bestaande plannen vorderen De Streek: gestart met dertig energiezuinige huizen In november startte de nieuwbouw van de eerste dertig eengezinswoningen in De Streek. In december 2016 was voor alle woningen een huurder gevonden. De bouw verloopt snel. In de derde week van 2017 lagen de daken al op de woningen. De oplevering verwachten we in het tweede kwartaal van Eerder bleek niet haalbaar, omdat de start van de bouw afhing van de verkoop van nieuwbouwwoningen in hetzelfde bouwproject. Daar had WEL geen grip op. De Streek is een energiezuinige uitbreidingswijk aan de rand van Etten-Leur. In dit gebied komen circa 370 grondgebonden woningen, waaronder 120 socialehuurwoningen van WEL. Dit zijn nulenergiewoningen, woningen die per saldo geen energie verbruiken. De huurwoningen zullen in principe in vier fases gebouwd worden. Elk jaar volgt een fase, tot de laatste dertig woningen in 2020 zijn opgeleverd. Alle woningen worden DAEB-woningen. We zullen drie verschillende huurprijsklassen hanteren: rond de 570, 610 en 710 euro. Juvenaatlaan: wonen op een groene locatie Op deze locatie gaan we 74 appartementen, een gemeenschappelijke ontmoetingsruimte en 113 parkeerplaatsen bouwen. De woningen zullen in drie afzonderlijke gebouwen liggen. We verwachten halverwege 2017 met de bouw te starten en de woningen op te leveren medio In principe is dit nieuwbouwproject bedoeld voor 55+ ers, maar jongere bewoners zijn ook welkom. WEL vindt het belangrijk, ook in het kader van mantelzorg, om gemengde woongebouwen te realiseren. Oorspronkelijk was het idee hier een zorggebouw te plaatsen, maar zorgpartijen vinden nu zelfs een zorgsteunpunt financieel niet meer haalbaar. Het Withof: startsein in 2019 Voor de nieuwbouw van tachtig woningen op het terrein van het voormalige klooster Het Withof voerden we in 2016 met de gemeente overleg over het bestemmingsplan. We overlegden met een commerciële partij over samenwerking bij de nieuwbouw op Het Withofterrein, om zo de kosten te delen en sociale woningbouw beter te spreiden over Etten-Leur. De oorspronkelijke bebouwing is in 2013 gesloopt. Doel is hier in 2019 te starten met de bouw van een appartementengebouw. 21 juni

13 Overzicht nieuwbouw WEL Project Wijk Aantal en type woningen Uitbreiding De Streek De Streek 120 woningen (in fases) Juvenaatlaan Sanderbanken 74 huurappartementen Het Withof Grauwe Polder 80 huurappartementen Start bouw Oppervlak (m 2 ) + Oplevering Vanaf 2017 Medio Grondposities Op dit moment heeft WEL drie grondposities, bestemd voor de geplande nieuwbouw. De grond in De Streek is in 2016 in bezit gekomen Beperkt aantal huurwoningen verkocht Voor 2016 was de doelstelling om maximaal tien vrijgekomen huurwoningen te verkopen. Uiteindelijk zijn dit er zeven geworden, waaronder de enige huurwoning die we nog in Oudenbosch hadden, aan de Wielerbaan. Twee zittende huurders hebben hun eigen huurwoning gekocht. We hielden het aantal te verkopen woningen in 2016 beperkt, omdat we voorzagen dat de aangekondigde toename van statushouders de druk op vrijkomende huurwoningen zou vergroten. Naast huurwoningen verkochten we ook grond en woningen uit de voormalige Koopgarant- en MGEregelingen. Dat waren regelingen die Woonstichting Etten-Leur tot 2012 aanbood aan huurders en starters om voordelig een woning te kunnen kopen of een woning te kunnen kopen met de garantie dat WEL hem terugkoopt. Aan- en verkoop 2016 Reguliere verkoop (waarvan twee aan zittende huurders) 7 Grond Koopgoedkoop 5 Koopgarant terugkoop 2 MGE terugkoop 2 Doorverkoop voormalig Koopgarant woning 3 Doorverkoop voormalig MGE woning 1 Verkoop parkeerplaats Zakelijk vastgoed Weinig leegstand van zakelijke ruimtes Landelijk gezien verloopt de verhuur van bedrijfs- en winkelruimtes moeizaam. In Etten-Leur hebben wij weinig te klagen over de verhuur van ons zakelijk vastgoed. Alleen de commerciële ruimte aan de Valpoort staat (nog steeds) leeg. In 2016 pasten we het pand bouwkundig aan om het aantrekkelijker te maken voor de verhuur. Bovendien intensiveerden we, via een externe makelaar, de zoektocht naar een passende huurder. We onderhielden veel contact over de lopende huurcontracten met de huidige huurders van onze overige winkelpanden. We zochten via maatwerk naar win-winsituaties en vonden die in alle gevallen. Hierdoor is de leegstand in deze ruimtes gering. In totaal heeft Woonstichting Etten-Leur 23 eenheden bedrijfsmatig onroerend goed en vier eenheden maatschappelijk onroerend goed. Het maatschappelijk vastgoed is geheel verhuurd. Het Turfschip en gezondheidscentrum Kerkwerve staan als bedrijfsmatig onroerend goed (BOG) geregistreerd, op basis van de richtlijnen van de Woningwet. 21 juni

14 Boshoeve en boerderij Het Withof verkocht WEL verkocht in 2016 de Boshoeve, een conferentiecentrum in de bosrijke omgeving tussen Etten- Leur en Rijsbergen. Een woonzorgorganisatie uit Rijsbergen gaat het pand gebruiken. Het pand stond sinds 2013 leeg. Een Etten-Leurs ICT-bedrijf kocht de boerderij van het voormalige klooster Het Withof. Het bedrijf realiseert in de boerderij een clubhuis voor de ambulante medewerkers en ruimtes voor start-ups. 21 juni

15 21 juni

16 2. BETAALBAARHEID Onze plannen voor 2016 Uitgevoerd in 2016 Erover lezen in Wettelijke regels over passend toewijzen uitvoeren en monitoren Samen met de gemeente en de HBV huurafspraken maken voor de komende jaren Ja 2.1. Nee 2.1. Ons huurbeleid is gericht op betaalbaar wonen. Door de verplichte splitsing van ons bezit in DAEB- en niet-daeb-woningen moesten we heroverwegen welke woningen betaalbaar kunnen blijven voor onze doelgroep (zie 1.4.). Ook passend toewijzen is verplicht sinds We slaagden daar goed in. Wel zijn we bezorgd over de consequenties en overwegen we welke zetten we kunnen doen om de negatieve gevolgen te beperken. WEL bepaalde in samenspel met de HBV de huurverhoging; we wisten die dit jaar laag te houden, zeker voor de lagere inkomensgroepen. Waar we zeker ook aan zet zijn is de hulp aan mensen die problemen hebben met het betalen van de huur. We doen dit onder meer met Budgetcoaching Huurprijsbeleid Geen meerjarenhuurprijsbeleid Met de HBV maakten we afspraken over het huurprijsbeleid in In de prestatieafspraken met de HBV en gemeente Etten-Leur maakte WEL in december 2016 ook afspraken voor betaalbaar wonen in Voor een langere periode afspraken vastleggen lukte niet. De ontwikkelingen voor de komende drie tot vijf jaar zijn zo onvoorspelbaar dat het lastig is hun impact op de huurprijs te voorspellen en vast te leggen in beleid. Daarnaast waren we nog volop bezig om de implicaties van de nieuwe Woningwet op het huurprijsbeleid te verwerken. Een belangrijk onderdeel daarvan was de splitsing van ons bezit in woningen die wél voor onze doelgroep betaalbaar blijven en woningen die in het dure segment vallen Passend toewijzen geslaagd Norm ruimschoots gehaald bij primaire doelgroep Met ingang van 1 januari 2016 is passend toewijzen ingevoerd, als uitvloeisel van de nieuwe Woningwet. Het gaat om een nieuwe verplichting voor corporaties: van de nieuwe huurders met een inkomen dat recht geeft op huurtoeslag (de primaire doelgroep) moeten we minstens 95 procent huisvesten in een woning met een huurprijs onder de aftoppingsgrenzen. Deze aftoppingsgrenzen liggen fors onder de huurtoeslaggrens van 710,68 euro. We werkten de regels voor passend toewijzen uit in een huurprijs-inkomenstabel, die overzichtelijk maakt welke inkomens voor welke huurprijzen in aanmerking komen. Van de mensen uit de primaire doelgroep aan wie we in 2016 een vrijgekomen woning verhuurden, hebben we 99,2 procent gehuisvest in woningen met een passende huurprijs. We hebben dus ruimschoots voldaan aan de norm. Onze secundaire doelgroep zijn huishoudens die op basis van de hoogte van hun inkomen wel voor een sociale huurwoning in aanmerking komen, maar niet voor huurtoeslag. 21 juni

17 Ook voor de lage middeninkomens vervullen we een rol. Dit zijn huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen en Huishoudens met een middeninkomen hebben moeite om een huurwoning te vinden die zij kunnen betalen. Volgens EU-richtlijnen mogen we jaarlijks maximaal tien procent van de vrijkomende socialehuurwoningen aan de groep met een middeninkomen verhuren. Er gingen in 2016 drie vrijkomende huurwoningen met een huurprijs tussen de aftoppingsgrens en de huurtoeslaggrens naar gezinnen met een middeninkomen. Aantallen woningen verhuurd met passende huurprijs voor verschillende inkomensgroepen Primaire doelgroep (maximumjaarinkomen tot / ) Secundaire doelgroep (maximumjaarinkomen tot ) Midden- en hoge inkomens (jaarinkomen vanaf ) Goedkoop, 55 Huurprijs < 409,93 Betaalbaar, Huurprijs < 586,68 Betaalbaar, 27 1 Huurprijs < 628,76 Bereikbaar, Huurprijs < 710,68 Duur Huurprijs > 710, Slaagkans niet kleiner We slaagden erin passend toewijzen te realiseren zonder dat de slaagkans voor woningzoekenden kleiner werd. Per 1 januari 2016 pasten we de streefhuren aan, zodat de slaagkans door passend toewijzen niet zou verslechteren. Daarin zijn we geslaagd: uiteindelijk hebben we van de 352 verhuurde woningen 64 procent verhuurd aan woningzoekenden met recht op huurtoeslag (primaire doelgroep). Naar de woningzoekenden die geen recht hebben op huurtoeslag, maar wel aangewezen zijn op een socialehuurwoning tot 710,68 euro (secundaire doelgroep) ging zeventien procent van het aantal vrijgekomen woningen. Hun huurprijs lag tussen de 628,76 en 710,68 euro. Verdeling aantal verhuringen over verschillende inkomensgroepen Primaire doelgroep, Secundaire Recht op huurtoeslag doelgroep, geen recht op huurtoeslag Midden- en hoge inkomens % 17% 19% Effecten nog niet bekend Passend toewijzen is in 2016 volgens de spelregels ingevoerd en toegepast. Wat de volkshuisvestelijke effecten zijn kunnen we op grond van de 352 verhuurde woningen in het eerste jaar van de nieuwe regelgeving nog niet vaststellen. De verwachting is dat wijken en buurten zeker minder gemêleerd worden door dit beleid. Ook zijn er minder redelijk geprijsde woningen beschikbaar voor huishoudens met een middeninkomen. Passend toewijzen beperkt voor WEL de ruimte om te investeren in nieuwbouw, duurzaamheid en leefbare wijken. Daarnaast kan scheefhuur ontstaan, doordat het inkomen van huurders toeneemt terwijl ze in een goedkope woning wonen. Op termijn bekijken we hoe we met deze knelpunten moeten omgaan. 21 juni

18 Nieuwe grondslag huurprijs Nieuw: WOZ-waarde Huurders kregen in 2016 voor het eerst een WOZ-beschikking via WEL. Huurders hoeven geen onroerendgoedbelasting te betalen; we informeren hen met de beschikking over de waarde van hun woning. De waardering onroerende zaken (WOZ) telt namelijk sinds 2016 mee in de berekening van de maximale huurprijs. 75 procent van maximale huurprijs WEL vraagt, net als veel andere sociale verhuurders, nooit de maximaal toegestane huurprijs, omdat dit niet goed is voor onze doelgroep en omdat het niet nodig is voor onze reserves. In 2016 vroegen we gemiddeld circa 75 procent van de huurprijs die we maximaal zouden mogen vragen Huurverhoging Huursombenadering komt eraan In 2016 bereidden we ons voor op de huursombenadering, die we naar verwachting in 2017 voor het eerst gaan toepassen. Dit vloeit voort uit het Huurakkoord dat brancheorganisatie Aedes en huurdersorganisatie Woonbond in 2015 sloten. WEL koppelt de huurverhoging voortaan aan de kwaliteit van de woning, in plaats van aan het inkomen van de huurder. Vanaf 2017 mag de gemiddelde huurstijging per corporatie niet hoger zijn dan de inflatie plus één procent. Binnen deze huursom mogen corporaties afhankelijk van de kwaliteit van de woning, huurstijgingen doorvoeren tot maximaal 2,5 procent Lage huurverhoging In 2016 hebben we, in goed overleg met de HBV, voor de laatste keer een inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd. We hielden in 2016 de huurverhoging zo laag mogelijk, met name om de huishoudens met de laagste inkomens te ontzien. Zo kregen de twee laagste inkomensgroepen een huurverhoging van slechts 0,6 procent, alleen de inflatie over het voorafgaande jaar. De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2016 was 0,9 procent, aanzienlijk lager dan de 2,1 procent in Voor huurders met een inkomen boven euro gold per 1 juli een huurverhoging van 3,1 procent. Dit is 1,5 procent lager dan wat de minister maximaal toestaat. Dit is in overleg met de HBV besloten. Het was niet nodig de maximale ruimte te benutten. Huurprijsverhoging per 1 juli 2016 Inkomensgroep Wettelijk toegestaan Inflatie Opslag Totale huurverhoging Tot ,1% 0,6% 0 % 0,6 % ,6% 0,6 % 0 % 0,6 % 474 Meer dan ,6% 0,6 % 2,5 % 3,1 % 536 Aantal huishoudens Minder bezwaarschriften In totaal hebben 39 huurders bezwaar gemaakt tegen de huurverhoging Dat is beduidend minder dan in 2015 (60), 2014 (100) en 2013 (130). WEL heeft met 28 huurders overeenstemming bereikt. Bij dertien huurders is de huurverhoging verlaagd, bij vijftien huurders is de huurverhoging gehandhaafd. De elf dossiers van huurders waarmee we niet tot een akkoord konden komen, legden de huurders voor aan de onafhankelijke Huurcommissie. De Huurcommissie heeft WEL bij tien zaken in het gelijk gesteld. Eén zaak is nog in behandeling. 21 juni

19 Daling aantal ontruimingen Het aantal aanzeggingen tot ontruimingen was in , terwijl dit in 2015 nog 59 was. Dit heeft te maken met het feit dat we de huurders actiever begeleidden tijdens het incassoproces. Uiteindelijk zijn er acht ontruimingen daadwerkelijk doorgegaan in In 2015 was dit aantal lager: zes ontruimingen Hulp aan huurders Vangnet huurverhoging Woonstichting Etten-Leur en de HuurdersBelangenVereniging hebben al meerdere jaren een afspraak om huurders te helpen die door de huurverhoging in financiële problemen komen. Als huurders dit aangeven, voert Surplus Welzijn een onafhankelijke toets van inkomsten en uitgaven uit en blijft de huurverhoging waar nodig achterwege. Vijf huurders hebben in 2016 gebruik gemaakt van deze mogelijkheid. Surplus heeft geadviseerd om bij één klant geen huurverhoging te geven, één huurverhoging te verlagen en bij twee de voorgestelde huurverhogingen te handhaven. Eén huurster heeft geen contact onderhouden met Surplus, zodat WEL die huurverhoging in stand heeft gehouden Incasso met begeleiding Met ingang van 2016 zetten we incasso actiever in. Dit betekende dat we in de eerste maanden van het jaar huurders met een huurachterstand gelijk met de aanmaning aanboden om gebruik te maken van schuldhulpverlening. Dit leidde ertoe dat in 2016 minder zaken naar de deurwaarder gingen in plaats van 143 in en dat er meer betalingsregelingen zijn getroffen 95 in plaats van 72 in Een goede ontwikkeling, want het betekent dat we meer grip hebben gekregen op betalingsachterstanden Goede inzet Budgetcoaching WEL is samen met de gemeente opdrachtgever voor Budgetcoaching. Ons doel is te voorkomen dat mensen financieel buiten spel komen te staan, door hen op tijd te helpen. Budgetcoaching is gratis en voor alle inwoners van Etten-Leur beschikbaar. Professionals van Surplus Welzijn voeren het uit, samen met vrijwilligers. Zij helpen onder meer met ondersteuning bij de administratie van het huishouden en geven workshops. Als lichte en kortdurende hulp niet voldoende blijkt, is individuele begeleiding mogelijk (BudgetPlushulp). Als deze hulp niet voldoende is, kunnen mensen via Budgetcoaching terecht voor schuldhulpverlening of voor psychosociale hulp. In 2016 zijn dertig huishoudens begeleid via schuldhulpverlening. In totaal zijn er in huishoudens via Budgetcoaching begeleid. We gaan door met Budgetcoaching in We streven ernaar dat Surplus zich inzet om nog meer huishoudens met dit instrument te helpen. Aanmeldingen voor schuldhulpverlening Duidelijkheid servicekosten Veron De servicekosten van de gebouwen van de voormalige corporatie Veron waren lang te laag berekend. Nadat Woonstichting Etten-Leur de woningen overnam, berekenden we de werkelijke kosten. Daardoor kregen bewoners vanaf 2014 te maken met veel hogere servicekosten (inclusief energie). Om bewoners hier niet mee te overvallen bood WEL een coulanceregeling aan. De bewonerscommissies legden deze na overleg met de HBV naast zich neer. Belangrijkste reden was de onduidelijkheid over de berekening van de energiekosten. 21 juni

20 Om uit de impasse te komen vormden we samen met leden van de bewonerscommissies, HBV en Surplus een werkgroep. We plaatsten tijdelijk extra meters om met name het energieverbruik van algemene ruimtes te meten. Ook zorgde WEL ervoor dat alle gebouwen voor 1 januari 2017 voldeden aan de nieuwe Warmtewet. Doel was hierdoor meer inzicht te krijgen in het daadwerkelijke verbruik per bewoner. In het eerste kwartaal van 2017 kunnen we de bevindingen delen binnen de werkgroep. Dit moet leiden tot een nieuwe berekeningsmethode voor de jaren 2014 tot en met Vanaf het jaar 2017 baseren we de afrekening op het werkelijk gemeten energieverbruik. 21 juni

21 21 juni

22 3. KWALITEIT WONINGEN Onze plannen voor 2016 Uitgevoerd in 2016 Erover lezen in Huurders verantwoordelijkheid geven voor kleine reparaties; Huurcomfort afbouwen Groot onderhoud afronden aan 78 woningen in en rondom de Tubahof Nee 3.2. Ja 3.2. Honderd woningen in De Baai energiezuiniger maken Ja 3.3. Starten met bouw dertig nul-energiewoningen in De Streek Ja 1.5. Geen transformatie in 2016 Ja 3.2. Eén transformatieproject voor 2017 kiezen op basis van asset management en starten met dit project Onze inkoop optimaliseren en zo kosten besparen onder meer door samenwerking met andere corporaties Complexlabels vaststellen voor alle gebouwen van WEL; complexplan schrijven voor alle complexen die we niet ongewijzigd doorexploiteren Bij dagelijks onderhoud en mutatieonderhoud uitgangspunten complexplannen volgen Ja 3.2. Ja 3.2. Nee 3.1. Nee 3.1. De woningen van WEL zijn goed onderhouden. We zorgen ervoor dat onze woningen deze goede kwaliteit houden door dagelijks onderhoud, onderhoud bij mutaties en planmatig onderhoud uit te voeren. We letten scherp op de kosten bij de inkoop van reparatiediensten en onderhoudsprojecten, maar we handhaven tegelijkertijd onze kwaliteitsnormen. In 2016 zorgden we daarom voor nieuwe contracten voor vrijwel al het onderhoudswerk. Groot onderhoud en sloop bieden mogelijkheden om direct door te gaan naar af als het gaat om kwaliteitsverbetering. We nemen het heft in handen bij het verduurzamen van onze woningen, om wooncomfort te verbeteren en woonlasten te beperken. Dat was in 2016 goed te zien aan het groot onderhoud in de Tubahof, waar een groot deel van de woningen van energielabel D naar A ging. Tussen 2015 en 2020 verbeteren we van duizend woningen de energie-index, zodat we op een gemiddelde van 1,25 uitkomen Strategisch voorraadbeleid Prioriteiten van WEL lagen in 2016 voor vastgoedmanagement bij de scheiding van het bezit die de nieuwe Woningwet voorschreef, de nieuwe prestatieafspraken en de implementatie van het nieuwe systeem voor strategisch voorraadbeleid (SVB). Dit slokte veel capaciteit op, terwijl de bezetting juist krapper was. Dat betekende dat we er niet aan toe kwamen om in 2016 een ander voornemen uit te voeren: alle complexbeheerplannen vaststellen. Daarmee zou voor elk gebouw de volkshuisvestelijke waarde (hoe populair is een woning) en het financieel rendement vaststaan. Dit zou als basis dienen om te kunnen besluiten hoe we elk gebouw ontwikkelen. We wilden per gebouw ook concreet vaststellen welke onderhoudsmaatregelen we nemen om ze kwalitatief bestand te maken voor de toekomst. We wilden met name een besluit nemen over de gebouwen met een laag financieel rendement in combinatie met weinig aansluiting op de vraag uit de markt. Een eerste aanzet hiervoor hebben we in 2016 wel gemaakt, de verdere uitwerking volgt in In 2017 herzien we ook het portefeuilleanalysemodel, zodat het een realistischer beeld geeft van de populariteit van gebouwen. 21 juni

23 Ondertussen pasten we in 2016 onze wensportefeuille aan. De wensportefeuille is een overzicht van het aantal woningen dat we in bepaalde segmenten nodig denken te hebben. Dit deden we naar aanleiding van de splitsing voor de nieuwe Woningwet en op basis van de update van het woningmarktonderzoek door RIGO. Dit resulteerde in een versterkt beeld van de opgave die er voor de komende jaren ligt. En in een visie voor langere termijn (tot 2030 in plaats van 2020) Onderhoudsbeleid Het meerjarenonderhoudsplan komt voort uit het strategisch voorraadbeleid. We stellen een minimum basiskwaliteit vast. Daarna bekijken we per woongebouw wat er verder aan onderhoud nodig is. De prijs-kwaliteitverhouding is daarbij leidend. We hadden verwacht om te besparen op de kosten voor dagelijks onderhoud en mutatieonderhoud. Maar deze posten overschreden in 2016 juist de budgetten. Dit had een aantal oorzaken. Vanwege de overstap naar een nieuw automatiseringssysteem hebben we veel kosten van dagelijks onderhoud versneld betaald. We hebben extra onderhoud gepleegd in onder meer Het Withof en woningen die we van Veron overnamen. Verbeteringen aan onder meer badkamers en cv-ketels konden we vanwege nieuwe regelgeving niet langer boeken als investering. Daardoor moesten we de kosten hiervan als reparatiekosten opvoeren. De post mutatieonderhoud nam aanzienlijk toe doordat we woningen in de verhuur hielden die eigenlijk op de planning stonden om te verkopen. Andere posten, waarbij we wel binnen de budgetten bleven, compenseerden de (boekhoudkundige) tegenvallers en onvoorziene uitgaven enigszins. Van het totale budget voor onderhoud en leefbaarheid van bijna 11 miljoen euro bleef uiteindelijk een kleine euro over Dagelijks onderhoud en mutatieonderhoud WEL blijft dagelijks onderhoud betalen Woonstichting Etten-Leur heeft in vergelijking met andere corporaties een riante reparatieregeling voor huurders: wij nemen alle kosten voor onze rekening. Afschaffing of inperking van deze Huurcomfortregeling zou in lijn zijn met wat gebruikelijk is bij andere corporaties. WEL en de Huurdersraad, het bestuur van de HBV, overlegden in 2014 en 2015 over een acceptabele manier om dit te realiseren. Beide partijen stonden achter een voorstel om kleine reparaties intact te houden, maar glasschade en rioolontstopping voortaan voor rekening van de huurders uit te voeren. De Huurdersraad gaf wel aan dat de bewijslast bij een rioolverstopping bij WEL moest liggen. De ledenvergadering van de HBV stemde in 2016 echter niet in met het voorstel. WEL besloot daarop in december een punt achter dit traject te zetten en te accepteren dat Huurcomfort in zijn geheel een zeer gewaardeerd onderdeel uitmaakt van onze dienstverlening. Dit zien we overigens ook concreet terug in onze KWH-beoordeling, waarbij onze bewoners reparaties en de afhandeling van klachten een hoge waardering geven. Die waardering ligt boven het landelijk gemiddelde. Bezuinigen op reparaties WEL zoekt voortdurend naar mogelijkheden om de stijgende onderhoudskosten in te dammen. In 2016 onderzocht JVS Management of de prijsafspraken met aannemers voor klachten- en mutatieonderhoud marktconform zijn. Belangrijke conclusie was dat een kostenreductie van minstens euro per jaar realistisch is. In 2016 hebben we gesprekken gevoerd met onze vaste leveranciers en andere aanbieders van bouw- en onderhoudswerk. We hebben nieuwe afspraken gemaakt voor bouwkundig werk, loodgieterswerk, elektra, schilderwerk, asbestsanering en groenonderhoud. Doel is in 2017 minstens euro te besparen ten opzichte van het gemiddelde van 2014 en Onze kwaliteitsstandaarden zijn vastgelegd in de nieuwe overeenkomsten. Zo moet minstens 95 procent van de klachten in één keer goed gerepareerd zijn. We monitoren maandelijks. 21 juni

24 Weinig liftstoring, dankzij huurders Woonstichting Etten-Leur beheert in totaal 71 liften. In 2016 zijn er 74 storingen gemeld, wat vergelijkbaar is met Gemiddeld één storing per lift is erg laag ten opzichte van het landelijk gemiddelde. De storingsgraad is niet alleen zo laag door goed onderhoud, maar ook door de nette manier waarop de huurders met de liften omgaan. Landelijk veroorzaken gebruikers tachtig procent van de storingen. Bij WEL ligt dit op zes procent. Mutatieonderhoud niet veranderd Uit een pilot die we in 2015 uitvoerden naar de noodzaak van intensief onderhoud in vrijkomende woningen kwam de aanbeveling klanten meer zelf te laten bepalen of een voorcontrole gewenst is. In 2016 zouden we hier een gevolg aan geven, maar andere zaken hadden meer prioriteit. We hielden daarom onverminderd een voor- en nacontrole bij mutaties, om de kwaliteit te waarborgen Planmatig onderhoud We hebben in 2016 planmatig onderhoud uitgevoerd, waaronder: 375 cv-ketels vervangen 379 woningen geschilderd Groot onderhoud Tubahof vlot verlopen In de Tubahof en omgeving renoveerden we in huurwoningen. De huizen kregen nieuwe dakpannen, dakisolatie, mechanische ventilatie (minder tocht), nieuwe kunststof kozijnen en zo nodig nieuwe keukens, badkamers en toiletten. Twee woningen renoveerden we niet omdat de bewoners niet wilden meewerken en twee niet omdat we ze verkochten. Aannemersbedrijf Rasenberg uit Terheijden rondde het project bijna anderhalve maand eerder af dan gepland. Dit ondanks een tegenvaller als de vondst van asbesthoudende kit en maatregelen die we moesten nemen om de leefomgeving van vogels en vleermuizen veilig te stellen. Dat het vlot verliep kwam onder meer door de goede samenwerking met de bewoners. We bereidden deze renovatie vanaf 2015 al intensief voor met een klantenpanel. Terwijl het groot onderhoud aan de gang was konden huurders gebruik maken van een model- en rustwoning. Hier konden bewoners zien hoe de eigen huurwoning zou worden, maar ook even rustig zitten of douchen. Dat voorzag zo duidelijk in een behoefte dat WEL bij volgende renovatieprojecten opnieuw zo n model- en rustwoning wil inrichten. De bewoners die na afloop het tevredenheidsonderzoek invulden, toonden zich erg tevreden over het verloop en het resultaat van de renovatie. In 2017 wil de gemeente in overleg met WEL de openbare ruimte rond de woningen opknappen. WEL is van plan in 2017 op een soortgelijke manier de renovatie van 24 woningen aan de Orgelhof aan te pakken Van t Hoffstraat: transformatie of renovatie Transformatie is een ander woord voor sloop en nieuwbouw of een zeer ingrijpende renovatie. Het is een manier om de kwaliteit van verouderde woningen te verbeteren als het niet meer zinvol is de levensduur te verlengen met planmatig of groot onderhoud. Omdat WEL een relatief jonge en kwalitatief goede woningvoorraad heeft, komt transformatie niet vaak voor. Toch is een mogelijke transformatie in 2016 wel besproken. Het gaat om dertig verouderde huurwoningen in de Van t Hoffstraat. Ze voldoen niet meer aan de basiskwaliteit, zoals wij die aan onze huurders willen bieden. In 2017 maken we de keuze in co-creatie met de bewoners: renovatie of sloop en nieuwbouw. Wat de uitkomst ook is, bij herontwikkeling is het belangrijk om ook de omgeving van de woningen aan te passen. Dit gebeurt in samenspraak met de gemeente, die aangaf hier in 2017 meer tijd voor te hebben. 21 juni

25 3.3. Duurzaamheidsbeleid gericht op lagere woonlasten Bij het verduurzamen van onze woningen concentreren we ons op energiezuinigheid. Ons duurzaamheidsbeleid is vooral gericht op een lager energieverbruik. De overheid vraagt daarom. En voor klanten valt daar ook veel voordeel te halen. Besparen op energieverbruik levert lagere woonlasten op. Het is wel een uitdaging om het energetisch verbeteren van de woningen te combineren met passend toewijzen. Door passend toewijzen houden we namelijk minder financiële slagkracht en speelruimte om te investeren Gemiddeld energielabel B in 2020 Ons woningbezit moet eind 2020 gemiddeld energielabel B (een energie-index tussen 1,2 en 1,4) hebben. Dit vloeit voort uit het Energieakkoord tussen Aedes en de rijksoverheid. Op dit moment hebben onze woningen gemiddeld nog energielabel C. Daarom zijn wij van plan om tot 2021 zeshonderd extra woningen energetisch te verbeteren, naast de vierhonderd woningen waarvoor we deze verbeteringen al hadden opgenomen in het meerjarenonderhoudsplan. We werken hiervoor samen met bewoners, gemeente en HBV. In 2016 boekten we een aantal resultaten die aan de doelstelling bijdragen: We namen 74 nieuwbouwappartementen (Leurse Dijk) op in onze Energielabeldatabase. Deze dragen met energielabel A of A+ positief bij aan het gemiddelde. We renoveerden 79 woningen aan de Tubahof en verduurzaamden een groot deel van deze woningen naar een A of A+ label. We verkochten zes woningen met een slecht energielabel. In 2015 paste de rijksoverheid de normering voor energielabels aan, waardoor we in 2016 de energielabels moesten aanpassen. Dit gebeurde bij woningen. Daardoor verslechterde de energieprestatie direct, administratief gezien. Ondanks dat ging de gemiddelde energie-index van onze woningen nog een tikkeltje vooruit, puur door de maatregelen die we namen (nieuwbouw, groot onderhoud, verkoop). Energieprestatie woningen WEL 18 december december januari 2017 Aantal woningen Gemiddelde energieindex Maximale energieindex Gemiddeld gasverbruik [m 3 /woning] 1,54 1,55 1,49 3,64 3,71 3, , , , Woonlastenwaarborg Tubahof Doel van de renovatie aan de Tubahof was niet alleen de kwaliteit van de woningen verbeteren en de levensduur verlengen, maar ook de woningen verduurzamen. We wilden een slag maken van energielabel D naar label A. Dit was een uitdaging, omdat de woningen al bijna veertig jaar oud zijn en energiebesparing niet de hoogste prioriteit heeft bij bewoners in een buurt die bekend staat om leefbaarheidsproblemen en armoede. We wilden niet alleen het comfort verhogen, maar ook de totale woonlasten voor de bewoners verlagen. Aan 69 huishoudens hebben we een woonlastenwaarborg gegeven. Dat houdt in dat wij de meerkosten vergoeden en de huurprijs verlagen als de woonlasten niet lager uitkomen dan voorheen. De Woonbond controleert de energiebesparing in Het verduurzamen is geslaagd. 21 juni

26 De woningen hebben nu de volgende energielabels: A+: 11 woningen A: 62 woningen B: 1 woning C: 3 woningen D: 2 woningen Honderd huurwoningen in De Baai verduurzamen In De Baai startten we in 2016 met een pilot om het comfort en de energiezuinigheid van onze woningen te verbeteren. Dit doen we in overleg met de bewoners. Samen met de HBV verspreidden we een enquête onder onze huurders en we hielden eind 2016 een bewonersavond. De opkomst van bewoners was niet groot. Vocht en tocht blijken de belangrijkste problemen volgens onze huurders. Daarom lieten we eind 2016 energetisch en bouwfysisch onderzoek uitvoeren in twee leegstaande woningen. Dit leverde inzicht op in de maatregelen die nodig zijn: vooral veel isolatie en daarnaast een vraaggestuurd mechanisch ventilatiesysteem. We willen zoveel mogelijk van de 153 eengezinswoningen uit de jaren zestig met energielabel E,F en G naar energielabel B krijgen. Om bewoners te overtuigen mee te doen aan dit project laten we hen het comfort ervaren in de modelwoningen, die we eerst renoveren. Ook in De Baai geven we de bewoners een woonlastenwaarborg, de garantie dat hun totale woonlasten na de renovatie daadwerkelijk lager worden. De huurverhoging wordt vijftig procent van de verwachte besparing op energiekosten. We verwachten in de tweede helft van 2017 te starten met de verduurzaming van de woningen Meer service WKO-installaties 2016 was het eerste jaar waarin het gespecialiseerde bedrijf Vaanster voor WEL het beheer van de WKO-installaties uitvoerde. Dit tot grote tevredenheid van WEL, Vaanster en de huurders. Voor WEL betekent het een ontlasting van de organisatie. Voor de huurders verbeterde de service. Huurders konden eenvoudiger klachten of vragen melden, die Vaanster tijdig en adequaat afhandelde. Ook konden huurders op de portal van Vaanster gemakkelijk informatie krijgen over onder meer voorschotten en jaarafrekeningen en (voor enkele gebouwen) energieverbruik. Vaanster werkt aan voorstellen voor technische aanpassingen om de installaties beter te laten presteren. Zo kunnen we nog beter voldoen aan de vraag en zorgen voor een optimaal binnenklimaat in de gebouwen. WEL houdt uiteraard de regie over de installaties. 21 juni

27 21 juni

28 4. KLANT Onze plannen voor 2016 Uitgevoerd in 2016 Erover lezen in Contacten met klanten verlopen nog meer via click-callface Ja 4.1. Meer digitale bereikbaarheid Ja 4.1. Verdere digitalisering verhuurproces Ja 4.1. Uitbreiding van klantenportaal Mijn WEL Ja 4.1. Waar nodig fysiek bij de klant thuis komen Ja 4.1. Samen met de gemeente kijken naar mogelijkheden voor tijdelijke huisvesting van statushouders en andere urgenten Budgetcoaching borgen in de organisatie en verder uitbouwen Ja 1.2. Ja 2.3. Aan de ene kant moet WEL anticiperen op huurders en woningzoekenden die snel en flexibel geholpen willen worden. Voor hen zetten we in op verdere digitalisering. Tegelijkertijd komen er steeds meer kwetsbare bewoners. Die huurders moeten we juist omringen met aandacht. We spelen dus op meer borden tegelijk Klantbeleid In onze klantvisie staat hoe we onze klanten van dienst willen zijn. Een groot deel van onze klanten willen we efficiënt bedienen. Voor hen zetten we elk jaar weer verdere stappen in digitalisering. De volgorde is click-call-face, het grootste deel van de vragen willen we digitaal oplossen, waar dat niet mogelijk is telefonisch en als dat niet lukt persoonlijk. De klant die zich niet kan redden met een digitale aanpak verliezen we niet uit het oog. WEL krijgt steeds meer te maken met kwetsbare huurders. Dit betekent dat we voor een deel van de klanten juist maatwerk leveren. Bij hen willen we ook aan huis komen Meer gemak door digitalisering Met digitale dienstverlening maken we het onze klanten zo makkelijk mogelijk om op elk gewenst moment van onze dienstverlening gebruik te maken. Ze kunnen bijvoorbeeld digitaal hun betaling inzien of een afspraak voor een reparatie maken. In 2016 pasten we het automatiseringssysteem aan. Ook werkten we aan een uitbreiding van het klantenportaal Mijn WEL, die in december beschikbaar was. Klanten kregen zo toegang tot nieuwe services, zoals een tijdlijn met een overzicht van de contacten en een kennisbank met antwoord op dagelijks gestelde vragen. Ongeveer vijftien procent van onze verhuringen verliep in 2016 digitaal. Dit houdt in dat woningzoekenden hun persoonlijke gegevens uploaden en alle relevante informatie voor hen zelf downloaden. Wanneer de sleutel van de nieuwe woning overhandigd wordt, is de eerste persoonlijke ontmoeting tussen huurder en verhuurder. We willen het percentage digitale verhuringen in 2017 verhogen, door meer woningen aan te wijzen waarbij dit kan. In 2016 kregen we meer inzicht en vertrouwen in het proces, waardoor dit mogelijk wordt. 21 juni

29 Kwetsbare klanten Intensief contact Er zijn groepen klanten die niet met een digitale aanpak uit de voeten kunnen, bijvoorbeeld senioren of mensen die de taal niet machtig zijn. Statushouders hielpen we in 2016 door extra woningen beschikbaar te stellen (zie hoofdstuk 1.2.). Ook mensen die moeite hebben de huur op te brengen zijn een kwetsbare groep. Voor hen zorgen we voor intensieve begeleiding, van Budgetcoaching tot schuldhulpverlening (zie hoofdstuk 2.3.). Voor mensen die niet digitaal vaardig zijn, maken we een afspraak op ons kantoor, om hen te helpen bij de digitale uitvoering (meestal bij inschrijvingen). Wanneer we in contact zijn met deze klanten, vragen we hen of er mensen zijn in hun directe omgeving, zoals kinderen of buren, die hen kunnen ondersteunen met digitalisering. Bij hen zijn huisbezoeken dan vaak niet nodig. Woonconsulenten gaan vaker op huisbezoek bij huurders met een dossier waarvoor we maatwerk op zijn plaats vinden. Dat brengt over het algemeen meer op dan schriftelijke of telefonische communicatie. Steeds meer verwarde personen We kregen in 2016 opnieuw meer te maken met personen met verward gedrag. Vaak gaat het om alleenstaande mensen met psychiatrische en/of (verslavings)problemen. Bij probleemsituaties kunnen we een beroep doen op onze sociale netwerkpartners, zoals het wijkteam, de politie, Surplus, Mee en andere partijen. In het MASS (maatschappelijks steunsysteem) opereren deze partijen samen. We werken aan een aanpak van mensen met psychiatrische problemen, combinaties van verslavingen, vervuiling. Samen zoeken we naar een passende maatwerkoplossing om de problemen het hoofd te bieden Beoordeling dienstverlening Huurders geven WEL een 7,6 Het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) beoordeelt de kwaliteit van onze dienstverlening. KWH kijkt naar uiteenlopende aspecten van de dienstverlening, van telefonische bereikbaarheid en woningen aanbieden tot reparaties afhandelen en onderhoud. Uit de toetsing in 2016 bleek dat klanten ons beoordelen met een 7,6. Dat is hoger dan de 7,4 die we in 2015 kregen. Per onderdeel: KWH-meting kwaliteit dienstverlening Contact 7,8 7,7 Woning zoeken 7,3 7,4 Nieuwe woning 7,3 7,6 Huur opzeggen 7,7 7,4 Reparaties 7,9 8,2 Onderhoud 7,8 7,8 Totaal 7,6 7,4 21 juni

30 Gemiddelde score in Aedes-benchmark Woonstichting Etten-Leur scoort een BB, een mooi gemiddelde in de Aedes-benchmark. Aedes brengt van alle corporaties in beeld hoe ze scoren op kwaliteit (huurdersoordeel) en op kostenefficiency (beïnvloedbare kosten). De hoogste score is AA, de laagste CC. KWH voert de kwaliteitsmeting uit. Het proces rond reparatieverzoeken is belangrijk, omdat onze huurders dan het meeste contact met ons hebben. Aedes biedt inzicht in de waardering van huurders bij reparaties. 25 procent geeft een negen of een tien aan het onderhoud- en reparatieproces. Zij zijn meer dan tevreden over het hele proces. Hier tegenover staan zeven procent kritische huurders met klachten of ontevredenheid. Zij geven ons een onvoldoende. Vergeleken met andere corporaties scoren we op het onderdeel onderhoud en reparatie goed Minder klachten Wie niet tevreden is met de manier waarop WEL met klachten omgaat, kan terecht bij de onafhankelijke klachtencommissie. In 2016 ontving de klachtencommissie drie klachten over WEL. Dat is minder dan in voorgaande jaren. Twee klachten zijn teruggelegd bij WEL omdat ze daar nog niet behandeld waren. WEL heeft ze met de klagers afgehandeld. De commissie behandelde één klacht. Deze klacht ging over de staat van keukenapparatuur bij oplevering van een nieuwe woning, de eindafrekening van de vorige woning en de aanspraak op een verhuiskostenvergoeding vanuit de WVG/WMO. De commissie adviseerde WEL de keukenapparatuur te herstellen en een (algemene) maximumtermijn af te spreken voor de eindafrekening bij het verlaten van de woning. Dat heeft WEL gedaan, al is het niet in iedere situatie mogelijk om een haalbare maximumtermijn te stellen. Soms speelt daarin de nog onbekende nieuwe huurder een rol. De klager werd geadviseerd om bij de gemeente te informeren naar de mogelijkheid van een verhuiskostenvergoeding. Nieuwe leden klachtencommissie Met ingang van 1 januari 2016 werden drie nieuwe leden benoemd voor de klachtencommissie: mevrouw Terry Verbruggen de heer Huib de Korte mevrouw Lidwien Gottmer Zij vormen samen met de heer Yvo van Griensven de commissie. Hij werd in 2016 voorzitter van de klachtencommissie Wensen inventariseren Enquête WEL liet in 2016 door Avans Hogeschool een enquête uitvoeren onder huurders. Doel was de mening van huurders te peilen over onderwerpen als de betaalbaarheid, de kwaliteit van de woningen of opkomen voor het belang van de huurders. Er zijn enquêtes uitgezet. De enquête is door 471 huurders ingevuld. Huurders denken/praten vooral graag mee over de onderwerpen betaalbaarheid, onderhoud en leefbaarheid. Het grootste deel wordt hiervoor het liefst digitaal benaderd. Belangrijkste aanbevelingen van de stagiaires was om participatiebeleid te maken en om klantenpanels op te zetten. Omdat we in het fusietraject zitten, pakken we dit straks samen op met AlleeWonen. Zij hebben al een klantenpanel en we kunnen hierop aanhaken. 21 juni

31 Aanpassingen voor ouderen In de Van Kuijckflat (29 appartementen) en de Oderkerkparkflat (27 appartementen) in het centrum van Etten-Leur wonen senioren met een gemiddelde leeftijd van 79 jaar. Zij hebben een toenemende behoefte aan zorg. Samen met Surplus Zorg en Welzijn en gemeente Etten-Leur heeft WEL de afgelopen jaren bekeken hoe we die doelgroep extra kunnen ondersteunen. In 2016 liet WEL dat gedetailleerder onderzoeken. Een stagiair sprak met veertig bewoners, zeventig procent van het totaal. De resultaten van dit onderzoek komen begin WEL richtte een pilotwoning in met technische aanpassingen, speciaal voor ouderen. Zoals een antislipvloer in de badkamer, mengkranen en een drempelhulp voor het hoogteverschil tussen achterdeur en balkon. Om meer ruimte te creëren in de woning is de bar weggehaald tussen de keuken en woonkamer. De bewoners konden de woning bezoeken en hun reactie geven op de aanpassingen. Dit wordt meegenomen in de resultaten van het onderzoek en de aanbevelingen. In 2016 ging Surplus verder met een spreekuur van de wijkzuster en ondersteuning bij het organiseren van activiteiten in de ontmoetingsruimte. Ook waren er geregeld ontmoetingsactiviteiten in de gezamenlijke ruimte van het gebouw. Een groot deel van de bewoners waardeert dit. Ook in woongebouw De Egelantier keken we, samen met zorgorganisatie Avoord, of er verdere aanpassingen nodig waren, na de aanpassingen die 2015 al waren doorgevoerd. Uit een eerder gehouden enquête bleek daarvoor geen noodzaak Nieuwe keukens en schuttingen In 2016 hebben we bij 148 adressen nieuwe keukens geplaatst. Soms was dit nodig omdat de keuken kapot was. Soms was dit vanwege een wens van de huurder die graag een aanpassing aan de keuken wilde. Onze medewerkers plaatsten de keukens, omdat we graag zelf contact hebben met de bewoners. Bij 116 adressen is in 2016 een schutting geplaatst. Meestal pakken buren dit samen op. Bewoners mogen zelf kiezen hoe de schutting eruit moet komen te zien. WEL rekent een huurverhoging die de kosten dekt. Een gespecialiseerd bedrijf plaatste de schuttingen Wonen met Gemak in plaats van Woon Morgen zonder Zorgen In 2016 zijn er geen workshops Woon Morgen zonder Zorgen meer gehouden. Er waren geen vrijwilligers beschikbaar om ze te geven. In plaats hiervan zijn we in 2016 samen met de gemeente in gesprek gegaan met Wonen met Gemak, dat senioren voorziet van informatie, advies en praktische ondersteuning bij comfortabel en veilig wonen. Persoonlijk advies en een woonscan van de specifieke wensen van de bewoner zijn hier onderdeel van. Zo wordt inzichtelijk met welke aanpassingen mensen langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Ook adviseert Wonen met Gemak bij de voorbereiding en uitvoering van de aanpassingen. Wonen met Gemak bestaat in Etten-Leur uit een breed samenwerkingsverband tussen de gemeente en diverse organisaties, zoals de Rabobank, Avoord Zorg en Wonen, Surplus Welzijn en GGZ Breburg. In oktober en november hebben we in samenwerking met de gemeente en de wijkvereniging een campagne gehouden in Centrum Oost. Naar aanleiding van de resultaten besluiten we of we dit doortrekken naar andere wijken. 21 juni

32 21 juni

33 5. ORGANISATIE Onze plannen voor 2016 Uitgevoerd in 2016 Erover lezen in De nieuwe werkorganisatie rondom primaire klantprocessen verder digitaliseren Nieuwe portals ontwikkelen en bestaande portals uitbreiden voor ketenpartners Uiterlijk 1 april strategie voor inrichting werkorganisatie klaar, effecten voor inrichting organisatie bekend en projecten vastgesteld om nieuwe inrichting te realiseren Werkvormen flexibiliseren en moderniseren. Uiterlijk 1 juli keuze gemaakt voor inrichting. Uiterlijk 1 juli hebben medewerkers de middelen om in hun nieuwe rol te kunnen werken Ja 5.6. Ja 5.6. Nee 5.2. Ja 5.7. Ja 5.7. Het nieuwe informatiebeleid uitvoeren Ja 5.6. Mijn WEL uitbreiden en nadrukkelijker gebruiken als communicatiemiddel Ja 4.1. Het automatiseringssysteem vervangen Ja 5.5. Governancestructuur aanpassen Ja 5.3. Nieuwe financiële administratie invoeren Ja 5.6. Intensieve samenwerking in het belang van onze huurders en woningzoekenden Ja 5.2. In 2015 maakten we belangrijke keuzes om onze manier van werken te moderniseren. In 2016 vervolgden we deze weg. We schoven onze pionnen snel vooruit op het gebied van automatisering, inrichting van de organisatie en governance. Door de reorganisatie was de formatie in 2015 tot een minimum teruggebracht. Met de voorbereiding van nieuwe nieuwbouwprojecten, de aanpassingen voor de Woningwet, de invoering van een nieuw automatiseringssysteem en voorbereiding op een fusie werd de spankracht van de organisatie in 2016 tot het uiterste opgerekt Evaluatie reorganisatie verzoent In 2016 evalueerden we samen met de ondernemingsraad (OR) en daarna de raad van commissarissen (RvC) de reorganisatie die we in 2015 uitvoerden. Een belangrijke bevinding was dat het reorganisatieproces te lijden heeft gehad onder het gebrek aan ervaring met reorganisaties, zowel bij het managementteam (MT) als bij de OR. Dat leidde tot een stroef proces waarin MT en OR meer tegenover elkaar kwamen te staan dan nodig was. Met name de volgorde van communicatie met verschillende partijen zorgde voor onzekerheid, ontevredenheid en wantrouwen. Bij organisatieveranderingen in de toekomst zal het MT de rest van de organisatie, om te beginnen met de OR, eerder betrekken bij het proces. De impact van de reorganisatie op de medewerkers was in 2016 nog groot. Dit heeft ons geleerd dat het van belang is de mentale weerbaarheid van de organisatie te vergroten. De evaluatie in 2016 droeg bij aan het herstel van de goede verhouding tussen MT en OR. Vastgesteld werd dat het sociaal plan goed was en goed functioneerde en dat alle medewerkers die moesten vertrekken opnieuw werk hebben gevonden. 21 juni

34 5.2. Voorgenomen fusie WEL en AlleeWonen werkten al langere tijd intensief samen. In 2016 lieten we KPMG onderzoeken welke vorm van samenwerking de grootste meerwaarde heeft voor beide organisaties. Conclusie was dat een fusie het beste scenario zou zijn. Daar zou jaarlijks vier tot vijf miljoen euro mee te besparen zijn, het versterkt de kwaliteit van de organisaties, schept ruimte voor verdieping en verbreding van de expertise en maakt WEL minder kwetsbaar. In juni hebben beide raden van commissarissen ingestemd met een besluit toe te werken naar een fusie per 1 januari Daarna volgde afstemming met alle belanghebbenden zoals de OR, de teammanagers, de HBV s en de gemeentes Breda, Etten-Leur en Roosendaal. Daarmee raakte de voorbereiding in een stroomversnelling. We hebben de medewerkers vanaf een vroeg stadium meegenomen in het besluitvormingsproces. Naast het formele fusietraject begeleid door KPMG loopt een informeel traject begeleid door Van Nimwegen. Dit is gericht op het enthousiasmeren van de medewerkers. Onder leiding van een regiegroep van medewerkers van WEL en AlleeWonen maakten medewerkers van beide corporaties nader kennis met elkaar en deelden ze informatie via onder meer Facebook. Vanuit dit informele traject is een koersdocument gemaakt dat ook gebruikt wordt in het formele traject. De regiegroep heeft een goed draagvlak gecreëerd onder de medewerkers van WEL. Eind 2016 bespraken de MT s, RvC s en OR en verschillende organisatiemodellen, om te bepalen welk model het best zou passen bij de nieuwe organisatie. Bedoeling is om 1 juli 2017 een afgerond fusievoorstel naar het minister van Wonen en Rijksdiensten te sturen. De voorgenomen herinrichting van de werkorganisatie is in afwachting van de fusie achterwege gelaten Praktische vertaling strategisch beleid We gebruiken een scenarioplanning waarin we de economische en politieke ontwikkelingen verwerken, om elk jaar te beoordelen welke speelruimte we hebben voor de volgende strategische zetten. Dit schetst de kaders waarbinnen we opereren en helpt ons waar nodig de koers bij te stellen. We vertaalden dat in 2016 in een concrete en praktische strategische aanpak. Dat gebeurde in een strategisch plan, een tactisch plan en in de jaarplannen. We koppelden hierin de strategie aan de dagelijkse uitvoering. In alle plannen komen dezelfde thema s aan bod, waarmee we bepalen wat onze activiteiten moeten zijn en hoe we onze klanten het beste kunnen bedienen. 21 juni

35 Beleidstriviant Woonstichting Etten-Leur Klant Ondersteuning van klanten die het nodig hebben Organisatie ICT Communicatie Samenwerking Klantbeleid Stakeholdermanagement Omgeving Inzet voor leefbare buurten en wijken HRM Financiële continuïteit Leefbaarheid Voldoende woningen met passende woonlasten Beschikbaarheid Verkoop Nieuwbouw Huurbeleid Energiebeleid Transformatie Onderhoud Kwaliteit Duurzame huizen met goede basiskwaliteit Betaalbaarheid 5.4. Governance volledig aangepast In 2016 pasten we de governancestructuur aan de eisen van de nieuwe Woningwet aan. De Woningwet schrijft een verantwoordingsstructuur voor waarmee we onder meer inspectie (ILT), Waarborgfonds, Rijk en gemeente moeten kunnen voorzien van informatie. We zetten in 2016 een structuur op om deze verantwoording zoveel mogelijk te standaardiseren. We pasten de financiële organisatie aan volgens de wettelijke verplichtingen, zodat een controller rechtstreeks onder de bestuurder valt en rechtstreeks toegang heeft tot de RvC. Ook namen we een maximering op van het bedrag waarover de bestuurder zelfstandig mag beslissen en pasten we de regels aan voor de besluiten die aan de RvC moeten worden voorgelegd. Het nieuwe financieel reglement is in 2016 vastgesteld. De statuten van WEL zijn aangepast en goedgekeurd door de RvC. We namen onder meer de verplichtingen op voor het op peil brengen en houden van de kennis van bestuurder en RvC-leden. De RvC heeft in 2016 naast de nieuwe statuten een nieuw bestuursreglement, nieuwe reglementen voor RvC, auditcommissie en remuneratiecommissie en een toezichtsvisie voor de RvC vastgesteld in Ook wijzigden we de klokkenluidersregeling. Die is in 2017 goedgekeurd door de RvC. Daarnaast krijgen huurders inzicht in onze investeringsruimte, maar ook in onze taakomschrijving, zodat duidelijk is voor welke taken de gemeente verantwoordelijk is en in welke taken de corporaties moeten investeren. Ook krijgen gemeente en huurders een stem in ingrijpende strategische beslissingen zoals fusie. De aanpassingen zorgden voor veel werk, maar waren eind 2016 afgerond, waardoor alle governanceregels nu in lijn met de Woningwet zijn Raad van commissarissen De raad van commissarissen (RvC) boog zich in 2016 over een aantal bijzondere zaken waaronder de intentie van WEL om te fuseren met AlleeWonen en de implementatie van veranderingen veroorzaakt door de Woningwet. 21 juni

36 Toezichthoudende rol De RvC is nauw betrokken bij de strategiebepaling van Woonstichting Etten-Leur. Tijdens twee beleidsdagen en de zes reguliere vergaderingen van de RvC stonden de commissarissen in 2016 stil bij de strategienota, de gevolgen van de nieuwe Woningwet (waaronder het ontwerpscheidingsvoorstel DAEB/niet-DAEB), het fusieproces met AlleeWonen, de prestatieafspraken 2017, het Stimuleringskader Integere Organisatie en de doelstellingen, het beoordelingskader en de beoordeling van de bestuurder 2016, de wensportefeuille en de woonruimteverdeling (onder andere huisvesting statushouders). Ook hield de RvC toezicht op de financiële en operationele prestaties, de volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties, de dialoog met belanghouders, de risicobeheersing en de juridische verbindingen. Onderzoek samenwerking AlleeWonen Begin 2016 is een meerwaarde onderzoek uitgevoerd naar samenwerking tussen WEL en AlleeWonen. Er zijn meerdere varianten van samenwerking onderzocht en tegen elkaar afgewogen. Uitkomst was dat de bestuurders en raden van commissarissen van WEL en AlleeWonen een intentieovereenkomst tot fusie tekenden. Beoogde fusiedatum is 1 januari Nieuwe statuten en reglementen Op basis van de nieuwe Woningwet heeft WEL in 2016 nieuwe statuten en diverse reglementen opgesteld. Naast de statuten ging het om het bestuursreglement, reglement RvC, het reglement financieel beleid en beheer, treasurystatuut, investeringsstatuut, verbindingenstatuut en bevoegdhedenregeling. WEL voldoet hiermee aan huidige wet- en regelgeving. De statuten voor de B.V. s passen we in 2017 aan de eisen van de Woningwet aan. Scheiding DAEB/niet-DAEB Als basis voor het scheidingsplan DAEB/niet-DAEB actualiseerde WEL in 2016 de wensportefeuille. Met die wensportefeuille als uitgangspunt, werkte WEL aan het scheidingsplan. De gemeente en HBV zijn betrokken in het proces en hebben een positieve zienswijze afgegeven. WEL koos voor een administratieve scheiding. De RvC is betrokken bij alle stappen in dit proces. Nieuw primair systeem Op 19 december 2016 is het nieuwe primaire systeem live gegaan. Een ingrijpende gebeurtenis, omdat alle medewerkers hiermee te maken hebben. De overgang is soepel verlopen, voor medewerkers, huurders en woningzoekenden. De RvC is geïnformeerd over de impact die die deze implementatie met zich mee brengt. Stand van zaken vastgoedprojecten De stand van zaken van de diverse vastgoedprojecten werd met iedere kwartaalrapportage besproken. De belangrijkste waren in 2016: de Streek, Juvenaatlaan, Kerkwerve, Stationsplein, verkoop Boshoeve en de boerderij van Het Withof. Verder kwamen de onderstaande reguliere onderwerpen aan bod: Jaarrekening 2015 Jaarverslag 2015 Accountantsverslag Sociaal Jaarverslag 2015 Toezichtbrief Autoriteit woningcorporaties 2016 Brief WSW borgbaarheid en borgingsplafond 2016 Kwartaalrapportages Beleidsbrief 2017 Begroting juni

37 Werkgeversrol De RvC is werkgever van de directeur-bestuurder. In 2016 heeft de RvC afspraken gemaakt over het afbouwen van de beloning naar een niveau dat binnen de maximaal toegestane vergoeding van de Wet normering topinkomens valt. Ook let de RvC op de integriteit van de organisatie. Er zijn op dit terrein geen zaken aan de orde geweest waarbij de integriteit van WEL in het geding was Samenstelling De samenstelling van de RvC van Woonstichting Etten-Leur is niet gewijzigd in Wel zijn er drie commissarissen herbenoemd voor een tweede termijn: de heer Damen, mevrouw Jetten en mevrouw Moonen. Voorafgaand aan het besluit van de Raad van Commissarissen hebben zij alle drie de fit- en propertoets van de Autoriteit woningcorporaties doorlopen. De minister heeft voor alle drie een positieve zienswijze afgegeven. Samenstelling van de Raad van Commissarissen op 31 december 2016 Naam Beroep Lid RvC sinds Datum aftreden Geboortedatum Herbenoemba ar Dhr. M.H. Damen RA Nee Mevr. mr. A.M.M. Jetten MSc* (vicevoorzitter) Dhr. G.J. Lokerse RA (voorzitter) Mevr. drs. I.M. Moonen RC Mevr. K. Timmermans** Dhr. drs. K. van der Weijden** Burgemeester van de gemeente Vlaardingen Directeur VB Groep Zelfstandig register controller Consultant DNA in Bedrijf Zelfstandig adviseur interim manager Nee Ja Nee Ja Ja * Mevrouw A.M.M. Jetten is benoemd op voordracht van de ondernemingsraad en onderhoudt vanuit de raad primair de contacten met de ondernemingsraad. ** Mevrouw K. Timmermans en de heer K. van der Weijden zijn bindend voorgedragen door de HuurdersBelangenVereniging. 21 juni

38 Kenmerken commissarissen Nevenbetrekkingen De raad heeft vastgesteld dat er in 2016 geen sprake was van onverenigbaarheden van functies volgens de Woningwet. De leden van de raad konden dus onafhankelijk hun oordeel vormen. Nevenbetrekkingen per commissaris in 2016: De heer M.H. Damen RA o Geen nevenbetrekkingen. Mevrouw mr. A.M.M. Jetten MSc o Geen nevenbetrekkingen. De heer G. Lokerse RA o Lid Raad van Toezicht Isala ziekenhuizen Zwolle Mevrouw drs. I.M. Moonen RC o Vrijwilliger bij de Nederlandse Stichting voor het Gehandicapte Kind. o Penningmeester VVD, Lokaal Netwerk Marklanden Mevrouw K. Timmermans o Vicevoorzitter Raad van Toezicht Trema Welzijn o Vicevoorzitter Raad van Toezicht Stichting Schakelring o Voorzitter Wmo-adviesraad gemeente Dongen De heer. drs. K. van der Weijden o Ledenraadslid Rabobank Breda o Lid Raad van Commissarissen, wijkcentrum De Dobbelsteen (Breda) o Voorzitter Humanitas Regio Breda o Bestuurslid vasstgoed (wooninitiatief mensen met autisme) o Lid Raad van Commissarissen, Woongoed Zeeuws Vlaanderen Permanente educatie (PE-punten) Volgens de Governancecode moeten commissarissen bij woningcorporaties voortdurend werken aan hun deskundigheid. In 2015 en 2016 samen moesten de commissarissen 10 PE-punten behalen. De commissarissen bij WEL gaven hier invulling aan door opleidingen, cursussen en seminars te volgen, onder andere bij de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) en in het samenwerkingsverband Lente. Naam commissaris PE-punten PE-punten Totaal Dhr. Damen Mevr. Jetten Mevr. Moonen Mevr. Timmermans Dhr. Lokerse Dhr. v/d Weijden juni

39 Bezoldiging De Raad van Commissarissen heeft in 2016 de vergoeding voor haar werkzaamheden verhoogd. Dit in het kader van de toenemende eisen, verantwoordelijkheden en tijdsbesteding voor het toezicht bij WEL. De beroepsregel vanuit de VTW is hierin voor de RvC leidend. De vergoeding over 2016 voldoet hieraan. Naam commissaris Periode Totaal 2016* Dhr. Damen t/m ,-- Mevr. Jetten t/m ,-- Dhr. Lokerse t/m ,-- Mevr. Moonen t/m ,-- Mevr. Timmermans t/m ,-- Dhr. v/d Weijden t/m ,-- Totaal ,-- * Betreft de bezoldiging inclusief onkostenvergoeding, exclusief BTW Informatisering en automatisering In 2016 werkten we vanuit onze nieuwe I&A-visie. Hierin hadden we in 2015 de visie en uitgangspunten voor de ontwikkeling van onze informatisering en automatisering voor de periode 2016 tot 2020 vastgelegd. In 2016 legden we de basis voor een nieuwe informatievoorziening en haalden we twee belangrijke doelstellingen uit de visie. Het jaar stond geheel in het teken van twee grote ICTprojecten, namelijk de vervanging van de automatiseringssystemen voor onze primaire processen - Omega en Dynamics Wonen - door Dynamics Empire van Cegeka-Dsa en de vervanging van de eigen systemen voor werken in the cloud (Citrix) door en het outsourcen van de omgeving bij The Sourcing Company. Ook kwamen we verder met de digitalisering van onze dienstverlening Nieuw primair systeem De kick-off van het project Dynamics Empire (DE) was begin maart. De projectgroep maakte kennis met stand-upoverleg en de werkgroepen met overviewtrainingen. Zij pakten de nieuwe manier van overleggen meteen goed op. Dat resulteerde in goede afspraken, die ze ook bewaken. De overviewtrainingen zorgden ervoor dat ieder werkgroeplid algemene kennis kreeg van Dynamics Empire. Tijdens het hele project doorliep WEL een aantal fases, waarmee we toewerkten naar een livegang half december. Eén van de speerpunten van DE was alle disciplines (huur, onderhoud, financiën, etc) en het gebruik van portalen integreren in één systeem. WEL had al een eigen huurdersportaal (Mijn WEL), te benaderen via onze eigen site. Het nieuwe huurdersportaal is zowel rechtstreeks te benaderen als via onze site. Eén van de winstpunten is dat de medewerker via Empire met de klant mee kan kijken. Een ander winstpunt is dat de klant de huur kan betalen via Accept . Deze vervangt de oude acceptgiro (OLA). Hierdoor kan de klant alles digitaal afwerken. Al kort na livegang wisten klanten de weg naar Mijn WEL te vinden. Naast de bestaande MijnWEL-gebruikers vonden ook veel nieuwe klanten Mijn WEL. Het aantal portals met leveranciers is uitgebreid van drie naar vijf. Tevens zijn voor beide deurwaarders portals ingericht om inzicht te verschaffen in de dossiers. De financiële administratie is opnieuw ingericht rekening houdend met de verplichtingen uit de Woningwet en vooruitlopend op de scheiding tussen DAEB en niet-daeb en de systematiek voor kostenverdeling. 21 juni

40 Nieuw systeem voor werken in the cloud We vervingen het Citrix-netwerk voor werken op locaties buiten kantoor en we plaatsten de nieuwe systeemomgeving tegelijkertijd buitenshuis. The Sourcing Company (TSC) in Woerden host deze nu. De hele serveromgeving staat daarmee niet meer in huis en dat biedt verschillende voordelen. Eén van de voordelen is dat we bij calamiteiten in ons gebouw geen risico meer lopen dat we ons werk niet kunnen uitvoeren. Om deze omschakeling tot stand te brengen moest er een extra, nieuwe internetverbinding komen om de omgeving in Woerden te ontsluiten. Grote inspanningen van TSC en WEL hebben ervoor gezorgd dat we ook dit systeem, tegelijk met de livegang van DE, half december in gebruik konden nemen. Omdat de omgeving nu buitenshuis draait, maken we sinds half december ook gebruik van de helpdesk van TSC. Dit ontlast de ICT-afdeling van WEL en betekent meer lucht en ruimte voor andere werkzaamheden Medewerkers Fusie volgende zet Na de reorganisatie van 2015 startte in het vroege voorjaar van 2016 een onderzoek naar de meerwaarde van verschillende samenwerkingsvormen tussen WEL en AlleeWonen (zie 5.2.). Op 12 mei kregen de medewerkers informatie over de resultaten van het onderzoek. In september kwam het definitieve besluit tot fusie. Vanaf dat moment startten we met de voorbereiding op de voorgenomen fusie met AlleeWonen per 1 januari Automatisering Omdat de leverancier van ons bestaande automatiseringssysteem voor de primaire processen dit systeem op termijn niet meer zou ondersteunen, besloten we een nieuw systeem te implementeren. De voorbereidingen voor de overstap naar een nieuw automatiseringssysteem, Dynamics Empire, vergden veel tijd en capaciteit in Het was de grootste uitdaging van 2016 om, in negen maanden tijd, de weg af te leggen van het nieuwe systeem kiezen tot en met de implementatie. Maar het is gelukt en op 19 december ging het systeem live. Een prestatie van formaat waar iedereen in de organisatie zich extra voor heeft ingespannen Formatie Op het personele vlak kregen we in 2016, voor het eerst in jaren, weer te maken met verloop. Drie medewerkers maakten een carrièrestap. In november kregen wij het trieste bericht van het plotselinge overlijden van één van onze collega s. Dat heeft een grote impact gehad op de collega s. Na de reorganisatie van 2015 is het personeelsbestand in 2016 nog verder gedaald. Op 31 december 2016 kwam onze formatie uit op 44,87 fte. Met tien fte minder beheerden we bijna woningen meer dan vijftien jaar geleden. Voor het eerst sinds jaren daalde het aantal verhuureenheden een beetje. De orderportefeuille voor nieuwbouw was minder gevuld. De nieuwe projecten die we al wel opstartten, zitten nog in de ontwikkelingsfase. Op 31 december 2016 hadden we 52 medewerkers in dienst (op 31 december 2015 waren er dat 53). 21 juni

41 Fulltime eenheden/verhuureenheden op 31 december 65 62, ,39 53,56 54,03 56,06 56,11 52,85 54,68 57,21 57,79 55,32 51,16 51,54 51,70 55,52 56,64 53,98 56,53 53,63 53,21 50,43 49, ,61 43,24 44,25 44,50 44,83 44,80 45,14 47,36 45,76 44,87 40 FTE (36 uur) Verhuureenheden x 100 Gemiddeld kleinere formatie In 2016 zijn vier medewerkers uit dienst gegaan en hebben we drie tijdelijke medewerkers aangenomen. De gemiddelde formatie over het hele jaar was 45,66 fte. In 2015 was dit 48,36 fte. Voor 2016 betekent dit een reductie van 2,7 fte ofwel ruim vijf procent. Verhouding fulltime / parttime onveranderd Als werkgever zoeken we de balans tussen de bezetting die nodig is voor de klant en de organisatie en de wensen van de medewerkers. De 52 medewerkers vulden op 31 december 2015 in totaal 44,87 fte in. Fulltime is bij WEL 36 uur. Het aandeel parttimers schommelt al jaren rond de 45 procent. Aantal mannen en vrouwen in balans Op 31 december werkten er 27 mannen en 25 vrouwen bij WEL. Procentueel komt dit neer op 52 procent mannen en 48 procent vrouwen. Het aantal vrouwen dat in 2016 fulltime werkte was dubbel zoveel als het jaar daarvoor, namelijk vier in plaats van twee. Eén man werkte in het afgelopen jaar parttime bij WEL, maar hij werkte daarnaast op de andere dagen bij een andere woningcorporatie. Personeelsbestand wordt ouder In 2016 liep de gemiddelde leeftijd van de medewerkers van WEL verder op. De gemiddelde leeftijd is per 31 december ,56 jaar. Vorig jaar was dat 49,24 jaar. Langer dienstverband De gemiddelde lengte van het dienstverband liep ook verder op. Op 31 december waren de medewerkers van WEL gemiddeld ruim achttien jaar in dienst. 29 procent van de medewerkers is tussen de vijftien en negentien jaar in dienst. 21 juni

42 Ziekteverzuim verdubbeld In 2016 verdubbelde het ziekteverzuim bijna. Jarenlang zat WEL onder het landelijk gemiddelde zorgde voor een trendbreuk. De impact van vier langdurig zieken was groot. Het langdurig verzuim (meer dan zes weken) was 2,56 procent. In het eerste kwartaal had Nederland te maken met een griepepidemie. Ook dat had invloed op ons verzuimcijfer. * Percentage CBS is gebaseerd op een prognose Het kort verzuim is gelijkmatig over de afgelopen jaren. De stijging van het verzuimpercentage wordt veroorzaakt door het langdurig verzuim. In 2016 maakte niemand gebruik van de vangnetregeling (zwangerschaps- en bevallingsverlof). 5 Ziekteverzuim WEL Verzuimpercentage WAZO (middel)lang verzuim kort verzuim Jaar juni

43 Risico-inventarisatie en evaluatie uitgevoerd Elke vier jaar voert WEL een risico-inventarisatie en -evaluatie (RIE) uit. Deze was eind 2015 uitgevoerd, behalve bij de afdeling Wonen. We wilden eerst ervaring opdoen met Het Nieuwe Werken (HNW) op deze afdeling. In 2016 is de RIE hier alsnog uitgevoerd. De meest in het oog springende risico s die in 2016 uit de inventarisatie naar voren kwamen zijn: omgaan met agressie, werkdruk en HNW. Hierop heeft WEL actie genomen: Om de aanhoudende werkdruk in 2016 te verlichten, namen we tijdelijke krachten aan die de medewerkers ondersteunden. Hierdoor konden de vaste medewerkers tijd vrij maken voor de implementatie van het nieuwe automatiseringssysteem. HNW resulteerde vooral bij de afdeling Wonen in een aantal flexibele werkplekken en meer ruimte voor samenwerking en afstemming met andere collega s. Medewerkers gebruikten de ruimte op andere afdelingen en op andere werkplekken op momenten dat dit beter paste bij het werk dat men op dat moment deed. Besloten is om verdere flexibilisering van werkvormen te laten rusten en weer op te pakken in de voorbereiding van de fusie. We bieden in het voorjaar van 2017 een op maat toegesneden training Omgaan met agressie aan alle medewerkers van WEL. Het huidige agressieprotocol is hierbij leidend. Er zijn geen ongevallen of bijna-ongevallen voorgekomen in Ook zijn er geen klachten ingediend over ongewenst gedrag Budgetten voor opleidingen en loopbaanontwikkeling Loopbaanbudget weinig gebruikt Van het reguliere opleidingsbudget zetten we veertig procent in voor reguliere opleidingen. Dit is exclusief alle opleidingen voor het nieuwe automatiseringssysteem. Het loopbaanbudget is binnen de sector een ingeburgerd begrip. Toch zetten in 2016 maar vier medewerkers dit budget in voor het volgen van een opleiding of training. Vermoedelijk komt dit door de toegenomen werkdruk en de opleidingen die de medewerkers al volgden voor het nieuwe automatiseringssysteem. Inzet individueel loopbaanontwikkelingsbudget Aantal deelnemers loopbaanontwikkeling Aantal deelnemers boven 55 jaar aankoop extra vrije tijd Expeditie Loopbaan opgezet Naar verwachting zijn er in de toekomst minder medewerkers bij corporaties nodig en hebben zij andere competenties nodig. De stichting Fonds Leren en Ontwikkelen Wooncorporaties (FLOW) ondersteunt initiatieven die corporaties kunnen helpen om zich daarop voor te bereiden. De mobiliteit en inzetbaarheid van medewerkers bevorderen staat voorop. Vanuit deze ondersteuning hebben achttien woningcorporaties in Noord-Brabant, waaronder WEL, in 2016 Expeditie Loopbaan opgezet. Dit biedt medewerkers mogelijkheden om vrijblijvend te kijken hoe zij hun loopbaan kunnen regisseren. Hiervoor is onder meer een website ingericht. 21 juni

44 Duizend klanten gebeld Jaarlijks stellen het MT en de OR samen de inhoud van de collectieve prestatieafspraak vast voor medewerkers. De collectieve prestatieafspraak is een activiteit die medewerkers vrijwillig doen voor de maatschappij in Etten-Leur. Zo ook in De inspanning voor de nieuwe automatisering en de digitale benadering van de klanten hadden grote impact voor klanten. MijnWEL veranderde. De klanten kregen nieuwe inlogcodes. Tegelijkertijd besloten we om, vooruitlopend op de afschaffing van de acceptgiro s door de banken, per 1 januari 2017 acceptgiro s af te schaffen. Voor ongeveer duizend klanten had dit gevolgen. Om de verandering zo soepel mogelijk te laten verlopen organiseerden we zes belavonden waarop alle medewerkers contact zochten met deze huurders. Zo informeerden we hen over de andere betaalmogelijkheden. Van deze huurders stapten er vierhonderd over op automatische incasso. Ook noteerden wij veel nieuwe adressen en telefoonnummers Ondernemingsraad Samenstelling OR onveranderd In heel 2016 bestond de OR uit dezelfde personen, maar de rolverdeling wisselde: Bas de Regt voorzitter (eerst vicevoorzitter) Marian van de Kerkhof vicevoorzitter (eerst voorzitter) Martin Kortsmit secretaris Ferdy Verschuren lid Els Snepvangers lid Besproken onderwerpen Fusie De voorgenomen fusie met AlleeWonen was het belangrijkste onderwerp voor de OR in De OR ontving verschillende adviesaanvragen, maar bracht nog geen advies uit, omdat de besparing die gerealiseerd kan worden met de fusie nog niet voldoende was onderbouwd en er voor de OR nog niet voldoende zicht was op een goed sociaal plan voor medewerkers. De OR had regelmatig overleg met de bestuurders van WEL en AlleeWonen over de fusie en stemde met regelmaat af met de OR van AlleeWonen. Een adviseur van SBI Formaat ondersteunde de OR een aantal keer en dat zal naar verwachting ook in 2017 weer gebeuren. Collectieve prestatieafspraak De directie en de OR bepalen jaarlijks samen de inhoud van de collectieve prestatieafspraak voor medewerkers. Deze bestond dit jaar alleen uit een interne afspraak. Met alle medewerkers werd een belactie gedaan, om zoveel mogelijk huurders over te laten stappen op automatische incasso. Het was een succesvolle actie en de collectieve afspraak werd gehaald. RIE De OR keurde het plan van aanpak voor de risico-inventarisatie en -evaluatie goed. De ondernemingsraad stuurde erop dat het onderzoek naar werkdruk binnen afdelingen eerder in het jaar plaats zou vinden. Het onderzoek is in 2016 op de afdeling Wonen uitgevoerd. Gedurende het hele jaar heeft de OR aandacht gevraagd voor werkdruk. Door de implementatie van een nieuw primair ICT-systeem, stond er veel druk op de organisatie. De directie gaf de ruimte om personeel in te huren om werkdruk te verminderen. Aanpassing beoordelingssysteem In samenspraak tussen OR en directie paste WEL de toepassing van het beoordelingssysteem aan. Uitgangspunt is een goed gesprek voeren tussen de medewerker en de leidinggevende. De leidinggevende classificeert het eindoordeel in principe niet meer, tenzij de medewerker dat echt wil. 21 juni

45 Evaluatie reorganisatie De OR en de directie evalueerden samen de reorganisatie in Het bleek lastig om dit samen op papier te krijgen, omdat MT en OR vanuit twee verschillende invalshoeken keken. Maar in september is er een gezamenlijk evaluatiedocument opgesteld, waarin alle opvattingen zijn verwoord. Implementatie primair systeem De OR is gedurende de implementatie van het nieuwe primair systeem op de hoogte gehouden van de voortgang. Contact bestuurder en RvC De OR heeft om de acht weken een overleg met de bestuurder. De P&O functionaris is hierbij aanwezig. Met de voltallige RvC heeft de OR één keer per jaar een overleg. Ook schuiven er één keer per jaar twee commissarissen aan bij het overleg tussen de OR en de directie. Training De OR volgde in 2016 een tweedaagse training. Onderwerpen van de training waren: WOR (Wet op de Ondernemingsraden), cao en arbowetgeving: introductie voor de nieuwkomers en opfrissen voor de oudgedienden Voorgenomen fusie met Allee Wonen Strategie van de OR Overleg met de achterban De ondernemingsraad communiceert onder andere via intranet naar de achterban. De verslagen van het overleg met de directie zijn hier te vinden. Tijdens ieder intern overleg is het mogelijk voor collega s om aan te schuiven bij de OR, op de lege stoel. De OR organiseerde daarnaast een inloop voor collega s om hen te informeren over de voorgenomen fusie Vooruitblik 2017 In 2017 ligt het accent nog steeds op de voorgenomen fusie met AlleeWonen. Dan volgt de definitieve adviesaanvraag en wordt duidelijk of de fusie doorgaat. Er moet een sociaal plan komen en als de fusie doorgaat ligt in het tweede deel van het jaar de aandacht bij het integreren van beide organisaties. 21 juni

46 21 juni

47 6. OMGEVING Onze plannen voor 2016 Uitgevoerd in 2016 Erover lezen in Prestatieafspraken met de gemeente en de HBV uitvoeren en waar nodig bijstellen. Ja 6.1. Nieuwe aanpak stakeholdermanagement Ja 6.3. Communicatie optimaliseren, met name met stakeholders Ja 6.3. Samenwerking met AlleeWonen intensiveren Ja 5.2. Samenwerking binnen Lente doorzetten Ja 6.7. Woonruimtebemiddeling optimaliseren door aanpassen Klik voor Wonen en uitbreiden ICT-samenwerking Nee (gepland voor maart 2017) Minstens 1 gezamenlijk inkooptraject realiseren. Ja 6.7. Nieuwe aanpak imago en reputatiemanagement Nee 6.8. Onze inzet voor leefbaarheid is gekoppeld aan de (woonomgeving van de) huurder 6.7. Ja 6.4. Samenspel met partijen in onze omgeving is essentieel in onze werkwijze. Op die manier kunnen we onze ambities op een efficiëntere en breed gedragen manier verwezenlijken. Daarom ontwikkelden we in 2016 beleid om gericht samen te werken en rekening te houden met onze belangrijkste belanghouders. We werkten nauw samen met de gemeente en huurdersorganisatie HBV. Het samen opstellen van de prestatieafspraken voor 2017 viel vrijwel samen met het ophalen van hun zienswijze voor de wijzigingen die we voor de Woningwet moesten doorvoeren. Ook de samenwerking met collega-corporaties is intensief en vruchtbaar. Het voornemen voor een fusie met AlleeWonen komt hieruit voort Gemeente Nieuwe prestatieafspraken gemaakt In 2016 werkte Woonstichting Etten-Leur op basis van de prestatieafpraken die we eind 2015 overeenkwamen met de Etten-Leur en de HuurdersBelangenVereniging. In december 2016 ondertekenden gemeente, HBV en WEL de prestatieafspraken voor Dit traject liep parallel aan de vraag naar hun zienswijze op de aanpassingen die we voor de Woningwet deden. We maakten onder meer afspraken over (versnelde) nieuwbouw, hoeveel woningen voor urgenten bestemd zijn, de maximale huurverhoging en Budgetcoaching, zorg leveren bij wonen, verduurzaming van woningen en de leefbaarheid in wijken. We zijn trots op de afspraak om een breed woonlastenonderzoek uit te voeren als basis voor ons meerjarig huurbeleid. Uitgangspunt is om de betaalbaarheid ook in de toekomst te borgen. Ook zijn we trots op de afspraken om schuldhulpverlening en Buurtsportcoaches uit te bouwen. En we zijn heel content dat het gelukt is afspraken te maken over concrete aantallen woningen in de verschillende prijsklassen. Verschillende groepen bewoners hebben baat bij de prestatieafspraken. Huurders profiteren van de betaalbaarheid onder meer doordat we afspraken hebben gemaakt over woningen duurzaam maken. De leefbaarheid gaat vooruit door Buurtbemiddeling, Buurtsportcoaches en de afspraken over de aanpak van woonoverlast. Statushouders hebben baat bij de aantallen woningen die we hebben afgesproken en voor mensen die moeilijk rond komen hebben we begeleiding en betaalregelingen geborgd Wijkplan Centrum West afgerond In 2016 rondden we het wijkontwikkelingsplan voor de wijk Centrum West plaats. Het opstellen van het WOP gebeurt in opdracht van de gemeente, met ondersteuning van Beeckk adviseurs. WEL praat en denkt actief mee in dit project en vertegenwoordigt hierbij mede de belangen van onze huidige en toekomstige huurders. 21 juni

48 6.2. Huurders HuurdersBelangenVereniging betrokken We hebben veel overlegd met de HuurdersBelangenVereniging in 2016, die in 2016 haar twintigjarig jubileum vierde. Dat gebeurde via de reguliere overleggen, met vaste onderwerpen op de agenda, twee ontmoetingen met de raad van commissarissen van WEL en in veel ad hoc bijeenkomsten over uiteenlopende onderwerpen als: De huurverhoging Hierover maakten we in harmonie heldere afspraken. Het Energieconvenant. Hier is een impasse ontstaan; WEL en de HBV verschillen van mening over de tarieven en de voorwaarden van de energielevering. Bovendien is de wetgeving (Warmtewet) ook nog eens behoorlijk wispelturig. We wachten nu op meer duidelijkheid over hoe deze wet moet worden toegepast. Het WMO-convenant. We evalueerden het convenant dat in 2015 is gesloten. Hieruit kwam naar voren dat de WMO adviesraad, samen met de HBV, graag wil dat WEL meer kosten voor haar rekening neemt als een aanpassing plaatsvindt op basis van medische indicatie. Met deze wijziging hebben de gemeente en WEL ingestemd en hierop is het convenant aangepast en weer voor twee jaar verlengd. De zienswijze op de scheiding tussen DAEB- en niet-daeb woningen, een verplichting uit de nieuwe Woningwet. Het voorstel van WEL is positief ontvangen. Huurcomfort: WEL blijft alle kosten van reparaties voor zijn rekening nemen op voorspraak van de HBV. Prestatieafspraken. Professionalisering van de HBV, zodat de vereniging minder afhankelijk worden van externe ondersteuning door de Woonbond Nieuwe bewonerscommissie Voor onze nieuwste woongebouwen aan de Kerkwerve (de Werf en de Terp) en de Leurse Dijk (de Molenaar en de Schipper) zijn in 2016 de eerste stappen gezet om een bewonerscommissie te formeren. De Molenaar en de Schipper is die commissie inmiddels actief. Bij de Werf en de Terp bestaat minder enthousiasme en is geen bewonerscommissie gestart Twintig bewonerscommissies actief In totaal zijn er zo n twintig bewonerscommissie actief in onze gebouwen. De activiteiten van deze commissies variëren. Zo organiseert de ene commissie maandelijkse activiteiten en doet de andere dat enkele keren per jaar. Een aantal van deze commissies fungeert nadrukkelijk als achterban voor de HBV. Voorafgaand aan een regulier overleg tussen WEL en de HBV komen zij bijeen om de Huurdersraad (bestuur van de HBV) van draagvlak en informatie te voorzien voor het overleg. Ook bij werkgroepen en themabesprekingen is deze groep mensen actief Belanghouders Nieuwe vorm stakeholdermanagement In 2016 werkten we aan een plan voor stakeholdermanagement. De mate waarin een organisatie erin slaagt rekening te houden met en tegemoet komt aan de belangen van de verschillende stakeholders, wordt gezien als één van de belangrijkste kenmerken van een succesvolle organisatie. Stakeholders worden kritischer en de media houden ons beter in de gaten. Vanwege de druk op onze legitimering en de toenemende invloed van een aantal belangrijke stakeholders, willen wij doelbewuster met hen omgaan. We formuleerden eerst onze ambitie: we willen stakeholders meer betrekken en meer zeggenschap geven. Dit betekent dat we ons beleid mede laten afhangen van onze stakeholders en dat we onze eigen visie zonodig ondergeschikt maken. Het resultaat is een corporatie met betere maatschappelijke resultaten en een grotere legitimiteit. 21 juni

49 We benoemden de vier belangrijkste stakeholders: huurders, woningzoekenden, HBV en gemeente. We analyseerden deze vier en formuleerden vervolgens een strategie. De vervolgstap was om per stakeholder een plan van aanpak uit te werken. Dit zetten we om in een actieplan. Een aantal zaken uit het actieplan pakten we al op in 2016, in 2017 gaan we actief aan de slag met de overige acties om onze ambitie te realiseren Communicatie met stakeholders Input belanghoudersbijeenkomst benut In november organiseerden we onze belanghoudersbijeenkomst. Ongeveer 35 belanghouders namen deel, onder andere de HBV, gemeente Etten-Leur en zorg- en welzijnsorganisaties. We maakten een interactief programma, met veel ruimte voor inbreng van belanghouders. Zo vroegen we de stakeholders hoe WEL hen betrekt en wat we daar aan kunnen verbeteren. Daarnaast organiseerden we vier workshops: rondom de prestatieafspraken, nieuwbouw en duurzaamheid, statushouders en een open sessie waar allerlei onderwerpen aan bod kwamen. Ook de voorgenomen fusie is besproken. De gegeven input nemen we zeer serieus. We speelden alle input door aan de collega s die bij het onderwerp betrokken zijn, zodat zij daarop actie kunnen ondernemen. Begin 2017 hebben we een inventarisatie in gang gezet of de onderwerpen daadwerkelijk zijn opgepakt. De uitslag daarvan moet nog bekend worden. De belanghouders waardeerden de bijeenkomst positief. Daarom organiseren we ook in 2017 weer een belanghoudersbijeenkomst. Enquête geeft inzicht De website WEL plant nu is in het leven geroepen om over ons beleid te communiceren. Hier zijn onder meer ons jaarplan en onze ambities terug te vinden. De beoogde betrokkenheid en interactie met de stakeholders bleef hier achterwege. De behoefte aan communicatie via social media is bij de stakeholders minimaal. Dit blijkt uit een enquête, die we hielden tijdens de belanghoudersbijeenkomst. De belanghouders gaven aan dat de voorkeur uitgaat naar persoonlijk/schriftelijk contact, de belanghoudersbijeenkomst en website Woonwel.nl. Ook de maandelijkse digitale nieuwsbrief wordt goed ontvangen en scoort gemiddeld een 7, Leefbaarheid Blijven investeren WEL bouwt en onderhoudt niet alleen woningen, maar wil ook investeren in de omgeving van de woningen, omdat die bijdraagt aan prettig wonen. De nieuwe Woningwet limiteert die investeringen tot 125 euro per DAEB-woning. We bleven ons inzetten voor leefbaarheid. We investeerden onder meer in Buurtsport, Buurtbemiddeling, schuldhulpverlening en Budgetcoaching. We zetten medewerkers in om de leefbaarheid te verbeteren, zoals huismeesters in onze gebouwen. De wijkteams droegen ook leefbaarheidsprojecten aan. Zo investeerden we in dummycamera en een hangbank voor jongeren in Centrum Oost. Ook droegen we bij aan de uitvoering van de wijkagenda s. Uitgaven leefbaarheidsprojecten Buurtsport WEL draagt financieel bij aan Buurtsport. Wijk- en jongerenwerkers van Surplus organiseerden weer volop wekelijkse, maandelijkse en jaarlijkse sport- en beweegactiviteiten voor de jeugd van vooral de wijken Banakkers en Hooghuis. Zij onderhielden hiermee contact met zo n vijfhonderd kinderen en jongeren in de leeftijd van acht tot en met 23 jaar. Buurtsport vergroot de sociale competenties, verkleint achterstanden en bevordert gezond bewegen. 21 juni

50 Buurtbemiddeling Iedere bewoner van gemeente Etten-Leur kan gratis gebruik maken van Buurtbemiddeling. Bewoners leggen hun conflicten niet bij de politie of justitie neer, maar proberen om er samen uit te komen, onder begeleiding van vrijwillige bemiddelaars. WEL en gemeente Etten-Leur betalen elk de helft, welzijnsorganisatie Surplus leidt de vrijwilligers op en coördineert de buurbemiddeling. Er zijn in zaken gemeld aan Buurtbemiddeling, ongeveer net zoveel als het jaar ervoor. Een geschil om grond, geluidsoverlast en overlast van dieren vormden de top 3. Driekwart van de onmin tussen buren is opgelost. Bij 58 procent van de gevallen was een huurder van WEL betrokken Veiligheid Zeven hennepkwekerijen ontmanteld In 2016 zijn er zeven hennepkwekerijen ontmanteld. Het aantal blijft redelijk constant (zes in 2015, acht in 2014). In samenwerking met het hennepteam zijn de ontruimingen goed verlopen. Alle huurovereenkomsten zijn beëindigd. Voor één zaak hebben we moeten procederen, de andere zes huurovereenkomsten zijn uiteindelijk vrijwillig opgezegd Hennepconvenant: samenwerken zinvol In 2016 voerden we tweemaal overleg met de deelnemers (politie, gemeentes, corporaties, energiebedrijf en justitie) van het regionale hennepconvenant De Baronie. Eind 2016 is het convenant verlopen. De wijze van samenwerken om hennepteelt tegen te gaan zien alle partijen als uiterst zinvol. De intentie is het convenant te verlengen. Begin 2017 wordt een ronde gemaakt met het nieuwe concept. Tot zo lang lopen alle bestaande afspraken en acties door met betrokken partijen. Deze samenwerking biedt ons de kans snel en met de goede informatie te kunnen ingrijpen als er een vermoeden van hennepteelt bestaat. Daarnaast blijven we op de hoogte van ontwikkelingen en veranderingen rond de aanpak van hennep (en andere drugs) in de regio Zorg en welzijn Ook op het terrein van zorg en welzijn werken we samen met professionele organisaties waar dat zinvol is, bijvoorbeeld met Surplus voor maatschappelijke problemen of met Avoord als het gaat om zorg voor ouderen. GGZ Breburg zorgt voor de begeleiding en voor psychiatrische zorg voor huurders die psychische zorg nodig hebben. Hoewel de samenwerking met de GGZ goed is, kost het soms moeite om verwarde personen in behandeling of begeleiding te krijgen bij Breburg. Dat zorgt soms voor overlast in de straat, buurt of gebouw. Burgemeesters krijgen meer mogelijkheden om mensen met een psychiatrische aandoening gedwongen te laten opnemen. Bij individuele gevallen is dat in 2016 besproken, maar dat leidde niet tot opnames Collega-corporaties Klik voor Wonen uitgebreid Drie corporaties erbij Woonstichting Etten-Leur biedt haar woningen aan samen met acht andere Brabantse corporaties. Dit gebeurt in het gemeenschappelijke aanbodsysteem Klik voor Wonen. In 2016 zijn Thuisvester, Volksbelang Made en Goed Wonen aangesloten. In de loop van 2016 fuseerden Goed Wonen en Volksbelang Made tot Woonvizier en Brabantse Waard en Bernardus Wonen tot Woonkwartier. De deelnemende corporaties zijn nu WEL, Woonvizier, Woonkwartier, AlleeWonen, Laurentius, Mooiland, Thuisvester, WonenBreburg en WSG. 21 juni

51 Omgezet in stichting De samenwerkende corporaties besloten in 2016 dat het beter was het samenwerkingsverband Klik voor Wonen om te zetten in een stichting. Door het toegenomen aantal deelnemers werd het samenwerkingsverband behoorlijk groot en waren de betrokken financiële middelen fors. In een stichting kunnen de corporaties deelname en financiering beter formaliseren. Aan het eind van 2016 hadden alle besturen, raden van commissarissen en huurdersorganisaties een positief advies gegeven voor de oprichting van deze stichting. Nu wordt het verzoek voorgelegd aan het minister van Wonen en Rijksdiensten, die toestemming moet verlenen voor de oprichting van de stichting. Moderner systeem ontwikkeld In 2016 hebben Klik voor Wonen samen met Woning in Zicht en Wooniesie een nieuw systeem voor woonruimtebemiddeling ontwikkeld. In 2016 is dat live gegaan bij Woning in Zicht en Wooniesie. In maart 2017 is Klik voor Wonen aan de beurt. Met deze nieuwe website wordt Klik voor Wonen actueler, sneller en moderner dan voorheen. De gezamenlijke ontwikkeling bespaarde alle aangesloten corporaties euro, omdat we met één leverancier werkten Lente voortgezet Negen Brabantse corporaties delen via Lente kennis, om de bedrijfsvoering slim en efficiënt te organiseren. Zo ontwikkelde Lente hulpmiddelen om effectief met stakeholders te communiceren. Ook vormen de corporaties twee inkoopcombinaties waarmee ze voordelig diensten inkopen zoals liftonderhoud. In 2016 doorliep WEL via Lente drie inkooptrajecten: - Glasherstel. Contract ingegaan per 1 januari Levering keukens. Contract ingegaan per 1 januari Ontstoppingscontract. Contract gaat in per 1 januari 2018 omdat we de einddatum van het lopende contract respecteren. Voor verzekeringen was er een verkenningsfase in We evalueerden in 2016 de samenwerking binnen Lente. Besloten is om door te gaan met deze samenwerking. Vanaf 2017 zullen de twee inkoopcombinaties worden samengevoegd tot één Woonlastenfonds onderzoeken In 2017 bekijkt WEL of het de woonlastenaanpak van gemeente Den Bosch kan kopiëren. Dit is afgesproken in de prestatieafspraken. Het idee is een woonlastenfonds op te richten en een heel breed spectrum aan organisaties te binden aan armoedebeleid of woonlastenbeleid Communicatie Positieve invloed van digitale nieuwsbrief Onze website is het belangrijkste middel om onze doelgroepen te informeren. Woonwel.nl staat dan ook centraal in onze communicatie. Maandelijks sturen wij een digitale nieuwsbrief naar huurders, stakeholders en andere relaties. Hierin verwijzen we kort naar de drie belangrijkste nieuwtjes op onze website. Het is opvallend om te zien dat de links in de nieuwsbrieven, direct van invloed zijn op de bezoekersaantallen van onze website. De best bezochte dagen van het jaar zijn de dagen waarop de nieuwsbrief uitkomt. Website Aantal pagina weergaven Aantal bezoekers Waarvan nieuwe bezoekers 32,80% 32,60% 27,50% 21 juni

52 De statistieken van de website laten geen bijzondere veranderingen zien, ten opzichte van vorige jaren. Het aantal paginaweergaven is gedaald, terwijl de bezoekersaantallen licht stegen. Het is lastig om hier een concrete aanleiding aan te verbinden. Weinig mensen (gemiddeld 3,7 procent) voeren een zoekopdracht in. Nummer 1 (inschrijven) en nummer 2 (huur opzeggen) zijn gelijk gebleven. Nummer 3 (urgentie) is dit jaar vervangen door: jaarverslag Facebook-mijlpaal 2016 stond in het teken van social media. We besteedden vooral veel aandacht aan de promotie van onze Facebookpagina. Met succes: waar we 2015 eindigden met 530 volgers, stond de teller eind december 2016 op September passeerden we de Daarvoor bedachten we een leuke winactie: vijf slagroomtaarten van de warme bakker. We kregen honderd reacties. De winnaars deelden hun gewonnen taart met familie, vrienden en buren. Social media Twitter WEL, volgers Facebook WEL, volgers LinkedIn WEL, volgers YouTube, volgers YouTube-kanaal gestart Om onze beschikbare video s van de afgelopen jaren zichtbaar en bij elkaar te houden, plaatsten we ze op een eigen YouTube-kanaal. We vulden ze onder meer aan met actuele video s over de werking van Mijn WEL en de voortgang bij nieuwbouwprojecten. Er zijn inmiddels 29 filmpjes op het kanaal te zien. Specifieke promotie van het kanaal hebben we niet ondernomen. We gebruiken de video s vooral om naar door te linken bij nieuwsonderwerpen op onze website Nieuws op papier Dat we bij voorkeur communiceren via het internet, wil niet zeggen dat mensen buiten de boot vallen. We communiceerden het belangrijkste nieuws nog steeds via advertenties in de goed gelezen Etten- Leurse Bode. Onze (veelal oudere) huurders buiten Etten-Leur ontvingen hiervan per post een kopie. 260 huurders gaven eerder al aan geen gebruik te maken van internet. Om deze mensen tegemoet te komen, sturen we hen vier maal per jaar een papieren nieuwsoverzicht Aanpak imago niet gestart De voorgenomen nieuwe aanpak voor verbetering van het imago en reputatie management is niet van de grond gekomen door capaciteitsgebrek. 21 juni

53 21 juni

54 7. FINANCIËN Onze plannen voor 2016 Uitgevoerd in 2016 Erover lezen in Een nieuwe financiële administratie in gebruik nemen, hiervoor onder meer een kostenverdeelmodel ontwikkelen als onderdeel van het splitsingsvoorstel Ja 7.1 Doel van ons financiële beleid is om financiële stabiliteit en continuïteit zeker te stellen, terwijl we zoveel mogelijk blijven doen voor de huidige en toekomstige klant. De opgenomen cijfers zijn geheel gebaseerd op Woonstichting Etten-Leur Financiële resultaten (enkelvoudig) Met ingang van 2016 is de verlies- en winstrekening opgesteld volgens het functionele model conform artikel 15 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting Vergelijkende cijfers van 2015 zijn gebaseerd op de verantwoordingsinformatie (dvi) Jaarresultaat In 2016 is de waardering van DAEB- en niet-daeb-vastgoed gebaseerd op marktwaarde in verhuurde staat. De cijfers van 2015 zijn aangepast, zodat vergelijking mogelijk is. Het resultaat 2015 is als gevolg van de stelselwijziging aangepast naar euro (was euro). Woonstichting Etten-Leur sloot het boekjaar 2016 af met een positief resultaat: 56,3 miljoen euro. In 2015 was het resultaat 14,1 miljoen euro. De toename van 42,2 miljoen euro valt vrijwel helemaal toe te schrijven aan de toename van de waarde (41,0 miljoen euro) door de stelselwijziging per 1 januari Deze hogere waarde betekent niet dat WEL beschikt over meer liquide middelen. Op de liquiditeit heeft de waardestijging dus geen effect. De operationele kasstroom bedroeg in ,7 miljoen euro. Dit was 1,7 miljoen euro meer dan in Ontwikkeling van het jaarresultaat over 2016 ten opzichte van 2015 Resultaat (* 1.000) enkelvoudig Jaarrekening 2016 Jaarrekening 2015 Verschil Resultaat exploitatie vastgoedportefeuille Resultaat vastgoed in ontwikkeling Gerealiseerd resultaat verkoop vastgoed Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Resultaat overige activiteiten Leefbaarheid Financiële baten en lasten Resultaat voor belastingen Belastingen Resultaat niet geconsolideerde deelnemingen Resultaat na belastingen In de toelichting op de jaarrekening is een verdieping opgenomen van de samenstelling van het resultaat. Hieronder lichten we de grootste verschillen toe. Gerealiseerd resultaat verkoop vastgoed De verkoop van bestaande woningen was in 2016 aanzienlijk lager dan in Voor de verkoop van Boshoeve en de boerderij van Het Withof is een verlies ingerekend. 21 juni

55 Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Vanaf 2016 moeten corporaties al het vastgoed op marktwaarde waarderen. De marktwaarde is vanaf 2014 tot en met 2015 bepaald. Een aantal factoren veroorzaakt de toename van de marktwaarde van 2015 naar De belangrijkste factoren voor een stijging zijn de contracthuur en leegstand, WOZ-waarde, mutatiekans en de disconteringsvoet. De belangrijkste factor voor een marktwaardedaling is de inflatie Stelselwijziging: van bedrijfswaarde naar marktwaarde In 2016 heeft een stelselwijziging plaatsgevonden. Tot en met 2015 waardeerden we het DAEBvastgoed (sociaal vastgoed) in exploitatie tegen bedrijfswaarde. Vanaf 2016 vindt waardering tegen actuele waarde in verhuurde staat plaats. Het niet-daeb-vastgoed in exploitatie waardeerden we al op actuele waarde, maar die waarde baseerden we op de marktwaarde in verhuurde staat volgens richtlijn RJ Voor zowel DAEB- als niet-daeb-vastgoed is de actuele waarde nu gebaseerd op marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt en volgens de vereisten in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde, zoals die zijn voorgeschreven. De herwaarderingsreserve (het positieve verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat en de verkrijgings- of vervaardigingsprijs van het vastgoed) is met ingang van dit jaar gepresenteerd als afzonderlijke post binnen het eigen vermogen. Tot en met 2015 stond wet- en regelgeving zo n afzonderlijke opname binnen het eigen vermogen niet toe Toelichting op balansmutaties Het eigen vermogen bedroeg op het einde van ,2 miljoen euro (eind ,9 miljoen euro (enkelvoudige jaarrekening). De balans vertoont vergeleken met 2015 een paar opvallende posten: De waarde van het DAEB-vastgoed in exploitatie steeg per saldo met 44,2 miljoen euro. Dit wordt geheel veroorzaakt door herwaardering door de stelselwijziging per 1 januari De waarde van het niet-daeb-vastgoed in exploitatie steeg met 2,2 miljoen euro. Ook hier is herwaardering nagenoeg de hele oorzaak; 2,5 miljoen euro door de stelselwijziging per 1 januari 2016 en 0,3 door desinvesteringen. De waarde van het vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie steeg met 3,4 miljoen euro. Dit wordt voor -0,1 miljoen veroorzaakt door de stelselwijziging per 1 januari Daarnaast is er voor 4,3 miljoen euro geïnvesteerd en 0,9 miljoen afgewaardeerd. De latente belastingvordering daalde per saldo met 3,5 miljoen euro onder meer doordat de compensabele verliezen met 2,7 miljoen euro afnamen. De post verrekenbare tijdelijke verschillen is met 0,3 miljoen euro toegenomen. Het eigen vermogen steeg per saldo met 56,3 miljoen euro. Dit is grotendeels te verklaren door de effecten van de stelselwijziging waardoor het resultaat op 56,3 miljoen euro uit kwam. De post kort- en langlopende leningen laat per saldo een afname zien van 5,0 miljoen euro doordat we nieuwe leningen aantrokken ter waarde van 23,0 miljoen euro en door 28,0 miljoen euro af te lossen. 21 juni

56 Financiële kengetallen 2016 en verwachte ontwikkeling van kengetallen Normen en kengetallen geven een goede indicatie van de performance en posities van de organisatie en vormen hierdoor goede stuurinformatie. Deze stuurinformatie is nodig om onze financiële continuïteit te waarborgen. Om de financiële positie en risico s te kunnen monitoren, beoordeelt het WSW jaarlijks de woningcorporaties volgens een beleidskader. Woningcorporaties moeten aan dit kader voldoen om de financierings- en borgingsmogelijkheden te continueren. Naast deze externe normen hanteert WEL een aantal interne normen die ons in staat stellen om vanuit de exploitatie van het bestaande bezit aan onze financieringsverplichtingen te voldoen. Het WSW hanteert een aantal ratio s om de financiële positie te beoordelen. Deze staan hieronder toegelicht. Beoordeling vindt plaats op basis van realisatie (drie jaar verantwoordingsinformatie (dvi)) én op basis van prognose (vijf jaar prospectieve informatie (dpi)).onderstaande ratio s zijn gebaseerd op basis van de jaarrekening 2016, de geprognosticeerde cijfers op basis van de dpi Interest Coverage Ratio (ICR) De ICR geeft aan of wij in staat zijn aan de renteverplichting te voldoen. WEL voldoet in 2016 en de jaren erna in ruime mate aan de WSW-norm van 1,4 voor het DAEB- bezit. De gemiddelde gerealiseerde ICR is 1,86 (afgelopen drie jaar) en de gewogen gemiddelde geprognosticeerde ICR (vijf jaar) is 2,26. De laagste van de twee wordt getoetst aan de WSW-norm van 1,4. Debt Service Coverage Ratio (DSCR) De DSCR geeft de mate aan waarin de rentelasten en aflossingen uit de operationele kasstroom betaald kunnen worden en daarmee de mate waarin leningen kunnen worden afgelost. WEL voldoet in 2016 en in de komende jaren aan de WSW-norm van 1,0. De gemiddelde gerealiseerde DSCR is 1,20 (afgelopen drie jaar) en de gewogen gemiddelde geprognosticeerde DSCR (vijf jaar) is 1,25. De laagste van de twee wordt getoetst aan de WSW-norm. 21 juni

57 Loan to Value (LTV) De relatie tussen de marktwaarde in verhuurde staat en de externe financiering geeft richting aan de wijze waarop nieuwe investeringen worden gefinancierd. Om te voorkomen dat ons bezit te zwaar wordt gefinancierd, waken we ervoor dat de LTV binnen de norm van 75 procent van de bedrijfswaarde blijft. Een daling in de bedrijfswaarde ten opzichte van de leningen resulteert in een stijging van de LTV ten opzichte van vorig jaar. Woonstichting Etten-Leur blijft met 69 procent onder de norm van het WSW van 75 procent en voldoet daarmee aan de norm. Solvabiliteit De solvabiliteit is het eigen vermogen uitgedrukt als percentage van het balanstotaal gebaseerd op bedrijfswaarde. Met een solvabiliteit van 32 procent blijft Woonstichting Etten-Leur ruim boven de norm van twintig procent van het WSW. Exploitatierendement Het exploitatierendement geeft het rendement weer van het betreffende jaar op basis van de berekende marktwaarde in verhuurde staat. Het exploitatieresultaat is de som van de exploitatieinkomsten minus de exploitatie-uitgaven, met uitzondering van de rente. De interne norm is 3,5 procent. Door de stijging van de marktwaarde in verhuurde staat daalde het exploitatierendement in 2016 tot 3,25 procent. Daarmee kwam het uit onder onze norm in Leningcapaciteit versus WOZ-waarde Naast de WSW-norm om de leningcapaciteit te beoordelen op bedrijfswaarde, beoordeelt WEL de leningcapaciteit ook op basis van WOZ. De leningcapaciteit op basis van de WOZ-waarde bedroeg over procent (leningportefeuille ( euro) / WOZ-waarde per 1 januari 2016 ( euro) x 50 procent). Deze waarde was in procent, in procent en procent. Woonstichting Etten-Leur streeft ernaar om dit percentage onder de zestig procent te houden. De WOZ-waarde is nauwelijks te beïnvloeden en kende de afgelopen jaren een dalend verloop en nu stijgt deze weer. 21 juni

58 Goede beoordeling Autoriteit woningcorporaties Naast het interne toezicht zijn er ook externe toezichthoudende organen, die elk vanuit hun eigen verantwoordelijkheid toezicht op onze corporatie houden. Vanaf 1 juli 2015 houdt de Autoriteit woningcorporaties (Aw) toezicht op alle woningcorporaties. De Aw valt onder de politieke verantwoordelijkheid van de minister voor Wonen en Rijksdienst en is ondergebracht bij de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). In de Woningwet 2015 is vastgelegd dat de Aw onafhankelijk van het rijksbeleid en de standpunten van de sector een oordeel geeft over het functioneren van alle woningcorporaties. De individuele oordelen maakt de Aw jaarlijks openbaar. Ook rapporteert de Aw jaarlijks over de sector als geheel. Voor woningcorporaties gelden op basis van de Wet normering topinkomen (Wnt) specifieke bezoldigingsmaxima voor bestuurders en commissarissen. De Aw ziet erop toe dat corporaties deze bezoldingsmaxima naleven. De beoordeling van de Aw over 2016 richt zich op de deelgebieden governance, rechtmatigheid en bescherming van het maatschappelijk vermogen. De integrale beoordeling geeft geen aanleiding tot opmerkingen, waardoor er geen reden voor interventie is. Het Aw heeft wel de volgende onderwerpen onder de aandacht gebracht: Het Aw heeft aangegeven dat Woonstichting Etten-Leur voornemens is om een lening af te lossen die door Diensten BV. is verstrekt. Dit wordt beschouwd als een vorm van vermogensoverdracht naar verbindingen en dit is enkel toegestaan met voorafgaande toestemming van de Aw. Dit geldt overigens ook voor de verhoging van rekening-courant verhouding met dochters. In 2015 heeft WEL een woning verkocht aan een derde, niet zijnde een natuurlijke persoon voor eigen bewoning. Hiervoor is achteraf toestemming gevraagd Vennootschapbelasting De vennootschapsbelasting (vpb) heeft de afgelopen jaren geen invloed gehad op de kasstromen. Vanwege compensabele verliezen hoefden we geen vpb af te dragen. Deze verliescompensatie is ontstaan door fiscale waardedalingen. Naar verwachting kunnen we tot en met 2017 verliezen compenseren, waardoor we ook in 2017 naar verwachting geen vennootschapsbelasting hoeven te betalen. Vanaf 2018 wordt er in de meerjarenprognose rekening gehouden met te betalen vennootschapsbelasting Andere ontwikkelingen Werkdomein / nieuwe Woningwet De nieuwe Woningwet is op 1 juli 2015 ingegaan. Deze wet schetst een nieuw kader waarbinnen corporaties moeten opereren. Corporaties kunnen sociale huurwoningen blijven bouwen en verhuren. Ze mogen een bijdrage leveren aan stads- en dorpsvernieuwing, achterstandswijken verbeteren en gemengde wijken bouwen als commerciële partijen dat laten afweten. Corporaties mogen middeldure huurwoningen (niet-daeb) bouwen als het volkshuisvestelijk beleid van een gemeente daarom vraagt en als daarvoor geen commerciële partijen te vinden zijn. Wel moeten ze de bouw van niet-daebwoningen financieren zonder geborgd geld. Corporaties moeten DAEB- en niet DAEB-taken binnen de organisatie scheiden, omdat zij alleen voor sociale huurwoningen geborgde leningen kunnen krijgen. Corporaties kunnen zelf kiezen of zij de taken administratief of juridisch scheiden. De daadwerkelijke scheiding wordt niet eerder verwacht dan per 1 januari WEL bereidt zich in 2017 verder voor op de fasegewijze invoer van de Woningwet. Als basis voor de scheiding hanteren we de marktwaarde in verhuurde staat. In 2016 is het scheidingsvoorstel ingediend. We hebben er nog geen definitief oordeel over ontvangen. 21 juni

59 Huurcompensatie Om de verhuurderheffing te compenseren, mogen corporaties extra huurverhogingen toepassen. In 2016 hebben we inkomensafhankelijke huurverhogingen doorgevoerd die lager zijn dan maximaal was toegestaan. De maximale huurverhoging vanuit de overheid voor verschillende doelgroepen is in februari 2016 bekend geworden: 0,0, 0,0 en 2,5 procent. Inflatie in 2016 is vastgesteld op 0,6 procent. Vastgoedwaardering De begroting voor 2016 is opgesteld conform de richtlijn voor de jaarverslaggeving (RJ 645) die specifiek bedoeld is voor woningcorporaties. Conform het waarderingshandboek, dat onderdeel is van de Woningwet, waardeert Woonstichting Etten-Leur haar sociale vastgoed vanaf 2016 tegen marktwaarde in verhuurde staat. Het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) 2015 heeft in artikel 29 aangegeven dat de marktwaarde op basis van de contante waarde van inkomende en uitgaande kasstromen berekend dient te worden (de DCF-methode). Via de DCF-methode worden de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen contant gemaakt naar het heden, aan de hand van een disconteringsvoet en inclusief de eindwaarde (de geschatte opbrengstwaarde van het vastgoed aan het einde van de DCFperiode). De berekening van de netto contante marktwaarde wordt bij alle typen vastgoed (met uitzondering van parkeren) uitgevoerd over een periode van vijftien jaar. Verder is in lijn met het handboek bij de waardering onderscheid gemaakt naar: Woongelegenheden (eengezinswoningen, meergezinswoningen zoals appartementencomplexen en extramuraal zorgvastgoed) Bedrijfsmatig (BOG) en maatschappelijk onroerend goed (MOG) Parkeervoorzieningen Intramuraal zorgvastgoed Doorexploiteer- en uitpondscenario De bepaling van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen vindt, daar waar van toepassing, plaats aan de hand van twee scenario s: enerzijds het doorexploiteerscenario en anderzijds het uitpondscenario. Nadat de waarden op basis van beide scenario s zijn bepaald, leidt de hoogste waarde van de twee scenario s uiteindelijk tot de marktwaarde van het waarderingscomplex. Handboek modelmatig waarderen marktwaarde Voor de bepaling van de marktwaarde wordt gebruik gemaakt van de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Omdat de huursom van ons BOG, MOG en Intramuraal zorgvastgoed boven vijf procent van de totale huursom uitkomt, wordt voor deze onderdelen de Fullversie van het handboek gebruikt. Concreet betekent dit dat deze eenheden worden getaxeerd door een externe taxateur Meerjarenprognose De cijfers van de financiële meerjarenprognose zijn gebaseerd op de begroting 2017, die als prospectieve informatie (dpi) is aangeleverd aan CorpoData. Het startjaar van de meerjarenprognose is 2016, met de balanspositie van 31 december juni

60 Uitgangspunten meerjarenprognose In de meerjarenprognose zijn de cijfers van de begroting 2017 bijgesteld op basis van de definitieve jaarrekening 2015 en de meest actuele informatie op het moment van opmaken. Op basis van strategische besluiten is in het basisscenario van deze begroting rekening gehouden met de volgende thema s en beleidsuitgangspunten: De verkopen worden geprognotiseerd op twintig woningen per jaar. WEL verkoopt achttien woningen regulier en twee woningen bieden we aan via het product Koopstart (kopen met korting zonder balansverplichting). Daarnaast verkopen we twee koopgoedkoopgronden. Investeringen nieuwbouw verdelen we over de tijd. De stichtingskosten zijn kritisch tegen het licht gehouden en waar mogelijk naar achter geschoven. Binnen tien jaar brengen we alle geplande nieuwbouwprojecten ten uitvoer. Huren verhoogt WEL op basis van inflatie en harmonisatie. De huurverhoging is maximaal 1,0 procent (exclusief inflatie) voor de komende vijf jaar. De gewenste huurprijs is gebaseerd op de grenzen voor passend toewijzen. De huurharmonisatie maakt onderdeel uit van de huursombenadering. De samenstelling van de woningvoorraad baseert WEL vanaf 2016 op de uitkomsten van Asset Management. Daarbij houden we rekening met de wensportefeuille voor In 2016 hebben we de grootonderhoudsactiviteiten opnieuw geïnventariseerd. Dit levert een verschuiving op van planmatig onderhoud en investeringen in grootonderhoudsplannen voor de komende tien jaar. De geplande activiteiten zijn geclusterd en geactiveerd in de meerjarenplanning. Woonstichting Etten-Leur onderschrijft het energieconvenant en wil conform de afspraken in dit convenant uiterlijk in 2020 een gemiddeld energielabel B realiseren. De energetisch maatregelen voert WEL verspreid over de jaren uit. De kosten hiervan bedragen in totaal ongeveer 12 miljoen euro. Als dekking voor de investeringen rekenen we de helft van de energiebesparing / lagere woonlasten door in de huur. We blijven de komende jaren investeren in leefbaarheid. In tegenstelling tot voorgaande jaren maken het groenonderhoud en de uitgaven voor de prestatieafspraak onderdeel uit van leefbaarheid (conform definitie Woningwet). De verwachting is dat we hiervoor de komende vijf jaar in totaal euro uitgeven. Buitengewone bijdragen aan heffingen en belastingen De verhuurderheffing is ingerekend: 1,7 miljard euro voor de hele sector in 2017, voor WEL 3,7 miljoen euro in 2017, oplopend naar 4,5 miljoen euro in De verhuurderheffing is gebaseerd op de WOZ-waardeontwikkeling. We houden er rekening mee dat we vanaf 2018 vennootschapsbelasting moeten betalen van afgerond 2,8 miljoen euro op basis van de fiscale positie zoals deze in 2016 is bepaald. De verliezen uit eerdere jaren zijn dan fiscaal geheel gecompenseerd. Na 2018 verwachten we tot en met 2026 gemiddeld 3,4 miljoen euro vennootschapsbelasting per jaar te moeten betalen. Verkoopprogramma Het verkoopprogramma is afgestemd op het strategisch voorraadbeleid en de ontwikkeling in de vraag naar huurwoningen. Omdat de vraag naar huurwoningen aanhoudt, heeft WEL de intentie zoveel mogelijk woningen beschikbaar te hebben voor verhuur. De richtlijn voor komende vijf jaar is dat er tien tot dertig woningen verkocht worden. In 2017 verkopen we naar verwachting achttien woningen regulier twee woningen onder Koopstart en twee koopgoedkoopgronden. Voor deze verkoop is een kasstroom van ruim 3,24 miljoen euro begroot. 21 juni

61 Investeringen De komende jaren investeren we in de bouw van nieuwe huurwoningen en bijzondere projecten. De projecten lopen sterk uiteen, van de investering in woonvoorzieningen en verduurzaming tot grote complexen. De woningen en voorzieningen komen in de uitbreidingsgebieden en -locaties in Etten- Leur. Komende jaren verwachten we de volgende nieuwbouw te realiseren: De Streek: uitbreiding in vier fasen, 120 woningen, oplevering Grauwe Polder: nieuwbouw van 80 woningen bij Het Withof, oplevering 2020 Sanderbanken: nieuwbouw van 75 appartementen aan de Juvenaatlaan, oplevering 2018 Groei van WEL De woningvoorraad van WEL blijft zich ook komende jaren in opgaande lijn ontwikkelen. Deze ontwikkeling is in lijn met het strategisch voorraadbeleid (zie hoofdstuk 1). Voor de periode wordt rekening gehouden met gemiddeld 75 DAEB-woningen per jaar extra. Naast woningen heeft WEL ook overige objecten in bezit. Dit betreffen voornamelijk garages en parkeerplaatsen, maar ook kinderdagverblijven, een gezondheidscentrum, een sociaal cultureel centrum en commerciële ruimten. Daarnaast vallen ook koopconstructies voor starters op de woningmarkt, met uitzondering van Koopgarant, onder overige objecten. Komende jaren is jaarlijks sprake van een afname overige objecten doordat we Koopgoedkoop- en Koopgarantwoningen verkopen. Ontwikkeling financieel resultaat De jaarresultaten blijven sterk fluctueren, maar tonen tot 2026 een positief resultaat. Oorzaken van de fluctuaties in het resultaat zijn het investeringsprogramma voor nieuwbouw, waardeverandering en planmatig onderhoud. De onrendabele toppen zijn verdeeld over de verschillende jaren. In 2017 en 2019 nemen we een hoge onrendabele top voor respectievelijk de nieuwbouw bij de Juvenaatlaan en Het Withof. Vanaf 2021 zijn er 75 nieuwe socialehuurwoningen per jaar ingerekend. Het operationeel resultaat bestaat uit de werkelijke kasstromen uit bedrijfsopbrengsten en bedrijfslasten, gebaseerd op de categoriale indeling, inclusief geactiveerde productie en toegerekende rente. Het operationeel resultaat is een belangrijke kasstroommeter voor de liquiditeit. 21 juni

62 Scenario s In de begroting voor 2017 zijn zes scenario s opgenomen. De verschillen zitten onder meer in eerder woningen bouwen, hogere WOZ-waarde voor de vennootschapsbelasting, huurprijs van niet-deabwoningen wijzigen en herstructureringsprojecten inrekenen. Als alle scenario s zich voordoen blijven we binnen het normenkader van het WSW Treasury en financieringsmanagement Treasury Treasurycommissie WEL heeft in 2016 deelgenomen aan een gezamenlijke treasurycommissie, die de financiële posities beheert en beheerst die voortvloeien uit de bedrijfsvoering. De deelnemende corporaties zijn Woonkwartier uit Zevenbergen, Woonstichting Etten-Leur en Goed Wonen uit Lage Zwaluwe. Door samen te werken met Thésor als professionele onafhankelijke partij en dankzij voldoende interne professionaliteit is de interne organisatie hierop ingericht. Jaarlijks stelt WEL een treasuryjaarplan op met daarin specifieke actiepunten. De actiepunten voor 2016 waren: De financiële effecten doorrekenen van de keuze voor de juridische splitsing of administratieve scheiding van de niet-daeb-activiteiten. De financiële effecten zijn doorgerekend en opgenomen in het splitsingsplan. Bepalen en analyseren van de investeringsruimte voor het bod op volkshuisvestelijke activiteiten. Dit bod moest voor 1 juli 2016 bij de gemeente Etten-Leur en de huurdersorganisatie worden ingediend. In 2016 hebben we geen investeringsbod gedaan. Er zijn wel prestatieafspraken gemaakt met de Huurders Belangen Vereniging en de gemeente. Het financieel reglement (nu nog treasurystatuut), na eventuele actualisatie en vóór de nog bekend te maken uiterste inleverdatum, ter controle voorleggen aan de Autoriteit woningcorporaties. Het financieel reglement en de onderliggende statuten zijn in september aan de Aw voorgelegd. Indien de liquiditeitsprognose daartoe aanleiding geeft, binnen de grenzen van het borgingsplafond tijdig financiering aantrekken. Indien het borgingsplafond daarvoor ontoereikend is, hierover in overleg met het WSW treden. Het borgingsplafond is toereikend geweest in 2016 en financieringen zijn aangetrokken (zie ). Bewaken dat voldaan wordt aan de door het WSW gehanteerde normen ( financial risks ) en indien hier aanleiding toe is beleidswijzigingen aan de directeur-bestuurder voorstellen waardoor de score op deze normen zal verbeteren. WEL heeft binnen de gehanteerde normen geacteerd en er is geen aanleiding geweest hiervoor beleidsvoorstellen te doen. Opstellen van een financieringsstrategie (mede voor het WSW). Er is geen afzonderlijke financieringsstrategie opgesteld. De streefwaarden zijn opgenomen in het treasurystatuut en deze zijn onderdeel van het financieel reglement. De opslagherzieningen op lening LBBT4739 (maart), LBBT5070 (september), LBBT4964 (december) en eventueel LBBT5508 (februari 2017) zo optimaal mogelijk overeenkomen. De transactievoorstellen hiervoor zijn uitgevoerd. 21 juni

63 Treasury-agent Thésor, de treasury-agent, doet in samenspraak met WEL voorstellen voor financiering en renteinstrumenten. Thésor heeft in 2016 twaalf transactievoorstellen voor WEL gedaan. Hiervan zijn er acht uitgevoerd: Drie opslagherzieningen op roll-overleningen met een lichte stijging van 0,01-0,03 procent. De Digh-lening ( euro) is op 26 februari 2016 afgelost. Drie fixeleningen aangetrokken. Twee leningen van vijf miljoen (0,99 procent en 1,33 procent) en een lening van zes miljoen (1,55 procent). Opslagherziening op een basisrentelening van tien miljoen euro per 28 december Opslag is gewijzigd van 0,25 procent naar 0,07 procent tot 30 december Onafhankelijkheidsverklaring treasury-agent Jaarlijks toetst de accountant de onafhankelijkheid van de treasury-agent. Ook toetst de accountant of er is gebleken dat de betreffende vennootschappen van de treasury-agent omzetafhankelijke vergoedingen, provisies of succesfees hebben ontvangen. De accountantsverklaring bevestigt dat de treasury-agent van WEL onafhankelijk is. Deze verklaring bevestigt bovendien dat er geen oneigenlijke betalingen zijn verstrekt. De Thésor Groep ontvangt uitsluitend vergoedingen van opdrachtgevers en abonnementhouders voor geleverde prestaties. Sinds 2007 heeft Thésor een vergunning op grond van de Wet op het financieel toezicht en de organisatie staat onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten en De Nederlandsche Bank. Thésor staat ingeschreven in het register DSI (Deskundigheid, Screening en Integriteit). Dit register is geopend met als doel het vertrouwen van de consument in de financiële markten te versterken. Treasury-ontwikkelingen De volgende onderwerpen zijn in 2016 bij WEL de revue gepasseerd: Reglement financieel beleid en beheer Definitief beoordelingskader scheiding DAEB/niet-DAEB Treasurystatuut Samenwerking corporaties West-Brabant ingaande Financieringsmanagement Financieel reglement en statuten Woonstichting Etten-Leur heeft het financieel reglement en de onderliggende statuten aangepast en de raad van commissarissen heeft ze op 27 september 2016 goedgekeurd. Met ingang van 1 januari 2017 moeten alle toegelaten instellingen over een door de Autoriteit woningcorporaties goedgekeurd reglement beschikken. Het reglement trad ook op 1 januari 2017 in werking. De beleidsregels derivaten en de beleidsregels verantwoord beleggen zijn met ingang van deze datum komen te vervallen. Het reglement kan worden gezien als kapstok voor de onderliggende documenten zoals het treasurystatuut, investeringsstatuut en het verbindingenstatuut. De reikwijdte van het reglement heeft mede betrekking op verbonden ondernemingen van WEL (WEL Holding bv, WEL Diensten bv en WEL Projecten bv). Als er in de toekomst iets wijzigt in het financieel reglement dan moet WEL opnieuw goedkeuring vragen aan de minister via de Aw. 21 juni

64 Treasurystatuut In het treasurystatuut liggen de doelstellingen vast voor de treasury, is het risicobeheer opgenomen en zijn de processen rondom de treasury-activiteiten beschreven (financieren, risicobeheer, liquiditeitenbeheer en beleggen, relatiebeheer en derivaten). We hebben het treasurystatuut aangepast op de Woningwet en alle wettelijke bepalingen, de nieuwe functie van de interne controller, administratieve organisatie en interne controle, normenkader treasurystatuut en de bevoegdhedenmatrix. Investeringsstatuut In het investeringsstatuut liggen de doelstellingen vast voor investeringen en het wettelijk kader waarbinnen dit mag gebeuren. We toetsen dit aan het kader dat hiervoor is opgesteld. Tevens staat in het statuut de organisatie beschreven van de investeringsfunctie en de procesgang. Ook de governance- en toezichtstructuur staan erin en de normbedragen voor goedkeuring van de Raad van Commissarissen. De bevoegdheid tot opdrachtverstrekking is vastgelegd in de bevoegdhedenregeling. Verbindingsstatuut Het verbindingenstatuut is het toetsingskader voor het aangaan, beheren en beëindigen van verbindingen evenals de te volgen interne procedures. Financiering Huisbankier Woonstichting Etten-Leur heeft Rabobank West-Brabant-Noord als huisbankier. We beschikken over één kredietfaciliteit: een rekeningcourantkrediet gekoppeld aan de lopende rekening. Het maximumkrediet is een miljoen euro. Dit achten we voldoende, omdat er ruime opnamemogelijkheden zijn uit depositofaciliteiten. Borgingsruimte WSW Voor het aantrekken van geldleningen op de kapitaalmarkt maakten we gebruik van de borging door het WSW. Hierdoor kunnen we onder gunstige condities geld lenen op de onderhandse kapitaalmarkt (AAA-rating). Deze rating komt mede tot stand door de achtervangpositie die de gemeente Etten-Leur inneemt. Als zekerheidsstelling brengen we de materiële vaste activa in. De activa worden gewaardeerd met de (relatief voorzichtige) parameters van het WSW. In december 2015 heeft het college van B&W van gemeente Etten-Leur de achtervangpositie goedgekeurd tot 1 januari De overeenkomst geldt specifiek voor Woonstichting Etten-Leur en het volume van de achtervangpositie is op zijn hoogst even groot als het borgingsplafond dat het WSW aan het eind van het kalenderjaar vaststelt. Met de gemeentes Moerdijk en Drimmelen hebben we in 2016 een gelimiteerde achtervangovereenkomst afgesloten voor het woningbezit in die gemeentes. In 2016 heeft het WSW per eind 2016 een borgingsplafond van circa 256,5 miljoen euro beschikbaar gesteld aan WEL. De bestaande (geborgde) leningenportefeuille kent nu een omvang van 253,7 miljoen euro, waarmee de geborgde portefeuille per eind 2016 nog mag toenemen met ruim 2,8 miljoen euro. 21 juni

65 Borgingsplafond (datum vrijgave 23 juni 2015 x1.000 euro) Geborgde leningportefeuille WSW op 1 januari Financieringsbehoefte DAEB Interne financieringsbronnen Correctie Borgingstegoed Borgingsplafond ultimo jaar Geborgde leningportefeuille WSW op 31 december Mogelijkheid tot aantrekken WSW-geborgde financiering (cumulatief) Het huidige plafond is echter nog vastgesteld op basis van oude uitgangspunten (dpi 2015); wijzigingen in begroting/prognoses ten opzichte van de dpi 2015 zullen gevolgen hebben voor de hoogte van het plafond. Vanaf het moment dat het WSW het nieuwe plafond (op basis van dpi 2016) afgeeft, wordt dit leidend voor bepaling van de ruimte voor 2017 (en verder). Als het WSW niet voldoende borgingsplafond beschikbaar stelt, dan zal WEL het WSW actief benaderen om tijdig voldoende volume te krijgen. In 2016 hebben we binnen het gestelde borgingsplafond financiering kunnen aantrekken. Treasurystatuut en derivaten Conform artikel 9 van de Beleidsregels derivaten doet WEL verslag van de aanwezige derivaten (payers swaps en embedded derivaten). Onderstaande tabel geeft een overzicht van de marktwaardes van swaps per 31 december 2016 en de marktwaarde bij een rentecurve die twee procent lager ligt dan de actuele curve. De payers swaps van GE Artesia Bank en de BNG Bank kennen geen contractuele verplichtingen voor marktwaardeverrekening. De met Rabobank afgesloten derivaten kennen een theoretische mogelijkheid tot (markt)waardeverrekening. WEL monitorde in 2016 de marktwaarde van de Rabobank-swaps. Het drempelbedrag dat WEL met Rabobank op deze swaps heeft afgesproken bedraagt 4,172 miljoen euro. Bij een fictieve rentedaling van twee procent kent de swap met Rabobank een negatieve marktwaarde van 2,3 miljoen euro. Er is dus nog een marge van circa een 1,8 miljoen euro voordat WEL volgens de regelgeving een liquiditeitsbuffer moet vormen. De benutting van het afgesproken bedrag is afgerond 55 procent. Marktwaarde derivaten d.d. 30-dec-2016 met de rentecurve van 30-dec :02 uur Dealcode Hoofdsom Tegenpartij Vaste rente Variabele rente Startdatum Einddatum MW incl opg. rente Marktwaarde Bij 1,0% Opg. renterentedaling Marktwaarde Bij 2,0% rentedaling Marktwaarde obv 1% curve Duration Gemiddel de looptijd IRS GE ARTESIA 3,7200% EUR 3M ,22 1,42 IRS BNG BANK 4,6000% EUR 3M ,63 2,92 IRS RABOBANK 5,0450% EUR 3M ,25 3,67 IRS BNG BANK 4,6450% EUR 3M ,60 23,68 IRS BNG BANK 3,9450% EUR 3M ,05 22,09 Totalen ,432% juni

66 WEL heeft ook basisrenteleningen met zogenaamde embedded derivaten. Deze staan hieronder in het schema, met uitzondering van een basisrentelening die geen renteherziening meer kent en afloopt op 1 november Marktwaarde leningen d.d. 31-mrt-2017 met de rentecurve van 31-mrt :01 uur (spread = 0,00%) Dealcode Referentie Totale Tegenpartrente Opslag BasisrenteStartdatum Einddatum MW excl opg. rente MW incl Opg. renteopg. Rente Nominale waarde LBBT0035 L062 / WSW BNG BANK3,950% 0,3500% 3,6000% LBBT0041 L069 / DIENSTEN BNG_WEL 4,970% 0,5600% 4,4100% LBBT0041 L070 / DIENSTEN BNG_WEL 4,970% 0,5600% 4,4100% LBBT0041 L071 / DIENSTEN BNG_WEL 4,970% 0,5600% 4,4100% LBBT0041 L072 / DIENSTEN BNG_WEL 4,960% 0,5600% 4,4000% LBBT0055 L059 / WSW NWB BANK3,370% 0,2100% 3,1600% LBBT0064 L058 / WSW BNG BANK3,460% 0,0700% 3,3900% Totalen Liquiditeitenbeheer In het liquiditeitenbeheer lag het accent op het zo efficiënt mogelijk invullen van de liquiditeitsbehoefte met de variabele leningen, bedrijfstelerekening (deposito) en de kredietfaciliteit. We benutten de mogelijkheden die de variaties in looptijden en opslagen ons bieden. Binnen het liquiditeitenbeheer handelen we conform de beleidsregels verantwoord beleggen Interne risicobeheersing- en controlsystemen Woonstichting Etten-Leur wil zich volledig inzetten voor haar maatschappelijke doelstellingen en haar opgave voor de komende jaren. De financiële continuïteit berust op een solide basis, waarvoor de waarde van het onroerend goed het meest bepalend is. Door een planning- & controlcyclus, interne documenten, beleidscyclus, monitoring, sluitende begrotingen en beheersing van de financiële risico s bij projecten kunnen we deze positie behouden. Beleidscyclus en monitoring Strategisch plan Afgelopen jaren heeft WEL verschillende strategische beleidsnotities geschreven om een duidelijke koers uit te stippelen. Begin 2016 is het strategisch plan vastgesteld en hebben we een nieuwe kapstok gecreëerd om al deze beleidsplannen aan op te hangen. We hebben bepaald welke weg we bewandelen. We willen dat voor iedereen het antwoord op de volgende vragen duidelijk is: Waar staan we voor? (missie) Waar gaan we voor? (visie) Wat gaan we daarvoor doen? (activiteiten) Hoe gaan we dit doen? (strategisch plan) Hoe vertaalt dat zich in onze inrichting? De strategie vormt de basis voor alles wat we als organisatie doen en helpt ons om keuzes en plannen te maken. Naast het strategisch plan is er een tactisch plan uitgewerkt. In het tactisch plan beschrijven we per thema prestatie-indicatoren, die we vertalen naar de uitvoering. Dit plan heeft een scope van twee jaar ( ) en is bedoeld om richting te geven aan de belangrijkste processen. Hiermee moeten we de strategisch doelen bereiken. 21 juni

67 Beleidscyclus De jaarcyclus begint in de maand april met het samenstellen van een beleidsbrief voor het komende boekjaar. Deze beleidsbrief geeft input voor de verschillende bedrijfsonderdelen om de plannen en doelstellingen te formuleren voor het nieuwe begrotingsjaar. Dit gebeurt zoveel mogelijk in de maanden mei en juni. De doelstellingen voorzien we van budgetten waarmee we de nieuwe bedrijfsbegroting kunnen samenstellen. Onderdeel van de bedrijfsbegroting is de meerjarenprognose, waarin we een doorkijk maken naar de komende tien jaar. Voor 1 november stellen het managementteam en de raad van commissarissen de bedrijfsbegrotingen vast. De prognostische gegevens moeten voor 15 december worden ingediend bij het WSW en de Autoriteit wonen. Minimaal één keer per jaar hebben we overleg met de stakeholders. Monitoring Na ieder kwartaal stellen we een managementrapportage samen, met daarin relevante stuurinformatie voor de bedrijfsprocessen en de prognose van het jaarresultaat. Deze bespreken we in het managementteam en de raad van commissarissen. Het einde van de cyclus bestaat uit de jaarrekeningen met een bijstelling van de meerjarenprognose. De beleidscyclus kent een plan-docheck-act cyclus. Interne documenten De beleidsbrief en afdelingsdoelstellingen voor de begrotingssamenstelling zijn interne documenten. Als onderdeel van de bedrijfsbegroting stellen we een technische begroting op voor het onderhoud aan en verbeteringen van het bestaande vastgoed. De verschillende managementrapportages per entiteit stellen we na afloop van het kwartaal samen. Voor de jaarlijkse bijstelling van de huren is er jaarlijks een Document Huurbeleid. De enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekeningen sluiten de rij als het gaat om interne documenten. Voor grote projecten is er een maandelijkse rapportage van de voortgang en een financieel overzicht. Risicobeheersing De grootste financiële risico s van de bedrijfsvoering liggen op het gebied van de financiering, projectontwikkeling en de fiscaliteit. De risico s voor de bedrijfsvoering zijn samen met raad van commissarissen geïdentificeerd en worden jaarlijks besproken. In 2016 zijn de volgende onderwerpen aan de orde geweest in de risicoparagraaf van de managementinformatie. Markt en Marketing De volgende aandachtsvelden zijn de hier de revue gepasseerd: scheiden van zorg en wonen, verhuur commerciële ruimte en maatschappelijk vastgoed, de Woningwet, de relatie met de stakeholders en de instroom van bijzondere doelgroepen. Mens en Middelen Hier is aan bod gekomen: de organisatie en de kwetsbaarheid van bepaalde functies. Er waren voor de 2016 twee grote uitdagende projecten: de invoering van een nieuw informatiesysteem en de nieuwe woningwet. De scheiding van DAEB en niet-daeb is samen met de stakeholders besproken met als insteek een positieve zienswijze op het scheidingsvoorstel. Het nieuwe informatiesysteem is beoordeeld op risico s en de impact van niet tijdige oplevering, de organisatie en de veranderingen. De oninbare vorderingen en huurachterstanden worden gemonitord. De renteontwikkelingen volgt WEL en wat betreft de treasury volgen we de nieuwe regels van het WSW. De vennootschapsbelasting, de loonheffing en de omzetbelasting behandelen we standaard in het kader van risico s. 21 juni

68 Productie en Proces De risico s in het ontwikkelingsproces van de lopende bouwprojecten heeft WEL benoemd. Op basis van de jaarverslagen van de aan WEL gerelateerde zorgpartijen is gekeken of de continuïteit van de zorgpartijen een risico vormt. De grondposities van WEL zijn beperkt en vormen geen risico. Beleidsproces Op dit gebied hebben we een aantal zaken behandeld, zoals de bezuinigingen op gemeentelijk niveau en de eventuele gevolgen, de hoge huren en betaalbaarheid, saneringen in de sector en het tot stand komen van de prestatieafspraken. Het risico op cybercrime is aan de orde geweest en hierover hebben we afspraken gemaakt met de serviceprovider. De raad van commissarissen heeft besproken hoe integriteit en fraude te voorkomen. Als laatste is het risico van de koopvormen opnieuw ter sprake gekomen. Besteding van middelen Woonstichting Etten-Leur verklaart met dit jaarverslag dat zij haar middelen in 2016 uitsluitend heeft besteed in het belang van de volkshuisvesting. Jaarrekening 2016 De jaarrekening is te lezen op 21 juni

69 21 juni