Financiering niet-daeb activiteiten Aedesbijeenkomsten December 2010 29 september 2010
Inhoud Beoordeling ongeborgde financieringsaanvraag Enkele voorbeelden Prijsvorming Aanbevelingen 2 December 2010 Financiering niet-daeb activiteiten
Financiering niet-daeb activiteiten MAATWERK! Te financieren activiteit Bedrijfs- of projectfinanciering TI of dochter als debiteur Invulling evt. garanties vanuit de TI Voorwaarden (financieel + overig) 3 December 2010 Financiering niet-daeb activiteiten
Beoordeling niet geborgde financiering Financierbaarheid wordt bepaald door: KWALITEIT Project Debiteur Cashflow 4 December 2010 Financiering niet-daeb activiteiten 4
Informatiebehoefte Project omschrijving en structuur Financiële analyse Risico analyse Rapportage 5 December 2010 Financiering niet-daeb activiteiten
Project omschrijving en structuur Achtergrond project Marktcondities /-analyse Management Juridische analyse Project sponsors, partners en guarantors 6 December 2010 Financiering niet-daeb activiteiten 6
Financiële analyse Algemene analyse Investeringsbehoefte Financieringsbronnen Cashflow analyse Base case scenario Scenario analyse 7 December 2010 Financiering niet-daeb activiteiten 7
Financiële analyse Ratio s Solvabiliteit Loan to Value (LTV) Interest Coverage Ratio (ICR) en Debt Service Coverage Ratio (DSCR): Bepaalt in belangrijke mate de financieringscapaciteit: Kan er op basis van de netto cashflow aan de rente- (en aflossings)verplichtingen worden voldaan, uitgaande van reële kosten? 8 December 2010 Financiering niet-daeb activiteiten 8
Risico analyse Zakelijke risico s (niet uitputtend) Planologisch Marktrisico Operationeel, uitvoeringsrisico Financiële risico s (niet uitputtend) Debiteurenrisico (BV / TI) Renterisico Structuurrisico (niet uitputtend) Documentatierisico Concentratierisico 9 December 2010 Financiering niet-daeb activiteiten 9
Rapportage Transparant Juist en tijdig Pro-actief Gedurende het hele project / looptijd! 10 December 2010 Financiering niet-daeb activiteiten 10
Voorbeeld 1 - Situatieschets Dochter (BV) als debiteur Woningen huur >650 BOG (m.n. plinten) Parkeerplaatsten Balanstotaal: EUR 120 mio Huidige financiering door TI Financieringsaanvraag EUR 12 mio voor gedeelte van het bezit, looptijd 5 jaar 11 December 2010 Financiering niet-daeb activiteiten
Voorbeeld 1 - Informatie Taxatie Verhuurde staat / vrij van huur Markthuurwaarde (potentiële) huuropbrengst Marktanalyse en verhuurbaarheid Businesscase met meerjarenbegroting + liquiditeitsprognose (scenario s) Te financieren vastgoed Kredietnemer (BV) Gegevens TI 12 December 2010 Financiering niet-daeb activiteiten
Voorbeeld 1 Conclusies Management + business case Voldoende cashflow uit te financieren vastgoed voor rentebetaling: ICR 1,25 Voldoende zekerheden te financieren vastgoed: LTV 70% (o.b.v taxatie verhuurde staat) Cashflow + zekerheden maken case financierbaar. Daarnaast beschikbaarheid van cash flows vanuit overige activiteiten BV. 13 December 2010 Financiering niet-daeb activiteiten
Voorbeeld 1 Structuur Looptijd 5 jaar bullet aflossing Covenants Ondergrens ICR voor zowel BV als TI Bovengrens LTV voor zowel BV als TI Ondergrens solvabiliteit BV Zekerheden: 1 e hypotheek en verpanding huurpenningen Overige voorwaarden o.a: Material Adverse Change Clausule No Change of Ownership Pari Passu en Negative Pledge 14 December 2010 Financiering niet-daeb activiteiten
Voorbeeld 2 Situatieschets Niet te borgen activiteiten binnen de TI Herfinanciering, project door TI voorgefinancierd Stichtingskosten: EUR 25 mio Vrije cash flow voor rente en aflossing: EUR 0,8 mio Uitgaande van LTV 70% - voor rente en aflossing ca. EUR 1,6 mln nodig! 15 December 2010 Financiering niet-daeb activiteiten
Voorbeeld 2 Conclusies Management + business case Onvoldoende cashflow uit te financieren vastgoed voor aflossing en rentebetaling Sterke financiële positie TI en bereidheid tot inzet overige cash flow binnen de TI maakt project financierbaar 16 December 2010 Financiering niet-daeb activiteiten
Voorbeeld 2 Structuur Looptijd 15 jaar aflossing annuïtair Covenants Plafond LTV voor TI Ondergrens ICR voor TI Zekerheden: 1 e hypotheek + verpanding huurpenningen Daarnaast de cashflows vanuit de TI Overige voorwaarde o.a: juridisch en economisch eigendom in TI 17 December 2010 Financiering niet-daeb activiteiten
Voorbeeld 1 versus Voorbeeld 2 Voorbeeld 1 Voorbeeld 2 Debiteur Dochter (BV) TI Cashflow uit te financieren v.g. Inzet overige cashflows Voldoende Extra comfort Onvoldoende Pure noodzaak Looptijd Kort Lang Aflossing Bullet Annuïtair Zekerheden 1 e Hypotheek + verpanding huurpenningen 1 e Hypotheek + verpanding huurpenningen Covenants ICR / LTV / Solvabiliteit ICR / LTV 18 December 2010 Financiering niet-daeb activiteiten
Prijsvorming Marge Kosten kredietrisico (risico-opslag + proceskosten) Bedrijfskosten ongeborgd geborgd Funding 19 December 2010 Financiering niet-daeb activiteiten 19
Prijsvorming Geborgde financiering Standaard contracten en voorwaarden Ongeborgde financiering Maatwerk contracten, voorwaarden en zekerheden Afsluitprovisie / bereidstellingsprovisie Appels met appels en peren met peren 20 December 2010 Financiering niet-daeb activiteiten
Conclusies Bepaal aanvliegroute voor niet-daeb activiteiten en de financiering daarvan: TI 100%-dochter (met evt invulling van de garanties vanuit TI) X%-deelneming Bereken haalbaarheid van een project met parameters die passen bij de wijze van financiering! Houdt ook rekening met de gevolgen van niet financiële voorwaarden voor de bedrijfsvoering. 21 December 2010 Financiering niet-daeb activiteiten
22 December 2010 Financiering niet-daeb activiteiten Vragen?