NIEUW LICHT OP LEEGSTAND

NIEUW LICHT OP LEEGSTAND ontwerpend onderzoek naar de transformatie & stedenbouwkundige potentie van (structureel) leegstaande kantoren in Nederland en België 1 16 oktober 2012 S-M-L studio voor het metropolitane landschap

inhoudsopgave Deel 1 - Introductie 7 Introductie 15 Productief landschap 17 Leeswijzer Deel 2 - Cases Amsterdam 25 Introductie 26 Amstel III 31 Case 1 - Studentenwoningen 39 Case 2 - Corbusierwoningen 47 Case 3 - Stadslandbouw 55 Case 4 - WoZoCo 62 Teleport 67 Case 5 - Badhuis 75 Case 6 - Vertikale stad Interview 82 Paul Oudeman & Eduard Jannsen 83 Joris Deur Eindhoven 87 Introductie 89 Snapshot 91 Case 1 - Studenten & expat hub 99 Case 2 - Stadsboerderij & studenten 107 Case 3 - Hackesche Höfe 115 Case 4 - Studentenpaviljoen Interview 122 Fred Geers 123 Charlie MacGregor Antwerpen 127 Introductie 128 Snapshot 131 Case 1 - Diversiteits-brug 145 Case 2 - Kunsten - hub 155 Case 3 - Park onder school 167 Case 4 - Bio - productief Interview 176 Annne Querimit 177 Johan De Muynck 178 Veronique Mampuya 179 Greet De Roey Brussel 183 Introductie 184 Snapshot 131 Case 1 - Productief Bouwblok 201 Case 2 - Parkbalk op Pilotis 213 Case 3 - Unité d Habitation 221 Case 4 - Landschapsgrid Interview 228 F.Masil, T.Dumortier, P. Verdussen 229 Herwig Teugels 230 Kurt Herregodts 231 Domien Szeker 232 Lieven Boelaert & Jean Luc Mahieu 233 Veerle Van Rie 234 Symposium Zorg 235 Michel De Beule & S. Coeckelberghs Deel 3 - Conclusie 238 Conclusie 239 Enkele aanbevelingen 240 Symposium Delft 242 Artikel 1 - herbestemming nu 244 Artikel 2 - Gazet van Antwerpen Interview 246 Wim Boydens + Thomas Bockelandt 247 Huibert Spoorenberg 248 Annemieke de Vries + Karl Kupka Appendix 252 Transformatiechecklist 254 Amsterdam 257 Eindhoven 259 Antwerpen 261 Brussel 264 Reader 280 Literatuurlijst 284 Ontwerpteam 285 Dank aan

1. Introductie

6

Introductie Wie zijn wij? Jeanne Dekkers Architectuur uit Delft (NL) realiseert vele gebouwen vanuit een heldere ontwerpvisie op de gebouwde omgeving. Iedere ontwerpopgave wordt benaderd vanuit de geschiedenis en betekenis van de locatie; het cadeau van de plek. Door de vondst van de eigenheid van de plek, het karakteristieke van de wens van de opdrachtgever en de uniciteit van verscholen bestaande betekenissen ontstaat een nieuw beeld dat leidt tot een unieke architectonische vertaling. S-M-L uit Mortsel (B) is een bureau, opgestart door Gert Camerlinck en Bart Steenwegen. De opgave wordt gepositioneerd to.v. de kleinste schaal, de woning, en de grote schaal, het metropolitane landschap, vanuit het besef dat er in Vlaanderen geen onderscheid meer is tussen de stad en het platteland. Vanuit deze attitude komt het ontwerp tot stand. Uit vorige samenwerking is gebleken dat beide bureaus een onderzoek wilden uitwerken rond herbestemming. Om de scope te vernauwen werd er voor gekozen te focussen op een zeer urgente en actuele vorm van leegstand, namelijk de kantorenleegstand. Waarom ontwerpend onderzoek naar leegstand van kantoren? De leegstand op de kantorenmarkt in zowel Nederland als België heeft een grote hoogte bereikt. Deze leegstand is voor een groot deel structureel en zal in de toekomst naar verwachting nog toenemen. De vraag is wat er met deze kantoren moet gebeuren. Er is te veel kantoorruimte gebouwd door beleggers die hun geld in onroerend goed hebben omgezet. Door bijvoorbeeld de introductie van het nieuwe werken gecombineerd met thuiswerken en door de stabilisatie van de beroepsbevolking (in Nederland) neemt de behoefte aan kantoorruimte nog verder af. De grote grijze massa aan kantoren op ongunstige locaties en met een slechte architectonische uitstraling zijn een aanzienlijk probleem. Het is een verspilling van ruimte en kapitaal en bedreigen de leefbaarheid van de stad. Ze vormen een grote zorg voor financiers, beleggers en omwonenden. Daarentegen staan steden voor grote uitdagingen op het vlak van bijvoorbeeld huisvesting, zorgvoorzieningen en studentenwoningen. Ruimte wordt steeds schaarser en stelt de vraag of het wel verantwoord is deze in te zetten voor nieuwe ontwikkelingen. Waarom kijken we niet eerst naar wat er al is? Hierbij komt de noodzaak om onze lineaire consumptiesystemen aan te passen naar gesloten kringloopsystemen (cradle to cradle) en het gebruik van hernieuwbare energiebronnen. Dit zorgt voor een transitiedenken over herontwikkeling van de bebouwde ruimte. Er zijn reeds inventarisaties gedaan naar de leegstand door de hogere en lagere overheden welke zijn vastgelegd in rapporten. Echter het vormen van een toekomstig beeld van de mogelijkheden en onmogelijkheden van de plek en het gebouw blijft dikwijls achterwege. Vaak baseren studies zich op bestaande patronen. Door strenge bestemmingsplannen en bouwvoorschriften wordt dikwijls niets gedaan aan de onaantrekkelijke kantoormassa die leegstaat. In dit onderzoek wordt op een creatieve, ontwerpende wijze ingespeeld op de structurele leegstand. Dit heeft geleid tot de volgende probleemstelling: Door regelgeving en economische regulaties die nog niet zijn geconditioneerd naar de nieuwe vraag, locationele belemmeringen, verschuivingen in trends, wensen en eisen ontstaan ontwerpvoorstellen voor hergebruik die fragmentarisch en bescheiden in hun impact blijven. Hierbij blijft juist de middenmoot aan leegstaande kantoorgebouwen achter ten opzichte van de leegstaande karakteristieke kantoorgebouwen op gunstige locaties. Door onderzoekend ontwerp wordt er dwars door de bestaande werkelijkheid een nieuwe werkelijkheid gecreëerd, waardoor het idee van hergebruik wordt omgezet in een meerwaarde voor het gebouw, de gebruikers en de stad en waarbij eigenaren en beleidsmakers materiaal in handen wordt gegeven om een besluit te nemen. Door de internationale spiegeling ontstaat een breder beeld, waar beide landen iets van kunnen opsteken en welke tot inspirerende en vernieuwende oplossingen zal leiden. 7

8 Schema totstandkoming ontwerp

Methodiek onderzoek Om beter inzicht te krijgen in de mogelijkheden van herbestemming en de behoeftes van verschillende doelgroepen zijn er diverse gesprekken gevoerd. Ontwikkelaars, beleidsmakers, potentiële gebruikers, architecten & ontwerpers in zowel Nederland als België hebben hun standpunten gegeven over reconversie, urgente en alternatieve programma s. De interviews zijn aangevuld door een quickscan van de bestaande literatuur over het onderwerp herbestemming en toekomstige ontwikkelingsuitdagingen voor de steden. Uit deze informatie hebben we de onderlegger vastgesteld voor het ontwerpende onderzoek. Het onderzoeken van de transformatie van de gebouwen op zich is niet het uitgangspunt van deze studie, omdat dit slechts een gefragmenteerd en technisch beeld zou opleveren. Het kaderen van de cases in de transformaties van de steden met perspectief 2020-2050 heeft een grotere potentie. De steden en metropolitaanse regio s staan voor belangrijke uitdagingen zoals klimaatsverandering, omschakeling naar hernieuwbare energie, voedselvoorziening, ecologie. Regionale ruimtelijke visie op stedelijke en metropolitaanse gebieden winnen daarom aan belang. De potentie om vanuit de cases van leegstand te vertrekken werd hierin verkend (bottom-up design). Welke potentie zou dit bieden om vanuit de microschaal hele stedelijke gebieden te transformeren? Als belangrijkste metropolitaan concept werd het productieve landschap gebruikt. Voor iedere case werd onderzocht wat de relatie van het gebouw met het regionale stedelijke landschap kon betekenen Binnen dit kader zijn urgente en speculatieve programma s onderzocht. Onder urgente programma s verstaan we deze waar nood aan is en waarvoor herbestemming reeds wordt ingezet: (sociale) woningen, zorgwoningen, serviceflats, studentenwoningen, creatieve industrie, voorzieningen zoals scholen en kinderopvang en een combinatie hiervan. De speculatieve programma s zijn de potentiële en toekomstige programma s: gestapelde (stads)landbouw, drive-in winkel, kinderhotel, vluchtelingenopvang, begraafplaatsen, ecologische grot, ruimte voor energieproductie en ruimte voor stedelijke bedrijvigheid. Ook afbraak wordt ingezet om herbestemming mogelijk te maken. (zie schema programmaconcepten) Hoe is de selectie van gebouwen tot stand gekomen? Van elke stad zijn een aantal cases geselecteerd, die het meest interessant zijn voor transformatie. Interessant wil hier zeggen: duidelijk problematisch voor de omgeving, geen karaktervol gebouw, nog niet in transformatie of afgebroken en / of behorend tot een interessante wijk of context. Per stad zijn hierdoor typische gebouwen naar voren gekomen. Hoe komt het ontwerp tot stand? Na het kaderen van de programma s per stad en het bepalen van de locatie van de cases wordt overgegaan op het ontwerpen onderzoek, ofwel het empirisch testen van programma s op een context door middel van een ontwerp. Een prototype benadering ofwel methodiek blijkt vrijwel onmogelijk, elk project is namelijk specifiek. De uitdaging is juist om deze specifieke kenmerken en kansen eruit te halen. Door middel van het nalopen van een checklist is getracht deze specifieke kenmerken per gebied en case naar voren te brengen. Hierdoor is de status bepaald en zijn kansen naar voren gebracht. De volgende punten komen onder andere aan bod: -Stedenbouwkundig: Aspecten zoals de bereikbaarheid, voorzieningen, groen, parkeren en morfologie. -Architectonisch: Aspecten zoals het stramien, de verdiepingshoogte, volume, toegankelijkheid, constructieprincipe en comfort -Detail: Materialisering Zie tevens bijlage I: transformatiechecklist Hoe worden de ontwerpvoorstellen getest op de realiteit? Uit de initiële interviews werden reeds veel elementen met betrekking tot de haalbaarheid naar voren gebracht. 9

Amsterdam Jeanne Dekkers Architectuur 10 Antwerpen Eindhoven S-M-L Brussel

Locatie Waarom Amsterdam & Eindhoven in Nederland? Momenteel staat ongeveer 14,4 procent van de kantorenvoorraad in Nederland leeg, wat neerkomt op ruim zeven miljoen vierkante meter. Wat betreft kantoren zijn we duidelijk uitgebouwd. Van een groeimarkt is Nederland naar een vervangingsmarkt gegaan. Het aantal mensen tussen de 18 en 65 jaar de beroepsbevolking groeit niet meer. Tevens kunnen we steeds minder goed voorspellen hoe de maatschappij zich ontwikkelt en waaraan behoefte is. De onderzekerheid die hierdoor ontstaat moet meegenomen worden bij het invullen en ontwerpen van (bestaande) gebouwen. Door geen homogene gebieden meer te ontwikkelen, maar flexibele locaties waar functiemenging op kan treden, zal de onzekerheid grotendeels opgevangen kunnen worden. Dit proces is reeds in gang gezet en komt ook naar voren in de cijfers; de vraag naar kantoorruimte die nog aanwezig is, is te danken aan het verhuur van kleinschalige kantoorlocaties. Alhoewel de structurele leegstand volop in de schijnwerpers staat en er vanuit allerlei hoeken oplossingen worden voorgesteld, is het aanbod gestegen ten opzichte van vorige jaar. Maar niet alle gemeenten in Nederland worden in eenzelfde mate geconfronteerd met deze leegstand. Veelal kleinschalige gemeenten zoals Den Helder, Vught en Valkenswaard - waar geen echte kantorenmarkt ontwikkeld is vallen hier logischerwijs buiten. In totaal heeft ongeveer 55 procent van de gemeenten geen kantorenleegstand of alleen een gezonde frictieleegstand. Dit betekent dus dat het grootste gedeelte zich concentreert in een beperkt aantal gemeenten of regio s. Bij elkaar gaat het om zo n 20 gebieden die samen bijna tweederde van het totale aanbod bepalen. Gebieden in deze top 20 zijn onder andere: Amsterdam, Rotterdam, Arnhem, Hoofddorp, Eindhoven en Rijswijk. Per regio lopen de aanleidingen en problemen van de structurele leegstand uiteen en zullen dus ook de oplossingen anders moeten zijn. In dit onderzoek zal dieper ingegaan worden op de steden Amsterdam en Eindhoven; twee verschillende steden met een totaal verschillende kantorenmarkt. De ene is een stad met een zeer grote economische en culturele diversiteit en behoort tot de Randstad. De andere stad staat bekend als Brainport, een combinatie tussen kennisindustrie en toptechnologie en is gelegen in het zuiden van Nederland. Waarom Antwerpen & Brussel in België? In de andere steden is in feite geen problematische leegstand, want een percentage van 6-7% leegstand is normaal. De situatie in Antwerpen en Brussel is wel verschillend. Antwerpen is een havenstad en kent geen Central Business District. Kantoren zijn gelijkmatig over de binnenstad ontwikkeld. Langs de Ring en in de periferie zijn er grotere concentraties terug te vinden, die dus voornamelijk op autolocaties werden ontwikkeld. De leegstand in Antwerpen is 12% (van 1,9 milj m2). Brussel is de administratieve hoofdstad van België en huisvest de Europese Commissie & Parlement. Langs de noord-zuid verbinding zijn historisch de grootste kantoorconcentraties gegroeid: Brussel Noord, het Rijksadministratief Centrum en recent werd ook Brussel Zuid verder ontwikkeld. Sinds de jaren 50 is de Leopoldswijk van 19de eeuwse woonwijk getransformeerd tot Europees CBD. Ook langs het pentagon bevinden zich grote concentraties kantoren. Vooral in de jaren 90 werden grote locaties ontwikkeld langs de ring en de invalswegen en verder in de periferie van Brussel. Hier bestaat thans het grootste probleem. De leegstand in Brussel bedraagt 11,1% (van 13 milj m2). Bronnen Stand van Zaken Nederlandse kantorenmarkt, NVM Business, augustus 2011 www.herbestemming.nu Structurele leegstand van kantoren, NVM Business, 2009 www.buildingbusiness.com/artikel.asp?id=939 11

12 Schema met programmaconcepten

Transformatiemethodiek macro micro LEEG- STAND 1 CONTEXT NU TOEKOMST HAALBAARHEID 2 POTENTIËLE PROGRAMMA S 3 TESTEN d.m.v. ONTWERPEND ONDERZOEK 13 integreren in het landschap verplaatsen maaiveld toevoeging (balk, ellips,...) toevoeging van programma maken van een doorsteek / passage opbouw van groendak / dakterras / stedelijke landbouw vervangen van bouwelementen inzetten op lokaal metabolisme verbinden / circulatie loskoppelen volumes wegnemen van gedeelten voor daglicht openbreken interpreteren van programma (wonen wordt collectief wonen)...

14 Figuur Amsterdam (uit studie Productive Urban Landscapes, Wageningen Universiteit) Figuur Eindhoven (uit studie Greenspots Reloaded, Eindhoven verrassend groen)

Productief landschap Tijdens de analyse en het ontwerpend onderzoek werd duidelijk dat de condities van de omgeving belangrijker zijn in de reconversie dan de conditie van de gebouwen. (bovendien bestaan er reeds tal van voorbeelden en studies waar de herbestemming van gebouwen succesvol wordt aangetoond) Daarnaast staan de steden voor grote uitdagingen naar urgente programma s zoals huisvesting, scholen, welke een grote druk leggen op de open ruimte. Door dit leeg landschap op te laden met economische en ecologische waarden tot een productief landschap, zullen deze urgente programma s een plaats moeten vinden in het bestaande stedelijk weefsel. Naast het slim verdichten, kunnen ook de grote aantal vierkante meters leegstaande (kantoor)gebouwen hiervoor gebruikt worden. In deze studie wordt zowel ingezet op het productief landschap als het oplossen van de urgente programma s in de leegstaande kantoorpanden. Er wordt aangetoond dat op die manier de kwaliteit van de functies, gebouwen en hun omgeving gemaximaliseerd wordt en tegelijk een oplossing wordt gegeven aan de leegstand en de uitdagingen van de steden.hieronder werden enkele definities verzameld uit de literatuur om het productief landschap te schetsen. Productieve stedelijke landschappen zijn open ruimten die op zo n manier beheerd worden zodat deze ecologisch en economisch productief worden. De toevoeging van een productief systeem is een investering in stedelijke vergroening, welke substantiële waarde biedt, en de stad de immateriële voordelen geeft van het groen. Groene ruimten worden op die manier kosten-efficienter. (viljoen, 2005) De benadering van de stad als ecosysteem staat steeds meer in de belangstelling. In de ecosysteembenadering wordt natuur enerzijds gezien als essentieel fysiek element voor de stad (de groene stad, ecosysteem-diensten e.d.), anderzijds als metafoor voor de werking van de stad en de manier waarop ze omgaat met cycli, trends en schokken. De stad als ecosysteem betekent dus niet alleen een groenere stad maar ook een stad die zich gedraagt als ecosysteem: een veerkrachtige, robuuste, dynamische en diverse stad. Door strategische toevoegingen aan de stad te maken wordt het bestaande systeem meer veerkrachtig gemaakt. Er ontstaan alternatieve paden (voorzien in een deel van de voedselbehoefte mocht dit nodig zijn, afval lokaal verwerken) die de stad flexibel maken in tijden van crisis. (ruimte voor stadslandbouw, eetbaar Rotterdam, 2011) Er zijn een aantal redenen op aan stedelijke landbouw te doen: de voorspelde klimaatsverandering en zijn effect op het stedelijk (micro)klimaat, de herdefiniëring van de relatie tussen stad en platteland, de afnemende kennis over natuurlijke processen en voedselproductie, problemen rond voedselzekerheid, het toevoegen van een nieuwe bedrijvigheid aan de stad. Het landschap is een manifestatie van systemen (Vroom in Duchhart, 2007) in gang gezet door zowel mensen als de natuur. Het is een zichtbaar resultaat op het oppervlakte van de aarde een tijdelijke uiting van een continu en onvermijdelijk proces van verandering. Het landschap verandert in de tijd door processen die haar efficiëntie, orde en productiviteit verhogen. (productive urban landscapes, M. Mulder & C.G. Oude Aarninkhof, 2008) In edible infrastructure wordt een model voor stedelijke groei voorgesteld waarin voedsel een integraal deel is van de energie-infrastructuur. In tegenstelling tot het huidige stedelijk model waar voedsel een input is en afval een output, wordt hier een geïntegreerde aanpak voorgesteld, waarin de stedelijke regio als een ecologisch systeem met potentie voor gesloten energie, voedsel en afvalkringen wordt beschouwd. (edible infrastructure, Darrick Borowski & Jeroen Janssens, 2012) Het metropolitaan landschap wordt ondersteunend en nuttig voor de stad wanneer het allerlei diensten kan leveren voor zijn gebruikers, wanneer het productief wordt. Dit kan o.a. zijn door hernieuwbare energie-productie, recreatie, verhoging van de bio-diversiteit, verlaging van de temperatuur van de stad, recreatie & sport, groen mobiliteitsnetwerk, voedselproductie en andere bedrijvigheid. Door deze ruimte continu (aaneengesloten) te maken wordt zijn waarde nog versterkt. In de studie werd voor iedere stad een schets gemaakt van het potentieel productief landschap. Er werd gekeken hoe de gekozen cases zich verhouden tot dit landschap en een scenario uitgewerkt hoe het negatieve van leegstand juist kan bijdragen tot de versterking van dit landschap en de kwaliteit van de stad (bottom-up benadering). De scenario s gaan van afbraak, verdichten door stapelen of tegenaan bouwen tot het volledig leeg laten en het koppelen van bestaande natuurlijke structuren. 15

Legenda interviews beleid programma woning ontwerper school ontwikkelaar crèche gebruiker serre bezinning bouwjaar 60 90 hotel / hostel 70 00 atelier / werkruimte 80 10 restaurant / café constructie plan libre winkels dragende gevel sport zorg 16 landschap boom studentenkamer groendak wellness stedelijke landbouw fietsstalling waterzuivering parking visvijer warmte koude opslag mobiliteit B bus energie zonnepanelen T tram geothermie M metro biomassa auto windenergie fiets

Leeswijzer Het doel van dit onderzoek is op een creatieve, vernieuwende wijze in te spelen op de structurele leegstand. Om deze reden is het ontwerpende onderzoek naar de voorgrond gebracht. De studie is opgebouwd uit 3 delen: de introductie, het ontwerpend onderzoek op een aantal cases per stedelijke regio, en een reflectie omtrent de haalbaarheid. In de appendix vindt u nog aanvullende informatie terug. Het tweede deel met de cases is ingedeeld in vier hoofdstukken die elk een stad behandelen en een eigen kleur meekrijgen. Iedere stad krijgt een korte introductie. Hoe staat de kantorenmarkt ervoor? Wat speelt er zich af in de steden? Wat zijn de uitdagingen? Welke projecten worden er opgezet? Waar en hoe positioneren de gekozen cases en/of deelgebieden zich in de stad? Hierna worden de cases met tekst- en beeldmateriaal uitvoerig gepresenteerd. De legenda hiernaast verklaart de logo s die aan het begin van elke cases staan. De interviews en theoretische achtergrond worden verdeeld over de steden, als achtergrondinformatie voor de geïntegreerde lezers. Een concluderende reflectie met betrekking tot de haalbaarheid wordt weergegeven in het 3de deel. Dit is grotendeels gebaseerd op interviews met actoren die betrokken zijn bij de verschillende cases (beleidmakers, gebruikers,...) & een symposium dat in Delft werd gehouden in het kantoor van Jeanne Dekkers Architectuur. 17

18 Amsterdam

Eindhoven 19

20 Antwerpen

Brussel 21

Amsterdam

1 2 3 5 Legende 6 7 4 1. Teleport 2. Ij-oevers 3. Centrum 4. Science Park 5. Ijburg 6. Amsterdam West 7. Zuidas 8. Amstel III 9. AMC 8 9 Figuur: kantoorgebieden Amsterdam 24 5 6 Legende 1. Hogehilweg 18 2. Hullenbergweg 278 3. Paasheuvelweg 8a 4. Paalbergweg 9-11 5. Heathrowstraat 3-5 6. La Guardiaweg 5-7 Figuur: productief landschap Amsterdam 1 3 2 4

Intro Amsterdamse kantorenmarkt Amsterdam is een dynamische stad en heeft een economische diversiteit, die al eeuwenlang de economische kracht vormt van de hoofdstad. De stad staat open voor vernieuwingen op cultureel en economisch gebied. Het is bijvoorbeeld een wereldhoofdstad van de ICT-economie. Tevens vindt door de hedendaagse creatieve klasse een voortdurende vernieuwing van de Amsterdamse economie plaats. Door deze dynamiek is Amsterdam een zeer gewilde plek voor hoogopgeleiden om zich te vestigen. Mede door deze aantrekkingskracht is de kantorenmarkt van Amsterdam relatief sterk te noemen, alhoewel de kantorenmarkt is veranderd van een groeimarkt in een vervangingsmarkt en wellicht op lange termijn een krimpmarkt zal worden. Leegstand Op dit moment staat 19 procent van alle kantoorruimte in Amsterdam leeg (1,3 miljoen van de 7,5 miljoen vierkante meter) en dit zal in de toekomst alleen maar toenemen. Door de vergrijzing en door een grotere vraag naar flexibele kantoorconcepten zal deze structurele leegstand zich niet vanzelf oplossen, ook al gaat de economie weer aantrekken. In het rapport Snoeien om te kunnen bloeien van Plakeba wordt gesteld dat de 1,3 miljoen vierkante meter leegstaande kantoorruimte herontwikkeld of gesloopt moet worden, totdat het teruggebracht is tot een acceptabele frictieleegstand van 8 procent. Het structurele overschot aan kantoorruimte heeft vooral een veel sterker onderscheid tussen goede en slechte locaties tot gevolg; doordat Amsterdam nog steeds veel nieuwbouw op de planning heeft staan, wordt er veel ruimte achtergelaten, welke in veel gevallen moeilijk verhuurbaar is vanwege een ongunstige locatie en een slechte (architectonische) kwaliteit. Dus de onderkant van de markt wordt almaar groter. Nieuwbouw blijft daarentegen een must, om de voorraad kwalitatief op peil te houden en omdat een gezonde kantorenmarkt niet zonder kan. Een volledige stop zou betekenen dat Amsterdam de concurrentie met andere Europese hoofdsteden zou verliezen. Door een kantorenquotum van 40.000m2 per jaar wil de gemeente hier grip op houden. Kantoorgebieden In de Kantorenstrategie Amsterdam geeft de gemeente aan dat ze een passende ontwikkelingsstrategie per kantoorlocatie willen toepassen. Hiervoor worden de locaties onderverdeeld in vier groepen: krimpgebieden, balansgebieden, beperkte groeigebieden en groeigebieden. De groeigebieden waaraan men denkt en waar nieuwbouw in de toekomst mogelijk zal blijven zijn: de Zuidas, IJ-oevers, Science Park, IJburg en het gebied rond het Academisch Medisch Centrum. Bij alle andere kantoorgebieden moet er sprake blijven van een balans of krimp. Kantoorlocaties in Amsterdam waar het percentage leegstaande kantoorruimte daalde zijn West, Nieuw-West, Zuid, Oost en Noord. Echter in het centrum en in Amstel III (Amsterdam Zuidoost) en Teleport nam het overaanbod toe. In het centrum verwacht de gemeente Amsterdam dat dit binnen drie jaar is opgelost. Daar is zoveel potentie en aantrekkingskracht, dat er geen sprake zal zijn van structurele leegstand. Wat dus opvalt is dat vooral in de grotere, monofunctionele kantoorgebieden kantoorruimte langdurig leegstaan. Juist deze zorgenkindjes verdienen extra aandacht en worden in dit onderzoek opnieuw aan het licht gebracht. In het hoofdstuk Amstel III en Teleport zal hier verder op ingegaan worden. 25 Bronnen Colliers International: http://www.colliers.nl/?sid=30&mod_id=3838 Kantorenloods: kantorenstrategie Amsterdam

Deelgebied Amstel III 26 Huidige situatie Amstel III is een monofunctioneel kantorengebied van ongeveer 250 hectare groot dat ligt ingeklemd tussen de A2 (richting Utrecht) aan de westzijde en de spoorlijn aan de oostzijde. Hierdoor is het zowel met het openbaar vervoer als voor de auto zeer goed ontsloten. In 1973 werd gestart met de ontwikkeling van dit gebied, om te voorzien in de snel groeiende ruimtebehoefte van de Amsterdamse kantorenmarkt. Het gebied is opgedeeld in vier zones met elk een eigen bestemming, wat voornamelijk is gebaseerd op verschillen in bereikbaarheid. Zo werden functies met veel werknemers per vierkante meter dichtbij het metrostation gepland. Zone A was bestemd voor zelfstandige kantoren. Zone B was bedoeld voor gebouwen met 30 tot 70 procent kantoorfunctie. Zone C was bestemd voor gebouwen met maximaal 30 procent kantooroppervlakte, zone D voor grootschalige bedrijvigheden waarbij tevens maximaal 30 procent gebruikt mocht worden als kantoorfunctie. De laatste zone is het restgebied naast het Academisch Medisch Centrum, waar onder andere de jeugdgevangenis is gesitueerd. (zie figuur Zonering Amstel III ) Leegstand Zones C en D hebben te maken met een gezonde frictieleegstand, maar in de zones die voornamelijk bestaan uit kantoren zone A en B - neemt de leegstand sinds een aantal jaren toe. Van de 700.000m2 kantooroppervlakte staat ongeveer 200.000m2 leeg, waarvan 130.000m2 structureel. Een van de oorzaken van deze leegstand is te wijten aan het gefragmenteerd uitgeven van kavels, waardoor er geen samenhang is ontstaan. Het gebied bestaat uit relatief veel kleine kantoren; er staan in totaal zo n 120 panden van ongeveer 80 verschillende eigenaren. Amstel III is in korte tijd gerealiseerd, waardoor het zich kenmerkt door veel kantoren uit eenzelfde tijdsperiode (eind jaren 80, begin jaren 90). Tevens is de kwaliteit van de bebouwing slecht en voldoen de gebouwen niet meer aan de marktvraag. Grote kantoren zijn er in de regio meer dan genoeg, terwijl deze markt juist krimpt. De huidige kantoorgebruikers vragen om een multifunctioneel gebied met kleinere kantooreenheden met voorzieningen en ontspanningsmogelijkheden in de directe nabijheid. Met uitzondering van het centrumgebied met onder andere de Heineken Music Hall, Pathé bioscoop en een winkelcomplex - is er weinig levendigheid in Amstel III na werktijd. Tevens oogt het gebied rommelig en heeft het een gebrekkige interne ontsluiting voor langzaamverkeer. Al deze bovengenoemde aspecten leiden tot velerlei imagoproblemen, waardoor de kans op verloedering en onveiligheid toeneemt. Zonering Amstel III Toekomstplannen De ligging van Amstel III tussen het Arena winkelen kantoorgebied aan de ene kant en het AMC aan de andere kant, levert kansen op. De aansluiting met het Arena gebied biedt kansen voor bijvoorbeeld nieuwe ontwikkelingen en transformatie naar horeca, hotelfuncties en kleinschalige voorzieningen. De aansluiting met het AMC biedt bijvoorbeeld kansen voor transformatie naar studentenhuisvesting of huisvesting voor medewerkers van het AMC. De gemeente Amsterdam heeft reeds toekomstplannen gemaakt voor Amstel III. Het kantoren- en bedrijventerrein wordt beetje bij beetje omgevormd tot een duurzame stedelijke zone voor Bronnen 1. Kantorenleegstand Amstel III Neprom Een vernieuwd Amstel III Gemeente Amsterdam Projectbureau Zuidoostlob september 2009 Wederzijds profijt in Amsterdam Zuidoost- Centre for applied research on economics & Management Hogeschool van Amsterdam maart 2010

werken, wonen en ontspannen; het Urban District Amstel III. Functies als scholen, winkeltjes, sport-, welzijn- en zorgfaciliteiten zullen worden gecombineerd met wonen in de oostelijke kantorenzone van Amstel III. Het wonen richt zich eerst op specifieke groepen, zoals expats, studenten, creatieven en starters. Vanaf 2020 zal er steeds meer reguliere woningbouw komen. Met deze nieuwe ruimtelijkeconomische langetermijnvisie die nu voor het gebied is opgesteld, wil Amsterdam een antwoord geven op de structurele leegstand, het gebrek aan levendigheid en de vraag naar meer voorzieningen, verbeterde bereikbaarheid en een prettige openbare ruimte. Momenteel ontbreekt het in de markt aan prikkels om tot sloop of transformatie over te gaan. Eigenaren en beleggers laten panden leegstaan, omdat dit minder zorgen en kosten met zich meedraagt. Het doel van dit onderzoek is om de eigenaren van panden in Amstel III te prikkelen met allerlei mogelijke ontwerpvoorstellen. Toekomstplannen Amtsel III Cases Er zal worden ingegaan op vier leegstaande kantoorgebouwen; Hogehilweg 18, Paasheuvelweg 8, Hullenbergbergweg 278-308 en Paalbergweg 9-11. 27 Overzicht gebouwen Amstel III opgenomen in dit onderzoek

Metro NS Bijlmer Arena Case 1 Metro Case 3 28 Case 2 Case 4 Metro NS Holendrecht Amstel III bestaande situatie Amstel III nieuwe situatie

Visie Programma Momenteel is het Amstel III gebied een zeer monofunctioneel kantoorgebied. Om het gebied levendiger te maken en een duurzaam karakter te geven hebben wij in ons masterplan een sterke functiemenging voorgesteld van wonen, werken en zorg. Vanuit de analyse en de interviews is gebleken dat er in Amsterdam een grote vraag is naar onder andere studentenwoningen, woningen voor starters en zorgvoorzieningen. Door de goede bereikbaarheid van het Amstel III gebied voor zowel het openbaar vervoer als met de auto is het zeer geschikt voor bovengenoemde functies. Concept Door de huidige infrastructuur zijn er drie zones waarneembaar in het Amstel III gebied, welke elk een eigen karakter en functie zullen krijgen. Ten noorden (zone 1) wordt het gebied begrensd door grootschalige voorzieningen zoals een stadion, sportvoorzieningen en een poppodium. De noordelijke zone is daarom een interessante plek om zich te richten op studenten. Het zuiden (zone 3) grenst aan het academisch ziekenhuis, waardoor het aannemelijk is om dit deel van zorgwoningen en voorzieningen te voorzien. In het middengebied van de ladder (zone 2) zullen appartementen voor voornamelijk starters en expats komen in combinatie met kleinschalige bedrijven en voorzieningen. Ontsluiting Vanuit het oosten wordt het gebied ontsloten voor voetgangers en fietsers. Door voorzieningen - zoals winkels, eettentjes en cafe s - te plaatsen rond de drie stations ontstaan hier centra voor elk van de drie zones in de ladder. Deze zone zal als groene as van het noorden naar het zuiden doorlopen. Midden in het gebied is er tevens een groene boulevard aanwezig, welke dient als langzaam verkeer route in het gebied en het noorden met het zuiden verbindt. De auto s vinden hun entree vanuit het westen. Door een helder wegennet te implementeren ontstaat een goede bereikbaarheid en overzichtelijke routing door het gebied. Stadslandbouw Het groen en de ruimte die in de huidige situatie reeds aanwezig zijn, zullen in het nieuwe masterplan worden versterkt en uitgebreid. In plaats van de leegte vol te bouwen, zal de focus komen te liggen op stadslandbouw. Hierbij zal het centrum van de landbouw komen te liggen aan weerszijde van de snelweg welke de tweede en derde zone doorsnijdt. Naast dat bewoners en gebruikers Amstel III - concept functies en infrastructuur hierdoor bewust worden gemaakt van de herkomst van het voedsel en leren duurzaam om te gaan met voedsel en materialen, ontstaat er een sociale cohesie, waarbij iedereen iets positiefs bijdraagt aan de buurt. Verder zal het water een meer functionele rol gaan spelen. Naast de huidige functie van zichtwater wordt het ingezet als recreatief water en water als energiebron voor de uitwisseling van warmte en koude. De gemeente Amsterdam is bezig met de aanleg van het hoofdnet van een stadswarmtenet. In de toekomst zal dit net gevoed worden op basis van duurzame bronnen zoals geothermie. In principe streeft men er naar nieuwbouwgebieden op dit net aan te sluiten. Aftakkingen van het stadswarmtenet komen uit in Amstel III, dus bij het transformeren van dit gebied zal geprobeerd worden zoveel mogelijk woningen hier op aan te sluiten. 29