J A A R V E R S L A G

Transcriptie

1 J A A R V E R S L A G WONINGBOUWSTICHTING "DE GEMEENSCHAP" adres :Curaçaoweg 1, 6524 ST Nijmegen postadres :Postbus 1071, 6501 BB Nijmegen telefoon : fax : info@wbsg.nl website : opgericht :13 augustus 1920 instellingsnummer VROM :L 1357 NRV-nummer :1707 Kamer van Koophandel Centraal Gelderland : Jaarverslag 2009 Woningbouwstichting De Gemeenschap Pagina 1

2 Jaarverslag 2009 Woningbouwstichting De Gemeenschap Pagina 2

3 Jaarverslag 2009 Woningbouwstichting "De Gemeenschap" Inhoudsopgave 1. Volkshuisvestingsverslag Algemene beschouwing De kwaliteit van het woningbezit Het verhuren van woningen Het huurprijsbeleid Het betrekken van huurders bij huur en beleid De bijdragen aan leefbaarheid Wonen en Zorg Het Financieel Beheer en Beleid Governance en Risicoparagraaf Organisatie Slotwoord Organigram Kengetallen Raad van Toezicht Verslag van de Raad van Toezicht Jaarrekening Balans Winst- en Verliesrekening Kasstroomoverzicht Toelichting op de Balans en Winst- en Verliesrekening Toelichting op de Balans 86 - Toelichting op de Winst- en Verliesrekening Overige gegevens Accountantsverklaring Jaarverslag 2009 Woningbouwstichting De Gemeenschap Pagina 3

4 Jaarverslag 2009 Woningbouwstichting De Gemeenschap Pagina 4

5 1. V O L K S H U I S V E S T I N G S V E R S L A G 2009 Hugo Jaarverslag 2009 Woningbouwstichting De Gemeenschap Pagina 5

6 Jaarverslag 2009 Woningbouwstichting De Gemeenschap Pagina 6

7 1.1 ALGEMENE BESCHOUWING Voor u ligt het jaarverslag (volkshuisvestingsverslag en jaarrekening) van Woningbouwstichting "De Gemeenschap" over het jaar Wbs. De Gemeenschap is een maatschappelijk betrokken (vastgoed)onderneming. Oog voor de klant en kwaliteit staan hoog in het vaandel. Het werkgebied van Wbs. De Gemeenschap beperkt zich tot de gemeente Nijmegen. Naast De Gemeenschap zijn nog zes corporaties actief in deze gemeente. Onze corporatie onderscheidt zich met name door haar lokale verankering. De lokale verankering is in onze optiek zeer belangrijk. Wbs. De Gemeenschap staat dicht bij de huurders en plaatselijke woningzoekenden en wil dat graag zo houden. Wbs. De Gemeenschap streeft er naar op haar eigen wijze zelfstandig blijvend een bijdrage te leveren aan de taken op het terrein van de volkshuisvesting in Nijmegen. Wbs. De Gemeenschap levert gelet op de schaalgrootte van de organisatie hieraan een effectieve en efficiënte bijdrage. Wbs. De Gemeenschap staat open voor samenwerking. In 2009 is de strategische alliantie met Wst. Vryleve (Gem. Rijnwaarden), Wst. Gendt (Gem. Lingewaard), Woningcorporatie WoonGenoot (Nijmegen) en Wst. Valburg (Gem. Overbetuwe) verder gestalte gegeven. De vijf corporaties zijn werkzaam in de Stadsregio Arnhem Nijmegen. Zij profileren zich onder de naam G5 samenwerkende corporaties in Gelderland. Wbs. De Gemeenschap is zeer actief op het terrein Wonen en Zorg. Met name door de intensieve samenwerking met het RIBW Nijmegen Rivierenland, het Oud Burgeren Gasthuis en Gerust Thuis wordt hier inhoud aangegeven. Wbs. De Gemeenschap is voortdurend op zoek naar (bouw)locaties in de gemeente Nijmegen waar nieuwe projecten gerealiseerd kunnen worden. Deze actieve opstelling heeft in 2009 geresulteerd in de bouw van een tweetal appartementen complexen met in totaal 77 nieuwe huurwoningen. De oplevering heeft overigens pas in januari 2010 plaatsgevonden Het voor u liggende jaarverslag 2009 is verluchtigd met een aantal impressies en illustraties van zowel het complex aan de Hugo de Grootstraat (43 woningen) als het Complex aan de Volsellastraat (34 woningen). Wbs. De Gemeenschap beschikt over een kleine, flexibele, klantgerichte, professionele organisatie. De activiteiten van De Gemeenschap zijn gericht op goede dienstverlening aan huurders en woningzoekenden. De stichting laat zich niet sturen door de politieke waan van de dag of modieuze trends. De corporatie doet wat nodig is en wat voor een kleine organisatie haalbaar is. Winst maken is voor Wbs. De Gemeenschap geen doel. Projecten mogen uitgaande van calculeerbare risico s de draagkracht van de corporatie niet te boven gaan. Bij de uitvoering van haar maatschappelijke / volkshuisvestelijke taak mag de (financiële) continuïteit van de onderneming echter niet in gevaar worden gebracht. Corporaties worden scherp in de gaten gehouden door de media en de politiek poogt bij voortduring meer greep te krijgen op het vermogen respectievelijk de besteding ervan. Corporaties komen voort Jaarverslag 2009 Woningbouwstichting De Gemeenschap Pagina 7

8 uit particulier initiatief. Het zijn private ondernemingen, die vrijwillig een maatschappelijk doel nastreven. Dit maatschappelijke doel het huisvesten van mensen die daar zelf(standig) niet of nauwelijks in kunnen voorzien geeft invulling aan een grondwettelijke taak van de overheid. In dit opzicht zijn corporaties partners of bondgenoten van de overheid. In deze context is het schrijnend en onbegrijpelijk te moeten constateren dat de regering het tot zijn taak blijft rekenen om de corporaties middels heffingen en integrale invoering van de vennootschapsbelasting af te romen. Woningbouwstichting De Gemeenschap is het volstrekt oneens met de in politieke kringen levende opvatting dat het vermogen van woningcorporaties gekwalificeerd kan worden als publiek geld, waarover door de overheid ten aanzien van de besteding vrijelijk kan worden beschikt. Bestuur respectievelijk Raad van Toezicht zijn verantwoordelijk voor het goed functioneren van de corporatie en aansprakelijk als dat niet gebeurt. Gelet op de maatschappelijke taak die de corporatie op zich heeft genomen wordt daarbij gedegen rekening gehouden met het maatschappelijk krachtenspel waarin moet worden geopereerd. In 2009 heeft Wbs. De Gemeenschap ondanks de recessie en het voor corporaties weinig welwillende politieke klimaat gewoon gedaan, waar ze bijna negentig jaar geleden voor is opgericht. Het ontwikkelen, bouwen en beheren van betaalbare kwaliteitsvolle woningen op goede locaties in de gemeente Nijmegen. Dat deze no nonsense aanpak tot aansprekende resultaten leidt, blijkt uit het in 2009 uitgevoerde visitatieonderzoek. De prestaties van Woningbouwstichting De Gemeenschap worden door de visitatiecommissie met eindcijfer 7 gewaardeerd als ruim voldoende. De visitatiecommissie karakteriseert Woningbouwstichting De Gemeenschap als een efficiënte, resultaatgerichte, maatschappelijk betrokken corporatie die in het werkgebied overtuigend presteert op het brede veld van wonen, zorg en leefbaarheid. Hugo Jaarverslag 2009 Woningbouwstichting De Gemeenschap Pagina 8

9 1.2 DE KWALITEIT VAN HET WONINGBEZIT DE W ONINGVOORR AAD Ultimo 2009 heeft Wbs. "De Gemeenschap" in totaal verhuureenheden in beheer, waarvan (2008: 2045) zelfstandige woningen, 16 onzelfstandige eenheden en 170 overige verhuureenheden, waaronder garages, stallingen, winkels, ateliers, kantoren en bedrijfsruimten. Alle woongelegenheden en onroerende aanhorigheden in eigendom en beheer liggen binnen het statutaire werkgebied (gemeente Nijmegen). Het woningbezit onderverdeeld naar woningtype (ult.2009) Woningtype Aantal Percentage t.o.v het totale woningbezit Eengezinswoningen % Maisonnettes % Flat zonder lift % Flat met lift (seniorenwoningen) % Bovenwoningen 169 8% Benedenwoningen 103 5% Onzelfstandige eenheden 16 1% Totaal % DE BE T AAL B AAR H EID V AN DE W ONINGVOORR AAD Eén van de doelstellingen van Wbs. De Gemeenschap is te zorgen voor betaalbare huurwoningen voor mensen met een laag inkomen. Ruim 90% van alle woningen van Wbs. De Gemeenschap behoort tot de voor de doelgroep bereikbare voorraad met een huur lager of gelijk aan de aftoppingsgrens voor meer persoonshuishoudens ( 548,18 p.m.). In vergelijking met het jaar 2008 is de voor de doelgroep bereikbare woningvoorraad gelijk gebleven. Jaarverslag 2009 Woningbouwstichting De Gemeenschap Pagina 9

10 Huurgrenzen (huurtoeslag) Het woningbezit onderverdeeld naar huurgrenzen conform BBSH Aantal woningen Percentage t.o.v.totale woningbezit Kwaliteitskortingsgrens ( 357,37) % Kwaliteitskortingsgrens > Laagste aftoppingsgrens ( 511,50) % Laagste aftoppingsgrens > Hoogste aftoppingsgrens ( 548,18) % > Hoogste aftoppingsgrens % Totaal % NIEUW BOUW Wbs. De Gemeenschap komt tegemoet aan de vraag naar nieuwbouw woningen voor starters op de woningmarkt middels de samenwerking met SSHN. In 2006 heeft Wbs. De Gemeenschap afspraken gemaakt over een participatie in een project van SSHN. Samen met de G5 partners, Wst. Gendt en Wst. Vryleve uit Lobith, draagt Wbs. De Gemeenschap bij in de financiering van 50 van de 200 woningeenheden, die SSHN bouwt op het terrein van de voormalige kunstijsbaan aan de Heijendaalseweg. In 2009 is het complex opgeleverd. In het voorjaar van 2003 is het voormalige HAN schoolgebouw aan de Hugo de Grootstraat 43 te Nijmegen door Wbs. De Gemeenschap aangekocht. Het pand is tot 1 augustus 2004 verhuurd aan de Hogeschool Arnhem Nijmegen (HAN). De HAN is per gelijke datum verhuisd naar een nieuw pand op de campus ter hoogte van de Kapittelweg. Het oude schoolgebouw aan de Hugo de Grootstraat is na de verhuizing van de HAN gesloopt. Friso Woudstra Architecten uit Vorden is aangetrokken om een haalbaar plan te ontwerpen. In goed overleg met de bewoners / eigenaren van de woningen in de aan het bouwterrein grenzende straten (Hugo de Grootstraat, Barbarossastraat en Ten Hoetdwarsstraat) is gewerkt aan een plan voor uiteindelijk 43 huurappartementen plus een ondergrondse parkeergarage. Het samen met de omwonenden ontwikkelde plan van Wbs. De Gemeenschap wordt door de buurt breed gedragen. Stedenbouwkundig past het plan naadloos in de bestaande omgeving. Het heeft evenwel tot bijna een jaar geduurd tot de commissie beeldkwaliteit een positief advies over het plan heeft afgegeven. In 2007 is de vrijstelling conform artikel 19 lid 2 van de oude Wet op de ruimtelijke ordening en de bouwvergunning verleend. Vervolgens is de archeologische dienst van de gemeente Nijmegen gestart met een uitgebreid archeologisch onderzoek naar twee Romeinse grafvelden uit de eerste en de vierde eeuw na christus die zich in de ondergrond van deze locatie bevinden. Het onderzoek dat is uitgevoerd in de periode van eind augustus 2007 tot en met februari 2008 heeft een veelheid aan verrassende en unieke vondsten opgeleverd. Een zeer klein deel van deze bijzondere collectie heeft gediend om het jaarverslag 2007 te illustreren. Na een lange aanloop en een gedegen voorbereiding is in juni 2008 de bouw uiteindelijk Jaarverslag 2009 Woningbouwstichting De Gemeenschap Pagina 10

11 gestart. De bouwkundige aannemer is Klok Bouw Nijmegen. In 2009 is de bouw op een haar na afgerond. Mede in verband met de extreem winterse omstandigheden in december is de oplevering uitgesteld tot medio januari Alle woningen zijn met ingang van 1 februari 2010 probleemloos verhuurd. Eind december 2007 zijn de contracten getekend met AM Wonen inzake de levering van de grond en de bouw van een woongebouw met 34 appartementen. Het woongebouw maakt deel uit van het project Belvédère op een uitstekende locatie in Oosterhout (Nijmegen Noord). Het gebouw is ontworpen door Leijh, Kappelhoff, Seckel, van den Dobbelsteen, architecten uit Hengelo. De start van de bouw heeft conform verwachting in november 2008 plaatsgevonden. In 2009 is de bouw op een haar na afgerond. Door het ontwerp en het feit dat het met 7 woonlagen vooralsnog het hoogste gebouw is in Nijmegen Noord is dit nieuwe woongebouw aan de rand van de nieuwbouwzone van Oosterhout een aansprekend landmark. Mede in verband met de extreem winterse omstandigheden in december is de oplevering uitgesteld tot medio januari Alle woningen zijn met ingang van 1 februari 2010 probleemloos verhuurd. Het werk is uitgevoerd door de BAM. In 2008 zijn afspraken gemaakt met Vastgoedontwikkeling Zuid Nederland bv inzake de aankoop van 15 nieuw te bouwen betaalbare appartementen in een aan de Oude Dukenburgseweg, (met een optie om nog eens maximaal 24 betaalbare appartementen te verwerven). Dit project is gepland op een fraaie locatie direct grenzend aan het Maas Waalkanaal in Dukenburg (Zwanenveld). Het betreft een woongebouw van 80 eenheden (fase I). De totale geplande ontwikkeling bestaat uit drie woongebouwen van in totaal 200 appartementen. Het project De Drie Zwanen genaamd zou in drie fases worden gebouwd. In 2009 is de bestemmingsplan procedure afgerond en is de bouwvergunning verleend. De Drie Zwanen is ontworpen door Leenders Architecten uit Oss. Het project zou gebouwd worden door Muller Bouw en Bouwbedrijf Wagemakers uit Oss. Door de stagnerende verkoop van de (duurdere) appartementen is het project door de ontwikkelaar on hold geplaatst. Of het project überhaupt al of niet in de geplande vorm doorgang zal gaan vinden en zo ja wanneer is op dit moment nog zeer onduidelijk. SLOOP Er zijn geen plannen om op afzienbare termijn delen van het woningbezit van Wbs. "De Gemeenschap" te slopen. Herstructureringsprojecten worden vooralsnog niet eerder voorzien dan aan het einde van de tweede helft van het volgende decennium. VERKOOP In Tolhuis heeft Wbs. De Gemeenschap eind 2009 nog 26 woningen in eigendom die deel uit maken van een complex dat reeds lang geoormerkt is om verkocht te worden aan zittende bewoners of bij mutatie aan een nieuwe bewoner. In 2009 zijn geen woningen verkocht. Voor zover er woningen worden verkocht, gebeurt dat tegen marktprijs. Beleidsmatig en praktisch gezien is Wbs. De Gemeenschap geen voorstander van op korting gebaseerde verkoopconstructies, waarbij een Jaarverslag 2009 Woningbouwstichting De Gemeenschap Pagina 11

12 eventuele afrekening wordt verlegd naar de toekomst. Gelet op de grote vraag naar huurwoningen in alle prijscategorieën is Wbs. De Gemeenschap vooralsnog terughoudend woningen te verkopen. HERS TR UC TURERI NG Wbs. De Gemeenschap heeft geparticipeerd in de pilot Wikken en wegen in waardevolle wijken in Hengstdal. In 2004 is dit onderzoek naar mogelijkheden en kansen voor herstructurering van Hengstdal afgerond. Kerngedachte achter filosofie van Wikken en wegen is behoud door ontwikkeling. In 2006 heeft de gemeente Nijmegen de Spoorbuurt in Nijmegen Oost als beschermd stadsbeeld aangewezen. In onze visie kan de ontwikkeling van de buurt hierdoor op termijn in ernstige mate worden belemmerd. Het rapport Spoorbuurt als Beschermd stadsbeeld, waarop het besluit van het stadsbestuur is gebaseerd grijpt terug op een rigide cultuurhistorische aanpak uit het verleden. Het gaat voorbij aan het woningmarktperspectief en de nieuwe inzichten die door de methodiek van Wikken en Wegen gehanteerd wordt. Woningbouwstichting De Gemeenschap heeft tevergeefs bezwaar gemaakt tegen de integrale aanwijzing van bijna vijfhonderd vooroorlogse woningen van de Spoorbuurt. De toekomst van de Spoorbuurt hangt af van de verhuurbaarheid van de woningen. De grote onderhoudsbeurt (renovatie) aan het eind van de vorige eeuw heeft de houdbaarheidsdatum van de woningen slechts verlengd. Een verbetering van de woon- en bouwtechnische kwaliteit naar de huidige normen en eisen is technisch en financieel gezien niet meer mogelijk of haalbaar. In de jaren na 2015 zal naar verwachting een besluit over de aanpak respectievelijk herstructurering van een groot deel van deze vijfhonderd woningen noodzakelijk zijn. Naast de herstructurering van de Spoorbuurt houdt Wbs. De Gemeenschap rekening met de vervanging op termijn van het merendeel van de direct naoorlogse portiekflats in Hengstdal alsmede een gefaseerde aanpak van de maisonnettecomplexen in Neerbosch Oost en Lankforst. Al deze projecten worden niet op korte termijn voorzien, maar zijn afhankelijk van ontwikkelingen in de markt. Reëel lijkt een scenario dat vergaande ingrepen in het woningbezit voor 2020 en volgende jaren prognosticeert. O NDERHO UD Het onderhoudsbeleid van Wbs. "De Gemeenschap" is vooral gericht op het - met in achtneming van de kwaliteitscriteria van de stichting - beheersbaar houden van de onderhoudskosten van het woningbezit. Bij de uitvoering van technisch noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden wordt tevens bekeken of woonkwaliteitsverbeteringen en / of energiebesparende maatregelen mogelijk zijn. Steeds meer onderhoudswerkzaamheden kunnen onder de noemer van woningverbetering, duurzaamheid of leefbaarheid worden gebracht. Bij keuze van materialen worden criteria als duurzaamheid, energiegebruik en milieubelasting standaard gehanteerd. Met ingang van 1 januari 2008 zijn alle woningen van Wbs. De Gemeenschap voorzien van energielabel. Hoewel het energielabel een indicatie geeft van de mate waarin een woning op het gebied van energiebesparing scoort, kleven er nog tal van onvolkomenheden aan. Inmiddels zijn een aantal aanpassingen in het rekenmodel van het Jaarverslag 2009 Woningbouwstichting De Gemeenschap Pagina 12

13 label aangebracht. Of het label daarmee bruikbaar en betrouwbaar genoeg is om beleid op te kunnen maken is ons inziens vooralsnog twijfelachtig. Bewonerscommissies hebben bij onderhoudsprojecten vaak een initiërende rol. Als gebruikers zijn zij vaak de eersten die knelpunten signaleren. De kwaliteit van de voorraad wordt grotendeels bepaald door het tijdig uitvoeren van (planmatig) onderhoud aan ons woningbezit. Hierbij dient er niet alleen gedacht te worden aan bouwtechnisch onderhoud maar ook aan het aanpassen van de woningen aan de eisen van deze tijd in de meest brede zin. Leeftijd van het woningbezit Bouwjaar Aantal Percentage t.o.v het totale woningbezit Vooroorlogs % 1950 tot % 1960 tot % 1970 tot % 1980 tot % 1990 tot % 2000 tot % Subtotaal tot heden 77 4% Totaal % De totale Onderhoudsbegroting 2009 omvatte een bedrag van Hiervan is gerealiseerd waarvan ten laste van het jaarresultaat is verwerkt. Van het resterende bedrag is in rekening gebracht aan bewoners en derden (opstalverzekering) en is geactiveerd als investeringen in woningverbetering. Het verschil tussen begroot en gerealiseerd met een overschrijding van wordt grotendeels verklaard door de onvoorziene vernieuwing van de dakbedekking inclusief verbetering van de dakisolatie van complex 030 ad ,00 eind 2008, waarvan de kosten ten laste van 2009 zijn gebracht. Daarnaast is er op een beperkt aantal planmatige projecten sprake van enige overschrijding van de begroting. Wbs. De Gemeenschap gaat er in de begroting vanuit dat alle werkzaamheden voor 100% worden uitgevoerd, terwijl op grond van bestendig beleid bewoners vrij zijn in hun keuze om al of niet medewerking te verlenen aan een onderhoudsingreep in het interieur van hun woning. Niet ongebruikelijk is dat een aantal huurders afziet van de voor hun woning geplande onderhoudswerkzaamheden. Jaarverslag 2009 Woningbouwstichting De Gemeenschap Pagina 13

14 PL ANM ATIG ONDE RHO UD In de Onderhoudsbegroting 2009 stond een bedrag van gereserveerd voor planmatig onderhoud. Hiervan is uitgegeven inclusief het bedrag van dat geactiveerd is als gevolg van diverse woningverbeteringen. Het verschil van kan onder meer worden verklaard doordat bij grootschalige onderhoudsprojecten - waarbij elementen in het interieur vernieuwd worden - de bewoners de keus hebben al of niet mee te doen. Dit beleid heeft als consequentie dat er in principe altijd voldoende wordt gebudgetteerd, omdat bij het opstellen van de begroting - op grond van het voorzichtigheidsprincipe - uitgegaan wordt van honderd procent deelname. De praktijk leert echter dat er steeds weer huurders zijn die om hen moverende redenen besluiten niet aan het project mee te doen. Dit betekent wel dat bij mutatie de nog niet uitgevoerde planmatige werkzaamheden alsnog ter hand dienen te worden genomen. Daarnaast is er in 2009 door een onvoorziene technische noodzaak nieuwe bitumendakbedekking inclusief isolatie aangebracht in complex 030 (Pegasus). De noodzakelijke kosten ad zijn in 2009 geboekt, terwijl daarvoor geen dekking was in Verloop van de jaarlijkse omvang van het planmatig onderhoud Jaar Aantal woningen Kosten ( x 1 mln. ) Kosten per woning , , , , , , , In het verslagjaar 2009 zijn diverse onderhoudsprojecten uitgevoerd, die hier kort toegelicht worden. Complex : Van t Santbuurt (499 woningen, 1 kantoor, 2 winkels en 5 ateliers) - Cyclische vervanging van diverse CV ketels (>18 jaar) door HR ketels (24 stuks). - Vervangen van keramische dakpannen op diverse woonblokken. Complex : Hengstdal (336 eengezinswoningen, portiekflats en maisonnettes) - Schilderwerk van de transparante deuren: Hengstdalseweg 185 t/m Cyclische vervanging van de CV ketels (>18 jaar) door HR ketels (15 stuks). - Vervangen gietijzeren standleidingen. - Vervangen bestrating bij entrees van diverse woonblokken. Jaarverslag 2009 Woningbouwstichting De Gemeenschap Pagina 14

15 Complex 030 : Pegasus (24 senioren appartementen) - Buitenschilderwerk gevels - Financiële afwikkeling vervangen bitumen dakbedekking uit 2008, waarbij tevens de dakisolatie is verbeterd. - Technische actualisering liftinstallatie. Complex 050 : Canabae (46 senioren appartementen) - Technische actualisering liftinstallatie. Complex 200 : De Archipel (51 senioren appartementen) - Technische actualisering liftinstallatie. Complex 250 : De Weijer (80 senioren woonzorg- appartementen) - Buitenschilderwerk gevels Complex 310 : Neerbosch Oost - Balladestraat e.o (168 maisonnettes) - Buitenschilderwerk, incl. houtrotsanering Fase I, Balladestraat 309 t/m 355 (24 woningen) - Het vervangen van alle panelen voor geïsoleerde panelen i.c.m. schilderwerk (verbetering energielabel met één labelsprong) Complex 400: Lankforst (120 maisonnettes) - Buitenschilderwerk Fase IV Lankforst t/m (24 winingen) Complex 500:Tolhuis (250 gezinswoningen, 20 boven / benedenwoningen) - Buitenschilderwerk Fase III, 78 woningen Tolhuis t/m 40-17, Tolhuis t/m 43-26, Tolhuis t/m 43-78, Tolhuis t/m 43-37, Tolhuis t/m 44-53, Tolhuis t/m Tolhuis t/m Complex 700: Drieskensacker (40 gezinswoningen) - Buitenschilderwerk gevels NIET-PL ANM ATI G ONDERHOUD Sinds 2005 beschikt Wbs. De Gemeenschap niet meer over een eigen onderhoudsdienst. De werkzaamheden verbonden aan het zogenaamde niet-planmatige onderhoud (reparatieverzoeken en mutatieonderhoud) worden sindsdien uitgevoerd door externe bedrijven die reeds jaren de bulk van deze werkzaamheden voor hun rekening nemen. Storingen aan centrale verwarmingsinstallaties met warmwatervoorziening, liften, elektrische installaties worden doorgegeven aan installatiebedrijven, Jaarverslag 2009 Woningbouwstichting De Gemeenschap Pagina 15

16 waarmee Wbs. De Gemeenschap servicecontracten heeft afgesloten. Als dienstverlening aan de huurders beschikt Wbs. "De Gemeenschap" over een Servicefonds voor Huurders onderhoud. Deze voor huurders extra service is gratis. REP AR ATIEVERZ OEKEN In de Onderhoudsbegroting 2009 is voor reparatieverzoeken een bedrag opgenomen van De werkelijke uitgaven bedragen in Het aantal binnengekomen reparatieverzoeken bedraagt: Voor het servicefonds is een apart bedrag gebudgetteerd. De meldingen hiervoor worden apart bijgehouden. Het aantal meldingen onder het servicefonds bedraagt 715 meldingen. In de loop der jaren is het beroep dat huurders doen op deze bijzondere service van Wbs. De Gemeenschap redelijk stabiel. Het voor 2009 begrote bedrag voor het servicefonds bedraagt , hierop is een bedrag van gerealiseerd. In het onderstaande overzicht worden deze kosten en aantal meldingen gesommeerd weergegeven. Het servicefonds is vanaf 2008 verhoogd met een extra budget voor het ontstoppingsfonds. De ontstoppingsmeldingen zijn vanaf 1 januari 2008 hiermee opgenomen in het servicefonds. Het aantal meldingen van verstoppingen van de binnenriolering is hoger uitgevallen dan verwacht. Het budget voor het servicefonds is daardoor zwaarder belast dan vooraf is ingeschat. Reparatieverzoeken (incl. serviceonderhoud) Jaar Aantal Aantal Totale Gem. kosten Gem. kosten Gem. aantal reparatie- won. rep. verz. kosten per woning per rep. verz. verzoeken per woning De hoogte van het aantal reparatieverzoeken in 2009 wordt mede bepaald door het beroep dat huurders doen op het gratis Servicefonds huurderonderhoud. Het gaat hierbij om 715 aanvragen (660 in 2008), waarvan de kosten - relatief gezien - gemiddeld lager zijn dan een regulier reparatieverzoek, namelijk 128,86 per melding ( ,91). De overschrijding in het niet-planmatig onderhoud, is deels te verklaren dat er in 2009 meer reparatieverzoeken zijn uitgevoerd, tevens zijn er onvoorziene uitgaven geboekt waarvoor geen dekking is begroot. Te weten: Complex vervangen van buitenriolering ,00; Complex 250 kosten herstel schade als gevolg van overstroming van 80 kelderbergingen ,00; Complex 310 vervangen inbraakwerende sluitplaten algemene toegangsdeuren 5.000,00 Jaarverslag 2009 Woningbouwstichting De Gemeenschap Pagina 16

17 M UT ATIEONDERH OUD Voor mutatieonderhoud is in begroot, de werkelijke kosten bedroegen Het verschil in 2009 tussen begroot en gerealiseerd mutatieonderhoud bedraagt daarmee De uitgaven voor mutatieonderhoud zijn in 2009 ruim euro hoger dan in de voorgaande jaren. Een deel van deze toename is te verklaren doordat in 2009 een aantal uitgavenposten geboekt zijn onder mutatieonderhoud in plaats van planmatige onderhoud. Daarnaast zijn er relatief veel dure mutaties geweest. In 2009 zijn 14 woningen gemuteerd waarvan de mutatiekosten boven de euro komen. Mutatieonderhoud Jaar Aantal woningen Aantal mutaties Totaal kosten Gem. kosten per woning) Gem. kosten per mutatie W ONINGVERBE TERINGE N In het kader van het door Wbs. "De Gemeenschap" gevoerde strategisch voorraadbeleid voert Wbs. "De Gemeenschap" jaarlijks een uitgebreid onderhoudsprogramma uit waarbij woningverbetering standaard een onderdeel uitmaakt. Beleid is dat de noodzakelijke werkzaamheden in het interieur niet verplicht worden opgelegd aan de huurders. Dit houdt in dat in een aanzienlijk aantal gevallen pas bij mutatie de noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden aan het interieur, inclusief de bijbehorende woningverbetering uitgevoerd worden. Aan woningverbetering wordt door Wbs. De Gemeenschap afhankelijk van het complex waartoe de woningen behoren soms wel, maar in het merendeel van de gevallen geen huurverhoging verbonden. In het verslagjaar is uitgegeven voor woningverbeteringen (2008: ). Jaarverslag 2009 Woningbouwstichting De Gemeenschap Pagina 17

18 W ONING AANP AS SINGEN In 2009 zijn er 28 woningen om medische redenen voor de bewoner(s) aangepast (2008: 27). Deze aanpassingen vielen allen onder de noemer confectie. De aan de aanpassingen verbonden kosten zijn volledig voor rekening van de gemeente Nijmegen gekomen. De gemeente heeft op grond van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) hiervoor een budget beschikbaar. Hugo Jaarverslag 2009 Woningbouwstichting De Gemeenschap Pagina 18

19 1.3 HET VERHUREN VAN WONINGEN AL GEM EEN De cijfers hebben betrekking op de in het verslagjaar plaatsgevonden mutaties. Alle in het verslagjaar gemuteerde woningen zijn via de Website van Entree en in het Entreemagazine gepresenteerd door middel van een advertentie en / of verantwoord in de resultatentabel. Ook in 2009 is het aantal mutaties weer minder geworden dan het jaar daarvoor. Daar komt nog bij dat er weinig normaal verhuurbare woningen op de markt komen. Veel woningen worden direct toegewezen aan bijzondere doelgroepen. De woningzoekenden voor de overgebleven woningen worden in veel gevallen verdrongen door de grote groep stadsvernieuwingsurgenten en overige urgente woningzoekenden die voor gaan op de normale woningzoekenden. Er wordt in Nijmegen door collega corporaties nog veel geherstructureerd, waardoor de groep (urgent) woningzoekenden toeneemt bij een afnemend aantal geschikte huurwoningen. Ook in 2009 is er veel gediscussieerd over de woonruimteverdeling. Daar waar vorig jaar met name het creëren van een ongedeelde stad hoog op de agenda heeft gestaan, staan nu de aanpassing van de huisvestingswet en de Europese afspraken over de doelgroep in de spotlights. Er is inmiddels besloten de woonruimteverordening in 2010 te gaan evalueren ten einde deze op onderdelen aan te passen. Wbs. De Gemeenschap heeft zich zowel in de evaluatiecommissie als in de commissie voor het aan passen van de verordening aangemeld. Wij zullen het initiatief nemen om nieuwe voorstellen te ontwikkelen voor de steeds stijgende aantal urgentie aanvragen. Tevens zal er gekeken worden naar creatieve mogelijkheden om de stagnerende doorstroming weer op gang te brengen. Meer en langere doorstroomketens komen uiteindelijk ten goede aan de starters omdat iedere verhuisketen wordt afgesloten met een startende bewoner. De positie van de starters is in 2009 ten opzichte van 2008 verslechterd. De afspraak dat ten minste 30% van de vrijkomende woningen verhuurd moet worden aan starters is met 29% net niet gehaald (in 2008: 37%). Dit beeld wordt overigens enigszins vertekend door het grote aantal pardonners dat in 2008 als starter op de markt gekomen is. In 2009 zijn geen nieuwbouwprojecten opgeleverd, waardoor gedurende het verslagjaar geen bijdrage aan de doorstroming door Wbs. De Gemeenschap geleverd is. HET AAN T AL MUTATIES Het aantal mutaties in 2009 is nog lager dan in 2008 en ligt op het niveau van 5 jaar geleden. De mutatiegraad is in 2009 (6,1%) ten opzichte van 2008 (6,4%) met 0,3% afgenomen. De reële aanbiedingscoëfficiënt (het aantal keren dat een geadverteerde woning moet worden aangeboden voordat de woning wordt geaccepteerd) vertoont in 2009 met 3,4 ten opzichte van 2008 met 3.8 een iets dalende lijn. De woningen waar een relatief lage meettijd geldt worden sneller geaccepteerd. Het Jaarverslag 2009 Woningbouwstichting De Gemeenschap Pagina 19

20 zijn vooral de vrijkomende woningen in Nijmegen-Oost die een hoge aanbiedingscoëfficiënt hebben omdat deze woningen vaker moeten worden aangeboden. De reden is de lange meettijd die nodig is om voor woonruimte in Nijmegen-Oost in aanmerking te kunnen komen. Woningzoekenden met lange meettijden zijn zeer kritisch in het verzilveren van hun meettijd wetende dat ze weer jaren moeten wachten om voor een andere woning in aanmerking te kunnen komen. Overzicht van het aantal mutaties en het aantal aanbiedingen Jaar Aantal mutaties Mutatiegraad Aantal aanbiedingen Aanbiedingscoëfficiënt Gemiddeld Aantal reacties ,5 % 436 2, ,6% 541 3, ,4% 739 4, ,8% 654 4, ,9% 503 4, ,4% ,1% Het aantal woningextrinsieke weigeringen (andere woning geaccepteerd, niet passend qua inkomen / huurprijs / huishoudsamenstelling, niet gereageerd, wel gereageerd maar bij voorbaat geen interesse) ligt beduidend hoger dan het aantal woningintrinsieke weigeringen (huur te hoog, te klein, indeling bevalt niet, woningtype bevalt niet). Het aantal woningextrinsieke weigeringen bedraagt ruim 81% van het totaal aantal weigeringen, bijna 64% hiervan zijn woningweigeringen in Nijmegen-Oost. Met name het aantal woningzoekenden die niet reageren op een woningaanbod ligt op ruim 53% van het totaal aantal woningweigeringen. Dit is ongeveer even hoog als in In 2009 heeft 54% (2008: 64%) van het aantal mutaties plaatsgevonden in Nijmegen-Oost, 16% in Neerbosch-Oost (2008: 14%), 25% in Dukenburg (2008: 18%) en 3% in Lindenholt (2008: 2%) en 2% in Nijmegen Noord (2008: 2%). In 2009 is het aantal mutaties in Nijmegen Oost iets gedaald, Neerbosch-Oost en vooral Dukenburg laten een stijging zien van het aantal mutaties. Jaarverslag 2009 Woningbouwstichting De Gemeenschap Pagina 20

21 Aantal mutaties per stadsdeel Stadsdeel Nijmegen-Oost Neerbosch-Oost Dukenburg Lindenholt Nijmegen-noord Totaal Uit de geretourneerde vertrek-enquêtes blijkt dat als belangrijkste redenen om te verhuizen worden opgegeven: gezondheidsredenen, woning gekocht, samenwonen en ander woningtype gewenst. Van de vertrekkende huurders heeft bijna 34% de enquête geretourneerd. Hiervan geeft 91% aan prettig gewoond te hebben, 71% vindt de huurprijs in overeenstemming met de kwaliteit van de woning, 83% is tevreden over de service van Wbs. De Gemeenschap en 83% is tevreden over het onderhoud aan de woning. Als we deze uitkomsten vergelijken met de telefonische enquête die Wbs. De Gemeenschap met ingang van 2008 jaarlijks laat uitvoeren onder 400 bewoners dan blijkt dat ook in 2009 de vertrekkende bewoners iets positiever zijn dan de zittende bewoners. Hiervan geeft in % aan prettig te wonen vorige jaar was dat iets hoger met 86%, het totale oordeel over de leefbaarheid in de wijk of buurt is iets achteruit gegaan van een 7,6 naar een 7,5. Dit ligt voornamelijk aan de aanwezigheid van zwerfvuil in de buurt. Ook de tevredenheid over het aanbod van sociale activiteiten voor de jeugd geeft 45% van de bewoners aan hier zeer ontevreden over te zijn. Voor de huurprijs in relatie tot de kwaliteit van de woning geeft men het rapportcijfer 7,2 net als vorige jaar, over de klachtenafhandeling is men dit jaar nog steeds tevreden met een lichte stijging ten opzichte van vorige jaar van 7,1 naar 7,3. De algemene kwaliteit van de dienstverlening krijgt ook dit jaar het cijfer 7,7. Wbs. De Gemeenschap is tevreden met de uitkomsten van deze enquête. De resultaten zijn, net als in 2008, ruim voldoende, maar bieden ook de mogelijkheid tot verdergaande verbetering. In 2009 zijn in twee onzelfstandige eenheden gemuteerd (2008: 7). Deze eenheden zijn verhuurd via coöptatie. W ONING TOEW IJZING Wbs. De Gemeenschap conformeert zich bij de woningtoewijzing aan de afspraken zoals die zijn vastgelegd in de Regionale Huisvestingsverordening en de prestatieovereenkomst met de gemeente Nijmegen. Jaarverslag 2009 Woningbouwstichting De Gemeenschap Pagina 21

22 In 2009 is 54% (in 2008: 55%) van de vrijkomende woningen verhuurd aan de minima en de doelgroep. Dit is iets minder dan in 2008 maar nog steeds ruim voldoende. Deze afname wordt mede veroorzaakt, doordat er een aantal mutaties zijn geweest in het duurdere (nieuwe) woningbezit en meer mutaties in Nijmegen-Oost. In dit laatste gebied reageren van oudsher veel woningzoekenden met een wat hoger inkomen die een duidelijke binding hebben met deze buurt. Ruim 30% van de gemuteerde woningen in Nijmegen-Oost is verhuurd aan huishoudens met een inkomen hoger dan de inkomensgrens voor huurtoeslag (in 2008: 35%). Door het integraal doorvoeren van de woonkeuzevrijheid waarbij onder andere het passendheidscriterium huur- inkomen niet meer wordt toegepast, ontstaan er qua inkomensniveau gemêleerde wijken. Niet alleen in Nijmegen-Oost maar ook in andere delen van de stad. Dit komt ons inziens de kwaliteit, de opbouw en de leefbaarheid van de wijken alleen maar ten goede. Het aantal éénpersoonshuishoudens aan wie is verhuurd per volgens aanhangsel E (BBSH) Eenpersoons huishoudens Jonger dan 65 jaar Inkomen inkomensgrens huurtoeslag kwaliteitskorting grens huurtoeslag Huurklasse >kwaliteitskorting grens huurtoeslag en laagste aftoppingsgrens huurtoeslag > laagste aftoppingsgrens huurtoeslag > inkomensgrens huurtoeslag jaar of ouder inkomensgrens huurtoeslag > inkomensgrens huurtoeslag Het aantal tweepersoonshuishoudens aan wie is verhuurd per volgens aanhangsel E (BBSH) Tweepersoons huishoudens Jonger dan 65 jaar Inkomen inkomensgrens huurtoeslag > inkomensgrens huurtoeslag kwalitteitskorting grens huutoeslag Huurklasse >kwaliteitskorting grens huurtoeslag en laagste aftoppingsgrens huurtoeslag > laagste aftoppingsgrens huurtoeslag jaar of ouder inkomensgrens huurtoeslag > inkomensgrens huurtoeslag Jaarverslag 2009 Woningbouwstichting De Gemeenschap Pagina 22

23 Het aantal drie- en meerpersoonshuishoudens aan wie is verhuurd per volgens aanhangsel E (BBSH) Drie- en meerpersoons huishoudens Jonger dan 65 jaar Inkomen inkomensgrens huurtoeslag > inkomensgrens huurtoeslag kwaliteiteitskorting grens huurtoeslag Huurklasse >kwaliteitseiskorting grens huurtoeslag en laagste aftoppingsgrens huurtoeslag > laagste aftoppingsgrens huurtoeslag jaar of ouder inkomensgrens huurtoeslag > inkomensgrens huurtoeslag Woningtoewijzingen in 2009 naar inkomen Inkomensgroep Aantal Abs. % Minima 43 34% Doelgroep 25 20% Overige 58 46% Totaal % Voor alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens behorende tot de minima en de doelgroep wordt zo veel mogelijk de laagste aftoppingsgrens ( 511,50) gehanteerd. De aftoppingsgrens voor één en tweepersoonshuishoudens wordt in principe alleen overschreden om ouderen met een indicatie in de gelegenheid te stellen in het woonzorgcomplex De Weijer gehuisvest te worden. In 2009 is dit een keer voorgekomen (2008: 2). In 2009 zijn 34 woningen verhuurd met een huurprijs lager dan de kwaliteitskortingsgrens en 92 woningen met een huurprijs hoger dan de kwaliteitskortingsgrens ( 357,37). Hiervan hebben 33 woningen een huurprijs boven de laagste aftoppingsgrens. In 2009 zijn 93 betaalbare huurwoningen opnieuw verhuurd. Van de woningen met een huurprijs lager dan de kwaliteitskortingsgrens zijn 13 woningen verhuurd aan woningzoekenden met een inkomen hoger dan de inkomensgrens voor de huurtoeslag en 21 woningen (2008: 20) aan woningzoekenden met een inkomen lager dan de inkomensgrens voor de huurtoeslag. Jaarverslag 2009 Woningbouwstichting De Gemeenschap Pagina 23

24 Van de woningen met een huurprijs hoger dan de kwaliteitskortingsgrens en lager dan de aftoppingsgrens zijn 36 woningen (2008: 45) verhuurd aan woningzoekenden met een inkomen lager dan de inkomensgrens voor de huurtoeslag en 23 woningen (2008: 43) aan woningzoekenden met een inkomen hoger dan de inkomensgrens voor de huurtoeslag. Van de woningen met een huurprijs hoger dan de aftoppingsgrens zijn 22 woningen (2008: 6) verhuurd aan woningzoekenden met een inkomen hoger dan de inkomensgrens voor de huurtoeslag en 10 woningen (2008: 2) aan woningzoekenden met een inkomen lager dan de inkomensgrens voor de huurtoeslag. Verhuringen naar type huishouden Woningtype Type huishouden 1 persoonshuishouden 2 persoonshuishouden 3 of meerpersoonshuishouden Eengezinswoning Bovenwoning 11 1 Benedenwoning 1 3 Flat zonder lift 16 Flat met lift 4 7 Maisonnette Seniorenwoning 20 5 Totaal Het aantal verhuringen aan alleenstaanden is in 2009 afgenomen ten opzichte van het voorgaande jaar. In 2009 is van de vrijkomende woningen 56% toegewezen aan alleenstaanden (2008: 64%). Het aantal verhuringen aan tweepersoonshuishoudens en drie- of meerpersoonshuishoudens is daarentegen toegenomen. In 2009 is 44% aan deze categorieën verhuurd (2008: 36%) Overzicht van de woninggrootte en de samenstelling van het huishouden Aantal slaapkamers Aantal woningen persoons huishouden 2-persoons huishouden 3-of meerpersoons huishouden Totaal Jaarverslag 2009 Woningbouwstichting De Gemeenschap Pagina 24

25 In 2009 zijn 30 woningen (24%) met 3 of meer slaapkamers verhuurd aan alleenstaanden. Dit percentage is iets lager dan dat van 2008 (26%). Het merendeel van de gemuteerde woningen is passend verhuurd. Verhuringen naar leeftijd Woningtype Leeftijden 18 tot 23 jaar 23 tot 55 jaar 55 jaar en ouder Eengezinswoning 23 4 Bovenwoning 9 3 Benedenwoning 3 1 Flat zonder lift 15 1 Flat met lift Maisonnette Seniorenwoning 2 23 Totaal In 2009 is 67% (2008: 71%) van de gemuteerde woningen verhuurd aan huishoudens in de leeftijdscategorie 23 tot 55 jaar. Het aandeel verhuringen aan senioren is met 27% in 2009 iets hoger dan dat van vorig jaar 25%. Het aantal verhuringen aan de categorie 18 tot 23 jaar is procentueel vrijwel nihil. Dit komt doordat de gemiddelde meettijd om voor woonruimte in aanmerking te kunnen komen 6 tot 8 jaar bedraagt. BIJZO NDERE TOEW IJZING EN Van de 126 gemuteerde woningen in 2009 zijn 84 woningen via een in het Entree Magazine geplaatste advertentie verhuurd. De toewijzing van 42 woningen zijn in de verantwoordingstabel toegelicht onder de noemer bijzondere toewijzing. Dit laatste cijfer wordt mede gevormd door een zestal woningruilen en een achttal geïndiceerden verzorgd wonen. Jaarverslag 2009 Woningbouwstichting De Gemeenschap Pagina 25

26 Reden bijzondere toewijzing Overzicht bijzondere toewijzingen Aantal woningen 2006 Aantal woningen Statushouders (via WBB) Aantal woningen 2008 Aantal woningen 2009 Pardonners (via WBB) 18 1 Ex-ama 1 Iriszorg (via WBB) 1 4 Passade (via WBB) 1 RIBW (via WBB) 1 1 Woningruil Verzorgd Wonen geïndiceerden (OBG) Stichting Gast 1 2 Stichting SNOV Stichting ZDT 1 De Waalboog 1 Overige Totaal Via de Werkgroep Bijzondere Bemiddeling (WBB) heeft Wbs. De Gemeenschap in 2009 nog slechts een woning toegewezen aan een woningzoekende, die op grond van het Generaal Pardon in aanmerking komen voor huisvesting in Nijmegen. In 2009 heeft Wbs. De gemeenschap geen statushouders voor huisvesting toegewezen gekregen. Dit komt omdat er minder aanmeldingen komen vanuit het COA mede doordat zij van mening zijn dat de wachttijd voor een woning in Nijmegen te lang is. Hierdoor kan de Gemeente Nijmegen wellicht niet geheel aan de taakstelling voldoen. Daarnaast zijn via de WBB in het kader van begeleid wonen vier woningen toegewezen. De begeleiding is in dit geval in handen van Iris Zorg. Voorts zijn twee woningen gegaan naar de stichting Gast en naar de SNOV. Wbs. De Gemeenschap heeft 27 woningen direct toegewezen aan individuele uitzonderingen waarvan 12 doorschuivingen naar gelijkwaardige woningen om woonproblemen op te lossen; 5 woningen zijn toegewezen aan bewoners die om financiële redenen hun te dure huurwoning niet meer konden betalen. Deze 17 directe toewijzingen gaan niet ten koste van de andere woningzoekenden, daar er altijd weer een achtergelaten woning vrij komt voor andere woningzoekenden. Deze doorschuivingen zijn eigenlijk voor woningzoekenden budgettair neutraal. Jaarverslag 2009 Woningbouwstichting De Gemeenschap Pagina 26

27 Van de overige zijn 4 woningen direct toegewezen aan kandidaten om de leefbaarheid te verbeteren, 3 woningen in verband met mantelzorg; 2 woningen aan urgenten op verzoek van collega corporaties; 1 woning om medische redenen. Door directe toewijzing en doorschuivingen neemt Wbs. De Gemeenschap haar verantwoordelijkheid om ook naar de zittende huurders haar sociale taak waar te maken. Leefbaarheidsproblemen worden op deze wijze voorkomen of opgelost. In het woonzorg complex De Weijer zijn 9 woningen toegewezen aan kandidaten met een CIZ indicatie Verzorgd wonen. Deze woningen zijn geadverteerd en aangeboden via het Entree magazine. De benodigde zorg wordt geleverd door het Oud Burgeren Gasthuis (OBG). HET HUISVESTE N V AN U R GENTEN In 2009 hebben 27 woningzoekenden (2008: 20) een urgentieaanvraag neergelegd bij Wbs. De Gemeenschap, hiervan zijn 14 aanvragen ingediend bij de Urgentiecommissie. De Urgentiecommissie heeft in het verslagjaar 10 urgentieaanvragen toegekend (2008: 8) en heeft 4 aanvragen afgewezen. De overige 13 aanvragen zijn niet ingediend omdat de motivatie om een urgentie aan te vragen ontoereikend was. Door de toenemende druk op de woningmarkt verwachten we in 2010 meer urgentie aanvragen. In 2009 heeft Wbs De Gemeenschap 33 (26%) van de in het Entreemagazine geplaatste woningen voor urgenten afgeschermd (2008: 37 resp. 28%). Met name in Nijmegen - Oost worden woningen uitgesloten voor urgenten om ook reguliere woningzoekenden in de gelegenheid te stellen zich in deze populaire wijk te huisvesten. In 2009 zijn 8 urgent - woningzoekenden (2008: 15) van woonruimte voorzien. Hugo Jaarverslag 2009 Woningbouwstichting De Gemeenschap Pagina 27

28 1.4 HET HUURPRIJSBELEID Naast de sociale doelstelling van Wbs. "De Gemeenschap" en de financiële continuïteit van de corporatie als onderneming spelen bij de vaststelling van het huurprijsbeleid ook de ontwikkelingen op de markt een belangrijke rol. Het huurbeleid respectievelijk de jaarlijkse huurverhoging is vastgesteld nadat de huurders in de gelegenheid zijn gesteld zich over het voorgenomen beleid uit te spreken. Het huurbeleid conformeert zich aan de voorschriften van de rijksoverheid en de prestatieafspraken met de gemeente Nijmegen. HURE N Door de minister van Volkshuisvesting is gekozen voor een inflatievolgend huurbeleid. Voor 2009 betekent dit dat de huurstijging maximaal 2,5% mag bedragen. Dit percentage is doorgevoerd voor alle woningen en overige verhuureenheden. De huren van alle complexen zijn per 1 juli 2009 met 2,5% verhoogd. Een uitzondering is gemaakt voor de 42 duurdere woningen (type B en C) in De Weijer. De gemiddelde huursomstijging komt daarmee uit op 2,4% (2008: 1,6%). In de meerjarenbegroting was voor het jaar 2009 rekening gehouden met een gemiddelde huurstijging van 2,5%. Bij verhuur mutaties in de loop van het jaar wordt er, indien nodig, huurharmonisatie toegepast. Per 1 juli 2009 bedraagt de gemiddelde netto huurprijs per woning per maand 417 (2008: 407). BEZW AAR SCHRIFTE N HUURC OMM ISSIE Er is door geen enkele huurder gebruik gemaakt van de mogelijkheid om bezwaar te maken tegen de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli HUU RINC ASSO Wbs. "De Gemeenschap" voert een actief huur incassobeleid. Van onze huurders is 69% bereid gevonden de huur maandelijks te betalen door middel van een automatische incasso. Blijft - ondanks het versturen van aanmaningen, een telefonische herinnering en / of persoonlijk gesprek - huurbetaling uit, dan wordt de vordering in handen gegeven van een deurwaarder. Een gerechtelijke ontruiming is in een enkel geval onvermijdelijk. In 2009 is er door de deurwaarder 19 keer een ontruiming aangezegd. In 1 geval heeft dit geleid tot een uitzetting (in 2008: 19 aanzeggingen tot ontruiming en 3 ontruimingen). Om te voorkomen dat huurders vanwege huurschuld worden ontruimd wordt door Wbs. De Gemeenschap geprobeerd om in een vroegtijdig stadium in contact te komen. Door een persoonlijk gesprek aan te gaan kan veel ellende worden voorkomen. Huurders worden niet onnodig opgezadeld met extra kosten (kosten deurwaarder). Insteek is dat de huur moet worden betaald. Indien afspraken niet worden nagekomen dan wordt alsnog de deurwaarder ingeschakeld en wordt ontruiming uiteindelijk toch uitgevoerd. Jaarverslag 2009 Woningbouwstichting De Gemeenschap Pagina 28

29 HUU R AC H TE RS T AN DEN De ontwikkeling van de huurachterstanden ten opzichte van de ontwikkeling van de jaarhuren Jaar Huurachterstand per 31 december ( x 1.000,--) Huurachterstand in % van de jaarhuur Ter incasso bij de Deurwaarder per 31 december Ontwikkeling bruto jaarhuur ( x 1.000,--) ( x 1.000,--) , , , , , , Ultimo 2009 bedragen de huurachterstanden 0,53% van de bruto jaarhuur (2008: 0,53%). De totale huurachterstand van vertrokken huurders bedraagt per 31 december 2009: (2008: ). HUU RDE RVING Wbs. De Gemeenschap kent geen structurele leegstand. De totale huurderving vanwege incidentele leegstand bedraagt in 2009: , dit is 0,31% van de jaarhuur. In 2008 bedroeg de totale huurderving: , dit was 0,22% van de jaarhuur. Incidentele leegstand wordt voornamelijk veroorzaakt door uitvoering van uitgesteld onderhoud bij mutatie. Daarnaast ontstaat in een aantal gevallen huurderving als gevolg van het niet accepteren van een aangeboden woning door een reeks van kandidaat huurders. Huurderving als gevolg van onderhoudswerkzaamheden komt met name voor in situaties waarbij de vertrekkende huurders in het verleden geweigerd hebben medewerking te verlenen aan woningverbetering projecten. Ook kan huurderving ontstaan wanneer huurders een woning bij verhuizing uitgeleefd achterlaten. Indien een woning meerdere malen achtereen moet worden aangeboden aan een reeks van kandidaat huurders, die ieder voor zich na enige dagen bedenktijd de woning niet accepteren, ontstaat er eveneens huurderving. De tijd die verloren gaat bij het herhaaldelijk aanbieden van een huurwoning en de latere ingangsdatum van het nieuwe huurcontract wordt verwerkt als leegstand. Deze vorm van incidentele leegstand geeft ieder jaar een stijging te zien. Woningzoekenden worden Jaarverslag 2009 Woningbouwstichting De Gemeenschap Pagina 29

30 elk jaar kritischer. Het in de Stadsregio Arnhem Nijmegen vigerende systeem van de woonruimteverdeling biedt hiertoe de ruimte. HUU R TOESL AG Vanaf 1 januari 2006 ligt de uitvoering van de huursubsidieregeling niet meer bij het Ministerie van VROM maar bij Belastingdienst Toeslagen. De naam huursubsidie is gewijzigd in huurtoeslag. Dit is het gevolg van de invoering van de AWIR, de Algemene Wet Inkomensafhankelijke Regelingen. Voor het huurtoeslag jaar, dat loopt van 1 januari 2009 tot 31 december 2009, zijn van de huurders die jaarlijks gebruik maken van de huurtoeslag de aanvragen automatisch gecontinueerd door de Belastingdienst Toeslagen. Huurders hebben de mogelijkheid de huurtoeslag rechtstreeks in mindering te laten brengen op de te betalen huurprijs. Ultimo 2009 maken 477 van onze huurders (is 23,2%) gebruik van de huurtoeslag waarbij de huurtoeslag rechtstreeks in mindering wordt gebracht op de bruto huur (in 2008: 499 huurders oftewel 24,5%). Het gemiddelde bedrag aan huurtoeslag bedraagt 167 per ontvanger per maand (2008: 166). Dit komt neer op een gemiddelde huurtoeslag van per jaar. Het gemiddelde bedrag aan huurtoeslag per maand is eind 2009 gestegen met ruim 0,6% ten opzichte van 2008 ( 1.992). Hugo Jaarverslag 2009 Woningbouwstichting De Gemeenschap Pagina 30