Sprekende Cijfers 09 Kantorenmarkten
Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2009 Een uitgave van Dynamis B.V. Copyright 2009 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm worden openbaar gemaakt zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V. Deze rapportage is verkrijgbaar bij: Dynamis B.V. Afdeling Research Postbus 200 3800 AE Amersfoort Dynamis@Dynamis.nl 0031 (0) 33 465 94 34 pagina 2 van 126 januari 2009
Voorwoord Met gepaste trots presenteert Dynamis Vastgoedconsultants en makelaars voor de dertiende maal de rapportage Sprekende Cijfers Kantorenmarkten. In het afgelopen 15-jarig jubileumjaar heeft Dynamis een twaalfde partner mogen verwelkomen binnen haar samenwerkingsverband. De toetreding van Van der Sande Makelaars uit Breda en Etten-Leur draagt bij aan een nog betere landelijke dekking en daarmee, voor wat de rapportages van Dynamis betreft, een uitgebreidere verslaggeving. Doordat in iedere beschreven regio een Dynamis-partner actief is, kan de betrouwbaarheid van de rapportages van Dynamis worden gegarandeerd. De marktkennis die de landelijke dekking met zich meebrengt en het vermogen deze kennis op uniforme wijze te verwerken, maken de rapportages van Dynamis tot een uniek product. In deze editie van Sprekende Cijfers Kantorenmarkten worden, zoals u van ons gewend bent, de ontwikkelingen op de kantorenmarkt binnen de verschillende Dynamis-regio s beschreven. Met de toevoeging van Sittard komt het aantal beschreven regio s uit op 24. Voor deze 24 regio s wordt inzicht verschaft in onder andere de veranderingen in opname, aanbod en huurprijzen. In het thema katern wordt nader ingegaan op de structurele leegstand van kantoorpanden en de mogelijke oplossingen voor dit probleem. Wij wensen u veel succes bij het nemen van uw vastgoedbeslissingen en stellen onze diepgaande kennis en jarenlange ervaring daarbij, indien gewenst, graag ter beschikking. drs. Annelou de Groot Directeur Dynamis ir. Jaap van Rhijn Voorzitter Dynamis Foreword With justifiable pride, the Dutch joint venture of property consultants and estate agents Dynamis Vastgoedconsultants & Makelaars presents its report of the figures regarding office space markets (Sprekende Cijfers Kantorenmarkten) for the thirteenth time. In the past year, during which it celebrated its fifteenth anniversary, Dynamis welcomed a twelfth partner into the joint venture. The entry of the estate agents Van der Sande Makelaars from the Dutch cities of Breda and Etten-Leur contributes to an even better nationwide cover and, consequently, a more extensive reporting with regard to the Sprekende Cijfers. As there is a Dynamis partner active in every region described, the reliability of the reports by Dynamis can be guaranteed. The knowledge of the market implied by the nationwide cover and the ability to process that knowledge in a uniform manner turn the reports by Dynamis into a unique product. As we always do, and also in this issue of Sprekende Cijfers Kantorenmarkten, we describe the developments within the office space market in the various Dynamis regions. With the addition of Sittard, the number of regions described is 24. For those 24 regions, a perception is provided with regard to changes in take-up, supply and rents, among others. In the special subject file, the problem of structural vacant office buildings and possible solutions are considered in greater detail. We wish you the best of luck when taking your property decisions and are very willing to make our indepth knowledge and many years of experience available to you, if desired. drs. Annelou de Groot Director Dynamis ir. Jaap van Rhijn Chairman Dynamis Januari 2009 pagina 3 van 126
pagina 4 van 126 januari 2009
Inhoud Voorwoord / Foreword 3 Inleiding / Introduction 6 Thema: Structurele leegstand van kantoorpanden 7 1. Nederland in 2008 16 The Netherlands in 2008 24 2. Regio Amsterdam en Almere 28 3. Regio Den Haag 39 4. Regio Rotterdam en Drechtsteden 46 5. Regio Utrecht en Amersfoort 55 6. Brabantse Stedenrij (Eindhoven, Den Bosch, Breda, Tilburg) 65 7. Knooppunt Arnhem-Nijmegen 78 8. Groningen, Leeuwarden en Assen 84 9. Apeldoorn, Deventer en Zwolle 94 10. Twente (Enschede, Hengelo) 104 11. Maastricht, Parkstad Limburg/Heerlen en Sittard 110 Bijlagen: 119 I Doel en aanpak onderzoek II Begrippen januari 2009 pagina 5 van 126
Inleiding Sprekende Cijfers Kantorenmarkten behandelt de ontwikkelingen op het gebied van transacties, aanbod en prijs voor regionale kantorenmarkten verspreid over heel Nederland. In de kwartaalberichten die in de loop van 2008 zijn uitgebracht is Sittard als nieuwe regio toegevoegd, waarmee het totaal aantal regio s waarover wordt gerapporteerd uitkomt op 24. In iedere regio waarover in deze rapportage wordt geschreven is een Dynamis-partner actief, waardoor de kwaliteit van de gepubliceerde cijfers kan worden gegarandeerd. De kwantitatieve uiteenzetting van de marktcijfers in combinatie met een beschrijving van de marktsituatie zorgen voor een sprekend beeld van de ontwikkelingen in de desbetreffende regionale of lokale kantorenmarkt. De totstandkoming van deze dertiende editie van Sprekende Cijfers Kantorenmarkten is nagenoeg gelijk aan voorgaande edities. In de regio Breda is de samenwerking en controle sinds enkele maanden uitgebreid. Hier heeft Dynamis, met de toetreding van Van der Sande Makelaars, een nieuwe partner mogen verwelkomen. Dynamis heeft ook in deze rapportage een thema artikel opgenomen waarin onderzoek wordt gedaan naar de mate van courantheid van aangeboden kantoorpanden in Nederland. Naar aanleiding van de uitkomsten wordt nader ingegaan op de instrumenten die kunnen worden gehanteerd bij het oplossen van structurele leegstand. Vanaf deze plaats willen we alle Dynamis medewerkers uit het hele land bedanken die hebben bijgedragen aan de totstandkoming van deze editie van Sprekende Cijfers Kantorenmarkten. Met dank aan de door jullie aangeleverde cijfers, lokale marktkennis en kritische opmerkingen is met deze rapportage wederom een degelijk product afgeleverd. Wij wensen u veel leesplezier toe en beantwoorden graag uw kritische vragen. Mark de Graaf MSc RE Research Manager Dynamis Annelies Dijkstra & Richard Pool Junior Researchers Dynamis Introduction Sprekende Cijfers Kantorenmarkten (figures regarding office space markets) includes developments in the field of transactions, supply and price for regional office space markets spread throughout the Netherlands. In the quarterly reports issued in the course of 2008, Sittard has been added as a new region, which brings the total number of regions included in the reporting to 24. There is a Dynamis partner active in each region discussed in this reporting, reason for which the quality of the figures used can be guaranteed. The quantitative explanation of the market figures combined with a description of the market situation ensure a clear picture of the developments in a specific or local office space market. The realization of this thirteenth issue of Sprekende Cijfers Kantorenmarkten is almost equal to earlier issues. In the region of Breda, cooperation and control have been expanded since a couple of months ago. With the entry of Van der Sande Makelaars, Dynamis welcomed a new partner there. In this report, Dynamis has also included a special subject article, in which the level of marketability of office buildings offered in the Netherlands is investigated. Following on from the outcome, the instruments which can be applied in resolving structural vacant property are discussed in greater detail. From here, we should like to thank all Dynamis employees all over the country who contributed to the realization of this issue of Sprekende Cijfers Kantorenmarkten. We thank you for the figures, knowledge of local markets and critical observations you provided, which have ensured the realization of another thorough report. We hope you enjoy reading and are happy to answer any critical questions you may have. Mark de Graaf MSc RE Research Manager Dynamis Annelies Dijkstra & Richard Pool Junior Researchers Dynamis januari 2009 pagina 6 van 126
Thema: Structurele leegstand van kantoorpanden
naar een nieuwe bestemming voor incourante kantoorgebouwen Leegstand van kantoren is geen natuurwet De structurele leegstand van kantoorruimte loopt op. Op basis van economische en demografische ontwikkelingen zal de leegstand verder toenemen. Hoewel nieuwe beleggingen in Nederlands commercieel vastgoed in 2008 ongeveer zijn gehalveerd in vergelijking met het absolute recordjaar 2007, betekent dit in de toekomst waarschijnlijk een nog groter tekort aan hoogwaardige, nieuwe projecten. Terwijl de tweedeling met verouderde panden en minder aantrekkelijke locaties toeneemt. In deze uitgave van Sprekende Cijfers over de Nederlandse kantorenmarkt wordt nader ingegaan op actuele ontwikkelingen in de economie, die van invloed zijn op de markt voor kantoorruimte. Een enquête onder de Dynamis-partners en externe makelaarskantoren geeft inzicht in de regionale overeenkomsten en verschillen in de courantheid van kantoren. We blikken ook vooruit op de discussie over het initiatiefwetsvoorstel kraken en leegstand, dat de komende maanden gemoederen in beweging zal brengen. En we proberen wat meer duidelijkheid te krijgen inzake de factoren die herbestemming van kantoren richting woningen en andere bestemmingen bepalen. 1. Economie De afgelopen maanden rolde de economie bergafwaarts met een vaart die slechts weinigen voor mogelijk hielden. Once in a lifetime werd een gevleugelde uitdrukking onder centrale bankiers. In de vorige uitgave van Sprekende Cijfers werd voor het eerst het woord recessie in de mond genomen, terwijl de nationale rekenmeesters van CBS en CPB het nog eufemistisch hielden op een groeivertraging. Inmiddels is er geen sector in de Nederlandse economie die de gevolgen van de huidige recessie nog niet aan den lijve ondervindt. De kantorenmarkt in Nederland en elders vertoont nog steeds gelijkenissen met de klassieke varkenscyclus, al wordt dat hier en daar ontkend of minder serieus genomen. Vrij algemeen wordt de varkenscyclus begrensd door periodes van ongeveer 7 jaar, maar 5 of 8 jaar zijn geen uitzonderingen. Die timing klopt nog steeds perfect, al is de kortstondige opleving in de twee afgelopen jaren niet helemaal volgens het boekje. Wat we anno 2008-2009 meemaken is de uitgestelde recessie die dreigde te volgen op het langzaam leeglopen van de internethype, vanaf maart 2000. Maar inmiddels wel in het kwadraat vanwege de crisis die niet voor niets kredietcrisis is gaan heten. De tussentijdse opleving werd monetair, door een overmaat aan kredietverlening, gefinancierd. Het was zeker geen toeval dat medio 2008 een ongekende inflatie de kop op stak. pagina 8 van 126 Thema Januari 2009
Menig econoom is er inmiddels van overtuigd dat het agressieve lage rentebeleid van Greenspan bij de FED, tot op zekere hoogte gevolgd door de Europese Centrale Bank, niet alleen een normale recessie als gevolg van de dotcom-crisis heeft verhinderd, maar daar bovenop een kredietcrisis heeft veroorzaakt door het aanjagen van schulden bij banken, bedrijven, particulieren en de Amerikaanse overheid.,,we moesten van president Bush toch ook hypotheekleningen verstrekken aan marginale inkomensgroepen, zeggen Amerikaanse hypotheekbanken nu, niet helemaal ten onrechte. Private Equity fondsen konden jarenlang met een enorme hefboom grote bedrijven opkopen en splitsen of loodzware schuldenlasten op de schouders leggen doordat leningen bijna niets kosten vanwege de lage rente en de fiscale vrijstellingen. Tijdens de booming jaren negentig is er qua kantoorontwikkeling veel in gang gezet, dat na het leeglopen van de dotcom bubble, zo in de jaren 2002-2004, deels een overschot bleek te zijn. Of elders overschotten creëerde, waar vervolgens mondjesmaat nieuwe bestemmingen voor werden gevonden, met name voor monumentale panden in binnensteden. Een mooi voorbeeld hiervan is de verhuizing van het Amsterdamse stadsarchief naar Gebouw de Bazel aan de Vijzelstraat, nadat ABN AMRO naar de nieuwbouw aan de Zuidas was vertrokken. Aangejaagd door een extreem ruimgeld offensief van centrale banken, de Amerikaanse Federal Reserve voorop, herstelden de financiële markten en de economie in de daaropvolgende 2-3 jaar en bereikte ook in Nederland de bouw van nieuw kantorenaanbod in 2007 zelfs een all time high. Dat kwam en komt nog steeds, gaandeweg, op de markt, terwijl inmiddels de vraag in record tempo is weggezakt. Wat zich nu voordoet, in de financiële sector, de reële economie en met enige vertraging op de kantorenmarkt, lijkt een forse afwijking van de normale varkenscyclus : we zien een ongekend diepe bust na slechts 2-3 jaar boom. Inmiddels ligt de uitgestelde recessie dubbel en dwars op ons bord. Zelfs Greenspan heeft inmiddels voor de Amerikaanse Senaat toegegeven dat hij - ten onrechte - heeft gedacht de economische cycli te kunnen beheersen. De nieuwe economie, zoals eind vorige eeuw veelvuldig geproclameerd, bestaat niet, zo blijkt deze dagen definitief. En de theorie van de varkenscyclus staat nog steeds fier overeind, al zei Neprom-voorzitter Peter Noordanus, nog in oktober vorig jaar, dat we daar nu niet zo bang voor hoeven te zijn. Centrale bankiers hebben de looptijd van de cyclus misschien een beetje opgerekt, maar niet afgeschaft. Januari 2009 Thema pagina 9 van 126
2. Nationale kantorenmarkt In deze economische context ziet het er voor het commercieel vastgoed in Nederland - zoals voor veel sectoren - tamelijk somber uit. Alle gezaghebbende prognoses over nieuw aanbod, opname en leegstand van kantoorgebouwen zijn - in een snel verdiepende recessie als deze - al bij publicatie achterhaald. Wel wijzen diverse publicaties van de afgelopen maanden in dezelfde richting: de kloof tussen vraag en aanbod zal breder worden. Tot nu toe valt het relatief nog mee in de makelaardij voor bedrijfshuisvesting. Ted Rommelse van Ooms Makelaars in Dordrecht zegt een recordjaar achter de rug te hebben en de eerste twee maanden van 2009 zien er ook nog goed uit.,,ik denk dat bij ons de achteruitgang van de omzetten pas halverwege dit jaar zichtbaar wordt. Maar als de economie in 2010 al weer aantrekt, zoals voorspeld, dan ben ik dik tevreden. Zijn collega Richard van der Maas, bij de vestiging van Ooms in Rotterdam, beaamt dit beeld:,,verhuisbewegingen worden veel eerder in het jaar in gang gezet en die worden voor het overgrote deel ook gewoon afgerond. Wat wij wel merken is dat het aantal partijen dat zich op de markt meldt minder is geworden. Ik denk dat we pas na het eerste kwartaal zicht hebben op de invloed van de recessie. Maar hoe groot is de leegstand van kantoren nu werkelijk en waar gaat dat heen? Op basis van marktgegevens over de eerste helft van 2008 is de prognose dat de voorraad kantoren eind 2010 ongeveer 47 miljoen m² zal bedragen, tegen een voorraad in gebruik van 40 miljoen m². Oftewel een gat van 7 miljoen m². Deze prognose dateert van de zomer van 2008, waarna de kredietcrisis zich ernstig verdiepte. Vrijwel op hetzelfde moment publiceerde de Nederlandse Vereniging van Bouwondernemers (NVB) een prognose van een voorraad aan kantoormetrage in 2013 van 49 miljoen m², terwijl er op dat moment niet meer dan 41 miljoen m² nodig zal zijn. Een gat van 8 miljoen over een iets langere termijn dus. Natuurlijk komen dit soort voorspellingen zelden of nooit uit, maar de trend waar op gewezen wordt is wel duidelijk. Enerzijds is er sprake van een spectaculair gestegen aanbod in de afgelopen paar jaar en anderzijds een kwalitatieve mismatch met de vraag. Bovendien zal de structurele vraag naar kantoorruimte met de jaren gaan afnemen, onder meer omdat de beroepsbevolking nog nauwelijks zal groeien en in de verdere loop van de eeuw zelfs zal afnemen. Volgens de Rijksadviseur voor het Cultureel Erfgoed, Fons Asselbergs, valt de komende jaren ook niet te verwachten dat leegstandsproblemen door de markt zelf opgelost gaan worden, zoals in het verleden toch vaak het geval was. De Rijksadviseur:,,Steeds meer kantooractiviteiten zullen worden uitbesteed aan lagelonenlanden, waardoor ook het aantal kantoorbanen zal afnemen. Dit uitplaatsen van kantooractiviteiten zal er bovendien voor zorgen dat de in Nederland gevestigde bedrijven in de toekomst over het algemeen kleiner en gespecialiseerder zullen zijn. Daar komt bij dat het aantal werkplekken op kantoren relatief zal dalen door nieuwe vormen van kantoororganisatie, zoals thuiswerken. pagina 10 van 126 Thema Januari 2009
3. Regionale kantorenmarkt In de vroege zomer van vorig jaar constateerde Rijksadviseur Asselbergs dat, op één uitzondering na, geen enkele Nederlandse gemeente de leegstand binnen de eigen grenzen bijhoudt. De uitzondering betreft de gemeente Reidersland in Oost-Groningen, dat eerder in opspraak kwam met het plan het gehucht Ganzedijk te slopen. Dat betrof uiteraard huizen, geen kantoren. Jan Kadijk van het Nederlands Instituut voor Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting (Nirov) noemde dit totale gebrek aan inzicht ronduit,,ontluisterend. Kadijk destijds in de Volkskrant:,,We hebben stapels nota s van gemeenten, provincies en rijk over duurzaam ruimtegebruik en hergebruik van panden. VROM heeft de ambitie om voor 2010 25.000 woningen te maken in leegstaande kantoorgebouwen. Maar niemand houdt precies bij wat er leeg staat. In makelaarskring is de klacht algemeen. Ted Rommelse van Ooms Makelaars in de Drechtsteden:,,Ik heb laatst voor alleen Dordrecht geteld en kwam op 42.000 m². Maar hoeveel is dat van het totaal? De gemeente hanteert andere cijfers dan ik en het zou een uitkomst zijn om nou eens samen een goede database op te zetten voor de voorraadcijfers. Daar hebben we allemaal voordeel van. We zitten regelmatig met de gemeente aan tafel om te adviseren over de planning in de regio. Bij gebrek aan een publiekprivate database dateren gepubliceerde cijfers over leegstand vaak van een tijd geleden. Dergelijke cijfers zijn dan vaak al lang weer achterhaald. Rommelse van Ooms Makelaars:,,Het afgelopen jaar is het Waterschap Hollandse Delta uit Dordrecht vertrokken naar Ridderkerk, buiten onze regio. Die laten in één keer 7.500 m² aan bestaande voorraad achter. Als er in de bestaande sector het afgelopen jaar voor 14.500 m² gemuteerd is, praat je dus over ruim 50% procent door slechts één overheids-actie. In een nationale enquête onder de Dynamis-partners en enkele externe partijen doet Dynamis een serieuze poging om niet zozeer de feitelijke leegstand in de 15 belangrijkste regio s in kaart te brengen, maar de mate van courantheid van kantoorpanden. Hier speelt een zekere mate van subjectiviteit een rol, omdat ook de perceptie van de makelaar/ adviseur een rol speelt. Dynamis komt in de herfst van 2008 op een landelijk percentage van 18% aan incourante kantoorpanden. Dat zijn in feite de panden die voor herbestemming of sloop in aanmerking zouden kunnen komen. Grootteklasse in m² Courant Neutraal Incourant < 500 38% 40% 22% 500-1000 36% 47% 18% 1000-2500 37% 47% 17% 2500-5000 37% 44% 19% 5000+ 47% 38% 16% Totaal 37% 45% 18% Bron: Dynamis In het courantheidsonderzoek van Dynamis is door verschillende partijen aangegeven of zij een in aanbod staand pand waarderen als zijnde courant, neutraal of incourant. Januari 2009 Thema pagina 11 van 126
Uitgespitst naar de regio s komen onder meer de kleinere kantoorsteden als Apeldoorn, Zwolle en de Drechtsteden op hoge percentage incourante panden (resp. 39, 41 en 42%). Dat kan deels verklaard worden uit de schaalgrootte. Maar als we naar de uitslag voor Rotterdam kijken, met een bijzonder gunstig afstekend percentage van slechts 9,5% incourant, dan dringt zich ook een andere, voorlopige, conclusie op: het formuleren van een visie en het consequent hanteren van een plan door de lokale politiek is cruciaal om tijdig te ontwikkelen en structurele leegstand te voorkomen. Dat blijkt als we dezelfde vragen stellen aan een andere makelaar van Ooms, Richard van der Maas in Rotterdam. Van der Maas kijkt vanuit zijn kantoorruimte uit over het Wijnhavengebied.,,Dit gebied was oorspronkelijk ontwikkeld in de jaren vijftig en zestig, maar daar heeft de gemeente een nieuw bestemmingsplan overheen gelegd, waarin ook meteen bouwhoogtes zijn opgenomen. Als je daar nu doorheen loopt is het een totaal ander gebied. Waar je op termijn zou gaan spreken over incourant onroerend goed, heeft de gemeente Rotterdam geanticipeerd op die ontwikkeling. Waar een gemeente stimulerend werkt en de ontwikkelaars en eigenaren van de gebouwen de mogelijkheden en de ruimte geeft, dan kan het ook zo. 4. Politiek In de Haagse politiek is de komende maanden het nodige vuurwerk op het gebied van leegstand van - vooral - kantoren te verwachten. Op het moment van publicatie van deze Sprekende Cijfers leggen drie leden van de Tweede Kamer de laatste hand aan hun initiatiefwetsvoorstel Kraken en Leegstand. Of ze hebben hun definitieve versie van het wetsvoorstel inmiddels net aan de Tweede Kamer gestuurd. Heel kort gezegd, behelst het wetsvoorstel twee elementen: Kraken van panden, woning en bedrijfspand, wordt onder alle omstandigheden verboden en opgewaardeerd van overtreding tot misdrijf. Gemeenten krijgen meer regie en zeggenschap over leegstaande bedrijfspanden en kantoren. Eigenaren worden verplicht leegstand te melden. Als er na overleg en het verstrijken van een termijn geen oplossing is, kan de gemeente huurders toewijzen. Het is inmiddels de derde keer dat vanuit politiek Den Haag deze - inderdaad enigszins samenhangende - problematiek wordt opgepakt. Na een vergeefse poging in de jaren 80 en onder minister Dekker in het Kabinet Balkenende II, zijn het nu de Tweede Kamerleden Brigitte van der Burg (VVD), Jan ten Hoopen (CDA) en Arie Slob (Christen Unie) werk maken van bovengenoemde punten. Het (niet openbare) advies van de Raad van State is inmiddels binnen en ook alle belangrijke spelers die met het voorstel te maken kunnen krijgen zijn gehoord. Volgens Jan ten Hoopen werd op basis van alle kritiek en opmerkingen op het wetsvoorstel, in januari 2009 nog gewerkt aan de definitieve versie van het wetsvoorstel. Het zag er volgens hem, desgevraagd,,,niet naar uit dat er erg veel zou veranderen in de lijn die is uitgezet. Maar het is natuurlijk aan de Tweede Kamer om er wijzigingen in aan te brengen, vervolgens de Eerste Kamer om het ontwerp te toetsen en vervolgens aan regering om de wet uit te voeren, al dan niet in coördinatie met gemeentelijke instanties en andere gezagsdragers, zoals politie en Openbaar Ministerie waar het krakers betreft. Voorlopig is de verwachting dat er een Kamermeerderheid voor een - al dan niet geamendeerde - versie van het voorstel te vinden is (met steun van SGP, PVV en een stem van de beweging TON). Maar dan? Door de kamerleden is gezocht naar een evenwicht tussen het meer ideologisch gedreven eigendomsrecht van onroerend goed aan de ene kant, en anderzijds de kritiek dat met dit recht niet altijd maatschappelijk verantwoord wordt omgesprongen. pagina 12 van 126 Thema Januari 2009
Bij de eerste publicaties, naar aanleiding van de adviesaanvraag bij de Raad van State, leek de politieke discussie zich al toe te spitsen op de ideologische achtergrond van de indieners van het wetsvoorstel. Belangrijker nog lijkt het feit dat de grote gemeenten helemaal geen zin hebben om definitief een einde te maken aan het kraken van (langdurig) leegstaande panden. Maar wel gebaat zijn bij de door hen voorgestelde leegstandsheffing. Binnenlands bestuur gaat nog een stapje verder:,,de opstellers van het initiatiefwetsvoorstel is er veel aan gelegen om de eigendomsrechten van pandeigenaren te beschermen en het vermeende geweld vanuit de kraakbeweging een halt toe te roepen. Of zij daarmee ook de belangen dienen van de gemeenten die het meest met leegstand en speculatie te maken hebben, valt te bezien. De grote beleggers in vastgoed, de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN), voelen er al helemaal niets voor om de gemeentelijke politiek te laten bepalen hoe zij met leegstand van kantoren omgaan. Vooral het voorstel om gemeenten leegstaande ruimte te kunnen laten vorderen. IVBN-directeur Frank van Blokland stelt laconiek in zijn reactie aan de drie parlementariërs op hun wetsvoorstel:,,het kan niet zo zijn dat bonafide eigenaren in plaats van met illegale krakers te maken krijgen met een legaal krakende gemeente. Ook meer to the point gaan de institutionele beleggers nauwelijks in op de oorlog tegen de krakerswereld, maar wel op de rol die de parlementariërs aan de gemeente willen toedichten:,,de gemeente kan in de lokale markt onmogelijk als marktmeester gaan optreden, gezien de veelheid aan eigen en politiek/bestuurlijke belangen bij het in gebruik geven en nemen van uiteenlopende ruimten. Verder verzetten wij ons bij voorbaat tegen het heffen van een leegstandsbelasting, waar meerdere gemeenten en de VNG voor pleiten. De financiële schade van leegstand is voor bonafide partijen immers al groot genoeg! Januari 2009 Thema pagina 13 van 126
5. Transformatie Met de voorgestelde wetswijziging, waarin de mogelijkheid tot dwangmaatregelen door gemeentelijke overheden, komt ook voor leegstaande kantoren een transformatie naar een andere bestemming meer nadrukkelijk in beeld. Herbestemming van kerken en historische panden lijkt redelijk succesrijk. Voor de eigenaar van een langdurig leegstaand kantoorpand ligt de financiële aantrekkelijkheid van een herbestemming echter financieel gecompliceerder, met name op het gebied van boekwaarde en afschrijving. Ook de aanvankelijk gecalculeerde cash flow zal moeten worden bijgesteld, alhoewel die bij langdurige leegstand veelal negatief is. Vanuit maatschappelijk oogpunt is er natuurlijk wel het een en ander te zeggen over het transformeren van kantoren in woningen of andere, kleinschalige bestemmingen. Rob Geraedts en Theo van der Voordt van de TU Delft, die eerder een transformatiepotentiemeter ontwikkelden voor commercieel vastgoed:,,oude kantoorpanden zijn vaak relatief goedkoop te verwerven. Doordat het casco al aanwezig is, zijn besparingen mogelijk op bouwtijd en bouwkosten. Omdat omwonenden aan het pand gewend zijn en herbestemming het pand en de omgeving ten goede komt, wordt meestal weinig bezwaar aangetekend. Voor bewoners biedt wonen in een bijzonder pand meerwaarde. En, transformatie is een voorbeeldige invulling van duurzaam bouwen. Ook hier dringt de vraag zich op: welke kantoorpanden komen voor transformatie in aanmerking en over hoeveel vierkante meter gaat het dan eigenlijk? Niemand die het precies weet. In opdracht van Dynamis brengt Oliver van Eeden, mede op basis van transformatiemeters, de potentie van de kantorenwijk rond de Hogehilweg in Amsterdam Zuidoost in kaart. Van Eeden becijfert de leegstand in Amsterdam op ongeveer een miljoen vierkante meter kantoorruimte, oftewel 18% van de voorraad. De leegstand in Amsterdam ZO (Amstel III) komt zelfs op 24%. Uit de studie blijkt onder meer waarom investeerders en gemeenten niet enthousiast zijn over het eerder besproken initiatiefwetsvoorstel van CDA, VVD en CU. Het zijn vaak juist de gemeentelijke regels die bij transformatieplannen voor knelpunten zorgen, zoals de gemeentelijke bouwverordening. Specifiek voor Amsterdam drukken de geldende erfpacht regels zwaar op de exploitatie. Ook landelijke spelen diverse belemmeringen, zoals de overdrachtsbelasting en de BTW. Ook de WOZ waarde is in toenemende mate van invloed op fiscale afschrijvingsmogelijkheden en belastingen. Makelaars en onroerend goed adviseurs kunnen hier weinig aan veranderen. Landelijke en lokale overheden zullen een visie moeten ontwikkelen, hun beleid daarop aanpassen en onderling coördineren, wil het onderwerp herbestemming van niet-courante kantoorpanden een breder draagvlak krijgen. Gezien de verwachte groei van de mismatch tussen courant en incourant commercieel vastgoed staat dit dus wèl los van de varkenscyclus en van de - nog kortere - politieke cyclus. Het zou mooi zijn als de discussies die zeker gaan komen over het wetsvoorstel kraken en leegstand niet alleen gaan over de (on)mogelijkheid van het handhaven van een totaal kraakverbod, maar over het creëren van de voorwaarden waaronder de markt het probleem serieus kan oppakken. pagina 14 van 126 Thema Januari 2009
Januari 2009 Thema pagina 15 van 126
Nederland in 2008 1 Samenvatting
1 Nederland in 2008 Samenvatting Sinds 2006 kent de kantorenmarkt in Nederland een opgaande beweging. Economische groei, een dalende werkloosheid en een toegenomen consumentenvertrouwen hebben bijgedragen aan deze ontwikkeling. Het jaar 2008 staat echter in het teken van de kredietcrisis die sinds oktober het economische nieuws volledig beheerst. In alle facetten van de economie zijn de gevolgen van de crisis inmiddels voelbaar. Financiële instellingen kloppen voor hulp aan bij de Nederlandse overheid en laatstgenoemde mag zichzelf sinds eind 2008, met de overname van Fortis, zelfs bankier noemen. Maatregelen als werktijdverkorting en het niet verlengen van aflopende contracten zijn aan de orde van de dag en het einde lijkt nog niet in zicht. Verschillende autoriteiten op het gebied van economische voorspellingen spreken voor begin 2009 van een krimp in de economie van 3% en daarmee van een forse recessie. 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 In 2007 kende de kantorenmarkt in Nederland een succesvol jaar. De opname kwam uit op ruim 1,7 miljoen vierkante meter, het hoogste metrage sinds 2001, en het aanbod daalde voor het tweede jaar op rij, tot iets minder dan 4,7 miljoen vierkante meter. De belangrijkste vraag voor 2008 was of deze stijgende lijn op de kantorenmarkt kon worden doorgezet. Een jaar geleden werd in de rapportage Sprekende Cijfers namelijk reeds gesproken van een naderende crisis. 1.000 0 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 Aanbod/Supply Opname/Take-up Opname en aanbod in m² vvo (x 1.000 m²) Take-up and supply in square metres lettable floor area (x 1.000) Het eerste kwartaal van 2008 kon worden bestempeld als succesvol. De opname steeg fors ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder en het aanbod kwam uit op nagenoeg hetzelfde niveau als eind 2007. Zoals ieder jaar zijn voor het eerste kwartaal wel de laat aangemelde transacties uit 2007 meegenomen, maar doordat dit ieder jaar gebeurd kunnen wel vergelijkingen worden gemaakt. Het tweede kwartaal van 2008 viel, in tegenstelling tot het eerste kwartaal, tegen. De opname daalde met 19% ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2007 en het totale aanbodcijfer steeg tot net onder 5 miljoen vierkante meter. Ondanks dit tegenvallende kwartaal zou bij extrapolatie van het eerste halfjaar van 2008 de totale opname over het gehele jaar nog steeds uitkomen boven 2 miljoen vierkante meter. De laatste twee kwartalen van 2008 zouden dan niet veel slechter mogen zijn dan in 2007. Ook het derde kwartaal van 2008 liet echter een tegenvallend beeld noteren. De opnamedaling in vergelijking met het voorgaande jaar kwam procentueel weliswaar lager uit dan voor het tweede kwartaal het geval was, maar een dalende trend leek te zijn ingezet. Om het opnameniveau van ruim 1,7 miljoen vierkante meter van 2007 te overtreffen moest het vierde kwartaal een bijzonder sterke worden. Gezien de ingezette trend en de inmiddels wereldwijde crisis op de financiële markten mocht een dergelijk scenario niet worden verwacht. In navolging van het tweede en derde kwartaal kende ook het vierde kwartaal van 2008 een daling in de opname ten opzichte van een jaar eerder. Als gevolg hiervan komt het opnamecijfer voor heel 2008 lager uit dan dat van 2007. In totaal werd in alle Dynamis regio s samen 1,56 miljoen vierkante meter kantoorruimte opgenomen. Dit betekent een daling van 9% ten opzichte van het opnameniveau in 2007. Het aanbod is in vergelijking met een jaar geleden redelijk op peil gebleven. Er heeft een lichte daling plaatsgevonden van 1%. Op 1 januari 2009 wordt in de Dynamis-kantorenregio s in totaal 4.687.000 m² kantoorruimte aangeboden. De kantorenmarktratio voor heel 2008 komt uit op 33%, waarmee ten opzichte van 2007 verruiming is opgetreden. Voor 2007 bedroeg de kantorenmarktratio binnen de Dynamisregio s namelijk nog 36%. De verruiming kan worden verklaard uit het feit dat de opname in 2008 is gedaald in vergelijking met 2007, terwijl het aanbodcijfer uitkomt op nagenoeg hetzelfde niveau als dat van een jaar eerder. januari 2009 Samenvatting pagina 17 van 126
Vorig jaar werd al geconcludeerd dat een belangrijk deel van het totale aanbod structureel leegstaat. In een onderzoek door Dynamis, waarvan de resultaten worden gepresenteerd in het thema artikel, wordt deze uitspraak bevestigd. Uit het onderzoek komt naar voren dat circa 18% van het totale aanbod binnen de Dynamis-regio s wordt gewaardeerd als zijnde incourant. De kans dat voor deze panden op korte termijn een huurder wordt gevonden is derhalve gering. Met het oog op deze uitkomsten kan worden geconcludeerd dat de markt voor kantoorruimte in Nederland in werkelijkheid minder ruim is dan de ratio van 33% doet vermoeden. Het aanbod sluit vaak niet goed aan bij de vraag van potentiële gebruikers. Het doen van voorspellingen met betrekking tot de ontwikkelingen op de kantorenmarkt voor 2009 is lastig. De berichten over de mate waarin de economie zal krimpen en de duur van de crisis lopen bijna per dag uiteen. Op het moment van schrijven van deze rapportage voorspelt de President van De Nederlandsche Bank (DNB), Nout Wellink, voor begin 2009 een krimp in de economie van 3%. Voor 2010 zijn de voorspellingen nog onzeker. Voor wat de kantorenmarkt betreft werd vorig jaar nog voorspelt dat de werkgelegenheid in Nederland blijft stijgen, waardoor de vraag naar kantoorruimte blijft bestaan. Deze conclusie moet voor eind 2008 en waarschijnlijk ook voor een belangrijk deel van 2009 worden bijgesteld. Enkele bedrijven hebben zich reeds genoodzaakt gezien werknemers te ontslaan en verhuisbeslissingen worden steeds vaker uitgesteld. Aanbod: daling met bijna 1% tot 4.647.000 m² In 2008 is het aantal aangeboden vierkante meters kantoorruimte nagenoeg gelijk gebleven in vergelijking met een jaar eerder. Op 1 januari 2009 wordt in totaal 4.647.000 m² aangeboden, een daling van bijna 1%. Hierbij moet worden aangetekend dat de regio Sittard is toegevoegd aan de rapportage. Hierdoor is ruim 24.000 m² kantoorruimte toegevoegd aan het totale aanbodcijfer. Zonder toevoeging van deze regio zou het totale aanbod ruim 1% lager uitkomen dan een jaar eerder. Regionaal zijn forse verschillen waarneembaar. Voor de vier grote steden geldt dat het aanbod in Amsterdam en Rotterdam is gestegen, terwijl in Utrecht en Den Haag juist een daling heeft plaatsgevonden. In de overige regio s is het aanbod in tien gevallen gedaald. Grootste procentuele daling komt voor rekening van de regio Arnhem waar het aanbod Aanbod (x1.000 m² vvo ) Supply (x 1.000 square metres of lettable floor area as of January 1 st ) Regio Region 2005 2006 2007 2008 2009 1 Amsterdam 1.430 1.622 1.479 1.282 1.327 2 Den Haag The Hague 661 681 610 646 599 3 Rotterdam 544 757 644 550 593 4 Utrecht 547 554 577 554 503 Totaal Randstad 3.181 3.614 3.310 3.032 3.022 5 Eindhoven 192 228 193 235 205 6 Amersfoort 113 132 178 162 177 7 Arnhem 168 143 144 150 112 8 Zwolle 58 88 98 88 106 9 Groningen 92 117 87 82 98 10 Apeldoorn 96 93 108 103 97 11 Den Bosch 106 100 107 94 93 12 Almere 122 118 87 99 90 13 Drechtsteden 77 79 81 105 80 14 Deventer 60 63 58 57 66 15 Maastricht 78 71 69 58 65 16 Breda 94 93 105 78 64 17 Nijmegen 94 95 83 64 58 18 Heerlen 50 36 38 49 56 19 Tilburg 40 37 33 40 53 20 Enschede 77 73 60 61 51 21 Leeuwarden 50 58 61 50 48 22 Hengelo 55 47 47 42 48 23 Assen 36 38 31 38 34 24 Sittard - - - - 24 Totaal Overig 1.687 1.709 1.668 1.655 1.625 Totaal Nederland 4.868 5.323 4.978 4.687 4.647 pagina 18 van 126 Samenvatting januari 2009
afgelopen jaar ruim 25% lager uitkomt dan een jaar eerder. Zwolle en Groningen zijn de regio s waar het aanbod het sterkst is gestegen. In beide gevallen bedraagt de stijging 20%. In de vier grote steden komt de grootste aanbodstijging voor rekening van de regio Rotterdam. Hier is het aanbodcijfer met 8% gestegen ten opzichte van 1 januari 2008. Ook in Amsterdam is in 2008 meer kantoorruimte in aanbod gekomen. Utrecht kent de grootste daling, met 9% en ook in Den Haag komt het aanbodcijfer op 1 januari 2009 lager uit dan een jaar eerder (-7%). Ten opzichte van het vijfjaarlijkse gemiddelde vertoont alleen Rotterdam geen daling. Den Haag, waar het aanbod vorig jaar nog 6% hoger uitkwam dan het vijfjaarlijkse gemiddelde vertoont nu een daling van 6%. Relatieve verandering van het aanbod ten opzichte van het voorgaande jaar en ten opzichte van het vijfjaarlijks gemiddelde per januari 2009 Relative change in available property compared with the previous year and in relation to the five-year average as of January 2009 Regio Region % t.o.v. 2008 % t.o.v. 5 jr Amsterdam 4% -9% Den Haag The Hague -7% -6% Utrecht -9% -5% Rotterdam 8% 0% Percentage nieuwbouw in het aanbod Het percentage nieuwbouw in aanbod wordt bepaald door kantoorpanden die niet eerder zijn verhuurd. In 2008 is het nieuwbouwpercentage in het totale aanbod afgenomen. Bedroeg dit percentage op 1 januari 2008 nog 14%, op 1 januari 2009 betreft 10% van de aangeboden kantoorruimte nieuwbouw. In totaal gaat het daarbij om ruim 450.000 m². Een reden voor deze daling is de onzekere economische situatie waardoor nieuwbouwprojecten vaker stil komen te liggen of worden uitgesteld. De regio Heerlen heeft met een percentage van 25% het grootste aandeel nieuwbouw in aanbod. In Maastricht en Sittard worden geen kantoorpanden aangeboden die niet eerder zijn verhuurd. In de grote steden valt met name de daling in het nieuwbouwcijfer voor Rotterdam op. Deze is gedaald van 18% tot 5%. Ook in Utrecht is het nieuwbouwpercentage gedaald, tot 11%. In Amsterdam en Den Haag is het percentage nieuwbouw in het aanbodcijfer gestegen met 1%, tot respectievelijk 8% en 22%. Nieuwbouwpercentage in het aanbod Percentage of available accommodation accounted for by new construction as of January 1st Regio Region 2005 2006 2007 2008 2009 1 Den Haag The Hague 18% 18% 17% 21% 22% 3 Utrecht 19% 16% 18% 15% 11% 4 Amsterdam 30% 14% 9% 7% 8% 2 Rotterdam 15% 14% 18% 18% 5% Totaal Randstad 23% 15% 14% 13% 10% 5 Heerlen 25% 20% 17% 28% 25% 6 Assen 60% 44% 21% 26% 22% 7 Drechtsteden 20% 19% 10% 5% 19% 8 Eindhoven 31% 23% 18% 20% 18% 9 Tilburg 38% 29% 24% 32% 16% 10 Arnhem 28% 19% 23% 18% 16% 11 Breda 32% 27% 34% 19% 15% 12 Zwolle 32% 19% 10% 17% 15% 13 Almere 38% 31% 8% 4% 15% 14 Amersfoort 13% 4% 19% 18% 13% 15 Groningen 29% 33% 6% 8% 12% 16 Deventer 16% 24% 28% 35% 9% 17 Den Bosch 25% 14% 6% 20% 9% 18 Hengelo 38% 31% 35% 18% 8% 19 Enschede 13% 12% 14% 13% 2% 20 Leeuwarden 14% 14% 12% 3% 2% 21 Apeldoorn 29% 22% 16% 6% 1% 22 Nijmegen 27% 15% 41% 2% 1% 23 Maastricht 14% 8% 0% 0% 0% 24 Sittard - - - - 0% Totaal overig 29% 21% 17% 15% 9% Totaal Nederland 25% 17% 15% 14% 10% januari 2009 Samenvatting pagina 19 van 126
Opname: daling van 9% tot 1.560.000 m² Het totale opnamecijfer voor heel 2008 is met 9% afgenomen ten opzichte van het opnameniveau in 2007. Waren de vier grote steden vorig jaar nog geheel verantwoordelijk voor de stijging van de totale opname, afgelopen jaar nemen ze de gehele daling voor hun rekening. In de vier grote steden tezamen heeft ten opzichte van 2007 een opnamedaling plaatsgevonden van 14%. In Rotterdam en Utrecht is de daling ten opzichte van een jaar eerder echter fors kleiner dan voor Amsterdam en met name Den Haag. In Rotterdam is in 2008 ruim 257.000 m² kantoorruimte opgenomen, een daling van slechts 5.000 m² ten opzichte van 2007. Ook in Utrecht is de opnamedaling met 11.000 m² beperkt gebleven. Amsterdam blijft ondanks een opnamedaling van 61.000 m² de belangrijkste speler aan de vraagkant van de kantorenmarkt. In Den Haag hebben afgelopen jaar veruit de minste transacties plaatsgevonden en is de opnamedaling ten opzichte van een jaar eerder het grootst. Er werd maar liefst 85.000 m² kantoorruimte minder opgenomen dan in 2007, een daling van 42%. Buiten de vier grote steden is de totale opname met 2% gestegen in vergelijking met 2007. De regio s Hengelo, Enschede, Almere en Arnhem kenden de meest forse stijgingen. In Arnhem, Enschede en Almere werd de opname van vorig jaar bijna verdubbeld en in Hengelo is het transactievolume zelfs meer dan verdubbeld. De grootse daling ten opzichte van 2007 heeft plaatsgevonden in de regio Heerlen, waar in 2008 slechts 8.000 m² werd opgenomen ten opzichte van 23.000 m² in 2007. Opname van kantoorruimten (x 1.000 m²) Take-up of office space (x 1.000 square metres of lettable floor area) Regio Region 2004 2005 2006 2007 2008 1 Amsterdam 252 349 505 457 396 2 Rotterdam 146 131 206 262 257 3 Utrecht 141 201 118 213 202 4 Den Haag The Hague 177 126 155 203 118 Totaal Randstad 716 807 984 1.135 973 5 Arnhem 51 54 55 47 85 6 Amersfoort 55 17 50 52 75 7 Eindhoven 67 73 74 98 51 8 Almere 34 22 45 24 45 9 Zwolle 100 25 56 50 44 10 Den Bosch 41 37 63 52 38 11 Enschede 18 27 34 18 33 12 Breda 24 44 36 33 32 13 Apeldoorn 14 35 22 33 29 14 Groningen 49 33 33 35 25 15 Nijmegen 9 25 26 20 24 16 Maastricht 18 18 31 18 20 17 Drechtsteden 13 7 13 13 18 18 Hengelo 9 6 8 7 16 19 Tilburg 15 24 20 17 14 20 Deventer 23 16 13 13 13 21 Heerlen 13 20 18 23 8 22 Assen 9 10 16 10 8 23 Sittard 5 24 Leeuwarden 8 10 4 10 4 Totaal overig 568 503 617 573 587 Totaal Nederland 1.283 1.310 1.601 1.708 1.560 Transacties: 1.054 In 2008 zijn in totaal 1.054 transacties gesloten op de kantorenmarkten van de Dynamisregio s. Dit betekent een afname ten opzichte van 2007 toen 1.163 transacties plaatsvonden. In de vier grote steden was het aantal transacties, met 570, het grootst. De gemiddelde transactiegrootte in de grote steden bedraagt 1.709 m². In Den Haag is de gemiddelde grootte van een transactie het laagst, met 1.498 m², terwijl in Utrecht het hoogste gemiddelde metrage wordt genoteerd, met 2.000 m². In de overige regio s ligt de gemiddelde transactiegrootte beduidend lager op 1.212 m². Arnhem kent hier het hoogste gemiddelde metrage met 1.659 m² en Deventer het laagste met 666 m². pagina 20 van 126 Samenvatting januari 2009
Transactievolume 2008 % gestegen ten opzichte van 2007 en gemiddelde unitgrootte Transaction volume in 2008 Increase relative to 2007 And average unit size Regio Region Transacties Transactions % stijging increase Unitgrootte Average unit size 1 Amsterdam 255 +9% 1.555 2 Rotterdam 135 +1% 1.905 3 Utrecht 101-11% 2.000 4 Den Haag The Hague 79-10% 1.498 Totaal Randstad 570 0% 1.709 5 Arnhem 51 +4% 1.659 6 Amersfoort 46 +10% 1.626 7 Enschede 40 +74% 813 8 Apeldoorn 38-9% 776 9 Almere 36 +39% 1.240 10 Eindhoven 31-45% 1.629 11 Maastricht 29 +16% 702 12 Den Bosch 26-63% 1.481 13 Zwolle 25-55% 1.740 14 Breda 24-35% 1.352 15 Nijmegen 24-17% 1.013 16 Drechtsteden 24 +50% 771 17 Groningen 19-35% 1.310 18 Deventer 19 +36% 663 19 Hengelo 15 +66% 1.084 20 Tilburg 10-44% 1.356 21 Heerlen 8-56% 1.026 22 Assen 8-43% 1.020 23 Leeuwarden 6-46% 701 24 Sittard 5-921 Totaal overig 484-17% 1.212 Totaal Nederland 1.054-9% 1.481 Bruto jaarinkomen van de transacties Het bruto jaarinkomen geeft het cijfer weer dat wordt verkregen wanneer de mediane huurprijs wordt vermenigvuldigd met het aantal opgenomen vierkante meters. Middels deze methode kan een schatting worden gegeven van de bruto jaaropbrengst door de verhuur van kantoorruimte in Nederland. In 2008 komt dit bedrag uit op 239.187.000,-, een daling van ruim 8.000.000,- ten opzichte van 2007. Bruto jaarinkomen van de transacties per regio Gross income per year of the transactions by region Regio Region Huur rent 2008 % stijging increase 1 Amsterdam 180 71.280.000-8% 2 Rotterdam 148 38.036.000 4% 3 Utrecht 150 30.300.000 2% 4 Den Haag The Hague 142 16.756.000-41% Totaal Randstad 156.372.000-9% 5 Arnhem 136 11.560.000 84% 6 Amersfoort 145 10.875.000 45% 7 Eindhoven 144 8.064.000-41% 8 Zwolle 160 7.040.000 7% 9 Almere 133 5.985.000 88% 10 Den Bosch 153 5.814.000-15% 11 Enschede 130 4.290.000 92% 12 Breda 131 4.192.000-6% 13 Apeldoorn 134 3.886.000-6% 14 Maastricht 145 3.625.000 57% 15 Groningen 125 3.125.000-29% 16 Nijmegen 124 2.976.000 14% 17 Deventer 180 2.340.000 54% 18 Drechtsteden 127 2.286.000 41% 19 Tilburg 146 2.044.000-13% 20 Hengelo 125 2.000.000 131% 21 Assen 120 960.000-16% 22 Sittard 133 665.000-23 Heerlen 82 656.000-77% 24 Leeuwarden 108 432.000-60% Totaal overig 82.815.000 +10% Totaal Nederland 239.187.000-3% januari 2009 Samenvatting pagina 21 van 126
De kantorenmarktratio geeft de verhouding weer tussen enerzijds de jaaropname aan kantoorruimte in een bepaald marktgebied en anderzijds het aanbod aan kantoorruimte in dat marktgebied per ultimo van dat jaar Kantorenmarktratio: 33% Op de Nederlandse kantorenmarkt heeft in 2008 een lichte verruiming opgetreden. De kantorenmarktratio voor 2008 is uitgekomen op 33%, een daling van 3% ten opzichte van 2007. De daling in de totale opname ligt ten grondslag aan deze verruiming. Arnhem kent de meest krappe markt met een ratio van 76%. Vorig jaar bedroeg de ratio nog 31%, maar als gevolg van een forse opnamestijging is de markt veel krapper geworden. Van de grote steden heeft Rotterdam de meest krappe markt met een ratio van 43%. In Den Haag is de ratio fors gedaald als gevolg van de tegenvallende opname. Kantorenmarktratio (verhouding opname / aanbod) per regio Office market ratio (ratio of occupancy to availability) by region Regio Region 2004 2005 2006 2007 2008 1 Rotterdam 27% 17% 32% 48% 43% 2 Utrecht 26% 36% 20% 38% 40% 3 Amsterdam 18% 22% 34% 36% 30% 4 Den Haag The Hague 27% 19% 25% 31% 20% Totaal Randstad 23% 22% 30% 37% 32% 5 Arnhem 30% 38% 38% 31% 76% 6 Enschede 23% 37% 56% 30% 65% 7 Almere 28% 19% 52% 24% 50% 8 Zwolle 172% 28% 57% 56% 42% 9 Amersfoort 49% 13% 28% 32% 42% 10 Den Bosch 39% 37% 59% 55% 41% 11 Nijmegen 10% 26% 31% 32% 41% 12 Groningen 53% 28% 38% 42% 39% 13 Breda 26% 47% 35% 42% 33% 14 Hengelo 16% 13% 17% 16% 33% 15 Apeldoorn 15% 38% 20% 33% 31% 16 Maastricht 23% 25% 45% 31% 31% 17 Eindhoven 35% 32% 38% 41% 27% 18 Tilburg 38% 65% 60% 42% 26% 19 Assen 25% 26% 51% 26% 24% 20 Drechtsteden 17% 9% 16% 12% 23% 21 Deventer 38% 25% 22% 22% 22% 22 Sittard - - - - 22% 23 Heerlen 26% 56% 48% 47% 14% 24 Leeuwarden 16% 17% 7% 20% 8% Totaal overig 34% 29% 37% 34% 33% Totaal Nederland 26% 25% 32% 36% 33% Huurprijzen Opvallend aan de top 10 van hoogst gerealiseerde huurprijzen is het feit dat er enkel gerealiseerde huren in de regio Amsterdam in voorkomen. Dit was overigens ook vorig jaar het geval. Buiten de Randstad komt de hoogst gerealiseerde huurprijs voor rekening van de regio Zwolle Hanzeland. Gerealiseerde tophuren per m² vvo kantoorruimte in de Randstad per deelgebied Top rentals obtained per square metre of lettable floor area of office space in the Randstad conurbation by district Gerealiseerde tophuren per m² vvo kantoorruimte buiten de Randstad per deelgebied Top rentals obtained per square metres of lettable floor area of office space outside the Randstad conurbation by district Regio Region Huur Rent Amsterdam Zuidas 392 Amsterdam Centrum 363 Amsterdam Zuidas 350 Amsterdam Zuidas 340 Amsterdam Zuidas 335 Amsterdam Zuidas 330 Amsterdam Zuidas 305 Amsterdam Zuidas 305 Amsterdam Centrum 300 Amsterdam Zuidas 295 Zwolle Hanzeland 235 Maastricht Centrum en Wyck 219 Den Bosch Centrum 208 pagina 22 van 126 Samenvatting januari 2009
Branches Zakelijke dienstverleners blijven zoals ieder jaar verantwoordelijk voor het belangrijkste deel van de totale opname op de kantorenmarkt. In alle regio s samen bepaalt deze branche 46% van het totale transactievolume. Opvallend is de sterke stijging van het percentage vierkante meters dat is opgenomen door een zakelijke dienstverlener in de regio Rotterdam (56%). Banken en financiële instellingen zijn na de zakelijke dienstverleners, met 9% verantwoordelijk voor het hoogste percentage opgenomen vierkante meters in Nederland. Opvallend is het feit dat in Utrecht fors meer kantoorruimte werd opgenomen door een bedrijf uit de gezondheids- en welzijnszorg dan in de overige drie grote steden het geval was. Ook banken en financiële instellingen zijn in Utrecht goed vertegenwoordigd. In Amsterdam valt op dat automatiseerders een groter dan gemiddeld metrage hebben opgenomen. Opname per branche naar m² in 2008 Take-up by sector according to square metres in 2008 Branche Sector Nederland Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht Automatisering Information Technology 6% 10% 2% 2% 2% Banken en financiële instellingen Banks and financial institutions 9% 11% 5% 3% 17% Bouw en Industrie Construction and Industry 7% 4% 13% 6% 3% Detailhandel Retail 2% 6% 0% 0% 0% Divers Miscellaneous 4% 6% 7% 4% 5% Gezondheids- en welzijnszorg Health and Welfare 8% 4% 8% 13% 20% Groothandel Wholesale 3% 4% 2% 3% 2% Ideële organisaties Idealistic organisations 1% 1% 7% 2% 2% Onderwijs Education 6% 6% 5% 3% 0% Overheid Public sector 8% 8% 18% 6% 15% Zakelijke dienstverlening excl automatisering Business services excluding IT 46% 40% 33% 56% 33% Ontwikkeling van de totale voorraad van de Randstad in m² vvo De kantorenvoorraad in de vier grote steden is afgelopen jaar met 0,8% gestegen tot 20.973.000 m². In absolute zin is de voorraad gestegen met 170.000 m². Een jaar eerder bedroeg de stijging nog 228.000 m². Amsterdam heeft de grootste kantorenvoorraad en Utrecht de kleinste. Ontwikkeling totale voorraad in de Randstad in m² vvo Development of total stock in the Randstad conurbation in square metres of lettable floor area as of Januari 1st 2005 2006 2007 2008 2009 Totale voorraad 19.667.000 20.039.000 20.575.000 20.803.000 20.973.000 Total stock Afname / Toename +1,4% +1,9% +2,7% +1,1% +0,8% Decrease / Increase januari 2009 Samenvatting pagina 23 van 126
1 The Netherlands in 2008 Summary (Tables: see pages 17 23) Since 2006, the office space market in the Netherlands has shown an upward development. Economic growth, falling unemployment and increasing consumers confidence contributed to this development. The year 2008, however, has been characterized by the credit crunch, which has completely dominated the economic news since October. By now, the consequences of the credit crunch are noticeable in all facets of the economy. Financial institutions are turning to the Dutch government for help. With the takeover of Fortis, the Dutch government can even call itself a banker since the end of 2008. Measures such as short-time working and non-renewal of expiring contracts are rife and the end does not seem to be in sight yet. Various authorities in the field of economic forecasts expect a 3% reduction in the economy by the beginning of 2009 and, with it, a serious recession. 2007 was a successful year for the office space market. Take-up amounted to more than 1.7 million square metres, the highest figure since 2001, whereas supply decreased for the second year in a row to a little under 4.7 million square metres. The most important question for 2008 was whether that upward tendency in the office space market could continue. A year ago, the report Sprekende Cijfers had already mentioned an approaching crisis. The first quarter of 2008 can be labelled as successful. Take-up increased strongly in respect of the same quarter a year earlier and supply was about the same as at the end of 2007. As with every year, the first quarter includes the transactions from 2007 that were notified late but, as this is the case every year, comparisons can be made. Unlike the first quarter of 2008, the second quarter fell short of expectations. Take-up decreased by 19% in respect of the same quarter in 2007 and the total supply figure increased to a little under 5 million square metres. Despite this disappointing quarter, extrapolation of the first six months of 2008 would still show a total take-up of the entire year of more than 2 million metres, but the last two quarters of 2008 should not be much worse than they where in 2007. However, the third quarter of 2008 also presented a disappointing picture. Although the decrease in take-up compared to the year before was lower in percentage terms than in the second quarter, a decreasing tendency seemed to have begun. In order to exceed the take-up level of more than 1.7 million square metres of 2007, the fourth quarter needed to be extraordinary strong. Given the tendency begun and the, by then, worldwide crisis in the financial markets, such a scenario was not to be expected. Following on from the second and third quarters, the fourth quarter of 2008 also showed a decrease in take-up in respect of the year before. As a consequence, the take-up figure for the whole of 2008 is lower than that of 2007. Total take-up of office space in all Dynamis regions together amounted to 1.56 million square metres. This means a decrease of 9% in respect of the take-up level in 2007. Compared to a year ago, take-up remained at a reasonable level. There was a slight decrease of 1%. On 1 January 2009, a total of 4,687,000 m² of office space is offered in the Dynamis office regions. The office market ratio for the whole of 2008 amounts to 33%, which implies an expansion in respect of 2007. For the office market ratio within the Dynamis regions for 2007 amounted to 36%. The expansion can be explained by the fact that take-up in 2008 decreased compared to 2007, while the supply figure comes to about the same level as that of a year earlier. It was already concluded last year that an important part of the total supply remains structurally vacant. This statement is confirmed in an investigation carried out by Dynamis, the results of which are presented in the special subject article. From the investigation it pagina 24 van 126 Summary januari 2009